Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Ligoń-Krawczyk

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Ewa Kocielnik

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa J. C.

przeciwko G. K.

o zapłatę

I.  umarza postępowanie w sprawie co do żądania zapłaty kwoty 60.000 (sześćdziesiąt tysięcy) złotych,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  zasądza od J. C. na rzecz G. K. kwotę 10.817 (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1069/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 20 grudnia 2024 r.

Pozwem z dnia 8 grudnia 2023 r. (data stempla pocztowego) skierowanym przeciwko G. K., J. C. wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 314 153,47 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od dnia wniesienia pozwu oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż w dniu 31 stycznia 2022 r. strony postępowania zawarły umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego dotyczącą zakupu nieruchomości położonej w województwie (...), (...) W., (...) Ż.przy ul. (...) lok.(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...)przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Podał, iż zgodnie z treścią umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 31 marca 2022 r. Zaznaczył, że pozwany mimo licznych wezwań nie stawił się na podpisanie umowy przyrzeczonej w dniu 31 marca 2022 r., ani też w dodatkowym terminie wyznaczonym przez sprzedającego, tj. w dniu 10 maja 2022 r. Powód zaakcentował również, że pozwany nie wyjaśnił przyczyn swojego niestawiennictwa w dniu 31 marca 2022 r., a w dniu 10 maja 2022 r. faktycznie wyjaśnił swoje zachowanie chorobą nie wskazując jednocześnie czy i kiedy zamierza przystąpić do umowy przyrzeczonej. W dalszej kolejności wskazał, że z uwagi na działania pozwanego powód odstąpił skutecznie od zawartej w dniu 31 stycznia 2022 r. przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Podał, iż w odpowiedzi na powyższe pozwany potwierdził, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po jego stronie prosząc przy tym o wyznaczenie kolejnego terminu podpisania umowy już po skutecznym odstąpieniu od niej przez powoda. Powód wyjaśnił, iż powodem sprzedaży spornej nieruchomości było przejście na emeryturę i podpisanie w dniu 4 lutego 2022 r. z małżonkami A. i C. M. umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, którą miał nabyć za środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i na poczet zakupu której zapłacił 120 000,00 zł zadatku oraz 60 000,00 zł zaliczki. Następnie powód wskazał, że – mając wszelkie podstawy do dalszych rozporządzeń nieruchomością i wobec ciążącego na nim zobowiązaniu zakupu nieruchomości od Państwa M. do października 2022 r. – podpisał umowę przedwstępną sprzedaży spornej nieruchomości z Panem K. za cenę 1 450 000,00 zł, a więc cenę o 50 000,00 zł niższą. Podpisanie tejże umowy miało zostać sfinalizowanie w dniu 8 sierpnia 2022 r., jednak do podpisania umowy nie doszło, gdyż pozwany złożył do księgi wieczystej wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, co skutecznie uniemożliwiło powodowi sprzedaż nieruchomości i naraziło na kolejne szkody. Powód zaznaczył, że mimo podejmowanych przez niego prób wyjaśnienia sytuacji w dniu 10 listopada 2022 r. pojawiła się na wniosek pozwanego następna wzmianka w księdze wieczystej, która była niezgodna z par. 6 umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...). Podał, iż umowę z Panem K. powód zawarł dopiero rok później, tj. w dniu 8 sierpnia 2023 r., jak również nie zakupił nieruchomości od Państwa M. i utracił na dzień złożenia pozwu kwotę 180 000,00 zł i był zmuszony kupić inną nieruchomość – mniejszą i droższą o 5 000,00 zł. Zaznaczył, że na skutek działań pozwanego poniósł nie tylko szkodę w wysokości 50 000,00 zł stanowiącą różnicę pomiędzy ceną sprzedaży oznaczoną w umowie przedwstępnej zawartej z pozwanym, a ceną faktycznie uzyskaną ze sprzedaży spornej nieruchomości w transakcji z Panem K., ale również szkodę polegającą na poniesieniu kosztów pośrednictwa, kosztów notarialnych oraz kosztów obsługi prawnej. Wyjaśnił jednocześnie, że zatrzymał zadatek w kwocie 150 000,00 zł wskazując, iż zadatek ma przede wszystkim stymulować strony do wykonania zawartej umowy, a dochodzone postępowaniem odszkodowanie ma stanowić formę rekompensaty za szkody jakie poniósł powód w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Dodał, iż w związku z postępowaniem pozwanego i pozostawaniem powoda w stanie chronicznego stresu spowodowało pogorszenie się jego stanu zdrowia. Powód zaznaczył, że uwzględniając powyższe wezwał pozwanego do zapłaty odszkodowania, które to wezwanie pozostało bez odpowiedzi. W dalszej części uzasadnienia powód wskazał, iż w niniejszej sprawie stan faktyczny wyraźnie wskazuje, że po stronie pozwanego wystąpiły przesłanki dla wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 471 k.c. Z ostrożności procesowej – w przypadku uznania przez Sąd, iż strony nie były związane umową - powód powołał się na odpowiedzialność deliktową pozwanego wynikającą z art. 415 k.c. , której upatrywał w dokonanej przez pozwanego wzmiance w księdze wieczystej nieruchomości uniemożliwiającej powodowi zawarcie umowy sprzedaży i powstanie szkody u powoda. Na tej podstawie powód określił dochodzone pozwem roszczenia, jako roszczenie wynikające z doznanej szkody w kwocie 264 153,47 zł i jako roszczenie wynikające z doznanej krzywdy w kwocie 50 000,00 zł (pozew – k. 3-18).

W odpowiedzi na pozew z dnia 26 stycznia 2024 r. (data stempla pocztowego) pozwany wniósł o odrzucenie lub oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu pozwany zakwestionował, ażeby do braku zawarcia umowy sprzedaży spornej nieruchomości doszło z jego winy. Zaznaczył, że jego niestawiennictwo w maju 2022 r. było uzasadnione chorobą o czym poinformował powoda, ale też notariusza, który sporządził protokół z niestawiennictwa. Dodał, że wielokrotnie informował powoda, że jest nadal gotów kupić przedmiotową nieruchomość, a w odpowiedzi powód – wbrew uzgodnieniom umowy przedwstępnej – zaczął podnosić cenę pomimo zatrzymania wpłaconej wcześniej kwoty 150 000,00 zł, a w konsekwencji powód wykorzystał chorobę pozwanego do podwyższenia ceny, na którą strony były pierwotnie umówione. Pozwany zaprzeczył również temu, by A. M. oraz C. M. zatrzymali uiszczone przez powoda zadatek i zaliczkę w łącznej kwocie 180 000,00 zł. Nadto, zakwestionował okoliczność doznania przez powoda jakiejkolwiek szkody na skutek działań pozwanego, a w konsekwencji zaznaczył brak jakichkolwiek podstaw faktycznych do dochodzenia zapłaty zadośćuczynienia lub odszkodowania (odpowiedź na pozew – k. 134-135).

