Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 12 listopada 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P.

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda M. T. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 1047/23

UZASADNIENIE

Pozwem nadanym w urzędzie pocztowym w dniu 23 listopada 2023 roku powód M. T. wniósł o uchylenie w całości uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. oraz o zasądzenie na jego zwrotu kosztów procesu. Z uzasadnienia pozwu wynikało, że w dniu 19 października 2023 roku powód nabył prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego we wspomnianej wspólnocie. W trakcie zawierania umowy przedstawiciel dewelopera, od którego powód kupował mieszkanie, poinformował go, że w dniu 12 października 2023 roku zarząd nieruchomością wspólną został powierzony spółce (...) sp. z o.o., nie wspomniał jednak o tym, że tego samego dnia podjętych zostało jeszcze osiemnaście innych uchwał. M. T. powziął wiedzę o nich dopiero miesiąc później, po ujawnieniu ich treści w elektronicznym systemie obsługi płatności lokali. Wskazał, że większość z nich obarczona jest błędami, zdecydował się jednak zaskarżyć tylko jedną z nich, wskazaną w petitum pozwu, a dotyczącą planu finansowo-gospodarczego na rok 2023. Powód podniósł, że w uchwale nie wskazano przepisu stanowiącego jej podstawę prawną, nie podano, w jaki sposób została ona podjęta, nie wiadomo, kto podpisał się pod uchwałą, nie podano w niej udziałów w nieruchomości wspólnej osób głosujących za jej podjęciem; ponadto argumentował, że na tak wczesnym etapie funkcjonowania wspólnoty nie jest możliwe zaplanowanie kosztów jej działalności, nie wskazano, w jaki sposób mają być uiszczane zaliczki należne od dewelopera, niezgodne z prawem są dodatkowe zryczałtowane zaliczki z tytułu posiadania miejsc postojowych i schowków na rowery, a ponadto w sposób nieuzasadniony powołano fundusz remontowy i ustalono wysokość zaliczek z tego tytułu (pozew – kk. 3 – 8, koperta ze stemplem – k. 16).

W odpowiedzi na pozew pozwana, zastępowana przez adwokata, wniosła o oddalenie powództwa i przedstawiła argumentację służącą odparciu każdego z zawartych w pozwie zarzutów (odpowiedź na pozew – kk. 39 – 52).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu. Sąd podziela argumentację przedstawioną przez stronę pozwaną, przeczącą zasadności żądania strony powodowej.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że sporna uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na 2023 roku (kk. 13 – 15), została podjęta w dniu 12 października 2023 roku na zebraniu właścicieli lokali. Jak wynika ze złożonych na rozprawie zeznań M. S. (22 października 2025 roku, k. 139 – 139 v.) zebranie to odbyło się w kancelarii notarialnej. W tym czasie wyodrębniony był tylko jeden z około 300 lokali i nie było osób, które należałoby o nim zawiadomić (00:11:12, 00:16:00). Mając na uwadze wielkość wspólnoty (nie stanowi ona przedmiotu sporu, z pozwu wynika – k. 4 – że pozwana wspólnota liczy 301 lokali) można wywnioskować (art. 231 k.p.c.), iż deweloper dysponował większością udziałów w nieruchomości wspólnej pozwalającą mu na podjęcie uchwały. Nawet gdyby jednak tak nie było, zagadnienie to winno być badane w sprawie o ustalenie jej nieistnienia – w niniejszym postępowaniu takiego żądania nie zgłoszono.

Sporna uchwała dotyczyła nie tylko planu finansowo-gospodarczego, ale również ustalenia wysokości zaliczek na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej. Przyjęto w niej, że na realizację zadań objętych planem ustala się comiesięczne zaliczki: na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną w wysokości 5,55 zł/m ² powierzchni użytkowej lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, na pokrycie kosztów utrzymania podziemnej hali garażowej w kwocie 93,92 zł za miejsce postojowe, na fundusz remontowy w kwocie 0,30 zł/m ² powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchniami przynależnymi, na pokrycie kosztów schowka w wysokości 5 zł/m ², na utrzymanie terenu wspólnego 2 zł/m ²; opłaty za odpady komunalne miały być uiszczane w wysokości określonej przez władze samorządowe.

Następnie należało ustalić, czy powództwo o uchylenie uchwały zostało wytoczone w sześciotygodniowym terminie, przewidzianym na dokonanie tej czynności w art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). Otóż skoro sporna uchwała została podjęta w dniu 12 października 2023 roku, a powód nadał przesyłkę zawierającą pozew w urzędzie pocztowym w dniu 23 listopada 2023 roku, to tym samym uczynił to w czterdziestym drugim dniu od jej podjęcia, a więc z całą pewnością z zachowaniem terminu. Niezależnie od tego Sąd daje wiarę powodowi (zeznania na rozprawie w dniu 22 października 2023 roku, kk. 139 v. – 140, 00:25:09) co do tego, że o treści uchwały dowiedział się później, przeglądając elektroniczny system e-kartoteka.

Dalej należało odnieść się do pozostałych zarzutów, podnoszonych przez stronę powodową wobec uchwały.

Powód zarzucił, że nie podano w niej przepisu stanowiącego podstawę jej podjęcia. Istotnie, sporna uchwała nie wskazuje unormowania, na podstawie którego zapadła, ale należy uznać, iż podjęto ją w oparciu o art. 30 ust. 2 pkt 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 2 i pkt 3 oraz art. 12 ust. 2, art. 14 i art. 15 ustawy o własności lokali. Uchwała musi zapaść na podstawie przepisów prawa, ale rację ma pełnomocnik pozwanej wskazując, że nie wymagają one wymienia ich w jej treści.

Dalej strona powodowa podnosiła niewskazanie sposobu podjęcia uchwały. Uchwały mogą być podejmowane albo na zebraniu właścicieli lokali, albo też w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w tzw. trybie mieszanym, obejmującym zarówno głosy oddane na zebraniu właścicieli, jak i indywidualnie na piśmie (art. 23 ust. 1 ustawy). Należy uznać, że właściciele lokali, o ile nie byli obecni na zebraniu, na którym podjęto uchwałę, powinni zostać powiadomieni o uchwałach podjętych przy zastosowaniu dwóch pozostałych trybów; wprost mówi o tym art. 25 ust. 1a ustawy. Jak już była o tym mowa wyżej, w toku postępowania ustalono, że sporna uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli lokali. To, że ona sama nie wskazuje trybu jej podjęcie, nie wpływa ani na jej ważność, ani też nie powoduje możliwości jej uchylenia.

Powód wskazywał również, że w uchwale nie podano, kto złożył pod nią podpisy. Ustawa nie wymaga podpisania uchwały, z reguły czyni to zarząd lub zarządca, zaś lista głosów oddanych za jej przyjęciem stanowi załącznik do niej. W niniejszej sprawie pod treścią spornej uchwały umieszczono trzy podpisy, przy czym jeden z nich należy do M. S. – pełnomocnika dewelopera, spółki (...) sp. z o.o. w W.; świadek potwierdził to na rozprawie w dniu 22 października 2025 roku (00:19:09), występował zresztą jako pełnomocnik dewelopera również w umowie zawartej z powodem (k. 119). Należy zatem uznać, że podpisy umieszczone pod uchwałą to swego rodzaju lista oddanych na nią głosów. Choć nie jest to wyraźnie wskazane, na podstawie układu graficznego podpisów i uchwały oraz zeznań pełnomocnika dewelopera, a także wnioskując po umieszczeniu uchwały w systemie e-kartoteka, głosy wszystkich podpisanych pod uchwałą osób zostały oddane za jej podjęciem. Dodać trzeba, że oddanie głosu również stanowi oświadczenie woli i jako takie zgodnie z art. 60 k.c. może być wyrażone przez każde zachowanie osoby je składającej, które w sposób dostateczny ujawnia jej wolę. Jak już podano wyżej, zagadnienie to powinno być raczej roztrząsane w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały, nie zaś o jej uchylenie. Podobne stwierdzenie trzeba odnieść do kolejnego zarzutu, odnoszącego się do niewskazania udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, które głosowały za podjęciem uchwały. Choć zagadnienie to bardziej przynależy do kwestii istnienia uchwały, trzeba powtórzyć, iż poza sporem pozostaje, że spośród 300 – 301 lokali składających się na pozwaną wspólnotę w dniu 12 października 2023 roku przygniatająca większość stanowiła własności dewelopera (zdaniem świadka M. S. wyodrębniony był tylko jeden, z pozwu wynika, że trzy). Skoro regułą w myśl art. 23 ust. 2 ustawy jest liczenie większości głosów właścicieli lokali według wielkości przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej, sam fakt podjęcia uchwały nie budzi zdaniem Sądu żądnych wątpliwości.

Kolejny zarzut strony powodowej odnosił się do niemożliwości zaplanowania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na tak wczesnym etapie funkcjonowania wspólnoty. Zdaniem Sądu możliwość takiego planowania istnieje, co więcej, jest koniecznością, zaś znajdujące w aktach sprawy dowody pozwalają przynajmniej co do części wydatków wymienionych w spornej uchwale uznać, iż szacunków dokonano prawidłowo. Na k. 91 znajduje się złożona przez pozwaną faktura VAT nr (...), dotycząca kosztów ochrony obiektów wspólnoty w grudniu 2023 roku. Wskazano w niej kwotę brutto w wysokości 27 270,58 zł, a więc niewiele więcej, niż przewidziano na ten cel miesięcznie w planie gospodarczym (k. 14 – w planie gospodarczym osobno określono koszt dozoru nieruchomości wspólnej bez garażu – pkt I lit. C poz. 24 – 16 588,49 zł – oraz garażu – pkt II poz. 2 – 9 827,60 zł; razem jest to kwota 26 416,09 zł). Z kolei na k. 92 złożono do akt fakturę VAT nr (...), dotyczącą kosztów sprzątania wnętrza budynku, garażu i terenu zewnętrznego w grudniu 2023 roku. Wskazana w niej kwota wynosi 23 618,44 zł jest tylko o 25 zł niższa od przewidzianej na ten cel w planie gospodarczym (k. 14 – w planie gospodarczym również rozdzielono koszty sprzątania tych trzech obszarów nieruchomości wspólnej: pkt I lit. A poz. 3 i poz. 4 oraz pkt II poz. 3; odpowiednio 9 289,55 zł, 4 478,89 zł i 9 875 zł, razem 23 643,44 zł). Omawiając to zagadnienie trzeba jeszcze przywołać spostrzeżenie autora odpowiedzi na pozew, który wskazał, że przygotowując sporny plan – uchwalony w październiku 2023 roku – w istocie należało przewidzieć wydatki i zaliczki jedynie na ostatnie trzy miesiące zbliżającego się do końca roku.

Dalej powód podnosił brak wskazania w uchwale tego, w jaki sposób mają być uiszczane zaliczki przez dewelopera. Zdaniem Sądu kwestia ta jest jasna – deweloper, dopóki pozostaje właścicielem lokalu lub lokali na terenie nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę, ma obowiązek uiszczać zaliczki do dziesiątego dnia każdego miesiąca w wysokości określonej uchwałą, a więc zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy tak, jak właściciel każdego innego lokalu. Zagadnienie to nie musi być w żaden szczególny sposób uregulowane w uchwale.

Kolejny zarzut dotyczył niezasadnego wskazania w kwestionowanej uchwale wysokości zryczałtowanych opłat za miejsce postojowe i schowek na rowery. Powód podnosił, że w myśl art. 12 ust. 3 ustawy uchwała właścicieli lokali może jedynie zwiększać obciążenia dotyczące właścicieli lokali użytkowych, i to tylko wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z nich. W jego ocenie zryczałtowane obciążanie opłatami miejsce postojowych i schowków nie jest dopuszczalne. Sąd nie zgadza się z tym stwierdzeniem, albowiem bezsporne jest, że w pozwanej wspólnocie dokonano podziału części nieruchomości wspólnej do korzystania w taki sposób, że z poszczególnych miejsc postojowych i schowków korzystają określone osoby, z wyłączeniem innych właścicieli lokali. W orzecznictwie przyjęto (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawie V ACa 476/22, „LEX”), że jeżeli chodzi o części nieruchomości wspólnej, to może zostać zawarta umowa o podział quoad usum w odniesieniu do tych jej fragmentów, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu; w odniesieniu do takiej sytuacji Sąd Najwyższy uznał (wyrok w sprawie III CSK 446/14, „LEX”), że można zmodyfikować reguły ponoszenia wydatków i ciężarów określone w art. 12 ust. 2 ustawy, przepis ten ma bowiem charakter względnie obowiązujący (dyspozytywny).

