Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 kwietnia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Mariusz Łodko

Sędziowie:SA Maciej Dobrzyński

SA Tomasz Szanciło (spr.)

Protokolant:sekr. sądowy Katarzyna Mikiciuk

po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. M.

przeciwko A. K. i M. K. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 30 czerwca 2016 r., sygn. akt XXVI GC 832/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od A. K. i M. K. (1) na rzecz M. M. solidarnie kwotę 5 400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VII AGa 250/18

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 15 lipca 2014 r. powód M. M. wniósł zasądzenie od pozwanych A. K. i M. K. (1) solidarnie kwoty 131.582,96 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew pozwane A. K. i M. K. (1) wniosły o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na ich rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. W ocenie pozwanych, powód nie udowodnił swoich roszczeń, co do zasady, jak i wysokości. Z ostrożności procesowej podniosły zarzut potrącenia wierzytelności powoda z wymagalnymi wierzytelnościami pozwanych o zapłatę kary umownej w wysokości 200.000 zł, naliczonej na podstawie § 6 ust. 3 lit. b umowy łączącej strony oraz obciążających powoda należności czynszowych w wysokości 16.998,03 zł, wskazując, że powód notorycznie i rażąco naruszał zobowiązania wynikające z § 3 ust. 1 umowy poprzez nierzetelne świadczenie na rzecz pozwanych usług wsparcia sprzedaży, nieterminowe opłacanie kosztów związanych z najmem lokalu, kosztów prowadzenia działalności w lokalu użytkowym, składek z tytułu ubezpieczeń zdrowotnych, podatków lub zaliczek na podatki.

Pismem datowanym na dzień 16 grudnia 2014 r. powód rozszerzył powództwo do kwoty 336.782,96 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 29 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty, w tym dodatkowo kwot: 200.000 zł tytułem kary umownej za bezpodstawne rozwiązanie umowy przez pozwane i 5.200 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia i zatrzymania przez pozwane należących do niego środków pieniężnych. Powód twierdził, że pozwane nie podjęły czynności w celu realizacji zobowiązania polegającego na przelaniu na jego rzecz praw i obowiązków z umowy najmu, ewentualnie zawarciu przez niego nowej umowy z wynajmującym. Zachowanie pozwanych spowodowało opóźnienia w uiszczaniu przez niego czynszu najmu w celu wymuszenia na pozwanych doprowadzenia do cesji umowy najmu.

Na rozprawie w dniu 23 czerwca 2016 r. powód sprecyzował powództwo w zakresie odsetek, wnosząc o zasądzenie żądanej kwoty z ustawowymi odsetkami do dnia 31 grudnia 2015 r. i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2016 r., wydanym w sprawie XXVI GC 832/14, Sąd Okręgowy w Warszawie:

1) zasądził solidarnie od A. K. i M. K. (1) na rzecz M. M. kwotę 118.165,14 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi:

- od kwoty 65.370,14 zł od dnia 5 września 2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r., a od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty z ustawowymi odsetkami za opóźnienie,

- od kwoty 52.795,00 zł od dnia 10 października 2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r., natomiast od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty z ustawowymi odsetkami za opóźnienie;

2) oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

3) zasądził od M. M. na rzecz A. K. i M. K. (1) kwoty po 481 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

4) nakazał pobrać od M. M. na rzecz Skarbu Państwa kwotę 10.437,45 zł tytułem uzupełnienia opłaty od pozwu oraz zwrotu wydatków;

5) nakazał pobrać solidarnie od A. K. i M. K. (1) na rzecz Skarbu Państwa kwotę 95,55 zł tytułem zwrotu wydatków.

Sąd Okręgowego ustalił, że w dniu 3 kwietnia 2009 r. powód, jako kupujący, zawarł z M. K. (2), jako sprzedającym, warunkową umowę sprzedaży rzeczy ruchomych oraz wartości poniesionych nakładów przy wykończeniu i urządzeniu lokalu użytkowego. W § 2 umowy sprzedający oświadczył, że sprzedaje kupującemu wszelkie rzeczy ruchome oraz wartości nakładów poniesionych przy wykończeniu i urządzeniu lokalu użytkowego położonego w Centrum Handlowym (...) w W. (dalej: CH A.), usytuowanego na poziomie „0” w pasażu (...), o powierzchni 69,5 m2, do którego przynależy oddzielny lokal magazynowy o powierzchni 100 m2, położony na poziomie „-2”, pod warunkiem zawarcia z kupującym przez wynajmującego umowy najmu tego lokalu na okres nie krótszy niż pięć lat. Następnie w dniu 8 maja 2009 r. pozwane oraz M. K. (2) zawarli z powodem umowę o zarządzanie. Pozwane oświadczyły, że są najemcami lokalu użytkowego położonego w CH A., usytuowanego na poziomie „0” w pasażu (...), o powierzchni 69,5 m2, do którego przynależy oddzielny lokal magazynowy o powierzchni 100 m2, który jest położony na poziomie „-2”. Umowa najmu tego lokalu została zawarta w dniu 1 marca 2004 r. z (...) sp. z o.o. w W.. W § 2 umowy o zarządzanie strony oświadczyły, że w związku ze skutecznym zawarciem w dniu 3 kwietnia 2009 r. umowy sprzedaży rzeczy ruchomych oraz wartości poniesionych nakładów przy wykończeniu i urządzeniu lokalu użytkowego, pozwane oraz sprzedający zobowiązali się do podjęcia wszelkich dostępnych możliwych działań i czynności mających na celu doprowadzenie do zawarcia (lub/i wejścia w miejsce pozwanych) przez powoda z wynajmującym umowy najmu przedmiotowego lokalu użytkowego lub umożliwienie kupującemu zawarcia z wynajmującym umowy najmu innego lokalu użytkowego lub samodzielnego lub wolnostojącego punktu handlowego w budynku CH A., w miejscu wyłącznie zaakceptowanym przez powoda. W § 3 strony postanowiły, że pozwane zawrą z powodem szereg umów mających na celu umożliwienie powodowi prowadzenie faktycznej działalności oraz zapewnienie mu realnego wpływu na działalność prowadzoną w przedmiotowym lokalu użytkowym. Pozwane zobowiązały się również, że po zawarciu ww. umów wraz z powodem przedłożą wynajmującemu zgodne wnioski o wystąpieniu pozwanych ze spółki, a tym samym z umowy najmu i wstąpieniu w ich miejsce powoda prowadzącego jednoosobową działalność w najętym lokalu. W przypadku braku zgody wynajmującego na warunki wskazane w umowie lub braku możliwości zawarcia umowy najmu pozwane zobowiązały się kontynuować działalność gospodarczą do końca trwania umowy, na ustalonych warunkach. Natomiast w aneksie nr (...) do umowy o zarzadzanie, zawartym w dniu 2 czerwca 2009 r., pozwane oraz M. K. (2) oświadczyli, że otrzymali od powoda całość zapłaty proporcjonalnego czynszu za lokal użytkowy za maj 2009 r. (§ 1), a w dniu zawarcia aneksu otrzymali też kwotę 30.000 zł tytułem przysługującego M. K. (2) wynagrodzenia, którego odbiór pokwitowali (§ 2). Z kolei w aneksie nr (...), zawartym w dniu 23 lipca 2009 r., pozwane oraz M. K. (2) oświadczyli, że otrzymali od powoda całość kaucji za lokal użytkowy w wysokości 73.382,21 zł (§ 1), a w dniu zawarcia aneksu otrzymali też kwotę 36.617,79 zł tytułem przysługującego sprzedającemu wynagrodzenia. Termin zapłaty pozostałej części wynagrodzenia strony ustaliły na dzień 30 września 2009 r. (§ 2). Aneks nr (...) strony zawarły w dniu 30 września 2009 r. W § 2 strony zgodnie oświadczyły, że powód dokonał w imieniu najemców dopłaty na rzecz wynajmującego kwoty 12.437 zł tytułem wyrównania kaucji za 2009 r., pozwane oraz sprzedający pokwitowali odbiór od powoda kwoty 60.000 zł tytułem przysługującego sprzedającemu wynagrodzenia, oświadczając jednocześnie, że wpłata tej kwoty wyczerpuje wszelkie ich roszczenia, zrzekając się przy tym innych roszczeń.