W dalszym toku postępowania – pismem z dnia 12 marca 2024 r. (data stempla pocztowego) – strona powodowa podtrzymała powództwo co do zasady, a zmodyfikowała co do wysokości wnosząc o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 254 153,47 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od dnia wniesienia pozwu oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż Państwo M. w styczniu 2024 r. dokonali na jego rzecz zwrotu kwoty 60 000,00 zł co stanowiło podstawę modyfikacji powództwa. Podał także, że w związku z zawinionym działaniem pozwanego polegającym na uporczywym uchylaniu się od zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej lokalu przy ul. (...) a następnie niewyjaśnionym zablokowaniu zbycia lokalu po wygaśnięciu umowy przedwstępnej w postaci dokonania wzmianki w księdze wieczystej poniósł szkody na majątku w łącznej kwocie 204 153,47 zł na którą składają się:

1.  kwota 120 000,00 zł wynikającej z umowy przedwstępnej z Państwem M. z dnia 4 lutego 2022 r.;

2.  kwota 10 885,50 zł wynikającej z faktury VAT (...)nr (...)z dnia 31 stycznia 2022 r.;

3.  kwota 18 219,00 zł wynikającej z faktury VAT(...)nr (...) z dnia 29 czerwca 2023 r.;

4.  kwota 18 219,00 zł wynikającej z faktury VAT nr (...) z dnia 11 sierpnia 2023 r.;

5.  kwota 1 744,14 zł wynikającej z faktury VAT nr (...)z dnia 10 maja 2022 r. wystawionej przez Kancelarię Notarialną U. S., M. Z.;

6.  kwota 595,32 zł wynikającej z faktury VAT nr (...) z dnia 13 września 2022 r.;

7.  kwoty 1 000,00 zł oraz 260,76 zł wynikających z faktury VAT(...)z dnia 16 maja 2022 r. wystawionej przez (...)oraz pokwitowania z Kancelarii Notarialnej J. K., (...) s.c.;

8.  kwota 50 000,00 zł wynikającej z aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2023 r. rep. (...) i stanowiącej różnicę w cenie sprzedaży spornej nieruchomości;

9.  kwota 5 000,00 zł wynikającej z aktu notarialnego z dnia 28 sierpnia 2023 r. i wynikającej z konieczności zakupu nieruchomości mniejszej i droższej.

Pismem z dnia 12 lipca 2024 r. (data stempla pocztowego) powód natomiast cofnął powództwo co do kwoty 60 000,00 zł wraz ze zrzeczeniem się roszczenia (replika na odpowiedź na pozew – k. 138-143; ograniczenie powództwa – k. 171).

Do czasu zamknięcia rozprawy tak sformułowane stanowiska stron nie uległy zmianie (protokół z rozprawy z dnia 19 listopada 2024 r. – k. 201-208).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Budynek mieszkalny położony w W. przy ul. (...) w swojej bryle zawiera dwa lokale mieszkalne – nr (...) i nr (...) M. S. wraz z mężem są właścicielami lokalu nr (...) i od 2003 r. do 2020 r. w nim zamieszkiwali. W 2020 r. zakupili inną nieruchomość, a wcześniej zajmowany lokal postanowili wynająć. W tym celu skorzystali z pośrednictwa agencji nieruchomości, która ww. lokal wynajęła G. K.. Właścicielem lokalu nr (...) od 2014 r. był J. C.. M. S. wraz z mężem od 2020 r. sygnalizowali J. C. zainteresowanie zakupem należącej do niego nieruchomości.

(dowód: zeznania świadka M. S. złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 202-205)

W wyniku decyzji powoda o sprzedaży nieruchomości oraz podjętych w tym zakresie działań w dniu 31 stycznia 2022 r. przed notariuszem A. Z. stawili się J. C., jako sprzedający oraz G. K., jako kupujący i podpisali Przedwstępną Umowę Sprzedaży należącego do powoda lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w województwie (...), (...). W., (...) Ż. przy ul. (...) (dawniej (...)) nr (...)dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (§ 1 ust. 1 i 2 aktu notarialnego). W dniu sporządzania aktu notarialnego lokal nie był obciążony żadnymi długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami osób trzecich, ani ograniczeniami w rozporządzaniu oraz nie był przedmiotem żadnego postępowania sądowego, egzekucyjnego czy administracyjnego (§ 1 ust. 7 aktu notarialnego). Powód nie był stroną innych umów, których przedmiotem byłby lokal, a w szczególności umów najmu czy użyczenia, przedwstępnych czy zobowiązujących do sprzedaży lub obciążenia lokalu, ani innych umów o podobnym charakterze. Przedmiotowy lokal miał zostać sprzedany pozwanemu za cenę 1 500 000,00 zł, przy czym Przyrzeczona Umowa Sprzedaży miała zostać zawarta najpóźniej w terminie do dnia 31 marca 2022 r. (§ 3 oraz § 4 aktu notarialnego).

Zgodnie z § 5 aktu notarialnego, cena w kwocie 1 500 000,00 zł miała zostać zapłacona w następujący sposób:

1.  część ceny w kwocie 150 000,00 zł tytułem zadatku kupujący zobowiązał się zapłacić na rzecz sprzedającego, ze środków własnych, w terminie do dnia 3 lutego 2022 r., na rachunek bankowy nr (...) prowadzony na rzecz sprzedającego;

2.  resztę ceny w kwocie 1 350 000,00 zł kupujący zobowiązał się zapłacić na rzecz sprzedającego, ze środków własnych, w terminie 1 dnia od dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na rachunek wskazany przez sprzedającego.

Sprzedający wyraził jednocześnie zgodę na tak opisane warunki zapłaty ceny.

Zgodnie z § 6 aktu notarialnego, strony oświadczyły, że:

1.  W przypadku nie zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży w terminie do dnia 31 marca 2022 r. z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący uprawniony będzie do dochodzenia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży albo do odstąpienia od niniejszej umowy z jednoczesnym żądaniem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości;

2.  W przypadku nie zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży w terminie do dnia 31 marca 2022 r. z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający uprawniony będzie do dochodzenia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży albo do odstąpienia od niniejszej umowy z jednoczesnym zachowaniem otrzymanego zadatku.

Stosownie do § 10 aktu notarialnego, stawający zostali pouczeni przez Notariusza o możliwości złożenia wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie wpisu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jednocześnie oświadczyli, że z przysługującego im żądania rezygnują.

Koszty sporządzenia ww. aktu poniósł kupujący (§ 12 aktu notarialnego).

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego z dnia 31 stycznia 2022 r., Rep. (...) – k. 22-27)

W dniu 4 lutego 2022 r. powód, jako kupujący zawarł z A. M. – działającą w imieniu swoim i mężaC. M., jako sprzedającą Przedwstępną Umowę Sprzedaży nieruchomości w M.. Cena sprzedaży nieruchomości wynosić miała 1 180 000,00 zł. Powód zobowiązał się do zapłaty 180 000,00 zł zadatku, a resztę ceny – 1 000 000,00 zł uiścić miał ze środków własnych w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży, której zawarcie nastąpić miało do dnia 8 kwietnia 2022 r. (§ 4-5 umowy z dnia 4 lutego 2022 r.).

(dowód: przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 4 lutego 2022 r. – k. 37-40)

Na początku marca 2022 r. kontakt powoda z pozwanym się urwał. Powód wielokrotnie próbował porozumieć się z pozwanym – przypominał mu o wyznaczonym terminie zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zaznaczał, iż sam związany jest terminem zakupu nieruchomości, której nabyciem był zainteresowany, akcentował możliwość zatrzymania wpłaconego przez pozwanego zadatku, jak również – w dniu 22 kwietnia 2022 r. – zaproponował mu „anulację Umowy za obopólnym porozumieniem wraz ze zwrotem zadatku”.

(dowód: akt notarialny z dnia 13 września 2022 r. – k. 28-34; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:05:25)

Ostatecznie powód wyznaczył G. K. nowy termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej na dzień 10 maja 2022 r. O nowym terminie poinformował pozwanego listem za potwierdzeniem odbioru, który został przez pozwanego odebrany.

(dowód: oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2022 r. – k. 35; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:06:16- 01:06:30 )

Ze względu na niestawiennictwo pozwanego również w dniu 10 maja 2022 r. J. C. w dniu 17 maja 2022 r. złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...), zawartej w dniu 31 stycznia 2022 r., Rep. (...) W treści oświadczenia zaznaczył, iż do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego – braku kontaktu, niestawiennictwie na dodatkowym terminie zawarcia Umowy Przyrzeczonej – co stanowiło podstawę do odstąpienia od wcześniej zawartej umowy przedwstępnej oraz zatrzymania otrzymanego od pozwanego zadatku.

(dowód: oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2022 r. – k. 35; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:06:30 )

W odpowiedzi na powyższe oświadczenie pozwany, w piśmie z dnia 13 czerwca 2022 r. wskazał, iż do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży nie doszło z przyczyn leżących po jego stronie – na potwierdzenie czego posiada dokumentację lekarską, która została przesłana Notariuszowi. W piśmie tym pozwany poprosił o wyznaczenie następnego dogodnego terminu do zawarcia umowy w terminie 14 dni od otrzymania pisma.

(dowód: odpowiedź na oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 13 czerwca 2022 r. – k. 36)

W czerwcu 2022 r. powód poprosił M. S. i jej męża o podanie propozycji kwoty, którą mogliby uiścić tytułem zakupu należącego do niego mieszkania. Wówczas zaproponowali oni kwotę 1 200 000,00 zł, która była dla powoda niewystarczająca. Podał on kontrofertę – kwotę 1 700 000,00 zł, która jednak dla M. S. i jej męża była zbyt wysoka.

(dowód: zeznania świadka M. S. złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 202-205)

W dniu 23 czerwcu 2022 r. powód podpisał Przedwstępną Umowę Sprzedaży spornej nieruchomości z M. K., który tytułem zadatku wpłacił kwotę 145 000,00 zł. Cena sprzedaży nieruchomości wynosić miała 1 450 000,00 zł. Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży nastąpić miało do dnia 8 sierpnia 2022 r.

(dowód: zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:06:30; poświadczona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2023 r., Rep. (...)– k. 105-120 )

Aneksem nr (...) do Umowy Przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. strony nadały nowe brzmienie § 4 ww. umowy, który po dokonanej zmianie określał m.in. że cała cena sprzedaży, tj. 1 180 000,00 zł zostanie zapłacona w następujący sposób:

- kupujący przekaże sprzedającej zadatek w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego w wysokości 120 000,00 zł płatny przelewem w nieprzekraczalnym terminie do dnia 9 lutego 2022 r. na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającą w (...) BANK Spółka Akcyjna (...);

- kupujący przekaże sprzedającej zaliczkę w wysokości 60 000,00 zł płatną przelewem w nieprzekraczalnym terminie do dnia 9 lutego 2022 r. na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającą w (...) BANK Spółka Akcyjna (...).

(dowód: aneks nr (...) do umowy przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. – k. 41-42)

Aneksem nr (...) do Umowy Przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. zostało nadane nowe brzmienie m.in. § 5 tejże umowy, które określało, iż zawarcie Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nieruchomości w M. nastąpić ma do dnia 15 czerwca 2022 r.

(dowód: aneks nr (...) do umowy przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. – k. 43)

Aneksem nr (...) do Umowy Przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. zostało nadane nowe brzmienie m.in. § 5 tejże umowy, które określało, iż zawarcie Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nieruchomości w M. nastąpić ma do dnia 31 sierpnia 2022 r.

Kolejno, aneksem nr (...) do Umowy Przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. strony nadały nowe brzmienie § 4 ww. umowy, który po dokonanej zmianie określał m.in. że cała cena sprzedaży, tj. 1 180 000,00 zł zostanie zapłacona w następujący sposób:

- kupujący przekaże sprzedającej zadatek w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego w wysokości 120 000,00 zł płatny przelewem w nieprzekraczalnym terminie do dnia 9 lutego 2022 r. na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającą w (...) BANK Spółka Akcyjna (...);

- kupujący przekaże sprzedającej zaliczkę w wysokości 60 000,00 zł płatną przelewem w nieprzekraczalnym terminie do dnia 9 lutego 2022 r. na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającą w (...) BANK Spółka Akcyjna (...);

- kupujący przekaże sprzedającej zaliczkę w wysokości 60 000,00 zł płatną przelewem w nieprzekraczalnym terminie do dnia 5 lipca 2022 r. na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającą w (...) BANK Spółka Akcyjna (...).

(dowód: aneks nr (...) do umowy przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. – k. 44; aneks nr (...) do umowy przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. – k. 45-46)

Aneksem nr (...) do Umowy Przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. zostało nadane nowe brzmienie m.in. § 5 tejże umowy, które określało, iż zawarcie Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nieruchomości w M. nastąpić ma do dnia 30 września 2022 r.

