Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 kwietnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2025 r. w Warszawie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w O.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w O.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

oddala powództwo.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 570/24

UZASADNIENIE

Powód (...) Sp. z o.o. z siedzibą w O. (poprzednio: (...) Sp. z o.o. z siedzibą w O.) pozwem z dnia 22 lutego 2024 r., skierowanym przeciwko (...) Sp. z o.o. w O., wniósł o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez:

a)  wykreślenie w dziale IV księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) położonej w miejscowości O., stanowiącej własność powoda,

b)  wykreślenie w dziale IV księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) położonej w miejscowości O., stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego powoda

wpisów o hipotece umownej łącznej w kwocie 2.200.000 zł ustanowionej na rzecz (...) Sp. z o.o., ze względu na nieoznaczenie zabezpieczonej wierzytelności ani stosunku prawnego, z którego wierzytelność ta wynika.

Powód domagał się także zasądzenia od pozwanego na jego rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, ewentualnie spisu kosztów przedstawionego przez powoda.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), położonych w O.. W chwili wpisu wskazanej w petitum pozwu hipoteki działki te stanowiły jedną nieruchomość, a po dokonanym podziale geodezyjnym i założeniu dodatkowej księgi wieczystej hipoteka umowna przekształciła się z mocy prawa w hipotekę umowną łączną. Hipoteka została ustanowiona przez Fundację (...), od której powód nabył przedmiotową nieruchomość, na rzecz (...) S.A. (...) sp. k. na mocy oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 5 sierpnia 2013 r. w celu zabezpieczenia wierzytelności o zapłatę kwoty 3.321.000 zł. W dniu 20 października 2014 r. wierzytelność względem Fundacji (...) została przeniesiona w drodze cesji z (...) S.A. (...) sp. k. na rzecz pozwanej spółki.

W ocenie powoda hipoteka zabezpiecza nieoznaczoną wierzytelność, a nadto nie został określony stosunek prawny, z którego ta wierzytelność/wierzytelności ma/mają wynikać. Materialną podstawę wpisu hipoteki stanowiło oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24 lipca 2013 r. złożone sobie wzajemnie przez Fundację (...) i (...) S.A. (...) sp. k. W dokumencie tym mowa jedynie o „saldzie wzajemnych rozliczeń” w wysokości 3.321.200 zł. Powód zaznaczył, że oświadczenie to nie zostało dołączone do wniosku o wpis hipoteki, ani też nie został dołączony żaden inny dokument, który identyfikowałby wierzytelności stanowiące podstawę wspomnianego „salda wzajemnych rozliczeń”. W efekcie, jak podniósł dalej powód, sąd wieczystoksięgowy, rozpoznając wniosek o wpis hipoteki, nie miał możliwości weryfikacji, czy wskazane w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki źródło wierzytelności, to jest oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24 lipca 2013 r., rzeczywiście jest stosunkiem prawnym, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność. Ustanowienie hipoteki wymaga zaś oznaczenia wierzytelności oraz stanowiącego jej źródło stosunku prawnego. Samo oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań nie stanowiło zaś źródła jakiejkolwiek wierzytelności. Zdaniem powodowa, może on dochodzić wykreślenia hipoteki w drodze powództwa na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z uwagi na pierwotną wadę wpisu polegającą na wpisaniu hipoteki mimo niedostatecznego oznaczenia wierzytelności.

(pozew – k. 3-13)

Odpis pozwu został doręczony (...) Sp. z o.o. z siedzibą w O. z dniem 3 września 2024 r. Pozwana spółka nie zajęła stanowiska w sprawie.

(koperta, zarządzenie – k. 251)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w O. jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), położonej w O., w gminie G., dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim prowadzi księgę wieczystą nr (...). Spółka jest też użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W dziale IV ww. ksiąg wieczystych wpisana jest hipoteka umowna łączna na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w O. w kwocie 2.200.000 zł; jako wierzytelność i stosunek prawny wskazano odpowiednio „zapłatę kwoty 3.321.000 zł wraz z kosztami postępowania sądowego oraz postępowania egzekucyjnego” oraz „oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24.07.2013 r.”.

Pierwotnie hipoteka wpisana była jedynie do księgi wieczystej (...), przy czym jako wierzyciel hipoteczny figurowała wówczas (...) S.A. i (...) s.k., a hipoteka opiewała na 3.335.000 zł. Nieruchomość ta została podzielona, a hipoteka – już jako łączna – ujawniona została w obu księgach wieczystych.

Ujawnione w księgach wieczystych „oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań z dnia 24.07.2013 r.” zostało podpisane w dniu 24 lipca 2013 r. przez Fundację (...) z siedzibą w O. (ówczesny użytkownik wieczysty nieruchomości) i (...) S.A. (...) sp. k. z siedzibą w O., w zwykłej formie pisemnej. W treści oświadczenia znalazły się m.in. następujące zapisy:

§ 1 ust. 1: (...) oświadcza, iż w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej (...) z Fundacją w księgowości (...) powstało saldo wzajemnych rozliczeń na 31 grudnia 2012 r. w wysokości 3.321.200 zł, którego wierzycielem jest (...) a dłużnikiem Fundacja.

§ 1 ust. 2: Fundacja oświadcza, iż w jej księgowości saldo rozliczeń z (...) dokumentuje również zadłużenie wobec (...) w wysokości 3.321.200 zł.

§ 1 ust. 3: (...) i Fundacja oświadczają, że rozliczenia powyższe wynikają z poprzednich rocznych okresów gospodarczych z lat 2010, 2011, 2012 i mają udokumentowanie w księgowości obydwu firm.

W dniu 5 sierpnia 2013 r. Fundacja (...) złożyła w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej do maksymalnej kwoty 3.335.000 zł na nieruchomości o nr. KW (...), obejmującej ówcześnie obie działki ewidencyjne: nr (...). W oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki znalazła się informacja, iż na mocy oświadczenia o uznaniu wzajemnych zobowiązań zawartego w dniu 24 lipca 2013 r. Fundacja zobowiązała się do zapłaty kwoty w wysokości 3.321.200 zł na rzecz spółki (...).

W dniu 20 października 2014 r. (...) S.A. i (...) s.k. zawarła z (...) sp. z o.o. umowę przelewu wierzytelności. W treści umowy wskazano, że spółka (...) jako cedent oświadcza, że posiada wierzytelność pieniężną w wysokości 3.000.000 zł, której dłużnikiem jest Fundacja (...), zabezpieczoną hipoteką zwykłą w wysokości 3.355.000 zł ustanowionej na nieruchomości o nr. KW (...), którą przelewa za cenę 10.000 zł na spółkę (...) jako cesjonariusza, przy czym cena miała wzrosnąć do 50.000 zł w razie otrzymania przez cesjonariusza z przedmiotowej wierzytelności co najmniej 500.000 zł. Cesjonariusz oświadczył, że przelew przyjmuje.

(twierdzenia powoda, odpis zupełny księgi wieczystej nr (...), odpis aktualny księgi wieczystej nr (...), odpis zupełny księgi wieczystej nr (...), odpis aktualny księgi wieczystej nr (...) – k. 31 i n., oświadczenie o uznaniu wzajemnych roszczeń z 24 lipca 2013 r. – k. 194, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – k. 187-192, umowa przelewu wierzytelności z 20 października 2014 r. – k. 196-200)

Sąd, mając na uwadze zasadę wyrażoną w art. 339 § 2 k.p.c., przyjął za prawdziwe twierdzenia powoda o faktach zawarte w pozwie. Ustalenia faktyczne zostały zatem poczynione na podstawie twierdzeń powoda, a uzupełniająco na podstawie przedstawionych przez powoda dowodów z dokumentów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wywiedzionego powództwa stanowi art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341; dalej: u.k.w.h.), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Ciężar wykazania, że treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu spoczywa na powodzie.

W niniejszej sprawie powód twierdził, że hipoteka umowna łączna wpisana w działach IV dwóch ksiąg wieczystych wskazanych w petitum pozwu w rzeczywistości nie istnieje.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli z jakiegokolwiek powodu okaże się, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie istnieje, oznacza to automatycznie także upadek samej hipoteki. Hipoteka nie może bowiem istnieć bez wierzytelności, którą ma zabezpieczać. W postępowaniach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki powodowie mogą zatem wykazywać na przykład, że hipotekę ustanowiono dla zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z nieważnej czynności prawnej.

Natomiast w okolicznościach tej sprawy powód - mimo że twierdził, że kwestionowana hipoteka nie istnieje - nie twierdził jednocześnie, że nie istnieje wierzytelność, dla zabezpieczenia której hipotekę tę ustanowiono. Powód podnosił jedynie, że dokumenty przedstawione w postępowaniu wieczystoksięgowym wraz z wnioskiem o wpis hipoteki były niewystarczające dla dokonania wpisu hipoteki.

Także zdaniem Sądu brak jest podstaw do stwierdzenia, że kwestionowana przez powoda hipoteka zabezpiecza nieistniejącą wierzytelność (nieistniejące wierzytelności).

Powód twierdzi w pozwie, że „oświadczenie o uznaniu wzajemnych zobowiązań” z dnia 24 lipca 2013 r. (k. 739) samo w sobie nie mogło wykreować wierzytelności zabezpieczonej następnie kwestionowaną hipoteką. Powód wskazywał, że w samej treści ww. dokumentu mowa o rozliczeniach stron tej czynności z lat 2010, 2011 i 2012, z czego powód domniemuje, że strony miały w istocie na względzie nie jedną, ale szereg wierzytelności wynikających z dokonanych między nimi w tym okresie czynności. W ocenie Sądu, nie jest jednak wykluczone, że owo oświadczenie z dnia 24 lipca 2013 r. miało w zamiarze stron tej czynności odnieść skutek nie tylko uznania długu przez Fundację (...), ale także skutek nowacji w rozumieniu art. 506 k.c. Wskazuje na to chociażby treść oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, gdzie Fundacja oświadcza, że właśnie na mocy wskazanego wyżej oświadczenia zobowiązała się do zapłaty kwoty 3.321.200 zł na rzecz (...) S.A. i (...) s.k. (k. 189). Mogło być też tak, że w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki Fundacja posłużyła się niejako skrótem myślowym, mając na względzie zabezpieczenie wierzytelności powstałych przed dniem 24 lipca 2013 r., co do których nastąpiło uznanie długu w ww. oświadczeniu o uznaniu wzajemnych zobowiązań. Wyjaśnienie tych kwestii wymagałoby przeprowadzenia postępowania dowodowego, chociażby w postaci zeznań osoby, która podpisała w imieniu Fundacji oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, o co jednak powód nie wnosił.

Wypada zauważyć w tym miejscu, że powód nie twierdził także, aby w oświadczeniu z 24 lipca 2013 r. strony tej czynności podały nieprawdziwe informacje, powołując się na wynikający z dokumentacji księgowej obu podmiotów dług po stronie Fundacji opiewający na 3.321.200 zł. Wręcz przeciwnie, powód wskazywał, że najprawdopodobniej dokonane zostały czynności w okresie wskazanym w ww. oświadczeniu, to jest w latach 2010-2012 i że wystawione zostały z tego tytułu jakieś faktury. Jednocześnie powód także i w tym wypadku nie podjął żadnej inicjatywy dowodowej celem ustalenia zamiaru stron ww. oświadczenia.

Podkreślić należy, że przepis art. 339 § 1 k.p.c. nakazuje sądowi przyjęcie za prawdziwe (z wyjątkiem opisanych tam sytuacji) jedynie twierdzeń powoda o faktach. Natomiast w zakresie interpretacji owych faktów przez pryzmat norm prawnych, sąd w żadnym razie nie jest związany stanowiskiem powoda. Mając zaś na uwadze powyższe rozważania, Sąd doszedł do przekonania, że nie zostało wykazane, aby stan nieruchomości ujawniony w księgach wieczystych nie odpowiadał stanowi prawnemu, zatem powództwo oparte na treści art. 10 u.k.w.h. należało oddalić.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska