Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Małgorzata Manowska

Sędziowie: SA Aldona Wapińska

SO (del.) Jolanta de Heij-Kaplińska (spr.)

Protokolant: sekr. sąd. Agnieszka Pawłowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2014 r. w Warszawie

sprawy z powództwa K. C. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwał nr (...)

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 14 marca 2013 r.,

sygn. akt XXV C 1090/12

I. zmienia zaskarżony wyrok częściowo tj. w pkt 2 w ten sposób, że uchyla zaskarżoną uchwałę nr (...) właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 15.03.2012 r. w sprawie skierowania pozwu do Sądu przeciwko (...) o skuteczne usunięcie usterek gwarancyjnych w nieruchomości (...) w W. oraz zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz K. C. (1) kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

II. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz K. C. (1) kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

VI ACa 1054/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 14 marca 2013 roku Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo K. C. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. o uchylenie uchwały nr (...) i umorzył postępowanie w części dotyczącej uchwały nr (...).

Powyższy wyrok został wydany na podstawie następujących ustaleń i rozważań prawnych:

Pozwem złożonym w dniu 01 sierpnia 2012 roku K. C. (1) wniosła o uchylenie dwóch uchwał wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. tj. uchwały nr (...) w całości w przedmiocie skierowania pozwu do sądu przeciwko (...) SA o skuteczne usunięcie usterek gwarancyjnych w nieruchomości (...) w W. oraz uchwały nr (...) w całości w przedmiocie wykonania modernizacji zieleni na terenie osiedla.

Pismem z dnia 14 lutego 2013 roku powódka cofnęła pozew w części dotyczącej uchwały nr (...). W odniesieniu do uchwały (...) powódka podniosła, że nie mogła w żaden racjonalny sposób wpłynąć na podejmowanie decyzji na zebraniu wspólnoty i wnosi o jej uchylenie bowiem oczywistym jest, że Wspólnota nie może skutecznie wnieść pozwu z powodu braku legitymacji czynnej po stronie Wspólnoty, a to spowoduje w efekcie oddalenie powództwa i utratę wartości wpisu i poniesionych opłat na rzecz nieokreślonego pełnomocnika wraz z kosztami rzeczoznawców i innymi towarzyszącymi kosztami.

Strona pozwana powództwa nie uznawała i wnosiła o jego oddalenie.

Sąd Okręgowy ustalił, że deweloper (...) SA wybudował budynki przy ul. (...) w W.. Budynki zostały formalnie oddane do użytku w połowie 2005 roku, a od 2004 rozpoczęto proces ustanawiania odrębnej własności lokali i sprzedaży lokali. W okresie gwarancji ujawniały się wady fizyczne w częściach wspólnych nieruchomości tj. w zakresie instalacji elektrycznej, tarasów, przecieków w garażu, ułożenia kostki brukowej, które zostały zgłoszone deweloperowi. Deweloper podejmował próby usunięcia ww. wad i usterek. Jednak nie wszystkie zostały wykonane, w szczególności nie zostały usunięte te najbardziej kosztowne i uciążliwe dla członków Wspólnoty. W 2011 roku prezes (...) stwierdził, że nie będą już usuwane żadne usterki, a ich wyegzekwowania Wspólnota może dochodzić w postępowaniu sądowym. Wtedy też powstał projekt powzięcia uchwały w tym przedmiocie. Zamierzeniem Zarządu Wspólnoty było ustalenie, czy członkowie Wspólnoty w ogóle godzą się na wniesienie powództwa.

W dniu 15 marca 2012 roku właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęli uchwałę w sprawie skierowania pozwu do Sądu przeciwko (...) o skuteczne usunięcie usterek gwarancyjnych w nieruchomości (...) w W.. Sąd ustalił, że uchwała miała charakter kierunkowy, czyli miała wykazać, czy członkowie wspólnoty godzą się na dochodzenie swych roszczeń od dewelopera na drodze sądowej. W treści uchwały wskazano, że mimo kilkukrotnych wezwań (...) i rozmowy z dyrektorem brak jest pozytywnego rezultatu w zakresie usunięcia usterek i wad. Wskazano również koszt adwokata na kwotę ok. 5 000 zł oraz koszt robót według wstępnych wyliczeń na kwotę ok. 450 000,00 zł. Za uchwałą głosowało 54,90%, przeciw 9,36%. Powódka o treści uchwały została powiadomiona w dniu 21 czerwca 2012 roku.

Sąd Okręgowy powołał się na treść przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W przypadku uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała powinna zostać zaskarżona do Sądu w terminie 6 tygodni od dnia zawiadomienia na piśmie członka wspólnoty o podjęciu uchwały.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka zachowała wskazany termin zaskarżenia, albowiem zgodnie z jej twierdzeniem powzięła informację o uchwale w dniu 21 czerwca 2012 roku; z powództwem wystąpiła zaś w dniu 1 sierpnia 2012 r.

Zdaniem Sądu Okręgowego powódka nie wykazała, aby zaskarżona uchwała była niezgodna z prawem, naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna lub w inny sposób naruszała interes właściciela lokalu.

W ocenie Sądu wspólnota mieszkaniowa co do zasady mogłaby posiadać legitymację do podejmowania czynności odnośnie roszczeń odszkodowawczych w takim zakresie w jakim dotyczyłoby to przeniesionych na nią potencjalnie roszczeń przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku przy ul. (...) w W., przy czym legitymacja ta dotyczyłaby jedynie roszczeń związanych z zaistnieniem wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do podejmowania czynności w tym zakresie w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego co do roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi poszczególnych nieruchomości lokalowych ani też z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Roszczenia te nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej i przysługują jako kontraktowe roszczenia odszkodowawcze jedynie nabywcom odrębnych własności lokali.

Jednakże w odniesieniu do roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej jest możliwe zaznaczył Sąd, ich przeniesienie przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, może pozywać i być pozywana (art. 6 ustawy o własności lokali). Ma zdolność sądową i może samodzielnie występować w postępowaniu sądowym.

Wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem roszczeń odszkodowawczych wynikających z umów nabycia lokali zawartych przez poszczególnych właścicieli, ale tylko w odniesieniu do wad fizycznych dotyczących części wspólnych nieruchomości i w konsekwencji jedynie w tym zakresie przelew praw może odnieść skutek w postaci uzyskania przez wspólnotę mieszkaniową legitymacji czynnej. Wspólnota mieszkaniowa nie może bowiem nabywać praw do własnego majątku, które wykraczają poza przyznaną jej zdolność prawną, czyli w tym wypadku praw do roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi poszczególnych lokali mieszkalnych. Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest bowiem ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, co oznacza iż wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków jedynie związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko, że przedmiotowa uchwała miała jedynie charakter kierunkowy i miała na celu ustalenie, czy po stronie właścicieli jest w ogóle chęć dochodzenia od dewelopera należności wynikających z nieprawidłowości przy wybudowaniu budynków. Zarząd od początku był świadomy, iż do dochodzenia tych roszczeń musi uzyskać cesje uprawnień od poszczególnych właścicieli, gdyż czynności takie wymagają wykonania inwentaryzacji usterek, oceny sposobu i kosztów ich naprawy zaś o czynnościach tych właściciele lokali byliby informowani, gdyż ich podjęcie wymagałoby kolejnych uchwał związanych z wydatkowaniem środków wspólnych. Z treści zaskarżonej uchwały wynika, że wniesienie pozwu miałoby być powierzone adwokatowi, a więc profesjonalnemu pełnomocnikowi, dysponującemu wiedzą prawniczą, który przed wniesieniem pozwu dokonałby analizy sprawy i możliwości prawnych uzyskania wyroku zasądzającego roszczenie na rzecz Wspólnoty. Profesjonalny pełnomocnik ma obowiązek działania na rzecz swojego mandanta i nie mógłby co do zasady narazić Wspólnoty na poniesienie nieuzasadnionych kosztów.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że uchwała jedynie wskazuje, że wniesienie pozwu będzie łączyło się z kosztami i na ich poniesienie właściciele lokali wyrazili zgodę. Zaskarżona uchwała nie generuje żadnych kosztów, nie nakłada na właścicieli obowiązku poniesienia określonych kosztów. Stanowi jedynie prognozę z jakiego rzędu kwotami wiązałoby się dochodzenie roszczeń przed Sądem. Na charakter przedmiotowej uchwały wskazuje zdaniem Sądu fakt, że nie został wniesiony pozew przeciwko deweloperowi, Zarząd Wspólnoty nie poczynił kroków w kierunku podpisania z poszczególnymi członkami wspólnoty umów cesji. Uchwała była potrzebna do tego, aby Zarząd mógł w tym kierunku działać, np. zasięgnąć porady prawnej adwokata, czy ustanowić w swoim imieniu pełnomocnika. Uchwała dawała Zarządowi legitymację do działania w tej sprawie.

