Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 kwietnia 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:Sędzia SA Edyta Jefimko

Sędziowie:SARobert Obrębski

SA Paulina Asłanowicz (spr.)

Protokolant:Szymon Paśnicki

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 25 marca 2015 r., sygn. akt IV C 1366/10

I. zmienia zaskarżony wyrok:

1. w punkcie pierwszym ten sposób, że ustala opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...), obręb (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 20686 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą numer (...):

- za rok 2009 w wysokości 232096,92 zł (dwieście trzydzieści dwa tysiące dziewięćdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze);

- za rok 2010 w wysokości 256485,72 zł (dwieście pięćdziesiąt sześć tysięcy czterysta osiemdziesiąt pięć złotych siedemdziesiąt dwa grosze);

- za rok 2011 i lata następne w wysokości 280874,52 zł (dwieście osiemdziesiąt tysięcy osiemset siedemdziesiąt cztery złote pięćdziesiąt dwa grosze);

2. w punkcie drugim w ten sposób, że koszty postępowania stosunkowo pomiędzy stronami rozdziela przy przyjęciu, że powódka wygrała sprawę w 8%, a pozwany w 92%, szczegółowe rozliczenie tych kosztów pozostawiając referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie;

3. w punkcie trzecim w ten sposób, że nakazuje pobrać od (...) W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 777,80 zł (siedemset siedemdziesiąt siedem złotych osiemdziesiąt groszy) tytułem obciążających go nieuiszczonych kosztów sądowych;

II. koszty postępowania apelacyjnego i kasacyjnego stosunkowo pomiędzy stronami rozdziela przy przyjęciu, że powódka wygrała sprawę w 8%, a pozwany w 92%, szczegółowe rozliczenie tych kosztów pozostawiając referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie;

III. zwraca (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. ze Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego w Warszawie kwotę 1000 zł (jeden tysiąc złotych) tytułem niewykorzystanej zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego.

Paulina Asłanowicz Edyta Jefimko Robert Obrębski

Sygn. akt V ACa 685/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 grudnia 2008 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. zakwestionowała podwyższenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu przy ulicy (...).

W odpowiedzi na pozew (...) W. wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, wskazując, iż aktualizacja wysokości opłaty rocznej nastąpiła na skutek wzrostu wartości gruntu.

W piśmie procesowym z dnia 17 grudnia 2012 roku powódka wniosła o zaliczenie nakładów w postaci stacji trafo, infrastruktury drogowej, nasadzeń zieleni, infrastruktury wodno - kanalizacyjnej oraz budowy ogrodzenia, które zostały wykonane przez poprzednika prawnego powódki na poczet aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste.

Pozwany wniósł o nieuwzględnianie nakładów, zarzucając, że z przedłożonych faktur nie wynika, na jakiej nieruchomości były realizowane prace budowlane, a ponadto, że były one realizowane w latach 98 - 99. Ponadto pozwany zarzucił błąd w sposobie ustalenia nakładów, gdyż zgodnie z art. 77 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 65, dalej „u.g.n.”) winny być one ustalone jako iloczyn wartości określonych na podstawie art. 35 ust.3 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), to jest ma to być procentowy udział użytkownika w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury, a zatem nakłady winny być wycenione według zasad rynkowych, a nie kosztowych.

Wyrokiem z dnia 25 marca 2015 roku Sąd O. W. w punkcie pierwszym ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu, stanowiącego działkę ewidencyjną numer (...) o powierzchni 20686 m ² z obrębu (...), położonego w W. przy ulicy (...) od dnia 1 stycznia 2009 roku wynosi 116048,46 zł. W punkcie drugim zasądził od (...) W. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 8926,03 zł tytułem kosztów procesu, a w punkcie trzecim nakazał pobrać od (...) W. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 9722,56 zł tytułem kosztów sądowych.

Powyższy wyrok został wydany w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. jest użytkownikiem wieczystym gruntu, stanowiącego działkę numer (...) w obrębie (...) przy ulicy (...), będącej własnością (...) W..

Pismem z dnia 27 listopada 2008 roku Prezydent (...) W. wypowiedział spółce (...) dotychczasową wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i zaproponował z dniem 1 stycznia 2009 roku opłatę w wysokości 305325,36 zł przy stawce 3 %. Wypowiedzenie podpisane zostało przez T. N. Delegatury Biura (...) w D. W.. B. W. M. W. od maja 2009 roku posiadał pełnomocnictwo od Prezydenta (...) W., ale tylko do kierowania pism w zakresie określania lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz reprezentowania (...) W. przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i sądami. Dotychczasowa opłata roczna wynosiła 116048,46 zł.

Orzeczeniem z dnia 18 listopada 2009 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek spółki o ustalenie niezasadności aktualizacji opłaty i ustaliło dla spółki od dnia 1 stycznia 2009 roku wysokość opłaty rocznej w kwocie 305325,35 zł. Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego spółka wniosła sprzeciw. Aktualna wartość rynkowa nieruchomości na datę wypowiedzenia wynosi 9362484 zł. Poprzednik prawny powódki - (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wykonała prace budowlane na tym terenie w latach 1997 - 98. Wartość nakładów wyliczona według złożonych faktur wynosi 3056000 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku. Jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłat. Stosownie zaś do art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę. Z kolei z art. 78 ust. 1 u.g.n. wynika, że wypowiedzenia dotychczasowej opłaty dokonuje właściwy organ. Ustawa w artykule 11 ust. 1 stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów ustawy oraz odrębnych ustaw organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze, zaś zgodnie z art. 4 pkt 9 ilekroć w ustawie jest mowa o właściwym organie należy przez to rozumieć organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa. Stosownie do artykułu 11 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 roku, poz. 506) organami gminy są rada i wójt lub burmistrz lub prezydent w zależności od charakteru gminy. Zgodnie zaś z art. 26 ust. 1 w związku z art. 1a ust. 3 i art. 31 tej ustawy organem wykonawczym jest wójt, burmistrz lub prezydent, który reprezentuje gminę na zewnątrz. Organem uprawnionym do dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty jest Prezydent (...) W. jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jakim jest (...) W., które jest właścicielem gruntu.

Pełnomocnik pozwanego, zobowiązany przez Sąd I - ej instancji do przedstawienia pełnomocnictwa, z którego by wynikało, że osoba, która podpisała wypowiedzenie miała upoważnienie od Prezydenta (...) W. do dokonywania wypowiedzeń dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste, dokumentu takiego nie złożył.

Pełnomocnictwo udzielone w maju 2009 roku, czyli po dokonaniu wypowiedzenia M. B. D. W. przez Prezydenta (...) W. na podstawie artykułu 95, 96 i 98 k.c. oraz art.31 ustawy o samorządzie gminnym dotyczy tylko kierowania pism w zakresie określenia lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz reprezentowania (...) W. przed Samorządowym Kolegium i sądami. Zdaniem Sądu Okręgowego nie sposób z niego wywieść, że osoba, która podpisała się pod wypowiedzeniem miała pełnomocnictwo bezpośrednio od Prezydenta bądź od Burmistrza, a Burmistrz miał na datę wypowiedzenia pełnomocnictwo materialnoprawne do składania oświadczeń woli od Prezydenta. Skoro wypowiedzenie opłaty jest cywilnoprawnym oświadczeniem woli prawno - kształtującym prowadzi do modyfikacji dotychczasowego stosunku cywilno - prawnego, to powinno być złożone w przypadku osób prawnych zgodnie z artykułem 38 k.c. i art. 31 ustawy o samorządzie gminnym przez uprawniony organ. Tym uprawnionym organem był Prezydent (...) W. bądź osoba działająca z jego upoważnienia.

Sąd I – ej instancji uznał więc, że wypowiedzenie nie zostało dokonane w sposób ważny, odwołując się w tym zakresie do art. 58 k.c. i wskazując, że Sąd nieważność bierze pod uwagę z urzędu. Konsekwencją powyższego było uznanie, że między stronami obowiązuje opłata za użytkowanie wieczyste ustalona w dotychczasowej wysokości.

Sąd I - ej instancji wskazał, że „ubocznie” odniesie się do podniesionych zarzutów i uznał opinię biegłego za prawidłową. Okoliczność, iż biegły przy ustalaniu opłaty za użytkowanie wieczyste wziął pod uwagę ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie obowiązywał w dacie wypowiedzenia, a wszedł w życie 17 stycznia 2009 roku było prawidłowe. Przy ustalaniu wartości nieruchomości biegły był bowiem zobowiązany wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym planie.

Odnosząc się do poniesionych nakładów, Sąd Okręgowy wskazał, że art. 77 § 4 u.g.n. stanowi, że przy aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, a zgodnie z § 5 tego artykułu zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Nakłady pochodzą z lat 1997 - 1998 i zostały wykonane przez poprzednika prawnego powódki. Wobec tego, że nie zostało wykazane, że te nakłady zostały zaliczone przy poprzednio dokonywanych aktualizacjach, to możliwe było zgłoszenie tych nakładów do uwzględnienia przy ustalaniu aktualnej opłaty od dnia 1 stycznia 2009 roku. Za zasadny uznał Sąd I – ej instancji natomiast zarzut strony pozwanej, iż biegła błędnie wyliczyła te nakłady. Słusznie strona pozwana powołała się na to, że w przypadku zaliczania nakładów na poczet opłaty zastosowanie mają przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że przy określaniu wartości nakładów, o których mowa w artykule 77 ust. 4 i 5 u.g.n. wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Oznacza to, że biegły sądowy nie ma swobody w wyliczaniu nakładów, ale musi zastosować sposób i metodę wskazaną w Rozporządzeniu.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., a o kosztach sądowych należnych Skarbowi Państwa na podstawie art.113 ust. 2 u.k.s.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego przez jego błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie:

a. art. 58 k.c. poprzez uznanie, iż wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z dnia 27 listopada 2008 roku jest nieważne jako czynność sprzeczna z prawem;

b. art. 104 k.c. przez jego pominięcie i brak zastosowania do wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z dnia 27 listopada 2008 roku;

2. naruszenie prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału procesowego, co doprowadziło do poczynienia błędnych wniosków, a mianowicie:

a. że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z dnia 27 listopada 2008 roku jest nieważne, gdyż nie zostało złożone pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta (...) W. osobie podpisanej pod wypowiedzeniem w sytuacji, gdy na wstępie wypowiedzenia zostało powołane pełnomocnictwo Nr (...) Prezydenta (...) W., zaś na pieczątce osoby składającej oświadczenie o wypowiedzeniu znajdowało się sformułowanie, że działa z upoważnienia Prezydenta (...) W.;

b. pominięcie okoliczności, że powód nigdy nie kwestionował - ani we wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ani w sprzeciwie, a także w postępowaniu sądowym ważności wypowiedzenia z dnia 27 listopada 2008 roku;

c. pominięcie okoliczności, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. nie zakwestionowało ważności wypowiedzenia z dnia 27 listopada 2008 roku i nie wzywało Prezydenta (...) W. do złożenia pełnomocnictwa Nr (...).

Zważywszy na te zarzuty strona pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa oraz przez zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I - ej instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Wyrokiem z dnia 23 listopada 2016 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie w punkcie pierwszym zmienił zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że w punkcie pierwszym ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu, stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym (...) w obrębie (...) o powierzchni 20686 m, ² położoną w W. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa prowadzi księgę wieczystą numer (...) od dnia 1 stycznia 2009 roku wynosi 280874,52 zł. W punkcie drugim ustalił, że powód wygrał sprawę w 10%, zaś pozwany w 90%, szczegółowe wyliczenie kosztów i ich zasądzenie po stosunkowym rozdzieleniu pozostawiając referendarzowi sądowemu w Sądzie I - ej instancji, a punkt trzeci zaskarżonego wyroku uchylił. W punkcie drugim wyroku Sąd Apelacyjny zasądził od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz (...) W. kwotę 10677 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Powyższy wyrok wydany został w wyniku dopuszczenia przez Sąd Apelacyjny dowodu z dokumentu w postaci odpisu pełnomocnictwa Nr (...) Prezydenta (...) W. z dnia 5 maja 2006 roku, które zostało udzielone pracownikowi Urzędu (...) W. T. C., uznając, że sąd II instancji, o ile uzna, że powołany przez stronę dowód jest istotny dla rozstrzygnięcia sprawy, to pomimo niewykazania przez stronę, że potrzeba powołania się na ten dowód wynikła później, powinien ten dowód przeprowadzić. Z pełnomocnictwa udzielonego T. C. wynika, że była ona umocowana do działania w imieniu (...) W. w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność (...) W., a położonych na terenie dzielnicy W., do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Sąd Apelacyjny po dokonaniu powyższego uzupełnienia ustaleń stanu faktycznego podzielił pozostałe ustalenia Sądu Okręgowego i przyjął je za własne. Jednocześnie uznał za niesłuszne zarzuty powódki do opinii, odrzucone także przez Sąd I - ej instancji, a sprowadzające się wzięcia pod uwagę przez biegłego w dokonywanej wycenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został uchwałą numer (...) Rady (...) W. z dnia 27 listopada 2008 roku i przyjęty dla terenu, na którym usytuowana jest sporna nieruchomość. Nie miało bowiem znaczenia, że uchwała ta weszła w życie w dniu 17 stycznia 2009 roku, skoro nowa opłata miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2009 roku.

W odniesieniu natomiast do zarzutu powódki dotyczącego pominięcia nakładów na nieruchomość dokonanych przez jej poprzednika prawnego, które nie zostały uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach, Sąd Apelacyjny zarzut ten uznał za nietrafny, choć przyjął, że nie można zanegować co do zasady możliwości zgłoszenia przez użytkowania wieczystego wniosku o zaliczenie nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a aktualizowaną w każdym czasie aktualizacji opłaty, a zatem także w postępowaniu sądowym. Z dowodu z opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości dopuszczonego na okoliczność ustalenia wartości nakładów wynikało, że wartość nakładów poniesionych przez powódkę na sporną nieruchomość wynosiła 3056000 zł. Strona pozwana zakwestionowała metodologię przyjętą w opinii przez biegłą, powołując się na Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wskazując, że winno to nastąpić według zasad rynkowych, a biegła określiła je według zasad kosztowych. Te wady wytknięte operatowi sporządzonemu przez biegłą były zdaniem Sądu Okręgowego uzasadnione. Powódka nie zgłosiła jednak żadnych wniosków dowodowych, które umożliwiłyby Sądowi dokonanie stosownych ustaleń w tym zakresie. W tej sytuacji za trafne uznał Sąd Apelacyjny stanowisko Sądu I - ej instancji o niewykazaniu przez powódkę nakładów podlegających zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną.

Na skutek skargi kasacyjnej powódki od tego orzeczenia Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 15 czerwca 2018 roku uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego. Sąd Najwyższy uznał, że nie doszło do naruszenia art. 32 ust. 1 i art. 45 ust. 1 Konstytucji RP oraz art. 232 zdanie ostatnie w zw. z art. 381 k.p.c. przez dopuszczenie z urzędu dowodu zgłoszonego dopiero w apelacji, gdyż skutkiem podjętych czynności stało się ostatecznie przyjęcie za udowodnionego faktu niespornego między stronami, co powoduje, że nie doszło do naruszenia zasady równości stron. Sąd Najwyższy uznał także za nietrafny zarzut, że opinia biegłego – rzeczoznawcy, zawierająca oszacowanie działki numer (...) nie była aktualna w dniu orzekania, gdyż operat sporządzany na potrzeby postępowania aktualizującego opłatę roczną za użytkowanie wieczyste uwzględnia wartość nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty, a więc w tej sprawie przypadający blisko 10 lat wstecz, a nie na dzień orzekania. Obowiązek ustalenia wartości nieruchomości na dzień ściśle oznaczony i niepodlegający zmianie zaliczyć należy do wyjątków, o których mowa w art. 156 ust. 5 u.g.n., co powoduje, że do naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. nie doszło. Także w ocenie Sądu Najwyższego nie przekonujący był zarzut naruszenia art. 386 § 4 k.p.c. przez zaniechanie przekazania sprawy do rozpoznania Sądowi Okręgowemu, pomimo nierozpoznania jego istoty, gdyż cała istota sprawy była przedmiotem postępowania i ocen Sądów obu instancji.

Sąd Najwyższy uwzględnił natomiast zarzut uchybienia przez Sąd Apelacyjny art. 286 k.p.c. z art. 382 k.p.c. i art. 6 k.c. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii uzupełniającej lub opinii innego biegłego w celu określenia wartości nakładów podlegających zaliczeniu na wniosek powódki na poczet podwyższonej opłaty za użytkowanie wieczyste. Obowiązek prawidłowego prowadzenia postępowania dowodowego ciąży bowiem na sądzie i nie można wymagać od strony, dla której wnioski opinii są korzystne, by kwestionowała wartość tego dowodu. W rozpatrywanej sprawie zarzuty podnosiła właśnie strona przeciwna, więc już Sąd Okręgowy powinien był – jeśli uznał zarzuty pozwanego za uzasadnione – wykorzystać drogę przewidzianą w art. 286 k.p.c., a jeśli tego zaniedbał jego obowiązki przeszły na Sąd Apelacyjny, który, stwierdzając nieprzydatność opinii biegłego, przed wydaniem orzeczenia w sprawie winien zażądać uzupełnienia opinii lub dopuścić dowód z opinii innego biegłego. W konsekwencji nieprawidłowe obciążenie powódki obowiązkiem wnioskowania o sporządzenie prawidłowej opinii i niewłaściwa wykładnia, która doprowadziła do bezpodstawnego zastosowania art. 6 k.c. przez Sąd Apelacyjny, uzasadniała zdaniem Sądu Najwyższego uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi II – ej instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się w przeważającym zakresie uzasadniona.

