Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

(zaoczny w stosunku do pozwanej H. R.)

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 9 stycznia 2026 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Monika Górczak

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej(...)w E.

przeciwko H. R. i gminie E.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

oddala powództwo.

Sygn. akt I C 756/24

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 18 września 2023 roku powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w E., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o uzgodnienie treści księgi (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez dokonanie w jej dziale II wpisu prawa własności wyodrębnionego lokalu nr (...), położonego w budynku przy (...) w B.wraz z należnym udziałem w nieruchomości wspólnej. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwana H. R. jest ujawniona w księdze wieczystej jako właścicielka lokalu mieszkalnego nr (...), na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w Grodzisku Mazowieckim z dnia 30 października 2012 r. w sprawie I C 282/12, w którym ustanowiono i przeniesiono na jej rzecz odrębną własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Wpis ten nie został jednak dokonany w księdze, w której powinien się znaleźć, ale wspomnianym wyrokiem Sądu nakazano jego umieszczenie w księdze wieczystej (...), która prowadzona jest dla innej nieruchomości, położonej również przy (...), ale pod nr (...) a nie (...), gdzie w rzeczywistości mieszka pozwana. Powódka podnosiła, iż błąd ten powstał wskutek omyłkowego oznaczenia numeru księgi wieczystej nieruchomości podczas podejmowania uchwały Spółdzielni Mieszkaniowej (...)w B.w dniu 28 czerwca 2004 roku; został następnie powielony w pozwie, a w konsekwencji i w wyroku. Powódka wskazała, że ta utrzymująca się od wielu lat niezgodność uniemożliwia zarówno jej, jak i pozwanej skuteczną realizację przysługujących uprawnieniń związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, co generuje szkodę majątkową oraz uniemożliwia obrót prawny nieruchomością (pozew - kk.1 - 6).

Pozwana H. R., pomimo prawidłowego zawiadomienia o toczącym się postępowaniu ostatecznie skutecznie nie ustosunkowała się do pozwu i nie zajęła stanowiska w sprawie. Złożona przez nią odpowiedź na pozew została zwrócona (zarządzenie – k. 91).

Postanowieniem z dnia 31 marca 2025 roku na podstawie art. 195§2 k.p.c. wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanej gminę B. (postanowienie – k. 102).

Dopozwana gmina oświadczyła, że nie zgłasza żadnych nowych faktów ani dowodów w sprawie. Jednocześnie uznała zasadność dążenia w przepisanym trybie do uporządkowania stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości i uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (pismo – k. 109).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Powództwo podlega oddaleniu z dwóch powodów.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że żądanie dokonania w treści księgi wieczystej nr (...) wpisu odrębnej własności lokalu zostało oparte na niezgodnym z rzeczywistością założeniu istnienia prawa odrębnej własności lokalu w budynku znajdującym się na terenie nieruchomości, dla której prowadzona jest ta księga. Z uwagi na brak w tej księdze konstytutywnego wpisu, wymaganego dla ustanowienia takiego prawa przez art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) prawo to w ogóle nie powstało. Należy zaznaczyć, że postępowanie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 341) nie może prowadzić do wykreowania prawa, lecz wyłącznie do usunięcia niezgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze, a stanem rzeczywistym.

Ponadto Sąd uznał, iż żądanie pozwu zostało sformułowane w sposób wadliwy i niepełny, gdyż zmierza do zmiany treści tylko jednej księgi wieczystej, podczas gdy stwierdzona niezgodność ma charakter wieloetapowy i wymaga zmian we wszystkich trzech księgach wieczystych powiązanych ze sobą tj: (...), (...) oraz (...), w tym także zmiany wpisów odnoszących się do udziałów w nieruchomościach wspólnych. Źródłem rozbieżności, które stały się przyczyną wytoczenia powództwa rozstrzyganego w niniejszej sprawie, była uchwała powodowej spółdzielni z dnia 28 czerwca 2004 roku, w której doszło do błędnego oznaczenia numeru porządkowego nieruchomości oraz w konsekwencji błędnego wskazania numeru księgi wieczystej (k. 40). W oparciu o tę uchwałę Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim wydał w 2012 roku wyrok w sprawie I C 282/12 (kk. 38 - 39), który - powielając zaistniały błąd w ślad za treścią uchwały i żądaniem pozwu - określił błędny numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, z której lokal miał zostać wyodrębniony. Doprowadziło to w konsekwencji do niezgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księgach wieczystych, a rzeczywistym stanem prawnym. Należy powtórnie podkreślić, że niezgodności te dotyczą nie jednej księgi wieczystej, lecz trzech, powiązanych sytuacją faktyczną .

W efekcie opisywanego błędu w księdze wieczystej (...), prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem oznaczonym 12, umieszczono wpisy o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego nr (...). Wpis ten niezgodny jest ze stanem faktycznym i prawnym, gdyż taki lokal nr (...) w budynku nr (...) fizycznie nie istnieje. Na podstawie powyższego, wadliwego wpisu założona została księga (...), która odwołuje się do (...), prowadzonej dla nieruchomości gruntowej; ta ostatnia powiela nieprawidłowe dane co do podstawy wyodrębnienia lokalu oraz związanego z nim udziału. Księga wieczysta (...) jest księgą prowadzoną dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym lokal H. R. faktycznie jest położony. W księdze tej brak jest jakiegokolwiek wpisu o wyodrębnieniu lokalu nr (...). Oznacza, że w księdze właściwej dla rzeczywistego położenia lokalu nie doszło do ujawnienia prawa, do którego odnosi się żądanie powódki

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje z chwilą konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Wpis ten ma charakter prawotwórczy, więc dopiero z momentem jego dokonania powstaje prawo odrębnej własności lokalu. W niniejszej sprawie nie został dokonany konstytutywny wpis w księdze wieczystej o (...), prowadzonej dla nieruchomości, w której lokal jest rzeczywiście położony, a więc prawo odrębnej własności lokalu nr (...) na tej nieruchomości nigdy nie powstało. Sąd nie może zatem w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece tworzyć prawa, które nie zostało uprzednio skutecznie ustanowione na właściwej nieruchomości gruntowej. Jak wskazano wyżej, nawet jeśli uznać, że zaistniały problem mógłby zostać rozwiązany w trybie art. 10 ustawy, to żądanie pozwu sformułowane przez powódkę jest zbyt ogólne i nie może ograniczać się do żądania odnoszącego się do jednej księgi wieczystej. Jak wynika ze znajdujących się w aktach sprawy treści ksiąg wieczystych (kk. 21 - 37), dostępnych także na bieżąco w systemie elektronicznym, błąd, który dotyczy niewłaściwego oznaczenia nieruchomości wymaga zmiany wszystkich trzech treści ksiąg wieczystych. Operacje te musiałyby prowadzić do wykreślenia z księgi wieczystej o (...) wpisów dotyczących wyodrębnienia lokalu nr (...) oraz związanych z nim udziałów w nieruchomości wspólnej. Następnie konieczne jest zamknięcie księgi wieczystej o (...), założonej na podstawie błędnych danych oraz dokonanie prawidłowego wyodrębnienia lokalu w (...), przez ujawnienie wyodrębnienia tego lokalu w dziale pierwszym, określenie właściwego, związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej oraz założenia nowej księgi wieczystej dla prawidłowo wyodrębnionego lokalu.

Kończąc należy wskazać, iż zdaniem Sądu proces cywilny nie jest właściwym instrumentem do sanacji powstałego błędu. Zakres tych czynności wykracza poza granice zgłoszonego żądania. Rozwiązanie problemu wymaga, jak należy rozważać, drogi pozasądowej - wizyty u notariusza celem skonstruowania nowej umowy porządkującej stan prawny powyższych nieruchomości. Niezbędne jest zaangażowanie do tych czynności pozwanej H. R., której nadal przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr (...) w budynku przy (...) (bo nie doszło do skutecznego wyodrębnienia własności lokalu). Dopiero zgodne oświadczenie stron prowadzące do zamknięcia błędnie założonej księgi i założenia nowej dla prawidłowo ustanowionego lokalu pozwolą na trwałe unormowanie stanu prawnego. Nie można wykluczyć, że będzie również konieczne wystąpienie w trybie art. 10 ustawy o zamknięcie błędnie założonej księgi wieczystej.