Sąd Okręgowy uznał powództwo za bezzasadne, a wobec cofnięcia powództwa w zakresie uchwały nr (...), umorzył postępowanie w tej części na podstawie art. 355 §1 w związku z art. 203 §1 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając go w części oddalającej powództwo zarzucając:

1. błędne zastosowanie przepisów ustawy o własności lokali,

2. oparcie się na nielogicznych i nieracjonalnych założeniach w zakresie stanu faktycznego,

3. zastosowanie wykładni nie mającej pokrycia w dowodach.

Powołując się na wskazane uchybienia powódka wnosiła o uchylenie wyroku w części oddalającej powództwo i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powódki jest zasadna.

Zgodnie z art. 382 k.p.c., sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Rozpoznawczy charakter apelacji pełnej znajduje umocowanie przede wszystkim w art. 378 § 1 k.p.c., wyraźnie stwierdzającym, że sąd drugiej instancji „rozpoznaje sprawę”, a nie sam środek odwoławczy. Oznacza to, że sąd drugiej instancji ma pełną swobodę jurysdykcyjną, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia; musi więc samodzielnie dokonać jurydycznej oceny dochodzonego żądania i skonfrontowania jej z zaskarżonym orzeczeniem oraz stojącymi za nim motywami (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 24 sierpnia 2009 r., I PK 32/09, LEX nr 548916, z dnia 23 lipca 2008 r., I UK 7/08, LEX nr 500238, z dnia 9 kwietnia 2008 r. II PK 280/07, LEX nr 469169). Podniesione zarzuty apelacji są uzasadnione i Sąd Apelacyjny dokonuje odmiennej oceny materiału dowodowego oraz uzupełnia stan faktyczny.

W dniu 15 marca 2012 roku miało miejsce zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.. Na tym zebraniu poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie skierowania pozwu do Sądu przeciwko (...) o skuteczne usunięcie usterek gwarancyjnych w nieruchomości (...) w W. (uchwała nr (...), k. 14, oświadczenie powódki pismo procesowe z dnia 5.10.2012, k. 38).

Uchwała zgodnie z jej treścią została podjęta na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80 z 2000, poz. 903 ze zm.) przez właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...).

Treść uchwały jest następująca:

§1 „w związku z kilkukrotnymi wezwaniami (...) oraz rozmową z Dyrektorem (...) (odpowiedź dyrektora że skończyły im się pieniądze i nie będą usuwać żadnych usterek) – skierować sprawę do sądu. Pozew zbiorowy właścicieli lokali zostanie złożony przez upoważnionego adwokata (…)

§2 Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W..

§3 1. Uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia. 2. Załącznikiem Nr (...) do niniejszej uchwały jest lista do głosowania. 3. Uchwałę podjęto/nie podjęto następującą ilością udziałów: za 54,90%, przeciw: 9,36%.”

Pozwani przyznali, że uchwała została przedstawiona członkom Wspólnoty na zebraniu i 54 % członków „było za tym, żeby coś robić”. W wyniku, zaś obiegowego zbierania głosów Zarząd został upoważniony do dalszych kroków (zeznania K. C. (2), k. 105).

Akcentowana przez powódkę w apelacji nieprawidłowość oceny uchwały nr (...) jest słuszna. Powódka podważała twierdzenia Wspólnoty o uchwale nr (...) jako kierunkowej i podkreśliła, że w momencie podejmowania uchwały nr (...) Wspólnota nie miała wiedzy czy przysługuje jej legitymacja czynna do wniesienia i popierania powództwa w zakresie roszczeń odszkodowawczych związanych z nieruchomością wspólną.

Ochrona właścicieli lokali na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali zakreślona jest bardzo szeroko. Jako podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały użyte klauzule generalne „niezgodność z przepisami prawa”, „naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną”. Przepisy prawa to konstytucyjnie rozumiane źródła prawa: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Niezgodność należy rozumieć jako zaprzeczenie zachowania uwzględniającego nakazy i zakazy wynikające z normy prawnej. Przede wszystkim będzie to kolizja treści uchwały z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksem cywilnym w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność z przepisami prawa będzie miała miejsce także w sytuacji, gdy podjęta uchwała ma na celu obejście przepisów prawa.

Stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty może podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały. Generalną zasadą jest, że uchwała dochodzi do skutku, gdy jej treść uzyska aprobatę odpowiedniej większości osób. Cechą znamienną jest, że jeżeli spełnione zostały warunki do podjęcia uchwały, wiąże ona także te osoby, które nie brały udziału w głosowaniu albo głosowały przeciwko proponowanej uchwale. Właściciele lokali przegłosowani muszą się podporządkować woli większości (zasada majoryzacji).

Sąd Apelacyjny ocenia jako sprzeczną z przepisami prawa (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali) uchwałę, która została podjęta przez właścicieli lokali w zakresie (przedmiocie) skierowania sprawy do Sądu a jej treść budzi wątpliwości co do:

(i)  podmiotu, który będzie kierował sprawę, czy Wspólnota, czy jak stanowi §1 „pozew zbiorowy właścicieli lokali”,

(ii)  przedmiotu, czy jest to czynność w ramach zarządu nieruchomością wspólną, czy podstawa do uzyskania cesji od właścicieli lokali na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnień przysługujących im wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Jednoczesne wyraźne upoważnienie Zarządu Wspólnoty do wykonania uchwały przyznaje organowi prawo interpretacji sposobu wykonania uchwały o treści niejednoznacznej. Powyższe wątpliwości kwalifikują dodatkowo przedmiotową uchwałę do grona uchwał naruszających zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W szerszym kontekście można postawić pytanie, po co podjęto uchwałę, której istnienie nie jest wymogiem dochodzenia roszczeń. Wspólnota Mieszkaniowa ma przyznane prawo pozywania art. 6 ustawy (zdolność sądowa), a roszczenia z którymi występuje nie mogą wykraczać poza zarząd nieruchomością wspólną. Temat powództw i pozycji wspólnoty w procesie dotyczącym wad fizycznych nieruchomości wspólnej jest przedmiotem rozbieżnego orzecznictwa i istotny głos w tej kwestii zabrał SN w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. (III CZP 84/2013) uznając, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Apelacja jako zasadna doprowadziła do zmiany wyroku Sądu Okręgowego i uchylenia zaskarżonej uchwały oraz zasądzenia od strony pozwanej na rzecz powódki kwoty 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania art. 108 §1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 i 2 k.p.c..

Uwzględnienie apelacji uzasadniało obciążenie strony pozwanej na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 i 2 k.p.c. całością kosztów postępowania apelacyjnego, które zostały poniesione przez powódkę, tj. kwotą 200 zł tytułem opłaty sądowej.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 386 §1 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.