Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 29 stycznia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XVI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący – SSO Renata Olejnik-Tyszka

po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2021 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

w przedmiocie wniosku o udzielenie zabezpieczenia

postanawia

oddalić wniosek.

SSO Renata Olejnik-Tyszka

Sygn. akt XVI GC 96/21

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 12 stycznia 2021 r. uprawniony (...) sp. z o.o. z siedzibą w Ł. wniósł o zabezpieczenie roszczenia niepieniężnego o ukształtowanie treści stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu lokalu, zawartej w dniu 27 lutego 2018 r. z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. poprzez ustalenie przez Sąd, że:

1)  w okresie:

- od dnia 1 marca 2020 r. do dnia 31 maja 2020 r. oraz

- od dnia 3 sierpnia 2020 r. i na przyszłość do dnia 1 marca 2023 r. (tj. do końca trwania zawartej przez strony umowy najmu) lub do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w niniejszej sprawie, jeżeli nastąpi wcześniej niż od 1 lutego 2023 r. (z wyłączeniem okresu, gdy centra handlowe nie mogły prowadzić działalności),

powód zobowiązany będzie do zapłaty czynszu w wysokości podanej poniżej, tj.:

2)  ustalenie wysokości czynszu najmu na kwotę 11,49 euro za 1 m ² miesięcznie netto, tj. na łączną kwotę 1.886,08 euro netto – 8.535,60 zł netto (osiem tysięcy pięćset trzydzieści pięć złotych 60/100) – kwota obliczona wg średniego kursu wymiany euro na zł wg NBP z dnia 12 stycznia 2021 r., 1 euro – 4,5228 zł

oraz ustalenie wysokości opłat z tytułu opłaty eksploatacyjnej na kwotę 3.447,15 zł netto miesięcznie,

lub

16 % (szesnaście procent) miesięcznego obrotu netto osiągniętego przez najemcę w przedmiocie najmu, obejmującego wszelkie koszty, ustalone wg średniego kursu NBP euro z dnia wystawienia faktury;

3)  wnioskodawca jest zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu i kosztów wspólnych centrum handlowego, których źródłem jest umowa najmu z dnia 27 lutego 2018 r. za okres:

- od dnia 14 marca 2020 r. do dnia 3 maja 2020 r.,

- od dnia 7 listopada 2020 r. do dnia 27 listopada 2020 r. oraz

- od dnia 28 grudnia 2020 r. do dnia 17 stycznia 2021 r.,

gdy działalność w przedmiocie najmu nie mogła być prowadzona.

Wnioskodawca wskazał, iż wnosi o zabezpieczenie roszczeń poprzez zakazanie obowiązanemu naliczania kar umownych, korzystania z zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej oraz złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu w okresie od dnia wytoczenia niniejszego powództwa do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w tej sprawie jeżeli nastąpi wcześniej niż 1 marca 2023 r., w sytuacji gdy jako podstawa roszczeń zostanie wskazane przez obowiązanego niespełnienie świadczenia pieniężnego w postaci czynszu, czynszu minimalnego i kosztów operacyjnych centrum handlowego.

W uzasadnieniu uprawniony wskazał, iż w dniu 27 lutego 2018 r. strony zawarły umowę najmu lokalu o powierzchni 164,15 m ², mieszczącego się w Centrum Handlowym (...) w L. przy ul. (...). Umowa została zawarta na czas określony do dnia 1 marca 2023 r. Na podstawie umowy obowiązany oddał uprawnionemu jako najemcy lokal do używania, a najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu podstawowego, który na dzień złożenia wniosku wynosił 38,32 euro netto za m ². Dodatkowo najemca zobowiązał się do ponoszenia innych, wynikających z umowy najmu świadczeń, w tym comiesięcznego udziału we wspólnych kosztach eksploatacyjnych centrum handlowego.

Wnioskodawca podał, iż w okresie od marca 2020 r. do chwili obecnej odnotował drastyczny spadek obrotów osiąganych w przedmiocie najmu, jak również spadek liczby osób odwiedzających lokal. W marcu liczba osób odwiedzających lokal zmalała o 70%, w stosunku do tego samego okresu w roku 2019, natomiast w maju 2020 r. wnioskodawca odnotował spadek odwiedzalności o 63 % w porównaniu do maja 2019 r. W okresie czerwiec – wrzesień spadek odwiedzalności ukształtował się na poziomie około 23 % w stosunku do roku poprzedniego, w październiku 2020 r. liczba odwiedzających była o 65% mniejsza niż w październiku ubiegłego roku, a w listopadzie 2020 r. liczba odwiedzających zmniejszyła się o 88% w porównaniu do listopada 2019 r. Ponadto uprawniony wskazał, iż ograniczenia m.in. w prowadzeniu działalności mają charakter trwały, a w listopadzie 2020 r., tj. w okresie kiedy działalność handlowa generuje największy zysk wnioskodawca z powodu pandemii wywołanej przez wirus (...)2 kolejny raz zmuszony był zaprzestać wykonywania działalności. Dodatkowo mając na uwadze dalsze decyzje organów władzy państwowej i fakt, że od dnia 28 grudnia 2020 r. wnioskodawca ponownie nie może wykonywać działalności, konieczne stało się złożenie niniejszego wniosku o zabezpieczenie powództwa i dostosowanie czynszu do wysokości osiągniętego w lokalu obrotu. Ponadto uprawniony wnosi o zwolnienie go z obowiązku zapłaty czynszu i kosztów operacyjnych centrum handlowego w czasie, kiedy nie mógł prowadzić działalności, z uwagi na ograniczenia wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, a których źródło tkwi w epidemii spowodowanej wirusem (...)2.

W uzasadnieniu interesu prawnego uprawniony wskazał, iż brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie. Ponadto wnioskodawca wyjaśnił, iż brak zabezpieczenia narazi go na niepowetowaną stratę, której rozmiar i zakres zostały opisane we wniosku.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek był niezasadny i nie zasługiwał na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 730 i art. 730 ¹ § 1 k.p.c., udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, zaś z mocy art. 730 ¹ § 2 k.p.c. interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

Wymóg uprawdopodobnienia roszczenia odpowiada obowiązkowi uprawdopodobnienia wiarygodności roszczenia. Uprawdopodobnienie roszczenia w postępowaniu zabezpieczającym, przy uwzględnieniu art. 243 k.p.c. oznacza, że uprawniony przedstawił i należycie uzasadnił twierdzenia, które stanowią podstawę dochodzonego roszczenia. Sąd na etapie postępowania zabezpieczającego nie rozpoznaje meritum sporu, a ocenia jedynie wiarygodność istnienia i wymagalności roszczenia na podstawie posiadanego materiału procesowego.

Stosownie natomiast do art. 755 § 1 k.p.c., jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. Zgodnie jednak z art. 730 ¹ § 3 k.p.c., przy wyborze sposobu zabezpieczenia sąd winien uwzględnić interesy stron w takiej mierze, aby uprawnionemu zapewnić należytą ochronę prawną, a obowiązanego nie obciążać ponad potrzebę. Decydując o sposobie zabezpieczenia, sąd jest związany żądaniem wniosku (art. 738 k.p.c.).

Podstawę niniejszego roszczenia stanowi przepis art. 357 ¹ k.c., zgodnie z którym jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Możliwość zastosowania art. 357 ¹ zależy od spełnienia się następujących przesłanek:

1) źródłem powstania zobowiązania jest umowa;

2) nastąpiła zmiana okoliczności, której strony nie brały pod uwagę przy zawieraniu umowy;

3) dalsze trwanie zobowiązania w niezmienionej postaci i wykonywanie obowiązków umownych prowadzi do nadmiernego utrudnienia spełnienia świadczenia lub groźby rażącej straty dla jednej ze stron;

4) między zmianą okoliczności a wpływem tej zmiany na zobowiązanie istnieć musi związek przyczynowy.

Powinność uprawdopodobnienia tych okoliczności spoczywa na wnioskodawcy.

Odnosząc się do pierwszej przesłanki należy wskazać, iż uprawniony uprawdopodobnił, że strony łączył strony stosunek prawny w postaci umowy najmu lokalu mieszczącego się w Centrum Handlowym (...) w L. przy ul. (...) z dnia 27 lutego 2018 r. Wnioskodawca w tym celu przedłożył umowę najmu.

Odnosząc się drugiej przesłanki należy wskazać, iż zmiana okoliczności musi mieć charakter nadzwyczajny. Określenie nadzwyczajne zmiany, tak samo jak nadzwyczajne wypadki, zakłada, że chodzi tu o wyjątkowe zdarzenia, nagłe i zaskakujące, których nie można było przewidzieć. Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw. Niekiedy przyjmuje się również, że mogą to być zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych. Jednakże nadzwyczajność winna cechować samą zmianę stosunków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 października 2017 r., I ACa 435/17). Nadzwyczajna zmiana stosunków w rozumieniu art. 357 ¹ k.c. jest to nie tylko zmiana o charakterze powszechnym, niezależnym od woli stron, ale musi to być zmiana zasadnicza, niemieszcząca się w ryzyku kontraktowym (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 31 lipca 2013 r., I ACa 239/13). Stwierdzenie nadzwyczajnej zmiany okoliczności wymaga porównania warunków, w jakich zawierano umowę, z warunkami, w jakich przyszło ją wykonywać.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy uznać, iż zdarzenie w postaci ogłoszenia stanu epidemii może być uznane za nadzwyczajną zmianę stosunków, o której mowa w art. 357 ¹ k.c.

Należy wskazać, że Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2020 r. poz. 433) wprowadzono przepisy regulujące działalność prowadzoną przez uprawnionego. Zgodnie z § 6 ust. 2 wymienionego rozporządzenia ograniczenie, o którym mowa w § 5 ust. 2, polegało na całkowitym zakazie prowadzenia wymienionych w tym przepisie rodzajów działalności od dnia 14 marca 2020 r. W § 5 ust. 2 pkt 1b) ww. rozporządzenia ujęto działalność prowadzoną przez uprawnionego na terenie obiektu handlowego polegającą m.in. na handlu detalicznym wyrobami odzieżowymi. Słusznie zatem uprawniony wskazuje, że od tego czasu był on pozbawiony możliwości prowadzenia swojej działalności na terenie centrum handlowego.

Jednocześnie należy podkreślić, że Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 maja 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r. poz. 792) wprowadziło w życie drugi z czterech zapowiedzianych etapów znoszenia ograniczeń. Powyższe zmiany w sferze gospodarczej obejmowały zniesienie generalnego zakazu prowadzenia działalności w centrach handlowych. Zatem od dnia 4 maja 2020 r. możliwe było prowadzenie przez uprawnionego działalności gospodarczej na terenie centrum handlowego.

Natomiast Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz. U. 2020 poz. 1972) ponownie zakazano do dnia 29 listopada 2020 r. prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m ², zakaz obejmował działalność prowadzoną przez wnioskodawcę. Kolejny zakaz prowadzenia działalności prowadzonej przez uprawnionego został wprowadzony Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 grudnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz. U. 2020 poz. 2316) początkowo zakaz ten obowiązywał do dnia 17 stycznia 2021 r., jednakże Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 stycznia 2021 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii został przedłużony do dnia 31 stycznia 2021 r. (Dz. U. 2021 poz. 91).

Mając powyższe na uwadze należało uznać, że druga z podanych przesłanek w postaci nadzwyczajnej zmiany stosunku została uprawdopodobniona w niniejszej sprawie.

Przesłanka, by żadna ze stron w chwili zawierania umowy tworzącej zobowiązanie nie przewidywała, jaki wpływ na ich stosunek prawny wywoła zmiana okoliczności, została również spełniona. Przesłanka ta ma zastosowanie nie tylko, gdy strony faktycznie nie przewidziały znaczenia zmiany stosunków dla ich zobowiązania, ale też gdy nie można było tego przewidzieć przy dołożeniu należytej staranności. Tak określony wymóg służy wyłączeniu zastosowania przepisu w sytuacjach mieszczących się w zakresie tzw. normalnego ryzyka kontraktowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 727/10) . W niniejszej sprawie, uprawdopodobniono, że wystąpienie stanu pandemii wywołanego zakażeniami wirusem (...)2 i wskazanych jego skutków w postaci ograniczenia w funkcjonowaniu działalności wnioskodawcy, strony nie mogły przewidzieć, nawet przy zachowaniu należytej staranności, ani w chwili zawierania umowy, ani przed wystąpieniem stanu epidemii.

Sam jednak fakt wystąpienia epidemii oraz zmian gospodarczych i prawnych nie jest samoistną przesłanką ingerencji sądowej w treść stosunku zobowiązaniowego. Konieczne jest bowiem wykazanie, iż w następstwie tych zdarzeń wykonywanie ustalonego wcześniej zobowiązania byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. Określenie „rażąca strata” ma autonomiczny charakter i nie może być interpretowane w oderwaniu od istoty i celu konkretnego zobowiązania. O rażącej stracie decyduje nie samo porównanie aktualnej wartości świadczeń, ale całokształt skutków wykonania zobowiązania dla majątku strony, przy uwzględnieniu celu zobowiązania i tego, jakich korzyści z jego wykonania strona mogła się spodziewać (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2014 r., II CSK 191/14).

Zdaniem Sądu wnioskodawca nie wykazał aby ze względu na zaistniałą sytuację spowodowaną pandemią wirusa (...)2 poniósł rażącą stratę. Przepis art. 357 ¹ k.c. wymaga aby to była rażąca strata, czyli ponadprzeciętna, odbiegająca od typowego ryzyka wiążącego się z działalnością uprawnionego. Rażąca strata musi pozostawać w normalnym związku przyczynowym z wykonaniem umowy. Do oceny, czy wnioskodawca poniósł na skutek wystąpienia stanu epidemii rażącą stratę, konieczne jest ustalenie jego sytuacji finansowej. Dopiero tak ustalony stan majątkowy uprawnionego pozwala na ocenę, czy pandemia i wskazane jej skutki w postaci ograniczenia funkcjonowania działalności wnioskodawcy, wiązały się dla niego z rażącą stratą. Rażącą stratą nie jest utrata spodziewanego dochodu. Ocena tego, czy wnioskodawca poniósł rażącą stratę, wymaga wiedzy co do ogólnego stanu przedsiębiorstwa wnioskodawcy, tj. jego rozmiarów i osiąganych wyników finansowych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2006 r., V CSK 251/06). Na okoliczność poniesienia rażącej straty uprawniony nie przedłożył żadnych dowodów. Uprawniony zaniechał również zobrazowania swojej aktualnej sytuacji finansowej. Ponadto nie przedłożył dokumentacji finansowej przedstawiającej jego stan majątkowy przed ogłoszeniem stanu epidemii w porównaniu do czasu, gdy ogłoszono ten stan i uniemożliwiono mu wykonywanie działalności. Uprawniony przedstawił jedynie przygotowane przez siebie zestawienia obrotów.

Ponadto należy wskazać, iż uprawniony wnosi o ustalenie, że jest zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu i kosztów wspólnych centrum handlowego m.in. za okres od dnia 14 marca 2020 r. do dnia 3 maja 2020 r., gdy działalność w przedmiocie najmu nie mogła być prowadzona. Wnioskodawca przedłożył jednak faktury, z których wynika, iż za ten okres nie ponosił ww. kosztów (faktura VAT korygująca nr (...) z dnia 15 maja 2020 r.; faktura VAT korygująca nr (...) z dnia 15 maja 2020 r.).

W ocenie Sądu nie uprawdopodobniono, że obroty uprawnionego zmniejszyły się we wskazanym zakresie. Sąd nie może opierać się na ogólnikowych twierdzeniach wnioskodawcy. Wobec powyższego Sąd nie jest w stanie na obecnym etapie, wyłącznie na podstawie tez wysnuwanych przez uprawnionego i stworzonych przez niego zestawień stwierdzić, czy czynsz winien zostać obniżony we wnioskowanym zakresie i o ile, nie mając na poparcie takich twierdzeń dokumentów przedstawiających faktyczną sytuację finansową wnioskodawcy. Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż uprawniony nie wykazał całokształtu swojej sytuacji finansowej i przedstawił jedynie jej wycinek związany wyłącznie z wynajmowaną powierzchnią, co zdaniem Sądu jest niewystarczające dla uwzględnienia przedmiotowego wniosku.

W konsekwencji nie uprawdopodobniono też interesu prawnego w żądaniu udzielenia zabezpieczenia. Wnioskodawca nie wykazał bowiem, że bez wskazanej przez niego obniżki czynszu już od tej chwili cel postępowania będzie nadmiernie utrudniony lub nie zostanie osiągnięty.

Mając na uwadze brak uprawdopodobnienia roszczenia oraz interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia, Sąd na podstawie 730 ¹ § 1 i 2 k.p.c., orzekł jak w sentencji postanowienia.

SSO Renata Olejnik-Tyszka