Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Sekretarz sądowy Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 09 października 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko B. B.

o zapłatę

I.  umarza postępowanie co do kwoty 5.700,00 (pięć tysięcy siedemset i 00/100) złotych, wobec cofnięcia powództwa w tym zakresie;

II.  oddala powództwo;

III.  zasądza od powoda (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz pozwanego B. B. kwotę w 5.417,00 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście i 00/100) złotych, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 listopada 2022 r. powód (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od pozwanego B. B. kwoty 85.200,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 11 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu (w tym kosztów zastępstwa procesowego) wedle norm przepisanych, z odsetkami ustawowymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powód wskazał, że w zawartej pomiędzy stronami umowie z dnia 03 listopada 2020 roku obejmującej pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, uregulowano sposób rozliczenia wedle którego w przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy sprzedaży z Nabywcą wskazanym przez Pośrednika, Zamawiający zobowiązany był do zapłaty Pośrednikowi Wynagrodzenia w kwocie brutto 3% kwoty ustalonej w umowie sprzedaży. Powód zaznaczył, że w ramach umowy przeprowadził profesjonalną ocenę techniczną nieruchomości (z uwagi na problemy z zawilgoceniem ścian), przygotował profesjonalną ofertę sprzedażową oraz przeprowadził szereg prezentacji przedmiotowej nieruchomości. Powód podkreślił, że w dniu 28 kwietnia 2021 roku został poinformowany drogą elektroniczną przez pozwanego o zawarciu umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości. Pomimo wielokrotnych prób kontaktu z pozwanym, nie uzyskał żadnych szczegółów kontraktu. Po zapoznaniu się z treścią zmian w dziale II Księgi wieczystej Nieruchomości powód zdołał ustalić, że sprzedaż nastąpiła na rzecz R. P., której Powód okazywał przedmiotową nieruchomość i która w rozumieniu Umowy jest ,,Wskazanym Nabywcą”. Wobec braku odpowiedzi pozwanego na pisemne wezwanie do wskazania ceny sprzedaży (pismo z dnia 21 września 2021 roku), powód wezwał Pozwanego do uiszczenia prowizji, obliczonej na podstawie ceny ofertowej nieruchomości. Następnie powód w dniu 14 grudnia 2021 r. wystosował do pozwanego przedsądowe wezwanie do zapłaty, zakreślając 7 dniowy termin uregulowania należności. Pomimo doręczenia pisma w dniu 3 stycznia 2022 roku, wezwanie pozostało bez odpowiedzi. (pozew k. 3 – 8)

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowym i za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty oraz kwoty 17 zł tytułem uiszczonej opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.

Strona pozwana podniosła następujące zarzuty:

1.  nieważności umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 03 listopada 2020 roku;

2.  bezzasadności dochodzonego roszczenia, wobec faktu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez pozwanego, na skutek jego samodzielnych działań jako sprzedającego, niezwiązanych z czynnościami powoda jako pośrednika;

3.  braku udowodnienia zgodnie z dyspozycją art. 6 k.c. zasadności dochodzonego roszczenia, tak co do zasady jak i wysokości;

4.  abuzywnego charakteru niektórych klauzul umownych zawartych w umowie pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, przez co stały się one niewiążące dla pozwanego;

5.  sprzeczności niektórych postanowień zawartej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, kształtujących prawa i obowiązki pozwanego z dobrym i obyczajami i słusznymi interesami konsumentów;

6.  sprzeczności postanowień umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z dnia 03 listopada 2020 roku z naturą stosunku prawnego oraz zasadami współżycia społecznego.

