Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Ligoń-Krwczyk

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Ewa Kocielnik

po rozpoznaniu w dniu 23 września 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o.z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydent (...) W.

o ustalenie

I.  ustala, iż opłata od użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy Al. (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...), odpowiednio z obrębu (...) oraz (...), o łącznej powierzchni 13.457 m ^{( 2)}, objętej księgą wieczystą o numerze (...) od dnia 1 stycznia 2022 roku wynosi 894.870,78 (osiemset dziewięćdziesiąt cztery tysiące osiemset siedemdziesiąt i 78/100) złotych, od dnia 1 stycznia 2023 roku wynosi 1.052.939,84 (jeden milion pięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćset trzydzieści dziewięć i 84/100) złotych i od 1 stycznia 2024 roku i dalej wynosi 1.211.008,89 (jeden milion dwieście jedenaście tysięcy osiem i 89/100) złotych, przy czym na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową w wysokości 447.435,39 (czterysta czterdzieści siedem tysięcy czterysta trzydzieści pięć i 39/100) złotych zalicza się wartość poniesionych nakładów przez użytkownika wieczystego w wysokości 1.493.727 (jeden milion czterysta dziewięćdziesiąt trzy tysiące siedemset dwadzieścia siedem) złotych,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  ustala, że powód przegrał proces w całości i pozostawia rozliczenie kosztów postępowania referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.

Sygn. akt I C 1037/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23 października 2025 r.

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. w dniu 26 stycznia 2022 r. (data stempla pocztowego) złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że dokonane przez Skarb Państwa – Prezydenta (...) W. pismem z dnia 22 grudnia 2021 r. wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w W. w Al. (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...) oraz (...) o łącznej powierzchni 13 457 m ^{( 2 )}i objętej księgą wieczystą nr (...), jest nieuzasadnione albo uzasadnione w niższej wysokości. Wniosła również o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 19 lipca 2022 r. (sygn. (...)), ustalającego opłatę roczną w kwocie 1 289 046,03 zł, (...) Sp. z o.o. wniosła sprzeciw, domagając się ustalenia przez sąd, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości była nieuzasadniona.

W uzasadnieniu sprzeciwu powodowa Spółka podniosła, że dotychczasowa wysokości opłaty rocznej wynosiła 447 435,39 zł wzrosła, po aktualizacji, trzykrotnie, a taki wzrost winien zostać dokonany ze szczególną ostrożnością. Dodała, że owej ostrożności pozwany nie dochował, bowiem wykonany na jego zlecenie operat zawiera wiele błędów, które nie zostały w żaden sposób skorygowane. Zauważyła natomiast, że pozwany zasugerował powódce konieczność złożenia „aktualnego kontroperatu”, co jednak uznać należy za błędne, bowiem użytkownik wieczysty nie ma obowiązku przedstawiania operatu w sytuacji, gdy ciężar dowodu spoczywa na właściwym organie (wypowiedzenie z dnia 22 grudnia 2021 r. – k. 22-22v; sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. – k. 4-4v; pismo z dnia 16 stycznia 2023 r. (data prezentaty) – k. 42; pismo powoda z wnioskiem dowodowym – k. 64-65).

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu wskazał, że zostały spełnione ustawowe przesłanki do aktualizacji opłaty, tj. wypowiedzenie zostało dokonane na piśmie, zawierało ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości, wskazywało sposób obliczenia nowej wysokości opłaty, zawierało pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, a także zawierało informację o wartości nieruchomości oraz miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym – zatem nowa opłata zaoferowana w wypowiedzeniu została dokonana w sposób prawidłowy i jest uzasadniona. Pozwany zaprzeczył, ażeby aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego była nieuzasadniona i ażeby operat stanowiący podstawę jej dokonania nie spełniał kryteriów dokumentu stanowiącego podstawę dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ostatecznie zaprzeczył również temu, że wartość nieruchomości została ustalona w sposób zawyżony (odpowiedź na pozew – k. 70-73).

W piśmie z dnia 20 lutego 2024 r. (data prezentaty) powodowa Spółka dokonała modyfikacji powództwa wnosząc o zaliczenie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, obejmujących rozbiórki starych budynków i usunięcie drzew, poniesionych przez powoda na sporną nieruchomość gruntową.

W uzasadnieniu pisma powódka zauważyła, że poniosła nakłady na nieruchomość polegające na rozbiórce starych budynków i usunięcie drzew, które winny zostać zakwalifikowane jako nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie poniesienia których wzrosła wartość nieruchomości. Podkreślił, iż w konsekwencji wartość tych nakładów winna zostać zaliczona na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową. Powódka zaznaczyła, że poniesienie tych nakładów skutkowało wzrostem wartości nieruchomości, której właścicielem jest pozwany. Powódka podała, że rozebrane przez nią obiekty były w bardzo złym stanie technicznym co uniemożliwiało ich eksploatację bez poniesienia znacznych nakładów inwestycyjnych, natomiast częściowe usunięcie drzew było niezbędne aby w przyszłości zrealizować inwestycję polegającą na zastąpieniu wyeksploatowanego obiektu nową zabudową (pismo powoda wraz z wnioskiem dowodowym – k. 91-94v).

W odpowiedzi na tak dokonaną modyfikację powództwa pozwany podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wskazując jednocześnie – w zakresie nakładów polegających na rozbiórce budynków – iż nabywając prawo użytkowania wieczystego spornej nieruchomości powódka musiała zdawać sobie sprawę z faktu, że posadowione na niej naniesienia powinny zostać usunięte celem realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Stwierdził, że okoliczność ta powinna stanowić element kalkulacyjny ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu. Dodał, że budynki stanowią odrębną od gruntu własność i nie stanowią własności Skarbu Państwa, lecz powódki. Nadto, pozwany wskazał – w zakresie nakładów w postaci wycinki drzew – iż nie zostało wykazane aby ich poczynienie prowadziło do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Poddał również analizie okoliczność czy przy innym usytuowaniu budynków można było uniknąć wycinki drzew, co poddawałoby w wątpliwość konieczny charakter wykonanych prac (pismo pozwanego Skarbu Państwa – k. 224-226).

Tak sformułowane stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie do czasu zamknięcia rozprawy w dniu 23 września 2025 r. (protokół z rozprawy z dnia 23 września 2025 r. – k. 401-403).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. w Al. (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...) oraz (...) o łącznej powierzchni 13 457 m ^{( 2 )}i objętej księgą wieczystą nr (...).

Przedmiotowy grunt ma kształt nieregularny, wzdłuż ulicy ma szerokość ok. 165 m, w głąb na większości terenu jest ok. 85 m. Parcela zwęża się w kierunku zachodnim do ok. 43 m. Teren jest stosunkowo płaski, nieco wyższy w północno-wschodniej części, opadający w kierunku południowych i zachodnim. Działka ma dostęp do wszystkich sieci infrastruktury.

(dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) – k. 227-239v; opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. E. W. – k. 300-336; ustne wyjaśnienia biegłego sądowego mgr inż. E. W. złożone na rozprawie w dniu 23 września 2025 r. – k. 401-403)

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W., na mocy decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 10 marca 2000 r., stała się użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości, która początkowo była zabudowana budynkiem biurowym oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Teren wokół budynku był częściowo utwardzony, do budynku były podłączone sieci infrastruktury. Nieruchomość porastały krzewy ozdobne oraz liczne drzewa młode oraz kilkudziesięcioletnie. Budynek miał wewnętrzne patio z oczkiem wodnym. Wówczas wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wynosiła 39 254 069,00 zł.

W toku użytkowania wieczystego spornej nieruchomości Spółka podjęła działania celem rozbiórki ww. naniesień będących w stanie niedostatecznym, usunięcia zieleni, a ostatecznie utwardzenie nawierzchni pod miejsca parkingowe.

(dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) – k. 227-239v; opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. E. W. – k. 300-336; ustne wyjaśnienia biegłego sądowego mgr inż. E. W. złożone na rozprawie w dniu 23 września 2025 r. – k. 401-403)

W rezultacie powyższego decyzją nr (...) z dnia 27 listopada 2015 r. Prezydent (...) W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na rozbiórkę budynku biurowego i dwóch budynków gospodarczych wraz z częścią zewnętrznego terenu utwardzonego oraz częściami instalacji zewnętrznych położonych na terenie działek numer (...) z obrębu (...) oraz działki numer (...) z obrębu (...). Decyzja ta podlegała wykonaniu w trybie art. 130 § 4 k.p.a.

(dowód: decyzja Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 27 listopada 2015 r. – k. 125-125v; postanowienie Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 2 grudnia 2015 – k. 127; zaświadczenie nr (...) z dnia 3 grudnia 2015 r. – k. 129)

Prace budowlane, rozpoczęto 27 sierpnia 2020 r., a zakończono 1 października 2020 r.

(dowód: faktura VAT nr (...) – k. 131; faktura nr (...) – k. 133-133v; dziennik budowy – rozbiórki – k. 135-137v)

Decyzją nr (...) z dnia 9 września 2020 r. zmienioną pismem z dnia 30 października 2020 r. Zarząd Dzielnicy W. zezwolił na usunięcie 41 drzew w terminie do 31 grudnia 2020 r. oraz zastąpienie ich 41 sztukami drzew ozdobnych w terminie do 31 grudnia 2021 r.

Decyzją nr (...) z dnia 15 września 2020 r. zmienioną pismem z dnia 10 grudnia 2020 r. Zarząd Dzielnicy W. zezwolił na usunięcie 3 drzew w terminie do 31 grudnia 2020 r. oraz zastąpienie ich 4 sztukami drzew ozdobnych w terminie do 31 grudnia 2021 r.

Decyzją nr (...) z dnia 12 stycznia 2021 r. zmienioną decyzją nr (...) z dnia 14 września 2021 r. Zarząd Dzielnicy W. zezwolił na usunięcie 28 drzew w terminie do 28 lutego 2021 r. oraz zastąpienie ich 28 sztukami drzew ozdobnych w terminie do 31 grudnia 2021 r. Odmówił natomiast usunięcia 3 topoli czarnych odmiany włoskiej.

Ostatecznie, decyzją nr (...) z dnia 28 stycznia 2021 r. zmienioną decyzją nr (...) z dnia 23 września 2021 r. Zarząd Dzielnicy O. zezwolił na usunięcie 2 drzew w terminie do 30 marca 2021 r. oraz zastąpienie ich 4 sztukami drzew ozdobnych w terminie do 30 grudnia 2021 r.

(dowód: decyzja nr (...) z dnia 9 września 2020 r. – k. 139-143; pismo z dnia 30 października 2020 r. – k. 145; decyzja nr (...) z dnia 15 września 2020 r. – k. 147-149; pismo z dnia 10 grudnia 2020 r. – k. 151; decyzja nr (...) z dnia 12 stycznia 2021 r. – k. 153-157; decyzja nr (...) z dnia 14 września 2021 r. – k. 161-161v; decyzja nr (...) z dnia 28 stycznia 2021 r. – k. 163-164; decyzja nr (...) z dnia 23 września 2021 r. – k. 171-171v)

Z gruntu usunięto mechanicznie łącznie 74 sztuk pni drzew, wywieziono i zutylizowano pozostałości po nich, sfrezowano karpy na głębokość 10 cm poniżej terenu oraz uporządkowani teren po pracach. Posadzono także nowe, określone decyzjami drzewa.

(dowód: protokół odbioru z dnia 28 października 2019 r. – k. 176; protokół odbioru z dnia 16 listopada 2020 r. – k. 179; protokół odbioru z dnia 4 marca 2021 r. – k. 182; protokół odbioru z dnia 15 grudnia 2021 r. – k. 186; protokół odbioru z dnia 6 grudnia 2021 r. – k. 189v; protokół odbioru z dnia 6 grudnia 2021 r. – k. 194; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2022 r. – k. 199; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2022 r. – k. 201; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2022 r. – k. 203; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2022 r. – k. 205; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2023 r. – k. 208v; protokół z odbioru z dnia 28 listopada 2023 r. – k. 210; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2023 r. – k. 211v; protokół odbioru z dnia 28 listopada 2023 r. – k. 213)

Wartość nakładów koniecznych poczynionych przez powodową Spółkę wyniosła 1 493 727,00 zł (różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości według stanu po i przed dokonaniem ww. nakładów).

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. E. W. – k. 300-336; ustne wyjaśnienia biegłego sądowego mgr inż. E. W. złożone na rozprawie w dniu 23 września 2025 r. – k. 401-403)

Pismem z dnia 22 grudnia 2021 r. Skarb Państwa – Prezydent (...) W. wypowiedział (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w wysokości 447 435,39 zł i ustalił nową wysokość opłaty rocznej na kwotę 1 289 046,03 zł. Z powołaniem na art. 77 ust. 2a u.g.n. w wypowiedzeniu wskazano, że użytkownik wieczysty ma wnieść ustaloną w wypowiedzeniu opłatę w kwocie:

a)  894 870,78 zł za 2022 r.;

b)  1 091 958,41 zł za 2023 r.;

c)  1 289 046,03 zł za 2024 r. i lata następne.

Ustalając wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości właściciel oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., która wartość rynkową nieruchomości oszacowała na kwotę 42 968 201 zł.

Wypowiedzenie zostało doręczone w dniu 27 grudnia 2021 r.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 22 grudnia 2021 r. – k. 22-22v; potwierdzenie odbioru – k. 23)

W dniu 31 stycznia 2022 r. (data prezentaty) (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., za pośrednictwem Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W., Zarządu Mienia Skarbu Państwa, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

W jego uzasadnieniu zwrócono uwagę, iż operat, na podstawie którego dokonano aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste – w zakresie punktu 7 pt. „Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości" – jest wewnętrznie sprzeczny ponieważ poszczególne segmenty rynku gruntów, tj. rynek gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz rynek gruntów komercyjnych (usługowym, przemysłowym), należy traktować odrębnie. Podano, że ze względu na różne zachowanie cen nieruchomości w tych segmentach - tj. wzrost cen w segmencie gruntów mieszkaniowych pomimo pandemii (...) oraz, jednoznacznie wskazany negatywny wpływ pandemii na grunty inne niż mieszkaniowe, można wysnuć wniosek, że segmenty te nie są do siebie podobne i nie mogą być porównywalne. W operacie szacunkowym natomiast sześć z ośmiu nieruchomości, które mają przeznaczenie mieszkaniowe, uznano za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zauważono także, że do porównań przyjęto nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni w porównaniu do przedmiotu wyceny. Nadto, zaznaczono, iż punkcie 8 Operatu pt. „Określenie cech rynkowych oraz ich wag dla analizowanego rynku nieruchomości" pominięto istotną cechę jaką jest stan planistyczny nieruchomości rozumiany jako rodzaj dokumentu, na podstawie którego zostało określone przeznaczenie nieruchomości. W przypadku, gdy nieruchomość jest objęta ustaleniami planu miejscowego, albo została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jej wartość jest obiektywnie wyższa, niż wartość nieruchomości, którą obejmują wyłącznie zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co jest procesem generującym dodatkowe koszty oraz wydłużającym cały harmonogram inwestycji. Wskazano, że w operacie nie uwzględniono takiego wpływu rodzaju dokumentu planistycznego na wartość nieruchomości.

(dowód: wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości – k. 16-17v)

Orzeczeniem z dnia 19 lipca 2022 r. (sygn. (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oddaliło złożony wniosek i ustaliło, że użytkownik wieczysty od dnia 1 stycznia 2022 r. obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości w kwocie 1 289 046,03 zł.

W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, iż nie zaistniały podstawy do zakwestionowania wyceny przyjętej przez biegłego, a opisanej w operacie szacunkowym przedmiotowej nieruchomości. Podano dodatkowo, iż dokonanie innych ustaleń było niemożliwe wobec nieprzedstawienia przez użytkownika wieczystego kontroperatu wykazującego zasadność stawianych zarzutów.

(dowód: orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 19 lipca 2022 r., sygn. (...) – k. 14-14v)

Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 19 lipca 2022 r. (sygn. (...)), (...) Sp. z o.o. wniosła sprzeciw, domagając się ustalenia przez sąd, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości była nieuzasadniona lub była uzasadniona w niższej wysokości.

(dowód: sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. – k. 4-4v; pismo powoda z wnioskiem dowodowym – k. 64-65)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W. w Al. (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...) oraz (...) o łącznej powierzchni 13 457 m ^{( 2 )}i objętej księgą wieczystą nr (...), po dokonanych przez powodową Spółkę nakładach, wynosiła 40 747 796,00 zł.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. E. W. – k. 300-336; ustne wyjaśnienia biegłego sądowego mgr inż. E. W. złożone na rozprawie w dniu 23 września 2025 r. – k. 401-403)

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie powołanych w treści uzasadnienia dokumentów, których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron, a i Sąd nie znalazł podstaw do ich zakwestionowania.

Sąd oparł się także na opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości E. W., która jest wyczerpująca, spójna i logiczna. Co istotne, biegły odnosząc się do zastrzeżeń stron postępowania, podczas ustnych wyjaśnień, szczegółowo uzasadnił czynniki jakie legły u podstaw dokonanej wyceny nieruchomości. Kategorycznie zaznaczył także grunt pusty jest bardziej pożądany dla inwestora, a bez nakładów wartość nieruchomości byłaby mniejsza.

Stwierdzając zatem, że na podstawie dotychczas przeprowadzonego materiału dowodowego można było wyciągnąć jednoznaczne wnioski pozwalające na rozstrzygnięcie istniejącego pomiędzy stronami postępowania sporu Sąd - postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 23 września 2025 r. – oddalił wniosek strony powodowej o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego na piśmie, jako zmierzający wyłącznie do przedłużenia postępowania.

Sąd pominął pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Wniosek o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, zastępuje pozew, co wynika z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Zgodnie z art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia nowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dokonuje rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swojego prawa opłatę roczną. Zasady ustalania wysokości tej opłaty zostały określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 72 ust. 1 u.g.n., opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej na podstawie jej wartości (art. 67 u.g.n.). Oznacza to, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się jako iloczyn stawki procentowej i wartości nieruchomości. Art. 72 ust. 3 u.g.n. precyzuje natomiast, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana, przy czym w przypadku pozostałych nieruchomości.(art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.) stawka procentowa wynosi 3% ceny. Nadto, zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się wówczas przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej oraz wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W przypadku rozstrzygnięcia sprawy prawomocnym wyrokiem sądu wydanym w wyniku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego opłata roczna ustalona w nowej wysokości obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 u.g.n. w zw. z art. 79 ust. 8 u.g.n.).

Spór w niniejszej sprawie dotyczył nie tylko ustalenia wartości nieruchomości położonej w W. w Al. (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...) oraz (...) o łącznej powierzchni 13 457 m ^{( 2 )}i objętej księgą wieczystą nr (...) na dzień 31 grudnia 2021 r., ale także zasadności zaliczenie na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową wartości nakładów koniecznych poczynionych przez powodową Spółkę, a obejmujących rozbiórkę starych budynków i usunięcie drzew.

W oparciu o dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. E. W. Sąd ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2021 r. wynosiła 40 366 963,00 zł. Oznacza to, że wysokość opłaty rocznej należnej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy N. od dnia 1 stycznia 2022 r. odpowiada iloczynowi stawki 3% i ww. wartości rynkowej nieruchomości, tj. kwocie 1 211 008,89 zł. Co istotne, zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Wobec tego, że wysokość zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości dwukrotnie przewyższa wysokość opłaty dotychczasowej, opłatę w okresie od dnia 1 stycznia 2022 r. należało określić w wysokości 894 870,78 zł [447 435,39 zł (opłata dotychczasowa × 2). Kolejno, w okresie od dnia 1 stycznia 2023 r. opłatę tę należało określić w wysokości 1 052 939,84 zł [894 870,78 zł + 158 069,06 (1 211 008,89 zł – 894 870,78 zł = 316 138,11 zł/2). Ostatecznie więc w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. i dalej wysokość opłaty należało określić na pełną kwotę 1 211 008, 89 zł.

W ocenie Sądu w trakcie użytkowania spornej nieruchomości gruntowej powodowa Spółka poczyniła na niej nakłady konieczne – zarówno w zakresie wycinki drzew, jak i usunięcia nieruchomości będących w stanie niedostatecznym.

Zgodnie bowiem z art. 77 ust. 4 u.g.n. w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1.

Stosownie natomiast do treści art. 77 ust. 6 u.g.n. zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Powyższy mechanizm, wprowadzony przez ustawodawcę, przeciwdziałać ma wzbogaceniu właściciela, który dzięki nakładom użytkownika wieczystego może pobierać wyższą opłatę roczną, a dodatkowo urzeczywistnić usprawiedliwiony interes użytkownika wieczystego.

Co ważne, rozliczanie wartości tych nakładów (a nie kosztów ich poniesienia) przed aktualizacją opłaty rocznej nie jest możliwe, a użytkownik wieczysty nie nabywa samodzielnego roszczenia o rozliczenie nakładów przed dokonaniem aktualizacji opłaty (porównaj: wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 maja 2019 r., sygn. akt II CSK 145/18). Sąd nie ma przy tym wątpliwości, iż omawiane nakłady – co też potwierdził biegły sądowy – podwyższyły wartość spornej nieruchomości, a w konsekwencji wpłynęły także na wzrost aktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego danego gruntu. Ostatecznie jednak, zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w judykaturze, zaliczenie wartości nakładów może nastąpić także w wypadku zgłoszenia przez użytkownika wieczystego wniosku dopiero na etapie postępowania sądowego, a więc już po złożeniu sprzeciwu, tak jak to miało miejsce w sprawie niniejszej (patrz: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 lutego 2023 r., sygn. akt II CSKP 750/22).

Jednocześnie przyjmuje się, iż w przypadku nieruchomości przeznaczonych do zabudowy nakłady to karczowanie terenu, rozbiórka starych budynków i budowli, czy zmiana właściwości geologicznych gruntu przez jego wymianę. (wyroki Sadu Najwyższego z 30 stycznia 2014 r. , sygn. akt III CSK 42/13, z 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 736/13, z 29 stycznia 2016 r., sygn. akt II CSK 69/15, 22 lutego 2023 r., II CSKP 750/22)

Natomiast sposób określania wartości nakładów na nieruchomość gruntową znajdującą się w użytkowaniu wieczystym określają zaś przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, ze zm.), a w szczególności § 35 ust. 1-7 rozporządzenia. W celu określenia wartości nakładów, stosownie do przytoczonej regulacji rzeczoznawca musi w pierwszej kolejności określić wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów łącznie z tymi nakładami i wyodrębnić z nich wartość nakładów określanych według zasad rynkowych oraz według zasad kosztowych. Wartością nakładów będzie różnica między wartością nieruchomości według stanu po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości przed dokonanymi nakładami. W przypadku gdy zakres dokonanych na nieruchomości nakładów jest zbyt mały albo w razie braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, ich wartość określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów. Co do zasady, w sprawie o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wyceniając nakłady, nie stosuje się metody kosztowej. W wyjątkowych przypadkach przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową (patrz: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 14 czerwca 2023 r., sygn. akt III CSKP 1470/22).

Mając powyższe na uwadze, na podstawie zebranego materiału dowodowego, w tym ustaleń biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. E. W., która dokonała wyliczeń zgodnie z przedstawionym schematem, należało przyjąć, iż poczynione przez powodową Spółkę nakłady polegające na wycince drzew i rozbiórce budynków będących w niedostatecznym stanie pozytywnie wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu prowadząc do wzrostu wartości spornej nieruchomości. Zupełnie niezrozumiała dla Sądu jest jednocześnie argumentacja pozwanego w zakresie własności usuniętych z gruntu drzew i budynków, którą ten próbował przypisać powódce. Niewątpliwym jest bowiem, że w chwili nabycia uprawnienia do użytkowania wieczystego danego gruntu zarówno drzewa, jak i budynki były już jego częścią, a co za tym idzie – stosownie do zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 191 k.c. – powódka, z chwilą nabycia uprawnienia do użytkowania wieczystego gruntu, nie nabyła ich własności, a jedynie uprawnienie do korzystania z nich i ich ulepszania, remontowania. Ich właścicielem pozostał zaś pozwany. Ostatecznie natomiast powódka zdecydowała o rozbiórce tychże budynków i częściowej wycince drzew ulepszając cechy techniczno-użytkowe gruntu i w konsekwencji prowadząc do wzrostu jego wartości.

Łączna wartość omawianych nakładów koniecznych, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości według stanu po i przed ich dokonaniem, wyniosła 1 493 727,00 zł i wartość tę należało – stosownie do art. 77 ust. 4 oraz 6 u.g.n. – zaliczyć na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

Mając powyższe na uwadze Sąd ustalił wysokości opłaty od użytkowania wieczystego poczynając od 1 stycznia 2022 r. zaliczając na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową w wysokości 447 435,39 zł wartość poniesionych nakładów przez użytkownika wieczystego w wysokości 1 493 727,00 zł – o czym orzekł w punkcie I sentencji wyroku. W konsekwencji powyższego, w punkcie II sentencji wyroku, oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Uwzględniając zaś treść rozstrzygnięcia w przeważającej części pokrywającą się z dokonaną przez pozwanego aktualizacją opłaty z tytułu użytkowania wieczystego spornego gruntu Sąd w myśl przepisu art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c., rozstrzygnął jedynie o zasadach ponoszenia kosztów procesu ustalając, że powodowa Spółka przegrała proces w 100% i pozostawił rozliczenie kosztów postępowania referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, o czym orzekł w punkcie III sentencji wyroku.

Sędzia Ewa Ligoń-Krawczyk