Na wstępie wskazać trzeba, że Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2016 roku, jednoznacznie wskazał, że wykładnia przepisów dotyczących postępowania dowodowego przed sądem odwoławczym prowadzi do wniosku, że dokonane przez Sąd Apelacyjny uzupełnienie materiału dowodowego o dokument pełnomocnictwa dla osoby podpisanej pod wypowiedzeniem opłaty rocznej było prawidłowe i nie naruszało przepisów o postępowaniu przed sądem II – ej instancji, ani zasady równości stron. W konsekwencji w oparciu o ten dokument uzupełnieniu podlegały ustalenia stanu faktycznego dokonane przez Sąd Okręgowy przez przyjęcie, że doszło do skutecznego wypowiedzenia powódce wysokości opłaty rocznej przez osobę uprawnioną do dokonania tej czynności.

Sąd Najwyższy wiążąco wyłożył znaczenie art. 156 u.g.n. dla miarodajności sporządzonego operatu szacunkowego ustalającego wartość nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty. Z uwagi na to, że w sprawie dotyczącej aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste przepisy nakazują w określonym celu stwierdzić wartość nieruchomości w konkretnej chwili, operat na potrzeby aktualizacji opłaty odtwarza wartość historyczną, a co za tym idzie brak jest podstaw do dokonywania jego aktualizacji. Strona powodowa nie podtrzymała zaś w skardze kasacyjnej innych zarzutów wobec opinii biegłego szacującej wartość nieruchomości poza kwestią utraty jej wartości.

W związku z tymi konstatacjami za kluczową dla rozpoznania niniejszej sprawy na obecnym jej etapie należało uznać sporną pomiędzy stronami kwestię zaliczenia nakładów na poczet podwyższenia opłaty. Wskazania przy tym wymaga, że ani wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 25 marca 2015 roku, ani Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2016 roku nie zawierały w swoich sentencjach negatywnego rozstrzygnięcia w tym zakresie, a jedynie w uzasadnieniu tych orzeczeń znalazła się argumentacja o niewykazaniu tego żądania. Niemniej jednak Sąd Najwyższy uznał, że istnieje substrat zaskarżenia w tym zakresie, przy którego rozstrzygnięciu Sąd Apelacyjny dopuścił się uchybień skutkujących uchyleniem wyroku i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania, co powoduje, że kwestia zaliczenia nakładów winna stanowić przedmiot ponownego rozstrzygnięcia.

Nie można jednak przyjąć, że Sąd Najwyższy przesądził, że nakłady poniesione przez powódkę podlegają normie art. 77 ust. 4 - 6 u.g.n., gdyż Sąd Najwyższy w ogóle nie odniósł się do tej kwestii. Zakres kognicji Sądu Najwyższego w odniesieniu do prawomocnego wyroku sądu powszechnego jest zresztą przedmiotowo węższy niż zakres orzeczenia sądu II – ej instancji, zatem związanie jego wyrokiem ogranicza się tylko do wykładni prawa. Jednolicie przyjęto w orzecznictwie Sądu Najwyższego, tak na gruncie obecnie obowiązującego przepisu, jak i wcześniej obowiązującego art. 393 ¹⁷ k.p.c., że pojęcie wykładni prawa powinno być rozumiane wąsko jako ustalenie znaczenia przepisów prawa (tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 12 grudnia 2001 roku, V CKN 437/00, z dnia 23 października 2002 roku, II CKN 860/00, z dnia 15 stycznia 2004 roku, II CK 162/03 z dnia 19 października 2005 roku, V CK 260/05, z dnia 15 października 2009 roku, I CSK 83/09 i z dnia 8 grudnia 2011 roku, IV CSK 178/11). Pojęcie wykładni prawa użyte w tym przepisie nie oznacza związania stanowiskiem Sądu Najwyższego lub dokonaną przez ten Sąd oceną prawną, ponieważ pojęcia te są wyraźnie szersze od określenia wykładnia prawa i nie mogą być z tym ostatnim mylone, czy wręcz utożsamiane (tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 6 września 2005 roku, I PK 55/05, z dnia 22 lipca 2007 roku, III CSK 141/07, z dnia 29 stycznia 2008 roku, I PK 169/07 i z dnia 23 stycznia 2019 roku, I CSK 746/17). Związanie sądu wykładnią prawa dokonaną przez Sąd Najwyższy nie obejmuje zatem ocen dotyczących stanu faktycznego sprawy. Argumentacja w tym zakresie nie ma cech wykładni prawa, lecz polega na ocenie prawnej ustalonych faktów, więc należy do sfery stosowania prawa, której art. 398 ²⁰ k.p.c. nie dotyczy (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 1999 roku, I PKN 474/98 i z dnia 27 lutego 2019 roku, II UK 516/17). Rozstrzygnięcie odnośnie zaliczenia nakładów obejmuje zaś ustalenie stanu faktycznego w zakresie podjętych działań i poniesionych kosztów, kwalifikację prawną każdego z nich i oszacowanie jego wysokości, co pozostało kwestią otwartą po wyroku Sądu Najwyższego.

Prawidłowo natomiast wskazuje powódka na przepis intertemporalny tj. art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych ustaw (Dz. U. poz. 1509), który stanowi, że do spraw zaliczania wartości poniesionych nakładów na podstawie art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. zmienianej w art. 1 tej ustawy wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Ustawa weszła w życie z dniem 1 września 2017 roku, a więc do zaliczania nakładów w niniejszej sprawie należy zastosować dotychczasowe przepisy.

Podstawą zaliczania wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno -użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej, jest art. 77 ust. 4 - 6 u.g.n. Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 roku, przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Z treści art. 77 ust. 4 i ust. 5 u.g.n. jednoznacznie wynika, że zarachowaniu podlega jedynie wartość określonych nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego po dniu ostatniej aktualizacji bądź wcześniej, jeżeli nie dokonano zaliczenia przy poprzednich aktualizacjach. W każdym jednak wypadku chodzi o nakłady dokonane po ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 2014 roku, II CSK 451/13).

Zaliczenie może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty rocznej. Zatem wzrost ten musi być miedzy innymi skutkiem poniesienia przez użytkownika wieczystego nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej bądź nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu. Wykładnia taka nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, które przyjmuje, że zaliczenie może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty (różnicy pomiędzy opłatą nową a dotychczasową), wobec czego dopiero określenie wysokości należnej opłaty decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia, na poczet którego następuje zarachowanie (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 roku, II CSK 223/12, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 9 kwietnia 2018 roku, I ACa 1062/16 i Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 września 2018 roku, VI ACa 1586/17).

Zaliczenie wartości nakładów może nastąpić także w wypadku zgłoszenia przez użytkownika wieczystego wniosku dopiero na etapie postępowania sądowego, a więc już po złożeniu sprzeciwu, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Przepisy ustawy nie przewidują bowiem żadnych terminów, które by ograniczały użytkownika wieczystego w tym zakresie (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 roku, IV CSK 613/12).

Na wstępie analizy art. 77 ust. 4 – 6 u.g.n. wskazać należy, że przepisy te mają charakter regulacji szczególnej, pozwalającej na rozliczenie wartości nakładów wyraźnie w nim wskazanych. Ogólne zasady dotyczące rozliczenia nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego nieruchomości zawarte są bowiem w art. 33 ust. 2 u.g.n. oraz ewentualnie w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. W związku z tym regulacja ta winna być interpretowana ściśle, co oznacza, że nie zawsze użytkownik wieczysty ma możliwość kompensacji w pełnej wysokości kosztów poniesionych nakładów z opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego (tak T. Brzezicki, I. Fisz i A. Lesiński w: Nakłady użytkownika wieczystego w procedurze aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, Casus 2016 rok).

Przepis art. 77 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją przewidywał zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej bez wskazania ich kwalifikacji czy charakteru prawnego. Natomiast ust. 6 tego artykułu nakazywał odpowiednio stosować jedynie zasadę, o której była mowa m.in. w ust. 4 art. 77 u.g.n., a zasadą tą jest zaliczanie na poczet różnicy w opłatach wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomości. Odpowiednie stosowanie jedynie tej zasady z mocy art. 77 ust. 6 u.g.n. oznacza, że zaliczeniu na poczet różnicy w opłatach, będącej wynikiem aktualizacji, podlega wartość nakładów niezaliczonych po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, ale tylko nakładów koniecznych.

Sąd Apelacyjny podziela ten nurt interpretacji art. 77 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu przed nowelizacją, w myśl którego użyte przez ustawodawcę pojęcie budowy urządzeń infrastruktury technicznej należy wykładać zgodnie z definicją z art. 143 ust. 2 u.g.n., co usankcjonowała późniejsza zmiana treści omawianego przepisu. Definicja ta przewiduje, że urządzeniem infrastruktury technicznej jest budowa drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. W orzecznictwie podkreśla się, że dla ustalenia zakresu przedmiotowego nakładów, które podlegają rozliczeniu w relacji właściciel - użytkownik wieczysty istotne jest, że chodzi o infrastrukturę publiczną, co wynika z brzmienia art. 143 ust. 1 u.g.n., który nakazuje stosować postanowienia o opłacie adiacenckiej w wypadku, gdy wspomniane urządzenia zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właścicieli i niektórych użytkowników wieczystych łączy się z uzyskaną przez nich korzyścią, polegającą na zwiększeniu wartości ich nieruchomości wskutek stworzenia warunków do jej podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń infrastruktury technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do podłączenia do nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi - art. 146 ust. 1 w zw. z art. 148a u.g.n. (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 31 stycznia 2013 roku, II CSK 223/12 oraz w wyroku z dnia 26 lutego 2016 roku, IV CSK 238/15).

Zasadność przedstawionego poglądu potwierdza zestawienie art. 77 ust. 4 - 6 z art. 148 ust. 4 i art. 87 ust. 4 i 5 u.g.n. Należy podkreślić, że celem regulacji, związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę i wykluczenie sytuacji, w której ponoszą oni koszty w formie nakładu na powstanie tej infrastruktury, a jednocześnie obciąża ich obowiązek uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych (wyższej opłaty rocznej), wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu.

Na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n. rozliczeniu podlegają zatem te nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, dokonane przez użytkownika wieczystego, które znajdują się na nieruchomościach sąsiadujących bezpośrednio z nieruchomością gruntową oddaną w użytkowanie wieczyste. Natomiast tego typu inwestycje ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią nakładów, o których stanowi ten przepis (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 31 stycznia 2013 roku, II CSK 223/12 oraz w wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 roku, IV CSK 613/12). Tylko bowiem w sytuacji, gdy nakłady poniesione zostały na infrastrukturę budowaną na innej nieruchomości, ale dającą możliwość wykorzystania przyłącza do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste regulacja art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n. znajduje racjonalne i aksjologiczne uzasadnienie (tak G. Węgrzyn, A. Nikiforów w: Problematyka zaliczania na poczet opłaty rocznej wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego. Uwagi na tle artykułu Jakuba Jana Ziętego, Samorząd Terytorialny Nr 10 z 2010 roku). Chodzi bowiem o konieczność zróżnicowania urządzeń, za które użytkownik może oczekiwać wynagrodzenia w oparciu o art. 33 ust. 2 u.g.n. i takich, których własności użytkownik wieczysty nie nabędzie i nie uzyska za nie ekwiwalentu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego, a które powodują wzbogacenie właściciela gruntu, więc takich, które znajdują się poza użytkowaną nieruchomością. Trudno dopatrzyć się uzasadnienia dla zwrotu użytkownikowi wieczystemu nakładów poprzez które zwiększył zakres przedmiotowy swojej własności.

Zakres pojęciowy urządzeń infrastruktury technicznej należy wykładać w powiązaniu z art. 4 ust. 3a u.g.n., który definiuje pojęcie działki budowlanej jako zabudowanej działki gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Kategoria urządzeń infrastruktury technicznej występuje tu więc obok „budynków i urządzeń” położonych na działce, a ich celem jest umożliwienie prawidłowego i racjonalnego korzystania z tych budynków i urządzeń na gruncie.

Także przepisy z zakresu opłaty adiacenckiej wskazują jednoznacznie, że mowa w nich o takich urządzeniach infrastruktury technicznej, do których istnieje możliwość przyłączenia się bądź korzystania z nich (art. 145 i 148 u.g.n.), a w praktyce takie urządzenia najczęściej lokowane są na terenach publicznych jako realizacja celu publicznego (art. 6 pkt 1, 2 i 3 u.g.n.). Sama zaś możliwość przyłączenia się do nich nieruchomości wystarcza do ustalenia wpływu tej okoliczności na wartość gruntu i obciążenia właściciela nieruchomości opłatą adiacencką.

Na rzecz tezy, że nie chodzi tu o urządzenia posadowione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przemawia także to, że w takiej sytuacji dokonanie wyceny według zasad rynkowych i korekty cen ze względu na poczynione nakłady infrastrukturalne na nieruchomości jest niemożliwe, co zresztą obrazuje niniejsza sprawa, a prawnie wykluczone w takiej sytuacji jest dokonanie wyceny według zasad kosztowych (tak T. Brzezicki, I. Fisz i A. Lesiński w: Nakłady użytkownika wieczystego w procedurze aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, Casus 2016 rok).

Nawet zatem przy przyjęciu poglądu odmiennego co do możliwości lokalizacji infrastruktury technicznej na nieruchomości, będącej w użytkowaniu wieczystym, który wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 2016 roku (I CSK 343/15), wskazując, że ustawodawca nie uzależnił możliwości zaliczenia nakładów od lokalizacji tych urządzeń, to w takiej sytuacji dochodzi do nieakceptowalnego rozszczepienia metod wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty oraz wyceny nakładów w celu zaliczenia ich wartości na poczet różnicy pomiędzy aktualną a dotychczasową opłatą (tak Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 30 kwietnia 2015 roku, I ACa 6/15 i Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 26 lutego 2016 roku, IV CSK 238/15). Należy bowiem przyjąć, że wzajemne zarachowanie świadczeń wyliczonych odmiennymi metodami nie jest dopuszczalne.

Z tej przyczyny nakładów na infrastrukturę techniczną podlegających zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste nie stanowią inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości, drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, czy przyłącza ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika (tak Sąd Najwyższy w cytowanych wyżej orzeczeniach z 2013 roku, a także w wyroku z dnia 21 maja 2014 roku, II CSK 451/13, Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 25 stycznia 2016 roku, V ACa 328/15 i Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2019 roku, V ACa 856/17). Chodzi tu więc wyłącznie o udział użytkownika w budowie kanałów głównych, gdyż przyłącza należy zakwalifikować jako część składową nieruchomości – budynku, stanowiącego odrębną od gruntu własność, a konieczną do jego funkcjonowania (tak G. Bieniek, M. Gdesz w: Komentarz do art. 77 u.g.n., Lex i J. Zięty w: Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną – wybrane aspekty, Samorząd Terytorialny, Nr 11 z 2009 roku).

Rozróżnienia wymagają także pojęcia dotyczące dróg. Ustawa z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2015 roku poz. 460 ze zm.) odbudowę i rozbudowę drogi utożsamia z jej budową, a tą z kolei definiuje jako wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami (art. 4 pkt 17), zaś przebudowę drogi określa jako wykonywanie robót, w wyniku których następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego (pkt 18 art. 4), a z tym koresponduje definicja przebudowy drogi zawarta w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 roku poz. 1409 ze zm.). W przepisie art. 143 ust. 2 u.g.n. jest mowa o budowie drogi, która obejmuje także jej odbudowę i rozbudowę, ale już nie jej przebudowę. Wobec tego przebudowa drogi, nie powodująca zmiany granic pasa drogowego w rozumieniu powołanych przepisów nie jest nakładem, rozliczanym na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lutego 2016 roku, IV CSK 238/15). Z uwagi zaś na to, że przy wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, zaliczeniu podlegać mogą wyłącznie nakłady na budowę drogi publicznej, a nie wewnętrznej (tak G. Bieniek, M. Gdesz w: Komentarz do art. 77 u.g.n., Lex).

Jeśli nakłady z racji ich charakteru i lokalizacji nie podpadają pod przepis art. 77 ust. 4 u.g.n., to należy rozważyć, czy mogą być rozliczone w trybie art. 77 ust. 6 u.g.n., o ile zostaną zakwalifikowane jako nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno - użytkowe gruntu oraz o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Z natury rzeczy przepis ten, odmiennie od regulacji dotyczącej urządzeń infrastruktury technicznej, znajdzie zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy nakłady zostaną poniesione na grunt oddany w użytkowanie wieczyste (tak G. Węgrzyn, A. Nikiforów w: Problematyka zaliczania na poczet opłaty rocznej wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego. Uwagi na tle artykułu Jakuba Jana Ziętego, Samorząd Terytorialny, Nr 10 z 2010 roku). Przesłankami zaliczenia wartości dokonanych przez użytkownika wieczystego nakładów, ale jedynie nakładów koniecznych, są dwie kumulatywne przesłanki przesądzające o zastosowaniu art. 77 ust. 6 u.g.n.: wpływ nakładów - ale tylko o takiej kwalifikacji prawnej - na cechy techniczno - użytkowe gruntu i wzrost wartości nieruchomości gruntowej w następstwie ich poniesienia przez użytkownika wieczystego

W judykaturze dominuje stanowisko, że nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. są nakłady na grunt poniesione przez użytkownika wieczystego w celu korzystania z tego gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Określona w tym przepisie zasada zaliczenia wartości nakładów koniecznych na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową ma jednak zastosowanie tylko do takich nakładów koniecznych, które wpływają na cechy techniczno - użytkowe gruntu użytkowanego wieczyście, także przez zmianę jego właściwości geologicznych, o ile w ich następstwie wzrosła wartość tej nieruchomość gruntowej. To ostatnie kryterium wartościowe nie jest jednak ustawową podstawą kategoryzacji nakładów jako koniecznych, lecz jedynie przesłanką dokonania zaliczenia wartości nakładów o takim charakterze, a więc dokonania samej aktualizacji (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 stycznia 2016 roku, II CSK 69/15). Ponadto kryterium zakwalifikowania nakładów do określonej kategorii jurydycznej zależy od rodzaju i przeznaczenia rzeczy, w tym także przeznaczenia gruntu użytkowanego wieczyście w celu określonym umową i w tym sensie ma charakter zmienny. Nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. muszą jednak być wydatki podejmowane w celu utrzymania gruntu w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niego przez użytkownika wieczystego zgodnie z określonym w umowie sposobem korzystania i przeznaczeniem (tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 26 stycznia 2014 roku, IV CSK 736/13, z dnia 30 stycznia 2014 roku, III CSK 42/13 i z dnia 11 maja 2016 roku, I CSK 343/15).

Od nakładów koniecznych należy odróżnić nakłady użyteczne, które są dokonywane w celu ulepszenia rzeczy, a ich poniesienie nie jest konieczne do korzystania z nieruchomości gruntowej. Z kolei do nakładów zbytkowych zalicza się te, które służą nadaniu cech odpowiadających upodobaniom posiadacza i mają na celu zaspokojenie jego potrzeb estetycznych.

Nakłady konieczne w powyższym rozumieniu mogą dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeśli wpływają one na jego cechy techniczno – użytkowe, jak wydatki użytkownika wieczystego na rozbiórkę starych budynków i budowli (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 roku, III CSK 42/13), czy wydatki na usunięcie i przesadzenie porastającej w sposób nieuporządkowany grunt roślinności (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 4 lipca 2013 roku, V ACa 404/13 i Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 roku, IV CSK 736/13). Niemniej jednak z kategorii tej należy wykluczyć takie nakłady, które po ich dokonaniu staną się własnością użytkownika wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 235 § 1 i 2 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Nie budzi wątpliwości, że wybudowany przez użytkownika wieczystego obiekt budowlany w postaci budynku trwale z gruntem związanego stanowi jego własność. Natomiast do komplikacji dochodzi przy ocenie i kwalifikacji wzniesionych przez użytkownika wieczystego urządzeń, które to pojęcie nie jest zdefiniowane. Przepis art. 48 k.c., określając normatywnie część składową gruntu, wymienia oprócz budynku, także inne urządzenia trwale z gruntem związane. W istocie więc chodzi o tego rodzaju urządzenia, które ze względu na sposób wzniesienia i połączenia z gruntem oraz użyte w tym celu materiały budowlane są trwale z gruntem związane. Prawo budowlane w art. 3 pkt 9 stanowi o urządzeniach budowlanych, przez które rozumie się urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, przez wybudowanie podziemnych zbiorników przeciwpożarowych i retencyjnych, oświetlenie terenu, chodniki, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe, czy wybrukowanie działki. Istnieje zasadnicza różnica jakościowa pomiędzy nakładami w postaci usunięcia starych obiektów w celu postawienia nowych, usunięcia drzew i krzewów dziko rosnących w celu wybudowania budynku, niwelacji, względnie zagęszczenia gruntu w celu poprawy jego parametrów, melioracji, czy budowy muru oporowego a nakładami w postaci urządzeń budowlanych, zapewniających możliwość użytkowania określonego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, bowiem posadowienie innego budynku zgodnie z miejscowym planem zagospodarowaniem przestrzennego wymuszałoby wykonanie innych urządzeń budowlanych (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 26 lutego 2016 roku, IV CSK 238/15 i G. Bieniek, M. Gdesz w: Komentarz do art. 77 u.g.n., Lex).

Należy zatem przyjąć, że chodzi wyłącznie o zmiany techniczno – użytkowe gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, a nie o wzniesienie budynku lub innego urządzenia w rozumieniu art. 33 ust. 2 u.g.n. Tylko bowiem taka interpretacja uzasadnia istnienie trybu kompensacji określonego w art. 77 ust. 6 u.g.n. (tak G. Węgrzyn, A. Nikiforów w: Problematyka zaliczania na poczet opłaty rocznej wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego. Uwagi na tle artykułu Jakuba Jana Ziętego, Samorząd Terytorialny, Nr 10 z 2010 roku).

Powyższej oceny nie zmienia okoliczność, że zaliczenia wartości nakładów koniecznych, poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową ustawodawca nie uzależnił w art. 77 ust. 6 u.g.n. ani od przydatności rezultatów tych nakładów dla właściciela nieruchomości lub jej kolejnego użytkownika wieczystego, ani od fizycznej postaci rezultatu poniesionych nakładów (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 lutego 2018 roku, IV CSK 237/17), gdyż istotny jest charakter prawny określonych zmian dokonanych na nieruchomości w kontekście powiązania ich losu prawnego z gruntem bądź budynkiem, a także możliwość uzyskania za nie wynagrodzenia po wygaśnięciu użytkowania wieczystego i ich wpływ na wartość samego gruntu i jego walory użytkowo - techniczne.

Choć w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 roku (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), którą znowelizowano reguły zaliczania wartości nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego, ustawodawca wskazał na potrzebę urzeczywistnienia zasady sprawiedliwości społecznej i przykładowo - obok wydatków na budowę urządzeń infrastruktury technicznej - wymienił nakłady na makroniwelację, wymianę gruntu lub jego przystosowanie do wymagań zabudowy, to jednak tylko takie, które nie polegają na budowie budynków bądź urządzeń z nimi związanych. Stąd też uznając, że na gruncie art. 77 ust. 6 u.g.n. nie jest wyłączone szersze rozumienie pojęcia nakładów koniecznych niż na gruncie art. 226 i nast. k.c., to jednocześnie należy przyjąć, że muszą to być wydatki podejmowane w celu utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem. Kryterium zaliczenia nakładów do określonej kategorii zależy od rodzaju oraz przeznaczenia rzeczy i w tym sensie ma zmienny charakter (tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 29 stycznia 2016 roku, II CSK 69/15 i z dnia 11 maja 2016 roku, I CSK 343/15).

W tym kontekście należy mieć na uwadze, że powódka nie złożyła umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego, w oparciu o którą wiążąco ustalić można byłoby cel, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste. Jedynie z opinii biegłych ogólnie wynika, że sporna nieruchomość została oddana poprzednikowi prawnemu powódki z przeznaczeniem pod zabudowę budynkami przemysłowymi, a więc z tą zabudową wiążą się wszystkie szczegółowo opisane przez powódkę dopiero w postępowaniu apelacyjnym działania związane z wykonaniem sieci teletechnicznej z przyłączem, uzbrojeniem terenu w instalację gazu ziemnego z przyłączem, wyposażeniem w przyłącze wodociągowe i sieć zasilającą budynek, wymianą części ogrodzenia z uwagi na jego zły stan techniczny, rozebraniem starych dróg z uwagi na ich zły stan techniczny, utwardzeniem terenu, stworzeniem ciągów pieszych i parkingów, zmodernizowaniem i rozbudową oświetlenia terenu, budową trafostacji wraz z budynkiem, w którym się ona znajduje, rozebraniem basenu przeciwpożarowego i zastąpieniem go nową instalacją zewnętrzną przeciwpożarową, budową przyłącza odprowadzania wód deszczowych, modernizacją, przebudową i rozbudową kanalizacji deszczowej i sanitarnej, budową ujęcia wód czwartorzędowych i nasadzeniami drzew (k. 715 – 716). Nakłady te zapewniają możliwość użytkowania budynku, a nie gruntu jako takiego. Nie są więc one nakładami użytkownika wieczystego na grunt tylko właściciela budynków i innych urządzeń przez wzniesienie budynków i urządzeń. Bez istnienia przedmiotowych nakładów nie byłoby możliwe korzystanie z budynków, stanowiących własność strony powodowej. Natomiast te nakłady w sytuacji braku budynku nie mają znaczenia dla samego gruntu i korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, co wyklucza uznanie ich za nakłady konieczne w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n., a kwalifikacja w tym zakresie należy do kwestii prawnych. Stąd irrelewantna dla rozpoznania sprawy była konkluzja opinii biegłej W. S., że oszacowane przez nią nakłady wpłynęły dodatnio na cechy techniczno – użytkowe nieruchomości (k. 493), a w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości, gdyż nie wypowiedziała się ona, czy chodzi o grunt czy naniesienia, tym bardziej, że odmienną ocenę w tym zakresie wyraził biegły P. T. (k. 764 – 766).

Biegły ten był natomiast zgodny z ocenami biegłej W. S. (k. 706, 708, 729 – 731, 742 – 743, 748 – 749) co do braku możliwości dokonania wyceny rynkowej nakładów w podejściu porównawczym z uwagi na brak odpowiednich danych porównawczych. W takiej sytuacji, pomimo konieczności zastosowania do wyceny nakładów § 35 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czyli wyceny według zasad rynkowych, należało rozważyć możliwość zastosowania art. 150 ust. 3 u.g.n., który przewiduje określenie wartości odtworzeniowej dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Oznaczałoby to konieczność dokonania wyceny jedynie w taki sposób, jak dokonała tego biegła W. S. w swojej opinii (k. 476 – 502). Z przyczyn podanych powyżej nie jest to prawnie i logicznie dopuszczalne.

Jednocześnie Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że z dniem 9 września 2011 roku weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110), którą znowelizowano art. 77 u.g.n. poprzez dodanie ust. 2a, zgodnie z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, w konsekwencji czego dopiero w trzecim roku od wypowiedzenia opłata roczna jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji. Przepis art. 77 ust. 2a u.g.n. znajduje zastosowanie także w sprawach dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które zostały wszczęte wcześniej, a nie były zakończone przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej (art. 4 ustawy).

Wykładni zapisów zwartych w tym przepisie dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2013 roku (III CZP 110/12), wyjaśniając, że reguluje on wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Jeśli zatem w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a w trzecim roku opłata ta jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej jest rozkładana na dwie równe części, które powiększają w kolejnych latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. Wobec tego w drugim roku od aktualizacji, opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki, natomiast w trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim roku oraz drugiej połowy nadwyżki. Stanowisko to Sąd Najwyższy podtrzymał w kolejnych judykatach (tak w wyrokach z dnia 5 grudnia 2013 roku, V CSK 5/13, z dnia 21 maja 2014 roku, II CSK 451/13 i z dnia 26 lutego 2016 roku, IV CSK 238/15).

Jednocześnie przyjmuje się, że w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej sąd powinien określić wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a u.g.n. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 2014 roku, II CSK 451/13).

Z tych wszystkich względów zaskarżony wyrok podlegał zmianie na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Jednocześnie wskazać należy, że wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2016 roku nie zawierał rozstrzygnięcia o oddaleniu apelacji strony pozwanej w zakresie, w jakim zmierzała ona do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste w kwocie wyższej niż wynikająca z dowodu z opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości przeprowadzonego przed Sądem I – ej instancji, a w konsekwencji zakres ponownego rozpoznania sprawy wyznaczał fakt uchylenia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie w całości, którym uwzględniona została apelacja strony pozwanej przez ustalenie opłaty rocznej w kwocie 280874,52 zł.

Zmiana rozstrzygnięcia o roszczeniu głównym spowodowała konieczność korekty orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu przez ustalenie, że powódka przegrała sprawę w I – ej instancji w 92% i w takiej proporcji winna je ponieść zgodnie ze stosunkowym rozdzieleniem tych kosztów w oparciu o art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zaś szczegółowe wyliczenie tych kosztów pozostawiono referendarzowi sądowemu w oparciu o art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c.

Zmianie podlegał także punkt trzeci wyroku Sądu Okręgowego przez obniżenie kwoty nieuiszczonych kosztów sądowych pobranych od strony pozwanej na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. z uwagi na mniejszy zakres jej przegranej w stosunku do ustalonego w zaskarżonym wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego orzeczono na tej samej zasadzie i podstawie jak o kosztach postępowania za I – ą instancję.

W oparciu o art. 84 ust. 2 u.k.s.c. Sąd Apelacyjny zwrócił powódce pobraną w postępowaniu apelacyjnym i niewykorzystaną zaliczkę na poczet wynagrodzenia biegłej.

Paulina Asłanowicz Edyta Jefimko Robert Obrębski