W pozwie powód (k. 7) podniósł, że część pozycji kosztowych, takich jak fundusz remontowy czy usuwanie skutków awarii, jest nieuzasadnionych, gdyż osiedle jest nowe i przez okres pięciu lat podlega świadczeniom dewelopera z tytułu rękojmi. Z jego pisma z 24 maja 2024 roku (k. 103 – 103 v.) wynika, że powód nie kwestionuje samego faktu istnienia funduszu remontowego, sporne jest natomiast pobieranie zaliczki na ten cel na tak wczesnym etapie. Zdaniem Sądu istnienie takiej zaliczki nie świadczy o naruszeniu zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną – w okresie udzielonej przez dewelopera rękojmi czy gwarancji nie tylko mogą przecież wystąpić awarie, za które nie będzie on ponosił odpowiedzialności, ale mogą również zdarzyć się spory dotyczące usunięcia tych usterek, których naprawa mieścić się będzie w zakresie jego obowiązków. Doświadczenie uczy, że w wypadku nowych budynków sytuacje takie mają miejsce bardzo często, a rozpoczęcie zawczasu gromadzenia środków funduszu remontowego jest przejawem zapobiegliwości i gospodarności.

Ostatnia kwestia dotyczy tego, iż Sąd – poza wskazanymi wyżej kosztami dozoru i sprzątania nieruchomości – nie był w stanie w oparciu o zaoferowane przez strony dowody ustalić zasadności wyliczenia kwot, podanych w planie gospodarczym oraz tego, czy w stosunku do rzeczywistych potrzeb wspólnoty nie są one, podobnie jak i zaliczki na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, zawyżone. Kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy było zatem ustalenie, na kim spoczywa w tej kwestii ciężar dowodu – czy to powód powinien wykazać, że wskazane kwoty są zawyżone, czy też wspólnota, iż tak nie jest. W orzecznictwie prezentowane były oba poglądy – za pierwszym z nich opowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrokach wydanych w sprawach VI ACa 1593/16 i VI ACa 482/13, za drugim - Sąd Okręgowy w Olsztynie w sprawie I C 79/19, a także Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie I ACa 1351/17 (wszystkie orzeczenia na podstawie systemu „LEX”). Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę słuszny jest pierwszy pogląd, wynikający z ogólnej zasady rozkładu ciężaru dowodu, określonej w art. 6 k.c. W ustawie o własności lokali brak przepisu przenoszącego ciężar dowodu na stronę pozwaną, podobnego do art. 4 ust. 8 zdanie trzecie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 558). W tych okolicznościach należy uznać, że powód nie udowodnił, by opłaty obciążające właścicieli lokali zgodnie z powołaną uchwałą były zbyt wysokie, a kwoty wskazane w planie gospodarczym – zawyżone. Dodać trzeba, że jako członek wspólnoty powód z mocy art. 29 ust. 3 ustawy miał prawo kontroli działalności zarządu, a tym samym wzglądu do dokumentów wspólnoty celem precyzyjnego sformułowania zarzutów dotyczących nadmierności zaliczek i kwot wymienionych w planie oraz ich udowodnienia.

Powód ma legitymację do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Pozostaje właścicielem lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w P.; dla prawa odrębnej własności lokalu prowadzona jest obecnie księga wieczysta (...).

Mając na uwadze wszystkie przedstawione wyżej zagadnienia, na podstawie powołanych przepisów oraz art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali należało uznać, że nie wykazano, by sporna uchwała była niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, względnie by naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy samego powoda. Z tego względu powództwo o jej uchylenie należało oddalić i dlatego orzeczono, jak w punkcie I sentencji wyroku. Orzeczenie o kosztach procesu (punkt II) wydano na podstawie art. 98§§1, 1 ¹ i 3 k.p.c. Na koszty zasądzone na rzecz strony pozwanej składa się opłata skarbowa od pełnomocnictwa i wynagrodzenie adwokata w wysokości jednej stawki minimalnej, wynoszącej 360 zł.