Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Ewa Kocielnik

po rozpoznaniu w dniu 31 października 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) z siedzibą w J.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi m.st. Warszawy

o ustalenie

1.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), obręb (...), o powierzchni 7.438 m ², wpisanej do księgi wieczystej nr (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2009 r., jest uzasadniona do kwoty 359.490,00 zł (trzysta pięćdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt 00/100) złotych;

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3.  ustala, iż kosztami postępowania w całości obciąża powoda (...) z siedzibą w J., zaś ich szczegółowe wyliczenie pozostawia Referendarzowi sądowemu.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 26 stycznia 2009 r. (data stempla pocztowego, k. 217) skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., (...) (obecnie (...)) z siedzibą w J. wniosła o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki (...) położnej przy ul. (...) w W., o powierzchni 0,7438 ha jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu zakwestionowano prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, a w szczególności nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Jednocześnie podniesiono, iż rzeczoznawca dokonał nieprawidłowego wyboru nieruchomości podobnych będących przedmiotem porównania ( Wniosek k. 202-203

W odpowiedzi na powyższe pismo Prezydent m. st. Warszawy wniósł o oddalenie wniosku użytkownika wieczystego ( pismo z dnia 15 grudnia 200 r. – k. 167)

Orzeczeniem z dnia 01 lutego 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 79 ust. 3 oraz art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1) ustaliło, że strony wiąże od dnia 01 stycznia 2009 roku opłata za użytkowanie wieczyste w wysokości 364.378,85 złotych oraz 2) odmówiło zaliczenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a opłata zaktualizowaną (sygn. akt KOX/1663/Po/09). ( orzeczenie k. 35-36)

Pismem z dnia 10 kwietnia 2018 r. (data stempla pocztowego, k. 32) (...) z siedzibą w J. wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 01 lutego 2018 r. wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położnej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), wpisana do kw nr (...) jest nieuzasadniona, bądź uzasadniona w innej wysokości. Wnioskodawca stwierdził ponadto, że SKO całkowicie niezasadnie oddaliło wniosek o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego, a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), jako nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości. ( sprzeciw k. 4-7)

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent m.st. Warszawy reprezentowany przez Prokuratorię Generalną RP wniósł o odrzucenie pozwu i zasądzenie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej RP kosztów zastępstwa procesowego. W przypadku nieuwzględnienia wniosku o odrzucenie pozwu, pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu zakwestionowano legitymację procesową powódki (...) z siedzibą w J., podnosząc przy tym czasowy brak dopuszczalności drogi sądowej. Zdaniem pozwanego orzeczenie SKO zaskarżył podmiot nieuprawniony (tj. niebędący ujawnionym w księdze wieczystej użytkownikiem wieczystym), co oznacza że postępowanie przed sądem w sprawie ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. (...) nie może zostać skutecznie zainicjowane. Niezależnie od powyższego wskazano, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty został sporządzony w sposób prawidłowy, w zgodzie z obowiązującymi normami prawnymi oraz zasadami wyceny. Zdaniem Skarbu Państwa stanowi on miarodajny dowód potwierdzający fakt zaistnienia istotnej zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie podkreślono, iż brak jest podstaw prawnych do uwzględniania nakładów na infrastrukturę przy ustalaniu wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Zdaniem pozwanego zmiana przez użytkowania wieczystego koncepcji zagospodarowania nieruchomości w sposób odmienny od dotychczasowego i wyburzenie istniejącej zabudowy nie stanowi przesłanki do uznania poniesionych nakładów na rozbiórkę w myśl art. 77 ust. 6 ustawy o gosp. nier. Ewentualne nakłady na wyburzenie istniejącej zabudowy mogłyby zostać uwzględnione, gdyby zabudowa ta uniemożliwiała korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Taka sytuacja nie występuje natomiast w niniejszej sprawie. ( odpowiedź na pozew k. 283-294).

W replice na odpowiedź na pozew powód wyjaśnił, iż w dniu 20 sierpnia 2015 roku doszło do podziału uprzedniego użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, tj. spółki (...) sp. z o.o. w trybie art. 529 § 1 pkt 4 ksh, w następstwie którego nastąpiło przeniesienie wyodrębnionego w strukturze organizacyjnej pionu ekspansji obejmującego m.in. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW (...), na rzecz spółki pod nazwa (...) z siedzibą w J., jako spółki przejmującej. Następnie z dniem 01 lutego 2016 roku nastąpiło przekształcenie spółki (...) sp. z o.o. w spółkę (...) sp. z o.o. sp. k. w trybie art. 551 i nast. ksh. W następstwie wyżej wskazanej restrukturyzacji użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości stała się z mocy prawa spółka (...) (pismo z dnia 18.12.2018.r, k. 335-341).

Postanowieniem z dnia 26 kwietnia 2019 roku tut. Sąd Okręgowy oddalił wniosek o odrzucenie pozwu (postanowienie, k. 493).

W toku procesu, w tym w dalszych pismach procesowych, strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pismem z dnia 19 grudnia 2001 roku Starosta Powiatu (...) wypowiedział (...) S.A. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. (...), stanowiącego własność Skarbu Państwa, oznaczanego jako działka ewid. Nr (...)w obrębie (...), o powierzchni 11.457m ^{( 2)}.

Decyzją z dnia 14 sierpnia 2002 roku Burmistrz Gminy W.-B. – na wniosek (...) S.A.- zatwierdził podział działki ewidencyjnej nr (...) położonej w W. przy ul. (...), na projektowane działki (...).

Umową sporządzoną w formie aktu notarialnego w dniu 13 stycznia 2003 roku, (...), (...) S.A. sprzedał (...) sp. z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 7.438 m ^{( 2 )}wraz z prawem własności budynków i budowli usytuowanych na tej nieruchomości.

W dniu 01 września 2015 r doszło do podziału - w trybie art. 529 § 1 pkt 4 k.s.h. – (...) sp. z o.o. w J. przez wydzielenie polegające na przeniesieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa na (...) sp. z o.o. w J.. Następnie w dniu 01 lutego 2016r nastąpiło przekształcenie (...) sp. z o.o. w J. w (...) w J..

(...) gruntowa położona w W., dzielnicy B. przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną o numerze (...) z obrębu (...) o powierzchni 7.438 m ^{( 2)} dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowi własność Skarbu Państwa, zaś aktualnym użytkownikiem wieczystym jest (...) z siedzibą w J..

Dowód: decyzja z dnia 19.12.2001 r, k. 738-739, umowa sprzedaży z dnia 13.01.2003., k. 685-696, wydruk księgi wieczystej nr (...), decyzja nr (...), k. 16-169, decyzja Burmistrza Gminy W.-B. z dnia 14 sierpnia 2002 r., k. 749750, KRS k.414-459

W operacie szacunkowym z dnia 11 grudnia 2008 r. sporządzonym na zlecenie zarządu Mienia Skarbu Państwa, rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna (...) z obrębu (...) o pow. 7.438m ² , na kwotę 12.361.956 zł

Pismem z dnia 19 grudnia 2008 r. (znak: (...)) Prezydent m.st. Warszawy działając w imieniu Skarbu Państwa wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008 roku dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i ustalił z dniem 01 stycznia 2009 roku nową wysokość opłaty rocznej na kwotę 370.858,68 złotych. Przedmiotowe pismo zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 29 grudnia 2008 roku.

D owód: operat szacunkowy z dnia 11 grudnia 2008 r. k. 183-189, wypowiedzenie z dnia 19.12.2008 r. – 181, potwierdzenie odbioru – k. 182

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w W., dzielnicy B. przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną o numerze (...) z obrębu (...) o powierzchni 7.438 m ², na dzień 31 grudnia 2008 roku wynosiła 11.983.00,00 złotych.

Dowód: opinia pisemna biegłej sądowej M. D., k. 860-863, k. 859-863

Z uwagi na planowaną działalność handlową (sklep wielkopowierzchniowy) w 2003 roku na nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) doszło do wyburzenia budynków pozostałych po poprzednim użytkowniku wieczystym oraz usunięcia kilku drzew, albowiem kolidowały z planowaną inwestycją. Z uwagi na charakter planowanej działalności został wybudowany drugi wjazd na nieruchomość oraz wzmocniono grunt pod parking. Koszt wykonanych prac - według cen na I kwartał 2024 roku - wynosi 1.210.891,66 złotych brutto.

Dowód: decyzja nr (...) Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 17.01.2003 r.. k. 96-98, umowa z dnia 15.04.2003 r. o generalne wykonawstwo inwestycji wraz z aneksem, k. 82-87,decyzja nr (...) z dnia 29.11.2002 r. Prezydenta m.st. Warszawy, 584-585, zeznania świadków A. D. i M. J. , k. 709v, opinia pisemna biegłej sądowej B. W. (1), 933-936

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Sąd nie miał także wątpliwości co do wiarygodności zeznających w sprawie świadków A. D. i M. J.. Świadkowie potwierdzili, iż na przedmiotowej nieruchomości doszło do wyburzenia budynków, które kolidowały z planowaną inwestycją. Podobnie świadkowie zeznawali w kwestii usunięcia drzew, albowiem i te kolidowały z inwestycją. Świadkowie nie mieli wiedzy co do stanu drzew i budynków, w szczególności czy ich stan stanowił zagrożenie. Świadek M. J. wyjaśnił ponadto, iż na przedmiotową nieruchomość był jeden wjazd, a ponieważ jest ona położna na skrzyżowaniu i graniczy z dwoma drogami, został wybudowany drugi wjazd, co jest optymalne dla tego typu inwestycji.

Kluczowe ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie - w zakresie wyceny przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2008 roku - Sąd oparł na dowodzie w postaci opinii pisemnej (głównej i uzupełniającej) biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. D.. W ocenie Sądu sporządzoną opinię należało uznać za prawidłową, spójną i rzetelną. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności biegłej. Nadto opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przewidzianymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Należy również zaznaczyć, że biegła w sposób szczegółowy wskazała, w jaki sposób i w oparciu o jakie źródła dokonała poczynionych w opinii ustaleń. Wysnute wnioski uzasadniła w sposób dokładny i pełny. Wobec powyższego Sąd uznał, że przedmiotowa opinia jako rzetelna, konkretna i logiczna mogła stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym strony powodowej, a w konsekwencji ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie.

W niniejszej sprawie został dopuszczony także dowód z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości na okoliczności poniesienia przez powoda na nieruchomości przy ul. (...) w W. nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ich wartości, a także na okoliczność poniesienia przez powoda nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym przed 23 sierpnia 2017 roku), które wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe i przyczyniły się do wzrostu wartości nieruchomości oraz ich wartości. Sąd nie miał podstaw do kwestionowania wiedzy czy kompetencji biegłej sądowej B. W. (1), jednakże sporządzona przez nią opinia nie stanowiła podstawy rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Pozostałe (a nie ujęte wyżej) zaprezentowane przez strony dowody, nie stanowiły w ocenie Sądu wartościowego materiału dowodowego pozwalającego na poczynienie istotnych w sprawie ustaleń faktycznych.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej strony ostatecznie pozostawały w sporze co do wartości nieruchomości oraz co możliwości zaliczenia nakładów na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną, a dotychczasową.

Wobec prawomocnego oddalenia wniosku pozwanego o odrzucenie pozwu postanowieniem z dnia 26 kwietnia 2019 roku (k. 493-495), Sąd nie będzie czynił rozważań dotyczących następstwa prawnego po stronie powodowej. Ponowne rozważania w tym zakresie byłyby o tyle bezprzedmiotowe, iż w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości powód jest ujawniony, jako użytkownik wieczysty.

Zanim jednak Sąd przejdzie do omówienia kwestii spornych poczynić należy kilka uwag wstępnych w zakresie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i procedury jej aktualizacji.

Stosownie do art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 póz. zm., dalej: u.g.n.), według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71 – 81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący, więc kwestii w nich uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 82).

Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 ugn). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust. 3 art. 77 ustawy). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 cytowanej ustawy).

Procedura rozstrzygania sporów o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste jest procedurą dwustopniową o charakterze mieszanym, administracyjnym w pierwszym etapie i sądowym w drugim stadium tego postępowania. Zgodnie z art. 80 u.g.n. wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek złożony na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n. zastępuje pozew. Regulacja ta wskazuje, że postępowanie sądowe wywołane złożeniem sprzeciwu toczy się w granicach określonych przez treść wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., a zatem w tych samych granicach, w których postępowanie toczyło się przed kolegium. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a sąd powszechny orzeka na nowo w sprawie, którą wcześniej rozpoznawało kolegium.

Wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. różni się przy tym w sposób zasadniczy zarówno od instytucji wypowiedzenia jako aktu jednostronnego, wywołującego skutek w postaci unicestwienia stosunku prawnego wiążącego strony, jak i od tzw. wypowiedzenia zmieniającego, znanego w prawie pracy (art. 42-45 k.p.). Jego istotą jest, że nie zmierza do ustalenia stosunku użytkowania wieczystego, lecz do zmiany treści tego stosunku w części dotyczącej wysokości opłaty rocznej. W kształcie, w jakim zostało zastosowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej ze względu na zwiększoną wartość nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do podwyższonej opłaty. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje tego rodzaju materialnoprawnej skuteczności wypowiedzenia, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., wyrażającej się w zaistnieniu nowej treści dotychczasowego stosunku użytkowania wieczystego w chwili, gdy oświadczenie woli doszło do wiadomości użytkownika wieczystego (art. 61). Przeciwnie, posługiwanie się przez ustawodawcę określeniami ,,oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty” (art. 78 ust. 1 u.g.n.), ,,nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje w przypadku niezłożenia wniosku” (art. 78 ust. 4 u.g.n.) lub ,,w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust.1” (art. 79 ust. 4 u.g.n.) wskazuje, że wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. nie zostało wyposażone w prawną skuteczność charakterystyczną dla instytucji wypowiedzenia znanej prawu cywilnemu i prawu pracy. Argumentu przeciwnego nie dostarcza art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. w części dopuszczającej możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia (aktualizacji). Zasadność lub niezasadność zachowania się organu odnosi się do zamiaru podwyższenia opłaty dotychczasowej w świetle kryterium zwyżkowania wartości nieruchomości, a nie do skuteczności lub bezskuteczności powstania prawa do podwyższonej opłaty. Wobec braku podstaw normatywnych nie można uznać, że jednostronne oświadczenie woli organu przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. wywołało skutek w postaci zmiany treści umowy użytkowania wieczystego; do jego zaistnienia wymagane jest przyjęcie oferty przez użytkownika wieczystego (wyraźne lub milczące - art. 78 ust. 4 u.g.n.) albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – wyrok sądu.

Z treści art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ,,u.g.n.”), w sposób jednoznaczny wynika, że ustawodawca jako wymóg formalny wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przewidział zarówno wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty, jaki i dołączenie informacji o wartości nieruchomości, co oznacza, że intencją ustawodawcy było umożliwienie użytkownikowi wieczystemu nie tylko obliczenia nowej wysokości opłaty, ale również sprawdzenia prawidłowości wskazanego przez organ sposobu dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W doktrynie podnosi się, iż narzucenie w art. 78 ust. 1 u.g.n. właścicielowi gruntu przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej wielu obowiązków w zakresie treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego. Obowiązki te mają zagwarantować, że użytkownik wieczysty otrzyma wraz z wypowiedzeniem komplet danych pozwalających mu ocenić podstawy, zakres i prawidłowość procedury aktualizacyjnej, w tym stwierdzić, czy złożone mu wypowiedzenie jest kompletne i przez to wywołuje określony w ustawie skutek. (porównaj: E. Klat-Górska [w:] A. Bródka, A. Nikiforów, J. Wilk, E. Klat-Górska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 78).

Zaznaczyć przy tym należy, że w związku z tym, że w art. 78-80 u.g.n. szczegółowo uregulowano tryb, w jakim można kwestionować aktualizację opłaty rocznej i badać przesłanki jej skuteczności, jeżeli tryb ten został wszczęty, badanie wszystkich tych przesłanek może odbywać się tylko w tym postępowaniu. Prawomocne orzeczenie kolegium albo prawomocny wyrok sądu wydany w trybie art. 78-80 u.g.n. są wiążące co do wysokości obowiązującej strony opłaty rocznej, a zatem są wiążące także co do skuteczności wypowiedzenia zmieniającego, w tym skuteczności jego doręczenia, bowiem jest to jedna z ustawowych przesłanek wypowiedzenia zmieniającego i ustalenia nowej opłaty rocznej. ( Wyrok SN z 24.06.2010 r., IV CSK 43/10, LEX nr 621350). Co jednak warto podkreślić, wniesienie sprzeciwu w terminie powoduje utratę mocy orzeczenia kolegium i w takim przypadku to sąd powszechny bada, czy istnieją podstawy do aktualizacji opłaty (art. 80 u.g.n.), będąc uprawnionym także do samodzielnego ustalenia wysokości opłaty rocznej ( porównaj: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r. I CK 66/02, OSNC 2004/11/177). Wyrok sądu ma charakter konstytutywny i zastępuje odpowiednie oświadczenie woli użytkownika wieczystego w tym przedmiocie ( porównaj uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82).

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, że wobec wniesienia sprzeciwu, orzeczenie SKO z dnia 01 lutego 2018 r. utraciło moc prawną, a kwestia skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej działki podlega obecnie badaniu przez tutejszy Sąd. W realiach niniejszej sprawy Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, co skuteczności dokonanego przez pozwanego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej.

Przechodząc do kwestii wartości nieruchomości stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie w toku postępowania przeprowadzono dowód z opinii biegłej sądowej M. D., na okoliczność ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Opinia powyższa stała się podstawą rozstrzygnięcia, zaś Sąd przyjął wnioski płynące z opinii biegłej sądowej uznając je za własne i w oparciu o tę opinię ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, na kwotę 11.983.000 zł. Powyższa wartość posłużyła do ustalenia, jaka w świetle regulacji art. 72 i 77 u.g.n., powinna być zaktualizowana opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W wyniku przeprowadzenia prostych działań arytmetycznych (11.983.000x3%), Sąd doszedł do wniosku, że zaktualizowana opłata powinna wynosić 359.490,00 zł. Należy przy tym wyjaśnić, iż wysokość stawki procentowej nie była sporna pomiędzy stronami.

Ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110) wprowadzony został do art. 77 u.g.n. ust. 2a, określający szczególny mechanizm podwyższania opłaty rocznej przy aktualizacji. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej będzie przewyższać dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty będzie wnosił, w pierwszym roku po aktualizacji, opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała nadwyżka będzie rozkładana na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, w wyniku czego opłata roczna dopiero w trzecim roku od aktualizacji osiągnie wysokość wynikającą z tej aktualizacji. w sprawi. Niniejszy przepis znajdzie zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na treść art. 4 tej ustawy, zgodnie z którym w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Przechodząc do dalszej części rozważań należy odnieść się do wniosku strony powodowej o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego, a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu oraz wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Podkreślić należy, iż pomiędzy stronami ostatecznie bezspornym było, iż przedmiotowa aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie była pierwszą aktualizacją, co – błędnie -wynikało z uzasadnienia orzeczenia SKO. Aktualizacja dokonana w 2008 roku była bowiem kolejną aktualizacją dotyczącą przedmiotowej nieruchomości. (k. 738).

Zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym na datę dokonywanego wypowiedzenia), przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Stosownie zaś do treści ust. 5, zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Jak wynika natomiast z ust. 6, zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Powyższe przepisy zostały zmienione ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie jednak z art. 4 ust. 2 tej ustawy, do spraw zaliczania wartości poniesionych nakładów na podstawie art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12, celem regulacji związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę, poprzez zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie nakładu na powstanie tej infrastruktury, a drugi raz w postaci konieczności uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu.

W celu określenia wartości nakładów rzeczoznawca musi w pierwszej kolejności określić wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów łącznie z tymi nakładami i wyodrębnić z nich wartość nakładów określanych według zasad rynkowych oraz według zasad kosztowych. Wartością nakładów będzie różnica między wartością nieruchomości według stanu po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości przed dokonanymi nakładami. W przypadku gdy zakres dokonanych na nieruchomości nakładów jest zbyt mały albo w razie braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, ich wartość określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów. Co do zasady, w sprawie o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wyceniając nakłady, nie stosuje się metody kosztowej. W wyjątkowych przypadkach przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową (tak. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 czerwca 2023 r.II CSKP 1470/22).

Warto przy tym wskazać, iż wydatki poniesione przez użytkownika wieczystego na rozbiórkę budynków i budowli, niezbędną do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zgodnie z jego przeznaczeniem, są w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładami koniecznymi, które podlegają zaliczeniu na poczet różnicy między dotychczasową a zaktualizowaną opłatą z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost jego wartości (tak. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 stycznia 2014 r. III CSK 42/13).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy przypomnieć należy, iż jako nakłady na przedmiotową nieruchomość powód wskazał: budowę dodatkowego wjazdu, rozbiórkę budynków, wycinkę drzew oraz wzmocnienie terenu pod planowany parking. Należy przy tym wskazać, iż stanowisko powoda co do zaszeregowania poszczególnych nakładów na te wynikające z ust. 4 ewentualnie z ust. 6 art. 77 u.g.n nie było precyzyjne.

W ocenie Sądu Okręgowego ww nakłady, nie są nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n., gdyż ich poczynienie wynikało z faktu, że istniejące zabudowania i niektóre z drzew kolidowały z planowaną inwestycją. Poczynienie tych nakładów miało zatem ułatwić korzystanie z planowanej inwestycji, nie miało zaś znaczenia dla gruntu, jako takiego. Nie zostało też wykazane, alby zagęszczenie gruntu pod parkingiem było czynnością niezbędną, w szczególności w świetle dotychczas prowadzonej na przedmiotowym gruncie działalności (salon sprzedaży i stacja obsługi samochodów). Na podstawie przedstawionego przez powoda materiału dowodowego trudno było ustalić, jaki był dokładnie charakter tych prac i z czego wynikała konieczność ich wykonania. Podobnie w przypadku budowy dodatkowego wjazdu na nieruchomość, był on zgodny z realizowanym projektem. Nieruchomość miała dostęp do drogi publicznej, zaś wybudowanie kolejnego wjazdu nastąpiło w związku z realizowanym projektem i nie wpływa na wartość gruntu i jego cechy techniczno-użytkowe.

W ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała także, iż poniosła nakłady na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nakładem takim nie jest wybudowanie dodatkowego wjazdu na nieruchomość. Jak wynika bowiem z aktualnej linii orzeczniczej drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n. ( tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2019 r., V ACa 856/17, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 2014 r., II CSK 451/13; podobnie Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 25 stycznia 2016 r., V ACa 328/15).

Poczynione przez powoda wydatki wynikały z przyjęcia określonego sposobu zagospodarowania gruntu. Konieczność przygotowania gruntu do realizacji wybranego przez użytkownika przedsięwzięcia nie wpływa na wartość gruntu, a ma jedynie charakter nakładu użytecznego, ale nie koniecznego. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie nie zostało wykazane, aby doszło do poniesienia przez użytkownika wieczystego nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej czy też nakładów koniecznych, wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Niezależnie od powyższych rozważań należy stwierdzić, iż ocenie Sądu opinia biegłej sądowej B. W. (2), przez przyjętą przez biegłą metodologię wyceny, jawi się jako wątpliwa, co do sformułowanych wniosków. Strona powodowa nie przedłożyła dokumentacji, która obrazowałaby realny koszt wydatków z 2003 r., zaś – jak słusznie wskazuje strona pozwana - przyjęcie przez biegłą „abstrakcyjnych cen tychże prac” na podstawie (...) z 2024. sprawia, że opinia ma charakter teoretyczny (21 lat po poniesieniu wydatków). Tym samym w ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie doszło w do wykazania przez powoda faktu zrealizowania nakładów, ich wartości oraz wpływu na wartość nieruchomości.

Rekapitulując powyższe rozważania Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), obręb (...), o powierzchni 7.438 m ², wpisanej do księgi wieczystej nr (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2009 r., jest uzasadniona do kwoty 359.490,00 złotych, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

O kosztach procesu, w tym o nieuiszczonych kosztach sądowych, Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c., ustalając, iż strona powodowa ponosi koszty w 100%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska