Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 lipca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Andrzej Kuryłek

Protokolant: Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Miastu (...) W.

przy udziale interwenienta ubocznego po stronie powoda (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

o ustalenie

I.  ustala, iż od dnia 1 stycznia 2017 roku stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...), stanowiącej dz. ew. nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w W., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), wynosi 1 % wartości nieruchomości oraz ustala iż od dnia 1 stycznia 2017 roku, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi 224.694,40 zł (dwieście dwadzieścia cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote i czterdzieści groszy);

II.  ustala, że powód wygrał proces w 88 %, a pozwany w 12 % i dalsze szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sędzia Andrzej Kuryłek

Sygn. akt I C 596/20

UZASADNIENIE

Sprzeciwem od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 20 sierpnia 2019 r. (data prezentaty SKO) spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła o zmianę orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 30 lipca 2019 r. poprzez ustalenie, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...), o powierzchni 1960 m ² , dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), wynosi od 1 stycznia 2017 roku 1% oraz ustalenie jej zgodnie z zasadami określonymi w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu powódka zarzuciła orzeczeniu SKO naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 72 ust. 3 pkt 4 oraz art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędną wykładnię i przyjęcie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w wysokości 3%, mimo że nieruchomość już w listopadzie 2015 r. spełniała przesłanki do zastosowania stawki 1% z uwagi na fakt rozpoczęcia w tym czasie na nieruchomości budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 6 sierpnia 2015 r., która stała się ostateczna 2 listopada 2015 r. Z kolei w dniu 4 grudnia 2017 r. uzyskano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (ostateczną z dniem 20 grudnia 2017 r.). Powódka wskazała, że budynek obejmuje 193 lokale mieszkalne na 14 kondygnacjach nadziemnych, 6 lokali usługowych oraz garaż podziemny na dwóch kondygnacjach, co świadczy o jego dominująco mieszkaniowym charakterze. Powódka wskazała także, że już z chwilą rozpoczęcia inwestycji nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, a budynek w zdecydowanej większości pełni funkcję mieszkaniową. Ponadto powódka oświadczyła, że podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko zawarte we wniosku do SKO z dnia 15 grudnia 2016 r. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości jest uzasadniona w innej wysokości. Powódka wskazała, że nadal kwestionuje operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2015 r. sporządzony na zlecenie organu, wskazując, iż jego wartość jest zawyżona. Jednocześnie oświadczyła, że w razie nieuwzględnienia tej wyceny akceptuje wartość przyjętą w orzeczeniu SKO (19 475 931 zł) przy zastosowaniu stawki 1%.

(Sprzeciw z dnia 20 sierpnia 2019 r., k. 4–17; wniosek o ustalenie z 15 grudnia 2016 r., k. 376-382)

Zgodnie z art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskutek wniesienia sprzeciwu sprawa została przekazana do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie, przy czym wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione, zastąpił pozew.

W odpowiedzi na pozew Miasto (...) W. wniosło o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany wskazał, iż nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, przy czym celem podstawowym są usługi – zgodnie z planem miejscowym. Pozwany wskazał, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie określała jednoznacznie celu mieszkaniowego. W ocenie pozwanego rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości ma charakter komercyjny, albowiem w budynku nie dokonano wyodrębnienia żadnego z lokali, a cała powierzchnia budynku stanowi własność użytkownika wieczystego. Pozwany podkreślił również, iż z publicznie dostępnych informacji jednoznacznie wynika, że w budynku prowadzony jest jedynie najem długoterminowy lokali co wyklucza zastosowanie preferencyjnej stawki 1%. Pozwany podkreślił, że cel mieszkaniowy użytkowania wieczystego należy rozumieć jako zapewnienie bytu i zamieszkania użytkownika lub osób z nim powiązanych, a nie prowadzenie działalności o charakterze zarobkowym. Dodatkowo pozwany wskazał na okoliczność, że uzyskanie pozwolenia na budowę nie przesądza o rzeczywistym rozpoczęciu innego sposobu korzystania z nieruchomości, a zmiana celu musi mieć charakter faktyczny, nie hipotetyczny. Pozwany wniósł o przyjęcie, że dla nieruchomości właściwa pozostaje stawka 3%.

(odpowiedź na pozew, k. 521–524)

W dniu 9 grudnia 2020 r. do sprawy przystąpiła spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako interwenient uboczny po stronie powódki, wnosząc o uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz interwenienta kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Interwenient uboczny wskazał, że nabył nieruchomość od spółki (...) w dniu 9 kwietnia 2018 r. Potwierdza, że nieruchomość ta jest w przeważającej części wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Ponadto interwenient powołał się na złożony przez niego w dniu 12 grudnia 2018 r. wniosek o określenie stawki procentowej opłaty rocznej na 1 % wskazując, że wniosek ten został złożony z ostrożności. Dodatkowo w dniu 28 marca 2019 r. spółka złożyła do Prezydenta (...) W. wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości w trybie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Interwenient uboczny podkreślił, że w budynku znajdują się niewyodrębnione lokale mieszkalne, które spełniają warunki samodzielności.

(interwencja uboczna, k. 661–662)

W odpowiedzi na interwencję uboczną pozwany podtrzymał stanowisko. Jednocześnie pozwany sprecyzował stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew wnosząc o ustalenie, że stawka procentowa opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 3 % wartości nieruchomości. Z ostrożności pozwany podniósł również, że użytkownik wieczysty nie przeprowadził procedury przewidzianej w art. 78–81 UGN, wobec czego brak podstaw do zmiany stawki procentowej.

(pismo procesowe pozwanego – odpowiedź na interwencję uboczną, k. 702-704)

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

(protokół rozprawy z 25 czerwca 2025 r., k. 2281)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...), o powierzchni 1960 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej zwaną „Nieruchomością”).

W dziale I-O księgi wieczystej sposób korzystania z nieruchomości określony został jako B – tereny mieszkaniowe. W dziale tym widnieje również informacja, iż na nieruchomości znajduje się 16-kondygnacyjny budynek mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość położony pod adresem ul. (...). Nieruchomość powstała w wyniku odłączenia z dawnej księgi hipotecznej nr (...). W dziale I-SP wskazano, iż działka gruntu oddana została w użytkowanie wieczyste do dnia 18 marca 2113 r., a sposób korzystania z nieruchomości ma być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dziale II jako właściciel wpisane jest miasto stołeczne W., a jako użytkownik wieczysty – spółka (...) sp. z o.o. W dziale III ujawniono cztery ograniczone prawa rzeczowe, natomiast dział IV nie zawiera wpisów.

(wypis z rejestru gruntów z 10 stycznia 2018 r., k. 545v.; odpis zupełny księgi wieczystej, k. 30-39v; opinia biegłej sądowej ds. wyceny nieruchomości A. G.. k. 744–776)

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) Warszawy. Prawo użytkowania wieczystego ustanowione zostało umową zawartą w dniu 18 marca 2014 r., zgodnie z którą grunt został przekazany (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. za czynszem symbolicznym w wysokości 1.960 zł netto. Zgodnie z umową użytkownik wieczysty jest zobowiązany korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego uchwalenia. Na dzień zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, nie był uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (§ 4 pkt 2 lit. a i e umowy).

Plan miejscowy obejmujący swym zasięgiem nieruchomość został uchwalony w dniu 3 lipca 2014 r. Zgodnie z postanowieniami Planu miejscowego nieruchomość położona jest na terenie usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczonej symbolem (...) (...) tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

(akt notarialny z 18 marca 2014 r. – umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, k. 321-327v.; uchwała Rady (...) W. z 3 lipca 2014 r., k. 533–534)

Pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym wydano powodowi w dniu 6 sierpnia 2015 r.

(decyzja Prezydenta (...) W. z 6 sierpnia 2015 r., k. 43–45v.)

Roboty budowlane rozpoczęto 30 listopada 2015 r., co potwierdza wpis w dzienniku budowy.

(dziennik budowy, k. 63–141v.)

Na dzień 31 grudnia 2016 r. budynek znajdujący się na działce był w stanie surowym otwartym. Zakończono konstrukcję żelbetową do stropu nad 14 (ostatnią) kondygnacją, prowadzono odbiory pionów wentylacji, izolacji termicznej i pionów kanalizacji na kolejnych kondygnacjach, a teren wokół nie był jeszcze zagospodarowany.

(dziennik budowy, m.in. wpisy z 14, 16, 19, 20, 28 i 30 grudnia 2016 r., k. 63–141v.)

Pozwolenie na użytkowanie budynku wydano 4 grudnia 2017 r., a decyzja stała się ostateczna 20 grudnia 2017 r.

(decyzja PINB (...) W. z 4 grudnia 2017 r., k. 143–144v.)

Pismem z dnia 16 listopada 2016 r., doręczonym powodowi w dniu 17 listopada 2016 r., Prezydent (...) W. wypowiedział z dniem 31 grudnia 2016 r. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, ustaloną w formie „czynszu symbolicznego” i zaproponował od 1 stycznia 2017 r. nową opłatę roczną w wysokości 680 813,46 zł netto (837 400,56 zł brutto), ustaloną według stawki 3% wartości nieruchomości.

(pismo Prezydenta (...) W. z 16 listopada 2016 r., k. 543-544)

Wnioskiem z dnia 15 grudnia 2016 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości dokonana przez Prezydenta Miasta (...) W. wypowiedzeniem z dnia 16 listopada 2016 r. jest uzasadniona w innej wysokości. W uzasadnieniu spółka podniosła, że nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego stanowi teren, na którym zrealizowano inwestycję o charakterze mieszkaniowym, a zatem zastosowanie winna znaleźć stawka 1% opłaty rocznej. Wskazała, że grunt objęty jest planem miejscowym z dnia 3 lipca 2014 r., oznaczonym symbolem (...) (...) (usługi i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna), a inwestycja realizowana na gruncie ma charakter przeważająco mieszkaniowy. Podniosła ponadto, że decyzją z dnia 6 sierpnia 2015 r. Prezydent (...) W. udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym, którego użytkowanie zostało dopuszczone decyzją o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 4 grudnia 2017 r. (ostateczną od 20 grudnia 2017 r.). Powód wskazał, że już z chwilą rozpoczęcia inwestycji nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, a budynek w zdecydowanej większości pełni funkcję mieszkaniową.

Ponadto spółka wskazała, że w operacie wykonanym na zlecenie spółki, wartość nieruchomości została oszacowana na dzień 18 listopada 2016 r. na kwotę 16.467.920,00 zł.

(wniosek o ustalenie, k. 376-382; operat szacunkowy spółki, k. 483-512)

Ponadto, w dniu 2 lutego 2017 r. powód złożył do Zarządu Mienia Skarbu Państwa wniosek o zmianę stawki opłaty z 3% na 1%, wskazując, że nieruchomość ma charakter mieszkaniowy.

(wniosek z 2 lutego 2017 r., k. 545–545v.)

Orzeczeniem z dnia 30 lipca 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu wniosku spółki (...) przeciwko Prezydentowi (...) W. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości, SKO ustaliło wartość nieruchomości na kwotę 19 475 931 zł, a wysokość opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2017 r. na kwotę 584 277,96 zł netto (718 661,89 zł brutto), oddalając w pozostałym zakresie wniosek spółki i utrzymując stawkę procentową 3%.

(orzeczenie SKO z dnia 30 lipca 2019 r., k. 289-293)

Pismem z dnia 20 sierpnia 2019 r. spółka spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła sprzeciw od powyższego orzeczenia, wnosząc o jego zmianę poprzez ustalenie, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi od 1 stycznia 2017 roku 1% oraz ustalenie jej zgodnie z zasadami określonymi w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu powódka wskazała na błędną wykładnię art. 72 ust. 3 pkt 4 i art. 73 ust. 2 UGN, zarzucając organowi pominięcie faktycznego charakteru inwestycji mieszkaniowej i niewłaściwą ocenę operatu szacunkowego.

(sprzeciw z dnia 20 sierpnia 2019 r., k. 4-17)

W dniu 8 stycznia 2018 r. wydane zostało zaświadczenie Prezydenta (...) W. nr (...), z którego wynika, że na nieruchomości zrealizowano budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami i garażem podziemnym, w którym znajduje się 193 samodzielnych lokali mieszkalnych (przeznaczonych na cele mieszkalne) oraz 6 lokali usługowych.

Nieruchomość zabudowana jest szesnastokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym z lokalami usługowymi na parterze i dwukondygnacyjnym garażem podziemnym. Łączna powierzchnia użytkowa wynosi 8835 m ² (część mieszkalna) oraz 686,45 m ² (część usługowa).

(zaświadczenie nr (...) z 8 stycznia 2018 r., k. 546v.; zestawienie powierzchni lokali, k. 557–558v.)

Na dzień 31 grudnia 2016 r. wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej wynosiła 22 469 440 zł. Nieruchomość była przeznaczona pod usługi z zabudową mieszkaniową wielorodzinną.

(opinia biegłej sądowej ds. wyceny nieruchomości A. G., k. 744–776; opinia uzupełniająca z 20 kwietnia 2022 r., k. 815–819)

W dniu 9 kwietnia 2018 r. powodowa spółka zawarła umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku na spółkę (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., która stała się nowym użytkownikiem wieczystym.

W dniu 12 grudnia 2018 r. spółka (...) złożyła z ostrożności wniosek o określenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na 1 %. Z kolei pismem z 28 marca 2019 r. spółka (...) złożyła do Prezydenta (...) W. wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wraz z wnioskiem o ustalenie stawki opłaty rocznej na 1%

(wydruk z KW z 9.12.2020 r., k. 672-680; kopia wniosku z 12 grudnia 2018 r., k. 682-684; kopia wniosku z 28 marca 2019 r., k. 685-687)

Lokale mieszkalne znajdujące się w budynku przy ul. (...) w W. zostały wynajęte na podstawie umów zawieranych na czas określony z możliwością automatycznego przedłużenia, zawierających postanowienia, że lokale przeznaczone są wyłącznie do celów mieszkaniowych (pkt 1.2 umów).

(umowy najmu lokali mieszkalnych z aneksami i protokołami, k. 925–2240)

Z wypisu z kartoteki budynków wydanego 13 października 2020 r. wynika, że budynek położony na nieruchomości oznaczony jest w rejestrach jako budynek mieszkalny.

(wypis z kartoteki budynków z 13 października 2020 r., k. 2264–2264v.)

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie wymienionych wyżej dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron procesu, a Sąd nie miał wątpliwości co do ich wiarygodności.

Ponadto przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd oparł się na opinii biegłej sądowej ds. wyceny nieruchomości A. G. i podzielił w pełni ustalenia i wnioski zawarte w opinii (opinia biegłej ds. wyceny nieruchomości A. G. z 31 grudnia 2021 r., k. 744–776; odpowiedź biegłej na zarzuty pozwanego, k. 815-819). Opinia została sporządzona zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy specjalistycznej. Odpowiedź biegłej na zarzuty rozwiała zgłoszone przez pozwanego zastrzeżenia i potwierdziła trafność przyjętej metody porównawczej. Sąd oceniając ww. opinię miał na uwadze wytyczne Sądu Najwyższego, zawarte w orzeczeniu z dnia 15 czerwca 1970 roku I CR 224/70, zgodnie z którym kontrola opinii biegłego powinna polegać na sprawdzeniu prawidłowości – z punktu widzenia wymagań logiki i zasad doświadczenia życiowego – rozumowania przeprowadzanego w jej uzasadnieniu, które doprowadziło do wydania takiej, a nie innej opinii. Sąd ocenił przedmiotową opinię pod względem fachowości oraz rzetelności. Kierując się powyższymi wskazówkami uznał opinię biegłej sądowej A. G. za wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu Okręgowego założenia biegłej pozostają w zgodzie z obowiązującymi w tym względzie standardami.

Z kolei na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c., Sąd pominął wnioski dowodowe pozwanego zawarte w piśmie z dnia 5 grudnia 2024 r. (k. 2250–2250v), oznaczone jako punkty IV i VI, przy czym co do wniosku z punktu VI dodatkowo jako podstawę pominięcia należało wskazać art. 235 ² § 1 pkt 3 k.p.c.

W ocenie Sądu wniosek dowodowy z punktu IV dotyczący przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości w celu dokonania aktualizacji operatu był bezprzedmiotowy. Zgodnie bowiem z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest według stanu nieruchomości i cen z dnia dokonania aktualizacji. W realiach niniejszej sprawy była to data 31 grudnia 2016 r. Wartość nieruchomości musiała zostać określona na tę właśnie datę, wobec czego jakakolwiek aktualizacja operatu odnosząca się do późniejszego okresu nie mogłaby mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia, a jej przeprowadzenie prowadziłoby jedynie do zbędnego przedłużenia postępowania.

Z kolei wniosek dowodowy z punktu VI dotyczący zobowiązania strony powodowej oraz interwenienta ubocznego do przedłożenia ksiąg rachunkowych i ewidencji środków trwałych wraz z danymi o dokonywanych odpisach amortyzacyjnych został pominięty jako niemający znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sposób ujęcia nieruchomości w ewidencji księgowej lub podatkowej nie determinuje jej przeznaczenia w rozumieniu art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wynika z treści aktu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz faktycznego sposobu jego wykorzystywania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.

Zgodnie z treścią art. 238 k.c., wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

Uzupełnieniem ww. przepisu jest art. 72 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej także: u.g.n.). Stosownie do ust. 1 ww. art., opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. (ust. 3). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: (pkt 4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny; (pkt 5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.

Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy (art. 73 ust. 1 u.g.n.). Natomiast jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 (art. 73 ust. 2 u.g.n.).

Wymiar opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste określają zatem dwa czynniki. Pierwszy, to cena nieruchomości, ustalana według zasad z art. 67 tej ustawy. Drugim jest stawka procentowa, której wysokość ustawodawca zróżnicował odpowiednio do określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 78. 1 u.g.n.).

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78. 2 u.g.n.).

Stosownie do art. 80 ust. 1 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Stosownie do ust. 2, kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.

Postępowanie wywołane wniesieniem sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego dotyczącego ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest postępowaniem autonomicznym w stosunku do poprzedzającego go postępowania administracyjnego w tym rozumieniu, iż zarówno dokonane wcześniej przez właściwe organy administracji państwowej ustalenia w żaden sposób nie wiążą sądu orzekającego jak i przeprowadzone dowody nie są przedmiotem oceny sądu. Zasada bezpośredniości obowiązująca w postępowaniu cywilnym wymaga przeprowadzenia każdego w zasadzie dowodu bezpośrednio przed Sądem orzekającym w sprawie.

W ocenie Sądu zasadniczymi zagadnieniami w niniejszej sprawie było ustalenie właściwej stawki procentowej, ustalenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę obliczenia opłaty, określenie chwili, od której należy przyjąć mieszkaniowy sposób korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. oraz rozstrzygnięcie sporu stron co do znaczenia komercyjnego modelu wykorzystania (najem długoterminowy) dla kwalifikacji „cel mieszkaniowy”.

Zdaniem Sądu w składzie niniejszym materiał sprawy prowadzi do jednoznacznego wniosku, że nieruchomość należy kwalifikować do kategorii „na cele mieszkaniowe” w rozumieniu art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., co skutkuje zastosowaniem stawki 1%.

Po pierwsze, sposób korzystania z gruntu determinowany jest nie tylko formalnym przeznaczeniem w planie miejscowym, lecz przede wszystkim realnym, trwale ukierunkowanym wykorzystaniem wskutek rozpoczętej i konsekwentnie prowadzonej realizacji inwestycji mieszkaniowej zgodnej z uzyskanym pozwoleniem na budowę. W rozpoznawanej sprawie przed dniem, od którego aktualizacja miała wywołać skutek (1 stycznia 2017 r.), inwestor uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego i faktycznie przystąpił do robót doprowadzając do zaawansowanego stadium. Do końca 2016 r. osiągnięto stan surowy otwarty wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego z nielicznymi lokalami usługowymi. W tej sytuacji o kwalifikacji decyduje ukierunkowanie i rzeczywistość korzystania gruntu, a nie hipotetyczne alternatywy przewidziane planem miejscowym. Trwałe skierowanie nieruchomości do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nastąpiło najpóźniej z chwilą rozpoczęcia robót budowlanych zgodnie z pozwoleniem na budowę, z zachowaniem ciągłości procesu budowlanego, a następnie z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie części mieszkaniowej.

Zdaniem Sądu warto również zaakcentować, że w realiach niniejszej sprawy brak jest podstaw, by uzależniać stawkę 1% od późniejszego pozwolenia na użytkowanie. Taki formalizm stawiałby preferencję ustawową w zależności od technicznego etapu procesu budowlanego, a nie od rzeczywistego mieszkaniowego celu korzystania z gruntu.

Po drugie, za nieskuteczny Sąd uznaje argument pozwanego, że komercyjny charakter eksploatacji (profesjonalny najem długoterminowy lokali) wyłącza „cel mieszkaniowy”. Przepis art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. posługuje się kryterium celu wykorzystania nieruchomości (mieszkaniowego), nie zaś statusem podmiotowym użytkownika wieczystego ani reżimem ekonomicznym, w jakim lokale są udostępniane osobom zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe. Cel mieszkaniowy polega na przeznaczeniu nieruchomości do zamieszkiwania i pozostaje on spełniony zarówno w modelu własnościowym, spółdzielczym, komunalnym, społecznym, jak i rynkowego najmu długoterminowego. Taka wykładnia byłaby sprzeczna z brzmieniem normy, a także z funkcją art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., który (jako wyjątek od stawki 3%) preferuje przeznaczenie mieszkaniowe jako dobro o istotnym znaczeniu społecznym. Zdaniem Sądu nie ma więc znaczenia czy jest ono realizowane przez gminę, TBS czy przedsiębiorcę. Okoliczność niewyodrębnienia lokali i pozostawania ich w rękach jednego użytkownika wieczystego, nie pozbawia jej mieszkaniowego celu, albowiem decyduje faktyczne używanie lokali przez najemców jako miejsca zamieszkania. W ocenie sądu interes publiczny przemawia za neutralnym traktowaniem długoterminowego najmu mieszkaniowego: zwiększanie podaży lokali sprzyja zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i nie uzasadnia „karania” wyższą stawką opłaty rocznej podmiotów, które w sposób stały przeznaczają grunt i budynek na cel mieszkaniowy.

Pozwany twierdził, że ponieważ budynek (z lokalami mieszkalnymi) wykorzystywany jest przez przedsiębiorcę do długoterminowego najmu, nie realizuje to celu mieszkaniowego, a w istocie „cel zarobkowy”. Taka teza nie znajduje oparcia w treści art. 72 ust. 3 UGN ani w judykaturze cywilnej. Przepis mówi o celu mieszkaniowym gruntu, a nie o statusie podatnika, modelu biznesowym czy o tym, kto w lokalu mieszka (użytkownik, najemca, członek spółdzielni). Realne, stałe przeznaczenie lokali na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób trzecich jest właśnie korzystaniem na cele mieszkaniowe. Gdyby ustawodawca chciał ograniczyć preferencję do „własnego zamieszkania” użytkownika wieczystego – musiałby to wyraźnie zapisać, czego nie uczynił.

Na marginesie Sąd pragnie wskazać na najnowszą judykaturę podatkową, tj. uchwałę NSA z 29 stycznia 2024 r., III FPS 2/24, gdzie zwrócono uwagę, że samo posiadanie przez przedsiębiorcę lokali mieszkalnych nie przesądza automatycznie o uznaniu ich – na gruncie daninowym – za „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”, jeśli faktyczny sposób używania jest mieszkaniowy. Ta uchwała dotyczyła co prawda podatku od nieruchomości, ale podkreśla prymat faktycznego sposobu korzystania nad formalnym statusem podmiotu, co pozostaje w harmonii z cywilnoprawnym rozumieniem „celu mieszkaniowego” w art. 72 UGN.

Po trzecie, Sąd nie podziela stanowiska jakoby brak literalnego oznaczenia celu w umowie oddania w użytkowanie wieczyste przesądzał automatycznie o stawce 3%. W świetle art. 221 ust. 3 u.g.n., gdy przy oddaniu gruntu celu nie ustalono przyjmuje się stawkę właściwą do sposobu korzystania. Skoro z materiału wynika, że korzystanie ma charakter mieszkaniowy, właściwa jest stawka 1%.

W ocenie Sądu powódka wykazała przesłanki stawki 1% (pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego, rozpoczęcie i zaawansowanie robót, późniejszy najem długoterminowy lokali mieszkalnych). Pozwany z kolei nie przedstawił przekonującego materiału podważającego mieszkaniowy sposób korzystania, a zarzut „czysto komercyjnego” modelu najmu nie niweczy przesłanki z art. 72 ust. 3 pkt 4 UGN.

Po czwarte, w zakresie wartości nieruchomości Sąd oparł się na opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia została sporządzona prawidłową metodą porównawczą, z należytym doborem cech korygujących i transakcji, odnosi się do stanu na dzień 31 grudnia 2016 r. i została podtrzymana wyjaśnieniami uzupełniającymi. Biegła sądowa ustaliła wartość rynkową gruntu – przy stanie i przeznaczeniu na dzień 31 grudnia 2016 r. – na 22 469 440 zł. Żadna ze stron ostatecznie tej wyceny nie kwestionowała; zarzuty pozwanego zostały przez biegłą wyjaśnione w opinii uzupełniającej i cofnięte przez pozwanego.

Ubocznie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej sprawy jest konstytutywne ustalenie wysokości opłaty rocznej na skutek sporu co do stawki i wartości, nie zaś rozliczenie sposobu i dynamiki jej wprowadzania. Tryb wejścia w życie nowej wysokości opłaty wynika wprost z art. 77 ust. 2a u.g.n. Ma charakter ustawowy i znajduje zastosowanie w sferze wykonania zaktualizowanej opłaty. Nie wymaga więc dodatkowego orzeczenia sądu powszechnego. Skoro Sąd ustalił wysokość opłaty, to co do sposobu jej stosowania wiążą właściwe przepisy, a szczegółowe rozliczenia stron należą do płaszczyzny wykonawczej i ewentualnych odrębnych roszczeń o zapłatę.

Na marginesie Sąd pragnie wskazać, że późniejsze przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. pozostaje poza przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia. Istotne jest natomiast, że kwalifikacja celu na dzień aktualizacji (1 stycznia 2017 r.) była mieszkaniowa, a zatem właściwa była stawka 1%.

Mając powyższe na uwadze, Sąd ustalił, że od dnia 1 stycznia 2017 r. stawka procentowa właściwa dla spornej nieruchomości wynosi 1%, a wysokość opłaty rocznej wynosi 224 694,40 zł (pkt I wyroku).

Co do kosztów procesu Sąd zastosował art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c., rozdzielając je stosunkowo.

Należy wskazać, że o wyniku sprawy przesądza stosunek, w jakim powódka uzyskała korzystne rozstrzygnięcie wobec żądania strony pozwanej. Spór obejmował zarówno stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jak i wartość nieruchomości przyjętą do jej obliczenia.

Pozwany Prezydent (...) W. określił wartość nieruchomości na kwotę 22 683 782 zł netto i zastosował stawkę 3%, co dawało roczną opłatę w wysokości 680 813,46 zł netto (837 400,56 zł brutto).

Powódka spółka (...) kwestionowała zarówno tę wartość, jak i stawkę, wnosząc o przyjęcie wartości 16 467 920 zł netto i stawki 1%, co odpowiadałoby opłacie 164 679,20 zł netto (202 555,41 zł brutto).

Sąd, opierając się na opinii biegłej, ustalił wartość nieruchomości na 22 469 440 zł, a stawkę procentową na 1%, co odpowiada rocznej opłacie 224 694,40 zł.

Różnica pomiędzy stanowiskami stron wynosiła zatem 516 134,26 zł (680 813,46 zł – 164 679,20 zł), zaś różnica pomiędzy stanowiskiem pozwanego a ostatecznym ustaleniem Sądu – 456 119,06 zł (680 813,46 zł – 224 694,40 zł).

Powódka uzyskała zatem korzystne rozstrzygnięcie w 88% zakresu sporu, natomiast pozwany w 12%.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 100 k.p.c. koszty procesu należało stosunkowo rozdzielić, przyjmując wskazaną proporcję 88% do 12%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu (pkt II wyroku).

Z tych wszystkich względów Sąd orzekł jak w wyroku.

Sędzia Andrzej Kuryłek