Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 czerwca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 03 czerwca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki ewidencyjne o numerach: (...)i (...) o łącznej powierzchni 2.107 m ^{( 2)}, z obrębu (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2017 roku, jest uzasadniona do kwoty 52.910,00 (pięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćset dziesięć i 00/100) złotych;

2.  rozdziela stosunkowo koszty procesu pomiędzy stronami, w tym nieuiszczone koszty sądowe, ustalając, że powód Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. ponosi koszty w 27%, zaś pozwany (...) W. w 73 %, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 20 stycznia 2017 r. (data prezentaty – k. 65) skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. Spółdzielnia Mieszkaniowa(...)w W. wniosła o ustalenie, że dokonana dnia 14 grudnia 2016 roku zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o nr ew. (...) oraz nr ew. (...) położone w W. w obrębie (...) przy ul. (...) jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości niż podana w wypowiedzeniu wysokości opłat rocznych z tytułu posiadanych przez Spółdzielnię udziałów w prawie użytkowania wieczystego pow. nieruchomości. Ponadto Spółdzielnia wniosła o zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia przez SKO sprawy z wniosku Spółdzielni o ustalenie, iż wypowiedzenie obowiązującej w wysokości 1% opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na stawkę 3% jest nieuzasadnione. Zdaniem Spółdzielni wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej należy uznać za co najmniej przedwczesne z uwagi na nieostateczne wypowiedzenie zmiany stawki z 1% na 3%. Spółdzielnia zakwestionowała również zaistnienie w niniejszej sprawie przesłanek uzasadniających zmianę stawki opłaty rocznej, w tym w szczególności wzrost wartości nieruchomości. ( wniosek k. 65-69)

Orzeczeniem z dnia 10 maja 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako : ,,u.g.n.”) oddaliło wniosek użytkowania wieczystego (sygn. akt (...)). ( orzeczenie SKO - k. 15-17)

Pismem z dnia 30 maja 2022 r. (data stempla pocztowego) Spółdzielnia Mieszkaniowa(...)w W., wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 10 maja 2022 r., wnosząc o przekazanie sprawy właściwemu Sądowi i ustalenie, że dokonana 19 grudnia 2016 r. zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących działki ew. nr (...) i (...) jest nieuzasadniona oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego. ( sprzeciw - k. 2-2v)

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) W. wniosło o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W. w Dzielnicy M., przy ul. (...), stanowiącego działkę o nr ew. (...) oraz działkę o nr ew. (...) obie z obrębu (...) o łącznej pow. 2107 m.kw., uregulowanego w księdze wieczystej KW nr (...), wynosi od 1 stycznia 2017 r. 158.783,52 zł, z tym że użytkownik wieczysty za rok 2017 zobowiązany jest do wniesienia opłaty w wysokości 81.367,00 zł, za rok 2018 r. w wysokości 120.075,26: zł a za, rok 2019 i lata kolejne w wysokości 52.927,84 zł. Pozwany wniósł ponadto o zasądzenie od powoda na zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany podtrzymał stanowisko reprezentowane w dotychczasowym postępowaniu administracyjnym, wskazując, że wartość gruntu znajdującego się w użytkowaniu wieczystym powoda uległa zmianie, co zostało potwierdzone sporządzonym na zlecenie (...) W. operatem szacunkowym z dnia 26 października 2016 r., w którym wartość rynkową nieruchomości określono na 5.292.784,00 zł ( odpowiedź na pozew k. 113-115)

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. w Dzielnicy M., przy ul. (...), stanowiącej działki o nr ew. (...) i nr ew. (...), z obrębu (...) o łącznej pow. 2107 m.kw., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w W., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej (...)w W..

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto: decyzja z dnia 28 lutego 1990 r. zn. (...) – k. 227-229, wypis z rejestru gruntów – k. 230

Oświadczeniem z dnia 14 grudnia 2016r., Prezydent (...) W. wypowiedział Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. dotychczasową 1% stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonego jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2016r., proponując wnoszenie od dnia 1 stycznia 2017r. opłaty według stawki wynoszącej 3%.

Dowód: okoliczność bezsporna, postanowienie SKO z dnia 10 maja 2022 r. znak (...) – k. 125-128

Pismem z dnia 19 grudnia 2016 r. Prezydent (...) W. przyjmując aktualną wartość rynkową wyżej opisanej nieruchomości na kwotę 5.292.784,00 zł, wypowiedział Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ustalając nową wartość opłaty od dnia 01 stycznia 2017 r. na kwotę 158.783,52.

Dowód: wypowiedzenie z dnia 19 grudnia 2026 r. – k. 20

Wnioskiem z dnia 17 stycznia 2017 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o ustalenie, że dokonana dnia 14 grudnia 2016 roku zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o nr ew.(...) dz. ew. nr (...), położone w W. w obrębie (...) przy ul. (...) jest nieuzasadniona.

Dowód: wniosek o ustalenie z dnia 17 stycznia 2017 r. – k. 123-124

Wnioskiem z dnia 18 stycznia 2017 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o:

1.  ustalenie, że dokonana dnia 19 grudnia 2016 roku aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr ew. (...) oraz nr ew. (...) położone w W. w obrębie (...) przy ul. (...) jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości niż podana w wypowiedzeniu wysokości opłat rocznych z tytułu posiadanych przeze Spółdzielnię udziałów w prawie użytkowania wieczystego w wymienionych powyżej nieruchomości;

2.  zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia przez tut. Samorządowe Kolegium Odwoławcze sprawy z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej (...) o ustalenie, iż wypowiedzenie obowiązującej w wysokości 1% opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o nr ew. (...) oraz dz. ew. nr (...), położone w W. w obrębie (...) przy ul. (...), na stawkę 3% jest nieuzasadnione.

Dowód: wniosek o ustalenie z dnia 18 stycznia 2017 r. – k. 65

Pismem z dnia 15 grudnia 2021 r. Prezydent (...) W. na podstawie art. 72 ust. 3 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) oraz art. 3 ust 3 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 270) ustalił ze skutkiem na dzień 01 stycznia 2019 r. stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...) o łącznej powierzchni 2107 m2, opisanej w księdze wieczystej numer (...), położonej w W. w rejonie ul. (...), w wysokości 1% ceny. W treści decyzji wskazano o również, że przy zastosowaniu tej stawki wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej wymienionej nieruchomości od dnia 1 stycznia 2019 r. wynosić będzie 13.561,20 zł.

Dowód: pismo prezydenta (...) W. z dnia 15 grudnia 2021 r., znak: (...)– k. 8

Postanowieniem z dnia 10 maja 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 66 § 3 k.p.a. zwróciło podanie Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. z dnia 17 stycznia 2017 r.

Dowód: postanowienie SKO z dnia 10 maja 2022 r. znak (...) – k. 125-128

Wnioskiem z dnia 26 maja 2022 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa(...) w nawiązaniu do postanowienia SKO z dnia 10 maja 2022 r. w przedmiocie zwrotu odwołania w sprawie o sygn. akt: (...), zwróciła się z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Dowód: wniosek ponowne rozpatrzenie sprawy – k. 129-130

Postanowieniem z dnia 23 maja 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z 144 k.p.a. zaskarżone postanowienie utrzymało w mocy.

Dowód: postanowienie SKO z dnia 23 maja 2023 r. znak: (...) – k./ 131

Wyrokiem z dnia 7 listopada 2023 r., sygn. akt I SA/Wa 1505/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej(...)z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 maja 2023 r. nr (...).

Dowód: wyrok WSA z dnia 7 listopada 2023 – k. 137

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w W. w rejonie ul. (...), składającej się z działek ewidencyjnych o nr (...) o łącznej powierzchni 2107 m2 opisanej w księdze wieczystej numer (...), według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2016 r. wynosi 5.291.000,00 zł

Dowód: opinia pisemna biegłego sądowego M. K. z dnia 5 lipca 2024 r. k. – 203-222

Opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w W. w rejonie ul. (...), składającej się z działek ewidencyjnych o nr (...) wynosiła do czasu jej wypowiedzenia pismem z dnia 19 grudnia 2016 r. - 13.561,20 zł.

Dowód: okoliczność bezsporna.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Kluczowe ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł na opinii pisemnej biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. M. K. (k. – 203-222). W ocenie Sądu sporządzoną opinię należało uznać za prawidłową, spójną i rzetelną. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności biegłego. Nadto opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przewidzianymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Należy również zaznaczyć, że biegły w sposób szczegółowy wskazał, w jaki sposób i w oparciu o jakie źródła dokonał poczynionych w opinii ustaleń. Wysnute wnioski uzasadnił w sposób dokładny i pełny. Podkreślić przy tym należy, że biegła ustosunkowała się do wszystkich zarzutów strony powodowej do opinii głównej, co znalazło odzwierciedlenie w pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 18 grudnia 2024 r. i opinii ustnej złożonej na rozprawie w dniu 03 czerwca 2025 r.. Biegła w złożonych opiniach uzupełniających (pisemnej i ustnej) podtrzymania wnioski opinii głównej, która stanowiła podstawę ustaleń faktycznych Sądu. Wbrew stanowisku strony powodowej (pismo z dnia 22 stycznia 2025 r.) pisemna opinia uzupełniająca (k. 647-651) nie stanowi ,,bezwiednego powielania treści opinii głównej”. Wręcz przeciwnie, w ocenie Sądu biegła w sposób prawidłowy odniosła się do zarzutów sformułowanych przez stronę powodową (pismo – k. 244-246). Co więcej, biegła odpowiedziała również w sposób rzeczowy na pytania strony powodowej w toku składania ustnej uzupełniającej opinii. Wobec powyższego Sąd uznał, że przedmiotowa opinia jako rzetelna, konkretna i logiczna mogła stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym strony powodowej, a w konsekwencji ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie.

W świetle powyższego Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego, uznając wniosek za zbędny, a tym samym zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Sam fakt, że strona jest niezadowolona z opinii biegłego sądowego nie może stanowić uzasadnionej podstawy kwestionowania w nieskończoność wniosków opinii biegłego sądowego i podstawy dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego sądowego, a do tego sprowadzało się stanowisko powoda.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie stan faktyczny był pomiędzy stronami w zasadniczej mierze bezsporny. Spór ogniskował się wokół kwestii wartości nieruchomości na chwilę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Przedmiotem kontrowersji w sprawie była również stawka procentowa przyjęta przez pozwanego w wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty (3%), do tej kwestii Sąd odniesie się jednak w dalszej części uzasadnienia.

Stosownie do art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 u.g.n., według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71 – 81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący, więc kwestii w nich uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 82).

Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 ugn). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust. 3 art. 77 ustawy). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 cytowanej ustawy).

Procedura rozstrzygania sporów o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste jest procedurą dwustopniową o charakterze mieszanym, administracyjnym w pierwszym etapie i sądowym w drugim stadium tego postępowania. Zgodnie z art. 80 u.g.n. wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek złożony na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n. zastępuje pozew. Regulacja ta wskazuje, że postępowanie sądowe wywołane złożeniem sprzeciwu toczy się w granicach określonych przez treść wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., a zatem w tych samych granicach, w których postępowanie toczyło się przed kolegium. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a sąd powszechny orzeka na nowo w sprawie, którą wcześniej rozpoznawało kolegium.

Wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. różni się przy tym w sposób zasadniczy od instytucji wypowiedzenia jako aktu jednostronnego, wywołującego skutek w postaci unicestwienia stosunku prawnego wiążącego strony. Jego istotą jest, że nie zmierza do ustalenia stosunku użytkowania wieczystego, lecz do zmiany treści tego stosunku w części dotyczącej wysokości opłaty rocznej. W kształcie, w jakim zostało zastosowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej ze względu na zwiększoną wartość nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do podwyższonej opłaty. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje tego rodzaju materialnoprawnej skuteczności wypowiedzenia, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., wyrażającej się w zaistnieniu nowej treści dotychczasowego stosunku użytkowania wieczystego w chwili, gdy oświadczenie woli doszło do wiadomości użytkownika wieczystego (art. 61). Przeciwnie, posługiwanie się przez ustawodawcę określeniami ,,oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty” (art. 78 ust. 1 u.g.n.), ,,nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje w przypadku niezłożenia wniosku” (art. 78 ust. 4 u.g.n.) lub ,,w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust.1” (art. 79 ust. 4 u.g.n.) wskazuje, że wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. nie zostało wyposażone w prawną skuteczność charakterystyczną dla instytucji wypowiedzenia znanej prawu cywilnemu i prawu pracy. Argumentu przeciwnego nie dostarcza art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. w części dopuszczającej możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia (aktualizacji). Zasadność lub niezasadność zachowania się organu odnosi się do zamiaru podwyższenia opłaty dotychczasowej w świetle kryterium zwyżkowania wartości nieruchomości, a nie do skuteczności lub bezskuteczności powstania prawa do podwyższonej opłaty. Wobec braku podstaw normatywnych nie można uznać, że jednostronne oświadczenie woli organu przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. wywołało skutek w postaci zmiany treści umowy użytkowania wieczystego. Do jego zaistnienia wymagane jest przyjęcie oferty przez użytkownika wieczystego (wyraźne lub milczące - art. 78 ust. 4 u.g.n.) albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – wyrok sądu.

Podkreślić przy tym należy, iż zmiana wartości nieruchomość stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego lub jej brak determinuje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. Zresztą w niniejszej sprawie właśnie wokół tej okoliczności ogniskował się spór.

W toku postępowania przeprowadzono dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. M. K. (k. – 203-222) na okoliczność ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Opinia powyższa stała się podstawą rozstrzygnięcia, zaś Sąd przyjął wnioski płynące z opinii biegłego sądowego uznając je za własne i w oparciu o tę opinię ustalił wartość rynkową nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne o numerach: (...) i (...) z obrębu (...) o łącznej pow. 2107 m.kw., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2016 r. na kwotę 5.291.000,00 zł.

W tym miejscu należy jednak odnieść się do pobocznej, aczkolwiek istotnej dla rozpoznania przedmiotowej sprawy, kwestii stawki procentowej jaka powinna być zastosowana przy ustalaniu właściwej opłaty za użytkowanie wieczyste. Otóż z treści wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty rocznej (k. 20) wynika, że dla obliczenia nowej wartości opłaty zastosowano stawkę 3%. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że stawkę tę organ ustalił w oparciu o wypowiedzenie z dnia 14 grudnia 2016r., użytkownik wieczysty natomiast konsekwentnie kwestionował skuteczność zastosowania tej stawki (vide: wniosek o ustalenie z dnia 17 stycznia 2017 r. – k. 123-124, wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy –k. 129-130, skarga do WSA – k. 134-136, sprzeciw z dnia 25 maja 2022 r. – k. 2, replika na odpowiedź na pozew – k. 120-122)

W ocenie Sądu, fakt, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej (...) co skutkowało uprawomocnieniem decyzji SKO z dnia 10 maja 2022 r. w przedmiocie zwrotu wniosku użytkownika wieczystego z dnia 17 stycznia 2017 r., nie oznacza jednak, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdowała stawka 3%.

Sąd stoi na stanowisku, że w przedstawionym stanie faktycznym wysokość opłaty powinna zostać ustalona przy uwzględnieniu stawki 1% jaka obowiązywała wcześniej tj. przed wypowiedzeniem z dnia 14 grudnia 2016 r. Konstatacja ta znajduje swoje źródło w skutkach ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r., poz. 1309), w ramach której w ustawie o gospodarce nieruchomościami wprowadzono nowe regulacje, co do zasad i trybu zmiany celu użytkowania wieczystego oraz powiązanej z tym stawki procentowej stosowanej przy ustalaniu opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z znowelizowanym art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. W myśl zaś art. 73 ust. 2d tej ustawy, właściwy organ przedstawia w formie pisemnego oświadczenia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego oraz wyznacza termin na zajęcie pisemnego stanowiska przez użytkownika wieczystego, nie krótszy niż 2 miesiące od dnia otrzymania propozycji. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Co istotne wedle art. 73 ust. 2f ustawy stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu ustalonego na podstawie zgodnego oświadczenia stron albo orzeczenia sądu. Nowa stawka opłaty obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została ustalona.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że o ile w myśl wcześniejszego brzmienia art. 73 i 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego na dzień wypowiedzenia stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty nie zgadzając się z nową stawką procentową przedstawianą przez organ miał prawo w terminie 30 dni złożyć wniosek do SKO o ustalenie, że aktualizacja stawki jest nieuzasadniona, to po nowelizacji art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami SKO utraciło kompetencje do rozpoznawania tych kwestii. W świetle znowelizowanych przepisów taką kompetencję przyznano bezpośrednio sądowi powszechnemu.

Warto w tym miejscu podkreślić, że ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw nie zawiera żadnych przepisów przejściowych, co do stosowania nowego brzmienia art. 73 u.g.n.. powstaje więc wątpliwość czy w niniejszej sprawie zastosowanie powinno znajdować nowe znowelizowane, czy też stare brzmienie omawianego artykułu. Sąd w tym zakresie skłania się do pierwszej opcji. Wyjaśnić należy, że bezpośrednie działanie prawa nowego (natychmiastowe działanie nowej ustawy) – jest techniką rozstrzygania wątpliwości intertemporalnych, która nabiera największego znaczenia w sytuacjach prawnych określonych jako „będących w toku” w momencie zmiany stanu prawnego. Stosowanie tej reguły oznacza, że do wszelkich stosunków prawnych stosuje się nowe regulacje prawne od chwili ich wejścia w życie, natomiast dla faktów zaszłych przed zmianą prawa nadal właściwe jest prawo dotychczasowe ( vide: Szymon Słowiński ,,Rozstrzyganie wątpliwości intertemporalnych w prawie zobowiązań” Studia Prawnicze, zeszyt 2 Warszawa 2014). W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia właśnie z taką sytuacją. Do wypowiedzenia stawki procentowej oraz opłaty rocznej doszło bowiem jeszcze przed nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, jaka miała miejsce w 2019r., sprawa jednak w dalszym ciągu jest w toku, uzasadnionym jest więc stosowanie nowych przepisów, które weszły w życie w międzyczasie. Powyższa argumentacja znajduje potwierdzenie zarówno u uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 maja 2023 r. nr (...), jak i w treści rozstrzygnięć SKO w W..

Rekapitulując powyższe należy wskazać, iż przyjęta przez tutejszy Sąd zasada intertemporalna skutkuje przyjęciem stawki 1% jaka obowiązywała przed jej wypowiedzeniem przez organ pismem z dnia 14 grudnia 2016 r.. W myśl przywołanych już bowiem nowych regulacji art. 73 ugn w przypadku braku pozytywnej reakcji użytkownika wieczystego właściwy organ (pozwany w niniejszej sprawie) chcąc ustanowienia nowej stawki procentowej powinien wnieść powództwo do sądu powszechnego, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. W braku zaś zgodnego oświadczenia stron to właśnie orzeczenie sądu jest jedynym źródłem obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej. Skoro więc w przedmiotowej sprawie strony nie złożyły zgodnego oświadczenia w tym przedmiocie a organ nie wystąpił z odpowiednim powództwem do sądu, to należy uznać, że w dalszym ciągu obowiązuje stawka 1%.

Reasumując powyższe rozważania, kierując się regulacją art. 72 ust. 1 u.g.n. (przy 1% stawce) Sąd ustalił, że wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie od dnia 1 stycznia 2017 r. wynosi 52.910,00 zł (1% x wartość nieruchomości tj. 5.291.000,00 zł). Warto ponadto przypomnieć, iż z treści art. 77 ust. 2a u.g.n. wynika, że użytkownik wieczysty w pierwszym roku aktualizacji jest zobowiązany do wniesienia opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

O kosztach procesu, w tym o nieuiszczonych kosztach sądowych, Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c., ustalając, iż strona powodowa ponosi koszty w 27%, zaś pozwany w 73%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska