Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 7 maja 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant stażysta Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa D. K.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

o ustalenie, ewentualnie o zapłatę

I.  oddala w całości powództwo główne;

II.  zasądza od pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na rzecz powódki D. K. kwotę 725 920 (siedemset dwadzieścia pięć tysięcy dziewięćset dwadzieścia) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty;

III.  zasądza od pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na rzecz powódki D. K. kwotę 6 117 (sześć tysięcy sto siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3 600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  nakazuje pobranie od pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 69 750 (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 948/22

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie w dniu 29 kwietnia 2019 roku, a datowanym na dzień 9 kwietnia 2019 roku (k. 2) powódka D. K. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego (...) sp. z o.o. w W. kwoty 50 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty, a także o zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych.

Z uzasadnienia pozwu wynikało, że powódka w dniu 30 sierpnia 2016 roku sprzedała pozwanej nieruchomości gruntowe oznaczone nr ew. (...), a także udział (...), które to nieruchomości położone są w miejscowości S. w gminie N.. Strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na łączną kwotę 1 400 000 zł. Na prośbę pozwanej wynikającą z nagłego braku środków na zakup w umowie sprzedaży strony podały, że część ceny w wysokości 880 000 zł została zapłacona przed zawarciem umowy, co jednak było nieprawdą. Powódka przystała na takie rozwiązanie, gdyż potrzebowała pilnie środków na wykup zastawionego mieszkania położonego w W. przy ul. (...). Strony miały ustalić, że ta kwota zostanie zapłacona niezwłocznie po zawarciu umowy zaraz po wpłynięciu do pozwanej oczekiwanych przez nią środków finansowych, które nie zdążyły nadejść przed zawarciem umowy. Pozwana jednak nie wywiązała się z tych ustaleń i przelewała powódce pieniądze częściowo. W sumie pozwana zapłaciła powódce kwotę 674 080 zł, a zatem do zapłaty pozostało 725 920 zł. Powódka dochodziła części tak oznaczonego roszczenia, nie zrzekając się dochodzenia pozostałej kwoty w przyszłości, argumentując to brakiem środków na uiszczenie opłaty sądowej od całości należnych jej od pozwanej środków (pozew – kk. 2-3).

W odpowiedzi na pozew pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów postępowania, podnosząc, że twierdzenia powódki zawarte w pozwie nie są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, gdyż:



pozwana rozliczyła całość należności z tytułu umowy sprzedaży – kwota 880 000 zł została zapłacona przed zawarciem umowy w gotówce (z zastrzeżeniem, że 30 000 zł z tej kwoty uiszczono przelewem), co zostało stwierdzone pokwitowaniem w myśl art. 462 k.c., a pozostała część ceny przelewem już po jej zawarciu; powódka wydała nieruchomości, o których mowa w umowie, a więc przyznała, ze nastąpiła zapłata łącznej ceny sprzedaży,



przekazywane na rachunek W. K. kwoty po 4 000 zł miesięcznie wynikały z odrębnego stosunku prawnego – umowy pożyczki, zawartej pomiędzy K. C. jako pożyczkodawcą, a D. K. jako pożyczkobiorcą.

Ponadto z daleko posuniętej ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia (odpowiedź na pozew – kk. 125-129).

Postanowieniem z dnia 16 kwietnia 2021 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny (w sprawie o sygn. I C 1451/19) na podstawie art. 174§1 pkt 5 k.p.c. zawiesił postępowanie w sprawie i jednocześnie podjął je z zarządcą tymczasowym M. G. (1) (postanowienie – k. 246).

Pismem z dnia 19 maja 2021 roku zarządca w postępowaniu sanacyjnym spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. M. G. (1) podtrzymał i potwierdził wszystkie dotychczasowe twierdzenia, wnioski i dowody wskazane przez pełnomocnika pozwanego (pismo zarządcy z 19.05.2021 – kk. 250-250v.).

Pismem z dnia 8 czerwca 2021 roku, a nadanym w placówce pocztowej w dniu 22 czerwca 2021 roku (data stempla pocztowego – k. 273), stanowiącym modyfikację powództwa powódka oświadczyła, że modyfikuje stanowisko w sprawie w ten sposób, że:

1.  wnosi o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 sierpnia 2016 roku przed notariuszem S. N. w Kancelarii w W. (Rep. A nr (...)) jako zawartej pod wpływem błędu;

2.  ewentualnie, z ostrożności procesowej, w przypadku nieprzychylenia się przez Sąd do wniosku z pkt 1 – wnosi o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 725 920 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty,

3.  w przypadku przychylenia się przez Sąd do wniosku z pkt 1 – wnosi o odroczenie powódce o rok od dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego w przedmiotowej sprawie terminu na zwrot środków uzyskanych od pozwanej w wysokości 674 080 zł, albowiem powódka w zakresie pkt 1 złoży do organów ścigania zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa przez pozwaną,

4.  wnosi o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (modyfikacja powództwa – kk. 263-268).

Postanowieniem z dnia 12 lipca 2021 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny stwierdził swoją niewłaściwość rzeczową i sprawę przekazał do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie (postanowienie – k. 274). Postanowieniem z dnia 21 lipca 2021 roku Sąd Okręgowy w Warszawie III Wydział Cywilny (w sprawie o sygn. III C 1549/21) stwierdził swoją niewłaściwośc rzeczową i przekazał sprawę do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie I Wydziału Cywilnego celem jej rozpoznania, uznając, że decyzja Sądu Rejonowego o przekazaniu sprawy Sądowi Okręgowemu była przedwczesna (postanowienie – kk. 278-278v.).

Zarządzeniem z dnia 28 września 2021 roku sędzia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny (w sprawie o sygn. I C 1661/21) zwrócił pozew z uwagi na braki formalne (zarządzenie – k. 327). Z uwagi na uzupełnienie braków formalnych (pismo powoda z 26.10.2021 – k. 330) sprawie nadano bieg.

Postanowieniem z dnia 13 stycznia 2022 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny stwierdził swoją niewłaściwość rzeczową i sprawę przekazał do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie (postanowienie – k. 338).

W piśmie z dnia 20 lipca 2022 roku pozwana wniosła o oddalenie powództwa głównego w całości, oddalenie powództwa ewentualnego w całości i o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych od powódki na rzecz pozwanej, podtrzymując jednocześnie wszystkie twierdzenia i wnioski zgłoszone na wcześniejszym etapie postępowania, a nadto informując, że postępowanie restrukturyzacyjne (...) sp. z o.o. zostało zakończone postanowieniem o umorzeniu postępowania, tym samym zarządca masy sanacyjnej utracił legitymację w sporze. Pozwana podniosła, że nie wprowadziła powódki w błąd co do woli zapłaty kwoty 880 000 zł, albowiem tę kwotę po prostu zapłaciła (pismo pozwanej z 20.07.2022 – kk. 345-350). Tożsame stanowisko zajął zarządca masy sanacyjnej pozwanej M. G. (1) (pismo zarządcy z 20.07.2022 – kk. 354-359).

Do dnia zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 22 czerwca 2016 roku D. K. oraz (...) sp. z o.o. w W. (w imieniu i na rzecz tej spółki działała Prezes Zarządu spółki K. C.; dalej: spółka) zawarły w formie aktu notarialnego (rep A nr (...)), przed A. P., notariuszem w P., w lokalu jej kancelarii, umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której strony zobowiązały się do zawarcia – w terminie do dnia 22 sierpnia 2016 roku – umowy przyrzeczonej sprzedaży, mocą której D. K. sprzeda spółce w stanie wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzeniu:

1)  nieruchomość położoną w województwie (...), w powiecie (...), w gminie N., w miejscowości S., składającą się z działek ew. nr: (...), o łącznym obszarze 1,0644 ha, objętych prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w Pruszkowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych księgami wieczystymi nr (...) oraz

2)  udział wynoszący 5/9 części we współwłasności nieruchomości położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie N., w miejscowości S., stanowiącej działkę ew. nr (...) o obszarze 0,0978 ha, objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Pruszkowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą nr (...),

za cenę w łącznej kwocie 1 400 000 zł, a spółka za wyżej wskazaną cenę ww. nieruchomość oraz udział we współwłasności nieruchomości kupi (§2 umowy przedwstępnej). W §3 strony oświadczyły, że przed podpisaniem niniejszego aktu spółka zapłaciła D. K. część ceny w kwocie 840 000 zł i odbiór tej kwoty D. K. niniejszym kwituje. Strony oświadczyły, że kwota ta stanowi zadatek ze skutkiem i na zasadach wynikających z przepisu art. 394 k.c. i zostanie zaliczona na poczet ceny przedmiotowych nieruchomości, przy zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży (ust. 1). K. C. w imieniu spółki oświadczyła, że pozostała część ceny w kwocie 560 000 zł zostanie zapłacona przez spółkę w terminie 7 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lub w innym terminie wskazanym w umowie przyrzeczonej sprzedaży w formie przelewu, przy czym kwota ta pochodziła będzie w całości lub w części z kredytu, jaki zostanie udzielony spółce przez dowolnie wybrany przez spółkę bank kredytujący, a potwierdzeniem zapłaty pozostałej części ceny będzie bankowy dokument przelewu, zaś na dzień zapłaty przyjmuje się dzień uznania środków na rachunku bankowym, na co D. K. wyraża zgodę (ust. 2). K. C. oświadczyła w imieniu spółki, że w treści umowy przyrzeczonej sprzedaży spółka złoży oświadczenie o ustanowieniu tytułu egzekucyjnego w trybie art. 777§1 pkt 4 k.p.c. w zakresie obowiązku zapłaty pozostałej części ceny (ust. 3; kopia umowy przedwstępnej sprzedaży – kk. 134-145).

W dniu 30 sierpnia 2016 roku D. K. oraz (...) sp. z o.o. w W. (w imieniu i na rzecz tej spółki również działała Prezes Zarządu spółki K. C.) zawarły w formie aktu notarialnego (rep A nr (...)), przed S. N., notariuszem w W., w lokalu jego kancelarii, umowę przyrzeczoną opisanych nieruchomości – umowę sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, na mocy której D. K. oświadczyła, że sprzedaje spółce opisane niezabudowane nieruchomości gruntowe oraz cały udział wynoszący 5/9 w opisanej współwłasności nieruchomości, za łączną cenę w kwocie 1 400 000 zł, a K. C. w imieniu spółki oświadczyła, że opisane nieruchomości oraz udział we współwłasności nieruchomości, za wskazaną łączną cenę kupuje (§2 umowy sprzedaży). W §3 umowy strony oświadczyły, że kupująca spółka zapłaciła już sprzedającej część łącznej ceny sprzedaży w łącznej wysokości 880 000 zł, co D. K. potwierdziła (ust. 1). Strony ustaliły tez, że kupująca spółka zapłaci sprzedającej resztę łącznej ceny sprzedaży w kwocie 520 000 zł w terminie do dnia 2 września 2016 roku przelewem na wskazany przez sprzedającą rachunek bankowy, ze środków pochodzących z kredytu udzielonego jej przez (...) Bank (...) S.A. z siedzibą w W. na podstawie umowy kredytu inwestycyjnego nr (...) (...) z dnia 19 sierpnia 2016 roku, do czego K. C. w imieniu spółki się zobowiązuje, a odnośnie wykonania tego obowiązku w powołanym terminie poddaje reprezentowaną przez siebie spółkę egzekucji wprost z tego aktu, na podstawie art. 777§1 pkt 4 k.p.c. (ust. 2) W §4 umowy strony ustaliły, że wydanie opisanych nieruchomości kupującej spółce oraz przejście na nią praw do współposiadania i korzystania z opisanej działki gruntu nr (...) (wewnętrznej drogi dojazdowej) nastąpi w terminie do dnia 2 września 2016 roku, po zapłaceniu przez nią całej łącznej ceny sprzedaży, do czego D. K. się zobowiązuje, a odnośnie wykonania tego obowiązku w powołanym terminie poddaje się egzekucji wprost z tego aktu, na podstawie art. 777§1 pkt 4 k.p.c. W §7 umowy K. C. w imieniu spółki oświadczyła, że na opisanych nieruchomości oraz udziale we współwłasności opisanej nieruchomości ustanawia na rzecz (...) Bank (...) S.A. z siedzibą w W. hipotekę łączną do kwoty 1 402 500 zł na zabezpieczenie spłaty wierzytelności tego banku z tytułu udzielonego przez ten bank spółce kredytu (kopia umowy sprzedaży – kk. 7-25).

Na poczet ceny kupna ww. nieruchomości i udziału we współwłasności nieruchomości zostały zapłacone następujące kwoty:



30 000 zł – w dniu 22 lipca 2016 roku, z rachunku bankowego spółki na rachunek bankowy W. K., córki D. K.; tytuł przelewu: „Umowa wg Aktu notarialnego” (potwierdzenie przelewu – k. 29),



520 000 zł – w dniu 6 września 2016 roku, z rachunku bankowego spółki na rachunek D. K.; tytuł przelewu: „zapłata za zakup nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym Rep. A nr 1 (...)” (potwierdzenie przelewu – k. 28),



116 000 zł – w dniach od 19 lipca 2016 roku do 10 grudnia 2018 roku w ratach po 4 000 zł miesięcznie z rachunku bankowego K. C. na rachunek bankowy W. K. (zaświadczenie o realizacji transakcji na rachunku – k. 26),

przy czym łącznie spółka uiściła na rzecz D. K. z tego tytułu kwotę 674 080 zł (fakt przyznany przez powódkę).

D. K. przy podpisywaniu umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej w P. zgodziła się na pokwitowanie kwoty 840 000 zł w treści umowy przedwstępnej sprzedaży, a następnie kwoty 880 000 zł w treści przyrzeczonej umowy sprzedaży i na zapłacenie przez spółkę ceny w późniejszym terminie, ponieważ zależało jej na czasie i pilnie potrzebowała pieniędzy, z uwagi na konieczność wykupienia mieszkania przewłaszczonego na zabezpieczenie oraz by mieć środki na utrzymanie i realizację zobowiązań (miała zobowiązanie kredytowe wobec banku przy wysokości raty miesięcznej 4 000 zł), zaś spółka nie dysponowała wówczas środkami w takiej wysokości. W rzeczywistości żadna taka kwota nie została zapłacona przy zawieraniu którejkolwiek z umów. D. K. zgodziła się na spłatę należności w ratach. Część z ww. środków była przelewana na rachunek bankowy W. K. z uwagi na zajęcie komornicze rachunku bankowego jej matki. D. K. miała zażyłość z K. C. (poznała ją na skutek ogłoszenia) – miała do niej zaufanie, pomagała jej znaleźć dalszego nabywcę na nieruchomość, lecz nie przyniosło to skutku. W rozmowy dotyczące sprzedaży nieruchomości zaangażowany był również P. R. – ówczesny partner K. C., który był ogólnie zaangażowany w jej interesy, jednak następnie popadli oni w konflikt na tle finansowym i wzajemnych rozliczeń. D. K. nie wystosowała pisemnych wezwań do zapłaty, a jedynie drogą SMS prosiła K. C. o zapłatę umówionych rat (zeznania świadek W. K. – protokół k. 209v.; zeznania świadka P. R. – protokół kk. 437-439; zeznania świadek M. M. – protokół k. 458v.; zeznania powódki – protokół kk. 470-471v.; zeznania K. C., Prezes Zarządu pozwanej spółki, w charakterze pozwanej – protokół kk. 471v.-472v.).

Jak wynika z bilansu spółki na dzień 31 maja 2016 roku, spółka dysponowała środkami pieniężnymi w kasie i na rachunkach w tym dniu w kwocie 814 530,09 zł, natomiast na dzień 31 grudnia 2016 roku – w kwocie 106 067,48 zł (bilans na dzień 31.05.2016 – kk. 146-148; bilans na dzień 31.12.2016 – k. 150).

Ostatecznym przedsądowym wezwaniem do zapłaty z dnia 17 stycznia 2019 roku K. C. oświadczyła, że wypowiada umowę pożyczki i ostatecznie wzywa D. K. do zwrotu kwoty 116 000 zł wraz z odsetkami umownymi w wysokości 9% w skali roku od dnia następującego po dniu wpłaty środków na konto wskazane przez pożyczkobiorcę do dnia zapłaty (wezwanie z 17.01.2019 – k. 32).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o przedłożone do akt sprawy dokumenty oraz kserokopie, których autentyczność nie została podważona przez strony, a Sąd nie znalazł podstaw, by odmówić im wiarygodności, a także o dowody z przesłuchania opisanych świadków oraz stron.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd nie dał wiary twierdzeniom strony pozwanej, jakoby cała cena sprzedaży nieruchomości została przez nią uiszczona powódce, w tym że zapisy w umowie przedwstępnej oraz w umowie przyrzeczonej dotyczące zapłaty kwot odpowiednio 840 000 zł oraz ostatecznie 880 000 zł odpowiadały prawdzie, a jednocześnie dał wiarę powódce, iż w dniu zawarcia umowy przedwstępnej zgodziła się na taką treść pokwitowania z uwagi na problemy finansowe pozwanej oraz fakt, że powódce zależało na czasie z uwagi na konieczność spełnienia innego zobowiązania, w związku z czym wyraziła zgodę na uiszczenie przez pozwaną ceny w późniejszym terminie. Sąd uznaje za niewiarygodne, by pozwana uiściła tak wysoką kwotę w gotówce, także przede wszystkim dlatego, iż w treści obu umów brak jest sformułowania świadczącego o tym, by właśnie w takiej formie ta kwota została uiszczona. Brak jest jakichkolwiek innych dowodów na ten fakt poza samymi zapisami umownymi, a takiego dowodu nie mogą stanowić przedłożone przez pozwaną bilanse rachunkowe. Nie wynika z nich bowiem w żaden sposób, by ze środków finansowych spółki miała być wydatkowana kwota 880 000 zł – fakt, iż na dzień 31 maja 2016 roku spółka dysponowała środkami pieniężnymi w kasie i na rachunkach w kwocie 814 530,09 zł, natomiast na dzień 31 grudnia 2016 roku w kwocie 106 067,48 zł, świadczy jedynie o tym, że wystąpiła strata w wysokości 708 462,61 zł, natomiast nie pozwala to na wysnucie żadnego wniosku w świetle ew. zapłacenia kwoty 880 000 zł i nie pozwala jakkolwiek stwierdzić, w jaki sposób środki wynikające z bilansu były wydatkowane. Pozwana nie przedłożyła jakiegokolwiek wyciągu z rachunku bankowego potwierdzającego, że spółka w tamtym czasie dysponowała taką kwotą i się tej kwoty wyzbyła (np. wypłaciła takie środki z banku w formie gotówki). Niezrozumiałe jest to zwłaszcza wobec uznania, że przedłożone do akt sprawy potwierdzenia przelewów świadczą o tym, że po zawarciu umowy przyrzeczonej na rzecz powódki zostało uiszczone łącznie 636 000 zł, a zatem więcej, niż uzgodniono w umowie (520 000 zł). Jednocześnie należało uznać za nieudowodnione twierdzenie pozwanej, jakoby łączna kwota 116 000 zł została uiszczona tytułem zawartej między K. C., a D. K. umowy pożyczki – pozwana nie przedłożyła żadnej umowy pisemnej, która o tym miałaby świadczyć. Co prawda w świetle art. 720§2 k.c. wymóg zachowania formy dokumentowej takiej umowy nie zawiera rygoru nieważności w przypadku jej niezachowania, jednakże skoro jest to forma ad probationem, to w świetle art. 74 k.c. nie było dopuszczalne udowodnienie faktu zawarcia takiej umowy w ramach zeznań świadków czy przesłuchania stron. Trudno jednocześnie – zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego – dać wiarę, by w ramach ustnej umowy pożyczki K. C. miała przelewać na rzecz D. K. (na konto jej córki) comiesięcznie kwotę 4 000 zł, a łącznie 116 000 zł. Sąd w szczególności w tym zakresie dał wiarę nie tylko zeznaniom samej powódki, ale również zeznaniom świadków W. K. oraz P. R.. Świadek W. K. – choć jako córka powódki w oczywisty sposób zeznająca na jej korzyść – po odebraniu przyrzeczenia i pouczeniu o treści art. 233 k.k. zeznała, że wpłaty na jej konto były dokonywane z tytułu sprzedaży opisanych nieruchomości, z uwagi na egzekucję komorniczą prowadzoną z rachunku bankowego powódki, która to zgodziła się w ramach ustaleń z K. C., by cena sprzedaży była spłacana w ratach. W 2018 roku jednak K. C. zaprzestała spłacania tych rat (protokół – k. 209v.). Z kolei P. R. – były partner K. C., który miał wiedzę w zakresie interesów prowadzonych przez pozwaną – zeznał, że przy podpisywaniu aktu notarialnego „nie kwitowano żadnej kwoty”, „nie wszystko zostało zapłacone” oraz że strony umówiły się na spłacanie ceny w ratach i powódka była proszona (w tym przez P. R.) „o pokwitowanie większej sumy pieniędzy niż miała zapłacone” (protokół – kk. 437v.-438). To koresponduje z zeznaniami powódki, która powiedziała, że K. C. zakomunikowała jej, że będzie spłacała cenę w ratach, na co powódka w zaufaniu zgodziła się, a żadna część ceny nie została zapłacona w gotówce (protokół – kk. 470-471). Wobec powyższego Sąd nie dał wiary zeznaniom świadek K. C. w tym zakresie, w którym twierdziła, jakoby jakaś część kwoty była wręczana „w kopercie” oraz że wysyłane na rachunek córki powódki kwoty były przekazywane jedynie w ramach pożyczki/pomocy i zażyłej relacji z powódką, a nie w związku z zawartą umową sprzedaży (protokół – kk. 472-472v.).

Zeznania świadka M. P. – osoby, która świadczyła pozwanej usługi związane z doradztwem finansowym i weryfikowała bilanse spółki – nie potwierdziły, by pozwana w momencie zawierania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości miała dysponować kwotą 880 000 zł oraz by mogła ona wpłacić tak wysoką kwotę jednorazowo na poczet ceny sprzedaży, a wręcz twierdził, że wątpi, aby dysponowała ona kwotą 500 000 zł, jednak nie znał okoliczności zawarcia opisanej umowy przyrzeczonej (protokół kk. 208v.-209). Zeznania świadek M. G. (2) – księgowej, która prowadziła księgowość pozwanej spółki – także nie wniosły zbyt wiele do sprawy. M. G. (2) nie miała wiedzy odnośnie przedmiotowego sporu i jej zeznania sprowadzały się jedynie do tego, że w jej ocenie sytuacja finansowa pozwanej była dobra (protokół kk. 469v.-470). Z kolei świadek S. G. – pracowniczka pozwanej spółki – zeznała przede wszystkim, że nie ma wiedzy o tym, by „płatności gotówkowe były niezaksięgowane” (protokół – k. 393). To potwierdza jednoznacznie, że skoro pozwana wywodziła, że cena 880 000 zł została zapłacona zgodnie z treścią pokwitowania zawartego w umowie, to powinno to znajdywać również jednoznaczne potwierdzenie w dokumentach księgowych spółki, zaś skoro pozwana nie przedłożyła żadnego takiego dowodu, to w świetle art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. należy bezsprzecznie uznać ten fakt za nieudowodniony.

Zeznania P. W. (córki K. C.) dotyczyły jedynie wzajemnych relacji jej matki oraz P. R. oraz ich późniejszego konfliktu (protokół kk. 393-394), a zatem nie miały zbyt większego znaczenia dla oceny prawnej przedmiotowego sporu, podobnie jak zeznania świadek M. M. – siostry K. C. (protokół kk. 458v.-459).

Sąd pominął wnioski dowodowe powódki dotyczące dokumentów księgowych spółki oraz zwrócenia się do urzędu skarbowego o nadesłanie deklaracji podatkowej (protokół – k. 470) – jak oświadczyła strona pozwana, dokumenty księgowe spółki, jako dotyczące okresu powyżej 5 lat wstecz, już nie istnieją, a zatem przeprowadzenie tego dowodu było niemożliwe, natomiast zwracanie się do urzędu skarbowego o nadesłanie deklaracji podatkowej Sąd uznał w świetle całokształtu okoliczności sprawy i zebranego w sprawie materiału dowodowego, jako zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd pominął także dowód z zeznań świadka J. S. (protokół – k. 491v.) jako niepotrzebny i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania, podobnie jak inne, wyżej niewymienione dowody z dokumentów, uznając, że dotychczas zgromadzony i opisany materiał dowodowy w sposób wyczerpujący pozwolił na ustalenie stanu faktycznego i okoliczności mających istotne znaczenie w sprawie (art. 227 k.p.c.).

Sąd zważył co następuje.

Powództwo główne o ustalenie, tj. o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 sierpnia 2016 roku przed notariuszem S. N. w Kancelarii w W. (Rep. A nr (...)) jako zawartej pod wpływem błędu, podlegało oddaleniu. Należy się w pełni zgodzić ze stanowiskiem strony pozwanej, iż aby skutecznie dochodzić tak sformułowanego roszczenia, koniecznym było złożenie przez powódkę materialnoprawnego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych czynności zdziałanej pod wpływem błędu (art. 88§1 k.c.). Takiego oświadczenia jednak powódka nie złożyła. Skoro pozew datowany jest na dzień 9 kwietnia 2019, to należy uznać, że już wtedy powódka musiała wiedzieć, iż została wprowadzona w błąd, o ile faktycznie wprowadzenie jej w błąd przez Prezes Zarządu pozwanej spółki co do zamiaru wpłacenia ceny sprzedaży nieruchomości zaistniało w momencie podpisywania obu opisanych umów. Skoro tak, to w myśl art. 88§2 k.c. takie oświadczenie powódka powinna złożyć w ciągu roku od tej daty, tj. najpóźniej do dnia 9 kwietnia 2020 roku. Tymczasem nie ma dowodu, by takie oświadczenie zostało złożone, zaś powództwo o ustalenie zostało sformułowane dopiero w piśmie nadanym w dniu 22 czerwca 2021 roku (k. 273). Jednocześnie zgodzić się należy ze stroną pozwaną, że powódka nie może się powoływać na fakt, iż o owym błędzie dowiedziała się dopiero w ramach porady prawnej, skoro jest to zdarzenie ze sfery faktów, a nie prawa. O wykryciu błędu wyznaczającym początek biegu terminu do uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli decyduje bowiem stan wiedzy i świadomości osoby powołującej się na błąd o istnieniu określonej okoliczności oddziałującej na treść czynności prawnej, a nie możliwość dowiedzenia się o takiej okoliczności. O złożeniu oświadczenia woli pod wpływem błędu decyduje wiedza, przekonanie składającego oświadczenie, że określona okoliczność oddziałująca na treść czynności prawnej przedstawia się inaczej niż w rzeczywistości. O wykryciu błędu przesądza poznanie rzeczywistości, dowiedzenie się, jaki jest stan rzeczywisty co do danej okoliczności, która wpłynęła na treść czynności prawnej (wyrok SN z 9.02.2017 r., III CSK 60/16, LEX nr 2294378). Skoro Sąd dał wiarę stronie powodowej, iż strony już w momencie zawierania przedwstępnej umowy sprzedaży ustaliły ustnie, że część środków z tytułu ceny sprzedaży zostanie zapłacona przez pozwaną w późniejszym terminie i w ratach, a powódka jednocześnie przystała na takie sformułowanie pokwitowania, jak w §3 ust. 1 umowy przedwstępnej oraz w §3 ust. 1 umowy przyrzeczonej, to nie może znajdywać logicznego uzasadnienia jednoczesne twierdzenie powódki, iż została ona wprowadzona w błąd przez K. C., że niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży otrzyma ona kwotę 880 000 zł. Powódka przecież w pozwie wprost przyznała – z czym się Sąd zgadza – że opisane w ww. zapisach umownych pokwitowanie nie odpowiadały prawdzie i powódka na taką treść wyraziła zgodę. W konsekwencji należało orzec jak w punkcie I sentencji wyroku.

Powództwo ewentualne o zapłatę podlegało jednak uwzględnieniu w całości.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia w tym przedmiocie jest art. 535§1 k.c., tj. przepis normujący essentialia negotii umowy sprzedaży, zgodnie z którym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jak już opisano wyżej, pokwitowanie zapłaty kwoty 840 000 zł w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 22 czerwca 2016 roku, a ostateczne pokwitowanie zapłaty kwoty 880 000 zł w przyrzeczonej umowie sprzedaży z dnia 16 sierpnia 2016 roku, poświadczają nieprawdę i wpłaty kwoty 880 000 zł tytułem zadatku na rzecz powódki w rzeczywistości nie było. Nie zasługiwała tym samym na uwzględnienie argumentacja pozwanego opierająca się na tym, że ww. oświadczenia, skoro mają charakter pokwitowania, o którym mowa w art. 462 k.c., to występuje domniemanie wykonania zobowiązania przez dłużnika, a dodatkowo to domniemanie jest wzmocnione poprzez nadanie pokwitowaniu formy aktu notarialnego. Jak orzekł bowiem Sąd Najwyższy, pokwitowanie stanowi jedynie oświadczenie wiedzy, że należność została zapłacona, ale nie zawiera elementu oświadczenia woli i nie kształtuje treści umowy. Ma ono charakter dokumentu prywatnego, nie korzysta z domniemania prawdziwości. Osoba mająca interes prawny może jednocześnie dowodzić, że treść takiego oświadczenia nie odpowiada rzeczywistemu stanowi. Istotą pokwitowania jest potwierdzenie faktów, a funkcją ułatwienie dłużnikowi udowodnienia, że spełnił świadczenie. Stan w nim stwierdzony jako fakt podlega ocenie w kategoriach prawdy i fałszu, do której nie mają zastosowania zasady przewidziane w art. 65 k.c. (wyrok SN z 6.12.2017 r., I CSK 476/17, LEX nr 2449299). Takie oświadczenie wiedzy nie jest ostatecznym dowodem rzeczywistego stanu rzeczy – może być zakwestionowane, ponieważ podlega ocenie w kategoriach prawdy lub fałszu. Dłużnik jak najbardziej może dowodzić i twierdzić, że treść złożonych oświadczeń nie odpowiada prawdzie bez konieczności powoływania się na wady oświadczenia woli i takie dowodzenie niezgodności z prawdą oświadczenia wiedzy może być przeprowadzone wszelkimi środkami dowodowymi (postanowienie SN z 26.11.2024 r., I CSK 2987/23, LEX nr 3789356). Tak też było w tym przypadku i całokształt materiału dowodowego pozwolił na ustalenie, że kwota 880 000 zł w rzeczywistości nie została zapłacona – powódka przystała na utrzymanie takiego oświadczenia w umowie oraz umówiła się z K. C. na rozliczenie w inny sposób, tj. w ratach płatnych po 4 000 zł miesięcznie, które jednak w pewnym momencie przestały być płacone. Powódka przystała wówczas na takie rozwiązanie z uwagi na zażyłość z K. C., zaufanie do niej oraz zależało jej na czasie, by zawrzeć umowę i otrzymać jakiekolwiek środki z tytułu sprzedaży nieruchomości, aby zrealizować inne zobowiązania. Jednocześnie niezasadny był zarzut przedawnienia roszczenia podniesiony przez pozwaną na podstawie art. 390§3 k.c. – skoro zadatek w rzeczywistości nie został zapłacony, a oświadczenie w przedmiocie jego zapłacenia nie odpowiadało prawdzie, to przepisy odnoszące się do przedawnienia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej w ogóle nie znajdują w sprawie zastosowania. Nie jest to roszczenie o zapłatę zadatku, a o zapłatę pozostałej ceny sprzedaży, w konsekwencji znajdują zastosowanie zasady ogólne, a więc termin sześcioletni (art. 118 k.c.), który – licząc od dnia 2 września 2016 roku (wynikającego z umowy z dnia 30 sierpnia 2016 roku ostatecznego terminu zapłaty ceny) do dnia 22 czerwca 2021 roku (modyfikacji powództwa) w oczywisty sposób nie mógł upłynąć.

Skoro zatem powódka nie otrzymała jeszcze całości ceny z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 30 sierpnia 2016 roku, to kupująca obowiązana jest tę część zapłacić. Przedłożone do akt sprawy dowody w postaci dokumentów bankowych świadczą o wpłatach w łącznej kwocie 666 000 zł, natomiast sama powódka w pozwie przyznała, że pozwana uiściła cenę w wysokości 674 080 zł. Skoro zaś cena sprzedaży wynikająca z umowy sprzedaży z dnia 30 sierpnia 2016 roku wynosiła 1 400 000 zł, to brakująca różnica wynosi 725 920 zł. Taka też kwota podlegała zasądzeniu, wraz z odsetkami zgodnie z żądaniem pozwu, na podstawie art. 481§1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c.

Mając na uwadze wszystkie powyższe rozważania, orzeczono jak w pkt II sentencji wyroku.

O kosztach procesu (punkt III sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §3 i art. 99 k.p.c. Na koszty poniesione przez powódkę, która wygrała sprawę w całości, złożyły się uiszczona opłata od pozwu w wysokości 2 500 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości jednej stawki minimalnej zgodnie z pierwotną wartością przedmiotu sporu w kwocie 3 600 zł (w myśl §2 pkt 5 oraz §19 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

W przedmiocie nakazania pobrania od pozwanej nieuiszczonych kosztów sądowych w postaci nieuiszczonej części opłaty od pozwu w wysokości 69 750 zł (powódka była zwolniona od kosztów sądowych; postanowienie – k. 335) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w punkcie IV sentencji wyroku.