Treść orzeczenia I C 856/22 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

I C 856/22 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Warszawie z 2025-04-24

Sygn. akt I C 856/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 7 lutego 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Fundacji (...) w W.

przeciwko P. R.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I. zobowiązuje pozwanego P. R. do złożenia oświadczenia woli następującej treści:

„P. R., syn M. i R., PESEL (...), zamieszkały w L. (20-827), przy ul. (...), niniejszym oświadcza, że sprzedaje za łączną cenę 363 073 (trzysta sześćdziesiąt trzy tysiące siedemdziesiąt trzy) złote na rzecz Fundacji (...) z siedzibą w W., wpisanej do rejestru przedsiębiorców, a także do rejestru stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych zakładów opieki zdrowotnej pod numerem KRS (...), REGON (...), NIP (...):

1. prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w województwie (...), (...) W., dzielnicy B., na pierwszej kondygnacji budynku przy ul. (...), składającego się z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, łazienki, przedpokoju i wc, o powierzchni użytkowej 68,88 m^{(
2)}, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), z którym związany jest udział (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części lokalu i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wraz z prawami z nim związanymi;

2. udział w wysokości 1/121 części we współwłasności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w województwie (...), (...) W., dzielnicy B., na kondygnacji minus jeden budynku przy ul. (...), o powierzchni użytkowej 3 103,80 m^{(
2)}, obejmującego 119 miejsc postojowych i dwa pomieszczenia o innym przeznaczeniu, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), z którym związany jest udział (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wraz z prawami z nim związanymi;

zaś Fundacja (...) w W. oświadcza, że powyższe za wskazaną cenę brutto kupuje;

II. zasądza od pozwanego P. R. na rzecz powódki Fundacji (...) z siedzibą w W. kwotę 28 971 (dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 10 800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 29 listopada 2022 roku (data stempla pocztowego – k. 36v.) powód Fundacja (...) wniosła o zobowiązanie pozwanego P. R. do złożenia oświadczenia woli następującej treści:

zaś Fundacja (...) w W. oświadcza, że powyższe za wskazaną cenę brutto kupuje.”

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że złożył oświadczenie o wykonaniu wykupu, wobec czego pozwany, jako kupujący, w myśl art. 594§1 k.c. obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę (powoda) własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży (które wyniosły 2 073 zł). Pozwany jednak pomimo próśb nie stawił się w kancelarii notarialnej celem przeniesienia własności, w związku z czym Fundacji przysługuje roszczenie o złożenie oświadczenia woli o treści wskazanej w petitum pozwu (pozew – kk. 3-5v.).

W odpowiedzi na pozew wniesionej w dniu 16 marca 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 121) pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, podnosząc, że:

: do wykonania prawa odkupu i przeniesienia własności nieruchomości na Fundację nie doszło z uwagi na brak środków pieniężnych i na toczące się postępowanie upadłościowe, w tym ustanowienie dla Fundacji (...); pozwany otrzymał pismo od adwokata J. B. stanowiące wezwanie do zaniechania przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz Fundacji z uwagi na posiadanie wierzytelności wobec Fundacji, znaczne zadłużenie Fundacji oraz prowadzone postępowanie upadłościowe; ponadto powód miał nie wyrazić zgody na złożenie kwoty pieniężnej do depozytu sądowego lub notarialnego, tym samym wątpliwości co do wypłacalności powoda są w jego ocenie uzasadnione;
: to powód dopuszczał się pozornego zachowania celem rzekomego dążenia do wykonania prawa odkupu, gdyż nie stawiał się na dwóch terminach wyznaczonych przez pozwanego, a zatem uchylał się od zawarcia umowy;
: S. O., jako Członek Zarządu powoda, nie mógł swobodnie podejmować decyzji związanych z majątkiem Fundacji z powodu ustanowienia Tymczasowego Nadzorcy Sądowego, od którego zgody – na czynności prawne przekraczające zwykły zarząd majątkiem – uzależniona była nawet teoretyczna możliwość i zdolność prawna do wykonania przez powoda dochodzonego prawa (odpowiedź na pozew – kk. 61-71).

Powód, zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym, w piśmie z dnia 11 grudnia 2023 roku podtrzymał żądanie pozwu oraz wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 29 listopada 2019 roku przed M. F., notariuszem w W., w formie aktu notarialnego za Rep. A nr (...) została zawarta umowa sprzedaży, na podstawie której Fundacja (...) (jako sprzedająca) oświadczyła, że sprzedaje prawo własności do lokalu mieszkalnego położonego w W. (dzielnica B.) przy ul. (...), oznaczonego jako lokal mieszkalny nr (...), o pow. użytkowej 68,88 m^{(

2)}, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) wraz z prawami z nim związanymi oraz udział w wysokości 1/121 części w prawie własności do lokalu niemieszkalnego – garażu, położonego w W. (dzielnica B.) w budynku przy ul. (...), składającego się ze 119 miejsc postojowych oraz 2 pomieszczeń o innym przeznaczeniu, o pow. użytkowej 3103,80 m^{(

2)}, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) wraz z prawami z nim związanymi, za łączną cenę 360 000 zł brutto, P. R. (jako kupującemu; §4 umowy). Zgodnie z §8 umowy strony postanowiły, że Fundacji (...) przysługiwać będzie prawa odkupu przedmiotów niniejszej umowy za cenę 361 000 zł, które będzie mogła wykonać w terminie do dnia 29 listopada 2022 roku (umowa sprzedaży – kk. 8-12v.).

Przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie toczyło się postępowanie o ogłoszenie upadłości Fundacji (...) w sprawie o sygn. XVIII GU 42/21. Postanowieniem z dnia 22 czerwca 2021 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy ds. Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych zabezpieczył majątek dłużnika Fundacji (...) w W. poprzez ustanowienie tymczasowego nadzorcy sądowego w osobie T. S. (ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym – kk. 116-117; akta XVIII GU 42/21: postanowienie – k. 156).

Wnioskiem z dnia 9 lipca 2021 roku Fundacja (...) wniosła o wyrażenie zgody przez Tymczasowego Nadzorcę Sądowego Fundacji (...) na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu polegającej na zawarciu umowy zgodnie z porozumieniem z dnia 20 maja 2021 roku dotyczącej realizacji prawa odkupu lokalu stanowiącego nieruchomość położonego w W. (dzielnica B.) przy ul. (...) oznaczonego nr (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), wraz z prawami z nim związanymi. Pismem z dnia 12 sierpnia 2021 roku (...) oświadczył, że nie wyraża zgody na dokonanie tej czynności. Wskazał, że:

: zawarcie umowy na warunkach określonych porozumieniem jest ekonomicznie nieuzasadnione – nieadekwatne jest wynagrodzenie, jakie dłużnik miałby uzyskać w wyniku realizacji porozumienia, w wysokości 60 000 zł, które miało być zapewnione przez inwestora, z uwagi na ceny lokali mieszkalnych w dzielnicy B. w W.; nadto sama cena odkupu była o połowę niższa od aktualnych cen rynkowych lokali mieszkalnych w tej dzielnicy;
: dłużnik nie przedstawił (...) konkretnych działań związanych z pozyskaniem nabywcy lokalu;
: warunki porozumienia nie wskazują jednoznacznie, która ze stron porozumienia będzie zobowiązana do ponoszenia kosztów związanych z opróżnieniem lokalu;
: zawarcie takiej transakcji w danym momencie byłoby przedwczesne, z uwagi na nierozstrzygnięty wniosek o ogłoszenie upadłości oraz fakt, że na skorzystanie z prawa odkupu dłużnik ma jeszcze ponad rok.

Podobne stanowisko (...) wyraził w piśmie z dnia 7 września 2021 roku w sprawie wniosku dłużnika z dnia 3 września 2021 roku (akta XVIII GU 42/21: pismo (...) z 12.08.2021 – kk. 420-421; pismo (...) z 7.09.2021 – k. 422).

Postanowieniem z dnia 15 marca 2022 roku w sprawie o sygn. XVIII GU 42/21 Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy ds. Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych oddalił wniosek o ogłoszenie upadłości dłużnika Fundacji (...) w W., albowiem majątek przedsiębiorcy nie wystarczy na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego i zaspokojenie wierzycieli, nawet przy założeniu, że część czynności dłużnika zostanie uznana za bezskuteczne wobec masy upadłości (pkt 1) oraz stwierdził, że materiał zgromadzony w aktach sprawy nie daje podstawy do rozwiązania podmiotu bez przeprowadzenia postępowania likwidacyjnego (pkt 2). Postanowieniem z dnia 26 stycznia 2023 roku wydanym w sprawie o sygn. XXIII Gz 679/22 Sąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy i Zamówień Publicznych oddalił zażalenie wierzyciela na postanowienie z dnia 15 marca 2022 roku (; ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym – kk. 118-119; akta XVIII GU 42/21: postanowienie z 15.03.2022 – k. 448; postanowienie z 26.01.2023 – k. 607).

Nadto zarządzeniem z dnia 15 marca 2022 roku stwierdzono, że postępowanie o zatwierdzenie układu prowadzone przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy pod sygn. XVIII GRz 201/21 uległo umorzeniu z mocy prawa (kopie akt sprawy XVIII GRz 201/21, k. 250: kopia zarządzenia – k. 20).

W dniu 26 listopada 2021 roku S. O., działający w imieniu i na rzecz Fundacji (...) jako Członek Zarządu, złożył przed notariuszem w W. M. F., w formie aktu notarialnego za Rep. A nr (...), oświadczenie o wykonaniu przysługującego Fundacji prawa odkupu. Wypis oświadczenia został doręczony P. R. w dniu 7 grudnia 2021 roku (oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu – kk. 15-17; potwierdzenie odbioru – k. 19v.).

Oświadczeniem z dnia 23 grudnia 2021 roku (akt notarialny Rep. A nr (...)) złożonym w Kancelarii Notarialnej (...) Spółka Cywilna z siedzibą w W., przed notariuszem P. C., P. S., działając jako nadzorca układu Fundacji (...) w W., prowadzonego w trybie uproszczonego postępowania o zatwierdzenie układu, udzielił zgody na dokonanie przez dłużnika Fundację (...) w W. czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nad majątkiem, polegającej na realizacji prawa odkupu wynikającego z umowy z dnia 29 listopada 2019 roku (protokół z przyjęcia oświadczenia – kk. 200-203).

Pismem z dnia 31 października 2022 roku Fundacja (...) wezwała P. R. do niezwłocznego przeniesienia własności lokali (lokalu mieszkalnego oraz garażu), o których mowa w umowie sprzedaży z dnia 29 listopada 2019 roku i w związku z tym do stawienia się w dniu 28 listopada 2022 roku w kancelarii notarialnej notariusza K. M. o godz. 14:00 lub do zaproponowania innego stosownego terminu przed dniem 29 listopada 2022 roku. Do pisma dołączono także notarialne oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu z dnia 26 listopada 2021 roku, a także pismo S. O. z dnia 31 października 2022 roku, w którym to autor pisma wskazuje, że podtrzymuje wolę Fundacji (...) do wykonania prawa odkupu ww. lokali, zaś odnośnie zastrzeżeń P. R. dot. konieczności uzyskania przez Fundację (...) na dokonanie ww. czynności, Fundacja wskazuje, że omawiana czynność ma charakter przysparzający dla Fundacji i zostanie w całości sfinansowana ze środków zapłaconych przez zewnętrznego inwestora. W konsekwencji czynność ta nie przekracza zakresu zwykłego zarządu i nie wymaga zgody Tymczasowego Nadzorcy Sądowego ani Nadzorcy Układu. Pismo zostało odebrane w dniu 7 listopada 2022 roku (przedsądowe wezwanie do przeniesienia własności – k. 21; oświadczenie S. O. – k. 22; potwierdzenie odbioru – kk. 32-32v. oświadczenie S. O. o adresie do doręczeń jako Członek Zarządu Fundacji – k. 98).

W wiadomości mailowej z dnia 25 listopada 2022 roku P. R. poinformował S. O., że w celu sfinalizowania prawa odkupu i zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, umówił od spotkanie w kancelarii notarialnej w W. notariusz A. Ś. w dniu 29 listopada 2022 roku na godzinę 16:00. Ponadto wskazał, że ze względu na posiadane informacje o możliwej niewypłacalności Fundacji (...), zapłata ceny powinna nastąpić w jeden z następujących sposobów: gotówką w chwili zawarcia umowy, wpłatą kwoty na depozyt notarialny albo zapłatą przelewem najpóźniej w dniu transakcji. Poprosił także o przedłożenie informacji na temat prowadzonego postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego. Wiadomość o takiej treści została przesłana ponownie w dniach 26 i 27 listopada 2022 roku (wiadomość mailowa – kk. 72-73, kk. 74-75, kk. 76-77).

W dniu 28 listopada 2022 roku o godz. 14:00 w kancelarii notarialnej notariusza w W. K. M. stawił się S. O. reprezentujący Fundację (...). Nie stawił się P. R. ani żaden inny jego reprezentant, w związku z czym sporządzony został Protokół Niestawiennictwa (protokół – kk. 33-35).

Z kolei w dniu 29 listopada 2022 roku o godz. 16:00 w kancelarii notarialnej notariusza w W. A. Ś. stawił się P. R., a nie stawił się żaden przedstawiciel Fundacji (...), w związku z czym sporządzony został Protokół Niestawiennictwa (protokół – kk. 78-80).

P. R. otrzymał pismo datowane na dzień 28 listopada 2022 roku autorstwa adwokata J. B., stanowiące wezwanie do zaniechania przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz Fundacji z uwagi na posiadanie wierzytelności adwokata J. B. wobec Fundacji, znaczne zadłużenie Fundacji wobec adwokata (opiewające na dzień 31 grudnia 2019 roku na kwotę 3 465 848,31 zł – następnie wszystkie wierzytelności zostały zbyte) oraz prowadzone postępowanie upadłościowe (pismo z 28.11.2022 – kk. 81-84; potwierdzenie salda – kk. 85-88; zeznania świadka J. B. – protokół kk. 228-229v.).

Pismem z dnia 16 grudnia 2022 roku P. R. wezwał Fundację (...) do wykonania prawa odkupu i stawienia się w kancelarii notarialnej notariusza w L. – J. S., w dniu 9 stycznia 2023 roku. W tym dniu również nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży w wykonaniu prawa odkupu – nie stawił się żaden przedstawiciel Fundacji (...), zaś S. O. odpowiedział na pismo dopiero droga mailową w dniu 4 stycznia 2023 roku z uwagi na wyjazd za granicę (pismo z 16.12.2022 – kk. 107-108; wiadomość mailowa – k. 110; protokół niestawiennictwa – kk. 112-115

Pismem z dnia 3 października 2023 roku S. O. – Członek Zarządu Fundacji (...), wezwał P. R. do przeniesienia własności przedmiotowych nieruchomości, ponownie proponując spotkanie w kancelarii notarialnej i deklarując wpłatę kwoty 361 000 zł do depozytu notarialnego przed przeniesieniem własności lokalu (pismo z 3.10.2023 – kk. 154-155).

Pismem z dnia 10 października 2023 roku P. R. oświadczył, że żądanie określone pismem z dnia 3 października 2023 roku uznaje za bezprzedmiotowe z uwagi na wygaśnięcie prawa odkupu nieruchomości przedmiotowych lokali z winy Fundacji (...) i odmawia stawiennictwa u notariusza (pismo z 10.10.2023 – k. 156).

Pismem z dnia 16 października 2023 roku S. O. jako Członek Zarządu Fundacji (...) podniósł m.in., że:

: w dniu 26 października 2023 roku stawi się reprezentant Fundacji celem przeniesienia własności przedmiotowych lokali, zaś przed godz. 14:00 zostanie wpłacona do depozytu notarialnego kwota 361 000 zł,
: prawo odkupu nie wygasło, bowiem Fundacja złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu w dniu 29 listopada 2021 roku z zachowaniem terminu na jego wykonanie, a to P. R. uchyla się od przeniesienia własności lokali, choć sam wezwał Fundację do wykonania prawa odkupu w dniu 16 grudnia 2022 roku, tj. po rzekomym wygaśnięciu tego prawa, co stanowi działania i twierdzenia wzajemnie sprzeczne.

Ponadto dołączył projekt aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności lokalu i projekt protokołu z przyjęcia do depozytu pieniędzy (pismo z 16.10.2023 – kk. 158-159; projekt umowy – kk. 162-170; projekt protokołu z przyjęcia do depozytu pieniędzy – kk. 171-172).

W dniu 26 października 2023 roku o godz. 14:00 w kancelarii notarialnej notariusza w W. M. F. stawił się S. O. reprezentujący Fundację (...). Nie stawił się P. R. ani żaden inny jego reprezentant, w związku z czym sporządzony został Protokół Niestawiennictwa. Ponadto na mocy Protokołu z przyjęcia do depozytu pieniędzy (akt notarialny Rep. A nr (...)) S. O. oświadczył, że L. O. złożyła w dniu 25 października 2023 roku do depozytu Kancelarii Notarialnej M. N. z siedzibą w W. kwotę 361 000 zł oraz w dniu 26 października 2023 roku kwotę 3 000 zł. Notariusz potwierdził wpłynięcie na jej rachunek bankowy kwoty 364 000 zł. S. O. oświadczył i polecił notariusz, że złożone pieniądze zostaną zwolnione z tego depozytu i przelane przez notariusz M. F. na rachunek bankowy należący do P. R. wskazany w umowie przeniesienia własności, w dniu zawarcia tej umowy. W przypadku, gdy umowa ta nie zostanie zawarta, złożone pieniądze miały zostać zwolnione z depozytu i przelane na rachunek bankowy L. O. tytułem „zwrot depozytu” w terminie do dnia 30 października 2023 roku, w przypadku gdy w dniu 26 października 2023 roku umowa nie zostanie zawarta (protokół – kk. 173-174; protokół z przyjęcia do depozytu pieniędzy – kk. 175-176). Ostatecznie umowa nie została zawarta – przez cały okres P. R. unikał osobistego czy telefonicznego kontaktu z S. O. (zeznania B. O. w charakterze powoda – protokół kk. 312-312v.; zeznania S. O. w charakterze powoda – protokół kk. 312v.-313v.).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie przedłożonych do akt sprawy ww. dokumentów, których wiarygodność nie była kwestionowania przez żadną ze stron i nie budziły wątpliwości co do ich prawdziwości i autentyczności, a także dołączonych akt sprawy toczącej się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy ds. Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych pod sygn. XVIII GU 42/21. Jako cenne uzupełnienie dowodów z dokumentów Sąd uznał zeznania wymienionego świadka, a także dowód z przesłuchania strony powodowej. Sąd nie dał wiary twierdzeniom i zeznaniom pozwanego w zakresie kwestionowania prawidłowości powołania S. O. na Członka Zarządu powodowej Fundacji, gdyż nie przedłożył na tę okoliczność jakichkolwiek dowodów. W pozostałym zakresie zeznania powoda (protokół kk. 313v.-314v.) nie dotyczyły okoliczności mających szczególne znaczenie dla przedmiotu sprawy, wobec czego Sąd ostatecznie nie uwzględnił ich przy ustalaniu stanu faktycznego.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

Strony zawarły między sobą umowę sprzedaży opisanych lokali – lokalu mieszkalnego oraz garażu, jednocześnie zastrzegając w niej prawo odkupu (art. 593 k.c.). Następnie powód – jako sprzedający ww. lokale, złożył oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu (w myśl art. 593§2 k.c.). Pozwany jednak nie wykonał swojego zobowiązania wynikającego z tego prawa, tj. nie przeniósł prawa własności opisanych lokali na rzecz powoda (art. 594§1 k.c.).

Skutkiem złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu jest powstanie po stronie kupującego obowiązku powrotnego przeniesienia własności rzeczy na sprzedawcę. Wykonując to uprawnienie, sprzedawca powoduje powstanie wierzytelności o przeniesienie własności rzeczy (zawarcie umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym; G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, art. 594). Złożenie oświadczenia woli o wykonaniu prawa odkupu przekształca to prawo, przyjmujące normatywną postać prawa podmiotowego kształtującego, w przysługującą sprzedawcy wierzytelność polegającą na możności żądania od kupującego złożenia oświadczenia woli w umowie sprzedaży. Wierzytelność taka może być dochodzona w drodze powództwa o ustalenie obowiązku złożenia oświadczenia woli przez kupującego (art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.; D. Bierecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2024, art. 594). Takie właśnie powództwo wytoczył powód.

Pozwany podniósł jednak zarzut niespełnienia świadczenia wzajemnego ( exceptio non adimpleti contractus), tj. tego, że druga strona, sama nie świadcząc, żąda spełnienia należnego jej świadczenia (art. 488§2 k.c.). Pozwany bowiem zarzucił, że powód ma znaczne zadłużenie, nie posiada wystarczających środków pieniężnych na pokrycie ceny odkupu i wręcz nie wyraził zgody na złożenie kwoty pieniężnej do depozytu sądowego lub notarialnego celem zabezpieczenia zapłaty ceny odkupu. Nie jest to zarzut trafny. Rzeczywiście, wykonanie prawa odkupu powoduje powstanie po stronie kupującego obowiązku przeniesienia własności rzeczy z powrotem na sprzedawcę, jednocześnie zaś w wyniku wykonania prawa odkupu sprzedawca ma obowiązek dokonać zwrotu ceny, a także zwrócić kupującemu koszty sprzedaży i nakłady poniesione na rzecz (G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny…). Niewątpliwie bowiem świadczeniem wzajemnym sprzedawcy w umowie sprzedaży zawartej wskutek wykonania przez niego prawa odkupu jest właśnie zapłata ceny odkupu (D. Bierecki [w:] Kodeks cywilny…). Nie można jednak tego interpretować w taki sposób, że już samo złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu przez sprzedającego rodzi po jego stronie natychmiastowy obowiązek zapłaty ceny jeszcze przed wykonaniem przez kupującego (odprzedawcy) swojego świadczenia przeniesienia własności rzeczy. To bowiem na kupującym (odprzedawcy) ciąży obowiązek dokonania wszelkich czynności, jakie są potrzebne do przeniesienia własności na osobę uprawnioną, nie może on zaś przeszkadzać w osiągnięciu tego celu czy utrudniać go (R. Trzaskowski, C. Żuławska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 594). Wierzytelność kupującego o zapłatę ceny odkupu wynika dopiero z zawartej umowy sprzedaży przenoszącej z powrotem własność rzeczy na sprzedawcę. Wierzytelność taka nie istnieje już od momentu wykonania prawa odkupu przez sprzedawcę (D. Bierecki [w:] Kodeks cywilny…).

Nadto jak wynika wprost z przedstawionego stanu faktycznego, cena odkupu została złożona do depozytu notarialnego w dniu 26 października 2023 roku. Już pismem z dnia 3 października 2023 roku S. O. – Członek Zarządu Fundacji (...), proponował spotkanie w kancelarii notarialnej i deklarował wpłatę kwoty 361 000 zł do depozytu notarialnego, zaś pismem z dnia 10 października 2023 roku pozwany oświadczył, że żądanie to uznaje za bezprzedmiotowe z uwagi na wygaśnięcie prawa odkupu z winy powoda i odmówił stawiennictwa u notariusza. Następnie pismem z dnia 16 października 2023 roku S. O. powiadomił o terminie spotkania w kancelarii notarialnej w dniu 26 października 2023 roku oraz że przed terminem spotkania zostanie wpłacona kwota pieniężna do depozytu notarialnego, co też nastąpiło. Z uwagi na powyższe brak jest podstaw do twierdzenia, by interes majątkowy P. R. był w jakimś stopniu zagrożony – co prawda kwota pieniężna tytułem ceny odkupu została zapłacona przez osobę trzecią – L. O., jednak jak wynika z art. 356§2 k.c., jeżeli wierzytelność pieniężna jest wymagalna, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, chociażby działała bez wiedzy dłużnika – treść tego przepisu świadczy wprost, iż zarzuty pozwanego odnoszące się do trudnej sytuacji majątkowej powoda, niewypłacalności, prowadzenia wobec niego postępowania upadłościowego, pozostają bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy. Fakt, iż ostatecznie pieniądze zostały złożone do depozytu notarialnego, przeczy również twierdzeniom pozwanego, jakoby wszelkie działania powoda zmierzające do realizacji prawa odkupu miały charakter pozorny. Co więcej, to pozwany wcześniej nie stawił się na umówionym przez powoda spotkaniu w dniu 28 listopada 2022 roku, a sam umówił spotkanie dzień później w innej kancelarii notarialnej, a następnie wyznaczył spotkanie w kancelarii notarialnej w L., zatem tego typu zarzut można wysnuć wręcz w stosunku do osoby pozwanego.

Działanie powoda nie miało charakteru pozornego, a miało charakter czynności zachowawczych – powodowi przysługiwało prawo odkupu opisanych nieruchomości, a biorąc pod uwagę trudną sytuację finansową powoda, realizacja przysługującego mu prawa odkupu była korzystna i zmierzała w sposób oczywisty do przysporzenia majątkowego, zwłaszcza w kontekście ew. dalszego zbycia lokali za cenę wyższą niż cena odkupu, co pozwoliłoby także na – choćby częściowe – zaspokojenie wierzycieli. Idąc tym tokiem rozumowania, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu nie było też czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie, do ważności i skuteczności takiego oświadczenia nie była wymagana zgoda ani nadzorcy układu (choć taka zgoda tego podmiotu została mimo wszystko udzielona), ani Tymczasowego Nadzorcy Sądowego, jak podnosił błędnie pozwany. Również twierdzenie pozwanego, jakoby powód miał nie wyrazić zgody na złożenie kwoty pieniężnej do depozytu sądowego lub notarialnego oraz jakoby (...) nie udzielił powodowi zgody na złożenie przedmiotowego oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu, jest nieścisłe – owszem, (...) dwukrotnie nie wyraził zgody na dokonanie tej czynności, jednak odnosiło się to jedynie do kwestii takich jak warunki sfinansowania prawa odkupu czy zasadność realizacji tego prawa w danym momencie, natomiast (...) nie kwestionował samego istnienia tego prawa w stosunku do powoda. Niezależnie od powyższego, taka zgoda nie była nawet potrzebna, gdyż w ocenie Sądu wykonanie prawa odkupu przez powoda było czynnością zwykłego zarządu. Poza tym – na co trafnie zwrócił uwagę pełnomocnik strony powodowej, a o czym była już mowa wyżej – samo złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu powoduje jedynie powstanie roszczenia o przeniesienie własności rzeczy, nie skutkuje zaś jeszcze powstaniem po stronie składającej je osoby jakiegokolwiek długu, a tym samym nie wymaga ani zgody nadzorcy układu, ani (...).

Z kolei twierdzenie pozwanego, jakoby prawo odkupu wygasło, jest w sposób oczywisty błędne z uwagi na treść art. 593§2 k.c. – wykonanie prawa odkupu następuje bowiem już poprzez złożenie przez sprzedawcę kupującemu oświadczenia woli i wywołuje skutek, jeżeli zostało złożone w terminie zastrzeżonym w umowie (a maksymalnie 5-letnim – art. 593§1 k.c.; G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny…).

Mając na uwadze powyższe, roszczenie powoda podlegało uwzględnieniu co do zasady, zaś kwota ceny odkupu nie budziła wątpliwości Sądu – cena nieruchomości wynikająca z umowy sprzedaży z dnia 29 listopada 2019 roku wynosiła 361 000 zł, zaś wysokość kosztów sprzedaży (w myśl art. 594§1 k.c.) w kwocie 2 073 zł nie została zakwestionowana przez stronę pozwaną, w związku z czym powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w oparciu o art. 594§1 k.c. oraz art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c., należało uznać w całości za zasadne. W konsekwencji Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

W przedmiocie kosztów procesu Sąd orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 98§1, §1¹, §3 i art. 99 k.p.c. Na koszty poniesione przez stronę powodową złożyły się opłata od pozwu w kwocie 18 154 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 10 800 zł (zgodnie z §2 ust. 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Dodano: 24 września 2025, Opublikował(a): Wioleta Żochowska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Warszawie
Osoba, która wytworzyła informację: sędzia Marcin Polit
Data wytworzenia informacji: 24 kwietnia 2025