Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Ligoń-Krawczyk

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Ewa Kocielnik

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa M. W. (1)

przeciwko A. S.

o zapłatę

I.  zasądza od A. S. na rzecz M. W. (1) kwotę 2.500 (dwa tysiące pięćset) złotych,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  wyrokowi w pkt I nadaje rygor natychmiastowej wykonalności,

IV.  ustala, że powódka wygrała proces w 1%, a pozwana w 99% i pozostawia rozliczenie kosztów postępowania referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.

Sygn. akt I C 1571/19

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 22 października 2024 r.

Pozwem z dnia 4 grudnia 2019 r. (data prezentaty) M. W. (1) wniosła o zasądzenie od A. S. kwoty 280 000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w zapłacie od dnia 22 lutego 2019 r. do dnia zapłaty tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości o kwotę 150 000,00 zł oraz odszkodowanie w związku z poniesioną szkodą na kwotę 130 000,00 zł z uwagi na wady ukryte sprzedanej nieruchomości. Wniosła również o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż w dniu 2 sierpnia 2018 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym położonej w miejscowości C. nr (...), gmina G., dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Podała, iż umowa ta została zmieniona aktem notarialnym z dnia 11 września 2018 r., zaś umowa sprzedaży została ostatecznie zawarta w dniu 1 października 2018 r. Zgodnie z treścią ww. umowy pozwana sprzedała przedmiotową nieruchomość na rzecz M. W. (1) i A. N., którzy kolejno w dniu 22 maja 2019 r. ustanowili rozdzielność majątkową, a także umowę dożywocia w konsekwencji których wyłącznym właścicielem nieruchomości stała się powódka. Zaznaczyła, iż pozwana prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji (...) i mając powyższe na uwadze jej zapewnienia dotyczące wysokiej jakości i rzetelności wykonanych prac budowlanych, a także możliwości dokończenia budowy „pod klucz” według życzenia kupujących brała ona za wiarygodne i tym samym nie powoływała żadnego biegłego celem ocenienia faktycznego stanu technicznego wybudowanego budynku. Powódka podkreśliła, iż już po podpisaniu umowy przyrzeczonej okazało się, że nieruchomość wykonana została w sposób oczywisty z naruszeniem powszechnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego. Podała, iż ujawnione wady – wadliwość instalacji kominkowej, nieprawidłowo wykonana instalacja kanalizacyjna, niewłaściwe wykonanie wentylacji budynku, nieprawidłowe wykonanie instalacji grzewczej oraz orynnowania, a także niewłaściwie wykonanie muru grodzącego, kominka i prac wykończeniowych, z uwagi na prowadzoną przez pozwaną działalność gospodarczą wskazują, iż pozwana wiedziała w chwili sprzedaży o istnieniu wad i celowo starała się je ukryć. Powódka podkreśliła, że zakupiona nieruchomość z winy pozwanej w chwili jej zakupu nie tylko nie posiadała właściwości i wartości umówionej przez strony, ale przede wszystkim nie nadawała się do celów mieszkalnych. Zaznaczyła, iż zamieszkiwanie zakupionej nieruchomości bez natychmiastowego wykonania odpowiednich robót remontowo-budowlanych stanowiło realne zagrożenie dla życia i zdrowia, a także rodziny powódki. Nadto, wskazała, że z uwagi na zakres ujawnionych wad konieczne było natychmiastowe podjęcie dalszych prac celem ich usunięcia, na które wydała ponad (...) zł. Jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia powódka wskazała art. 560 § 1 k.c. w zakresie żądania o obniżenie ceny nieruchomości oraz w zakresie żądania odszkodowania za poniesioną szkodę – art. 471 k.c. (pozew – k. 3-15v).

W odpowiedzi na pozew z dnia 30 stycznia 2020 r. (data stempla pocztowego) pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle spisu kosztów przedłożonego przed zamknięciem rozprawy.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, iż nie zachodzą przesłanki do zastosowania art. 560 k.c. oraz art. 566 k.c., na które powołuje się powódka, a wręcz przeciwnie – zachodzą przesłanki do zastosowania art. 557 k.c., zgodnie z którym sprzedający jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Podała, iż powódka doskonale znała stan techniczny domu, który był przedmiotem transakcji, bowiem pozwana wielokrotnie informowała kupujących o stanie technicznym domu, jego wyposażeniu i ewentualnych brakach. Niczego nie zataiła, a bezpośrednio przed zawarciem umowy przyrzeczonej kupujący mieli możliwość zapoznania się ze stanem domu, w tym zweryfikowali poprawność wykonanych przez pozwaną prac, wymienionych w umowie przedwstępnej. Pozwana podkreśliła, że przekazała kupującym komplet dokumentacji technicznej i zdjęciowej związanej z domem, zaś prawidłowość wykonania prac remontowo-budowlanych wymienionych w umowie przedwstępnej kupujący potwierdzili przystępując do zawarcia umowy przyrzeczonej. Stwierdziła również, że odpowiedzialność sprzedawcy zostaje wyłączona także wówczas gdy kupujący mógł się o wadach z łatwością dowiedzieć bądź powinien się dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności. Podkreśliła, że powódka nie wykazała żadnymi środkami dowodowymi, że nie zapoznała się ze stanem technicznym domu przed jego zakupem, a tym bardziej, że nie mogła się dowiedzieć o zarzucanych wadach przy zachowaniu należytej staranności zwłaszcza, że odbyła kilkadziesiąt wizyt w kupowanym domu przed jego zakupem i miała możliwość przyprowadzić swoich ekspertów w celu dokonania stosowanych oględzin. Ostatecznie, pozwana wskazała, iż wszystkie nakłady na zakupionej nieruchomości, które poczyniła powódka nie były usuwaniem wad, a tylko i wyłącznie podniesieniem standardu wyposażenia budynku i dostosowania go do własnych upodobań (odpowiedź na pozew – k. 154-165).

Pismem z dnia 15 lipca 2024 r. (data stempla pocztowego) pozwana uznała powództwo do kwoty 2 500,00 zł, tj. z tytułu kosztu wymiany wełny izolującej termicznie kominek, zaś w pozostałym zakresie jej stanowisko nie uległo zmianie. Pozwana podała, iż uznanie ww. roszczenia jest jedynie wyrazem jej dobrej woli, a wady, których istnienie stwierdził biegły w budynku w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, tj. 2 sierpnia 2018 r. oraz w dacie zawarcia umowy sprzedaży, tj. 1 października 2018 r były wadami widocznymi, a co za tym idzie powódka nie jest uprawniona do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń z tytułu rękojmi w związku ze stwierdzeniem tych wad. Nadto, pozwana zaakcentowała, iż w celu wykazania zasadności obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości o kwotę 150 000,00 zł powódka winna była przedstawić dowód posiadający walor wiadomości specjalnych w postaci opinii stosownego biegłego, który stwierdziłby konieczność obniżenia ceny o tę kwotę, czego jednak nie wykonała (pismo przygotowawcze z dnia 15 lipca 2024 r. – k. 544-545).

Na rozprawie w dniu 24 maja 2024 r. strona powodowa wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego ze specjalizacji ogólnobudowlanej, by następnie – w piśmie z dnia 29 maja 2024 r. (data prezentaty) – wnieść o wydanie wyroku na podstawie dotychczas zgromadzonego materiału dowodowego i ostatecznie, przed zamknięciem rozprawy, cofnąć ww. wniosek dowodowy (protokół z rozprawy z dnia 24 maja 2024 r. – k. 539-540; pismo powódki z dnia 29 maja 2024 r. – k. 541-542; protokół z rozprawy z dnia 24 września 2024 r. – k. 554-555).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 9 lipca 2010 r. A. S., w porozumieniu z partnerem M. T., zdecydowała się na zakup nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C., gminie G., powiat (...) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...), C., o obszarze 0,1526 ha.

W dniu 11 stycznia 2010 r. rozpoczęła budowę domu mającego zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jej, jej partnera oraz ich przyszłego dziecka. Pozwana była wówczas w ciąży, dlatego budowę nadzorował przede wszystkim jej partner, który zawodowo zajmuje się (...)

W lipcu 2010 r. pracownia autorska architekta J. J. wykonała projekt budowlany zamienny jednorodzinnego budynku mieszkalnego, a decyzją nr (...) z dnia 22 lipca 2010 r. nastąpiło jego zatwierdzenie i pozwana otrzymała pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz szamba szczelnego. W toku procesu budowy pozwana uzyskiwała wszelkie niezbędne gwarancje oraz potwierdzenia prawidłowego wykonania, w tym dla przewodów kominowych, zbiornika na nieczystości oraz instancji kanalizacyjnej.

W dniu 12 sierpnia 2013 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w G. wpłynęło zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego – domu jednorodzinnego wolnostojącego, a wobec niewniesienia sprzeciwu w ustawowym terminie, pozwana wraz z partnerem rozpoczęli użytkowanie nieruchomości.

W dniu 30 kwietnia 2015 r. nastąpił pożar więźby dachowej, którego źródło znajdowało się w pobliżu przewodu kominowego, na drugiej kondygnacji gdzie ówcześnie były prowadzone prace wykończeniowe. W tym czasie domu nie zamieszkiwała pozwana wraz z partnerem i dzieckiem, lecz był on wynajmowany. Przyczyną pożaru miało być zasłonięcie przez najemców korzystających z kominka wszystkich czterech odpływów z komina i doprowadzenie do rozgrzania się rur.

Po tym zdarzeniu pozwana otrzymała opinię techniczną orzecznika technicznego (...) – W. B., zgodnie z którą nadpalona konstrukcja więźby dachowej nie wpłynęła na wytrzymałość krokwi – została podparta słupkami. W opinii tej również stwierdzono, iż rynny zamontowano prawidłowo – woda trafia do rynien, a śnieg ich nie zerwie zsuwając się z dachu, zaś kominek kanalizacyjny jest podłączony do instalacji kanalizacyjnej.

Podczas okresowej kontroli przewodów kominowych stwierdzono, iż wykonane konstrukcje i elementy mieszczą się w obowiązujących normach. Zalecono jednak pozwanej wykonać wentylację przy kominku oraz w kotłowni i dopływ powietrza w kotłowni.

(dowód: akt notarialny z dnia 2 sierpnia 2018 r. – umowa przedwstępna sprzedaży – k. 34-39v; protokół sprawozdawczo opiniodawczy (...) zakład usług kominiarsko-gazowych – k. 59; zaświadczenie Komendy Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej z dnia 2 października 2019 r. – k. 74; decyzja nr (...) z dnia 22 lipca 2010 r. – k. 75; protokół odbiorczy zbiornika na nieczystości, przyłącza kanalizacyjnego i wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej – k. 76; protokół nr (...) z okresowej kontroli przewodów kominowych – k. 204; projekt budowalny zamienny jednorodzinnego budynku mieszkalnego – k. 210; zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego lub budynku – k. 212; opinia techniczna orzecznika technicznego (...) – k. 213; zeznania pozwanej A. S. – 01:03:21 k. 284, 358-359; zeznania świadka M. T. złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 330-333; zeznania świadka G. C. złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 334v)

Ze względu na istniejące obciążenie kredytowe, miejsce zamieszkania rodziców pozwanej, pracę jej partnera za granicą, a następnie również utratę pracy pozwana dwukrotnie decydowała się na wystawienie nieruchomości na sprzedaż. Pierwszy raz w 2014 r., a następnie w 2017 r. Jeden z agentów agencji nieruchomości, z którą pozwana zawarła umowę pośrednictwa – A. D., przedmiotowy dom zaprezentowała powódce oraz jej mężowi – A. N.. Mieli oni wątpliwości co do dokonanego wyboru, bowiem dom pozwanej był dla nich za duży, nie miał dostępu do wody miejskiej, gazu i miał własną studnię, z której woda nie nadawała się do spożycia, a jedynie celów gospodarczych. Sposób wykończenia domu był jednak gustowny oraz nowoczesny. Działka była ładnie zagospodarowana, zaś sam dom miał dobry rozkład.

Pozwana informowała oglądających dom, w tym powódkę oraz jej męża o wadach nieruchomości o których posiadała wiedzę. Pokazywała również wszystkie niezbędne dokumenty. Udostępniała zainteresowanym całą nieruchomość, a także oferowała jej obejrzenie wraz z ekspertem, biegłym. Pozwana w obecności kupujących rozpaliła kominek, demonstrowała działanie wentylacji oraz przygotowała herbatę na korzystając z wody z baniaka. Powódka wraz z mężem w obecności agentki nieruchomości odwiedzili nieruchomość pozwanej 4-5 razy. Oglądali ją również podczas wizyt bez agentki, w tym w towarzystwie członków swojej rodziny.

Partner pozwanej ustawił rusztowanie celem udostepnienia strychu, który oglądał wraz z mężem powódki na jednej z wizyt. Wówczas została pokazana nadpalona więźba. Strych oraz inne części budynku oglądał również zięć powódki i jej męża, który zawodowo zajmuje się budownictwem.

Kupujący mieli wiele pytań dotyczących stanu domu, a wobec ich zastrzeżeń pozwana wraz z partnerem zobowiązali się wykonać prace wykończeniowe szczegółowo określone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

(dowód: umowa pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości z dnia 13 czerwca 2014 r. – k. 171-171v; umowa pośrednictwa sprzedaży z dnia 9 grudnia 2014 r. – k. 172; umowa pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości z dnia 9 stycznia 2017 r. – k. 173-175v; umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z dnia 18 grudnia 2017 r. – k. 176-178; umowa pośrednictwa w sprzedaży – otwarta – k. 180-181; zeznania świadka A. D. złożone na rozprawie w dniu 8 czerwca 2021 r. – k. 302-304; zeznania świadka A. N. złożone na rozprawie w dniu 8 czerwca 2021 r. – k. 306-308v; zeznania powódki M. W. (1) – k. 279-283, 358-359; zeznania pozwanej A. S. – k. 283-286, 358-359; zeznania świadka M. T. złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 330-333)

W dniu 2 sierpnia 2018 r. A. S. oraz A. N. i M. W. (1) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C., gminie G., powiat (...) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...), C., o obszarze 0,1526 ha, dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim prowadzi księgę wieczystą nr (...). W umowie tej strony zobowiązały się do zawarcia – najpóźniej w terminie do dnia 15 października 2018 r. do godz. 17:00 umowy sprzedaży ww. nieruchomości. A. N. i M. W. (1) zobowiązali się zapłacić A. S. cenę w kwocie (...) zł, przy czym w dniu zawarcia umowy przedwstępnej dokonali zapłaty, przelewem natychmiastowym, kwoty (...) zł tytułem zadatku. Małżonkowie mieli nabyć nieruchomość w posiadanie samoistne, do ich wspólnego majątku objętego wspólnością ustawową. Strony ustaliły także, że A. S. wykona w przedmiotowym budynku mieszkalnym – na jej własny koszt i jej własnym staraniem – następujące czynności i prace remontowo-wykończeniowe:

1.  naprawa podjazdu do garażu – wyrównanie poziomu;

2.  przeniesienie i montaż aluminiowych drzwi wejściowych w przejściu z garażu do pralni;

3.  montaż drewnianych schodów na poddasze (zakup schodów na koszt kupujących);

4.  dokończenie malowania elewacji wraz ze sztukaterią w oknach według standardu domu;

5.  front elewacji na gotowo wraz z montażem rynien spustowych;

6.  montaż oświetlenia na zewnątrz domu w standardzie takim, jak elewacja front gotowa;

7.  ułożenie płytek ceramicznych – wejście główne – ganek (dostawa płytek przez kupujących);

8.  ułożenie płytek ceramicznych – taras zadaszony od strony kuchni (dostawa płytek przez kupujących;

9.  wykonanie wyjścia z sypialni (2 schodki z płytek chodnikowych, tak jak podjazdu);

10.  montaż drzwi wejściowych, pomalowanych na kolor turkusowy (drzwi zakupione stoją gotowe w garażu);

11.  umycie ścian, malowanie na kolor biały – sypialnie, holl wejściowy, salon – sufit, oczyszczenie i malowanie ścian kotłowni;

12.  montaż listew przypodłogowych około 60 mb (takie jak w łazience przy kuchni), reszta brakujących listew – dostawa kupujący, montaż – sprzedający;

13.  odmalowanie tarasu drewnianego;

14.  instalacja bidetu (dostawa – kupujący);

15.  instalacja nowej muszli klozetowej (dostawa – sprzedający);

16.  montaż wanny wolnostojącej (dostawa – kupujący – wraz z bateriami i odpływem);

17.  demontaż starej wanny;

18.  montaż nowej glazury na ścianie czarnej (dostawa nowej glazury – kupujący);

19.  przyklejenie brakującego kawałka glazury nad drzwiami w łazience przy sypialni;

20.  przedzwonienie (sprawdzenie) instalacji alarmowej;

21.  opisanie rozdzielni elektrycznej i instalacji grzewczej;

22.  przekazanie projektu domu i zdjęć z okresu budowy, dokumentów do pieca grzewczego, nazwy producenta;

23.  ocieplenie pokoju na strychu z veluxami wełną 15 cm wraz z preizolacją praz pomalowanie stropu betonowego farbą – najtańszą metodą, zamontowanie prostego oświetlenia (tak zwane probówki);

24.  prace wykończeniowe części przyziemnej elewacji domu.

Strony ustaliły jednocześnie, że materiały nabyte przez kupujących, przeznaczone do wykonania wskazanych wyżej prac, zostaną przekazane sprzedającej – na podstawie podpisanego przez obie strony protokołu – w terminie do dnia 15 sierpnia 2018 r. Wskazały również, że ww. czynności i prace zostaną wykonane w terminie do dnia 30 września 2018 r. W przypadku, gdyby zaistniała konieczność dokonania poprawek tychże prac, strony miały podpisać stosowny protokół zawierający listę usterek, które winny być usunięte najpóźniej w terminie do dnia 15 października 2018 r.

Ponadto, strony ww. umowy zgodnie oświadczyły, że jeżeli wskazane wyżej czynności i prace nie zostaną wykonane przez A. S. wyłącznie z jej winy, wówczas A. N. i M. W. (1) będą uprawnieni do żądania odpowiedniego obniżenia ceny zakupu nieruchomości o równowartość rynkową wszelkich niezbędnych materiałów oraz kosztów wykonawstwa tych prac, które nie zostały wykonane kosztem i staraniem A. S., w istniejącym standardzie domu.

(dowód: akt notarialny z dnia 2 sierpnia 2018 r. – umowa przedwstępna sprzedaży – k. 34-39v)

W dniu 11 września 2018 r. A. S. oraz A. N. i M. W. (1) dokonali zmian w umowie przedwstępnej sprzedaży ustalając, iż część ceny w kwocie (...) zł zostanie zapłacona w drodze przelewu natychmiastowego wpierw w kwocie(...) zł w terminie do dnia 2 sierpnia 2018 r., a następnie w kwocie (...) zł w terminie do dnia 11 września 2018 r. Kwota ta stanowiła zadatek.

(dowód: akt notarialny z dnia 11 września 2018 r. – zmiana umowy przedwstępnej sprzedaży – k. 40-41v)

Pozwana wraz z partnerem przystąpili do realizacji ww. prac. Wykonali również parę prac grzecznościowych, które nie zostały uwzględnione w umowie przedwstępnej, a mianowicie ułożenie terakoty w kotłowni, zrobienie pergoli. W tym czasie powódka wraz z mężem pojawiali się na terenie nieruchomości co 2-3 dni. Partner pozwanej z powódką konsultował kwestie estetyczne, zaś z jej mężem kwestie techniczne.

W dniu 30 września 2018 r. został wykupiony abonament za monitoring oraz patrol interwencyjny, a także montaż i aktywacja nadajnika w przedmiotowej nieruchomości. Dokonano również instalacji systemu alarmowego. Obecni byli przy tym zarówno pozwana z partnerem, jak również powódka z mężem.

Do czasu podpisania umowy przyrzeczonej nie wszystkie czynności i prace remontowo-wykończeniowe określone w umowie przedwstępnej z dnia 2 sierpnia 2018 r. zostały przez pozwaną i jej partnera wykonane, o czym powódka wraz z mężem wiedzieli i wyrazili na to zgodę.

(dowód: elektroniczna faktura VAT nr (...) – k. 88; elektroniczna faktura VAT nr (...) – k. 89; zeznania pozwanej A. S. – k. 283-286, 358-359; zeznania świadka M. T. złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 330-333; zeznania świadka R. K. (1) złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 333)

W dniu 1 października 2018 r. A. S. zawarła z A. N. oraz M. W. (1) umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), za cenę w kwocie (...) zł. W umowie tej A. S. oświadczyła, że dotychczas otrzymała część ceny w kwocie (...) zł i odbiór tej kwoty pokwitowała. Strony dodatkowo oświadczyły, że pozostała część kwoty w wysokości (...) zł zostanie uiszczona w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy w kwocie (...) zł w drodze przelewu na rachunek bankowy podany w akcie – celem całkowitej spłaty pozostałej części zadłużenia wynikającego z umowy kredytu nr (...) z dnia 24 marca 2011 r., zabezpieczonego hipoteką umowną ujawnioną w dziale (...) księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości oraz w kwocie (...) zł w drodze przelewu na rachunek bankowy sprzedającej. Wydanie całej zabudowanej nieruchomości w posiadanie samoistne na rzecz kupujących miało nastąpić w dniu zawarcia umowy, jednak nie wcześniej niż po dokonaniu zapłaty pozostałej części ceny w kwocie (...) zł.

(dowód: akt notarialny z dnia 1 października 2018 r. – umowa sprzedaży – k. 42-47)

W dacie zawarcia ww. umowy sporna nieruchomość posiadała wady w postaci:

a.  nieprawidłowego wykonania komina od kotła centralnego ogrzewania i kominka – znacznego oddalenia od źródła ciepła, złamania 90 ^o, odcinki poziome komina;

b.  nieizolowania łącznika komina od kominka przy więźbie dachowej;

c.  mocowania komina kotła centralnego ogrzewania do więźby dachowej wkrętami;

d.  wyłożenia zwykłą wełną komory powietrznej komina;

e.  zbyt małego układu wentylacyjnego, jak dla kominków o mocy 15kW;

f.  przedłużenia ogrzewania wykonanego z miękkiej plastikowej rury;

g.  nieprawidłowo wykonanej wentylacji budynku – wentylacja grawitacyjna wykonana układem rur poziomych;

h.  braku odpowietrzenia kanalizacji;

i.  braku szczelności szamba – wyprowadzenie rury umożliwiającej wylewanie ścieków na działkę sąsiednią;

j.  braku wymaganych elementów rozdzielaczy, dla ogrzewania podłogowego;

k.  braku pożarowego wydzielania kotłowni, z kotłem na paliwo stałe;

l.  braku prawidłowego zabezpieczenia kotła na paliwo stałe;

m.  braku prawidłowego wykonania czerpni, dla doprowadzenia powietrza do kominka potrzebnego do spalania;

n.  nieprawidłowego łączenia materiałów w instalacji centralnego ogrzewania;

o.  nieprawidłowo wykonanej izolacji termicznej instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej.

Z ww. wad widoczne były wady wskazane w pkt a, c, e, g, h, j, k, l, m, n, o.

(dowód: opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464)

Jeszcze po zawarciu umowy przyrzeczonej z dnia 1 października 2018 r. pozwana wraz z partnerem wykonywali prace i czynności remontowo-wykończeniowe wyszczególnione w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 2 sierpnia 2018 r. Powódka wraz z mężem zdecydowali jednak, iż sami zajmą się kolejnymi naprawami.

(dowód: zeznania świadka A. N. złożone na rozprawie w dniu 8 czerwca 2021 r. – k. 306-308v)

W dniu 23 października 2018 r. A. N. zlecił firmie (...) s.c. wykonanie wizji budynku w celu określenia stanu wentylacji grawitacyjnej budynku. Podczas oględzin tych stwierdzono, że brak jest wentylacji w łazience zachodniej i w salonie głównym oraz kuchni. Podano także, że okap kuchenny połączony jest przez strop do komina centralnego przewodem elastycznym izolowanym (...), którego średnica jest za mała ze względu na dużą ilość powietrza jaka dysponuje wentylator okapu oraz izolacja tego przewodu na strychu w pomieszczeniu nieocieplanym niewystarczająca. Stwierdzono także liczne załamania przewodu powodujące zakłócenie przepływu powietrza. W protokole tym wskazano, iż łazienka południowa wyposażona jest w wentylator włączany wraz ze światłem i podłączony jest przez strop przewodem elastycznym izolowanym (...), który przechodzi na strych, który jest nieocieplony w związku z czym izolacja tego przewodu jest niewystarczająca z uwagi na duże różnice temperatur i możliwość wkraplania się pary wodnej wewnątrz tego przewodu. Podkreślono istnienie licznych załamań przewodu powodujących zakłócenia przepływu powietrza. Ustalono, że garderoba przy sypialni północno-wschodniej wyposażona jest w kratkę wentylacyjną i podłączona jest przewodem elastycznym izolowanym przez strop do komina, który przechodzi przez nieocieplony strych. Izolację uznano za niewystarczającą, z licznymi śladami wilgoci przy kratce z powodu wykraplania się pary wodnej w przewodzie, który spływała grawitacyjnie do pomieszczenia. W pozostałych pomieszczeniach nie stwierdzono punktów wentylacyjnych, jak również dolotów powietrza niezapewniających prawidłowej wentylacji budynku. Dodatkowo stwierdzono brak podłączeń odpowietrzeń kanalizacyjnych do kominków dachowych w ilości dwóch sztuk znajdujących się na strychu. Określono, iż odpowietrzenia były wyprowadzone tylko przez strop na strychu i nie były podłączone do wywietrzników w dachu, których obecności nie stwierdzono. Końcowo wskazano, że wentylacja budynku została wykonana nieprawidłowo lub w ogóle nie istniała w związku z czym zaprojektowano i wykonano wentylację budynku w sposób prawidłowy, który zapewnił odpowiednią wymianę powietrza.

Prace związane z wykonaniem wentylacji budynku trwały około 2-3 tygodni.

(dowód: protokół oględzin stanu zastanego wentylacji w budynku jednorodzinnym w miejscowości C. (...)gmina G. – k. 60-61; zeznania świadka M. G. złożone na rozprawie w dniu 8 czerwca 2021 r. – k. 304-305; opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464)

W dniu 10 listopada 2018 r. wykonano ocenę stanu technicznego przewodów kominowych w spornej nieruchomości na zlecenie A. N., w wyniku której stwierdzono, że łącznik nie został zaizolowany przy więźbie dachowej i znajduje się za blisko elementów dachowych. Podano także, że podłączenie pieca CO wykonane są nieprawidłowo – z rur nieizolowanych złapanych wkrętami do więźby dachowej. Uznano, że taki stan techniczny przewodów kominowych grozi rozprzestrzenieniem się ognia oraz stwarza zagrożenie dla życia i zdrowia mieszkańców.

W dniu 13 listopada 2018 r. wykonano naprawę podłączenia kominka – wykonano z rur izolowanych, odsunięto od elementów drewnianych. Podłączenie kotła CO odsunięto od elementów drewnianych, wykonano spadek. Przewód ocieplono wełną dla izolacji cieplnej.

Naprawa ta trwała 1-2 dni.

Naprawy wymagał również dach domu.

(dowód: opinia (...) – k. 62, opinia (...) – k. 63; faktura nr (...) – k. 119; zeznania świadka Ł. S. złożone na rozprawie w dniu 8 czerwca 2021 r. – 305-305v; zeznania świadka W. W. złożone na rozprawie w dniu 8 czerwca 2021 r. – k. 305v-306; opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464)

Naprawione lub ulepszone zostały również instalacje kanalizacyjne w nieruchomości. Wymienione zostały krany, rurki, pompa wzmacniająca wodę, rozdzielacze. Naprawiony został odpływ w bidecie oraz w brodziku.

(dowód: faktura nr (...) – k. 121v-122; faktura nr (...) – k. 122v; zeznania świadka D. Ł. złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 328-329; opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464)

Uszczelnione musiało zostać również szambo znajdujące się na terenie spornej nieruchomości. Usunięciu podlegała rura kanalizacyjna, a zamurowaniu otwór po rurze w ścianie bezodpływowego zbiornika na nieczystości płynne.

Fundament ogrodzenia nosił ślady gnicia. Istniał również wysięk na terenie działki sąsiadującej.

(dowód: zeznania świadka M. W. (2) złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 329; opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464)

W dniu 31 stycznia 2019 r. na zlecenie kupujących przystąpiono do naprawy kominka w spornej nieruchomości. Stwierdzono, że sposób jego budowy był niewłaściwy i niezgodny ze sztuką budowlaną oraz zagrażał życiu mieszkańców. Wykonano demontaż ścian komory grzewczej, wkładu kominka, rur grzewczych i całej instalacji kominka domowego. Następnie zaślepiono niewłaściwie wykonane otwory wentylacyjne, wymieniono wkład kominkowy właściwy do wentylacji mechanicznej znajdującej się w budynku, wykonano właściwe duże okna wentylacyjne w ścianach komory powietrznej kominka, zarówno na salon, jak i na pokój tv, wyłożono komorę powietrzną kominka płytami żaroodpornymi krzemionkowymi, wymieniono część rur czarnych gołych na przepuście przez strop na rury preizolowane kominowe żaroodporne oraz dokonano zamknięcia komory powietrznej kominka poprzez zabudowę płytami karton gipsu żaroodpornego.

(dowód; opinia z dnia 31 stycznia 2019 r. – k. 73; zeznania świadka A. W. złożone na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. – k. 329-330; opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464; ustne wyjaśnienia biegłego sądowego mgr inż. P. G. złożone na rozprawie w dniu 24 maja 2024 r. – k.539-539v)

Łączny koszt niezbędnych robót naprawczych został określony na kwotę (...) zł.

(dowód: opinia biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 388-464; opinia uzupełniająca biegłego sądowego mgr inż. P. G. – k. 505-513)

W dniu 22 maja 2019 r. M. W. (1) i A. N. zawarli umowę majątkową małżeńską mocą której zaczął ich obowiązywać ustrój małżeńskiej rozdzielności majątkowej polegający na tym, że każdy z małżonków zachowuje majątek nabyty przed i po zawarciu umowy oraz zarządza i rozporządza całym swoim majątkiem samodzielnie.

W tym samym dniu zawarli umowę dożywocia mocą której A. N. przeniósł na M. W. (1) udział wynoszący (...) części w spornej nieruchomości, a M. W. (1) zobowiązała się zapewnić A. N. dożywotnie utrzymanie i w ramach dożywocia ustanowiła na jego rzecz służebność osobistą mieszkania polegającą na korzystaniu przez uprawnionego z całego przedmiotowego budynku mieszkalnego z prawem swobodnego poruszania się po całej działce wraz z prawem przejścia po podwórzu.

Tego samego dnia A. N. uzyskał pełnomocnictwo od M. W. (1) do zastępowania i reprezentowania jej, a także działania w jej imieniu i na jej rzecz, w szczególności do zawierania w jej imieniu umów i zobowiązań finansowych związanych do eksploatacją przedmiotowej nieruchomości.

(dowód: akt notarialny z dnia 22 maja 2019 r. – umowa majątkowa małżeńska – k. 48-49v; akt notarialny z dnia 22 maja 2019 r. – umowa dożywocia – k. 50-55; pełnomocnictwo z dnia 22 maja 2019 r. – k. 56-56v)

A. S. w okresie od dnia 5 czerwca 2013 r. do dnia 19 lutego 2014 r. prowadziła firmę pod nazwą (...), której przeważającą działalnością były pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane.

(dowód: wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej – k. 57)

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dokumentów załączonych do akt sprawy oraz opinii, opinii uzupełniającej oraz ustnych wyjaśnień biegłego sądowego, a także osobowych źródeł dowodowych w postaci zeznań świadków i stron postępowania.

Sąd dał wiarę ww. dokumentom, o których załączenie w poczet materiału dowodowego wnosiły strony, albowiem żadna ze stron ich nie kwestionowała, a brak było podstaw do podważenia ich wiarygodności z urzędu.

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na zeznaniach powódki i pozwanej oraz świadków A. D., M. G., Ł. S., W. W., A. N., M. W. (2), A. W., M. T. R. K. (1), D. Ł. i G. C. w zakresie wskazanym w ustalonym stanie faktycznym. Zeznania te były jasne i logiczne. Istotnym jest przy tym, że Sąd oparł się tylko na tych wypowiedziach, które znajdywały potwierdzenie w pozostałym zebranym w sprawie materiale dowodowym.

Istotną część ustaleń faktycznych Sąd poczynił na podstawie opinii, opinii uzupełniającej i ustnych wyjaśnieniach powołanego w sprawie biegłego sądowego z zakresu instalacji budowlanych mgr inż. P. G. uznając je za w pełni wiarygodne, jasne, konsekwentne, a przede wszystkim znajdujące potwierdzenie w pozostałym materiale zgromadzonym w sprawie.

Biegły ten wykazał, że istotnymi wadami przedmiotowej nieruchomości były przede wszystkim nieprawidłowe wykonanie kominka oraz komina, wadliwe skonstruowanie instalacji wentylacyjnych, a także brak szczelności szamba. Dodał, że w odniesieniu do nadpalonej więźby dachowej i sposobu montażu orynnowania oraz robót wykończeniowych powinien wypowiedzieć się biegły z zakresu ogólnobudowlanego. Biegły wskazał jednocześnie, że na dzień wykonanych oględzin bezpośrednia ocena zgłoszonych nieprawidłowości była niemożliwa ze względu na wykonanie robót naprawczych i przebudowę części instalacji.

Decydując się na przeprowadzenie remontu powódka powinna była mieć na względzie to, że ustalenie stanu nieruchomości sprzed wykonanych prac może okazać się niemożliwe. Zrozumiałym jest, że część z tych prac wymagało pilnego przeprowadzenia (choćby z samych względów bezpieczeństwa). Jednakże powódka, przewidując możliwość wystąpienia w przyszłości z powództwem przeciwko pozwanej, mogła wnioskować o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego czy też dowodu z oględzin nieruchomości z udziałem biegłego na etapie przedprocesowym. W ten sposób powódka mogłaby uzyskać dowód na okoliczność zakresu ewentualnych jej wad. Skoro powódka tego zaniechała, wybierając zlecenie opinii prywatnej – ekspertyzy technicznej mgr inż. R. F., w niniejszym postępowaniu ponosi negatywne konsekwencje procesowe w postaci braku możliwości pełnego wykazania stanu nieruchomości sprzed wykonanego przez nią i jej męża remontu.

Nie umknęło jednocześnie uwadze Sądu, że biegły miał wątpliwości co do tego czy brak wody zdatnej do spożycia można uznać za wadę nieruchomości. Z tych też względów Sąd pominął dowody zgromadzone w tym zakresie, jak również powiązane z tym zeznania świadków – przede wszystkim świadka D. Ł. (wyłącznie w tymże zakresie), uznając je jednocześnie za wiarygodne i spójne.

Sąd pominął również zeznania świadków T. R., R. K. (2) i M. P. dochodząc do przekonania, iż na podstawie informacji w nich zawartych nie można było poczynić ustaleń istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd pominął pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu jedynie w nieznacznym zakresie, a mianowicie w takim w jaki pozwana je uznała, tj. do kwoty 2 500,00 zł. W pozostałym zakresie zaś powództwo podlegało oddaleniu, jako nieudowodnione.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż pismem z dnia 15 lipca 2024 r. (k. 544-545) pozwana uznała powództwo do kwoty 2 500,00 zł – z tytułu kosztu wymiany wełny izolującej termicznie kominek. W pozostałym zakresie jej stanowisko pozostało niezmienne – wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle spisu kosztów przedłożonego przed zamknięciem rozprawy.

Zgodnie z przepisem art. 213 § 2 k.p.c. Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba, że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.

Sąd jest zatem związany uznaniem powództwa tak jak każdą dyspozytywną czynnością strony. Podstawowym skutkiem uznania powództwa jest wydanie wyroku uwzględniającego powództwo, ale wiąże się z nim też pominięcie postępowania dowodowego w zakresie okoliczności doniosłych dla oceny żądania pozwu oraz – jeżeli uznano powództwo w sprawie o świadczenie – zaopatrzenie wyroku rygorem natychmiastowej wykonalności (art. 333 § 1 pkt 2 ). Związanie sądu uznaniem powództwa nie zwalnia go jednak od oceny skuteczności oświadczenia pozwanego. Uznanie powództwa pozostaje bezskuteczne, jeżeli jest sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Ocena skuteczności uznania powództwa powinna być dokonana wyłącznie w świetle materiału procesowego znajdującego się w aktach sprawy. Jeżeli żadna z tych okoliczności nie zachodzi sąd jest obowiązany wydać wyrok zgodny z uznaniem powództwa, bez względu na to, czy uznanie znajduje uzasadnienie w okolicznościach sprawy (wyrok Sądu Najwyższego z dn. 22 lutego 2010 r. IV CSK 436/09, Legalis).

W ocenie Sądu uznanie przez pozwaną powództwa w jego nieznacznej części nie było sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie zmierzało do obejścia prawa. Zgodnie z twierdzeniami strony pozwanej było natomiast wyrazem jej dobrej woli.

Sąd więc – za dyspozycją pozwanej – w punkcie I. sentencji wyroku zasądził na rzecz powódki kwotę 2 500,00 zł i w tym też zakresie, stosownie do art. 333 § 1 pkt 2 pkt k.p.c. nadał wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności (punkt III. sentencji wyroku).

Oceniając zasadność pozostałej części sformułowanego w pozwie roszczenia przede wszystkim należy zauważyć, że powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika dochodziła w niniejszym postępowaniu zapłaty od pozwanej kwoty 150 000,00 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości – na podstawie art. 560 § 1 k.c. oraz kwoty 130 000,00 zł tytułem odszkodowania w związku z poniesioną szkodą – na podstawie art. 471 k.c. Tak zakreślonymi przez powódkę ramami postępowania Sąd był związany, bowiem w świetle art. 321 § 1 k.p.c. sąd orzeka w granicach żądania pozwu.

Mając więc na uwadze sposób sformułowania żądania pozwu, a także materiał dowodowy zaoferowany przez stronę powodową Sąd doszedł do przekonania, iż powództwo w dalszej części – nieuznanej przez pozwaną, winno zostać oddalone, jako nieudowodnione.

Zgodnie z art. 560 § 1 k.c., w brzmieniu obowiązującym w dacie podpisania umowy, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 § 3 k.c.). Prawidłowe zastosowanie przywołanych przepisów wymaga stosunkowego obniżenia ceny, a więc ustalenia proporcji między wartością rzeczy wolnej od wad, a jej wartością rzeczywistą, czyli ustaloną z uwzględnieniem istniejących wad. Następnie tę samą proporcję należy zastosować do ceny przyjętej w umowie, obliczając w ten sposób nową, obniżoną cenę (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 marca 2006 r., I CSK 22/05, a wcześniej w wyroku z dnia 14 grudnia 2001 r., V CKN 561/00).

Z powyższego wynika, że dla określenia wysokości kwoty, o którą kupujący może żądać obniżenia ceny, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie wartości rynkowej rzeczy sprzedanej oraz wartości rynkowej rzeczy wadliwej w dacie zawarcia przez strony umowy. Nie ulega przy tym wątpliwości, że ciężar dowodowy w tym zakresie w świetle art. 6 k.c. spoczywa na stronie powodowej. Ciężarowi temu powódka w okolicznościach rozpatrywanej sprawy natomiast nie podołała.

Pomiędzy stronami sporne było, czy z uwagi na istniejące istotne wady zakupionej nieruchomości cena jej sprzedaży – (...) zł, odpowiadała jej realnej wartości rynkowej w dacie zawarcia umowy. W braku zgodnych twierdzeń stron w tym zakresie, powódka powinna była wykazać, jaka była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości w dacie 1 października 2018 r. przy założeniu, że dom miał jedynie te wady, na które wskazywała pozwana, a następnie wartość rzeczywistą nieruchomości z uwzględnieniem wad ujawnionych już po zawarciu spornej umowy i w części potwierdzonych przez biegłego w niniejszym postępowaniu. W tym zakresie powódka co prawda złożyła wniosek dowodowy w pozwie, jednak po dopuszczeniu i przeprowadzeniu dowodu z opinii, opinii uzupełniającej oraz ustnych wyjaśnień do opinii biegłego sądowego z zakresu instalacji budowlanych mgr inż. P. G. nie sprecyzowała żadnych kolejnych wniosków dowodowych. Wręcz przeciwnie – wniosła o wydanie wyroku na podstawie dotychczas przeprowadzonego postępowania dowodowego. Tymczasem wnioski takie, zważywszy na zakreśloną przez powódkę podstawę powództwa, powinny były zostać nie tylko złożone, ale również sprecyzowane i konsekwentnie podtrzymywane. Wnioski dowodowe przeprowadzone w toku postępowania, na których – stosownie do postulatu powódki – Sąd musiał rozstrzygnąć o zasadności jej żądania, zmierzały jedynie do wykazania istnienia wad zakupionego budynku i ich rodzaju oraz wysokości kosztów usunięcia owych wad. Tymczasem w ocenie Sądu brak jest podstaw, aby uznać, że wysokość kosztów, jakie należy ponieść aby usunąć wady budynku, odpowiada różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości z wadami ujawnionymi na etapie sprzedaży nieruchomości, a wartością nieruchomości obciążonej wadami później wykrytymi. Dla ustalenia powyższej okoliczności konieczne są wiadomości specjalne, których nie posiada ani Sąd, ani strony tego postępowania. Wiadomości specjalnych w tym zakresie nie posiadał biegły sądowy mgr inż. P. G. (notabene powołany celem wykazania innych okoliczności). Biegły ten dodatkowo specjalizował się w zakresie instalacji budowlanych, a co za tym idzie – i zgodnie z jego otwartym przyznaniem – nie posiadał wiadomości specjalnych pozwalających na udzielenie odpowiedzi na wszystkie zadane przez strony postępowania pytania. Nadto, zaznaczył on, że ocena zgłoszonych nieprawidłowości była w dużej mierze niemożliwa, ponieważ roboty naprawcze zostały już wykonane. Dodał, iż brak jest wskazania ilości materiałów lub robót wykonanych, a część robót jest zanikowa, co nie pozwalało mu bez zniszczenia jakiegoś elementu na bezpośredni pomiar. Uwzględniając powyższe oczywistym jest, że nie mógł on wypowiedzieć się na temat wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

W piśmie datowanym na dzień 29 maja 2024 roku pełnomocnik powódki wskazał, iż jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności wskazując na art. 566 kc oraz na okoliczność iż wysokość szkody wyliczył biegły w toku postępowania. Niestety nie można zgodzić się z twierdzenia strony powodowej w tym zakresie bowiem przepis art. 566 kc, dotyczy żądania naprawienia szkody, która kupujący poniósł przez to że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Tym samym przepis ten nie ma zastosowania wbrew twierdzeniom strony powodowej do naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, to jest jak wskazywała szkody wyliczonej przez biegłego P. G., bowiem biegły ww. nakładów nie wyliczał, co więcej żądanie pozwu nie obejmowało tych nakładów.

W tej sytuacji żądanie pozwu oparte na przepisie art. 560 k.c. nie mogło zostać uwzględnione, skoro nie została wykazana przez powódkę wartość o jaką cena winna być obniżona, którą zgodnie z § 3 ww. przepisu powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Formułując żądania pozwu powódka co do pierwszego żądania wskazała jako podstawę art. 560 kc, natomiast co do drugiego art. 471 kc, przy czym każdy z tych reżimów opiera się na innych przesłankach i zasadach, a w konsekwencji wybór każdej z tych podstaw odpowiedzialności determinuje inny zakres okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, faktów, które musi udowodnić strona powodowa oraz środków obrony strony pozwanej i faktów, które musi ona udowodnić.

W rozpoznawanej sprawie powódka, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, obok roszczenia opartego o zapisy art. 560 k.c. sformułowała roszczenie odszkodowawcze wynikające z art. 471 k.c.

Szkodą w rozumieniu art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c. jest natomiast różnica między stanem majątku poszkodowanego istniejącym przed zdarzeniem wywołującym szkodę i po nim, a więc między innymi obniżenie wartości rzeczy wadliwej, a nie jej ceny w sposób określony w art. 560 § 3 k.c. (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 grudnia 2009 r., V CSK 180/09).

W reżimie odpowiedzialności odszkodowawczej – odmiennie niż w reżimie odpowiedzialności wynikającej z przepisu art. 560 k.c. – powódka winna była wykazać winę po stronie pozwanej, a mianowicie niewykonanie lub nienależyte wykonanie postanowień zawartej umowy, szkody wynikającej z tego faktu oraz związku przyczynowego między tymi zdarzeniami. Z ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd wynika zaś, że pozwana w toku prezentowania spornej nieruchomości nie ograniczała dostępu oglądających do znajdujących się w jej obrębie pomieszczeń. Proponowała także wizytę w domu wraz z odpowiednim ekspertem, biegłym. Nadto, nie ukrywała faktu istnienia wad, o których miała wiedzę. Pozwana w toku budowania domu uzyskiwała wszystkie niezbędne potwierdzenia prawidłowego wykonania zarówno kominka, szamba, jak i orynnowania czy wentylacji, a późniejsze wykonywane na jej zlecenie przeglądy nie stwierdzały nieprawidłowości. Stwierdzając ostatecznie, że powódka wraz z mężem mieli możliwość szczegółowego i wielokrotnego zapoznania się ze stanem estetycznym, jak i technicznym nieruchomości czego przejawem był choćby spis czynności i prac remontowo-wykończeniowych sporządzony w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 2 sierpnia 2018 r., zaś pozwana – zgodnie z postanowieniami spornej umowy – wydała im przedmiot umowy, a powódka nie wykazała by pozwana celowo wady stwierdzone w budynku ukrywała, przy czym jak biegły ustalił zdecydowana większość z nich była wadami widocznymi, Sąd doszedł do przekonania, iż również w zakresie roszczenia odszkodowawczego sformułowanego w oparciu o zapisy art. 471 k.c. nie zaistniały podstawy do uwzględnienia powództwa.

W tym miejscu należy podkreślić, że w sprawach cywilnych rzeczą Sądu nie jest zarządzanie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też Sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzania z urzędu dowód zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywa na stronie, która wywodzi z faktów skutki prawne ( vide: wyrok Sadu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r. I CKU 45/96).

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w punkcie I., II. oraz III. sentencji wyroku.

W punkcie IV. sentencji wyroku Sąd orzekł w przedmiocie kosztów postępowania korzystając z dobrodziejstwa oferowanego przepisem art. 108 § 1 k.p.c. rozstrzygając jedynie o zasadzie ich ponoszenia, zaś szczegółowe wyliczenie pozostawił Referendarzowi Sądowemu. Uwzględniając więc wynik procesu, a w szczególności fakt, iż powódka wygrała go jedynie w nieznacznym zakresie – uznania roszczenia pozwu przez pozwaną do kwoty 2 500,00 zł, Sąd ustalił, że powódka wygrała proces w 1%, zaś pozwana w 99%.

Sędzia Ewa Ligoń-Krawczyk