Sąd Okręgowy wskazał, że w dniu 29 czerwca 2009 r. pomiędzy (...) Centrum Handlowe sp. z o.o. w W. a powodem został zawarty list intencyjny, w którym potwierdzono, że ich intencją jest zawarcie pięcioletniej umowy najmu lokalu usytuowanego na terenie galerii handlowej (...), z przeznaczeniem na prowadzenie kwiaciarni, najpóźniej do dnia 31 lipca 2009 r. W trakcie współpracy stron nastąpiła zmiana lokalu użytkowego będącego przedmiotem umowy najmu zawartej przez pozwane, prowadzące działalność w formie spółki cywilnej, które w dniu 28 kwietnia 2010 r. zawarły ze spółką (...) umowę najmu lokalu użytkowego nr 34b, o łącznej powierzchni 35 m2. W tym lokalu pozwane miały prowadzić działalność pod nazwą handlową (...) w zakresie sprzedaży kwiatów, dodatków, akcesoriów i drobnych upominków. Lokal miał zostać udostępniony przez wynajmującego w dniu 2 lipca 2010 r., natomiast otwarcie lokalu przez najemcę miało nastąpić najpóźniej w dniu 1 sierpnia 2010 r. Przedmiotem tego najmu był również magazyn przynależny do tego lokalu.

Strony niniejszego postępowania zawarły w dniu 16 lipca 2010 r. umowę o współpracy (dalej: umowa), na podstawie której pozwane udzieliły powodowi prawa do używania nazwy handlowej (...) na terenie nieruchomości, na której znajduje się lokal użytkowy nr 34b położony w CH A., prawo do nazwy handlowej (...), które przysługuje pozwanym (§ 1 ust. 7). Do końca trwania umowy prawo do nieodpłatnego korzystania z tej nazwy handlowej na terenie nieruchomości, w której znajduje się lokal użytkowy, miało przysługiwać powodowi. Z kolei w § 3 powód zobowiązał się na czas określony, do dnia 1 sierpnia 2014 r., m.in. do świadczenia na rzecz pozwanych usług wsparcia sprzedaży polegającej na zapewnieniu przez pracowników oraz osoby współpracujące z powodem niezakłóconej działalności w lokalu użytkowym (pkt b), zapewnienia terminowego opłacania wszelkich kosztów związanych z najmem lokalu użytkowego, kosztów prowadzenia w nim działalności, składek z tytułu ubezpieczeń zdrowotnych płatnych przez pozwane, ewentualnych podatków lub zaliczek na podatki płatnych w związku z działalnością prowadzoną w lokalu użytkowym i kosztów prowadzenia księgowości (pkt d) oraz do realizacji przedmiotowej umowy zgodnie z postanowieniami umowy najmu, w tym w szczególności niedopuszczenia do naruszenia postanowień umowy najmu (pkt f). W celu umożliwienia powodowi realizacji zobowiązań, pozwane udzieliły mu pełnomocnictwa do wykonywania przez niego wszelkich czynności związanych z prowadzeniem, organizowaniem, reprezentowaniem działalności pozwanych związanej z lokalem użytkowym w zakresie przyznanych mu kompetencji z tytułu sprawowanej funkcji Dyrektora Zarządzającego, w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną w lokalu użytkowym, na czas określony do dnia 1 sierpnia 2014 r. oraz zrzekły się prawa jego odwołania do czasu zakończenia trwania przedmiotowej umowy (§ 3 ust. 2). Strony oświadczyły, że w celu prawidłowej realizacji umowy pozwane utworzą rachunek pomocniczy przeznaczony wyłącznie na dokonywanie rozliczeń związanych w prowadzeniem działalności w lokalu użytkowym oraz realizacją zobowiązań miedzy stronami oraz, że utworzą dla powoda dostęp z możliwością realizacji dyspozycji z takiego rachunku bankowego. Pozwane oświadczyły, że bez uzgodnienia z powodem nie będą dokonywały jakichkolwiek operacji bankowych przez okres trwania umowy (§ 5 ust. 1). Pozwane zobowiązały się również raz w miesiącu przekazywać powodowi wszelką otrzymywana korespondencję związaną z lokalem użytkowym i/lub działalnością pozwanych (§ 5 ust. 2). Strony oświadczyły, że w celu zapewnienia prawidłowej realizacji niniejszej umowy, powód zobowiązał się do wykonania wszelkich projektów, uzgodnień z wynajmującym oraz wszelkich prac remontowych i adaptacji lokalu użytkowego na swój własny koszt i we własnym zakresie, ale w imieniu pozwanych oraz będzie używać rzeczy ruchome nabyte na podstawie umowy z dnia 3 kwietnia 2009 r. W przypadku gdyby umowa została w jakikolwiek sposób rozwiązana lub wygasła, z tym momentem powód przenieść miał na pozwane własność powyższych praw i rzeczy, za co pozwane zapłacą powodowi wynagrodzenie w wysokości 100.000 zł, przy czym wynagrodzenie to miało ulegać stopniowemu zmniejszeniu o kwotę 12.500 zł w każdą rocznicę zawarcia przedmiotowej umowy (§ 6 ust. 5). W nowym lokalu powód musiał zdemontować wyposażenie po uprzednim najemcy, zerwać podłogi, tynki oraz instalacje. Wykonał instalację elektryczną, hydrauliczną, położył tynki, podłogi, przeniósł również wyposażenie z poprzedniego lokalu. Zainstalował klimatyzację, w związku z czym poniósł koszt około 25.000 zł, zainwestował w montaż tryskaczy przeciwpożarowych i systemu ostrzegania (...).