W uzasadnieniu pozwany wskazał, że umowa zawarta pomiędzy stronami jest nieważna z uwagi na fakt, że po stronie powodowej została podpisana przez A. K. (1), będącą osobą trzecią nieuprawnioną do działania w imieniu spółki. O nieważności umowy świadczy również to, że złożone na niej podpisy stanowią jedynie skany podpisów stron, podczas gdy sama umowa wymagała zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, a nie elektronicznej. Pozwany zaznaczył również, że powód nie dopełnił wynikającego z art. art 181 ust 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku załączenia do umowy pośrednictwa kopii dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Strona pozwana zarzuciła także, że postanowienia umowy nie były z nią indywidulanie uzgadniane (za wyjątkiem procentowej wysokości prowizji powoda), niektóre zaś postanowienia umowne mają charakter abuzywny i tym samym stanowią niedozwolone klauzulę umowne w rozumieniu art. 385(1) § 1 k.c. Zdaniem pozwanego za abuzywne należy uznać postanowienia zawarte w § 2 ust 1 – z uwagi na ustalenie wynagrodzenia w procentach co znaczny sposób utrudnia i komplikuje obliczenie wysokości prowizji oraz pozostaje w sprzeczności definicją ceny, jaka została zawartą w art. 3.1. pkt. 1 ustawy z dnia 09 maja 201 4 r. o informowaniu o cenach towarów i usług. Za abuzywne pozwany uznał również zapisy § 2 ust 2 pkt. a i b, jako pozostające w sprzeczności z dobrymi obyczajami i naruszające interesy pozwanego, jako konsumenta w sposób rażący. Zdaniem pozwanego również postanowienia § 2 ust. 4 oraz § 5 pkt a,b,c, należało uznać za abuzywne. W jego ocenie użyte sformułowanie w postaci „klient, nabywca wskazany przez pośrednika” jest bardzo szerokie i nie precyzujące w jakim momencie obowiązywania umowy może ono nastąpić, co naraża a ryzyko poniesienia szkody w postaci zapłaty prowizji, w sytuacji kiedy powód nienależycie wykonał umowę lub nie wykonał jej wcale. Poznamy podkreślił, że nie miał żadnej świadomości, że nieruchomość, którą sprzedał, mogła wcześniej być prezentowana jej nabywczyniom przez pośrednika. Pośrednik natomiast nie podejmując praktycznie żadnych innych czynności poza ewentualnym jednokrotnym okazaniem nieruchomości potencjalnemu klientowi, zakładał powstanie po stronie pozwanego, jako zamawiającego obowiązku zapłaty całości prowizji, gdy samodzielnie dokonał on na rzecz osoby trzeciej zbycia tejże nieruchomości i to akurat tej, której mógł prezentować również pośrednik. Pozwany podkreślił przy tym, że powód nigdy nie informował B. B., komu, kiedy i ile razy prezentował jego nieruchomość. Za abuzywne pozwany uznał wreszcie postanowienie umowne, które nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Następnym takim przepisem, który według pozwanego spełnia kryteria przepisu niedozwolonego, jest § 7 ust. 11, jako, że wprowadził pozwanego w błąd, co do czasu trwania niniejszej umowy w związku z automatycznym przedłużeniem umowy zawartej na 6 miesięczny czas oznaczony. W ocenie strony pozwanej przedmiotowa umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest również sprzeczna z naturą zobowiązania, gdyż nie mieści się w ramach swobody umów, opartych na zasadach konsensualności oraz wzajemności, co ma dotyczyć w szczególności § 2 ust.4, § 5 pkt a,b,c, i § 7 ust. 1. Te zapisy umowne zostały tak skonstruowane, że przemawiają jedynie na korzyść powoda. (odpowiedź na pozew k. 111- 125)

W piśmie procesowym z dnia 23 lipca 2025 r. strona powodowa ograniczyła żądanie pozwu, wnosząc o zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powoda kwoty 79.500,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie, liczonymi od dnia11 stycznia 2022 r, cofając powództwo co do kwoty 5.700,00 złotych. (pismo procesowe – k. 152-168)

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 03 listopada 2020 roku, (...) Sp. Z o.o. z siedzibą w W., prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, zawarła jako Pośrednik z B. B., jako Zamawiającym Umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem umowy było dokonanie przez Pośrednika czynności zmierzających do wyszukania Nabywcy i sprzedaży będącej własnością Zamawiającego nieruchomości lokalowej położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy—Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (...) (§ 1 ust 1). Strony ustaliły cenę ofertową na poziomie 2.840.000,00 zł, zaznaczając, że jej zmiana nie stanowi zmiany Umowy oraz nie warunkuje prawa do Wynagrodzenia. (§ 1 ust 2). W ramach zawartej Umowy Pośrednik zobowiązany był między innymi do sporządzenia oferty Nieruchomości, prezentowania Nieruchomości w terminach uzgodnionych z Zamawiającym oraz skontaktowania Zamawiającego i potencjalnego Nabywcy Nieruchomości w celu uzgodnienia przyszłych warunków transakcji łączącej Strony (§ 3 ust. 2 )

W §2 ust. 1 Umowy strony ustaliły, że w przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy sprzedaż z Nabywcą wskazanym przez Pośrednika, Zamawiający zobowiązuje się do zapłaty Pośrednikowi Wynagrodzenia stanowiącego w kwocie brutto 3% kwoty ustalonej w umowie sprzedaży (2,44% kwoty netto ustalonej w umowie sprzedaży powiększonej o 23% podatku VAT). W przypadku zaś, gdy Nabywcą Nieruchomości będzie klient wskazany przez Pośrednika, a do umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie w terminie 12 miesięcy po wygaśnięciu Umowy Pośrednictwa lub po jej wypowiedzeniu przez Zamawiającego, Zamawiający zobowiązany był do zapłaty Pośrednikowi Wynagrodzenia uzgodnionego w niniejszej Umowie Pośrednictwa. Zamawiający zobowiązany był poinformować niezwłocznie Pośrednika o wystąpieniu zdarzeń (wymienionych w paragrafie 2) uprawniających Pośrednika do pobrania należnego Wynagrodzenia, nie później jednak niż w terminie 7 dni od daty ustąpienia tych zdarzeń, a w razie naruszenia tego obowiązku Zamawiający miał być zobowiązany do zapłaty Pośrednikowi umownego Wynagrodzenia. (ust. 4)

Strony ustaliły, że Pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu Stron transakcji (§ 3 ust. 5). W treści Umowy Pośrednik oświadczył, że posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, zgodnie z art. 181 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (§ 3 ust. 8)

W ramach Umowy Zamawiający zobowiązał się do:

⚫

nie podejmowania żadnych działań związanych z realizacją otrzymanej od Pośrednika oferty bez porozumienia z Pośrednikiem (§ 4 ust. 7);

⚫

do niepodejmowania jakichkolwiek czynności mających na celu doprowadzenie do realizacji Umowy z Nabywcą przedstawionym przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika i/lub prowadzących do uniknięcia zapłaty należnej Pośrednikowi prowizji według zasad określonych w Umowie Pośrednictwa (§ 4 ust. 8);

Zamawiający oświadczył jednocześnie, że nie będzie się kontaktował bezpośrednio z Nabywcami przedstawionymi przez Pośrednika, bez uprzedniej zgody Pośrednika, a negocjacje cenowe oraz wszelkie rozmowy będą prowadzone w obecności lub za pośrednictwem Pośrednika (§ 4 ust. 9)

W § 5 Umowy zawarto definicję pojęcia Nabywcy w rozumieniu umowy, wskazując, że przez Nabywcę wskazanego przez Pośrednika rozumie się podmiot, dla którego spełni się jeden poniższych warunków:

a)  dane Nabywcy zostaną wskazane przez Pośrednika w wiadomości e-mail, w wiadomości tekstowej SMS, przekazane w rozmowie telefonicznej lub w trakcie spotkania ustnie,

b)  Pośrednik dokona prezentacji Nieruchomości Nabywcy w obecności Zamawiającego lub osoby przez wskazanej lub dokona prezentacji pod nieobecność Zamawiającego,

c)  Potencjalny Nabywca pisemnie potwierdzi Pośrednikowi prezentacji Nieruchomości Zamawiającego.

W § 7 Umowy ustalono, że umowa zawarta została na czas oznaczony 6 miesięcy, zaś po 6 miesiącach umowa automatycznie zostaje przedłużona na czas nieoznaczony z 3-miesięczym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca złożonym na piśmie pod rygorem nieważności. (ust. 1). Zastrzeżono jednocześnie, że wszelkie zmiany i uzupełnienia Umowy Pośrednictwa oraz oświadczenia o jej wypowiedzeniu wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. (ust. 2).

Dowód: Umowa z dnia 3 listopada 2020 roku – k . 19-32, wydruk z KRS spółki (...) – k. 12-16, akt notarialny Rep A nr (...) z dnia 29 maja 2006 r. – k. 25-32, ramowa umowa o współpracy – k. 173- 174, pełnomocnictwo – k. 175, zeznania świadka A. K. (1) k. 191v-193, zeznania pozwanego - B. B. k. 254-255v,

Egzemplarz umowy został podpisany przez Zamawiającego B. B., a następnie, jako skan przesłany do (...) sp. z o.o., gdzie został podpisany przez A. K. (2), a następnie odesłany do B. B..

A. K. (2) współpracowała z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. w zakresie wykonywania usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie Ramowej umowy o współpracy z dnia 01 czerwca 2018 r. Posiadała ona także pełnomocnictwo z dnia 15 września 2020 r. do podpisywania umów pośrednictwa zawieranych z klientami biura (...) sp. z o.o. oraz biura (...).

Dowód: ramowa umowa o współpracy – k. 173- 174, pełnomocnictwo – k. 175, wiadomość e-mail z dnia 3 listopada 2021 r. – k. 176, zeznania świadka A. K. (1) k. 191v-193, zeznania pozwanego - B. B. k. 254-255v, zeznania przedstawiciela strony powodowej K. Z. (k. 252v-254

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W., jako Pośrednik nieruchomości była objęta ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Dowód: polisa nr (...) – k. 169,

Pośrednik przygotował ofertę sprzedażową, zarejestrował ofertę w swojej bazie danych, wykonał sesję zdjęciową lokalu, a następnie realizował czynności polegające m.in. prezentacji przedmiotowej nieruchomości potencjalnym Nabywcom.

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto: oferta sprzedażowa – k. 34-35, dokumentacja zdjęciowa – k. 36-44, wydruk z bazy danych Pośrednika – k. 46, wydruki korespondencji SMS pomiędzy B. B. a A. K. (1) – k. 82-91, zeznania świadka A. P. (1) – k. 213v-214, zeznania świadka P. G. – k. 213-213v, wydruk korespondencji e-mail – k. 178-181

W dniu 22 marca 2021 r. z A. K. (1), jako przedstawicielem Pośrednika skontaktowała się R. P., celem obejrzenia mieszkania należącego do B. B.. W dniu 24 marca 2021 r. A. K. (1) dokonała prezentacji mieszkania przy ul. (...) w W., po czym dane R. P. wprowadzono do bazy danych (...) sp. z o .o.

Dowód: zeznania świadka A. K. (1) k. 191v-193, zeznania przedstawiciela strony powodowej K. Z. (k. 252v-254), wydruk z bazy danych Pośrednika – k. 46

A. K. (1) w rozmowie telefonicznej poinformowała B. B. o tym, że zakupem mieszkania jest zainteresowana osoba mieszkająca na osiedlu, na którym znajduje się mieszkanie wystawione na sprzedaż. Pośrednik nie poinformował właściciela o nazwisku osoby zainteresowanej, ani też nie przekazał żądnych danych kontaktowych.

Dowód: zeznania świadka A. K. (1) k. 191v-193, zeznania pozwanego - B. B. k. 254-255v,

B. B. prowadził samodzielnie działania nakierowane na sprzedaż lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., jak również korzystał z usług kilku profesjonalnych pośredników obrotu nieruchomości, w tym (...) sp. z o.o. z siedzibą w W..

W ramach świadczonych usług pośrednicy (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. dokonywali prezentacji lokalu mieszkalnego potencjalnym klientom informując o powyższym B. B.. Wśród klientów, którym prezentowano mieszkanie były również osoby zamieszkujące na tym samym osiedlu, na którym położone było mieszkanie objęte ofertą sprzedaży.

Dowód: korespondencja e – mail – k. 143-144, zeznania pozwanego - B. B. k. 254-255v , wiadomość e-mail z dnia 11 marca 2021 r. – k. 147.

W marcu 2021 r. R. P. skontaktowała się bezpośrednio z B. B., w celu podjęcia rozmów o sprzedaży nieruchomości. R. P. nie informowała właściciela, że przedmiotowe mieszkanie było jej prezentowane uprzednio przez A. K. (1).

Dowód: zeznania pozwanego - B. B. k. 254-255v,

W dniu 21 kwietnia 2021 r. B. B., jako sprzedający zawarł z R. P. oraz M. P., jako kupującymi, umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., na mocy której strony zobowiązały się do zawarcia - najpóźniej w terminie do dnia 20.08.2021 r. - umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Dowód: umowa przedwstępna z dnia 21 kwietnia 2021 roku – k. 132-135

W dniu 28 kwietnia 2021 roku wiadomością mailową B. B. poinformował (...) sp. z o.o. o zawarciu umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy pośrednictwa z dnia 03 listopada 2020 r., prosząc o wycofanie mieszkania oferty sprzedaży.

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 28 kwietnia 2021 roku – k. 55

W dniu 22 czerwca 2021 r. B. B., jako sprzedający zawarł z R. P. i M. P., jako kupującymi, w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), położonego przy ulicy (...) w W.. Kupujące nabyły współwłasność lokalu w udziałach wynoszących po 1/2 wraz ze wszelkim i prawami związanymi z jego własnością, za cenę w łącznej wysokości 2.650.000,00 zł.

Dowód: odpis aktu notarialnego z dnia 22 czerwca 2021 roku – k. 136-142v

Pismem z dnia 21 września 2021 r. (...) sp. z o.o. zwróciła się do B. B. o wskazanie w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) w W., celem prawidłowego obliczenia należności z tytułu świadczonych usług pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Pismem z dnia 26 listopada 2021 r. (...) sp. z o.o. wezwała B. B. do zapłaty przysługującego spółce wynagrodzenia z tytułu umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) w W. w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Jednocześnie poinformowano, że brak przekazania informacji dotyczącej ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości skutkować będzie ustaleniem wysokości prowizji w oparciu o cenę ofertową nieruchomości. Do pisma załączono fakturę pro forma nr 1/11/2021 na kwotę 85.200,00 zł brutto. Pismo zostało doręczone w dniu 30 listopada 2021 r.

W odpowiedzi pismem z dnia 02 grudnia 2021 r. B. B. oświadczył, że sformułowane roszczenia są bezpodstawne.

Pismem z dnia 14 grudnia 2021 r. (...) sp. z o.o. wyznaczyła B. B. dodatkowy 7-dniowy termin na uregulowanie należności objętej fakturą pro forma. Pismo zostało doręczone w dniu 03 stycznia 2022 r.

Dowód: pismo z dnia 21 września 2021 r. – k. 56, potwierdzenie nadania – k. 57pismo z dnia 26 listopada 2021 r. – k. 58, faktura Pro forma – k. 59, potwierdzenie odbioru – k. 60. Dowód: pismo z dnia 02 grudnia 20212 r. – k. 61, pismo z dnia 14 grudnia 2021 r. – k. 62, potwierdzenie odbioru – k. 63.

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu dokumenty złożone do akt sprawy, które uznał za wiarygodne, albowiem nie budziły one wątpliwości, co do swej autentyczności, a żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Kluczowe ustalenia w sprawie Sąd poczynił również w oparciu o osobowe źródła dowodowe w postaci zeznań świadków oraz obu stron postępowania.

Sąd uznał zeznania świadka R. P. (k. 191v) za wiarygodne jedynie w zakresie w jakim znajdowały one potwierdzenie w pozostałym (a uznanym przez Sąd za wiarygodny) materiale dowodowym. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka w części w jakiej zaprzeczała ona współpracy z pośrednikiem nieruchomości (...) sp. z o.o. w zakresie prezentacji mieszkania B. B.. Zeznaniom w tym fragmencie przeczył pozostały materiał dowodowy w postaci zeznań świadka A. K. (1) (k. 191v-193v) oraz zeznań przedstawiciela strony powodowej K. Z. (k.252-254). Przede wszystkim jednak zeznaniom świadka przeczyły wydruki z wiadomości sms pomiędzy przedstawicielem powodowej spółki A. K. (1), a R. P. (k. 48-49) z której wynika, że R. P. umawiała się z A. P. (2) na prezentację mieszkania pozwanego.

W ocenie Sądu zeznania świadka A. K. (1) (k. 191v-193) zasługiwały na uwzględnienie w zakresie w jakim korespondowały z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym i dotyczyły okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Zeznania świadka potwierdziły, że powodowa spółka świadczyła na rzecz pozwanego usługi pośrednictwa przy sprzedaży przedmiotowego lokalu na podstawie zawartej umowy, jak też to, że jedną z osób której powodowa spółka zaprezentowała mieszkanie był ostateczny jego nabywca R. P.. Co więcej zeznania te potwierdzały również, że do zawarcia umowy doszło poprzez przesłanie drogą e-mailową podpisanych skanów umowy.

Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania świadków A. P. (1) (k. 213v-214) oraz P. G. (k. 213-213v). Zeznania tych świadków nie dotyczyły kluczowych (i spornych pomiędzy stronami) okoliczności. Pozwoliły one jednak potwierdzić fakt realizowania przez powodową spółkę czynności objętych umową pośrednictwa z dnia 03 listopada 2020 r.

Sąd nie miał wątpliwości co do wiarygodności zeznań świadka M. P. (k. 252v), jednakże nie wniosły one nic istotnego do sprawy.

W ocenie Sądu również zeznania przedstawiciela strony powodowej K. Z. (k. 252v-254) zasługiwały na uwzględnienie, w zakresie w jakim korespondowały z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym i dotyczyły okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Podobnie, jak to miało miejsce w przypadku zeznań świadka A. K. (1), zeznania te potwierdziły zarówno fakt wykonywania przez powodową spółkę usług pośrednictwa, prezentacji mieszkania ostatecznemu nabywcy, jak również sposób zawarcia umowy.

Zdaniem Sądu za w pełni wiarygodne należało uznać zeznania pozwanego B. B. (k. 254-255v). Zeznania te w ocenie Sądu były spójne wewnętrznie, jak też korespondowały z pozostałym (uznanym za wiarygodny) materiałem dowodowym. Zeznania powoda pozwoliły przybliżyć okoliczności w jakich doszło do sprzedaży przedmiotowego lokalu, w tym w szczególności ustalić, że R. P. skontaktowała się z pozwanym samodzielnie, nie informując go o wcześniejszej prezentacji z udziałem powodowej spółki.

Pozostałe, a nie wymienione wyżej dowody nie stanowił wartościowego materiału dowodowego dla ustalenia istotnych w sprawie okoliczności faktycznych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Na wstępie Sąd pragnie zaznaczyć, że wobec skutecznego cofnięcia żądania pozwu (poprzez ograniczenie żądania pozwu) przez stronę powodową co do kwoty 5.700,00 zł Sąd w pkt I. wyroku umorzył postępowanie na podstawie art. 355 §1 k.p.c w tym zakresie.

Przechodząc do zasadniczej części rozważań wskazań należy, że w przedmiotowej sprawie powodowa spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. domagała się od pozwanego B. B. ostatecznie zasądzenia kwoty 79.500,00 zł, wskazując jako podstawę swojego żądania, zapisy umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z dnia 03 listopada 2020 r. (k. 19). Strona powodowa zarzucała pozwanemu, że zawarł umowę sprzedaży z osobą, której uprzednio powódka dokonała prezentacji mieszkania i co za tym idzie, powódce należy się wynagrodzenie w wysokości 3% ceny sprzedaży mieszkania.

Strona pozwana oponowała żądaniu strony powodowej podnosząc szereg zarzutów, w szczególności zarzut nieważności umowy z uwagi na niedochowanie formy pisemnej umowy oraz abuzywności wielu postanowień umowy, w tym § 5.

Przechodząc do analizy umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wskazać należy, iż przedmiotowa umowa jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Jednocześnie przepis ten stawia wymóg, aby umowa pośrednictwa została zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że w myśl art. 179b omawianej ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2. nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4. innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ( wyrok SN z 23 listopada 2004 r. sygn. akt I CK 270/04) wskazuje się, że umowa pośrednictwa jest najbardziej zbliżona w swoim charakterze do umowy agencyjnej, pośrednictwo polegając na wykonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych, gdzie pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy będzie możliwe, ale już z udziałem tylko samych zainteresowanych i pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadziły zainteresowanych do zawarcia takiej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.

Jak podkreśla się w orzecznictwie, przy istniejących regulacjach ustawowych odnoszących się do umów pośrednictwa, kluczowe znaczenie dla ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego należy przyznać umowie. Umowa jest więc podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika ( vide: wyrok SN z dnia 12.01.2007 r., IV CSK 267/06).

Przez umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty kontrahentowi wynagrodzenia. Generalnie w doktrynie jak i w judykaturze umowa ta jest postrzegana jako umowa starannego działania, za które należy się wynagrodzenie. Wprowadzenie do umowy zapisu, na mocy którego wypłacenie prowizji tj. wynagrodzenia pośrednika jest uzależniane od doprowadzenia do zawarcia umowy przez klienta z nabywcą, prowadzi jednak do zmiany umowy w umowę rezultatu.

Strony umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne i przekształcić umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w umowę rezultatu, na co pozwala przepis art. 353 (1) kc ( vide: wyrok SN z dnia 29 kwietnia 2010 r., IV CSK 464/09, wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 11 lutego 2014 roku, sygn. XV Ca 1728/13)

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy niewątpliwie umowie pośrednictwa nadano charakter umowy rezultatu. Strony wyraźnie powiązały bowiem prawo do wynagrodzenia z uzyskaniem konkretnego rezultatu w postaci zawarcia przez pozwanego umowy zbycia nieruchomości. Świadczą o tym zapisy § 2 Umowy, gdzie wynagrodzenie Pośrednika została określone jako 3% kwoty ustalonej w umowie sprzedaży. Oczywistym jest więc, że jeśli nie dojdzie do sprzedaży, a więc jasno sprecyzowanego rezultatu, pośrednik nie ma podstaw do żądania określonego wynagrodzenia.

Przechodząc do kwestii oceny zgłoszonego roszczenia Sąd pragnie stwierdzić, że część z podniesionych przez stronę pozwana zarzutów okazało się zasadnymi.

W ocenie Sądu za skuteczny należało uznać zarzut nieważności umowy pośrednictwa z uwagi na niedochowanie formy pisemnej.

Jak już wyżej wskazano art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stawia bezwzględny wymóg, aby umowa pośrednictwa została zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej, a jego nie dochowanie obarczone jest sankcją nieważności.

W myśl art. 78 § 1 k.c. do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

W przedmiotowej sprawie bezspornym było, że do zawarcia umowy doszło poprzez przesłanie e-mailem skanu podpisanego przez Zamawiającego (pozwanego) egzemplarza umowy, a następnie po wydrukowaniu i podpisaniu skanu, ponownego odesłania go drogą e-mailową. W ocenie Sądu tego rodzaju sposób zawarcia umowy nie czyni zadość formie pisemnej opisanej w art. 78 k.c.

W orzecznictwie oraz piśmiennictwie zgodnie uznaje się bowiem, że podpis powinien być złożony na oryginale dokumentu obejmującego treść czynności prawnej, dla której wymagana jest forma pisemna. Nie wystarcza, aby każda ze stron podpisała dokument obejmujący treść umowy, wysłała ten dokument faksem lub jego zeskanowaną kopię pocztą elektroniczną drugiej stronie, która następnie złoży na nim swój podpis” (vide: J. Grykiel [w:] Kodeks cywilny, t. 1, red. M. Gutowski, 2018, kom. do art. 78; vide: P. Nazaruk [w:] B. Bajor, D. Bierecki, J. Bocianowska, J. Ciszewski, M. Ciszewski, G. Karaszewski, J. Knabe, J. Mucha-Kujawa, G. Sikorski, B. Sitek, R. Tanajewska, P. Nazaruk, Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2024, art. 78.; vide: wyrok SN z 6.11.2002 r., I CKN 1158/00, IC 2003/6, s. 36; wyrok SN z 23.11.2007 r., IV CSK 228/07, OSNC-ZD 2008/C, poz. 88, z glosami M. Rzewuskiego, Edukacja Prawnicza 2009/3, i G. Wolaka, M.Pr. 2010/8, s. 464 J. Sadomski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 78.)

Tego rodzaju sposób zawarcia umowy nie mieści się również w formie elektronicznej czynności prawnej. Jak stanowi bowiem 78 (1) § 1 k.c. do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym. W przedmiotowej sprawie przesłano jedynie wiadomości e-mail bez opatrzenia ich kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

W piśmiennictwie zaznacza się, że o ile nie jest wykluczone złożenie oświadczenia woli w zwykłym przekazie internetowym, np. w postaci e-mailowej, to jednak taki przekaz nie spełnia natomiast wymogów formy elektronicznej zrównanej z formą pisemną w art. 781 § 2 k.c. Wydruk takiego dokumentu uprawdopodabnia, że oświadczenie zostało złożone, nie spełnia natomiast wymogów formy pisemnej czy elektronicznej. Skutki tożsame ze zwykłą formą pisemną wywołuje z kolei dokument elektroniczny zaopatrzony w tzw. kwalifikowany podpis elektroniczny ( vide: J. Widło, Dowód..., s. 81–104). (vide: P. Nazaruk [w:] B. Bajor, D. Bierecki, J. Bocianowska, J. Ciszewski, M. Ciszewski, G. Karaszewski, J. Knabe, J. Mucha-Kujawa, G. Sikorski, B. Sitek, R. Tanajewska, P. Nazaruk, Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2024, art. 78(1).)

Sposób zawarcia omawianej Umowy spełnia co najwyżej wymagania określone dla zachowania formy dokumentowej. Zgodnie bowiem z regulacją art. 77 (2) k.c. do zachowania dokumentowej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie. Forma dokumentowa nie czyni jednak za dość wymogom art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji Sąd uznał przedmiotową Umowę pośrednictwa za bezwzględnie nieważną. Tym samym powództwo strony powodowej, jako pozbawione podstawy prawnej należało oddalić w całości.

Niezależnie od powyższego Sąd podstaw oddalenia powództwa upatrywał w kwestii naruszenia regulacji art. 385 (1) k.c. Zgodnie z tym przepisem postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. (§1) Co więcej w myśl art. 385 (1) k.c. nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. (§ 3 k.c. ) przy czym ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. (§4).

Sąd dopatrywał się podstaw oddalenia powództwa w abuzywności postanowień § 5 Umowy pośrednictwa z dnia 3 listopada 2020 r.

Wedle zawartej w § 5 Umowy definicji pojęcia Nabywcy wskazanego przez pośrednika należało rozumieć podmiot, dla którego spełni się jeden poniższych warunków:

a)  dane Nabywcy zostaną wskazane przez Pośrednika w wiadomości e-mail, w wiadomości tekstowej SMS, przekazane w rozmowie telefonicznej lub w trakcie spotkania ustnie,

b)  Pośrednik dokona prezentacji Nieruchomości Nabywcy w obecności Zamawiającego lub osoby przez wskazanej lub dokona prezentacji pod nieobecność Zamawiającego,

c)  Potencjalny Nabywca pisemnie potwierdzi Pośrednikowi prezentacji Nieruchomości Zamawiającego.

Wyjaśnić przy tym należy, że poczynione w sprawie ustalenia faktyczne nie pozostawiają wątpliwości, że w realiach sprawy nie ziściły się, ani przesłanki opisane w lit. A) ani też lit. C) opisanej wyżej definicji. W przedmiotowej sprawie nie doszło bowiem do potwierdzenia (w jakiejkolwiek formie – w tym pisemnej) przez nabywcę nieruchomości faktu prezentacji Nieruchomości Zamawiającego. W przedmiotowej sprawie nie sposób także mówić o przekazaniu Zamawiającemu (pozwanemu) danych nabywcy czy to w formie sms, telefonicznej czy nawet ustnej. Co prawda świadek A. K. (1) w swoich zeznaniach (k. 191v-193) wskazywała na informowanie pozwanego o prezentacji mieszkania osobie, która nabyła ostatecznie mieszkanie. Jednakże świadek ten nie była kategoryczna, formułując raczej przypuszczenia. Nawet jednak gdyby uznać, że rzeczywiście doszło do poinformowania pozwanego o fakcie prezentacji mieszkania ostatecznemu nabywcy, to nie sposób pominąć – co przyznał świadek - iż informacja ta obejmowała jedynie rozmowę ustną, w ramach której przekazano pozwanemu, że jest to „osoba z osiedla”. Mając na względzie, że pozwany korzystał równolegle z pośrednictwa także innych podmiotów, którzy prezentowali mieszkanie także „osobom z osiedla”, to nie sposób uznać, że pozwany miał realne podstawy przypuszczać, że osoba wskazana przez stronę powodową jest tożsama z osobą, która samodzielnie się do niego zgłosiła.

Odnosząc się zaś do definicji „Nabywcy wskazanego przez pośrednika”, ujętej w lit. B) omawianej regulacji umownej stwierdzić należy, że bezspornie w okolicznościach sprawy nie doszło do prezentacji Nieruchomości Nabywcy w obecności Zamawiającego, ani też osoby przez niego wskazanej (strony w tym zakresie nie były w sporze).

Na szczególna uwagę zasługuje jednak dalsza część omawianego postanowienia umownego. W jej światle za „ Nabywcę wskazanego przez pośrednika”, należy bowiem uznać również osobę, której pośrednik „dokona prezentacji pod nieobecność Zamawiającego”. Taki sposób ujęcia osoby wskazanej przez pośrednika pozwala de facto uznać, że do prezentacji może dojść bez żadnej wiedzy po stronie Zamawiającego (właściciela nieruchomości), a jedyną podstawą do żądania zapłaty prowizji w przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości na rzecz jakiejkolwiek osoby będzie deklaracja pośrednika, że prezentacja się odbyła i uczestniczył w niej ostateczny nabywca nieruchomości.

W ocenie Sądu omawiane postanowienie umowne jest z punktu widzenia konsumenta całkowicie niejasne. Możliwość powoływania się przez pośrednika na tak sformułowaną definicję nie daje konsumentowi w zasadzie żadnych realnych możliwości ustalenia czy dana osoba rzeczywiście uczestniczyła w prezentacji czy też nie. W tej sytuacji konsument został pozbawiony możliwości zweryfikowania, czy żądana przez pośrednika prowizja stanowi należne umowne wynagrodzenie czy też nie. Sąd uznał, że omawiane postanowienie umowne zostało w skrajnie niekorzystny sposób ukształtowane dla konsumenta i w żadnym razie nie może tu być mowy o zachowaniu równowagi stron. Tak sformułowana definicja nabywcy w ocenie Sądu stanowi postanowienie umowne rażąco naruszające interes konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.

Rekapitulując powyższe rozważania Sąd oddalił powództwo w całości, o czym orzeczono w pkt II. wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i zasądzono od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.417 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (§ 2 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł).

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska