Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: Maciej Narożny

po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa A. R. (1), M. R. (1)

przeciwko R. W.

o zapłatę

1.  zasądza solidarnie od pozwanego R. W. na rzecz pozwanych A. R. (1) i M. R. (1) kwotę 90.256,90 zł (dziewięćdziesiąt tysięcy dwieście pięćdziesiąt sześć złotych 90/100 złotych 90/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 8 września 2021 r. do dnia zapłaty;

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3.  stwierdza, iż powodowie A. R. (1) i M. R. (1) winni ponieść koszty postępowania w 22%, zaś pozwany R. W. w 78%, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie Referendarzowi Sądowemu.

sędzia Piotr Królikowski

UZASADNIENIE WYROKU

z 20 grudnia 2024 r. (k. 295)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 19.10.2021 r. (prezentata) A. R. (2) i M. R. (1) domagali się zasądzenia na ich rzecz od T. W. kwoty 115.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od 08.09.2021 r. do dnia zapłaty a także kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych w podwójnej wysokości oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (pozew k. 3 – 60).

Powodowie w dn. 20.04.2021 r. zakupili od pozwanej T. W. nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną przy ul (...) w W. dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW nr (...) za cenę 1.860.000 zł. Nieruchomość została wydana 19.06.2021 r. – podczas przeprowadzki powodowie odkryli ciemne ślady za meblami odsuniętymi w związku ze sprzątaniem – specjalistyczna firma, która przeprowadziła badania na miejscu wskazała, że pomieszczenia stanowiące podstawę budynku są mokre, zaś całe dno pomieszczenia piwniczno – garażowego przeznaczonego w nieruchomości na cele mieszkalne jest pokryte grzybem. Po wezwaniu do usunięcia wady ukrytej pozwana wskazała, że nie zamierza usuwać wad w nieruchomości, które nie jest już jej własnością. Z tego względu powodowie złożyli pozwanej oświadczenie o obniżeniu ceny wraz z wezwaniem do zwrotu kwoty 115.000 zł. Powodowie wskazali, iż gdyby wiedzieli o tak istotnej wadzie budynku jakim jest zagrzybienie jego podstawy nie zdecydowaliby się na jego zakup, a zostali zapewnieni przez pozwaną, że pomieszczenie piwniczno - garażowe jest suche. Powodowie jako podstawę swoich roszczeń wskazali art. 560 §1 k.c.

W odpowiedzi na pozew T. W. wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania (odpowiedź na pozew k. 87 – 107).

Pozwana zarzucała, że powodowie kilkakrotnie oglądali nieruchomość przed jej zakupem i dokładnie zapoznali się z jej stanem technicznym, mieli również długi czas nieograniczonego dostępu do budynku w tym do garażu i piwnicy. Stan techniczny nieruchomości nie budził wówczas żadnych wątpliwości powodów, co potwierdzili w treści protokołu zdawczo – odbiorczego. Przy sprzedaży nieruchomości pozwana korzystała z pomocy profesjonalnego biura nieruchomości „(...) s.c.” i agenta nieruchomości J. S. (1). To agent sformułował treść oferty która była prezentowana w Internecie. Pozwana zaprzeczyła udzielaniu powodom informacji o tym, że dolna część nieruchomości jest przystosowana na cele mieszkaniowe. Zamieszkiwanie tam przez pozwaną wraz z synem było podyktowane konieczną rezygnacją z komfortowych warunków mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia te nie były nigdy przeznaczone na cele mieszkaniowe jako takie. Zarówno pozwana jak i pośrednik sprzedaży udzielali zawsze powodom wszelkich informacji na temat budynku. Zarazem naturalne jest, że pomieszczenia przyziemia mają większą wilgotność oraz brak takiej wentylacji jaka jest wymagana dla pomieszczeń mieszkalnych.

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Pozwana T. W. zmarła w dn. 07.03.2023 r. (akt zgonu k. 172). Jej następcą prawnym jest R. W. (wypis z aktu poświadczenia dziedziczenia k. 166 – 166v, postanowienie o zawieszeniu postępowania i podjęciu z udziałem następcy prawnego sygn. akt I C 2311/21 k. 174).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Agent J. S. (2) z biura (...) na podstawie informacji przekazanych przez T. W. przygotowała ofertę sprzedaży domu przy ul. (...) w W. na M., która została opublikowana na stronach internetowych. W jej treści wskazano, że stan techniczny budynku jest bardzo dobry oraz pod całym budynkiem znajduje się wysokie i suche podpiwniczenie (z oknami) – oferta została sformułowana na podstawie informacji udzielonych przez T. W. i na podstawie oględzin nieruchomości. (oferta sprzedaży k. 95 – 99, 20 – 23, zeznania J. S. (1) k. 211 – 212 v znacznik 00:12:22 – 00:41:51).

Powodowie, którzy odpowiedzieli na ogłoszenie oglądali nieruchomość kilka razy – w tym czasie pomieszczenie wysokiej piwnicy było zamieszkiwane przez T. W. i jej syna R. W.. Urządzono tam sypialnię i salon z aneksem kuchennym, pomieszczenie było w pełni umeblowane. Górne kondygnacje miały oddzielne wejście i były wcześniej wynajmowane jako biuro. Powodowie nie mieli swobodnego dostępu do części zamieszkiwanej przez pozwanego i jego matkę, aczkolwiek obejrzeli te pomieszczenia. Pozwana nie informowała powodów o wilgoci w pomieszczeniu piwnicznym zamieszkiwanym przez siebie ani o fakcie, że wcześniej kanał w garażu był zalewany. Nie przekazano powodom żadnej dodatkowej dokumentacji, nie wskazano na żadne mankamenty nieruchomości. Powodowie nie odwijali także rolet które były zawsze zawinięte. Poinformowano powodów jedynie o wymianie kanalizacji, w pozostałym zakresie byli zapewniani, że pomieszczenia są suche, w szczególności tam gdzie znajduje się piec. Również pośrednik nieruchomości nie informował powodów o ewentualnych problemach związanych z zawilgoceniem najniższej kondygnacji budynku, wybudowanego pod koniec lat 60tych. (zeznania J. S. (1) k. 211 – 212 v znacznik 00:12:22 – 00:41:51, zeznania M. R. (2) k. 290v – 291v 00:07:14 – 00:46:32, zeznania A. R. (1) k. 291v - 292 znacznik 00:49:44 – 01:08:07, zeznania R. W. k. 292 – 292v znacznik 01:15:21 – 01:34:01).

W dniu 26.02.2021 r. powodowie zawarli z pozwaną umowę przedwstępną nieruchomości przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW nr (...), określając termin zwarcia umowy przyrzeczonej na 31.05.2021 r. (umowa przedwstępna k. 100 0-107).

Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta między stronami w dniu 20.04.2021 r. za cenę 1.860.000 zł. T. W. zobowiązała się do wydania nieruchomości powodom w terminie do 20.06.2021 r. (§5 ust. 1 umowy). W treści umowy zawarto oświadczenie powodów że nieruchomość obejrzeli, znają usytuowanie i granice nieruchomości oraz zapoznali się ze stanem technicznym budynku, który akceptują (§1 ust. 1 umowy in fine k. 30). Przedmiotem umowy była nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, wybudowanym zgodnie z prawem i sztuka budowlaną. (akt notarialny rep. A nr (...) k. 25 – 36).

W czasie demontażu szafek w dniu 24.06.2021 r. po przejęciu nieruchomości powodowie odkryli, że na ścianach znajduje się czarny nalot i wilgoć. Wezwany M. K., zaobserwował ślady zalania na wejściu do garażu oraz zapach wilgoci i stęchliznę. M. K. sporządził pomiary wilgotności w nieruchomości - wartości wskazywane przez czujnik wilgotności materiałowej w pomieszczeniach przekraczały 100 g/m ³, podczas gdy dla pomieszczeń suchych nie powinny przekraczać 40 g/m ³. (protokół pomiarów wilgotności z 01.7.2021 r. k. 38 -39, zeznania M. K. k. 212v – 213 znacznik 00:47:27 – 00:55:58, zeznania M. R. (2) k. 290v – 291v 00:07:14 – 00:46:32, zeznania A. R. (1) k. 291v - 292 znacznik 00:49:44 – 01:08:07).

Budynek przy ulicy (...) jest ponadnormatywnie zagrzybiony. Przyczyną zawilgocenia, które doprowadziło do zagrzybienia jest podciągania kapilarne wody w mury fundamentów oraz w chłodnych okresach kondensacja pary wodnej na ścianach zewnętrznych. Powoduje to zagrożenie zdrowia ludzkiego. (opinia biegłego mykologa k. 181 – 198).

Wartość rynkowa nieruchomości wg cen i jej stanu ustalonego w warunkach sprzedaży bez wad na dzień 20 kwietnia 2021 r. wynosi 1.894.000 zł, zaś przy założeniu występowania wad na te sama datę wynosi 1.802.000 zł (opinia biegłego rzeczoznawcy k. 229 – 256).

Pismem z 16.07.2021 r. powodowie zawiadomili pozwaną o wykryciu istotnej wady nieruchomości w postaci zagrzybienia pomieszczenia piwniczno – garażowego, przeznaczonego w nieruchomości na cele mieszkalne – wada została ujawniona przez powodów w dniu 24.06.2021 r. przy demontażu mebli w pomieszczeniu - wraz z wezwaniem do jej usunięcia w terminie 14 dni od dnia doręczenia pisma co nastąpiło w dniu 19.07.2021 r. (wezwanie z potwierdzeniem nadania i wynikiem śledzenia przesyłek Poczty Polskiej k. 42 – 47). W odpowiedzi na powyższe T. W. odmówiła roszczeniu powodów, powołując się na treść oświadczeń kupujących w umowie sprzedaży oraz fakt wielokrotnego oglądania nieruchomości przez powodów (pismo pozwanej k. 48 – 49).

Wobec powyższego powodowie złożyli pozwanej oświadczenie o obniżeniu ceny wraz wezwaniem do zwrotu części ceny w zakresie kwoty 115.000 zł w terminie 14 dni od daty doręczenia pisma co nastąpiło 24.08.2021 r. (oświadczenie wraz z potwierdzeniem nadania i wydrukiem systemu śledzenia Poczty Polskiej k. 51 – 56). W odpowiedzi na wezwanie pełnomocnika pozwana odmówiła spełnienia żądań powodów (pismo z 09.09.2021 r. k. 57 – 60).

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy których autentyczności i rzetelności nie kwestionowały strony a i Sąd nie znalazł podstaw aby odmówić im mocy dowodowej.

Pozwana kwestionowała protokół z pomiaru wilgotności w pomieszczeniach budynku sporządzony przez świadka M. K. – w ocenie Sądu jednak dokument ten był rzetelny. Został on potwierdzony zeznaniami świadka K., a także opinią biegłego z zakresu mykologii.

Sąd Okręgowy oparł się na zeznaniach słuchanych w sprawie świadków:

1.  zeznania J. S. (1) k. 211 – 212 v znacznik 00:12:22 – 00:41:51,

2.  zeznania M. K. k. 212v – 213 znacznik 00:47:27 – 00:55:58

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków w całości – były to osoby trzecie dla stron postępowania, niemające z nimi żadnych powiązań gospodarczych ani emocjonalnych, w ocenie Sądu zeznania te były wiarygodne spójne i logiczne, dotyczyły zdarzeń w których osoby te brały udział bezpośrednio i były adekwatne do tego stanu rzeczy.

Sąd Okręgowy przesłuchał także strony postępowania:

1.  zeznania M. R. (1) k. 290v – 291v, znacznik 00:07:14 – 00:46:32,

2.  zeznania A. R. (1) k. 291v - 292 znacznik 00:49:44 – 01:08:07,

3.  zeznania R. W. k. 292 – 292v znacznik 01:15:21 – 01:34:01.

Sąd dał wiarę stronom w zakresie, w jakim były spójne również z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy. Wynika z nich, że ani pozwana T. W. ani też R. W. nie informowali powodów o istnieniu wilgoci w pomieszczeniu piwnicznym zaadaptowanym na cele mieszkaniowe, ani też o zalewaniu garażu. W pozostałym zakresie zeznania stron były irrelewantne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy oddalił wniosek o uzupełniające przesłuchanie J. S. (1) (postanowienie k. 290 znacznik 00:02:41) oraz o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego (postanowienie k. 293v znacznik 01:35:22) jako bezprzedmiotowe. Okoliczności na jakie miał zeznawać uzupełniająco świadek nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia o zasadności żądania z tytułu rękojmi. Również opinia uzupełniająca nie miała znaczenia dla ustalenia istotnych okoliczności sprawy - stan faktyczny został wyjaśniony dostateczne na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego.

Sąd Okręgowy ze względu na konieczność zasięgnięcia wiedzy specjalistycznej oparł się na dowodach z opinii biegłego mykologa (k. 181 – 198) oraz biegłego rzeczoznawcy z zakres szacowania wartości nieruchomości (k. 229 – 256). W ocenie Sądu obie opinie są rzetelne, szczegółowo wskazują przyjętą metodologię ich sporządzenia, w sposób jednoznaczny i logiczny prezentują wnioski do których doszli biegli opiniujący w ramach swych specjalizacji. Z tych przyczyn Sąd uznał, iż są one przydatne dla ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Zarzuty stron do opinii miały w istocie charakter polemiki z ustaleniami biegłych, subiektywnej oceny stanu nieruchomości i jej przeznaczenia, w związku z czym w ocenie Sądu dopuszczanie opinii uzupełniającej było zbędne i prowadziłoby jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenie zasługiwało na uwzględnienie co do zasady oraz częściowo co do wysokości.

W sprawie bezsporna była treść ogłoszenia z ofertą sprzedaży nieruchomości, treść umów zawartych w formie aktów notarialnych. Sporne było natomiast istnienie wady nieruchomości, ustalenie czy wada istniała w dacie sprzedaży nieruchomości i czy powodowie mieli możliwość jej zauważenia lub byli informowani o jej istnieniu przy zakupie.

Powodowie opierali swoje roszczenia na przepisach KC dotyczących rękojmi za wady (art. 556 i n. k.c.).

Podstawową cechą odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej jest zaostrzenie jej w stosunku do ogólnych zasad dotyczących nienależytego wykonania zobowiązania. Jest to odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, także bezwzględna, obiektywna, co ma głównie akcentować brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy (por. art. 471 k.c.), czy też winy osoby, którą się on posłużył (por. art. 474 k.c.), a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy takich podmiotów – o wystąpieniu, czy możliwości wystąpienia wady. Ta ostatnia cecha prowadzi do określenia jej wręcz jako odpowiedzialności „absolutnej” (por. wyrok SN z 3.2.2022 r., II CSKP 361/22, Legalis). Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego, zgodnie z art. 556 k.c. jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną lub wadą prawną. Istota wady fizycznej wynika z uregulowania art. 556 ^{( 1)} k.c., natomiast wady prawnej z art. 556 ^{( 3)} k.c.

Wada fizyczna występuje wtedy, gdy nie ma właściwości które rzecz danego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia lub gdy rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, lub rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 556 ^{( 1)} § 1 pkt 1, 2 i 4 k.c.). Decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (wyrok SN z 9.3.2006 r., I CSK 147/05, OSG 2008, Nr 4, poz. 28; zob. też post. SN z 10.1.2019 r., II CSK 362/18, Legalis). Dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 k.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy (wyrok SA w Poznaniu z 26.1.1994 r., I ACr 640/94, Wok. 1994, Nr 11, s. 48).

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy (art. 560 § 1 k.c.) lub żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.) - wybór konkretnego uprawnienia należy co do zasady do kupującego. Oświadczenie złożone przez kupującego powinno wskazywać wyraźnie, o ile cena powinna zostać obniżona. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 § 3 k.c.). Brak akceptacji kwoty wskazanej przez kupującego musi prowadzić do sporu, który powinien być rozstrzygany z uwzględnieniem art. 560 § 3 k.c., przez odwołanie się do wartości handlowej, a więc wyznaczonej przez realia obrotu, ale w powiązaniu z konkretnym zdarzeniem, w ramach którego to następuje. Sąd Okręgowy przyjmuje za własne stanowisko Sądu Najwyższego, z którego wynika, że uprawnienie z rękojmi dotyczące obniżenia ceny odnosi się do ceny rzeczywiście przez strony umówionej; nie jest to więc „abstrakcyjnie skalkulowana” cena rynkowa (por. wyrok SN z 15.1.1997 r. III CKN 29/96, OSP 1997, Nr 7, poz. 144, z glosą aprobującą W.J. Katnera).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powodowie wykazali istnienie wady budynku oraz roszczenie objęte pozwem co do zasady jak zaś co do wysokości, w zakresie w jakim wynika to z opinii biegłych, z uwzględnieniem wytycznych wynikających z przytoczonego powyżej orzecznictwa Sądu Najwyższego.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że argumentacja pozwanego i częściowo powodów o tym, czy pomieszczenia najniższej kondygnacji budynku zostały zasadnie lub nie adaptowane na potrzeby mieszkalne, czy powodowie chcieli korzystać z niej w celach remontu czy w celach mieszkaniowych - nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie. Przedmiotem umowy był budynek mieszkalny, nie wskazano w niej, że jego część nie nadaje się do zamieszkania czy też ma inny charakter. O ile oczywistym jest, iż w budynku mieszkalnym znajdują się pomieszczenia o charakterze gospodarczym, to nie zmienia przeznaczenia budynku wskazanego w umowie i faktu że z tych pomieszczeń się korzysta nawet jeśli się w nich nie przebywa. Tym samym okoliczność ich nadmiernego zawilgotnienia i zagrzybienia powodującego zagrożenie dla zdrowia ludzkiego w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie niewątpliwie jest wadą budynku, bowiem sprawia że budynek nie ma cechy umożliwiającej traktowanie go jako bezpieczny do zamieszkania. Powodowie w istocie nie mogą korzystać z części pomieszczeń w nim się znajdujących wskutek wady i to że są to pomieszczenia w części podpiwniczonej, o przeznaczeniu gospodarczym nie zmienia tej oceny w kontekście treści umowy i tego, że część gospodarcza budynku miała funkcjonalnie służyć komfortowemu mieszkaniu w budynku.

W odniesieniu do poinformowania powodów o istnieniu wilgoci Sąd doszedł do przekonania, iż takiej wiadomości nie otrzymali. Wynika to jednoznacznie z brzmienia ogłoszenia, sformułowanego wprawdzie przez pośrednika sprzedaży nieruchomości ale na podstawie informacji udzielanych jej przez T. W.. Także treść odpowiedzi T. W. na wezwanie do usunięcia wad nie wskazuje na udzielenie takich informacji powodom. W ocenie Sądu zawarte w treści aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości oświadczenie powodów o tym, że znają stan techniczny nieruchomości nie dotyczyło wady w postaci zawilgocenia, o której nie mieli świadomości. Z wiarygodnych zeznań stron i pośrednika obrotu nieruchomościami wynikało, że pomieszczenie piwniczne było zamieszkiwane przez wiele lat zarówno przez T. W. jak i jej syna - także w okresie kiedy dom był wystawiony na sprzedaż. Zdjęcia zamieszczone w ofercie obejmowały wyższe kondygnacje budynku, a nie pomieszczenie zamieszkane. Twierdzenia strony pozwanej, że powodowie mogli zdemontować szafki lub odwijać rolety w celu ustalenia czy w pomieszczeniu jest grzyb lub zwiększone zawilgocenie są niezgodne z doświadczeniem życiowym oraz zasadą lojalnego współdziałania z art. 354 k.c. Bez wątpienia w sytuacji gdy pomieszczenie było zamieszkane i umeblowane, nie można oczekiwać od nabywcy demontażu szafek w celu ustalenia czy przypadkiem nie znajduje się za nimi grzyb czy pleśń, szczególnie jeśli nie ma informacji o zwiększonej wilgotności czy zalaniach ani żadnych innych racjonalnych przesłanek po temu - a takie w niniejszej sprawie nie zachodziły. Również argumentacja strony pozwanej o tym, że do zawilgocenia doprowadzili powodowie ze względu na brak właściwego użytkowania pomieszczenia była chybiona. Jak wynika zarówno z wiarygodnych zeznań M. K. i sporządzonych przez niego pomiarów wilgotności ale także z opinii biegłego z zakresu mykologii, zawilgocenie na kondygnacji piwnicznej nie tylko przekracza dopuszczalne normy, ale stan ten istniał już 01.07.2021 r. czyli niecały miesiąc po wydaniu nieruchomości powodom – co nastąpiło w czerwcu 2021 r. Jest ono skutkiem absorpcji wody z gruntu przez fundamenty budynku oraz zwiększonego zawilgocenia ścian zewnętrznych w chłodniejszych okresach. Oznacza to konieczność rozważenia wykonania w budynku prac związanych z hydroizolacją i ociepleniem fundamentów. Osoba o przeciętnej nawet wiedzy i doświadczeniu życiowym wie, że zjawisko takie nie powstaje w ciągu kilkunastu dni - a jest wynikiem wieloletniej eksploatacji budynku. Niemniej fakt, że budynek został wybudowany w 1968 r. nie może stanowić podstawy do przyjęcia – jak chciała tego strona pozwana - że wszystkie tego typu nieruchomości mogą mieć przekroczone normy wilgotności pomieszczeń najniższej kondygnacji. Norma budowlana PN-82/B-02020 definiuje, że dopuszczalna wilgotność eksploatacyjna ściany z cegły ceramicznej nie powinna przekraczać 3% (wagowo). W mieszkaniach użytkowanych próg wilgotności dla ścian mokrych jest na poziomie <12%. Pomiary wykonane 01.07.2021 r. przez M. K. w nieruchomości powodów wskazywały znaczące przekroczenie tej wartości. Długotrwałe zawilgocenie spowodowało pojawienie się pleśni i grzybów na ścianach oraz mokrych plam na podłodze i ścianach. Bez wątpienia zatem wada ta istniała w dacie zawierania umowy i powodowie nie zostali oni o tej wadzie poinformowani na żadnym etapie kontraktowania z T. W. ani przez nią, ani przez R. W. czy też pośrednika J. S. (1).

Sąd określił wysokość zasadnego żądania, opierając się na informacjach z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę A. G. z 23.07.2024 r. Przyjął przy tym zgodnie z utrwalonym orzecznictwem ceny obowiązujące w dacie zawarcia umowy oraz zgodnie ze wskazaniami Sądu Najwyższego z przywołanych powyżej orzeczeń – za podstawę obliczeń cenę uiszczoną przez powodów. Proporcja ceny 1.894.000 zł do 1.802.000 zł ma się jak 1.860.000 zł do 1.769743,10 zł. W związku z tym kwota o jaką należało obniżyć cenę nieruchomości wyniosła 90.256,90 zł (1.860.000 zł – 1.769.743,10 zł). W pozostałym zakresie roszczenie powodów jako niewykazane podlegało oddaleniu, o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 2.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 §1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. zgodnie z żądaniem pozwu przyjmując jako datę wymagalności dzień kolejny po upływie terminu wynikającego z pismo powodów z 19.08.2021 r. zawierającego oświadczenie o obniżeniu ceny i wezwanie do zwrotu odpowiedniej części ceny (k. 51 – 56).

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach postępowania postanowiono na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.c. stosownie do tego w jakiej części roszczenie powodów zostało uwzględnione. Jako że powodowie wygrali sprawę w 78% powinni ponieść koszty procesu w 22%, zaś w pozostałej części obciążają one przegrywającego pozwanego R. W.. Szczegółowego ich wyliczenia dokona referendarz sądowy po uprawomocnieniu się orzeczenia. Zarazem Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku o zasądzenie wielokrotności stawki minimalnej w mniejszej sprawie tytułem wynagrodzenia pełnomocnika procesowego. Materia sprawy nie była szczególnie wymagająca, a tok procesu nie wskazywał na konieczność podejmowania ponad normę licznych czynności czy też składania obszernych pism, celem odniesienia się do skomplikowanych zagadnień prawnych.

Sędzia Piotr Królikowski