W dniu 16 lipca 2010 r. strony złożyły oświadczenie, w którym potwierdziły, że zawarły w dniu 8 maja 2009 r. umowę o zarządzanie, w wyniku której zawarte zostały również inne umowy. Powód oświadczył, że wszystkie świadczenia pieniężne należne pozwanym na podstawie ww. umów zostały zapłacone na ręce M. K. (2), w związku z czym pozwane oświadczyły, że zrzekają się wszelkich roszczeń w stosunku do powoda oraz że zapłata tych należności stanowi spełnienie wszelkich roszczeń z tytułu zawartych umów. W tym też dniu strony zawarły również umowę pożyczki, na podstawie której powód udzielił pozwanym pożyczkę pieniężną w kwocie 52.795 zł jako zabezpieczenie finansowe umowy najmu. Pożyczka była nieoprocentowana. Pozwane zobowiązały się zwrócić całą kwotę pożyczki najpóźniej do dnia 1 sierpnia 2014 r., było zobowiązane do zwrotu pożyczki przed tym dniem w przypadku rozwiązania umowy najmu i zwrotu przez spółkę (...) na rzecz pozwanych kaucji wpłaconej w związku z umową najmu przed dniem 1 sierpnia 2014 r. (§ 1). Pozwane pokwitowały otrzymanie ww. kwoty. Dodatkowo powód uiścił na rzecz spółki (...) kwotę 3.787,96 zł tytułem kaucji, jaką pozwane miały wpłacić w związku umową najmu magazynu (§ 2).

Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwane podejmowały starania celem realizacji postanowień umowy dotyczących cesji umowy najmu lokalu użytkowego na powoda. Pismami z dnia 29 kwietnia 2010 r. i 24 marca 2011 r. zwróciły się do wynajmującego z prośbą o dokonanie cesji umowy najmu lokalu użytkowego nr 34b na rzecz M. M.. W odpowiedzi na te pisma wynajmujący poinformował, w dniach 4 maja 2010 r. i 14 kwietnia 2011 r., że nie wyraża zgody na dokonanie cesji umowy najmu na rzecz powoda. Powód – w celu przymuszenia pozwanych do podjęcia skutecznych działań mających na celu przeniesienie na jego rzecz praw i obowiązków z umowy najmu – zaprzestał terminowego płacenia czynszu, w związku z czym na koncie przedmiotowego lokalu i magazynu powstała zaległość. Pismami z 27 czerwca 2011 r., 23 sierpnia 2011 r., 19 stycznia 2012 r. i 21 lutego 2012 r. spółka (...) wezwała pozwane do zapłaty – odpowiednio – kwot 20.975,58 zł, 34.490,52 zł, 61.796,42 zł i 73.046,15 zł z tytułu nieuregulowanych zobowiązań czynszowych wraz z pozostałymi opłatami i podatkami. Pismem z dnia 13 sierpnia 2012 r. pozwane wezwały powoda do zapłaty – na podstawie § 3 ust. 1 pkt d umowy o współpracy – kwot wynikających z faktur VAT nr (...), tj. 22.438,63 zł i 22.198,03 zł. Część zaległości została zapłacona przez powoda, a kwota 5.200 zł została zaliczona przez pozwane ze środków powoda zgromadzonych na rachunku bankowym prowadzonym w celu wzajemnych rozliczeń między stronami. Pozostałą zaległość, tj. kwotę 16.998,03 zł, pozwane zapłaciły z własnych środków. W dniu 27 sierpnia 2012 r. pozwane wypowiedziały powodowi umowę o zarządzanie, z powodu opóźniania się przez niego w płatności czynszu. Powód wyniósł z przedmiotowego lokalu kasę fiskalną, pozostały zaś towar oraz inne rzeczy powoda. W związku z zakończeniem współpracy pozwane wymieniły zamki w przedmiotowym lokalu, natomiast znajdujący się w lokalu towar i wyposażenie powoda przeniosły do magazynu. W związku z tym, że powód odmówił potwierdzenia przyjęcia złożonego mu wypowiedzenia, pozwane pismem z dnia 28 sierpnia 2012 r. potwierdziły złożone powodowi dzień wcześniej oświadczenie o wypowiedzeniu wszelkich udzielonych mu pełnomocnictw oraz o wypowiedzeniu ze skutkiem natychmiastowym umowy z dnia 16 lipca 2010 r., z ważnych przyczyn leżących po stronie powoda, w tym w szczególności z powodu notorycznego naruszania zobowiązań wynikających § 3 ust. 1, poprzez nierzetelne świadczenie na rzecz pozwanych usług wsparcia sprzedaży, nieterminowe opłacanie kosztów związanych z najmem lokalu użytkowego, kosztów prowadzenia działalności w lokalu użytkowym, składek z tytułu ubezpieczeń zdrowotnych płatnych przez pozwane, podatków lub zaliczek na podatki płatnych w związku z działalnością prowadzoną w lokalu użytkowym. Jednocześnie wezwały powoda do zwrotu kasy fiskalnej, terminala i innych ruchomości oraz dokumentów księgowych. Poinformowały również, że skorzystały z przysługującego uprawnienia do żądania zapłaty przez powoda na ich rzecz kary umownej w kwocie 200.000 zł, zgodnie z treścią § 6 ust. 3 pkt b umowy, płatnej do dnia 3 września 2012 r. Natomiast powód, pismem datowanym na dzień 28 sierpnia 2012 r., złożył pozwanym oświadczenie o rozwiązaniu umowy o współpracy z przyczyn leżących po ich stronie, a polegających na bezprawnym zajęciu przedmiotowego lokalu użytkowego w dniu 27 sierpnia 2012 r., wymianie zamków i uniemożliwieniu realizacji umowy o współpracy, bezprawnego zagarnięcia mienia stanowiącego własność powoda, a znajdującego się w lokalu użytkowym, zagarnięcie środków pieniężnych stanowiących własność powoda, uniemożliwienie od stycznia 2012 r. dostępu do rachunku pomocniczego bankowego, nieprzekazywanie od stycznia 2012 r. wszelkiej otrzymanej korespondencji związanej z lokalem oraz działalnością pozwanych. Jednocześnie oświadczył, że w związku z rozwiązaniem ww. umowy, rozwiązuje również umowę pożyczki z dnia 16 lipca 2010 r., w związku z czym wezwał pozwane do zapłaty kwoty 455.312,96 zł. Pismem z dnia 29 października 2012 r. pozwane ponownie wezwały powoda do przekazania ich wszelkich dokumentów księgowych, ruchomości, dokumentów pełnomocnictw i dokumentów dotyczących kasy fiskalnej. Wezwanie do przekazania dokumentów księgowych oraz ruchomości będących ich własnością pozwane ponowiły w dniach 18 grudnia 2012 r. i 20 sierpnia 2013 r.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy zważył, że w sytuacji, gdy powód zaprzestał terminowego opłacania czynszu związanego z najmem lokalu użytkowego oraz lokalu stanowiącego magazyn, czym naruszył § 3 ust. 1 pkt d i f umowy o współpracy, zasadne było wypowiedzenie mu ze skutkiem natychmiastowym przez pozwane umowy o współpracy, w celu uniknięcia realnego zagrożenia wypowiedzenia im przez spółkę (...). Jednocześnie powód nie zdołał wykazać, że pozwane jedynie pozorowały działania zmierzające do dokonania cesji praw i obowiązków z umowy najmu na jego rzecz. Przedstawiły one bowiem pisma, z których wynikało, że wynajmujący nie wyraził zgody na taką cesję. Przyjęcie skutecznego wypowiedzenia powodowi umowy o współpracy w dniu 27 sierpnia 2012 r. powodowało, że oświadczenie powoda z następnego dnia nie mogło już wywrzeć zamierzonych przez niego skutków prawnych. W konsekwencji powództwo w zakresie zapłaty kwoty 200.000 zł tytułem kary umownej było nieuzasadnione, gdyż oświadczenie powoda z dnia 28 sierpnia 2012 r., w którym obciążył pozwane – na podstawie § 6 ust. 3 lit. b umowy o współpracy – karą umowną, nie mogło wywrzeć skutków prawnych, z uwagi na skuteczne wypowiedzenie przez pozwane umowy ze skutkiem natychmiastowym dzień wcześniej. W związku z tym, w dniu składania przez powoda oświadczenia o rozwiązaniu, umowa z dnia 16 lipca 2010 r. nie wiązała już stron.

Sąd Okręgowy uznał za zasadne roszczenie powoda o zapłatę kwoty 52.795 zł tytułem zwrotu pożyczki udzielonej pozwanym (art. 720 § 1 k.c.). Fakt udzielenia pożyczki został udowodniony załączoną do pozwu umową pożyczki, a pozwane nie przedstawiły żadnych dowodów potwierdzających zwrot tej kwoty. Za zasadne Sąd ten uznał również żądanie zapłaty kwoty 3.787,96 zł, wynikającej z wpłaconej przez powoda na rzecz wynajmującego kaucji za magazyn, który wynajmowały pozwane, a który był przez nie udostępniony powodowi. Oprócz lokalu użytkowego, pozwane najmowały również od spółki (...) lokal magazynowy, za który był oddzielnie naliczany czynsz i wystawiane faktury VAT. Wobec zakończenia współpracy stron, pozwane powinny zwrócić powodowi wpłaconą przez niego kaucję z uwagi na to, że odpadła podstawa tego świadczenia. Zdaniem Sądu Okręgowego, powód zasadnie dochodził również zapłaty kwoty 75.000 zł tytułem nakładów poniesionych przez niego na remont i adaptację lokalu użytkowego. Na podstawie § 6 ust. 5 umowy o współpracy strony uzgodniły, że w celu zapewnienia prawidłowej realizacji umowy, powód zobowiązał się do wykonania wszelkich projektów, uzgodnień z wynajmującym oraz wszelkich prac remontowych i adaptacji lokalu użytkowego na swój własny koszt i we własnym zakresie, ale w imieniu pozwanych oraz że będzie używać rzeczy ruchome nabyte na podstawie umowy z dnia 3 kwietnia 2009 r. Dodatkowo strony wprowadziły skutek przeniesienia przez powoda na rzecz pozwanych prawa własności praw i rzeczy opisanych w tym punkcie umowy, w przypadku gdyby przedmiotowa umowa została w jakikolwiek sposób rozwiązana lub wygasła. W takiej sytuacji pozwane miały obowiązek zapłaty powodowi wynagrodzenia w wysokości 100.000 zł, przy czym wynagrodzenie to miało ulegać stopniowemu zmniejszeniu o kwotę 12.500 zł w każdą rocznicę zawarcia przedmiotowej umowy. Sąd Okręgowy uznał w powyższym zakresie, że wartość nakładów poniesionych przez powoda na lokal użytkowy wyniosła 100.000 zł. Natomiast powód – zgodnie z postanowieniem umowy – obniżył wynagrodzenie o 25.000 zł, tj. za okres dwóch lat – od dnia zawarcia umowy do jej rozwiązania. Dodatkowo fakt poniesienia przez niego nakładów został wykazany dowodami z dokumentów oraz korespondującymi z tymi dokumentami zeznaniami świadków J. W. i B. M. oraz samego powoda. Ostatecznie sama pozwana M. K. (1) przyznała fakt poniesienia przez powoda ww. nakładów.

Pozwane podniosły w toku postępowania zarzut potrącenia wierzytelności powoda z ich wymagalnymi wierzytelnościami o zapłatę kary umownej w wysokości 200.000 zł na podstawie § 6 ust. 3 lit. b umowy oraz o zapłatę obciążających powoda należności czynszowych w wysokości 16.998,03 zł. Sąd Okręgowy wskazał, że w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy o współpracy pozwane podały, że korzystają z prawa do żądania od powoda zapłaty kary umownej w wysokości 200.000 zł zgodnie z treścią § 6 ust. 3 lit. b umowy i wezwały powoda do jej zapłaty. Oceniając wskazaną przez pozwane podstawę odstąpienia od umowy jako opóźnienie w zapłacie czynszu najmu lokalu użytkowego nr 34b oraz magazynu, z uwagi na brzmienie tego postanowienia: „w przypadku rozwiązania niniejszej umowy przed dniem 1 sierpnia 2014 r. inaczej niż poprzez porozumienie stron, strona która spowodowała rozwiązanie niniejszej umowy jest zobowiązana do zapłaty na rzecz drugiej strony kary umownej w wysokości 200.000 zł, która będzie płatna w terminie 7 dni od dnia rozwiązania niniejszej umowy”, uznał, że pieniężny charakter obowiązku, od którego niewykonania lub nienależytego wykonania uzależniono zapłatę kary umownej, pozostawał w sprzeczności z art. 483 § 1 k.c. Sąd I instancji doszedł więc do przekonania, że wobec nieskutecznego zastrzeżenia i obciążenia powoda karą umowną w wysokości 200.000 zł, pozwane nie mogły dokonać skutecznego potrącenia ww. kwoty z należnościami dochodzonymi przez powoda. W tym zakresie uznał zatem zgłoszony przez pozwane zarzut potrącenia za nieskuteczny, ze względu na nieprzysługiwanie pozwanym wobec powoda wierzytelności z tego tytułu.

W ocenie Sądu Okręgowego podniesiony przez pozwane zarzut potrącenia okazał się skuteczny jedynie w zakresie roszczenia o zapłatę obciążających powoda należności czynszowych w kwocie 16.998,03 zł, przy czym wartość czynszu za miesiąc sierpień 2012 r. została zawyżona. Pozwane niezasadnie obciążyły powoda zapłatą za cały miesiąc, biorąc pod uwagę, że wypowiedzenie umowy o współpracy, na podstawie której powód zajmował przedmiotowy, nastąpiło ze skutkiem natychmiastowym w dniu 27 sierpnia 2012 r., tym samym powód miał obowiązek płacić czynsz jedynie do dnia 26 sierpnia 2012 r., a więc za 26 dni sierpnia. Czynsz najmu lokalu za jeden dzień wynosił w zaokrągleniu 716,07 zł, zatem za 26 dni korzystania z lokalu powód był obowiązany zapłacić kwotę 18.617,82 zł. Uwzględniając fakt, że pozwane zapłaciły część należności, tj. kwotę 5.200 zł ze środków powoda zgromadzonych na rachunku bankowym, kwotę należnego czynszu należało pomniejszyć o pobraną przez pozwane kwotę, co w ostatecznym rozrachunku przekładało się na istnienie obowiązku powoda do zapłaty kwoty 13.417,82 zł tytułem czynszu za sierpień 2012 r., którą to kwotę pozwane miały prawo przedstawić do potrącenia. Sąd Okręgowy uznał bowiem, że pozwane miały prawo do zatrzymania kwoty 5.200 zł, która znajdowała się na rachunku przeznaczonym do rozliczeń między stronami oraz do spłacenia tą kwotą części zaległego czynszu. Pozwane przeznaczyły zatrzymane środki na spłatę czynszu za sierpień 2012 r., który – zgodnie z postanowieniami umowy – obciążał powoda. Następnie pozwane pomniejszyły przedstawioną do potrącenia kwotę czynszu za sierpień 2012 r. o tę kwotę, a więc w żaden sposób nie wzbogaciły się o nią, gdyż środki te zostały przeznaczone na spłatę zobowiązania obciążającego powoda.

W konsekwencji powyższych rozważań Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione do kwoty 118.165,14 zł, przy czym odsetki – naliczane na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. – były uzasadnione od kwoty 65.370,14 zł od dnia 5 września 2012 r., a od kwoty 52.795 zł, wynikającej z umowy pożyczki – od dnia 10 października 2012 r. O kosztach procesu orzekł stosownie do art. 100 zd. 1 k.p.c., rozdzielając je stosunkowo między stronami – powództwo zostało uwzględnione w 35%, a oddalone w 65%.

Apelację od powyższego wyroku wywiodły pozwane A. K. i M. K. (1), zaskarżając go w części uwzględniającej powództwo, co do kwoty 118.165,14 zł i kosztów postępowania, tj. w punktach 1 i 5, zarzucając naruszenie prawa materialnego:

1) art. 483 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że kara umowna nie należy się w przypadku, w którym została zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy z winy powoda, wynikającej z nienależytego wykonania przez niego umowy poprzez niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego, w sytuacji, w której prawo do rozwiązania umowy jest uprawnieniem kształtującym o charakterze niepieniężnym i dopuszczalne jest w takim przypadku zastrzeżenie kary umownej;

2) art. 65 § 2 k.c. w zw. z § 6 ust. 3 lit. b umowy o współpracy wskutek uznania, że strony zastrzegły karę umowną na wypadek naruszenia obowiązku zapłaty czynszu, w sytuacji w której z ww. postanowienia umowy wynika, iż kara ta została zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy z winy jednej ze stron przed dniem 1 sierpnia 2014 r.

Mając powyższe zarzuty na względzie, apelujący wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części przez oddalenie powództwa także co do kwoty 118.165,14 zł oraz ponowne rozstrzygnięcie o kosztach postępowania za pierwszą instancję i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 12 kwietnia 2018 r. pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie apelacji pozwanych i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za swoje. Ustaleń tych strona skarżąca nie kwestionowała. Te ustalenia nie naruszały zasady oceny materiału dowodowego wynikającej z art. 233 § 1 k.p.c. Sprawia to, że nie zachodzi potrzeba powtarzania szczegółowych ustaleń faktycznych Sądu I instancji (zob. np. postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 1997 r., II UKN 61/97, OSNAP 1998, nr 3, poz. 104; wyrok SN z dnia 8 października 1998 r., II CKN 923/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 60). Podobnie Sąd Apelacyjny podziela wywody prawne Sądu Okręgowego, które były jasne i przekonywujące.

Spór na etapie postępowania apelacyjnego ograniczał się do rozważenia prawnej możliwości naliczenia przez pozwane A. K. i M. K. (1) kary umownej na podstawie § 6 ust. 3 lit. b umowy o współpracy z dnia 16 lipca 2010 r.

Jak stanowi art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązania. Kara ta ma różne funkcje, przede wszystkim dyscyplinującą wobec strony zagrożonej sankcją kary, odszkodowawczą wobec strony, której wierzytelność z tytułu kary przysługuje i gwarancyjno-zabezpieczającą zapewniającą wykonanie umowy w uzgodnionych rygorach (zob. np. wyrok SA w Warszawie z dnia 3 czerwca 2015 r., VI ACa 1682/14, Lex nr 1766079).

Ustawowa konstrukcja kary umownej nie opiera się na mechanizmie gwarancyjnym, lecz na ogólnych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej. Podkreślić należy, że karą umowną może zostać obciążona tylko taka strona, która odpowiada za opóźnienie w spełnieniu świadczenia niepieniężnego, obowiązek jej zapłacenia nie może natomiast spoczywać na stronie zobowiązanej do spełnienia świadczenia pieniężnego. Postanowienia umowne łączące obowiązek zapłaty kary umownej bezpośrednio z brakiem lub nieterminowym spełnieniem świadczenia pieniężnego nie może odnieść pożądanego skutku. Jest bowiem nieważne – na podstawie art. 58 § 3 w zw. z art. 483 § 1 k.c. – z uwagi na to, że ten ostatni przepis jest przepisem ius cogens w zakresie, w jaki odnosi się do świadczenia niepieniężnego (zob. np. wyroki SN: z dnia 18 sierpnia 2005 r., V CK 90/05, MoP 2005, nr 18, s. 874, z dnia 21 sierpnia 2008 r., IV CSK 202/08, Legalis nr 124561 i z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 240/08, Legalis nr 124547).

Nie budził wątpliwości Sądu Apelacyjnego, przyjęty w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, fakt dopuszczalności zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia przez jedną ze stron (por. np. uchwałę SN z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12, OSNC 2013, nr 2, poz. 17; wyroki SN: z dnia 20 października 2006 r., IV CSK 154/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 117, z dnia 21 sierpnia 2008 r., IV CSK 202/08, Legalis nr 124561 i z dnia 24 maja 2012 r., V CSK 260/11, „Gazeta Prawna” 2012, nr 101, s. 1). Trzeba jednak podkreślić, że realizacja uprawnień prawnokształtujących stron w zakresie konstrukcji kary umownej, polegającej na jej zastrzeżeniu na wypadek odstąpienia od umowy, wymaga dla swej skuteczności sięgnięcia do przyczyn realizacji prawa odstąpienia od umowy, które związane są z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania od którego strony faktycznie uzależniły prawo domagania się zapłaty kary umownej. W związku z tym brak jest podstaw do domagania się zasądzenia kary umownej zastrzeżonej na wypadek odstąpienia od umowy, jeżeli podstawę do odstąpienia od umowy stanowiło niewykonanie zobowiązania pieniężnego (tak słusznie SN w uchwale 7 sędziów z dnia 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03, OSNC 2004, nr 5, poz. 69 oraz np. w wyroku z dnia 7 lutego 2007 r., III CSK 288/06, OSP 2009, nr 4, poz. 39). Wynika to z faktu, że odstąpienie od umowy stanowi realizację uprawnień związanych z określonymi wypadkami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z umów wzajemnych (art. 491-493 k.c.) i skuteczne odstąpienie od umowy stanowi potwierdzenie, że miał miejsce przypadek niewykonania lub nienależytego umowy przez drugą stronę. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy można zatem traktować jako formę uproszczenia redakcji warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, które uprawniają stronę do odstąpienia od umowy, stanowią jednocześnie podstawę do domagania się zapłaty kary umownej. Ponieważ odstąpienie od umowy może być skutkiem niewykonania lub nienależytego wykonania zarówno zobowiązania o charakterze pieniężnym, jak i niepieniężnym, ocena skuteczności zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy nie może być więc oderwana od oceny, na czym polegało niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Analogiczne zasady należy odnieść do wypowiedzenia umowy, który stanowi inny sposób zakończenia stosunku prawnego (różnica polega jedynie na kwestii skutku – ex nunc, a nie ex tunc, co do zasady).

Wbrew wywodom zawartym w apelacji, nie jest to kara umowna za „odstąpienie od umowy”, czy „wypowiedzenie umowy”. Jest to skrót myślowy (faktycznie używany w doktrynie i orzecznictwie), ale istota jest całkowicie inna, gdyż jest to kara umowna za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, którego skutkiem było złożenia oświadczenia prawnokształtującego o odstąpieniu lub wypowiedzeniu umowy. Nie jest to więc kara umowna za niejako „trwanie w stosunku prawnym”. Oczywistym jest, że można skutecznie zastrzec karę umowną również na wypadek odstąpienia od umowy, bez względu na charakter świadczeń, do jakich zobowiązały się strony umowy, od której się odstępuje, co wynika również z orzeczeń powołanych w apelacji. Wskazać przy tym trzeba, że w wyroku z dnia 20 października 2006 r. (IV CSK 154/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 117) Sąd Najwyższy podkreślił, że: „W rozpoznawanej sprawie na skutek odstąpienia od umowy leasingobiorca został zobowiązany do zwrotu rzeczy leasingodawcy, karę umowną zastrzeżoną na wypadek odstąpienia od umowy wiązać można więc z nienależytym wykonaniem zobowiązania zwrotu rzeczy, a jest to niewątpliwie świadczenie niepieniężne”. Zatem – wbrew twierdzeniu skarżących – Sąd ten badał dopuszczalność zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy, uzależniając jej „skuteczność” od przyczyny stanowiącej podstawę do odstąpienia, tak jak uczynił to Sąd I instancji w niniejszej sprawie.

W uzasadnieniu powołanej uchwały 7 sędziów SN z dnia 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03) przyjęto, że naruszenie reguły określonej w art. 483 § 1 k.c. i objęcie karą umowną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego nie powoduje samo w sobie nieważności zastrzeżenia kary umownej (art. 58 § 3 k.c.), należy je jednak oceniać na podstawie art. 483-484 k.c. Prezentowany przez Sąd Najwyższy pogląd, w szczególności w wyrokach z dnia 15 maja 2014 r. (IV CSK 508/13, Legalis nr 998634) i z dnia 21 maja 2014 r. (II CSK 529/13, Legalis 1048696), odnosił się wyłącznie do ustalonych w tych konkretnych sprawach stanów faktycznych, przy podzieleniu poglądu przyjętego w tej uchwale.

Wbrew zatem zarzutom formułowanym w apelacji, ocena okoliczności faktycznych stanowiących podstawę do odstąpienia od umowy, które było podstawą do naliczenia kary umownej w niniejszej sprawie, w ramach przesłanek zawartych w art. 483 § 1 k.c., pozostaje uzasadniona. Badanie ważności i skuteczności postanowienia obejmującego karę umowną obejmuje zatem również przyczynę stanowiącą podstawę do odstąpienia od umowy, jako warunku dla jej naliczenia. Dopuszczalność zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy, jeżeli podstawę do odstąpienia przez wierzyciela od umowy miałoby stanowić niewykonanie zobowiązania pieniężnego, oznaczałoby de facto obejście art. 483 § 1 k.c. (zob. też wyroki SN: z dnia 21 sierpnia 2008 r., IV CSK 202/08, Legalis nr 124561 i z dnia 28 maja 2014 r., I CSK 345/13, Legalis nr 1160515; wyroki SA w Warszawie: z dnia 14 kwietnia 2011 r., I ACa 1135/11, Apel. W-wa 2011, nr 4, poz. 31, z dnia 20 września 2013 r., I ACa 271/13, Legalis nr 1048791 i z dnia 6 marca 2014 r., I ACa 1112/13, Legalis nr 993461), a w konsekwencji – obejście przepisów od odsetkach maksymalnych (w kontekście lichwy). Postanowienie umowne, w którym nie wymieniono przyczyn, dla których doszło do odstąpienia od umowy (jej wypowiedzenia), jest ważne w zakresie, w jakim dotyczy niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia niepieniężnego stanowiącego podstawę odstąpienia od umowy (jej wypowiedzenia). Jeżeli więc w umowie zostaną wskazane konkretne sytuacje, do zaistnienia których jest uzależnione złożenie takiego oświadczenia, to postanowienie jest ważne w części dotyczącej świadczeń niepieniężnych.

W konsekwencji, za prawidłowe uznać należy odwołanie się Sądu I instancji do faktów odnoszących się do prawnokształtującego odstąpienia od umowy, z którym, jak prawidłowo ustalił Sąd I instancji, związane były opóźnienia (a w zasadzie zwłoka) powoda w płatności czynszu. W apelacji podniesiono, że umowa zawierała również obowiązki powoda o charakterze niepieniężnym. Co więcej:

1) w piśmie z dnia 28 sierpnia 2012 r. pozwane wskazały, że wypowiadają umowę z dnia 16 lipca 2010 r. (a w zasadzie potwierdzając oświadczenie złożone dzień wcześniej) z ważnych przyczyn leżących po stronie powoda, w szczególności z powodu notorycznego naruszania zobowiązań wynikających z § 3 ust. 1 tej umowy poprzez nierzetelne świadczenie usług wsparcia sprzedaży i nieterminowego opłacania kosztów związanych z najmem lokalu użytkowego, kosztów prowadzenia działalności w lokalu użytkowym, składek z tytułu ubezpieczeń zdrowotnych płatnych przez pozwane, ewentualnych podatków lub zaliczek na podatki płatnych w związku z działalnością prowadzoną w lokalu (k. 53-54);

2) w odpowiedzi na pozew pozwane wskazały, że powód notorycznie i rażąco naruszał zobowiązania wynikające z § 3 ust. 1 umowy poprzez nierzetelne świadczenie na rzecz pozwanych usług wsparcia sprzedaży (§ 3 ust. 1 lit. b), nieterminowe opłacanie kosztów związanych z najmem lokalu użytkowego, kosztów prowadzenia działalności w lokalu użytkowym, składek z tytułu ubezpieczeń zdrowotnych, podatków lub zaliczek na podatki płatnych w związku z działalnością prowadzoną w lokalu (§ 3 ust. 1 lit. d).

W odpowiedzi na pozew został zgłoszony zarzut potrącenia m.in. na kwotę 200.000 zł z tytułu kar umownych z § 6 ust. 3 lit. b umowy. Zgodnie z tym postanowieniem umowy, w przypadku rozwiązania niniejszej umowy przed dniem 1 sierpnia 2014 r. inaczej niż poprzez porozumienie stron, strona, która spowodowała rozwiązanie niniejszej umowy, była zobowiązana do zapłaty na rzecz drugiej strony kary umownej w kwocie 200.000 zł, która będzie płatna w terminie 7 dni od dnia rozwiązania niniejszej umowy. Gdyby podstawą wypowiedzenia był fakt niespełnienia świadczenia niepieniężnego, jak było to podnoszone w ww. pismach, naliczenie kary umownej byłoby możliwe, gdyż w tym zakresie postanowienie umowne było ważne i skuteczne. Niemniej, pomimo spoczywającego na pozwanych ciężaru dowodu (art. 6 k.c.), nie wykazały one jednak, aby wypowiedzenia umowy nastąpiło z przyczyn stanowiących niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczeń niepieniężnych. Wręcz przeciwnie, jak zeznała pozwana M. K. (1), umowa z 2010 r. została rozwiązana z powodu opóźnienia powoda płatności w czynszu. A. chciała naliczyć pozwanym karę umowną, powód był informowany o tym fakcie, pozwane były przestraszone tą sytuacją (1:00:34 i n., nagranie k. 473). Podobnie powód M. M. zeznał, że przez 3 lata płacił czynsz terminowo bezpośrednio A., ale po okresie wiecznego dopominania się o przepisanie lokalu na niego chciał wymóc na pozwanych przepisanie lokalu nie płacąc czynszu, co panie wykorzystały, aby go wyrzucić i tak uczyniły (0:28:42 i n., nagranie k. 473). Ani z zeznań stron, ani z pozostałego materiału dowodowego nie wynikało, aby powód naruszył jakieś inne postanowienia umowy niż brak zapłaty, które stanowiłyby zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Oznacza to, że faktyczna podstawa naliczenia kary umownej miała zatem charakter pieniężny (zwłoka w płatności czynszu najmu) i nie była objęta przesłankami z art. 483 § 1 k.c., przewidującymi możliwość zastrzeżenia kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym. W rezultacie naliczenie kary umownej nie miało podstaw prawnych, a tym samym pozwane nie mogły dokonać skutecznego potrącenia swojej należności (200.000 zł) z należnością powoda, jako że nie przysługiwała im w tym zakresie wzajemna wierzytelność w stosunku do powoda (art. 498 k.c.).

Z powyższych względów zarzut naruszenia art. 483 § 1 k.c. nie mógł zostać uwzględniony, bowiem konstatacja Sądu I instancji była prawidłowa.

Na marginesie można wskazać, że stanowisku Sądu Okręgowego nie przeczyła treść powołanego przez pozwane art. 65 § 2 k.c., zgodnie z którym, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Wykładnia oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy nie może bazować na samym tylko jej tekście, nawet jeśli tekst ten zostanie utrwalony w formie aktu notarialnego (por. np. wyrok SN z dnia 10 lutego 2012 r., II CSK 348/11, Lex nr 1147747). O ile więc nie można zapominać o tekście umowy, to wynikająca z art. 65 k.c. tzw. kombinowana metoda wykładni oświadczeń woli wymaga od sądu w pierwszej kolejności ustalenia znaczenia słów użytych w umowie przez strony dokonujące tej czynności prawnej. Sąd stwierdzając, że strony w sposób tożsamy rozumiały użyte w umowie sformułowania, ze względu na brzmienie art. 65 § 2 k.c. nakazującego w pierwszej kolejności badać zgodną wolę stron niż dosłowne brzmienie umowy, jest związany dokonaną przez nie zgodną interpretacją postanowień umowy. Dopiero w przypadku braku porozumienia stron co do rozumienia treści złożonych przez nie oświadczeń woli, do dokonania ich wykładni zastosowanie ma wynikająca z art. 65 k.c. dyrektywa interpretacyjna nakazująca tłumaczyć oświadczenia woli tak, jak wymagają tego ze względu na okoliczności, w których zostały złożone, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje – tzw. obiektywny wzorzec wykładni oświadczeń woli (por. np. wyrok SA w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2013 r., VI ACa 1578/12, Lex nr 1331153). Podkreślić należy, że skoro z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem, to nie jest konieczne, aby był to cel uzgodniony przez strony, wystarczy cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej. Argumenty językowe (gramatyczne) schodzą w tym wypadku na drugi plan, ustępując argumentom odnoszącym się do woli stron, ich zamiaru i celu. Wymaga to zbadania nie tylko konkretnego postanowienia umowy, ale analizy jej całości. Innymi słowy, wskazane jest przyjmowanie takiego sensu oświadczenia woli, które uwzględnia logikę całego tekstu (kontekst umowny). Poza tym mogą mieć znaczenie dla stwierdzenia zgodnej woli stron, ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny. To jak same strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego złożenia, można wykazywać za pomocą wszelkich środków dowodowych (por. np. wyrok SA w Warszawie z dnia 11 stycznia 2013 r., I ACa 865/12, Lex nr 1283376, wyrok SN z dnia 16 stycznia 2013 r., II CSK 302/12, Lex nr 1288635, wyrok SA w Białymstoku z dnia 18 kwietnia 2013 r., I ACa 110/13, Lex nr 1313212).

Wbrew wywodom zawartym w apelacji, nie chodziło tu o samą kwestię wypowiedzenia umowy (nazwanego w § 6 ust. 3 lit. b błędnie „rozwiązaniem”). Należy zauważyć, że była to nie tylko umowa najmu w rozumieniu art. 659 k.c., ale umowa, która łączyła w sobie elementy różnych umów, w tym m.in. świadczenia usług. Postanowienie dotyczące kary umownej należy więc odnieść do świadczeń stron, o czym świadczyły powołane zeznania pozwanej M. K. (1). Z punktu widzenia pozwanych, jak wynikało z powyższego, podstawowym obowiązkiem powoda była zapłata różnych opłat z tytułu najmu lokalu, co jest o tyle uzasadnione, że strony łączyła umowa podnajmu, a lokal był przedmiotem umowy najmu zawartej przez pozwane z A.. To właśnie niewykonywanie świadczeń pieniężnych przez powoda „wywołał strach po stronie pozwanych”. Nawet w § 6 ust. 3 lit. b umowy odwołano się do „spowodowania rozwiązania umowy”, a przyczyny takiego stanu rzeczy mogły być różne. Innymi słowy, nawet gdyby przyjąć koncepcję proponowaną w apelacji (do czego, jak wskazano, nie ma podstaw prawnych), to pozwane i tak nie wykazały, aby zamiar stron obejmował możliwość wypowiedzenia umowy niezależnie od przyczyny takiego stanu rzeczy i naliczenia kary umownej w każdej sytuacji (niezależnie, że byłoby to sprzeczne z powołanymi przepisami).

Reasumując, apelacja nie miała uzasadnionych podstaw faktycznych i prawnych, a więc jako niezasadna podlegała oddaleniu w całości, o czym orzeczono w punkcie I sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji.