Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lipca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: Aleksandra Sieńczewska

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. (...) Ż.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powódkiM. (...) Ż. kwotę 81.709,68 zł (osiemdziesiąt jeden tysięcy siedemset dziewięć złotych 68/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 27 lipca 2017 r. do dnia zapłaty;

II.  stwierdza, iż pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. winna ponieść koszty postępowania w całości, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt I C 2041/21

UZASADNIENIE WYROKU

z 10 lipca 2025 r. (k. 923)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie M. Ż. (1) domagała się zasadzenia na jej rzecz od (...) sp. z o.o. w W. kwoty 81.709,68 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia naliczanymi od 27.07. 2017 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego (pozew k. 2 – 124).

Powódka wskazała, że zawarła z poprzednikiem prawnym pozwanej umowę deweloperską na zakup lokalu przy ul. (...) w W., którego odbiór miał nastąpić najpóźniej do 31.08.2014 r. zaś umowa przeniesienia własności miała zostać zawarta najpóźniej do 30.11.2014 r. Pismem z 22.08.2014 r. Pozwana poinformowała powódkę o przejęciu zobowiązań z umowy na skutek przekształcenia oraz jednostronnie i bez podania przyczyn przesunęła termin przeniesienia własności lokali na okres III – VIII 2015 r. Odbiór fatycznie miał miejsce 23 września 2016 r. zaś zawarcie umowy przenoszącej własność nastąpiło 2.12.2016 r. czyli o blisko 25 miesięcy w stosunku do pierwotnego terminu. Powódka opierała roszczenie na art. 471 k.c. w zw. z art. 361 §1 k.c. upatrując szkody w utraconych korzyściach z czynszu najmu lokalu przy ul. (...).

W odpowiedzi na pozew (...) sp. z o.o. w W. wnosiła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu, wraz z kosztami zastępstwa procesowego (odpowiedź na pozew k. 228 – 268).

Spółka wskazała na procedurę przewidzianą w §11 ust 2 umowy w związku z czym wezwanie do zapłaty było nieskuteczne. Opóźnienie nie powstało z winy pozwanej zatem nie ma także podstaw do naliczania kar umownych. Pozwana borykała się z problemami natury prawnej przy rewitalizacji kamienicy, którą musiała prowadzić w ścisłej współpracy z (...), samorządem, Konserwatorem Zabytków jak również ze Wspólnotami Mieszkaniowymi, sąsiadującymi z inwestycjami. Działania tych podmiotów spowodowały wstrzymywanie i opóźnienia procesu odbioru lokali. Zapis zaś dotyczący kary umownej nie przewidywał dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną. Zarazem w akcie notarialnym z 02.12.2016 r. powódka złożyła oświadczenie woli z którego wynika, iż zawierając ją nie zachowuje jakichkolwiek roszczeń z tytułu kar umownych. Dodatkowo pozwany negował wykazanie zawarcia umowy najmu z dniem 01 .12. 2014 r. z córką powódki A. Ż.., a także wskazywał że powódka zawierała umowę jako przedsiębiorca.

Wyrokiem z 22 .07. 2019 r. sygn. akt: I C 829/17 Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo w całości i zasądził od powódki na rzecz pozwanej koszty procesu (wyrok k. 456).

Sąd Okręgowy uznał, iż powódka zawarła umowę deweloperską jako przedsiębiorca, w ramach prowadzonej prze siebie jednoosobowej działalności gospodarczej, zatem stosownie do §11 ust 2 nie może dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną.

Na skutek apelacji powódki Sąd Apelacyjny wyrokiem z 24 marca 2021 r. sygn. akt I ACa 548/20 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego (wyrok SA k. 644).

Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy wobec błędnego przyjęcia, że powódka zawierając umowę deweloperską i umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności działała jako przedsiębiorca. Zasadne zatem okazały się zarzuty związane ze statusem powódki w chwili zawierania wskazanych umów.

W uzasadnieniu swojego wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę Sąd pierwszej instancji przede wszystkim powinien dokonać oceny kwestionowanych przez powódkę zapisów umowy deweloperskiej i umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu pod kątem ich abuzywności, uprzednio czyniąc ustalenia w zakresie okoliczności zawarcia umów, rozumienia przez strony kwestionowanych zapisów, możliwości negocjacji przez powódkę spornych zapisów przed zawarciem umowy. W dalszej kolejności -w zależności od wyników oceny abuzywności postanowień- poczyni ustalenia dotyczące opóźnienia w oddaniu lokalu, przyczyn tego opóźnienia i podmiotu za ten stan rzeczy odpowiedzialnego, zatem rozpozna zarzuty stron w tym zakresie, jak również rozważy zasadność przeprowadzenia postępowania dowodowego na powyższe okoliczności i jego ewentualnego zakresu.

W toku ponownego rozpoznania sprawy pozwany w odpowiedzi na pozew wnosił o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu (odpowiedź na pozew k. 692 – 695). Pozwany podtrzymywał, że roszczenie zostało wywiedzione na podstawie umownych zapisów co do kary umownej art. 471 k.c. a nie na podstawie reżimu deliktowego. Zapis umowny dotyczący kary nie zawierał zastrzeżenia o możliwości dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną. Sąd jest związany żądaniem pozwu zaś powódka nie dochodzi w postępowaniu kary umownej a odszkodowania. Tym samym żądanie odszkodowania jest niezasadne a rozważania co do statusu konsumenta są prawnie irrelewantne.

Strona powodowa wskazywała natomiast, iż zakup został dokonany przez powódkę jako konsumenta, poza jej działalnością gospodarczą w związku z czym zapis §11 ust 2 w zakresie w jakim wyłączałby dochodzenie przez nią odszkodowania przewyższającego kary umowne ma charakter klauzuli niedozwolonej.

W pozostałym zakresie strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka od 1.05.2009 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) (wydruk z CEIG, k. 153). Przedmiotem działalności gospodarczej powódki jest działalność związana z organizacją targów, wystaw i kongresów, wynajem i dzierżawa pojazdów (wydruk z CEiDG k. 775 – 779).

Dnia 24.10.2013 r. powódka, zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. w W. umowę deweloperską, na mocy której zobowiązała się do zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) położonego w W. przy ulicy (...) za cenę brutto wynoszącą 605.920,00 zł, zaś spółka zobowiązała się do jego wybudowania, zgodnie ze standardem określonym w umowie, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz przeniesienia na powódkę jego własności w terminie do dnia 30.11.2014 r. (§ 6 ust. 4 Umowy deweloperskiej) na podstawie pisemnego wezwania nabywcy do zawarcia Umowy Przeniesienia Lokalu (§ 6 ust. 5 Umowy deweloperskiej). W dalszej części umowy spółka zobowiązała się, że umożliwi powódce odbiór przedmiotowego lokalu najpóźniej do dnia 31.08.2014 r. (§ 9 ust. 1 Umowy deweloperskiej).

W § 11 ust. 2 umowy strony oświadczyły, że nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nie zawarcia przez spółkę umowy przeniesienia lokalu w terminie określonym w niniejszej umowie. Jednakże przed skorzystaniem z prawa odstąpienia opisanego w zdaniu poprzedzającym nabywca obowiązany jest wyznaczyć spółce 120-dniowy termin na zawarcie umowy przeniesienia lokalu. Skorzystanie przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w niniejszym ustępie, nie pozbawia go roszczenia o zapłatę kary umownej, o której mowa w niniejszym ustępie poniżej. Strony uzgadniają, że w przypadku nie zawarcia umowy przeniesienia lokalu w terminie określonym powyżej, z przyczyn leżących po stronie spółki, nabywca uprawniony będzie do żądania zapłaty kary umownej w wysokości 3% ceny. W przypadku skorzystania przez nabywcę z uprawnienia, o którym mowa w zdaniu poprzednim, spółka zapłaci należną karę umowną w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej wezwania do zapłaty.

Strony uzgodniły że w przypadku niezawarcia umowy przeniesienia lokalu w termie z przyczyn leżących po stronie Spółki Nabywca będzie uprawniony do żądania zapłaty kary umownej w wysokości 3% ceny. W umowie strony nie zastrzegły możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej (umowa deweloperska z 24 .10. 2013 r., k. 63-72).

Dnia 29.10.2013 r. spółka wystawiła fakturę zaliczkową VAT o nr(...)na podstawie której, zgodnie z warunkami umowy, powódka zapłaciła 50% ceny to jest kwotę 302 960,00 zł. Na fakturze widnieją dane powódki, adres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej oraz nr NIP. Powódka uiściła drugą część ceny przed zawarciem umowy ustanawiającej na jej rzecz odrębną własność lokalu oraz przenoszącej jej własność, co potwierdzone zostało w treści aktu notarialnego z 2 .12. 2016 r. (za Repertorium (...). nr (...) - § 6 ust. 6.1) (faktura VAT o nr (...), k. 62-62 verte, akt notarialny z 2 .12. 2016 r. za Repertorium (...) nr (...), k. 73-84).

Pismem z 22.08.2014 r. pozwana poinformowała powódkę, iż na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 13.05.2014 r. przejęła ona przez połączenie spółkę będącą stroną zawartej dnia 24.10.2013 r. Umowy deweloperskiej, tj. spółkę (...) sp. z o. o. w W. (stosownie do treści art. 494 § 1 k.s.h., w wyniku przeprowadzonej czynności pozwana nabyła w całości prawa i obowiązki spółki (...) sp. z o.o. w W.). W ww. piśmie pozwana podała, iż termin przeniesienia własności lokalu zostaje jednostronnie przesunięty na okres III-VII 2015 r. (pismo pozwanej z 22 .08. 2014 r., k. 85).

Pismem z 3.08.2016 r. pozwana poinformowała powódkę, iż na mocy umowy sprzedaży z 20.11.2015 r. spółka (...) sp. z o.o. w W. została nabyta przez pozwaną tj. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. W tym samym piśmie pozwana podała także, iż dnia 13.07.2016 r. wydana została ostateczna decyzja nr (...) Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego dla (...) W., udzielająca pozwolenia na użytkowanie po przebudowie i rozbudowie kamienicy przy ulicy (...) w W., która to decyzja stała się ostateczna dnia 29.07.2016 r. Pozwana wskazała również, że aktualnie znajduje się ona „na etapie uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali oraz dokumentów geodezyjnych" oraz że „działania te powinny potrwać do dwóch tygodni" (pismo pozwanej z 3.08.2016 r., k. 88).

Pismem z 22.08.2014 r. spółka (...) sp. z o.o. w W. poinformowała powódkę, iż określony w umowie z 24.10.2013 r. termin wybudowania i przedstawienia lokalu do odbioru, pierwotnie przypadający na dzień 31.08.2014 r., jak również termin ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, pierwotnie przypadający na dzień 30.11.2014 r., nie zostaną dochowane. Pozwana wskazała, iż czynności te nastąpią pomiędzy marcem a lipcem 2015 r.

Pismem z 25.03.2015 r. pozwana poinformowała powódkę, że również te wydłużone terminy nie zostaną dotrzymane, a przeniesienie własności lokalu będącego przedmiotem umowy z 24.10.2013 r., nastąpi najpóźniej do dnia 31.10.2015 r. Finalnie pozwana umożliwiła powódce odbiór lokalu dnia 23.09.2016 r. (pismo pozwanej z 22.08.2014 r. k. 85, pismo pozwanej z 25.03.2015 r. k. 86, pismo pozwanej z 26.04.2016 r. k. 87, akt notarialny z 2.12. 2016 r. za Repertorium (...) nr (...), k. 73-84).

Powódka zakupiła jako przedmiotowy lokal na cele inwestycyjne, z przeznaczeniem na wynajem. W chwili zawierania umowy z pozwaną spółką powódka miała zamiar odebrać lokal jak najszybciej i po dokonaniu adaptacji wynająć go córce  A. Ż. (aktualnie K.) z przeznaczeniem na biuro kancelarii adwokackiej za czynszem wynoszącym 3.500 zł netto od 1.12.2014 r. Panie nie podpisały w tym zakresie żadnej umowy przedwstępnej, uzgodnienia pomiędzy nimi były czynione ustnie. A. Ż. (aktualnie K.) – wobec niedotrzymania terminów oddania nieruchomości przez dewelopera – związała się umową najmu z (...) sp. z o.o. datowaną na 2.01.2015 r.

Umowa najmu pomiędzy A. Ż. a (...) sp. z o.o. została zawarta na czas nieoznaczony. A. K. (uprzednio Ż.) 31.12.2015 r. zawarła kolejną umowę najmu lokalu położonego w W., przy ul. (...) na okres 18 miesięcy z możliwością przedłużenia na kolejne okresy (umowa najmu z 2.01.2015 r., k. 119-120, umowa najmu z 31.12.2015 r., k. 190-194, zeznania W. W., k. 350-350 verte, zeznania N. K., k. 350 verte 351, zeznania A. K., k. 378 379 verte, zeznania powódki, k. 454454 verte).

Dnia 24.05.2016 r. powódka oznaczona w komparycji umowy jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...), zawarła umowę najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. z K. S.. Na mocy przedmiotowej umowy, najemczyni zobowiązała się do uiszczania miesięcznego czynszu w wysokości 4.305,00 zł brutto (§ 4 umowy najmu) oraz opłat eksploatacyjnych i podatków (§ 5 umowy najmu). Na podstawie § 7 umowy powódka zwolniła K. S. z obowiązku zapłaty czynszu najmu na okres 3 miesięcy, w czasie których miała ona dokonać koniecznych prac wykończeniowych, ze względu na fakt że lokal znajdował się w stanie deweloperskim. Wobec problemów z instalacją elektryczną, stolarką okienną i hydrauliką, prace wykończeniowe przedłużały się, a najemczyni nie mogła korzystać z lokalu. Zgodnie z aneksem nr 1 z 1.03.2017 r. wydłużono okres tzw. wakacji czynszowych do dnia 28 lutego 2017 r. (umowa najmu z 24.05.2016 r., k. 93-97, aneks nr 1 z 1.03.2017 r., k. 99-100, opinia biegłego z zakresu budownictwa k. 858-860, 919 verte – 920, zeznania M. Ż. (2), k. 439-439 verte, zeznania K. S., k. 439 verte-440, zeznania powódki, k. 454-454 verte).

Dnia 2.12.2016 r. strony zawarły umowę przyrzeczoną - ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. i jego przeniesienia. W § 5 ust. 2 pkt 3 umowy strony oświadczyły, że zawierając niniejszą umowę sprzedaży czynią zadość wzajemnym zobowiązaniom z umowy deweloperskiej, nie zachowując z jej tytułu jakichkolwiek roszczeń, w tym z tytułu kar umownych. Powódka nie negocjowała treści umowy przesłanej jej do akceptacji przez przedstawiciela pozwanej. Powódka zapłaciła (...) od umowy (akt notarialny z 2.12.2016 r. za Repertorium (...) nr(...), k. 73-84, korespondencja e-mail z 17.11.2016 r. k. 271 – 272, zeznania powódki k. 794 verte – 795 verte).

W latach obrotowych 2013  2016 powódka nie uwzględniała czynszu najmu za ww. lokal w księgach przychodów i rozchodów prowadzanych dla jej działalności gospodarczej. Lokal kupiła jako osoba prywatna. Od 2017 r. powódka wystawiała faktury za wynajem mieszkania, bowiem taka była prośba ze strony najemcy, który rozliczał czynsz w ramach swojej działalności gospodarczej. Księgowy zgodził się na rozliczanie faktur w ramach działalności gospodarczej powódki (księga przychodów i rozchodów k. 727 766, zeznania powódki k. 794 verte – 795 verte).

Opóźnienie w realizacji inwestycji przy ul. (...) lok.(...) wynikało z naruszeń w postaci brak wyprowadzenia rury wodno – kanalizacyjnej we właściwych miejscach przez pozwaną oraz brak uwzględniania zgłoszonych zmian lokatorskich w dniu 20.03.2014 r. obejmujących ujścia wody oraz punkty elektryczne czyli lokal był z usterkami. Po udostępnieniu lokalu najemcy w dniu 23.09.2016 r. nie można było prowadzić prac adaptacyjnych z uwagi na brak stałej dostawy prądu do lokalu. Generalny wykonawca planując i przygotowując prace nie uwzględnił wszystkich czynników które powinien, a które wpłynęły na czas ich wykonania, okoliczność iż jest to budynek zabytkowy była mu znana przed rozpoczęciem prac i to także powinien uwzględnić planując je. (opinia biegłej sądowej z zakresu budownictwa k. 858 - 860, 919 verte – 920, zeznania B. M. k. 812 – 812 verte, A. B. k. 833 – 833 verte, K. K. k. 833 verte – 834, D. S. k. 834, P. K. k. 834 verte).

Czynsz jaki powódka uzyskałaby za wynajem spornego lokalu po jego wykończeniu za okres od 1.12.2014 r. do 2.12.2016 r. wynosi – 85 944 zł, zaś w tym samym okresie, gdyby lokal został wynajmowany w stanie deweloperskim – 66 408 zł (opinia biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości, k. 394-416).

Powódka wezwała pozwanego do zapłaty pismami z 12.07.2017 r. (wezwanie przedsądowe wraz z dowodem nadania k. 123 – 124).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów, które uznał za wiarygodne, bowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości, nie budziły one także wątpliwości Sądu, zeznań powódki (k. 454-454 verte, k. 794 verte – 795 verte), świadków – W. W. (k. 350-350 verte), N. K. (k. 350 verte-351), A. K. (k. 378-379 verte), M. Ż. (2) (k. 439-439 verte) i K. S. (k. 439 verte-440), B. M. (k. 812 – 812 verte), A. B. (k. 833 – 833 verte, K. K. (k. 833 verte – 834), D. S. (k. 834), P. K. (k. 834 verte) oraz opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości B. D. (k. 394-416) i opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa B. W. (k. 858- 860) wraz z ustnymi wyjaśnieniami opinii (k. 919 verte – 920). Opinie biegłych nie budziły wątpliwości Sądu co do ich prawidłowości i rzetelności, w związku z czym wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu budownictwa podlegał pominięciu na podstawie art. 235 ^{( 1)} §1 pkt 2 i 5 k.p.c.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenie podlegało uwzględnieniu w całości.

Sąd Okręgowy ze względu na wynikające z art. 386 § 6 k.p.c. związanie go oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 marca 2021 r. sygn. akt I ACa 548/20 ocenił status powódki przy nabywaniu lokalu w budynku przy ul. (...) jako konsumenta, a zatem można oceniać zapis umowy §11 ust. 2 umowy z 02.12.2016 r. pod kątem abuzywności w rozumieniu art. 385 ¹ k.c.

Zgodnie z otwartym katalogiem klauzul niedozwolonych, wymienionym w art. 385 ³ pkt 2 i 22 k.c. w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, a także przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Jeżeli postanowienie przewiduje, że konsument może odstąpić od umowy za zapłatą określonej kwoty pieniężnej (odstępne), a inne postanowienie przewiduje, że przedsiębiorca może swobodnie odstąpić od umowy, to wydaje się jasne, że niedozwolony charakter będzie miała wyłącznie ta część postanowienia, która nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty, a nie całość postanowienia (wraz z możliwością odstąpienia jako taką). W rezultacie konsument będzie mógł swobodnie odstąpić od umowy. Podobnie należy ocenić postanowienia, których niedozwolony charakter wiąże się z tym, że wprowadzają do umowy rażąco niekorzystny dla konsumenta warunek – także należy za takowy uznać limitowanie odpowiedzialności przedsiębiorcy, w szczególności gdy ograniczenie to nie odwołuje się do żadnych zjawisk obiektywnych. Wydaje się jasne, że sankcją „braku związania konsumenta” dotknięty będzie warunek jako taki nawet wtedy, gdy redakcyjnie stanowi on jedynie element postanowienia przewidującego określone uprawnienie albo obowiązek (zob. np. art. 385 ³ pkt 6–8 k.c.).

Pierwszą, wynikającą z treści 385 ¹ § 1 k.c., pozytywną przesłanką uznania postanowień umowy za niedozwolone, jest zawarcie klauzul umownych w umowie z konsumentem. W niniejszej sprawie strona powodowa w chwili zawierania przedmiotowej umowy była konsumentem w rozumieniu art. 22 ¹ k.c.,

Następnie, konieczne jest ustalenie, czy wskazane przez stronę powodową postanowienia umowne zostały z nią indywidualnie uzgodnione. Przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia postanowień umowy z konsumentem została przez ustawodawcę bliżej określona w art. 385 ¹ § 3 k.c., zgodnie z którym nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Co więcej, ustawodawca wprowadził ułatwienie dla konsumenta, w postaci domniemania, że nie są indywidualnie uzgodnione te postanowienia, które zostały przejęte z wzorca zaproponowanego przez kontrahenta (art. 385 ¹ § 3 zd. 2 k.c.). Ocena winna być zatem poprzedzona analizą okoliczności związanych z procesem zawierania umowy.

W ocenie Sądu zapis § 11 ust. 2 umowy deweloperskiej nie został indywidulanie uzgodniony, pozwany bowiem nie wykazał, aby umowa była negocjowana. Powódka zaprzeczyła, aby umowa była negocjowana, a pozwany którego jako przedsiębiorcę obciąża dowód wykazania, że postanowienia były przedmiotem negocjacji, takiemu dowodowi w zakresie spornego zapisu pozwany nie sprostał. Także jeśli idzie o możliwość negocjowania treści § 5 ust. 2 pkt 3 zdanie 2 umowy przenoszącej własność Sąd doszedł do przekonania, iż pozwany nie wykazał, aby umowa mogła być negocjowana. W mailu skierowanym do powódki wskazano bowiem, że wprawdzie przesłany dokument jest draftem czyli projektem, i wymaga akceptacji, jednakże pozwany nie poinformował powódki wprost, że treść zapisów przesłanego draftu może być negocjowana i zmieniana, nie wskazał terminu do kiedy mogą być nanoszone poprawki, czego mogą dotyczyć szczególnie że wg maila umowa miała zostać zawarta kilka dni później (mail z 17.11. termin w nim wskazany - 25.11), co wskazuje na iluzoryczną możność realnych negocjacji istotnych postanowień umowy. Powódka zaś chciała jak najszybciej podpisać akt notarialny, w celu uzyskania dochodu z lokalu, w który zainwestowała znaczne środki finansowe. Wobec powyższego należało uznać, że treść tego zapisu nie została indywidualnie uzgodniona.

Sąd uznał także - na podstawie okoliczności sprawy - że zapis ten był rażąco niekorzystny dla powódki i naruszał dobre obyczaje i dobrą wiarę, co wynikało z ustalonego stanu faktycznego w sprawie.

Istotne wskazówki dotyczące stosowania kryterium sprzeczności z wymaganiami dobrej wiary wynikają z orzecznictwa TSUE. W szczególności Trybunał wyjaśnia konsekwentnie, że oceniając postanowienie umowne, należy – z uwzględnieniem motywu 16 dyrektywy 93/13/EWG – sprawdzić, czy przedsiębiorca traktujący konsumenta w sposób sprawiedliwy i słuszny mógłby racjonalnie spodziewać się, że konsument ten przyjąłby taki warunek w drodze negocjacji indywidualnych (zob. wyrok TSUE z dnia 14 marca 2013 r. C-415/11, M. A. v. (...), T. i M. (...), (...) 2013, nr 3, s. I-164, pkt 69; podobnie postanowienie TSUE z dnia 14 listopada 2013 r. w połączonych sprawach C-537/12 i C-116/13, (...) SA v. M. R. (...) i W. E. P. oraz(...)SA v. J. T. i M. J., (...) 2013, nr 11, s. I-759, pkt 66; wyrok TSUE z dnia 26 stycznia 2017 r., C-421/14, (...) SA v. (...), LEX nr 2192557, pkt 60). Trybunał zwraca również uwagę, że w ramach oceny należy także uwzględnić skutki, które dany warunek umowny może wywoływać w ramach prawa znajdującego zastosowanie do tej umowy, co wymaga zbadania krajowego porządku prawnego (zob. wyrok TSUE z dnia 1 kwietnia 2004 r., C-237/02, F. K., LEX nr 201567, pkt 21; postanowienie z dnia 16 listopada 2010 r., C-76/10, P. (...) K., (...) 2010, nr(...), poz. I-11557, pkt 59; powołane wyżej wyroki TSUE z dnia 14 marca 2013 r., C-415/11, M. A. (...) T. i M. (C.), (...) 2013, nr 3, s. I-164, pkt 71, oraz z dnia 26 stycznia 2017 r., C-421/14, (...) SA (...), pkt 61).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego można napotkać wyraźne nawiązanie do przywołanych wskazówek (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 15.01.2016 r., I CSK 125/15, OSNC-ZD 2017, nr (...), poz. 9, w którym stwierdzono, że znacząca nierównowaga kontraktowa na niekorzyść konsumenta pozostaje sprzeczna z dobrymi obyczajami – wymaganiami dobrej wiary, por. art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13/EWG – gdy można rozsądnie założyć, że kontrahent konsumenta, traktujący go w sposób sprawiedliwy, słuszny i uwzględniający jego prawnie uzasadnione roszczenia, nie mógłby racjonalnie się spodziewać, że konsument zaakceptowałby w ramach negocjacji klauzulę będącą źródłem tej nierównowagi). Doktryna, wyjaśniając sens pojęcia dobrych obyczajów, częstokroć odwołuje się do norm moralnych lub obyczajowych oraz takich wartości, jak: uczciwość, zaufanie, lojalność, rzetelność (A. Olejniczak (w:) Kodeks cywilny t. 3, red. A. Kidyba, 2014, komentarz do art. 385 ^{( 1)} k.c., pkt 9).

Stan faktyczny ustalony w sprawie wskazuje, że ograniczenie przez pozwanego jego odpowiedzialności kontraktowej na mocy §11 ust 2 umowy w realiach sprawy a dodatkowo w połączeniu z treścią § 5 ust. 2 pkt 3 zdanie 2 umowy przenoszącej własność były rażąco niekorzystne dla powódki. De facto pozbawiły ją bowiem zarówno możliwości dochodzenia kar umownych jak i szkody przewyższającej zastrzeżoną karę umowną, której wysokość jest rażąco niska. Zatem pomimo dwuletniego zawinionego opóźnienia w wykonaniu umowy konsument został pozbawiany jakichkolwiek roszczeń w stosunku do przedsiębiorcy.

Inwestycja prowadzona przez pozwanego była realizowana w sposób nieprawidłowy i opieszały, w sytuacji gdy pozwany jako profesjonalista – deweloper powinien być przygotowany na różne niekorzystne sytuacje związane z procesem inwestycyjnym, w szczególności biorąc pod uwagę fakt, że (...) do której należy pozwana spółka specjalizuje się w remontach i rewitalizacji starych kamienic. Jak wynika z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy o poddanych analizie przez biegłego z zakresu opóźnienie w realizacji umowy było zawinione przez Spółkę i jej poprzednika prawnego. Dodatkowo jak wynika z całości dokumentacji, w tym pism kierowanych do powódki, pozwany nie wykazywał się rzetelnością w prowadzeniu budowy ani nie współdziałał lojalnie z powódkę w realizacji kontraktu (art. 354 k.c.). W ocenie Sądu pozwana spółka posiadała i posiada zasoby kadrowe i doświadczenie w realizacji inwestycji podobnych do tej przy ul. (...), co wynika z treści artykułów przedłożonych przy wniosku o zabezpieczenie. Fakt, że pozwana spółka realizowała inwestycję z dwuletnim opóźnieniem - wynikał w ocenie Sądu także z przeświadczenia Spółki o możliwości dowolnego wręcz przesunięcia terminu oddania lokali z racji zamieszczenia w umowie deweloperskiej zapisu ograniczającego jej odpowiedzialność względem konsumentów.

Sąd podziela i przyjmuje za własne stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 lipca 2013 roku (sygn. I ACa 125/13): „Wszelkie postanowienia zmierzające do ograniczenia czy wyłączenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy deweloperskiej są klauzulami abuzywnymi.” (por też. wyrok SOKiK z 20 października 2021 roku, sygn. XVII AmA 26/19). Z tego też względu należało uznać, że zapis § 11 ust 2 umowy deweloperskiej łączącej powódkę z pozwaną Spółką narusza dobre obyczaje, dobrą wiarę prowadząc do rażącego pokrzywdzenia powódki jako konsumenta, która na skutek limitowania odpowiedzialności pozwanego, będąc słabszą stroną umowy, doznała uszczerbku majątkowego ze względu na utratę dochodów z najmu a także konieczność obniżenia dochodów z racji konieczności wykończenia lokalu oddanego w stanie deweloperskim.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut pozwanego, zmierzający do wykazania że powódka przyczyniła się do opóźnienia w odbiorze lokalu – jak wynika z treści opinii biegłego oraz zeznań powódki, brak możliwości użytkowania lokalu wynikał z braku stałych dostaw prądu oraz opieszałego usuwania uchybień nie zaś przeróbek czy zmian wprowadzanych przez powódkę. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Wobec braku prądu i innych wad lokalu nie może być mowy o jakimkolwiek przyczynieniu się powódki do powstałego opóźnienia w oddaniu lokalu. Podkreślenia wymaga, że oddanie lokalu z dwuletnim opóźnieniem jak pierwotnie wskazywano – jest rażącym naruszeniem kontraktu przez pozwanego i nie znajduje usprawiedliwienia w okolicznościach niezależnych od strony pozwanej.

Reasumując: sama ryczałtowa kara umowna nie może automatycznie wyłączyć prawa konsumenta do pełnej ochrony, obejmującej możliwość żądania odszkodowania odpowiadającego rzeczywistej szkodzie, pomimo braku zastrzeżenia z art. 484 §2 zdanie 2 k.c.

Z tego też względu roszczenie powódki o zapłatę odszkodowania na podstawie art. 471 w zw. z art. 477 k.c. należało uznać za usprawiedliwione co do zasady

Sąd w związku z tym uwzględnił roszczenie powódki o zasądzenie równowartości utraconych korzyści, bowiem postępowanie dowodowe wykazało niezbicie zarówno fakt, że utrata korzyści z najmu lokalu przy ul. (...) nastąpiła w adekwatnym związku przyczynowym z opóźnieniem wykonania przez pozwanego jego świadczenia (art. 361 k.c.), jak i poprzez opinię biegłego wykazano wysokość tego roszczenia.

Szkoda w postaci lucrum cessans ma co do zasady najczęściej charakter hipotetyczny. O takiej szkodzie decyduje wysoki, graniczący z pewnością stopień prawdopodobieństwa uzyskania określonych korzyści, gdyby nie wystąpiło zdarzenie będące przyczyną szkody, co odróżnia podlegające obowiązkowi odszkodowawczemu szkody w postaci utraconych korzyści od tzw. szkody ewentualnej, polegającej jedynie na utracie możliwości uzyskania pewnych wpływów. Innymi słowy, powództwo dotyczące utraconych korzyści może zostać uwzględnione wyłącznie wówczas, gdy poszkodowany wykaże, w stopniu graniczącym z pewnością, że gdyby nie wystąpiło zdarzenie, z którym związany jest obowiązek odszkodowawczy, uzyskałby on tę korzyść (wyrok Sądu Najwyższego z 22.03.2019 r., IV CNP 43/17, LEX nr 2639461). W niniejszym postepowaniu powódka poprzez złożone dokumenty oraz wiarygodne zeznania świadków wykazała, iż lokal stanowiłby przedmiot najmu i z takim zamysłem był zakupiony. W związku z tym utraciła dochód, którego wysokość wyliczył biegły z zakresu szacowania nieruchomości B. D.. Czynsz jaki powódka uzyskałaby za wynajem spornego lokalu po jego wykończeniu za okres od 1.12.2014 r. do 2.12.2016 r. wynosi – 85 944 zł, zaś w tym samym okresie, gdyby lokal został wynajmowany w stanie deweloperskim – 66 408 zł. Oznacza to, że powództwo podlegało uwzględnieniu w całości, zgodnie z żądaniem powódki.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 §1 k,c, w zw. z art. 455 k.c. przejmując za datę wymagalności 27.07.2017 r. Pozwany został bowiem wezwany przez powódkę do zapłaty pismem z 12.07.2017 r. (k. 123 – 124).

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 108 §1 k.p.c. z zw. z art. 98 §1 k.p.c. uznając pozwanego za stronę przegrywającą, wobec uwzględnienia roszczenia powódki w całości. Szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawiono referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego orzeczenia.

Z tych przyczyn postanowiono jak w sentencji w punkcie 2.

sędzia Piotr Królikowski