(dowód: aneks nr (...) do umowy przedwstępnej zawartej w dniu 4 lutego 2022 r. – k. 47)

Do podpisania Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) pomiędzy powodem, a M. K. nie doszło. W dniu 8 sierpnia 2022 r. na wniosek pozwanego w księdze wieczystej prowadzonej dla tejże nieruchomości – nr (...), została dokonana wzmianka o roszczeniu zawarcia umowy przenoszącej własność ww. lokalu stosownie do aktu notarialnego Rep. (...).

(dowód: wniosek o wykreślenie wzmianki z dnia 28 września 2022 r. – k. 51-55; treść księgi wieczystej nr (...), stan z dnia 6 grudnia 2023 r. – k. 73-96; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:08:23)

Z uwagi na przedłużający się proces sprzedaży nieruchomości należącej do powoda A. M. ostatecznie odmówiła powodowi dalszego przedłużania terminu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży nieruchomości w M. i odstąpiła od zawartej z powodem w dniu 4 lutego 2022 r. Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nieruchomości zatrzymując cały wpłacony przez powoda zadatek oraz połowę wpłaconej zaliczki w wysokości 60 000,00 zł.

(dowód: zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:13:25-01:13:50 )

Na wniosek pozwanego w dniu 10 listopada 2022 r. dokonano wzmianki o roszczeniu zawarcia umowy przenoszącej własność ww. lokalu stosownie do aktu notarialnego Rep. (...)Wzmianka ta została w dniu 20 grudnia 2022 r. wykreślona, jako nadana omyłkowo.

(dowód: treść księgi wieczystej nr (...), stan z dnia 6 grudnia 2023 r. – k. 73-96)

W międzyczasie M. S. wraz z mężem wciąż deklarowali chęć zakupu nieruchomości powoda wyrażając gotowość przeprowadzenia transakcji z aktualnym kupującym – M. K.. J. C. zaaprobował powyższą propozycję pod warunkiem wyrażenia zgody przez M. K. na odstąpienie od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z dnia 23 czerwca 2022 r. na rzecz M. S. i jej męża.

M. K. wymaganą przez powoda zgodę wyraził, natomiast M. S. wraz z mężem gotowi byli zapłacić podaną przez powoda kwotę 1 750 000,00 zł, która wówczas była dla nich realna.

Ostatecznie jednak J. C. nie wyraził zgody na przeprowadzenie transakcji pomiędzy M. S. i jej mężem, a M. K.. Zaproponował za to byłym sąsiadom zakup nieruchomości bezpośrednio od niego za kwotę 1 750 000,00 zł. Takiej zaś propozycji M. S. wraz z mężem nie zaakceptowali.

(dowód: zeznania świadka M. S. złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 202-205; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:18:42-01:21:01 )

Po wygaśnięciu przedmiotu żądania wpisanego na wniosek pozwanego do księgi wieczystej nieruchomości powoda w dniu 8 sierpnia 2023 r. J. C. wraz z M. K. zawarli Umowę Sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...). M. K. kupił nieruchomość należącą do powoda za łączną kwotę 1 450 000,00 zł. Powód natomiast dokonał zakupu nieruchomości w M. porównywalnej do tej należącej do A. M. i C. M., droższej o 5 000,00 zł.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2023 r., Rep. (...) – k. 105-120; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:13:50, 01:22:21 )

J. C. w opisywanym okresie poniósł koszty wynagrodzenia pośredników przy zakupie nieruchomości w łącznej wysokości 47 323,50 zł (10 885,50 zł + 18 219,00 zł + 18 219,00 zł), koszty notarialne w łącznej wysokości 2 600,22 zł (1 744,14 zł + 595,32 zł + 260,76 zł) oraz koszty obsługi prawnej w wysokości 1 000,00 zł.

(dowód: faktura nr (...) – k. 97; faktura nr (...) – k. 99; faktura nr (...) – k. 100; faktura nr (...) – k. 101; faktura nr (...) – k. 102; faktura nr (...) – k. 103; pokwitowanie ze sporządzonych czynności notarialnych – k. 104)

W dniu 31 października 2023 r. (potwierdzenie nadania w Urzędzie Pocztowym) powód przesłał do pozwanego ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, w którym wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 257 261,97 zł wraz z odsetkami ustawowymi naliczanymi od daty doręczenia pisma do dnia zapłaty, w terminie 7 dni. W treści pisma podał, iż żądana kwota odpowiada sumie kosztów poniesionych przez powoda w związku z niewywiązaniem się przez pozwanego z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nieruchomości należącej do powoda.

(dowód: ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty z dnia 31 października 2023 r. – k. 123; potwierdzenie nadania w Urzędzie Pocztowym – k. 124)

W styczniu 2024 r. A. M. i C. M. zwrócili powodowi kwotę 60 000,00 zł tytułem wpłaconej przez J. C. zaliczki.

(dowód: zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:26:36 )

Od połowy 2023 r. powód rozpoczął diagnozę i leczenie choroby nowotworowej.

(dowód: karta diagnostyki i leczenia onkologicznego – k. 121-122; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. – k. 206-208, nagranie 01:16:50 )

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd w całości dał wiarę przedłożonym dokumentom wymienionym w uzasadnieniu, bowiem żadna ze stron nie podważała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, bądź zawartej w nich treści z urzędu.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd w dużej mierze oparł się również na dowodzie z przesłuchania świadka M. S. w zakresie wskazanym w ustalonym stanie faktycznym. W ocenie Sądu zeznania te były szczere i wyczerpujące, a przekazane informacje znajdowały potwierdzenie w pozostałym zgormadzonym w sprawie materiale dowodowym. Nie umknęło przy tym uwadze Sądu, iż składając zeznania M. S. stosowała zamiennie pojęcia „umowy sprzedaży” i „przedwstępnej umowy sprzedaży”. W toku zeznań jednoznacznie jednak wskazała, iż „cały czas mówi o umowach przedwstępnych”. Ustalony w sprawie niniejszej stan faktyczny nie pozostawiał natomiast wątpliwości, iż opisywane przez świadka umowy były przede wszystkim umowami przedwstępnymi.

Sąd posiłkował się także zeznaniami złożonymi przez powoda w zakresie wskazanym w ustalonym stanie faktycznym uznając je za rzetelne, jasne, jak również istotne jedynie w tejże części. Sąd oceniając przydatność złożonych przez powoda zeznań miał jednocześnie na uwadze, iż był on bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem toczącego się postępowania, co jak wynika z doświadczenia życiowego, również nie mogło pozostawać bez wpływu na ich treść. Trudno było przy tym nie zauważyć, iż zeznania te nie były składane w sposób swobodny, a kontrolowany przez reprezentującego powoda pełnomocnika. Dodatkowo, za niewiarygodne w świetle zgromadzonych w sprawie dowodów należało uznać twierdzenia powoda, jakoby dochodzone niniejszym postępowaniem kwoty, a stanowiące m.in. koszty poniesione przez powoda w związku z dokonywanymi transakcjami czy też odszkodowanie i zadośćuczynienie za dokonany w księdze wieczystej wpis, wynikały wyłącznie z działań pozwanego, bądź by pomiędzy tymi działaniami, a poniesioną przez powoda szkodą i krzywdą istniał związek przyczynowo-skutkowy. Twierdzenia te bowiem nie znajdują żadnego potwierdzenia w pozostałym zebranym w sprawie materiale dowodowym – o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia. Sąd zaś nie mógł dać wiary jedynie twierdzeniom powoda skoro na ich poparcie nie przedstawił on miarodajnych dowodów.

Postanowieniami wydanymi na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. Sąd pominął wniosek strony pozwanej o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków A. M. i C. M. jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy (k.205). Na podstawie zgromadzonych dowodów można było ustalić stan faktyczny i wyciągnąć kategoryczne wnioski. Dowody te również pozwalały rozstrzygnąć o żądaniu pozwu i przesądzić o spornych między stronami okolicznościach. Z tych zatem względów Sąd pominął ww. wniosek dowodowy strony pozwanej .

Sąd pominął także pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie i podlegało oddaleniu w całości.

Na wstępie należy wskazać, że powód pismem z dnia 12 marca 2024 r. (data stempla pocztowego) zmodyfikował co do wysokości roszczenie pozwu wnosząc o zasądzenie od pozwanego kwoty 254 153,47 zł, a więc kwoty o 60 000,00 zł niższej od tej pierwotnie określonej, a następnie pismem z dnia 12 lipca 2024 r. (data stempla pocztowego) cofnął powództwo w ww. zakresie wraz ze zrzeczeniem się roszczenia, a mianowicie w zakresie w jakim A. M. i C. M. zwrócili mu drugą część wpłaconej przez niego zaliczki.

Wobec powyższego w pierwszej kolejności Sąd badał zasadność i dopuszczalność cofnięcia powództwa w ww. zakresie.

Zgodnie z art. 355 § 1 k.p.c. Sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania, jeżeli powód cofnął ze skutkiem prawnym pozew lub jeżeli wydanie wyroku stało się z innych przyczyn zbędne lub niedopuszczalne. Stosownie do treści art. 203 § 1 k.p.c. pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia – aż do wydania wyroku, zaś zgodnie z § 4 przywołanego przepisu Sąd może uznać za niedopuszczalne cofnięcie pozwu, zrzeczenie się lub ograniczenie roszczenia tylko wtedy, gdy okoliczności sprawy wskazują, że wymienione czynności są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzają do obejścia prawa.

Oceniając częściowe cofnięcie pozwu ze zrzeczeniem się roszczenia dokonane przez powoda z punktu widzenia przesłanek zawartych w art. 203 § 1 - 4 k.p.c. tut. Sąd nie dopatrzył się, aby czynność ta była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego lub by zmierzała do obejścia prawa – zostało ono dokonane w związku ze zwrotem drugiej części zaliczki uiszczonej przez powoda, którą – w jego poczuciu – uiścić musiał na skutek działań pozwanego. Wobec powyższego postępowanie podlegało umorzeniu co do żądania zapłaty ponad kwotę 254 153,47 zł, a więc w zakresie kwoty 60 000,00 zł – o czym orzeczono w punkcie I. sentencji wyroku.

Kolejno należy podkreślić, iż pozew jest pismem procesowym, które zawiera powództwo, tj. skierowany do Sądu wniosek o udzielenie sądowej ochrony prawnej dokładnie określonemu żądaniu, uzasadnionemu i skonkretyzowanemu przytoczonymi okolicznościami faktycznymi. Pozew musi w swej treści odpowiadać wymogom formalnym przewidzianym dla każdego pisma procesowego (por. art. 126 k.p.c.), a ponadto zawierać obligatoryjną treść pozwu, określoną w art. 187 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c. Owa obligatoryjna część pozwu obejmuje dokładne określenie żądania, przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, oznaczenie wartości przedmiotu sporu w sprawach o prawa majątkowe oraz przytoczenie w miarę potrzeby okoliczności uzasadniających żądanie. Dwa pierwsze elementy składają się przy tym na roszczenie procesowe, które stanowi przedmiot procesu. Ciążący na powodzie obowiązek dokładnego określenia żądania oraz wskazania uzasadniających je okoliczności faktycznych ma dla przebiegu procesu znaczenie podstawowe. W ten bowiem sposób konkretyzuje się zakres prawa przedmiotowego, poddanego przez powoda ochronie sądowej, a także zostają wytyczone granice rozpoznania sprawy oraz w konsekwencji granice orzekania, ponad które Sąd meriti wychodzić nie może (zob. H.Pietrzkowski, Zarys metodyki pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2006, str. 244). Przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie to przy tym nic innego jak przytoczenie faktów, uzasadniających zgłoszone roszczenie. Wskazać jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Przepis ten wyraża zatem kardynalną zasadę wyrokowania dotyczącą przedmiotu orzekania, według której Sąd związany jest żądaniem zgłoszonym przez powoda w powództwie (ne eat iudex ultra petita partium), a więc nie może wbrew żądaniu pozwu zasądzić czegoś jakościowo innego albo w większym rozmiarze lub uwzględnić powództwo na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda (por. Andrzej Jakubecki Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego, Edyta Gapska, Joanna Studzińska „Postępowanie nieprocesowe”, Monografia Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego pod redakcją Tadeusza Erecińskiego, Tom II, Wydanie 4, Warszawa 2012 str. 38-41 oraz wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 15 października 2010 r., III UK 20/10, z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 136/11, z dnia 25 czerwca 2015 r., V CSK 612/14).

W sprawie niniejszej powód wyraźnie i jednoznacznie już w pozwie wskazał na reżim odpowiedzialności kontraktowej wynikającej z art. 471 k.c. upatrując jej podstaw w braku zawarcia – z winy pozwanego – Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...). W sposób niebudzący wątpliwości wskazał on jednocześnie, iż jedynie z dalekiej ostrożności i ewentualnie swoje roszczenie opiera na odpowiedzialności deliktowej wynikającej z art. 415 k.c. upatrując jej podstaw w dokonanej na wniosek pozwanego wzmiance w księdze wieczystej uniemożliwiającej mu zawarcie umowy sprzedaży spornej nieruchomości. W świetle powyższego nie budzi więc wątpliwości, że powód oparł swoje roszczenie co do zasady na podstawie art. 471 k.c. i takie powództwo miał obowiązek rozpoznać tut. Sąd w pierwszej kolejności.

Zgodnie z treścią art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c. wymaga spełnienia przesłanek, jakimi są: szkoda, niewykonanie lub nienależyte wykonanie istniejącego zobowiązania, związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą, która musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.

Problem odpowiedzialności na podstawie art. 471 k.c. powstaje w sytuacji, gdy dłużnik nie wykonał lub nie wykonał należycie swoich obowiązków dłużnych. Takie zachowanie dłużnika stanowi naruszenie normy indywidualnej i konkretnej i z tego powodu otwiera drogę wierzycielowi do domagania się odszkodowania. W takiej sytuacji wierzyciel dysponuje roszczeniem odszkodowawczym o naprawienie szkody. Roszczenie to ma charakter zastępczy lub uzupełniający względem świadczenia głównego wynikającego z zobowiązania, które zostało naruszone.

Precyzyjnie mówiąc, to w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, z mocy art. 471 k.c. następuje przekształcenie zobowiązania w zobowiązanie odszkodowawcze z roszczeniem wierzyciela o naprawienie szkody. Ma ono charakter uzupełniający w stosunku do roszczenia o wykonanie zobowiązania in natura w takim sensie, że roszczenia te pozostają w zbiegu selektywnym – z chwilą wybrania określonej opcji przez uprawnionego następuje skutek w postaci wygaśnięcia innych uprawnień z momentem realizacji roszczenia wybranego. Gdy wierzyciel wystąpił z roszczeniem odszkodowawczym lub gdy wykonanie nie jest możliwe, wierzycielowi nie przysługuje już roszczenie o wykonanie, lecz roszczenie odszkodowawcze, ewentualnie uzupełnione uprawnieniem innego rodzaju, np. roszczeniem o zwrot spełnionego świadczenia lub prawem odstąpienia od umowy.

W tym miejscu Sąd pragnie zawrócić uwagę również na przepis art. 394 § 1 i 2 k.c. zgodnie z którym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W myśl art. 394 §3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek wymaga konsensusu stron i znajduje zastosowanie we wszelkich umowach obligacyjnych, także o charakterze przygotowawczym i organizatorskim (np. umowa przedwstępna). Umożliwia kontrahentom tak ukształtować stosunek prawny, aby dłużnik był bardziej motywowany do wykonania świadczenia aniżeli w sytuacji, gdyby zadatku nie zastrzeżono. Chociaż zadatek ułatwia uprawnionemu odstąpienie od umowy, a tym samym osłabia więź obligacyjną, to jednocześnie stwarza sytuację dogodniejszą dla ochrony interesów tego podmiotu, w ten sposób wzmacniając jego sytuację prawną. Znaczenie zadatku polega więc na wzmocnieniu stanowiska strony, która dąży do wykonania umowy.

Ze względu na dyspozytywny charakter regulacji prawnej art. 394 k.c., od stron nie wymaga się wyczerpującego oznaczenia skutków prawnych, jakie wiążą z zastrzeżeniem zadatku, gdyż unormowanie ujęte w tym przepisie uzupełni konsekwencje prawne zawarte w oświadczeniach woli. Zastrzeżenie zadatku stanowi element umowy i jest kwalifikowane jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Skuteczność umownej klauzuli zadatku przepis art. 394 § 1 k.c. uzależnia od wręczenia przedmiotu zadatku, nadając zastrzeżeniu realny charakter. Zachowanie to następuje przy zawarciu umowy. Wysokość zadatku nie została uregulowana w sposób szczególny, a tym samym podlega swobodzie kontraktowej (art. 353 ¹ k.c.). Uważa się, że suma wręczana tytułem zadatku stanowi pewien procent świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić na rzecz strony drugiej. Dopuszczalne jest jednak zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia (wyrok Sądu najwyższego z 21 maja 2005 r., V CK 577/04, (...) 2006, nr 8, s. 32).

Nie można przy tym stracić z pola widzenia, że skutki zastrzeżenia zadatku mają zasadnicze znaczenie, jeżeli dłużnik nie wykona umowy z powodu okoliczności, za które ponosi wyłączną odpowiedzialność, ponieważ przepis art. 394 k.c. w sposób istotny modyfikuje ogólne reguły odpowiedzialności z tytułu m.in. niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań (art. 471 i n. k.c.). Na podstawie art. 394 § 1 k.c., w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Odstępujący od umowy może domagać się zwrotu swojego świadczenia, które już w części lub całości wykonał.

Oczywiście na gruncie regulacji z art. 390 § 1 zd. 1 k.c., druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zakres obowiązku odszkodowawczego, dochodzonego na podstawie art. 390 § 1 k.c., ograniczony został jednak do naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona „liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej”. Chodzi o odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Celem ustalenia rozmiaru szkody porównuje się stan majątku poszkodowanego, powstały na skutek podjęcia procesu kontraktowania (zawarcia umowy przedwstępnej), z hipotetycznym stanem jego majątku, jaki istniałby, gdyby poszkodowany - nie licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej - w ogóle nie podjął żadnych działań prowadzących do jej zawarcia (nie wdał się w proces kontraktowania z drugą stroną). Odszkodowanie nie obejmuje uszczerbków poniesionych wskutek działań, które oznaczałyby wykonywanie umowy przyrzeczonej, ani korzyści nieosiągniętych wobec jej niewykonania.

Jednakże zgodnie z art. 390 § 1 zd. 2 k.c. strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Taka sytuacja natomiast zaistniała w tej sprawie, bowiem w § 6 punktu 2 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 31 stycznia 2022 r. pomiędzy J. C., jako sprzedającym, a G. K., jako kupującym (Rep. (...)), w przypadku nie zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży w terminie do dnia 31 marca 2022 r. z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający uprawniony był do dochodzenia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży albo do odstąpienia od niniejszej umowy z jednoczesnym zachowaniem otrzymanego zadatku. Omawiany zadatek został przez pozwanego uiszczony w kwocie 150 000,00 zł (§ 5 punkt 1 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży).

Kluczowym jest natomiast, że – ze względu na niestawiennictwo pozwanego na obydwu terminach wyznaczonych celem podpisania Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży spornej nieruchomości, tj. w dniu 31 marca 2022 r. oraz w dniu 10 maja 2022 r. – powód w dniu 17 maja 2022 r. złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od zawartej w dniu 31 stycznia 2022 r. Umowy zatrzymując jednocześnie otrzymany od pozwanego zadatek (k. 35).

Oceniane roszczenie powoda zostało więc sformułowane jako roszczenie dodatkowe, ponad już zatrzymany zadatek i sprowadzało się do żądania ogólnie rzecz ujmując zwrotu szeregu kosztów związanych z później zawieranymi przez niego transakcjami. Tak sformułowane roszczenie powoda wywołało konieczność rozstrzygnięcia zbiegu uprawnień, tj. uprawnienia wynikającego z art. 394 § 1 k.c. oraz uprawnienia do żądania odszkodowania na podstawie art. 471 k.c.

Analizując tę kwestię zauważyć wypada, że w doktrynie, jak i w orzecznictwie przeważa stanowisko, że ustanowienie zadatku wyłącza możliwość, w razie gdy umowa została niewykonana, do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych lub prowadzi do tego, że strona nie może żądać odszkodowania przewyższającego wysokość zadatku albo gdy sama go dała - jego podwójnej wartości. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1979 r. stwierdził, że jeżeli strona uprawniona doznała szkody spowodowanej niewykonaniem umowy przez stronę przeciwną, zatrzymany zadatek albo dwukrotnie wyższa suma, a ściślej nadwyżka tej sumy ponad dany zadatek zalicza się na odszkodowanie, mające na celu naprawienie doznanej szkody (wyrok SN z dnia 7 marca 1979 r., III CRN 308/78, niepubl., będący kontynuacją linii orzeczniczej, która ukształtowała się na tle art. 74 kodeksu zobowiązań; por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1950 r., C 480/50, OSN(C) 1952, nr 1, poz. 10).

W piśmiennictwie wyrażono z kolei pogląd, uznający za dopuszczalne zarówno takie postanowienie umowne, zgodnie z którym stronie prawidłowo wykonującej zobowiązanie przysługuje prawo wyboru między zachowaniem zadatku (lub żądaniem jego podwójnej wartości) a dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 i n. k.c.), jak i również inne postanowienie umowne, zgodnie z którym stronie tej przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wartość zadatku. Oba rodzaje tych postanowień mieszczą się w ramach „odmiennych zastrzeżeń umownych”, o których stanowi przepis art. 394 § 1 k.c. (P. Drapała, Rozróżnienie między zadatkiem a zaliczką. Glosa do wyroku SN z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00, PiP 2003, nr 10, s. 122-126).

Ostatecznie w orzecznictwie przyjęto, że strona, w razie niewykonania umowy przez drugą stronę winna mieć wybór - w zależności od tego co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu - pomiędzy możliwością skorzystania z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. a żądaniem odszkodowania na zasadach ogólnych. Dlatego „w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09, Biul. SN 2009, nr 6, s. 9). Sąd Najwyższy wywiódł, że regulacje zawarte w przepisach o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz w art. 394 § 1 k.c. przewidują dwie odrębne instytucje prawne. Zadatek ma przede wszystkim stymulować strony do wykonania zawartej umowy, natomiast odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy stanowi prawną formę rekompensaty za szkody, jakie strona poniosła, w razie gdy umowa nie została wykonana lub wykonana nienależycie.

Także w wyroku z dnia 14 grudnia 2011 r., I CSK 149/11 Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli, mimo zastrzeżenia zadatku, umowa nie została wykonana, dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień: wynikającego z art. 394 § 1 k.c. oraz z art. 471 k.c. i osobie, której interes został naruszony przez niewykonanie umowy służy wybór między tymi uprawnieniami. Żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych zasadach, którego wysokość jest określona wysokością poniesionej szkody.”

W świetle przywołanych poglądów judykatury należy zatem stwierdzić, że droga do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w sytuacji zastrzeżenia zadatku zasadniczo nie jest zamknięta. Jednakże możliwość dochodzenia takich roszczeń jest zależna od braku odstąpienia od umowy przez wierzyciela.

Tymczasem w okolicznościach przedmiotowej sprawy bezsporne jest, że powód w dniu 17 maja 2022 r. złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zawartej w dniu 31 stycznia 2022 r. zatrzymując przy tym wpłacony zadatek. Poprzez takie działanie dokonał wyboru roszczenia wybierając roszczenie z art. 394 k.c., czyli uprawnienie do zatrzymania zadatku, który stał się surogatem odszkodowania. Wobec tego obecnie powód nie może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych, tak jak to uczynił w pozwie.

Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, iż roszczenie powoda oparte na odpowiedzialności kontraktowej wynikającej z art. 471 k.c. nie zasługiwało na uwzględnienie, a w konsekwencji podlegało oddaleniu.

Wobec nieuwzględnienia roszczenia pozwu opartego o art. 471 k.c. koniecznym stało się rozważenie zasadności owego roszczenia o alternatywnie i ewentualnie określoną podstawę prawną, a mianowicie odpowiedzialność deliktową określoną art. 415 k.c., której podstaw powód upatrywał w dokonanej przez pozwanego wzmiance w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości, która to uniemożliwiła mu okresowo zakończenie transakcji z M. K..

Stosownie do art. 415 k.c. przesłankami odpowiedzialności deliktowej są szkoda, wina po stronie odpowiedzialnej oraz adekwatny związek przyczynowy miedzy szkodą a działaniem pozwanego. Niezależnie więc od przyjętej podstawy prawnej roszczenia dochodzonego przez powoda winien on był – na zasadzie ciężaru dowodowego określonego art. 6 k.c. – wykazać związek przyczynowo–skutkowy. O adekwatności przyczynowo-skutkowej następstw przesądza zaś normalny przebieg zdarzeń, weryfikowany przez sąd jego wiedzą o tych zdarzeniach w chwili orzekania oraz zobiektywizowane kryteria wynikające z doświadczenia życiowego i zdobyczy nauki, ale także poczucie prawne sędziego, a stosowanie w tym zakresie jakiegokolwiek automatyzmu odpowiedzialności jest niedopuszczalne. Każdorazowo, dla stwierdzenia istnienia przesłanki normalnego związku przyczynowego pomiędzy wadliwym działaniem a dochodzoną szkodą, nieodzowne jest przeprowadzenie oceny, czy szkoda nastąpiłaby także wtedy, gdyby działanie pozwanego byłoby prawidłowe.

Tak zakreślonemu ciężarowi dowodowemu powód natomiast nie podołał, w szczególności bowiem nie wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z akt wieczystoksięgowych, który umożliwiłby ustalenie czy działania pozwanego były bezprawne oraz czy powód podjął adekwatne działania minimalizujące ewentualne szkody mogące powstać na skutek dokonania omawianej wzmianki. Załączone do akt sprawy fragmentaryczne pisma kierowane do Sądu wieczystoksięgowego nie mogły zaś zostać uznane za wystarczające skoro wzmianka została dokonana zgodnie z wnioskiem pozwanego, a tut. Sąd – z uwagi na bierność dowodową strony powodowej – nie miał żadnej możliwości zweryfikowania podstaw dokonanej wzmianki, ani później podjętych działań zarówno pozwanego, jak i powoda. Co istotne, z uwagi na sposób sformułowania roszczenia opartego na art. 415 k.c. Sąd uwzględniał kolejno następujące po sobie zdarzenia już po dokonanym przez pozwanego wpisie do księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości. Nie ulega natomiast wątpliwości, że co prawda do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży należącego do powoda lokalu mieszkalnego doszło w terminie późniejszym niż określony Umową Przedwstępną, jednak niewątpliwie transakcja pomiędzy J. C., a M. K. została dokonana skutecznie, a powód ostatecznie dokonał zakupu nieruchomości.

Nadto, powód nie wykazał, że to na skutek dokonanego na wniosek pozwanego wpisu powód poniósł wyszczególnione koszty pośredników od sprzedaży nieruchomości, koszty notarialne oraz koszty obsługi prawnej. Brak jest bowiem podstaw do przyjęcia, iż kosztów tych by nie poniósł, gdyby przedmiotowy wpis nie został dokonany. Bezsprzecznym jest bowiem, że powód dążył do zmiany nieruchomości, a co za tym idzie niezależnie od działań pozwanego koszty pośredników, jak i koszty notarialnego i tak musiały ponieść. Na marginesie należy jedynie wskazać, iż przez cały okres poszukiwania kupca lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...) powód mógł skorzystać z konsekwentnie składanej mu oferty zakupu ww. nieruchomości przez M. S. i jej męża. Skoro więc powód „chciał jak najprostszej sprzedaży mieszkania” niezrozumiałe jest nieskorzystanie przez niego z propozycji byłych sąsiadów składanych de facto już dwa lata przed zawarciem Przedwstępnej Umowy z pozwanym.

Brak jest również dowodów potwierdzających okoliczność, że powód uzyskałby wyższą cenę sprzedaży spornej nieruchomości, gdyby nie dokonana na wniosek pozwanego wzmianka. Przeprowadzone w sprawie dowody potwierdziły wręcz odmienną okoliczność, a mianowicie w 2023 r. M. S. wraz z mężem gotowi byli zapłacić powodowi tytułem zakupu należącego do niego mieszkania kwotę 1 750 000,00 zł. Transakcja ta nie doszło do skutku wyłącznie ze względu na brak zgody powoda na jej przeprowadzenie. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, iż osiągnięty przez powoda zysk z tytułu zawartej z M. K. Umowy byłby wyższy, gdyby nie wzmianka dokonana na wniosek pozwanego.

Niezależnie od powyższego, nawet przy przyjęciu, że w majątku powoda powstała szkoda wynikająca z obniżenia ceny sprzedaży należącego do niego mieszkania i poniesienia kosztów koniecznych do uiszczenia w toku dokonywania transakcji tego typu to zdaniem sądu nie istnieje pomiędzy działaniem pozwanego w postaci złożenia wniosku o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej a ww. szkodą adekwatny związek przyczynowo-skutkowy, który zaś jest warunkiem koniecznym do stwierdzenia odpowiedzialności pozwanego.

Odnosząc się zaś do roszczeń powoda o zapłatę zadośćuczynienia w związku z jego rozstrojem zdrowia i wykryciem choroby nowotworowej, w ocenie sądu należy przede wszystkim zauważyć, że proces rozwoju nowotworu w organizmie, to proces długotrwały, który z całą pewnością nie mógł się rozpocząć w związku z zawiłościami dokonywanych przez powoda transakcji. Uwzględniając przy tym, że połowa 2023 r. była dla powoda początkiem diagnozy i leczenia choroby nowotworowej, podczas gdy 8 sierpnia 2023 r. powód sfinalizował transakcję sprzedaży mieszkania stwierdzić należało, wbrew twierdzeniom J. C., iż nie istnieje związek dających się logicznie połączyć przyczyn i skutków, a nadto na tą okoliczność powód poza swoimi depozycjami nie przedstawił żadnych dowodów potwierdzających związek pomiędzy działaniami pozwanego a pogorszonym stanem jego zdrowia.

Z powyższych przyczyn powództwo – zarówno roszczenie o odszkodowanie oparte na odpowiedzialności kontraktowej wynikającej z art. 471 k.c., jak i roszczenie o odszkodowanie i zadośćuczynienia oparte na odpowiedzialności deliktowej wynikającej z art. 415 k.c. – jako niewykazane nie mogło odnieść zamierzonego skutku, a w konsekwencji podlegało oddaleniu, o czym Sąd orzekł w punkcie II. sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III. sentencji wyroku orzekając zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wynikającą z art. 98 § 1 k.p.c. Sądowi nie umknęło uwadze, że w toku postępowania strona powodowa częściowo cofnęła powództwo. Zasadą jest natomiast (art. 203 § 2 k.p.c.), że w wypadku cofnięcia pozwu obowiązek zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanego, na jego żądanie, obciąża powoda bez względu na przyczynę cofnięcia. Dopuszczalne jest odstępstwo od tej zasady jedynie w sytuacji, gdy powód wykaże (udowodni), że wystąpienie z powództwem było niezbędne dla celowego dochodzenia praw lub celowej obrony, z uwzględnieniem okoliczności istniejących w dacie wytoczenia pozwu. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy cofnięcie pozwu jest konsekwencją zaspokojenia przez pozwanego wymagalnego w chwili wytoczenia powództwa roszczenia powoda. Wówczas w rozumieniu przepisów o kosztach procesu (art. 98 k.p.c.) to pozwanego należy uznawać za stronę przegrywającą sprawę (zob. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012 r., II CZ 208/11, LEX nr 1214570 i cytowane tam orzecznictwo). Należy przy tym podkreślić, że ciężar udowodnienia istnienia okoliczności o takim charakterze obciąża w takim przypadku zawsze powoda (zob. uzasadnienie postanowienia Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 29 marca 2012 r., I ACz 491/12, LEX nr 1136094). W sprawie niniejszej zaś cofnięcie powództwa w części było konsekwencją dokonanego przez A. M. i C. M. zwrotu drugiej części wpłaconej przez powoda zaliczki, a co za tym idzie wynikało z pochopnie uwzględnionej w żądaniu pozwu kwoty 60 000,00 zł. Mając więc na uwadze fakt, iż w toku inicjowania przedmiotowego postępowania powód nie dochował dostatecznej ostrożności procesowej w określaniu wysokości dochodzonego roszczenia Sąd doszedł do przekonania, iż to on winien ponieść ujemne konsekwencje swojego działania.

Stwierdzając więc, że powód przegrał proces w całości Sąd zasądził od J. C. na rzecz G. K. kwotę 10 817,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Na zasądzoną w wyroku kwotę składają się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł oraz koszt wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w kwocie 10 800,00 zł obliczony na podstawie § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Mając na uwadze powyższe sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.

Sędzia Ewa Ligoń-Krawczyk