Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Robert Obrębski

Sędziowie: SA Bernard Chazan

SA Edyta Jefimko (spr.)

Protokolant: Katarzyna Iwanicka

po rozpoznaniu w dniu 16 września 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Aleje (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi (...) W.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 21 marca 2019 r., sygn. akt IV C 132/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Aleje (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 8100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Bernard Chazan Robert Obrębski Edyta Jefimko

Sygn. akt: V ACa 526/19

UZASADNIENIE

(...) sp. z o.o. w W. (aktualnie działająca pod firmą Aleje (...) sp. z o.o. w W.) wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy Al. (...), stanowiącego własność Skarbu Państwa, oznaczonego jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 47.320 m ² dokonana przez Prezydenta (...) W. pismem z dnia 14 grudnia 2009 r., jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w innej, niższej wysokości, zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkowników wieczystych nieruchomości na przedmiotową nieruchomość oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Skarb Państwa - Prezydent (...) W. wniósł ostatecznie o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za przedmiotową nieruchomość w wysokości obliczonej na podstawie opinii biegłej sądowej M. S. oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych na rzecz Prokuratorii Generalnej.

Wyrokiem z dnia 21 marca 2019 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:

I.  ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o powierzchni 47.320 m ² położonej w W. przy Al. (...) na kwotę 637.020 zł obowiązującą od dnia 1 stycznia 2010 r.;

II.  zasądził od Aleje (...) sp. z o.o. w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. kwotę 1.253 zł 74 gr. tytułem zwrotu kosztów postępowania w sprawie;

III.  zasądził od Aleje (...) sp. z o.o. w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 7.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  nakazał pobrać od Aleje (...) sp. z o.o. w W. na rzecz Skarbu Państwa (Kasa Sądu Okręgowego w Warszawie) kwotę 1.460 zł 75 gr. z tytułu wydatków ze Skarbu Państwa.

Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i wniosków.

Decyzją z dnia 13 grudnia 1995 r. Urząd Wojewódzki w W. stwierdził nabycie z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Fabrykę (...) w W. prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa, położonego przy ul. (...) o pow. 47.356 m ² i oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na 99 lat do dnia 5 grudnia 2089 r. i od 1 stycznia 1996 r. ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% ceny gruntu, tj. w wysokości 114.577 zł 83 gr. W dniu 16 grudnia 2008 r. pomiędzy (...) sp. z o.o. w W. i (...) sp. z o.o. w W. została zawarta umowa przeniesienia wkładu niepieniężnego w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Na mocy tej umowy spółka (...) przeniosła na spółkę (...) zorganizowaną część przedsiębiorstwa (...), w skład którego weszło m.in. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, stanowiącej działkę gruntu nr (...) położoną w W. przy Alejach (...) o obszarze 47.356 m ² wraz z prawem własności posadowionych na tej nieruchomości budynków i urządzeń. Spółka (...) przejęła wszelkie zobowiązania i długi związane z prowadzeniem zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...). W dniu 20 lutego 2009 r. odbyło się Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki (...), na którym zmieniona została firma (...) sp. z o.o. na (...) sp. z o.o.

Właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) położoną w W. przy Al. (...) o powierzchni 47.320 m ^{( 2)} jest Skarb Państwa. Na wniosek (...) sp. z o.o. nieruchomość została podzielona na działki (...).Część nieruchomości stanowiąca po podziale działkę nr (...) o powierzchni 1,4286 ha została przez (...) sp. z o.o. w dniu 29 lipca 2010 r. przeniesiona do (...) sp. z o.o. w W. jako składnik zorganizowanego przedsiębiorstwa. (...) sp. z. o.o. zmieniła nazwę na (...) sp. z o.o., a następnie ta spółka została przekształcona w spółkę (...) 200 sp. z o.o. S.K.A. (...) sp. z o.o. S.K.A. została przekształcona w spółkę komandytową (...) sp. k. (...) sp. z o.o. została przekształcona w (...) sp. z o.o. sp.k.

Umową sprzedaży z dnia 31 października 2014 r. (...) sp. z o.o. sp.k. sprzedała spółce Aleje (...) sp. z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr (...). (...) sp. z o.o. przejęła (...) sp. z o.o. sp.k., (...) (...) sp. z o.o., (...) (...) sp. z o.o. sp.k., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. sp.k., (...) sp. z o.o. Połączenie nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h., tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na rzecz spółki przejmującej.

Pismem z dnia 14 grudnia 2009 r. Prezydent (...) W. wypowiedział spółce (...) sp. z o.o. z dniem 31 grudnia 2009 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy Al. (...) w związku ze wzrostem wartości gruntu i ustalił od dnia 1 stycznia 2010 r. nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste na kwotę 637.400, 40 zł, tj. 3 % aktualnej ceny gruntu, która została oszacowana na kwotę 21.246.680 zł.

Użytkownik wieczysty złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest zbyt wysoka podnosząc, że wartość gruntu w operacie, na podstawie którego ustalono opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu, została zawyżona, gdyż nieruchomość jest położona w pasie korytarza powietrznego samolotów co łączy się z dużym hałasem oraz ograniczeniami w możliwości wznoszenia na gruncie budynków o znacznej wysokości, w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zajezdnia autobusowa (...) i stacja paliw, które generują zanieczyszczenie spalinami i innymi wyziewami oraz duży hałas, który dochodzi również ze skrzyżowania Al. (...) z ulicą (...). Opinia została sporządzona na podstawie transakcji sprzed 2 lat kiedy ceny rynkowe osiągały najwyższy poziom, a obecnie odnotowuje się na rynku nieruchomości stagnację, a wręcz spadek, a więc wartość jest zawyżona. Ponadto użytkownik wieczysty podniósł, że na przestrzeni 7 lat poniósł duże nakłady finansowe na grunt. Zostały wykonane powierzchnia utwardzona, parking oraz droga wewnętrzna, których koszt wyniósł 478.521,17 zł, a kwota ta nie została uwzględniona w operacie. W uzupełnieniu wniosku użytkownik wieczysty podniósł, że w operacie błędnie zostały dobrane nieruchomości porównawcze, nieprawidłowo została ustalona data aktualizacji, transakcje wzięte do porównania dotyczą nieruchomości niezabudowanych, nie została uwzględniona różnica pomiędzy własnością a prawem użytkowania wieczystego a zastosowany sposób wyliczenia wartości nieruchomości jest niezgodny z zasadami określonymi w rozporządzeniu dotyczącym wyceny nieruchomości i sporządzania operatu. Prezydent (...) W. wniósł o oddalenie tego wniosku.

Orzeczeniem z dnia 27 października 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oddaliło wniosek (...) sp. z o.o. w W. o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadnione wraz z wnioskiem o zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. (...) sp. z o.o. zmieniła nazwę na Aleje (...) sp. z o.o.

Wartość rynkowa prawa własności gruntu stanowiącego działkę nr (...) położoną w W. przy Al. (...) o powierzchni 47.320 m ² na dzień 1 stycznia 2010 r. wynosi 21.234.000 zł. Zaliczeniu na poczet różnicy opłat nie podlegają nakłady jako wydatki tj. poniesione koszty lecz wartość rynkowa tych nakładów. Nie można jednak dokonać identyfikacji nakładów i wykonać oszacowania nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego bez uzyskania zakresu rzeczowego nakładów, obmiarów, parametrów.

Wartość gruntu została oszacowana z uwzględnieniem usytuowania przy skrzyżowaniu ważnych arterii komunikacyjnych miasta i dzielnicy, dobrej ekspozycji, długiej wystawie, różnego otoczenia, ale nieograniczającego prowadzenia działalności na działce, pełnego zasięgu mediów, dużej powierzchni gruntu, średniego potencjału inwestycyjnego, małego popytu, dużej podaży gruntów wolnych pod zabudowę w okresie analizowanym. Wartość gruntu na poziomie 448,74 zł/m ² uwzględnia te czynniki i mieści się w przedziale cen odnotowywanych dla podobnych nieruchomości gruntowych.

Cena za 1 m ² ocenianego gruntu mieści się w przedziale cenowym gruntów usługowo-technicznych odnotowanych w okresie 2008-2009. Grunty w rejonie Al. (...) i przyszłej trasy (...) pod budowę obiektów biurowych były sprzedawane w cenach wyższych, średnio 1.000-1.400 zł/m ².

Cecha powierzchni nieruchomości była brana pod uwagę i oceniane były nieruchomości podobne. Okoliczność, że zostało wydane pozwolenie na budowę lub decyzja o warunkach zabudowy ma wpływ na wartość nieruchomości i dlatego został zastosowany współczynnik korygujący. Strona uzyskała decyzję i pozwolenie na budowę i już w 2011 r. była wylewana płyta fundamentowa osiedla (...).

Teren dzielnicy W. dostarczył wystarczającą ilość transakcji do wyceny i nie było potrzeby wychodzić poza ten obszar i porównywać nieruchomości z innych dzielnic. Biegła w wydanej opinii podkreśliła, że w momencie pojawienia się decyzji o warunkach zabudowy jest pewność, że nieruchomość będzie zabudowana.

Zgodnie z art. 78. ust.1.u.g.n. obowiązującym w dacie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i ustalenia nowej opłaty właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n., oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Prezydent (...) W. wypowiedział na piśmie w dniu 14 grudnia 2009 r. dotychczasową wysokość opłaty rocznej, wskazał sposób obliczenia nowej opłaty i pouczył użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Wypowiedzenie zostało odebrane przez użytkownika wieczystego w dniu 22 grudnia 2009 r. Oznacza to, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowania wieczyste spełniało wymogi art. 78 ust. 1 u.g.n.

W sprawie o ustalenie wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca ewentualnie na etapie postępowania sądowego biegły powołany przez Sąd.

W celu weryfikacji wartości nieruchomości, co przesądziłoby czy aktualizacja opłaty rocznej była uzasadniona Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego celem dokonania wyceny nieruchomości oraz określenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomość. Biegła M. S. w swojej opinii określiła wartość nieruchomości na kwotę 21.234.000 zł.

Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do kwestionowania opinii wykonanych przez biegłą, dlatego podzielił wnioski w nich zawarte. W ocenie Sądu opinie te zasługiwały na uwzględnienie, zostały bowiem sporządzone rzetelnie i dokładnie. Udzieliły wyczerpujących odpowiedzi na zadane pytania, były logiczne, spójne i pozbawione nieścisłości. Nie zachodziły przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności biegłej Ponadto biegła sądowa sporządzając opinie uzupełniające oraz składając przed Sądem wyjaśnienia w sposób jasny, szczegółowy, rzetelny odniosła się do stawianych zarzutów.

Powódka zarzucała, że biegła porównując nieruchomości wzięła do oceny nieruchomości o różnym obszarze i niezabudowane. Zarzutu tego Sąd I instancji nie podzielił. Biegła wyjaśniła bowiem szczegółowo podobieństwo działek wziętych do porównania i zastosowanie czynników korygujących dotyczących powierzchni i przeznaczenia działek oraz zabudowania. Biegła wyjaśniła dodatkowo, że działka o mniejszej powierzchni jest również podobna do przedmiotowej nieruchomości, bo spełnia warunki określone w art. 4 pkt 16 u.g.n. Wobec ustalenia przez biegłą wartości nieruchomości na datę 1 stycznia 2010 r. na kwotę 21.234.000 zł opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu winna wynosić 637.020 zł.

Powódka wniosła również o uwzględnienie poniesionych nakładów na nieruchomość podnosząc w uzasadnieniu, że nakłady zostały poniesione przez poprzednika prawnego w postaci utwardzenia nawierzchni, wybudowania parkingu i drogi wewnętrznej i wartość tych nakładów wynosi 478.521, 17 zł.

Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dacie wypowiedzenia opłaty rocznej i ustalenia nowej, przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Powódka nie złożyła żadnych dokumentów i dowodów dotyczących poniesionych nakładów. Wprawdzie przedłożyła biegłej faktury za wykonanie rurociągu wody gorącej, remontu nawierzchni drogowych, remontu parkingu, modernizacji instalacji centralnego ogrzewania, przebudowy i modernizacji oświetlenia terenu, demontaż i montaż zimnej i ciepłej wody oraz kanalizacji, remonty chodników jednakże biegła stwierdziła, że zaliczeniu na poczet różnicy opłat nie podlegają nakłady jako wydatki tj. poniesione koszty lecz wartość rynkowa tych nakładów. Nie można dokonać identyfikacji nakładów i wykonać oszacowania nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego bez uzyskania zakresu rzeczowego nakładów, obmiarów, parametrów, a powódka tych dokumentów nie dostarczyła biegłej, pomimo, iż biegła podała, że w sytuacji gdy takie dokumenty otrzyma, to dokona wyceny nakładów.

Ponadto powódka nie wykazała również, że wszystkie koszty na nakłady wykazane w fakturach były dokonane na grunt, gdyż mogły być też poniesione nakłady na budynki, które są własnością powodowej spółki, a takie koszty nie podlegają odliczeniu od opłaty rocznej.

Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie udowodniła wartości nakładów poniesionych na nieruchomość i wartości tych nakładów nie uwzględnił.

Zgodnie z art. 72 ust.1 pkt 5 u.g.n. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi 3 % wartości nieruchomości. Skoro nieruchomość w chwili wypowiedzenia opłaty miała wartość 21.234.000 zł, to opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 1 stycznia 2010 r. 637.024 zł i taką opłatę Sąd ustalił.

Sąd oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego na okoliczność wyceny przedmiotowej nieruchomości, gdyż jak opinia sporządzona przez biegłą M. S. była wnikliwa i rzetelna a ponadto pomiędzy wartością nieruchomości w operacie sporządzonym przy ustalaniu nowej opłaty rocznej, a wartością nieruchomości określoną przez biegłą sądową w opinii jest różnica tylko 12.800 zł

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Sąd nakazał pobranie od powódki, z uwagi na wynik procesu, na rzecz Skarbu Państwa kwoty, która została wydatkowana ze Skarbu Państwa.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego złożyła powodowa spółka, zaskarżając go w całości na podstawie następujących zarzutów:

I. naruszenia przepisów postępowania:

• art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wykraczającą poza zasady swobodnej oceny dowodów, wybiórczą, sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. S. z dnia 11 października 2017 r. oraz opinii uzupełniających złożonych w sprawie i błędne przyjęcie, że opinia, w tym opinie uzupełniające, zasługują na uwzględnienie, jako sporządzone rzetelnie i dokładnie, podczas gdy przedmiotowa opinia została sporządzona z naruszeniem zasad szacowania nieruchomości podejściem porównawczym - metodą porównywania parami, co doprowadziło w konsekwencji do oparcia ustaleń faktycznych w sprawie w zakresie dotyczącym wartości działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) położonej w W. przy Al. (...) na dowodzie z opinii, która została sporządzona sprzecznie z zasadami wyceny i obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i nie może stanowić podstawy ustaleń faktycznych w zakresie dotyczącym wartości nieruchomości;

• art. 227 k.p.c., art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. i art. 286 k.p.c., poprzez oddalenie wniosku dowodowego powoda o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na mającą istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczność wartości działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) położonej w W. przy Al. (...) oraz wynikającej z tego wysokości należnej opłaty za użytkowanie wieczyste, mimo że okoliczność, na którą dowód ten został zgłoszony nie została należycie wyjaśniona, ponieważ opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. S. z dnia 11 października 2017 r., została sporządzona z naruszeniem zasad szacowania nieruchomości podejściem porównawczym - metodą porównywania parami i nie może stanowić podstawy ustaleń faktycznych w zakresie dotyczącym wartości przedmiotowej nieruchomości;

II. naruszenia przepisów prawa materialnego:

• art. 77 ust. 1 i 3 u.g.n. polegającego na ustaleniu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) położonej w W. przy Al. (...) na kwotę 637.020 zł, obowiązującej od 1 stycznia 2010 r., podczas gdy opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. S. z dnia 11 października 2017 r. stanowiąca podstawę ustaleń w tym zakresie, została sporządzona z naruszeniem zasad szacowania nieruchomości podejściem porównawczym - metodą porównywania parami i nie może stanowić podstawy ustaleń faktycznych w zakresie dotyczącym wartości nieruchomości, a tym samym w niniejszej sprawie nie została udowodniona wartość przedmiotowej nieruchomości w dacie aktualizacji.

