Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 maja 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: Aleksandra Sieńczewska

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul (...) w W.

o uchylenie uchwał nr 1/2022 i 2/2022

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki K. K. (1) na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul (...) w W. kwotę 737,00 zł (siedemset trzydzieści siedem złotych 00/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt I C 320/22

UZASADNIENIE WYROKU

z 20 maja 2025 r. (k. 256)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 13.07.2022 r. (prezentata k. 3) K. K. (1) domagała się uchylenia uchwał właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową ul. (...) w W. podjętych w dniu 02.06.2022 r. na zebraniu Wspólnoty w przedmiocie:



odwołania dotychczasowych członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w osobach K. K. (1), P. R., H. M.,



powołania nowych członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W. w osobach: K. K. (2), S. K., W. I., M. S. (1)

oraz zasądzenia od pozwanej Wspólnoty kosztów procesu wg norm przepisanych (pozew k. 3 – 67).

Powódka wskazała, że nieprawidłowo zostało przeprowadzone głosowanie w sprawie zmian osobowych w zarządzie Wspólnoty, co doprowadziło do wadliwego wyniku głosowania i naruszenia art. 23 ust. 2a ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: u.w.l.) – we Wspólnocie suma udziałów nieruchomości wspólnej wg powódki wynosi 1,0747 i z tego względu zasadą było podejmowanie uchwał w trybie art. 23 ust. 2a u.w.l. Umożliwienie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów w połączeniu z brakiem informacji o planowanej zmianie zarządu spowodowało niską frekwencję na zebraniu i uniemożliwiło głosowanie w dotychczas praktykowany we Wspólnocie sposób. Punktu dotyczącego zmiany składu zarządu nie było w porządku obrad, zaś ze względu na wagę takiej uchwały głosowanie i sama procedura powinny być transparentne, co narusza art. 32 ust 2 u.w.l. Dodatkowo nie doręczono powódce odpisów przedmiotowych uchwał, pomimo że stanowią one dokumenty Wspólnoty, której ona pozostaje członkiem. Osoby powołane w skład nowego zarządu pozostają w konflikcie interesów ze Wspólnotą ze względu na długookresowe zaległości w opłatach oraz inne kwestie sporne – w związku z tym sprawowanie przez nie funkcji nie będzie pozostawać w interesie Wspólnoty a służy realizacji partykularnych interesów poszczególnych osób. Nowy Zarząd wypowiedział także umowę dotychczasowemu administratorowi i przez okres 6 miesięcy opłaca podwójne koszty zarządu nieruchomością, co naruszają interes ekonomiczny Wspólnoty oraz powódki jako jej członka. Powódka wskazała też, że działania Wspólnoty zmierzały do uniemożliwienia wykonywania jej prawa udziału w zarządzie nieruchomością, członkowie zarządu wykonywali obowiązki na rzecz innych podmiotów za wynagrodzeniem i podejmują działania przekraczające zakres zwykłego zarządu bez wymaganych uchwał Wspólnoty a także wykonywali roboty budowlane bez niezbędnych zezwoleń i niezgodnie ze sztuką budowalną.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w W. wnosiła o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego oraz zasądzenia od powódki na rzecz pozwanej Wspólnoty zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych wraz z kwotą 17 zł uiszczoną tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (odpowiedź na pozew k. 105 -141).

Wspólnota zarzucała, iż nieprawdziwe jest twierdzenie aby przyjętym w niej zwyczajem było głosowanie w systemie 1 właściciel = 1 głos zaś suma udziałów w nieruchomości wynosi 1,0680 a nie jak wskazywała powódka 1,0747. Powódka podpisała się pod wnioskiem o taki sposób głosowania, jednakże liczba przypadających jej udziałów nie jest wystarczająca dla osiągnięcia 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, w związku z czym wniosek nie spełniał wymogów formalnych. Ponadto przepisy ustawy nie uniemożliwiają członkom Wspólnoty rozszerzenia porządku zgromadzenia. dla sprawy nie ma także znaczenia że nie wszyscy właściciele wzięli udział w zebraniu, skoro byli reprezentowani przez pełnomocników. Pozwana Wspólnota zaprzeczyła także konfliktowi interesów pomiędzy poszczególnymi członkami aktualnego Zarządu Wspólnoty a Wspólnotą.

Pismem z 20.02.2025 r. Wspólnota przedłożyła aktualny wyciąg z KW nieruchomości (...) w W., z którego wynika, iż powódka zbyła lokal nr (...) i utraciła status członka Wspólnoty, co prowadzi do braku po jej stronie interesu co do zaskarżenia uchwał nr 1/2022 i 2/2022. (pismo k. 237 – 242).

Na rozprawie 24 kwietnia 2025 r. pozwana Wspólnota wniosła o zasądzenie kosztów procesu wg złożonego ustnie oświadczenia w kwocie 4.920 zł, w tym 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (protokół k. 242 znacznik 00:09:53)

W pozostałym zakresie strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka była właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., a zarazem członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) (wydruk z KW nieruchomości k. 15, 32 - 38, 131 – 138v, bezsporne).

We Wspólnocie istniał konflikt pomiędzy mieszkańcami a ówczesnym Zarządem, ze względu na ignorowanie przez administratora A. L. próśb mieszkańców i ich wniosków. Zarząd podjął uchwałę o podniesieniu opłat co spotkało się z dodatkowym niezadowoleniem mieszkańców, którzy mieli zarzuty co do sposobu zarządzania Wspólnotą – w szczególności odnośnie sposobu prowadzenia remontu węzła cieplnego co było związane z zalanymi piwnicami i brakiem prawidłowej ich wentylacji, także odnośnie do kosztów remontu, które uważali za niewłaściwie skalkulowane. Członkowie Wspólnoty czuli się lekceważeni, ponadto nie akceptowali faktu, że administrator A. L. wykorzystuje pomieszczenie Wspólnoty za cenę poniżej rynkowej (protokół zgromadzenia k. 111 – 114, zeznania S. K. k. 252 – 253 znacznik 02:27:59 – 02:45:42, zeznania M. S. (1) k. 253 – 254 znacznik 02:47:32 - 03:07:11).

Zarząd Wspólnoty pismem z 25.05.2022 r. zawiadomił o zebraniu ogółu właścicieli lokali – w lok. nr(...)w budynku przy (...). W proponowanym porządku obrad było przyjęcie sprawozdań Zarządu za 2021 r., udzielenie absolutorium, podjęcie uchwał dotyczących planowanych działań Wspólnoty a także wolne wnioski (pkt 16). W zawiadomieniu wskazano, że w przypadku gdyby członkowie nie mogli uczestniczyć w ww. zebraniu we wskazanym terminie istnieje możliwość oddania głosu na karcie do głosowania załączonej do zawiadomienia, która powinna zostać odesłana do 10.06.2022 r. (zawiadomienie wraz z projektami uchwał k. 16 – 30).

Z przebiegu zebrania w dn. 02.06.2022 r. sporządzono protokół, w którym opisano bieg zdarzeń i fakt rozszerzenia porządku zebrania o punkt dotyczący odwołania ówczesnego zarządu i powołania nowego. Powódka na sugestię A. L. zgłosiła żądanie głosowania na zasadzie 1 właściciel = 1 głos (kopia wniosku k. 117a), jednakże wniosek nie uzyskał wymaganego poparcia (zeznania A. L. k. 247v- 249v znacznik 00:19:17 – 01:11:04).

W trakcie zgromadzenia podjęto tylko uchwały:



nr 1/2022 o odwołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w składzie: K. K. (3), H. M. i P. R. za głosowało 59,60 % głosów, przeciwko 0,



nr 2/2022 o powołaniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w składzie S. K., K. K. (2), W. I. i M. S. (1) – za uchwałą oddano 59,60% głosów, przeciwko 0 (uchwały wraz kartami do głosowania k. 93 – 104, 118 – 130, protokół k. 111 - 114), nie przeprowadzając zgromadzenia w dalej objętych planem punktach.

Część głosujących udzieliła pełnomocnictw do głosowania na zebraniu (115-116).

Pismem skierowanym do mieszkańców nowy zarząd poinformował o złożeniu wypowiedzenia dotychczasowemu administratorowi A. L., wskazując jako przyczyny samowolę, opieszałość, problemy z komunikacją i brak szacunku dla mieszkańców. Zarząd poinformował o dalszych planowanych działaniach oraz przekazał kontakty do jego członków (pismo k. 31). S. K. w dacie powołanie jej na członka zarządu posiadała zadłużenie względem Wspólnoty związane z jej lokalem (kartoteka lokalu S. K. k. 39 – 46, zeznania S. K. k. 252 – 253 znacznik 02:27:59 – 02:45:42). Również w stosunku do Wspólnoty istniało zadłużenie na lokalu M. S. (2), żony M. S. (1) (kartoteka lokalu M. S. (2) k. 47 – 51). W. I. zawarł umowę na podstawie której korzystał z miejsca postojowego na terenie Wspólnoty odnośnie do samochodu marki T. nr rej (...) – jednak posiadał on dwa lub trzy identyfikatory dla swoich pojazdów. Niemniej korzystał każdorazowo z postoju jednego auta na terenie Wspólnoty, która ze swojej strony nie zgłaszała uwag do tego w jaki sposób jest realizowana zawarta umowa (umowa k. 55 – 57, zeznania W. I. k. 252 znacznik 02:22:32 – 02:25:32).

Umowa o administrowanie zawarta przez Wspólnotę z A. L. została wypowiedziana pismem datowanym na 07.06.2022 r. (wypowiedzenie k. 58). A. L. korespondencją mailową z 15.06.2022 r. zwrócił się do pp. S. z informacją o naliczeniu opłaty za bezumowne korzystanie z dachu w celu instalacji i użytkowania klimatyzatora (korespondencje e-mail k. 52 - 53, zdjęcie k. 54). Klimatyzator został zamontowany za ustną zgodą poprzedniego administratora, razem z wymianą okna dachowego i nie były wcześniej zgłaszane żadne uwagi ze strony Wspólnoty, w tym A. L. odnośnie do tego faktu ( zeznania M. S. (1) k. 253 – 254 znacznik 02:47:32 - 03:07:11).

Administrator A. L. przekazał protokolarnie w dniu 12.08.2022 r. część dokumentów wspólnoty (protokół k. 139). Całość dokumentacji była przekazana Wspólnocie w ciągu roku (zeznania S. K. k. 252 – 253 znacznik 02:27:59 – 02:45:42, zeznania M. S. (1) k. 253 – 254 znacznik 02:47:32 - 03:07:11).

Pełnomocnik powódki bezskutecznie zwracał się przed wytoczeniem powództwa do Zarządu Wspólnoty o udostępnienie treści uchwał (korespondencja email k. 62, 67). Również A. L. jako pełnomocnik lokatorki E. D. kierował korespondencję email do Burmistrza o udostępnienie uchwał oraz do zarządu Wspólnoty o dołączenie do kanałów komunikacyjnych Wspólnoty (korespondencja wraz z pełnomocnictwem k. 63-66).

K. K. (2) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie administrowania nieruchomościami i przez krótki czas pełniła zarówno funkcję w Zarządzie Wspólnoty jak i administratora, jednakże nie miało to miejsca w chwili powoływania jej do składu zarządu Wspólnoty. Obecnie nie jest ona członkiem Zarządu a jedynie administruje nieruchomością. (wydruk z CEiDG k. 188 – 189, zeznania S. K. k. 252 – 253 znacznik 02:27:59 – 02:45:42, zeznania M. S. (1) k. 253 – 254 znacznik 02:47:32 – 03:07:11).

Powódka zbyła własność lokalu nr (...) przy ul. (...) umową sprzedaży z 28.11.2024 r. sporządzoną przez T. S. notariusza w W. rep. A. nr (...) (wydruk z KW k. 239 – 242, zeznania K. K. (3) k. 250 – 252 znacznik 01:37:16 – 02:20:04).

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których autentyczności i rzetelności nie kwestionowały strony a i Sąd nie znalazł podstaw aby odmówić im mocy dowodowej.

Sąd Okręgowy przesłuchał świadków oraz strony, oceniając ich zeznania jak poniżej:

1)  A. L. (protokół k. 247v- 249v znacznik 00:19:17 – 01:11:04), oceniając je ostrożnie ze względu na silny negatywny personalny stosunek do osób, które weszły w skład nowego zarządu i wypowiedziały umowę administratorowi oraz ewidentny konflikt osobisty i ambicjonalny; Sąd dał świadkowi wiarę w zakresie w jakim zeznania świadka były zgodne z treścią niekwestionowanych dokumentów w sprawie, w tym protokołem zebrania wspólnoty, świadek wiarygodnie zeznał, że od niego pochodziła propozycja podpisana przez powódkę głosowania w systemie 1 właściciel = 1 głos, że wniosek nie zebrał wymaganej większości udziałów, że we Wspólnocie były konflikty pomiędzy administratorem a częścią mieszkańców, także tymi którzy weszli w skład nowego zarządu Wspólnoty, istnienie zadłużenia pani K., nałożenie opłat przez administratora na poszczególnych członków wspólnoty,

2)  K. S. (protokół k. 249v- 250 znacznik 01:15:39 – 01:29:30) której zeznaniom Sąd dał w przeważającym zakresie wiarę, bowiem co do zasady były one zgodne z pozostałymi dowodami w sprawie, w tym dokumentami i innymi wiarygodnymi zeznaniami, świadek nie pamiętał części wydarzeń natomiast wiarygodnie zeznał że zdarza mu się reprezentować (...) W. na zebraniach Wspólnot w których Miasto ma udziały, że skontaktowali się z nią mieszkańcy Wspólnoty którzy wystąpili do Miasta o informacje w jaki sposób dokonać zmiany zarządu Wspólnoty i administratora, w związku z czym świadek z ramienia Miasta zajmowała się Wspólnotą i uzyskała informacje że mieszkańcy są niezadowoleni z zarządzaniem nieruchomością bowiem nie były prowadzone żadne remonty i inwestycje, wiarygodnie świadek zeznał że we Wspólnocie co do zasady nie były prowadzone głosowania w systemie 1 właściciel = 1 głos, ma to potwierdzenie w całokształcie zebranego materiału dowodowego.

Sąd przesłuchał także w charakterze stron oceniając zeznania poszczególnych osób jak poniżej:

1)  K. K. (1) (protokół k. 250 – 252 znacznik 01:37:16 – 02:20:04) której zeznania oceniał ostrożnie z uwagi na silne zaangażowanie emocjonalne w powstały konflikt we Wspólnocie, także z racji sprawowania funkcji członka zarządu od chwili jej powstania, powódka wiarygodnie zeznała o burzliwym przebiegu zebrania Wspólnoty 02.06.2022 r., i nie kwestionowała prawidłowości jego zwołania, o tym że powódka zwracała się do Burmistrza o udostępnienie dokumentów związanych ze Wspólnotą, że nie Zarząd podniósł stawki opłat we Wspólnocie, że w toku zgromadzenia Wspólnoty 02.06.2022 r. nie było możliwości prezentacji kandydatów ani także omawiania ewentualnego konfliktu interesów, potwierdzenie że administrator korzystał z lokalu zaadaptowanego z dawnej pralni;

2)  W. I. (protokół k. 252 znacznik 02:22:32 – 02:25:32), którego zeznania były wiarygodne w zakresie w jakim wskazał posiadanie więcej niż jednego identyfikatora wydanego przez poprzedniego administratora, oraz sposobu korzystania z przydzielonego mu miejsca postojowego a także fakt że przed korespondencją e-mail od A. L. nikt nie zgłaszał formalnie zastrzeżeń dot. sposobu korzystania przez niego z miejsca parkingowego,

3)  S. K. (protokół k. 252 – 253 znacznik 02:27:59 – 02:45:42), której zeznania były wiarygodne w zakresie w jakim strona przyznała, że była jedną z osób, które zainicjowały zmianę w składzie zarządu Wspólnoty razem z W. I. w porozumieniu z przedstawicielem (...) W., opisała przebieg zebrania Wspólnoty w dniu 02.06.2022 r. oraz przyczyny dla których podjęła decyzję o wystąpieniu z taką inicjatywą, wiarygodne były także zeznania w zakresie w jakim wskazała pełnienie funkcji członka zarządu i administratora przez K. K. (2), przedstawiła informacje o trudnościach w odzyskaniu dokumentów od A. L. oraz przyznała istnienie zadłużenia w kartotece jej lokalu,

4)  M. S. (1) (protokół k. 253 – 254 znacznik 02:47:32 – 03:07:11), którego zeznania były wiarygodne w zakresie w jaki przedstawił informacje o tym jak doszło do zamontowania klimatyzatora jego lokalu na dachu budynku oraz fakt, że przed korespondencją z 15.06.2022 r. nie były w tym zakresie zgłaszane w stosunku do niego zastrzeżenia ze strony Wspólnoty, przestawił przebieg zebrania z 02.06.2022 r. oraz przestawił informacje na temat remontu węzła cieplnego i innych remontów we Wspólnocie, wskazał że funkcje w Zarządzie Wspólnoty są pełnione nieodpłatnie, opisał problemy z odbiorem dokumentacji Wspólnoty od poprzedniego administratora.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenie powódki podlegało oddaleniu z uwagi na brak interesu prawnego jak i niewykazanie.

W sprawie bezsporne było zachowanie terminu do zaskarżenia kwestionowanych przez powódkę uchwał, ich treść, podobnie jak i treść innych dokumentów zgromadzonych w sprawie. Powódka nie kwestionowała prawidłowości zwołania zgromadzenia, czy też matematycznego przeliczenia głosów oddanych za poszczególnymi uchwałami. Wskazywała jednak, że zwykle głosowania we Wspólnocie odbywały się w trybie art. 23 ust. 2a u.w.l. zaś głosowanie dopuszczające także oddawanie głosów w trybie indywidualnego ich zbierania wpłynęło na wyniki głosowania. Ponadto powódka kwestionowała dopuszczalność i skuteczność powołania poszczególnych osób w skład Zarządu Wspólnoty a także wskazywała że podjęta uchwała de facto będzie prowadzić do naruszenia jej interesów jako członka Wspólnoty ze względu na domniemanie działania członków Zarządu nie w interesie Wspólnoty ale partykularnym. W toku postępowania powódka zbyła lokal we Wspólnocie, co wynikało z księgi wieczystej lokalu a także potwierdziła sama powódka.

Zgodnie natomiast z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustęp 1a cytowanego artykułu stanowi z kolei, iż powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Brzmienie wskazanego przepisu nie daje postaw do zmiany ogólnej reguły związanej z rozkładem ciężaru dowodu, a wyartykułowanej przez ustawodawcę w art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. Z treści cyt. przepisu art. 6 k.c. wynika, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Obowiązek przedstawiania dowodów odnosi się przede wszystkim do przesłanek dotyczących samej zasadności dochodzonego roszczenia. Niedochowanie powyższych obowiązków skutkuje ryzykiem przegrania procesu przez stronę, którą obciążał ciężar wykazania okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 września 2013 r., sygn. akt I ACa 259/13).

Kwestią która w pierwszej kolejności zaważyła na oddaleniu powództwa była utrata statusu członka pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Z zasady były właściciel lokalu nie posiada interesu prawnego w zaskarżeniu Uchwały, ponieważ nie wpływa ona na jego prawa i obowiązki. Skarżone uchwały nr 1/2022 i 2/2022 mają charakter niemajątkowy, dotyczą wyłącznie zmian osobowych w zarządzie. W związku z powyższym były właściciel nie ma interesu prawnego, aby je kwestionować, ponieważ te Uchwały nie wpływają na interes prawny ani interes majątkowy strony powodowej i nie zmieniają praw i obowiązków członka wspólnoty z okresu, kiedy strona powodowa była jeszcze właścicielką lokalu i przysługiwał jej również przymiot współwłaściciela części wspólnych. Strona powodowa ani w pozwie ani w toku procesu nie wykazała swojego interesu, który podlegałby ochronie poprzez dalsze kwestionowanie zaskarżonych Uchwał, pomimo utraty prawa własności do lokalu. Także podnoszone przez powódkę twierdzenia że na temat wspólnot „przejmowanych przez (...) W.” pojawiały się publikacje prasowe nie mają znaczenia na gruncie niniejszego postępowania. Nie zostało bowiem wykazane by prawa powódki uległy uszczerbkowi na skutek zmian osobowych w zarządzie, a brak wykazania tego interesu prowadzi wprost do oddalenia powództwa. Powódka odebrała powzięta uchwałę o jej odwołaniu osobiście jako niesprawiedliwą ocenę swojej osoby i sprawowanej przez nią funkcji, ale powyższego nie sposób uznać za interes prawny w rozstrzygnięciu sporu sadowego.

Trzeba również podkreślić, że strona powodowa nie udowodniła, aby niezależnie od braku jej legitymacji procesowej czynnej w dacie wyrokowania, skarżone Uchwały zapadły z naruszeniem Ustawy o własności lokali w tym artykułu 23 u.w.l. Wszystkie przesłanki ważności Uchwał zostały w tej sprawie zachowane, zostały podjęte niezbędną większością głosów.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały
z przepisami ustawy oraz z przepisami k.c. w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Zauważyć należy, że niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić, obok zarzutów merytorycznych również zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obrad na zebraniu czy zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.). Dodać trzeba, że zarzuty formalne mogą przy tym stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Z kolei o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 11.10.2012 r., I ACa 507/12).

W świetle treści art. 23 ust. 1 u.w.l., uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zasada liczenia głosów określona została w art. 23 ust. 2 ustawy i przewiduje, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Regulacja ta oznacza, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, przy czym, co do zasady, większość ta liczona jest według wielkości przypadających im udziałów. Z przepisu tego wynika zatem, że również w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała zostaje podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Bez znaczenia dla jej skuteczności jest natomiast, czy w głosowaniu takim wzięli udział wszyscy właściciele lokali (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 17 lipca 2014 r., I ACa 288/14).

Zaskarżone uchwały nr 1/2022 i 2/2022 są wynikiem głosów oddanych jedynie na zebraniu. Przewidziane w art. 23 ust.1 u.w.l. tryby podejmowania uchwał: na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz mieszany są przy tym jednakowo traktowane przez ustawodawcę, w tym znaczeniu, iż dla ważności uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd, niezależnie czego ona dotyczy, każdy z w/w trybów podejmowania uchwał jest dopuszczalny. Jeśli właściciele lokali zbiorą głosy pod uchwałą to zostaje ona podjęta wówczas, gdy oddadzą na nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej. Powódka nie wykazała aby we Wspólnocie zwykle głosowano wg zasady określonej w art. 23 ust. 2a tj 1 właściciel = 1 głos, ani też aby fakt, że jej wniosek o taki sposób głosowania został nieuwzględniony w sposób sprzeczny z przepisami. Zgodnie z przywołanym przepisem taki sposób głosowania wprowadza się na wniosek właścicieli posiadających 1/5 udziałów w nieruchomości. Powódka nieprawidłowo w treści pozwu wskazała łączną sumę udziałów we Wspólnocie 1,0747 – matematyczne zsumowanie udziałów ujawnionych w księdze wieczystej wskazuje, że łącznie jest ich 1,0680. Udziały przysługujące powódce w dacie zebrania właścicieli tj 02.06.2022 r. w wysokości 190/10000 nie stanowią 1/5 wymaganej z ogólnej liczby. Zatem wniosek prawidłowo został uznany za złożony nieskutecznie.

Powódka nie wykazała również, by właściciele, którzy oddali głosy pozostawali w błędzie co do tego, nad jaką kwestią głosują lub odnośnie do osób które zostały wybrane do Zarządu. Zdaniem Sądu, w świetle zasad doświadczenia życiowego, każdy właściciel lokalu mógł bez większych trudności stwierdzić czego dotyczy głosowanie, odbyto w tej kwestii szeroką i żywiołową dyskusję. Powyższe rozwiewa wątpliwości wskazywane przez powódkę i pozwala na przyjęcie, że członkom Wspólnoty znane były przyczyny leżące u podstaw podjęcia zaskarżonych uchwał – podkreślić wypadnie, iż nie przejawiła inicjatywy dowodowej w tym zakresie.

Nie było także podstaw do uznania, iż uchwały są nieważne ze względu na wykonywanie przez K. K. (2) funkcji administratora we Wspólnocie - w dacie powoływania jej do składu Zarządu administratorem pozostawał pan A. L.. Twierdzenia powódki mogłyby stanowić raczej podstawę do wniesienia wniosku o podjęcie uchwały przez Wspólnotę o odwołanie K. K. (2) ze składu zarządu z chwilą, gdy pełniła swoją rolę „podwójnie” tzn. jako członek zarządu oraz administrator, bądź podważenia zawartej umowy o administrowanie. Jednak jak wynika z zeznań członków zarządu Wspólnoty pani K. zrezygnowała z prac w Zarządzie w niedługim czasie po powołaniu jej na administratora. Skoro zatem w dacie powoływania K. K. (2) nie istniał konflikt interesów wskazywany przez powódkę nie sposób uznać, że uchwała nr 2/2022 została podjęta wadliwie czy też nieważnie.

Podkreślić wypadnie, iż zwołując zebranie porządek obrad jak i projekty uchwał przygotowuje Zarząd Wspólnoty, jednakże w doktrynie jednoznacznie przyjmuje się iż członkowie Wspólnoty mają prawo zgłaszać projekty uchwał na zebraniach i mogą być one poddawane pod głosowanie. Biorąc pod uwagę, iż przedmiotem obrad miała być ocena pracy Zarządu i udzielenie mu absolutorium, to nie sposób przyjąć, iż członkowie Wspólnoty nie byli przygotowania na dyskusję w tym zakresie, a przedłożone projekty uchwał nie powinny być poddane pod głosowanie – biorąc pod uwagę ich przedmiot i uzależnienie od zarządu zwołania kolejnego zebrania takie działanie byłoby niecelowe i sprzeczne z wolą większości członków. Wypadnie podkreślić, iż powódka przyznała, iż mimo podejmowanych prób nie zdołała w późniejszym czasie zebrać wymaganej ilości udziałów, by ponownie poddać kwestię zarządzania Wspólnotą pod głosowanie i przeforsować zasadę 1 udział to jeden głos. Tym samym w istocie jej działania wskazują na niepogodzenie się z wolą większości członków Wspólnoty co nie może samo przez się skutkować ochroną sądową.

Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona - w formie zaskarżania uchwał do sądu - została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości.

Zarzuty sformułowane przez powódkę opierały się na przypuszczeniu i przekonaniu, że członkowie Zarządu posiadający zadłużenie w rozliczeniach w stosunku do Wspólnoty doprowadzą do umorzenia czy też zaniechania windykacji należności. Jednakże nic takiego nie zostało wykazane – świadek S. K. wskazała, że spłaciła swoje zadłużenie. Zarazem powódka nie wykazała, aby do dnia sprzedaży przez nią lokalu mieszkalnego przy ul. (...) podjęto jakiekolwiek decyzje czy to na poziomie Zarządu czy zebrania właścicieli, o odstąpieniu od windykacji należności w stosunku do tych osób. W odniesieniu do M. i M. S. (1) w ocenie Sądu zarzuty sformułowane przez administratora A. L. miały charakter wtórny i nakierowane były na wykreowanie wrażenia o samowolnym zajęciu przez niego dachu i montażu klimatyzacji. Wskazuje na to okoliczność, że pierwsza korespondencja w tej sprawie została skierowana do pp. S. już po odwołaniu Zarządu oraz administratora A. L. z ich funkcji, brak jakichkolwiek dowodów, aby Wspólnota kiedykolwiek wcześniej wskazywała na nieprawidłowości w działaniach M. S. (1) czy też podnosiła, że bezumownie użytkuje część nieruchomości wspólnej.

Powódka także zarzucała W. I. nieprawidłowe wykonywanie umowy na podstawie której korzystał z miejsca parkingowego, jednakże jak w przypadku pp. S., Wspólnota, Zarząd czy też Administrator nie kierowali w stosunku do niego jakiekolwiek uwagi, pisma czy też wezwania do zaniechania naruszeń, co wskazuje na wykreowanie tego problemu na potrzeby niniejszego postępowania.

Podkreślenia wymaga, że ustawa nie wprowadza właściwie żadnych ograniczeń w stosunku do osób które mogą zasiadać w zarządach Wspólnot Mieszkaniowych – jedynymi wymogami jest aby były to osoby fizyczne, posiadające pełną zdolność do czynności prawnych. Nie ma nawet wymogu aby w skład zarządu wchodziła osoba będąca członkiem Wspólnoty. Zatem może zostać wybrany do tego organu najemca jakiegoś lokalu, czy nawet osoba zupełnie niezwiązana z daną wspólnotą. Ma to między innymi zapobiec sytuacji, w której nie można byłoby wybrać członków zarządu, gdyż nie byłoby chętnych pośród właścicieli lokali. Tezy zaś stawiane przez powódkę w toku procesu, jej domniemania i przypuszczenia o możliwych nieprawidłowościach we Wspólnocie w żaden sposób nie zostały potwierdzone ani też nie miały wpływu na uznanie, że skarżone uchwały podjęte w sposób wadliwy.

Sąd nie odnosi się szerzej do zarzutów „przejęcia” przez (...) W. Wspólnoty, bowiem w przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do uznania, aby taka sytuacja miała miejsce. Fakt, że właściciele niezadowoleni z zarządzania Wspólnotą porozumieli się z Miastem jako jednym z członków Wspólnoty w celu zmiany Zarządu nie świadczy o jakimś „spisku”, wykorzystywaniu znajomości z Burmistrzem przez któregoś członka Wspólnoty etc. a jest formą realizacji uprawnień właścicielskich zgodnie z zasadami woli większości.

Z tych przyczyn powództwo polegało oddaleniu o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 98 §1 k.p.c. uznając że wobec oddalenia powództwa w całości należy kosztami procesu obciążyć powódkę. Na zasądzone koszty złożyła się opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł (k. 110) oraz koszty zastępstwa procesowego sprawowanego przez radcę prawnego - w kwocie 360 zł za zastępstwo w I instancji na podstawie §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z §20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie wynagrodzenia za czynności radców prawnych oraz dwukrotnie w postępowaniu zabezpieczającym przy czym raz przed sądem okręgowym a raz przed sądem apelacyjnym – tj. na podstawie §10 ust. 2 rozporządzenia. Nie było podstaw do uwzględnienia złożonego na rozprawie wniosku o zasądzenie kosztów procesu wg spisu, bowiem nie został on złożony do akt sprawy i nie sposób ocenić jego zasadności merytorycznie.

Z tych przyczyn postanowiono jak w sentencji w punkcie 2.

Sędzia Piotr Królikowski

ZARZĄDZENIE

(...)

Sędzia Piotr Królikowski