Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Tadeusz Bulanda

Protokolant: Maciej Narożny

po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. C.

przeciwko B. P.

o zapłatę

I.  Oddala powództwo;

II.  Zasądza od J. C. na rzecz B. P. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 5417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 870/23

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2023 r. J. C. skierował przeciwko B. P., w postępowaniu upominawczym, pozew o zapłatę na jego rzecz kwoty 151 655,20 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:



1 655,20 zł od dnia 16 stycznia 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 lutego 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 marca 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 maja 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 lipca 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 września 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 października 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 listopada 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 lutego 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 marca 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 kwietnia 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 maja 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 czerwca 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 lipca 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 września 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 października 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 listopada 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty,



6 000 zł od dnia 16 lutego 2022 r. do dnia zapłaty,

a ponadto o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

J. C. podniósł, że objęte pozwem roszczenie wynika z zawartej
w dniu 8 kwietnia 2004 r. umowy najmu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), na podstawie której powód wynajął pozwanej tę nieruchomość na czas nieokreślony począwszy od dnia 1 czerwca 2004 r. Strony ustaliły wysokość miesięcznego czynszu na kwotę 6 000 zł brutto, płatną z góry do 15. dnia miesiąca. Od stycznia 2013 r. pozwana regulowała czynsz z opóźnieniami oraz w niepełnej wysokości, a w dniu 20 grudnia 2021 r. zapłaciła czynsz po raz ostatni. Powód wyjaśnił, że na podstawie art. 451 § 3 k.p.c. częściową zapłatę spełnioną przez pozwaną w okresie od 14 stycznia 2013 r. do 20 grudnia 2021 r. w łącznej kwocie 508 344,80 zł zarachował na poczet należnego za ten okres czynszu w łącznej kwocie 660 000 zł, a zatem do zapłaty pozostaje różnica w kwocie 151 655,20 zł, stanowiąca czynsz za okres od stycznia 2020 r. do lutego 2022 r. ( pozew – k. 3-7).

Zarządzeniem z dnia 27 lipca 2023 r. Referendarz sądowy w Sądzie Okręgowym w Warszawie (sygn. XXIV Nc 132/23) stwierdził brak podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym ( zarządzenie – k. 23).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana przyznała, że zawarła z powodem umowę najmu, jednakże umowa ta została wypowiedziana przez pozwanego i ulega rozwiązaniu we wrześniu 2013 r. Z ostrożności procesowej podniosła zarzut przedawnienia roszczenia o zapłatę czynszu, które jako dotyczące roszczeń okresowych nastąpiło najpóźniej we wrześniu 2016 r. ( odpowiedź na pozew – k. 34-35).

Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie ( protokół – k. 335-338).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 8 kwietnia 2004 r. J. C. zawarł z B. P., prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), umowę najmu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) wraz z posadowionymi na niej piętrowym budynkiem biurowo-magazynowym oraz budynkiem parterowym z halą produkcyjną i pomieszczeniami socjalnymi – o łącznej powierzchni 500 m ², a także ogrodzonym terenem wokół ww. zabudowań. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, począwszy od dnia 1 czerwca 2004 r. Strony ustaliły czynsz najmu na kwotę 6 000 zł brutto miesięcznie, płatną przez najemcę z góry do 15. dnia każdego miesiąca, na podstawie wystawianych przez wynajmującego faktur VAT. Zapłata czynszu miała następować na rachunek bankowy wynajmującego.

Wynajmujący miał możliwość rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym
w przypadku rażącego naruszenia przez najemcę postanowień umowy, a w szczególności
w przypadku opóźnienia z zapłatą którejkolwiek z należności wynikających z umowy o ponad 30 dni. Rozwiązanie umowy najmu w tym trybie nie wymagało dodatkowych wezwań i miało być dokonane na podstawie pisemnego oświadczenia.

W wynajmowanej nieruchomości B. P. prowadziła działalność gospodarczą – drukarnię ( umowa najmu z dnia 8 kwietnia 2004 r. – k. 14-15, ponadto zeznania powoda J. C. – k. 335-336v oraz pozwanej B. P. – k. 335v-337v).

Pismem z dnia 25 września 2013 r. J. C. skierował do B. P. wypowiedzenie umowy najmu z dnia 8 kwietnia 2004 r., powołując się na znaczne, co najmniej 9-miesięczne, opóźnienie w zapłacie należnego czynszu oraz wskazując, że na dzień sporządzenia wypowiedzenia zadłużenie wynosi ponad 70 000 zł ( umowa najmu z dnia 8 kwietnia 2004 r. – k. 14-15, wypowiedzenie umowy najmu z dnia 25 września 2013 r. – k. 38).

Po otrzymaniu wypowiedzenia B. P. zobowiązała się do spłaty zadłużenia wynikającego z ww. umowy oraz uzgodniła ustnie z J. C., że w dalszym ciągu będzie wynajmować tę nieruchomość. Nowa, zawarta jedynie ustnie, umowa miała obowiązywać na warunkach takich, jak określone w umowie najmu z 2004 r., a przede wszystkim w zakresie przedmiotu najmu oraz wysokości czynszu ( zeznania świadków Ł. C. – k. 313v-315 i K. P. (1) – k. 315-317, a także zeznania powoda – k. 335-336v i pozwanej – k. 335v-337v).

Z końcem 2017 r. B. P. zaprzestała prowadzenia drukarni, a w dniu 4 stycznia 2018 r. działalność gospodarczą wykreśliła z CEiDG. W dniu 13 lutego 2018 r. B. P. zdała licznik energii elektrycznej – w protokole zdawczo-odbiorczym wskazano, że lokal przejmuje (...).

Prowadzenie drukarni przejął mąż B. P. – K. P. (1), który działalność gospodarczą pod nazwą (...) rozpoczął w dniu 9 września 2014 r. W 2018 r. J. C., B. P. i K. P. (1) uzgodnili, że przedmiotową nieruchomość będzie odtąd wynajmował K. P. (1) – z zachowaniem warunków najmu, jakie były uzgodnione między J. C. i B. P..

W marcu 2018 r. K. P. (1) zawarł w imieniu własnym umowę o dostawę energii elektrycznej do stanowiącej przedmiot najmu nieruchomości.

B. P. uiściła ostatni czynsz przelewem na rachunek J. C. w kwietniu 2018 r., zaś od maja 2018 r. wpłat na rzecz wynajmującego dokonywał K. P. (1), przy czym w przelewach od maja do sierpnia 2018 r. nadawca przelewów był określony jako (...) i tytułem wpłata, a od września 2018 r. (z wyjątkiem wpłat w październiku i listopadzie 2018 r., marcu i czerwcu 2019 r. oraz kwietniu 2020 r., gdzie nadawcą był również (...)) nadawcą był (...) lub „(...) (...)”, a tytuł przelewu był oznaczany (z wyjątkiem dwóch wpłat we wrześniu i październiki 2018 r. opatrzonych tytułem „wpłata”) jako: „opłata za lokal”, „wpłata za najem lokalu” lub „opłata za najem lokalu”. Dokonanie dwóch wpłat we wrześniu 2018 r. w kwotach po 3000 zł zostało potwierdzone i zapowiedziane wiadomościami SMS wysłanymi przez K. P. (1) do J. C. w dniach 12 i 20 września 2018 r. Przelewy, których nadawcą był (...), (...) lub „(...) (...)” pochodziły z trzech rachunków bankowych o numerach zakończonych cyframi … (...), … (...) lub … (...), które nie były wykorzystywane do wcześniejszych przelewów zlecanych przez B. P.. W okresie od maja 2018 do końca 2019 r. K. P. (1) przelał łącznie 98100 zł, a więc średnio 4905 zł miesięcznie, zaś w latach 2020-2021 łącznie 80 900 zł, co daje średnio 3371 zł miesięcznie.

Od 2018 r. na wynajmowanej nieruchomości J. C. widywał wyłącznie K. P. (1) – wcześniej w mieszczącym się na miejscu biurze przyjmowała go B. P. ( zestawienie wpłat otrzymanych przez J. C. od dnia 14 stycznia 2013 r. do dnia 20 grudnia 2021 r. – k. 19-21, potwierdzenia wpłat od maja 2018 r. do sierpnia 2018 r. – k. 137-141, potwierdzenia wpłat od września 2013 r. do kwietnia 2018 r. – k. 142-266, wydruk z CEiDG – k. 300-301, 306-308, 322, 325v-326, umowa sprzedaży energii elektrycznej – k. 320, 323, protokół zdawczo-odbiorczy – k. 321, 324-325, wniosek o rozwiązanie umowy sprzedaży energii elektrycznej – k. 302-302v, wydruk wiadomości sms – k. 303, zeznania świadków: Ł. C. – k. 313v-315 i K. P. (1) – k. 315-317, a także powoda – k. 335-336v i pozwanej – k. 335v-337v).

Pismem z dnia 11 grudnia 2021 r. J. C. skierował do B. P. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 8 kwietnia 2004 r., w którym powołał się na znaczne opóźnienie w zapłacie należnego czynszu oraz wskazał, że na dzień sporządzenia wypowiedzenia zadłużenie z tego tytułu wynosi ponad 120 300 zł, a zaległość dotyczy czynszu najmu za co najmniej 24 miesiące. J. C. wezwał jednocześnie B. P. do zapłaty zadłużenia do dnia 31 grudnia 2021 r. ( wypowiedzenie umowy najmu z dnia 11 grudnia 2021 r. – k. 17).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt sprawy, bowiem ich prawdziwość nie była kwestionowana, a także na podstawie korespondujących z nimi zeznań świadka K. P. (1) i zeznań stron.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli inaczej nie postanowiono, a umowa została zawarta na czas nieoznaczony albo gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc, czynsz winien być płatny z góry do 10. dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.).

Z materiału dowodowego wynika, że w dniu 8 kwietnia 2004 r. J. C.
i B. P. zawarli na piśmie umowę najmu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), w której pozwana miała prowadzić działalność gospodarczą – drukarnię. Umowa ta została rozwiązana w 2013 r. na podstawie wypowiedzenia złożonego przez J. C. pismem z dnia 25 września 2013 r. Bezspornie wypowiedzenie to dotarło do pozwanej i doprowadziło do rozwiązania umowy.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 61 § 1 zd. 2 k.c. oświadczenie woli złożone innej osobie może być odwołane, jeżeli odwołanie doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Oznacza to, że złożone przez J. C. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej w dniu 8 kwietnia 2004 r. nie mogło być uchylone nawet za zgodą pozwanej, natomiast późniejsze porozumienie stron co do dalszego wykonywania umowy najmu należy traktować jako zawarcie nowej umowy na takich samych warunkach (patrz: stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 marca 2009 r., II CSK 518/089, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 lipca 2019 r., sygn. I ACa 565/18 oraz powołane w jego uzasadnieniu orzecznictwo).

Stosunek najmu wykreowany w 2013 r. na podstawie ustnego porozumienia trwał pomiędzy powodem i pozwaną do przełomu 2017/2018, kiedy to pozwana zaprzestała dotychczasowej działalności gospodarczej – ostatnie świadczenie z tytułu czynszu spełniła w kwietniu 2018 r.

Z materiału dowodowego, a przede wszystkim zeznań świadka K. P. (1), zeznań pozwanej oraz dowodów przelewów dokonywanych przez K. P. (1), opatrzonych nazwą prowadzonej przez niego działalności, czy też umowy o dostawę energii elektrycznej wynika, że nieruchomość stanowiącą przedmiot najmu wykorzystywał następnie jako najemca K. P. (1) w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez niego pod nazwą (...).

Mając powyższe na uwadze przyjąć trzeba, że w okresie objętym żądaniem pozwu, tj. od stycznia 2020 r. do lutego 2022 r. J. C. i B. P. nie wiązała już umowa najmu nieruchomości przy ul. (...) w W., nie tylko ta zawarta na piśmie w 2004 r., ale i ta zawarta ustnie w 2013 r., a zatem wypowiedzenie umowy dokonane przez powoda w grudniu 2021 r. nie mogło doprowadzić do rozwiązania umowy najmu zawartej z pozwaną.

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 60 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Kodeks cywilny kształtuje najem jako umowę niewymagającą zachowania szczególnej formy, co oznacza to, że umowa najmu może dojść do skutku również per facta concludentia (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2020 r., V ACa 473/19). W okolicznościach niniejszej sprawy, mając na uwadze przede wszystkim fakt, że od maja 2018 r. do końca 2019 r. K. P. (1) przelewał na rzecz J. C. średnio 4905 zł miesięcznie, a więc w wysokości bliskiej uzgodnionemu czynszowi 6000 zł, opatrując przelewy co do zasady nadawcą (...) oraz tytułem „opłata za najem lokalu” oraz że od maja 2018 r. ani jednej wpłaty nie dokonała B. P., przyjąć trzeba, że w sposób dorozumiany doszło do rozwiązania pomiędzy powodem i pozwaną umowy najmu zawartej ustnie w 2013 r. oraz nawiązania umowy najmu pomiędzy powodem i K. P. (1). Twierdzenia powoda, że nadal traktował pozwaną jako najemczynię nie znajdują uzasadnienia w świetle zasad logicznego rozumowania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi brak legitymacji biernej po stronie B. P..

O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, określoną w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na zasądzoną od J. C. na rzecz B. P. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 5 417 zł składa się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (5 400 zł) oraz opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa (17 zł). Odsetki od tej kwoty zasądzono na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.