W oparciu o powyższe zarzuty apelująca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach dotychczasowego postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Istota zarzutów apelacji sprowadza się do kwestionowania ustaleń Sądu I instancji odnośnie do wartości nieruchomości gruntowej wieczyście użytkowanej, ustalonej na podstawie opinii biegłej M. S., a w konsekwencji wysokości zaktualizowanej opłaty.

Cechą charakterystyczną postępowania dowodowego w tego typu sprawie jest ograniczony katalog środków dowodowych, za pomocą których możliwe jest ustalenie wartości nieruchomości; bowiem wyłącznym środkiem dowodowym jest dowód z operatu szacunkowego (por. wyrok WSA z dnia 11 grudnia 2017 r., I SA/Kr 833/17, Lex nr 2496122).

Opinia biegłego sądowego, który na zlecenie Sądu Okręgowego sporządził operat szacunkowy podlega ocenie - przy zastosowaniu art. 233 § 1 k.p.c. - na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001/4/64). Zatem ocena dowodu z opinii biegłego nie sprowadza się - jak przy ocenie innych środków dowodowych, np. zeznań świadków - do kwestii wiarygodności, lecz polega przede wszystkim na ocenie wartości rozumowania biegłego, z tym zastrzeżeniem, iż nie można oprzeć ustaleń wyłącznie na podstawie konkluzji opinii biegłego, bowiem koniecznym jest sprawdzenie poprawności poszczególnych elementów składających się na trafność wniosków końcowych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2018 r., II CSK 662/17, Lex nr 2488615, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2018 r., I ACa 1201/17, Lex nr 2488265, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lutego 2018 r., I ACa 724/17, Lex nr 2497313, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 2 lutego 2018 r., I ACa 731/17, Lex nr 2457624, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 31 stycznia 2018 r., I ACa 1706/16, Lex nr 2478484, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 grudnia 2017 r., I ACa 630/17, Lex nr 2490956, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 1 października 2018 r., I ACa 974/17, Lex nr 2574877, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 września 2018 r., I ACa 1759/17, Lex nr 2596528, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2019 r., V ACa 356/18, Lex nr 2704207)

Sąd Okręgowy, nie naruszając kryteriów ustawowych z art. 233 § 1 k.p.c., w sposób wnikliwy dokonał oceny opinii biegłego sądowego M. S., czemu dał wyraz w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Ocenę tę Sąd Apelacyjny w pełni podziela.

Sporządzony przez biegłego sądowego do spraw wyceny wartości nieruchomości operat szacunkowy podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami § 56 i 57 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). W ramach tej oceny należy zbadać, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Biegły sądowy sporządzający taki operat powinien przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonał określenia wartości nieruchomości, zamieścić informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 26 października 2017 r., II SA/Sz 984/17, Lex nr 2400048).

Opinia biegłego M. S. zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, co świadczy o jej poprawności pod względem formalnym.

Do wyceny wartości rynkowej nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy wyborze zastosowanej metodologii wyceny, uwzględniła okoliczności wymienione w art. 154 u.g.n., o czym świadczy fakt, że opinia zawiera wskazanie celu wyceny (strona 5, k.439), rodzaju i położenia nieruchomości (strony 4-5, k.438-439), warunków planistycznych (strona 18, k.452), stanu nieruchomości (strony 12 – 14, k.446-448) oraz cen, dochodów i cech nieruchomości podobnych (strony 19- 23 k.453-457).

W § 28 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustawodawca w przypadku aktualizowania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, wskazał na konieczność zastosowania podejścia porównawczego, z odwołaniem się do cen sprzedaży nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, przy czym zgodnie z § 28 ust. 2 rozporządzenia dotyczy to cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Już treść przytoczonych przepisów wprost wskazuje na niezasadność stanowiska skarżącej, która w uzasadnieniu apelacji kwestionowała: „wzięcie przez biegłą do porównania transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych”.

Według art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Oznacza to, że istotą podejścia porównawczego (w tym metody porównywania parami, jak i metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach.

Zatem operat musi opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych, będącym konsekwencją właściwego wychwycenia cech nieruchomości wycenianej, co oznacza, że rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na dostrzeżenie cech cenotwórczych, właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, możliwość wykorzystania na cele zabudowy jak w przypadku nieruchomości wycenianej) (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 8 listopada 2019 r., II SA/Łd 325/2019 , Lex nr 2748103). Doboru transakcji do porównań dokonuje sam rzeczoznawca (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 5 stycznia 2018 r., II SA/Gl 924/17, Lex nr 2445211). Nie oznacza to jednak dowolności przy wyborze zestawianych nieruchomości w ramach podejścia porównawczego. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości, będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 grudnia 2019 r. , I SA/Kr 894/2019, Lex nr 3027271).

Biegły rzeczoznawca powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. ustawodawca określa jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. „Stanu nieruchomości” koniecznego do stwierdzenia w celu oszacowania jej wartości nie tworzą tylko okoliczności determinowane prawem, bo równie silnie wpływają na niego czynniki faktycznie decydujące o jej atrakcyjności rynkowej oraz cechy otoczenia, w jakim nieruchomość się znajduje, i to zarówno prawne, jak i faktyczne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2019 r., II CSK 297/18, Lex nr 2665138). Okoliczność, iż nieruchomości, które zostały w operacie szacunkowym przyjęte do porównania, mają nawet znacznie różniącą się powierzchnię niż nieruchomość wyceniana, nie przesądza automatycznie, że takie nieruchomości nie mogły zostać potraktowane jako „nieruchomości podobne” do nieruchomości wycenianej (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 listopada 2019 r., II SA/Kr 799/2019, Lex nr 2745721).

W sporządzonej opinii i opiniach uzupełniających biegła w sposób szczegółowy wyjaśniła, z jakich powodów do porównania przyjęła określone nieruchomości.

W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości M. S. przeanalizowała transakcje zawarte w okresie 2008-2009 na rynku obejmującym obszar dzielnicy W., przyjmując założenie, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych. Z uwagi na brak wystarczającej liczy transakcji gruntami o powierzchniach porównywalnych, (wyceniano grunt o powierzchni 4,7 ha położony u zbiegu głównych ulic dzielnicy W. – Al. (...) i ulicy (...), przeznaczony pod zabudowę usługową i usługową i usługowo – techniczną), przy analizie wykorzystano także transakcje dotyczących działek mniejszych (od 4 ha do 0,4 ha). Przeanalizowano cały rynek gruntów usługowych i usługowo- technicznych i wybrano transakcje gruntami możliwie największymi, tj. 0,4 ha, 0,6 ha, 1,3 ha, 2 ha, 4 ha o cenach od 386 zł/m ² za grunt o pow. 0,4 ha do 578 zł/m ² za grunt o pow. 4 ha. Brak transakcji działkami o stricte porównywalnych wielkościach (kilkuhektarowych) spowodował rozszerzenie rynku na działki podobne rodzajowo i lokalizacyjnie, także mniejsze, ale większe niż 0,4 ha.

W obliczeniach zastosowano odpowiednie atrybuty cenotwórcze, w tym uwzględniające wielkość gruntu, cenność na rynku. W przypadku transakcji wskazanych jako podobne cena jednostkowa transakcyjna za działkę największą 4 ha (578 zł/m ²) była wyższa o ponad 40% od ceny za działkę małą 0,4 ha (386 zł/m ²). W obliczeniach uwzględniony został fakt usytuowania gruntu w obszarze bez planu miejscowego, a uczyniono to poprzez zastosowanie współczynnika korygującego 0,9 (przy dopuszczalnym notą interpretacyjną podejścia porównawczego współczynniku +/- 10%).

W ocenie Sądu Apelacyjnego biegła prawidłowo uznała, że właściwym rynkiem lokalnym dla wycenianego dużego gruntu usługowo-technicznego położonego przy głównych arteriach dzielnicy W. była ta dzielnica, zwłaszcza w rejonie głównych tras komunikacyjnych. Na jej terenie biegła zidentyfikowała transakcje gruntami z podobnego obszaru funkcyjnego. Nie było podstaw do uwzględnienia nieruchomości położonych w dzielnicy U., w granicach której byłe tereny techniczno - usługowe znajdują się w głębi dzielnicy - na terenach dawnych zakładów (...). Natomiast w rejonie Al. (...) nie odnotowano w latach 2008-2009 transakcji podobnej nieruchomości usługowej o większym areale. Słusznie biegła podkreśliła, że rynek nieruchomości podobnych nie stanowił ogółu gruntów przeznaczonych pod podobną zabudowę usługową z terenu miasta, a jedynie grunty inwestycyjne, na których można zrealizować zabudowę usługową położone na rynku lokalnym dzielnicy W.. W takim przypadku nie było potrzeby rozszerzania rynku o dzielnice sąsiednie, zwłaszcza dzielnicę U., o zdecydowanej niższej atrakcyjności dla inwestorów.

Biegła w sposób wyczerpujący ustosunkowała się do kwestii ewentualnych uciążliwości związanych z położeniem gruntu w obszarze bliskim lotnisku, wskazując, że co do zasady stanowi to uciążliwość, ale dla funkcji mieszkaniowej, a nie usługowej, o czym świadczą ceny rynkowe. Natomiast na terenie działki zostało z powodzeniem zlokalizowane osiedle mieszkaniowe bez ograniczeń; istniał tam sześciokondygnacyjny budynek biurowo - administracyjny, co świadczy o tym, że ograniczenia wysokościowe nie miały znaczenia dla zagospodarowania terenu w roku 2010. Również istnienie zajezdni autobusowej na części północno-zachodniej działki (na gruncie o pow. 1,4 ha) nie stanowiło uciążliwości dla funkcji usługowej. W pobliżu tej zajezdni istnieje obecnie wielorodzinne osiedle mieszkaniowe (...), a sprzedaż lokali cieszyła się powodzeniem pomimo takiego sąsiedztwa.

Wszystkie okoliczności wynikające z lokalizacji nieruchomości zostały uwzględnione przez biegłą w cesze lokalizacja, w nawiązaniu do nieruchomości porównawczych, spośród których większość była gorzej zlokalizowana.

Biegła dokonała wyboru pięciu nieruchomości podobnych zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Przy wyborze transakcji kierowała się przede wszystkim poza podobieństwem lokalizacji, możliwościami zabudowy usługowo – technicznej, czy usługowej na gruncie, także poszukiwaniem transakcji dotyczących większych gruntów. Jednak na rynku przeważały grunty o pow. od 4000 m ² .

W latach 2008-2009 odnotowano tylko pięć takich transakcji gruntami pod zabudowę usługowo- techniczną, czy usługową o pow. powyżej 1 ha w przedziale cenowym 430 -1431 zł/m ², z czego dwie transakcje w przedziale 971-1431 zł/m ² i trzy transakcje gruntami niezabudowanymi stanowiącymi przedmiot prawa własności o pow. od 4000 m ² – 1 ha, w przedziel cenowym 320-441 zł/m ². Ostatecznie po wyłączeniu cen skrajnych, czy transakcji małowiarygodnych do obliczeń wybrano pięć transakcji nieruchomościami podobnymi z rynku lokalnego, o tym samym przeznaczeniu, o możliwie największych powierzchniach. Przy wykorzystaniu metody porównywania parami, (§ 4 ust. 3 rozporządzenia), zgodnie ze standardami wyceny wystarczający jest wybór sześciu transakcji nieruchomościami, stanowiącymi podobne grunty.

W opinii wskazano, jakie cechy nieruchomości podobnych, przyjęto do obliczeń. Były to: atrakcyjność lokalizacyjna, możliwości inwestycyjne, zasięg mediów niezbędnych do realizacji inwestycji, ekspozycja, wielkość działki, cenność na rynku (mała działka bardziej poszukiwana). Brak warunków zabudowy został uwzględniony w odliczeniach w wyniku zastosowania odpowiedniego współczynnika korekcyjnego.

Wartość jednostkowa prawa własności wycenianej nieruchomości, oszacowana w podejściu porównawczym wyniosła 448,74 zł/m ², która się mieści w średnich cenach gruntów z obszaru techniczno – usługowego pod budowę obiektów magazynowo - biurowych 400-570 zł/m ². Z uwagi na korzystną lokalizację nieruchomości (Al. (...)) i jej świetną ekspozycję, jednocześnie przy wielkości gruntu, wartość oszacowaną biegła uznała za zasadną dla tego rynku. Mediana cen na rynku wyniosła bowiem 506 zł/m ², przy czym najwięcej transakcji było w przedziale 400-550 zł/m ². Uzyskana w wycenie wartość była niższa od ceny gruntu o pow. 4 ha (500 zł/m ²) w rejonie dużo gorzej postrzeganym, z trudniejszym dojazdem od ul. (...) – ul. (...) z decyzją o warunkach zabudowy budynkiem biurowym i magazynowym. Jak również niższa od ceny gruntu 2 ha (517 zł/m ²) z pozwoleniem na budowę budynku administracyjno - biurowego z halą magazynową, z dojazdem utrudnionym od ul. (...).

W latach 2008 – 2009 ceny gruntów w dzielnicy W. osiągnęły stabilizację cenową z lekkim, ale nieugruntowanym trendem wzrostowym. Do obliczeń zastosowano transakcje nieruchomościami podobnymi, stanowiącymi przedmiot własności, niezabudowanymi, o przeznaczeniu usługowym i usługowo- technicznym.

W orzecznictwie wskazuje się, że tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 stycznia 2020 r.. II SA/Gd 749/19, Lex nr 2772701).

W ocenie Sądu Apelacyjnego operat sporządzony przez biegłego sądowego M. S. w pełni spełnia te warunki.

Subiektywne przekonanie apelującej o nieprawidłowej wartości czy cechach nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 5 stycznia 2018 r., II SA/Gl 924/17, Lex nr 2445211). Apelacja nie zawiera przekonujących argumentów, które skutecznie mogłyby podważyć zasadność dokonanego przez biegłego wyboru nieruchomości do porównania, jak również powodowa spółka nie wykazała istnienia innych (niż uwzględnione w opinii) transakcji nieruchomości będących w obrocie na określonym obszarze, które w większym zakresie spełniałyby kryteria „nieruchomości podobnych”, czyli nieruchomości o właściwościach zbliżonych do nieruchomości wycenianej.

W tej sytuacji Sąd Okręgowy nie miał podstaw, aby dopuścić dowód z opinii dalszych biegłych. Dopuszczenie takiego dowodu powinno nastąpić, gdy dotychczas wydana opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna, (bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe), niejasna, (czyli nienależycie uzasadniona) lub nieweryfikowalna, (tj. gdy przedstawiona ekspertyza nie pozwala organowi orzekającemu zweryfikować zawartego w niej toku rozumowania, co do trafności wniosków końcowych). W innym razie, jeśli opinia sporządzona przez biegłego nie posiada takich wad, to nie ma potrzeby powoływania nowego biegłego, tylko dlatego, że strona nie zgadza się z jej treścią. Do dowodu z opinii biegłego nie mogą mieć zastosowanie wszystkie zasady prowadzenia dowodów, a w szczególności art. 217 § 1 k.p.c. W odmiennym przypadku Sąd zobligowany byłby do przeprowadzenia dowodów z wszelkich możliwych biegłych, by się upewnić, czy niektórzy z nich nie byliby takiego samego zdania jak strona składająca wniosek o przeprowadzenie tego dowodu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 września 2018 r., I AGa 70/18, Lex nr 2627838).

Podkreślić należy, że operat szacunkowy został sporządzony przez biegłą M. S. w sposób prawidłowy, przy czym wyliczenia biegłej są tylko nieznaczne, bo o 12 800 zł niższe niż oszacowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego (...), dla potrzeb złożenia oświadczenia o aktualizacji opłaty.

Uznając apelację za bezzasadną Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c., orzekł o jej oddaleniu.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, przy uwzględnieniu treści art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej.

Bernard Chazan Robert Obrębski Edyta Jefimko