Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 czerwca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Tadeusz Bulanda

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi (...) W.

o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

I.  Ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach (...)
z obrębu (...).(...), o łącznej powierzchni 25 019 m ^{( 2)}, położonej
w W. przy ul. (...), od dnia 1 stycznia 2022 r. na kwotę 74 310 zł (siedemdziesiąt cztery tysiące trzysta dziesięć złotych);

II.  Zasądza od Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. na rzecz
(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 12 401,70 zł (dwanaście tysięcy czterysta jeden złotych i siedemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

III.  Na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie tytułem zwrotu wydatków zasądza od:

a.  (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 17,90 zł (siedemnaście złotych i dziewięćdziesiąt groszy),

b.  Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. kwotę 74,44 zł (siedemdziesiąt cztery złote i czterdzieści cztery grosze).

Sygn. akt I C 117/25

UZASADNIENIE

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. w dniu 1 grudnia 2021 r. (data stempla pocztowego) złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że dokonane przez Skarb Państwa – Prezydenta (...) W. pismem z dnia 21 października 2021 r. wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...). (...) w obrębie (...).(...) o powierzchni 25 019 m ^{( 2)}, z 38 396,42 zł na 223 669,86 zł, jest nieuzasadnione.

Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 22 czerwca 2022 r. (sygn. (...)), ustalającego opłatę roczną w kwocie 196 944,93 zł, (...) Sp. z o.o. wniosła sprzeciw, domagając się ustalenia przez sąd, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości była nieuzasadniona i ustalenie od dnia 1 stycznia 2022 r. wysokości opłaty rocznej w wysokości dotychczasowej. (...) Sp. z o.o. wniosła nadto o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

(...) Sp. z o.o. w uzasadnieniu swojego żądania podniosła, że sporządzone na zlecenie właściciela oraz SKO operaty rzeczoznawcy majątkowego nie spełniają podstawowych wymogów formalnych, bowiem nie biorą pod uwagę faktu, że sporna nieruchomość jest przeznaczona w zdecydowanej większości pod zieleń urządzoną, co powoduje wykluczenie jakiejkolwiek działalności inwestycyjnej na takim gruncie. Wskazała jednocześnie, że przyjęte do porównania nieruchomości nie mogą zostać uznane za podobne do przedmiotowej nieruchomości, bowiem posiadają one dostęp do drogi publicznej oraz są częściowo uzbrojone, a tymczasem żadnej z tych cech nie ma sporna nieruchomość (wypowiedzenie z dnia 21 października 2021 r. – k. 41-41v, 58-58v, sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 22 czerwca 2022 r. – k. 4-5v).

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego powiększonych o ustawowe odsetki z tytułu opóźnienia w zapłacie.

W uzasadnieniu wskazał, że aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości była uzasadniona w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bowiem oferta podwyższenia przedmiotowej opłaty została oparta na operacie szacunkowym zawierającym wycenę przedmiotowej nieruchomości gruntowej, sporządzonym z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami sztuki. Pozwany zaznaczył również, że wycena wartości nieruchomości będąca podstawą wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej stanowi wiarygodny dowód na okoliczność zmiany wartości tej nieruchomości, a tym samym podstawę aktualizacji wysokości tej opłaty. Pozwany wskazał, iż sąd powszechny rozpoznaje sprawę o ustalenie opłaty od początku i sam dokonuje ustaleń w zakresie zaistnienia przesłanek aktualizacji wysokości opłaty rocznej, jednakże nie oznacza to, że odrzuca wszelkie dowody, jakie zostały przeprowadzone przed SKO, bowiem nie tracą waloru materiału dowodowego w postępowaniu sądowym (odpowiedź na pozew – k. 115-115v).

Na rozprawie w dniu 19 maja 2025 r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa w zakresie, w jakiej opłata roczna znajduje uzasadnienie w świetle opinii biegłego (pismo w postępowaniu z dnia 8 listopada 2023 r. (data stempla pocztowego) – k. 120-121; protokół z rozprawy z dnia 19 maja 2025 r. – k. 243-243v).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...).(...) o powierzchni 25 019 m ^{( 2)}.

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. jest jedynym użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości.

Pismem z dnia 21 października 2021 r. Skarb Państwa – Prezydent (...) W. wypowiedział (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wynoszącą 38 396,42 zł i ustalił nową wysokość opłaty rocznej na kwotę 223 669,86 zł. Z powołaniem na art. 77 ust. 2a u.g.n. w wypowiedzeniu wskazano, że użytkownik wieczysty ma wnieść ustaloną w wypowiedzeniu opłatę w kwocie:

a)  76 792,84 zł za 2022 r.;

b)  150 231,35 zł za 2023 r.;

c)  223 669,86 zł za 2024 r. i lata następne.

Ustalając wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości właściciel oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., która wartość rynkową nieruchomości oszacowała na kwotę 7 455 662 zł.

Wypowiedzenie zostało doręczone w dniu 2 listopada 2021 r. (dowód: wypowiedzenie z dnia 21 października 2021 r. – k. 41-41v, 58-58v; potwierdzenie odbioru – k. 40-40v).

W dniu 1 grudnia 2021 r. (data stempla pocztowego) (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. złożyła Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., za pośrednictwem Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W., Zarządu Mienia Skarbu Państwa, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości jest nieuzasadniona. W jego uzasadnieniu zwrócono uwagę, iż sporna nieruchomość przeznaczona jest w zdecydowanej większości pod zieleń urządzoną, co powoduje wykluczenie jakiejkolwiek działalności inwestycyjnej na takim ternie. Zauważono jednocześnie, iż dwóch z trzech nieruchomości przywołanych w operacie wykonanym na zlecenie pozwanego nie można uznać za podobne do przedmiotowej nieruchomości.

W toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W. została sporządzona opinia rzeczoznawcy majątkowego J. K., który wartość nieruchomości określił na kwotę 5 674 000 zł.

Orzeczeniem z dnia 22 czerwca 2022 r. (sygn. (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2022 r. użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) o łącznej powierzchni 25 019 m ^{( 2 )}z obrębu (...).(...), położonej w W. przy ul. (...), w kwocie 196 944,93 zł. Wysokość opłaty została ustalona w oparciu o wartość nieruchomości obliczoną jako średnia arytmetyczna wartości określonych przez rzeczoznawców w operatach sporządzonych na zlecenie właściciela i SKO, tj. w oparciu o kwotę 6 564 831 zł (dowód: wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest nieuzasadniona – k. 55-56v; pismo z dnia 21 grudnia 2021 r. – k. 39, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 22 czerwca 2022 r., sygn. (...) – k. 17-18v).

Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 22 czerwca 2022 r. (sygn. (...)), (...) Sp. z o.o. wniosła sprzeciw, domagając się ustalenia przez sąd, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości była nieuzasadniona i ustalenie od dnia 1 stycznia 2022 r. wysokości opłaty rocznej w wysokości dotychczasowej (sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 22 czerwca 2022 r. – k. 4-5v).

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) o łącznej pow. 25 019 m ^{( 2 )}z obrębu (...).(...) według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2021 r. wynosiła 2 477 000 zł (dowód: operat szacunkowy biegłego sądowego, rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. A. G. (1) – k. 137-156; opinia uzupełniająca – k. 201-202).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie powołanych w treści uzasadnienia dokumentów, których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron, a i Sąd nie miał znalazł podstaw do zakwestionowania tych dowodów.

Sąd oparł się także na operacie szacunkowym biegłego sądowego, rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. A. G. (1), który sporządził operat wyczerpujący, spójny i logiczny. Co istotne, biegły odnosząc się do zastrzeżeń pozwanego zawartych w piśmie z dnia 11 czerwca 2024 r. (data stempla pocztowego) wskazał, iż nieruchomości przyjęte jako podstawa wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., a pominięte przez niego nie są podobne do wycenianej nieruchomości pod względem przeznaczenia i nie powinny dominować w zestawie nieruchomości porównawczych.

Sąd pominął pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Wniosek o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, zastępuje pozew, co wynika z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Zgodnie z art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia nowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dokonuje rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swojego prawa opłatę roczną. Zasady ustalania wysokości tej opłaty zostały określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 72 ust. 1 u.g.n., opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej na podstawie jej wartości (art. 67 u.g.n.). Oznacza to, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się jako iloczyn stawki procentowej i wartości nieruchomości. Art. 72 ust. 3 u.g.n. precyzuje natomiast, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana, przy czym w przypadku pozostałych nieruchomości.(art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.) stawka procentowa wynosi 3% ceny. Nadto, zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się wówczas przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej oraz wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W przypadku rozstrzygnięcia sprawy prawomocnym wyrokiem sądu wydanym w wyniku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego opłata roczna ustalona w nowej wysokości obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 u.g.n. w zw. z art. 79 ust. 8 u.g.n.).

Spór w niniejszej sprawie dotyczył ustalenia wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) oznaczonej jako działki (...) o łącznej pow. 25 019 m ^{( 2 )}z obrębu (...).(...) według stanu i cen z chwili wypowiedzenia, tj. z 31 grudnia 2021 r.

W oparciu o dowód z operatu szacunkowego biegłego A. G. (1) Sąd ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wg stanu na koniec 2021 r. wynosiła 2 477 000 zł. Oznacza to, że wysokość opłaty rocznej należnej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy (...) od dnia 1 stycznia 2022 r. odpowiada iloczynowi stawki 3% i ww. wartości rynkowej nieruchomości, tj. kwocie 74 310 zł. Wysokość opłaty nie przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokości dotychczasowej opłaty w wysokości 38 396,42 zł (art. 77 ust. 2a u.g.n.), wobec czego opłatę w wysokości 74 310 zł użytkownik wieczysty jest obowiązany wnosić od początku 2022 r. w pełnej wysokości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

W punkcie II wyroku, stosownie do art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c., Sąd stosunkowo rozdzielił koszty procesu przyjmując, że powódka wygrała sprawę w 80,62% [dotychczasowa opłata – 38 396,42 zł, wypowiedzenie – 223 669,86 zł, różnica = 185 273,44 zł, opłata na podstawie opinii biegłego A. G. = 74 310 zł, a zatem wzrost o 35 913,58 zł (74 310 zł - 38 396,42), wygrana powoda = 149 359,86 zł (185 273,44 zł - 35 913,58 zł), 149 359,86 zł x 100 / 185273,44 zł = 80,62%]. Powódka poniosła koszty w kwocie 16 681 zł (koszty zastępstwa procesowego – 5 400 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł, opłata od pozwu – 9 264 zł, koszty opinii biegłego 2 000 zł), zaś pozwany w kwocie 5 400 zł (koszt zastępstwa procesowego). Łącznie koszty procesu wyniosły 22 081 zł. Mając na uwadze wynik postępowania, pozwany powinien ponieść koszty procesu w kwocie 17 801,70 zł (80,62% x 22 081 zł), skoro zaś poniósł w kwocie 5400 zł, to powinien zwrócić powódce kwotę 12401,70 zł (17801,70 zł – 5400 zł).

Uwzględniając wynik postępowania, w punkcie III wyroku, na podstawie art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd obciążył powódkę kwotą 17,90 zł, zaś pozwanego kwotą 74,44 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionymi tymczasowo przez Skarb Państwa.