Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 grudnia 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Roman Dziczek

Sędziowie: Beata Kozłowska

Anna Moryń

Protokolant: Magdalena Kołakowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2025 r. w Warszawie

sprawy z powództwa A. S. (1)

przeciwko Miastu stołecznemu W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę ewentualnie o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 26 czerwca 2024 r., sygn. akt II C 744/19

1.  zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie pierwszym częściowo w ten sposób, że nadaje oświadczeniom woli stron następujące brzmienie - „A. S. (1), legitymujaca się numerem PESEL: (...), przenosi na rzecz Miasta stołecznego W. własność należącej do niej nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 1 – 12 – 16 o pow. (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), za cenę wykupu w kwocie 4 486 500 zł (cztery miliony czterysta osiemdziesiąt sześć tysięcy pięćset złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto stołeczne W. wyraża zgodę na powyższe przeniesienie prawa własności wskazanej nieruchomości i nabywa jej własność za wyżej wskazaną cenę.”;

- w punkcie trzecim w ten sposób, że oddala powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w pozostałym zakresie;

2.  oddala obie apelacje w pozostałej części;

3.  zasądza od Miasta stołecznego W. na rzecz A. S. (1) kwotę 11 250 zł (jedenaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Anna Moryń Roman Dziczek Beata Kozłowska

Sygn. akt I ACa 146/25

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 27 maja 2014 r. skierowanym przeciwko pozwanemu Miastu stołecznemu W. powódka W. S. (1) wniosła o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę w przedmiocie wykupu przez pozwanego od powódki udziału w prawie własności nieruchomości położnej w W., oznaczonej jako działka o nr ew. 122 z obrębu 1-12-16 o pow. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (...), tj. powódka wniosła o zastąpienie orzeczeniem Sądu następującą treść oświadczenia woli: „W. S. (1) legitymująca się numerem PESEL (...) sprzedaje miastu stołecznemu W. udział w wysokości 3/4 w prawie własności nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) z obrębu 1-12-16 o powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...) za cenę 3.351.150 zł, płatną z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy udział w powyższej nieruchomości, a miasto stołeczne W. udział w wysokości % w prawie własności opisanej powyżej nieruchomości za wskazaną cenę kupuje”. Jako podstawę prawną swojego roszczenia powódka wskazała art. 36 ust. 1 i art. 37 ust. 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako u.p.z.p.) w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. Powódka wniosła ponadto o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz odsetek ustawowych naliczonych od kwoty należnej za wykup nieruchomości ceny od dnia 15 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że nieruchomość objęta pozwem oznaczona nr ew. 122, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), na podstawie uwłaszczenia aktem własności ziemi została nabyła przez powódkę na własność wraz z mężem W. S. (2) na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. W. S. (2) zmarł. Spadek po nim nabyła powódka oraz jej córka A. S. (1). W tym stanie rzeczy w dacie 8 maja 2008 r., tj. w dniu wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 24 stycznia 2008 r. o nazwie P. (...) Terenów N. Zachodniego - P. W. Część A, nieruchomość stanowiła własność powódki w udziale % oraz jej córki w udziale !4 Pod rządami poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. Miejscowego (...) Planu Zagospodarowania Przestrzennego m.st. W. zatwierdzonego uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m.st. W. z dnia 28 września 1992 r. przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod funkcję mieszkalno-usługową oznaczoną symbolem MU-25. W obszarze MU-25 plan ogólny z 1992 r. przewidywał: utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi, utrzymanie i lokalizowanie funkcji usługowych II i III stopnia oraz innych funkcji nie kolidujących z ww. funkcją preferowaną. Wykluczono jedynie lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji oraz wymagano utrzymanie 60% powierzchni biologicznie czynnej. Plan ogólny przewidywał utworzenie Parku W., w którym mógł zostać zlokalizowany dzielnicowo - gminny zespół rekreacyjny. Powódka podniosła, że z faktu przeznaczenia terenu pod ww. zespół wypoczynkowo - rekreacyjny obszaru objętego planem ogólnym z 1992 r. w oparciu o załącznik graficzny nie można wywieść, że ww. obiekt miał zostać zrealizowany na przedmiotowej nieruchomości. Powódka podkreśliła, że interpretacji planu miejscowego należy dokonywać z uwzględnieniem, że prawo własności nieruchomości może być ograniczone jedynie w sposób prawem przewidziany i jedynie w takich granicach jakie wynikają wprost z obowiązującego prawa miejscowego.

Powódka wskazała, że skoro plan przeznaczając nieruchomość pod funkcje MU-25 w sposób oczywisty nie wykluczył zabudowy mieszkaniowej (wprowadzając jedynie ograniczenia w jej uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczającego poza granice inwestycji), to nawet przy ustaleniu, że przedmiotowa nieruchomość mogła być przeznaczona pod dzielnicowo - gminny zespół rekreacyjny (czemu powódka zaprzeczyła), nie można przyjąć, żc jedynym ówczesnym przeznaczeniem nieruchomości była realizacja ww. zespołu wypoczynkowego. W takim wypadku, i tylko po jednoznacznym ustaleniu, że nieruchomość powódki znajdowała się w obszarze przewidzianym pod realizację ww. obiektu, w świetle postanowień planu z 1992 r. należy przyjąć, że zarówno jeden, jak i drugi sposób wykorzystania nieruchomości był tym planem dopuszczalny.

Zdaniem powódki bez znaczenia dla realizacji roszczeń z art. 36 u.p.z.p. jest stan zagospodarowania należącej do niej nieruchomości, jak i nieruchomości sąsiednich. Przy ocenie zasadności roszczenia o wykup istotne jest porównanie potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, tj. tego w jaki sposób pod rządami poprzedniego planu z 1992 r. powódka mogła z nieruchomości korzystać. Dla realizacji roszczenia obojętnym jest również to, czy powódka występowała z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przesłanka wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędna jedynie do dochodzenia roszczeń z art. 63 u.p.z.p., a nie z art. 36 u.p.z.p. Powódka podkreśliła, że pod rządami poprzedniego planu nieruchomość mogła być przez nią wykorzystywana z przeznaczeniem pod funkcję MU-25, tj. w sposób przypisany właścicielowi zgodnie z art. 140 k.c. O zmianie dopuszczalnego sposobu wykorzystywania nieruchomości, tj. o spełnieniu przesłanki z art. 36 u.p.z.p. decyduje przede wszystkim to, że pod rządami poprzedniego planu z 1992 r. nieruchomość nie była przeznaczona na cel publiczny. Powódka wskazała, że dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości przy uwzględnieniu potencjalnego jej przeznaczenia dopuszczalnego pod rządami poprzedniego planu z 1992 r. radyklanie uległ zmianie z chwilą wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Z chwilą bowiem uchwalenia przez Radę m.st. W. uchwałą nr (...)z dnia 24 stycznia 2008 r. aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego o nazwie Plan Zagospodarowania Przestrzennego Terenów N. Z. - Park W. Część A, nieruchomość została przeznaczona w całości na ogólnodostępny teren rekreacyjny bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej (dopuszczono jedynie realizację obiektów małej architektury, boisk trawiastych, placów zabaw dla dzieci) — oznaczony symbolem ZP2. 2. O ogólnej dostępności terenu świadczy to, że teren oznaczony symbolem ZP2, według obecnego planu stanowi teren dla realizacji celu publicznego. Powódka podniosła, że na potrzeby realizacji roszczenia z art. 36 u.p.z.p. porównaniu podlegają postanowienia planu z 1992 r. z planem obecnie obowiązującym. W ocenie strony powodowej dzieje się tak niezależnie od tego, że plan uchwalony w 1992 r. obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. i na podstawie art. 87 ust. 3 u.p.z.p. z dnia 27 marca 2003 r. wygasł w tym dniu z mocy prawa (tj. w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do chwili uchwalenia planu aktualnego istniał tzw. okres bezplanowy). Porównaniu podlegają zatem oba plany tak jakby zachowano ciągłość planistyczną (tj. tak jakby stary plan obowiązywał nadal aż do chwili uchwalenia planu nowego). Jak bowiem wynika z orzecznictwa opieszałość gminy, która wbrew obowiązkowi nie uchwaliła planu nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji obywatela. W ocenie powódki przeznaczenie nieruchomości na cele związane z zaspokajaniem przez samorządy ogólnospołecznych potrzeb mieszczą się w kategorii szeroko pojmowanych celów publicznych i pomimo, że ustawodawca nie zarezerwował do ich pozyskania trybu administracyjnego, pozwany powinien uzyskać do tych nieruchomości tytuł, co dodatkowo uzasadnia roszczenie o wykup zgłoszone w niniejszej sprawie. Powódka wskazała również, że obowiązek wykupu nieruchomości po stronie pozwanego powstał z chwilą upływu 6 miesięcy od daty zgłoszenia w tym przedmiocie przez właścicielkę żądania wykupu. Żądanie wykupu działki powódka zgłosiła pismem z dnia 12 czerwca 2013 r., złożonym w urzędzie w dniu 14 czerwca 2013 r. Wobec powyższego zakreślony przez ustawodawcę termin 6 miesięcy upłynął w niniejszej sprawie w dniu 15 grudnia 2013 r. Zdaniem powódki w tej zatem dacie pozwany winien był najpóźniej zawrzeć umowę nabycia nieruchomości od właścicielki. W konsekwencji od tej daty należy liczyć odsetki ustawowe z tytułu opóźnienia w' nabyciu nieruchomości.

Pozwane Miasto stołeczne W. wniosło o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany zakwestionował powództwo zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Pozwany zaprzeczył, że wystąpiły przesłanki warunkujące dochodzenie roszczenia przewidziane w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. W szczególności pozwany zakwestionował, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego z dnia 24 stycznia 2008 r. korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Pozwany podniósł, że powódka pominęła w pozwie, iż przedmiotowa nieruchomość już podczas obowiązywania planu z dnia 28 września 1992 r., który wygasł w dniu 31 grudnia 2003 r.. objęta była znacznymi ograniczeniami. Z pisma Urzędu Dzielnicy U., Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy U. z dnia 4 czerwca 2013 r. dla działki nr (...) w obrębie 1-12-16 wynikają m.in. następujące ograniczenia: znajdowała się w strefie wokół lotniska O., gdzie wysokość obiektów kubaturowych i urządzeń ustalonych musiała być uzgodniona z władzami lotniczymi; znajdowała się w rejonie zagrożenia hałasem lotniczym H3, w zasięgu potencjalnych uciążliwości od uzupełniających kierunków startów i lądowań na lotnisku O., w którym warunki ochrony akustycznej dla obiektów oświaty i służby zdrowia określano we wskazaniu lokalizacyjnym zaopiniowanym indywidualnie przez Wydział Ochrony (...) Urzędu Wojewódzkiego; znajdowała się w strefie, w której ustalono minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej na 60% oraz w otulinie rezerwatu (...), w której wszelka działalność realizacyjna wymagała uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Pozwany wskazał, że przed Planem Ogólnym m.st. W. obowiązywał Perspektywiczny plan ogólny zagospodarowania przestrzennego m.st. W., zatwierdzony uchwałą Nr(...)Rady Narodowej m.st. W. z dnia 6 grudnia 1982 r. W planie tym działka znajdowała się w granicach strefy funkcjonalnej ZL - lasy i parki leśne (tereny poza zainwestowaniem miejskim). Natomiast zgodnie z Planem zagospodarowania m.st. W. z określeniem ustaleń wiążących gminy (...) przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady m.st. W. z dnia 9 lipca 2001 r., który pełnił funkcję studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. W., działka położona była na terenie przeznaczonym pod zieleń miejską. Zgodnie z pkt B powyższego ustalenia na terenach zieleni miejskiej ustalono zakaz lokalizowania wszelkich obiektów nie służących świadczeniu usług w zakresie rekreacji i wypoczynku lub nie będących obiektami architektury ogrodowej, z wyjątkiem inwestycji infrastrukturalnych i komunikacyjnych wynikających z ustaleń wiążących. Pozwany podkreślił, że zapisy planu nie mogą doprowadzić do modyfikacji kierunków zagospodarowania przewidzianego w studium lub też tego zagospodarowania wykluczyć.

Odnosząc się do potencjalnej możliwości zabudowy nieruchomości przed wejściem w życie obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów N. Zachodniego - „Parku W. część A”, pozwany wskazał, że jej zakres mógłby zostać określony tylko w decyzji o warunkach zabudowy, której powódka nie przedstawiła. W uzasadnieniu wskazano ponadto, że w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego - tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie w okresie tzw. bezplanowym - sposób korzystania z nieruchomości wyznaczany jest przez faktycznie podejmowane czynności przez właściciela nieruchomości w ramach uzyskiwanych decyzji i zezwoleń. Pozwany podkreślił, że powódka zarówno nie uzyskała żadnej decyzji ani zezwolenia pozwalającego traktować nieruchomość jako nieruchomość o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym, jak również nie podejmowała czynności faktycznych pozwalających na przyjęcie takiego jej przeznaczenia. Co więcej pozwany podniósł, że ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. nakładała obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu również na terenach, na których obowiązywał plan zagospodarowania. W przypadku nieruchomości powódki uzyskanie takiej decyzji nie było możliwe ze względu na brak dostępu do drogi publicznej oraz całkowity brak dostępu do jakichkolwiek mediów. Ponadto położenie działki w bezpośredniej granicy rezerwatu L. K., w „zagłębieniu” lasu, co determinuje ścisły związek przyrodniczy i hydrologiczny z rezerwatem, jak również odcięcie, od pozostałych terenów bocznicą kolejową metra jednoznacznie wskazywało, że teren ten w pierwszym rzędzie powinien znaleźć się w granicach projektowanego wówczas Parku W., który z założenia miał stać się strefą buforową, oddzielającą tereny zurbanizowane od rezerwatu. Niezależnie od braku formalnie określonej otuliny, samo ustalenie planu ogólnego było wprowadzeniem ograniczenia i każde wystąpienie o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wymagało, stosownie do zapisu planu, uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody.

Pozwany powołał się ponadto na szczegółowe badania hydrologiczne i geotechniczne tego obszaru wykonane w 1996 r. na potrzeby planu miejscowego ze względu na położenie obszaru w sąsiedztwie rezerwatu przyrody, które to badania wykazały występowanie wysokiego poziomu wód gruntowych na terenach przyległych do lasu, położonych na zachód od ul. (...), w tym na nieruchomości powódki. Zgodnie z opracowaniem ..Materiały do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. Zachodniego - faza 1 ocena stanu istniejącego” w części zachodniej ciągła warstwa wodonośna umożliwia podziemny przepływ wód. a odpływ podziemny jest skierowany w kierunku lasu. Zachowanie istniejącego układu warunków wodnych na omawianym terenie jest istotne dla utrzymania bilansu wodnego przyległych fragmentów lasu. Podsumowując pozwany wskazał, że powódka nie wykazała, iż uzyskała pozytywne rozstrzygnięcia Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody co oznacza, że nieruchomość objęta pozwem potencjału wykorzystania pod zabudowę mieszkalno-usługową nie miała. W ocenie pozwanego zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 stycznia 2008 r., jak i po jego uchwaleniu nieruchomość nie miała potencjału pod zabudowę mieszkalno-usługową.

W piśmie procesowym z dnia 23 grudnia 2014 r. powódka wskazała, że wbrew stanowisku pozwanego, wykazała wymaganą przez art. 36 u.p.z.p. przesłankę zmiany dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości, tj. w związku z wejściem w życie postanowień aktualnego planu wystąpił brak możliwości wykorzystywania nieruchomości w dotychczasowy potencjalnie dopuszczalny sposób. Zdaniem powódki zmiana dopuszczalnego dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości związana jest z obecnym przeznaczeniem nieruchomości pod funkcję publiczną, tj. pod funkcję drastycznie ograniczającą istotę prawa własności (wykluczającą prawo właściciela do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób). Powódka podniosła, że skoro uchwała z dnia 9 lipca 2001 r. pełniła jedynie rolę studium, a ona sama nie miała możliwości zwalczać jej postanowień, to oczywistym jest, że do czasu, gdy jej postanowiania nie znalazły odzwierciedlenia w kolejnym planie zagospodarowania przestrzennego, w żaden sposób uchwała nie miała wpływu na ocenę sposobu, w jaki potencjalnie mogła z nieruchomości przed wejściem w życie obecnego planu korzystać. W ocenie powódki za błędne uznać zatem należy stanowisko pozwanego, który zmierza do wykazania, że na podstawie uchwały z dnia 9 lipca 2001 r. nieruchomość powódki jeszcze przed wejściem w życie obecnego planu była w rozumieniu art. 36 u.p.z.p. przeznaczona pod park (pod cel publiczny). Powódka wskazała, że otulina Lasu K. nigdy nie została formalnie ustanowiona, zaś uprawnienie Konserwatora Przyrody zezwalające na ingerencję w prawo własności zostało zarezerwowane przez ustawodawcę wyłącznie dla obszarów objętych formalną ochroną. Powódka podkreśliła, że na potrzeby planu z 1992 r. przyjęto jedynie, że przestrzeń gruntu przylegająca do lasu k., który to las stanowi park krajobrazowy, będzie spełniać - do czasu jej formalnego wyznaczenia funkcję otuliny. Powyższe nie było równoznaczne z wyznaczeniem otuliny w rozumieniu ówczesnej oraz obecnej ustawy o ochronie przyrody (organ uchwalający plan nie posiadał kompetencji dla ustanowienia obszaru otuliny). Dodatkowo zgodnie z przeznaczeniem zawartym w planie ogólnym z 1992r. inwestycje na tym obszarze nie były co do zasady wykluczone, ale jedynie powinny były podlegać uzgodnieniom z Konserwatorem Przyrody. W uzasadnieniu pisma podkreślono, że właściciel ma prawo, a nie obowiązek korzystać z przedmiotu należnego mu prawa, w sytuacji, gdy zaniechał wykonywania przysługujących mu uprawnień (np. w ogóle z gruntu nie korzystał i nie podejmował działań przed organami administracyjnymi) nie może zostać pozbawiony uprawnień mających na celu ochronę prawa własności. Ustalenie sposobu w jaki powódka faktycznie korzystała z nieruchomości nie pozostaje w związku z okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia. Co do pozostałych twierdzeń pozwanego dotyczących ograniczeń wynikających z planu z 1992 r., powódka wskazała, że obowiązek zachowania przy zabudowie nieruchomości minimalnego obszaru 60% powierzchni biologicznie czynnej potwierdza, że nieruchomość w pozostałym zakresie mogła zostać przeznaczona na inwestycje. Również okoliczność, że nieruchomość znajduje się w strefie oddziaływania lotnisk, w sytuacji gdy cały U. położony jest w tym obszarze, zdaniem powódki, pozostaje bez większego wpływu na możliwości inwestycyjne w okresie obowiązywania planu z 1992 r. Powódka podniosła wreszcie, że załączona do odpowiedzi na pozew ekspertyza dotycząca warunków geologiczno-gruntowych i wodnych dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wykonana w lipcu 1996 r., dotyczy okresu ponad 10 lat wcześniejszego niż chwila wejścia w życie obecnego planu. Ponieważ poziom wód gruntowych ewoluuje w czasie, co ma miejsce w szczególności wówczas, gdy w okolicy następuje tak intensywna zabudowa jak to miało miejsce w sąsiedztwie lasu k., dokument ten w żadnej mierze nie może stanowić dowodu stanu nieruchomości w dacie podlegającej ocenie w świetle przesłanek z art. 36 u.p.z.p.

Przed tutejszym Sądem Okręgowym za sygn. akt II C 970/16 toczyła się sprawa z powództwa A. S. (1) przeciwko Miastu stołecznemu W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę w przedmiocie przeniesienia przysługującego A. S. (1) udziału w prawie własności nieruchomości położonej w W. stanowiącej działkę o nr ew. (...) z obrębu 1-12-16 o pow. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz o zapłatę na jej rzecz odsetek ustawowych naliczonych od 15 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany w sprawie II C 970/16 wniósł o oddalenie powództwa wytoczonego przez powódkę A. S. (1) oraz zasądzenie od powódki A. S. (1) na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł w odpowiedzi tc same argumenty i zarzuty, które zawarto w odpowiedzi na pozew wniesiony przez powódkę W. S. (1) w sprawie II C 744/19.

Postanowieniem z dnia 19 grudnia 2016 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II C 970/16. Sąd Okręgowy w Warszawie połączył sprawę II C 970/16 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą II C 410/14 z powództwa W. S. (1) przeciwko Miastu stołecznemu W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i postanowił prowadzić dalej pod sygnaturą II C 410/14. W piśmie z 2 lutego 2017 r. W. S. (1) i A. S. (1) z ostrożności procesowej, na wypadek przyjęcia, że nieruchomość w planie z 1992 r. podobnie jak obecnie przeznaczona była na park miejski, wniosły o wypłatę od pozwanego odszkodowania w wysokości równowartości nieruchomości.

W piśmie z 24 stycznia 2018 r. pełnomocnik powódek podniósł, że stanowisko pozwanego, który pomimo obecnego przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny uchyla się od jej wykupu, narusza zasadę zaufania obywatela do organów i art. 5 k.c., bowiem sprzeczne z powszechnie przyjętymi zasadami współżycia pozostaje nadużycie posiadanej władzy przez organy publiczne. Strona powoda podała, że niniejsze powództwo stanowi jedyny środek ochrony prawa własności powódek, dając wyłączną możliwość zrealizowania rekompensaty za faktyczne wywłaszczenie planem należnego im prawa. Skoro grunt powódek nie został objęty uchwałą nr XXVII/693/2014 wyznaczającą park publiczny, to nie będzie możliwe jego wywłaszczenie i uzyskanie z tego tytułu odszkodowania w drodze postępowania administracyjnego. W konsekwencji, właściciele nieruchomości znaleźli się w sytuacji, gdy grunt przeznaczony został na cel publiczny, który to cel nie zostanie zrealizowany uniemożliwiając uzyskanie przez właścicieli zagwarantowanego przepisami odszkodowania.

W dniu 19 marca 2019 r. zmarła powódka W. S. (1). Spadek po zmarłej z mocy ustawy nabyła z dobrodziejstwem inwentarza córka A. S. (1) w całości.

Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2019 r. Sąd zawiesił postępowanie w sprawie wobec śmierci powódki W. S. (1) a następnie podjął postępowanie z udziałem A. S. (1) jako następcy prawnego powódki W. S. (1).

Powódka A. S. (1) w toku postępowania kilkukrotnie modyfikowała treść oświadczenia woli i roszczenie odsetkowe. Ostatecznie, w piśmie z 25 stycznia 2024 r. strona powodowa, w związku z dokonanym przez biegłego szacunkiem wartości nieruchomości, sprecyzowała oświadczenie woli, w ten sposób że wniosła o zastąpienie orzeczeniem Sądu następującą treści oświadczeń woli stron: „A. S. (1), legitymująca się numerem PESEL (...), sprzedaje Miastu S. W. należącą do niej nieruchomość 7

położoną w W., stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) z obrębu 1-12-16 o pow. (...), dla której Sad Rejonowy prowadzi K.W nr (...), za cenę 5.568.700 zł (słownie: pięć milionów pięćset sześćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych), płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto Stołeczne W. nieruchomość za wskazaną cenę kupuje.” Jednocześnie, na wypadek przyjęcia przez Sąd, poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z wyroku sygn. akt II CSK.P 1654/22 powódka z ostrożności procesowej wniosła o zastąpienie wyrokiem oświadczenia woli stron odpowiadającego umowie przeniesienia własności o treści: „A. S. (1), legitymująca się numerem PESEL (...), przenosi na rzecz Miasta Stołecznego W. przysługujące jej prawo własności nieruchomości położonej w W. stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), z obrębu 1-12-16 o pow. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...), za wynagrodzeniem 5.568.700 zł (słownie: pięć milionów pięćset sześćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych), płatnym z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia, a Miasto Stołeczne W. wyraża zgodę na powyższe przeniesienia prawa własności i wyżej wskazaną nieruchomość za określonym powyżej wynagrodzeniem nabywa.” Ponadto powódka sprecyzowała roszczenie odsetkowe, wnosząc o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz w oparciu o art. 39 ust. 9 u.p.z.p. odsetek ustawowych za okres od 15 grudnia 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty ceny, liczonych od kwoty 4.486.500 zł. Wyjaśniła, że sprecyzowanie roszczenia odsetkowego uwzględnia ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości na dzień kiedy pozwany najpóźniej powinien był zrealizować zgłaszane przez właścicielkę roszczenie o wykup nieruchomości tj. wartość na dzień 15 grudnia 2013 r.

W odpowiedzi na składane modyfikacje powództwa, pozwany konsekwentnie wnosił o oddalanie powództwa kwestionując powództwo co do zasady i co do wysokości, podtrzymując dotychczasową argumentację. Pozwany podnosił, że uchwalenie planu miejscowego w 2008 r. nie uniemożliwiło i nie ograniczyło istotnie dopuszczalnego i faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, która nie była nieruchomością o przeznaczeniu mieszkano - usługowym. Pozwany podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę przeniesienia własności nieruchomości oraz oświadczenia wskazanego w piśmie z 9 kwietnia 2018 r., 10 czerwca 2022 r. jako zgłoszonego po wielu latach od wejścia w życie uchwały Rady m.st. W. wprowadzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego N. Zachodniego Park W. Część A.

W załączniku do protokołu rozprawy z 27 maja 2024 r., powódka wskazała, że oparła swoje roszczenie o podstawy prawną dotyczącą zmiany przeznaczenia nieruchomości, a nie przesłankę zmiany korzystania z nieruchomości.

W załączniku do protokołu rozprawy z 27 maja 2024 r., pozwany wskazał na wadliwość żądania zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę sprzedaży, które w jego ocenie nie koreluje z treścią art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Podniósł dodatkowo zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez stronę powodową.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowego zobowiązał A. S. (1) i Miasto Stołeczne W. do złożenia oświadczeń woli następującej treści: „A. S. (1), legitymująca się numerem PESEL: (...). sprzedaje Miastu Stołecznemu W. należącą do niej nieruchomość położoną w W., stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) z obrębu 1-12- i6 o pow. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), za cenę 5 568 700 zł (pięć milionów pięćset sześćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych), płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto Stołeczne W. opisaną nieruchomość za wskazaną cenę kupuje.” (1), zasądził od Miasta Stołecznego W. na rzecz A. S. (1) odsetki ustawowe liczone od dnia 15 grudnia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty od kwoty 4 486 500 zł (cztery miliony czterysta osiemdziesiąt sześć tysięcy pięćset złotych) 2), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (3) oraz ustalił, Miasto Stołeczne W. ponosi koszty procesu w całości pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.(4)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie aktu własności ziemi nr R.L.IV. (...) W. S. (1) i jej mąż W. S. (2) nabyli prawo własności nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 1-12-16 o pow. (...), położoną na terenie dzielnicy U. m.st. W. w rejonie obecnej ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o KW nr (...). Do 2007 r. działka ta oznaczona była w ewidencji jako działka nr (...) z obrębu 1-10-49. Po śmierci małżonków W. i W. S. (2) jedyną właścicielką przedmiotowej nieruchomości została ich córka A. S. (1).

Działka powódki położona jest w południowej części dzielnicy U.. Najbliższe otoczenie stanowią lasy, a od strony północno-wschodniej działka graniczy z torami kolejowymi. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Ulica (...) dochodzi jedynie do torów kolejowych nie przekraczając ich. Do działki prowadzi nieformalna droga o nawierzchni gruntowej, odchodząca od ulicy (...). Droga przebiega przez sąsiednie działki przez około 500 m. Przez działkę przebiega rów należący do lokalnego systemu wodnego, łączący się z pobliskim stawem M.. Północno - wschodnie ograniczenie działki nr (...) stanowi tor kolejowy metra (...), stanowiący dominującą strukturę tego rejonu. Grunty pod ten tor wywłaszczono w latach 80-tych. Nieruchomości powódki znajduje się na terenie, na którym w 1996 r. występował wysoki poziom wód gruntowych.

Z wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów w 19 października 1999 r. wynika, że obszar leśny na działce nr (...) z obrębu 1-12-16 zajmował powierzchnię (...) m2, a pozostała cześć działki była niezalesiona. Właściciele nieruchomości nigdy nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tego terenu. Obszar nieruchomości objęty był Miejscowym Ogólnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego m.st. W., zatwierdzonym uchwałą XXXV/199/92 Rady m.st. W. w dniu 28 września 1992 r. (dalej też: „Plan ogólny z 1992 r.”). Według tego planu nieruchomość w całości położona była w obszarze oznaczonym symbolem (...), przeznaczonym pod funkcję mieszkalno - usługową o wysokości ok. 2-3 kondygnacji bez podpiwniczeń. Wyższa zabudowa wymagała uzgodnienia z Radą Miasta i złożenia koncepcji urbanistyczno - architektonicznej planowanego obiektu (zespołu obiektów) z ukazaniem sposobów wkomponowania inwestycji w otaczająca przestrzeń. Plan ogólny w strefie (...) przewidywał: utrzymanie i rozwój funkcji mieszkalnych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi (stopień lokalny - np. osiedle), utrzymanie i lokalizowanie funkcji usługowych II i III stopnia (stopień okołomiejski i stołeczny - administracja, państwowość, organizacje polityczne i społeczne, finanse, ubezpieczenia) oraz innych funkcji nie kolidujących z ww. funkcją preferowaną. Na terenie wykluczono lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji oraz wymagano utrzymanie 60% powierzchni biologicznie czynnej.

Plan ustalał m.in. dla stref (...) zakaz lokalizacji obiektów i urządzeń, które ze względu na swą działalność i stosowane rozwiązania techniczno - technologiczne wywoływały uciążliwości dla środowiska lub wymagały zastosowania stref ochronnych. W planie ustalono minimalną wielkość działki dla obiektu mieszkalnego o charakterze jednorodzinnym z warunkiem podłączenia do komunalnych urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych na 150 m2, z tolerancją - 5%. Minimalna wielkość nowoutworzonej działki dla obiektów jednorodzinnych w zieleni leśnej określono na 1500 m2 +/- 5%. Zalecono lokalizację obszaru szpitala dziecięcego, jednak działka była zbyt mała pod budowę takiego obiektu, a jej geologia nie pozwala na budowę obiektów podpiwniczonych. Załącznik do Planu ogólnego przewidywał również utworzenie Parku W., w którym mógł zostać zlokalizowany dzielnicowo - gminny zespół rekreacyjny. Działka powódki znajdow ała się obok planowanej lokalizacji Parku W., znajdującą się bliżej ul. (...).

Działka nr (...) w obrębię 1-12-16 według Planu ogólnego z 1992 r. znajdowała się w strefie wokół lotniska O., gdzie wysokość obiektów kubaturowych i urządzeń ustalonych musiała być uzgodniona z władzami lotniczymi. Działka znajdowała się w rejonie zagrożeń hałasem lotniczym H3, w zasięgu potencjalnych uciążliwości od uzupełniających kierunków startów i lądowań a lotnisku, w którym warunki ochrony akustycznej dla obiektów oświaty i służby zdrowia określano we wskazaniu lokalizacyjnym zaopiniowanym indywidualnie przez Wydział Ochrony (...) Urzędu Wojewódzkiego. Nieruchomość znajdowała się w „otulinie” rezerwatu przyrody „Las (...)”, w której wszelka działalność realizacyjna wymagała uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody. W planie nie wskazano jaki zakres obejmuje ww. otulina. Także w załączniku graficznym Planu Ogólnego nie wyznaczono obszaru otuliny Rezerwatu.

Od września 1997 r. działka nr (...) znalazła się w granicach (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu, utworzonego na podstawie rozporządzenia Wojewody (...) z 29 sierpnia 1997 r. i w całości znajdowała się w strefie chronionej, na której dopuszczalne było budownictwo mieszkaniowe w formie budynków jednorodzinnych lub bliźniaczych z zachowaniem co najmniej 70% powierzchni biologicznie czynnej w obrębie każdej z działki (A. V pkt 2), przy czym zakazano lokalizacji budynków w odległości mniejszej niż 25 m od granicy lasów o pow. do 20 ha, 50 m w przypadku lasów o pow. 20-75 ha i 100 m od granic kompleksów leśnych o powierzchni większej niż 75 ha (A. I pkt 2). Rozporządzeniem Nr 117 Wojewody (...) z 3 sierpnia 2000 r. dokonano zmiany ww. rozporządzenia Wojewody (...) z 29 sierpnia 1997 r. Rozporządzenie w nowym brzmieniu przewidywało w strefie chronionej zabudowę jednorodzinną w formie wolnostojących budynków jednorodzinnych lub bliźniaczych z zachowaniem co najmniej 70% powierzchni biologicznie czynnej w obrębie każdej działki (§ 2.A.V. ust. 2 pkt 1), przy czym obowiązywał zakaz lokalizacji budynków i budowli z wyłączeniem obiektów małej architektura w odległości mniejszej niż 25 m od granic kompleksów leśnych wchodzących w granice (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu (§ 2.A.I. ust. 1 pkt 2). (Rozporządzenie Wojewody (...) z 3 sierpnia 2000 r. w sprawie (...) Obszaru Chronionego k. 1286-1289). Następnie dla obszaru, na którym położona jest działka powódki obowiązywały przepisy zawarte w rozporządzeniu nr 3 Wojewody (...) z 13 lutego 2007 r. w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu. Przepisy te nie wykluczały zabudowy na tym obszarze, z tym że - zgodnie z 6 ust. 8 tej rozporządzenia -

przewidziano jedynie zakaz lokalizowania obiektów w pasie szerokości 20 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, a w przypadku m.st. W. w odniesieniu do lokalizowania obiektów budowlanych zakaz ten obowiązywał w odległości mniejszej niż 5 m od linii brzegów rzek i jezior i innych zbiorników wodnych. W § 6 ust. 2 wskazano, natomiast, że powyższy zakaz nie dotyczy ustaleń wynikających z obowiązujących w dniu wejścia w życie rozporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość powódki znajduje się poza zakresem obszaru szczególnej ochrony zieleni i przyrody w rozumieniu ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Nieruchomość znajduje się poza zakresem ochrony konserwatorskiej w rozumieniu ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Realizacja zabudowy działki powódki zgodnie z Planem Ogólnym z 1992 r. byłaby utrudniona z uwagi na uwarunkowania techniczno - prawne nieruchomości takie jak: wysoki poziom wód gruntowych, bliskość rezerwatu i ograniczenie w zbliżaniu się do niego z zabudową, brak drogi i mediów, których budowa wiązałaby się z dużym kosztem oraz koniecznością ustanowienia wielu służebności. Zrealizowanie zabudowy mieszkalno - usługowej wiązałoby się z wieloma trudnościami natury techniczna - formalnej, ale było możliwe. Prace przygotowawcze i projektowe trwałyby natomiast kilka lat.

Wojewódzki Konserwatora Przyrody nie jest organem, a uzgodnienia z nim następują w formie opinii tj. wniesienia/niewniesienia zastrzeżeń do projektu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Decyzja konserwatora przyrody nie mogła zabronić wprowadzenia zabudowy, a jedynie wpłynąć na jej kształt i rozwiązania techniczne. Uzgodnienie z Konserwatorem Przyrody nie jest tożsame z. każdorazową odmowa realizacji każdej inwestycji budowlanej.

Plan Ogólny zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 1992 r. obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. i - na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wygasał z mocy prawa. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do chwili uchwalenia planu z 2008 r. istniał tzw. okres bezplanowy. W dniu 21 stycznia 2008 r. Rada Miasta Stołecznego W. podjęła uchwałę nr XXIII/800/2008 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o nazwie P. (...) Terenów N. Zachodniego - Park W. Część A. Zgodnie z tym planem obszar, na którym położona jest nieruchomość stanowiąca działkę ew. nr 122 z obrębu 1-12-16 położona był w części na terenie oznaczonym symbolem ZP2, który stanowił teren przeznaczony na cele publiczne i stanowił ogólnodostępny teren rekreacyjny, na którym obowiązywał zakaz zabudowy, z dopuszczalną realizacją wyłącznie małej architektury, boisk trawiastych, placów zabaw dla dzieci itp. Na terenie przewidziano możliwość wznoszenia wyłącznie ogrodzeń ażurowych umożliwiających migracje drobnej fauny i zakaz realizacji obiektów w pasie 25 m od granicy Rezerwatu ..Las K.”. Zachodni fragment działki o pow. ok. 210 nr znajdywał się poza granicami Planu Miejscowego. Ponadto plan nakładał obostrzenia w zakresie infrastruktury technicznej, przewidując zaopatrzenie w wodę wyłącznie z wodociągu miejskiego (zakaz poboru wód podziemnych), odprowadzanie ścieków wyłącznie do kanalizacji miejskiej, zakaz wykopów głębszych niż poziom wód gruntowych, nakaz odprowadzania wód deszczowych po oczyszczeniu do oczka wodnego (istniejącego). Dopuszczalne przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z 2008 r. wyklucza wykorzystanie działki powódki jako nieruchomości komercyjnej.

Plan nie wprowadzał wymogu uzgadniania inwestycji znajdującej się w strefie nalotu Rejonu H3. Nieruchomość zlokalizowana jest bowiem w granicach uciążliwości „obszaru ograniczonego użytkowania”, jednak poza strefą Z1 i Z2, określoną uchwałą nr 76/11 z 20 czerwca 2011 r. Sejmiku Województwa (...) w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania ( (...)), zatem hałas generowany od lotniska w porze nocnej dla przedmiotowej nieruchomości nie przekracza 50dB, dla której poziom hałasu przekracza 50dB. Na nieruchomość powódki nie przeprowadzono badań akustycznych, jednak wysoce prawdopodobna jest konieczność stosowania zabezpieczeń ochrony akustycznej w przypadku zabudowy tej nieruchomość (zieleń tłumiąca, okna dźwiękoszczelne, ściany o podwyższonych parametrach izolacyjnych itp.). Fragment zachodniej części działki o pow. 210 m2 charakteryzuje się niekorzystną <- geometrią (wymiary: 68 m dł. x 2-4,5 m szer.) co wyklucza wszelkie formy zabudowy. Obszar nie nadaje się pod zabudowę i może być wykorzystany jak obszar zieleni - las. Przedmiotowy obszar (210 nr) znajdował się najprawdopodobniej w granicach obowiązującego archiwalnego Planu ogólnego z 1992 r. Obszar mógł być wykorzystany zgodnie z zapisami Planu ogólnego z 1992 r. jako obszar MU-25 w przypadku rozpatrywania jako część większej całości (działki nr (...)), a gdyby traktować go jako niezależną nieruchomość, to jego geometria wykluczałby wprowadzenie jakiejkolwiek budowy na tym terenie. Obszar ten (210 m2), podobnie jak pozostały teren nieruchomości powódki, po wprowadzeniu Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2008 r. nie zachował możliwości wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z poprzedniego Planu ogólnego z 1992 r. Z dniem 3 marca 2013 r. dla działki nr (...) została zapisana księga wieczysta K.W (...), w której w dziale „Oznaczenie nieruchomości” wpisano wyłącznie (...)(bez innych użytków).

W dniu 14 czerwca 2013 r. A. S. (1) i W. S. (1) złożyły w Urzędzie m.st. W. Dzielnicy U. wniosek w trybie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym o wykup przez Miasto stołeczne W. nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 1-12-16 wobec wejścia w życie postanowień Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 24 stycznia 2008 r„ ewentualnie wniosły o wypłatę na ich rzecz odszkodowania odpowiadającego całkowitej wartości nieruchomości. W odpowiedzi pozwany poinformował o braku podstaw do uregulowania stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości na rzecz Miasta stołecznego W. lub wypłaty odszkodowania, wskazując, że w przypadku tej nieruchomości zarówno jej przeznaczenie jak i sposób użytkowania w okresie przed uchwaleniem obecnego planu jak i po jego uchwaleniu nie uległy zmianie. Wskazano, że w okresie po wygaśnięciu Planu ogólnego z 1992 r. do dnia wejścia w życie planu N. Zachodni - Park W. część A w 2008 r. istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, określającego możliwości inwestycyjne działki. Podkreślono również, że działka znajduje się w otulinie rezerwatu przyrody ..Las K.” i jest pokryta drzewami oraz krzewami, a brak zainwestowania sąsiednich nieruchomości wskazuje na brak możliwości inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości.

W piśmie z 9 lutego 2018 r., w odpowiedzi na wystąpienie powódki, Urząd m.st. W. poinformował właściciela nieruchomości, że w budżecie Miasta stołecznego W. oraz w Wieloletniej Prognozie Finansowe Dzielnicy U. na lata 2018-2045 nie zostały przewidziane środki na wykup gruntów pod Park W. oraz zmianę Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Terenów N. Zachodniego - Park W.. Nie została również podjęta uchwała o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego Terenów N. Zachodniego - Park W. część A.

Rezerwat Przyrody (...) do 2016 r. nie posiadał otuliny. Dopiero w procedowanym w 2016 r. planie ochrony tego rezerwatu przewidziano utworzenie otuliny i zawarto w nim wskazania do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Działka powódki została objęta formalnie ustalonym obszarem otuliny dopiero na podstawie Zarządzenia (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w W. z 20 lipca 2016 r. w sprawie rezerwatu przyrody Las K. im. S. S. oraz zarządzenia (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w W. z 22 września 2016r. w sprawie ustanowienia planu ochrony dla rezerwatu przyrody Las K. im. S. S..

Stopień zagospodarowania nieruchomości powódki obecnie nie uległ znaczącym zmianom. Obecnie działka ta nadal jest niezabudowana, niezagospodarowana, nieogrodzona. Porośnięta krzewami i drzewami - pokryta w większości lasem mieszanym, łączącym się bezpośrednio z rezerwatem Las K.. Z wyrysu z ewidencji gruntów w 2014 r. wynika, że obszar leśny na działce nr (...) z obrębu 1-12-16 zajmuje powierzchnię 0,3467 ha, a pozostała część działki jest niezalesiona. Działka nie jest uzbrojona w media. Najbliższe media znajdują się przy ulicy (...), w odległości około 300 m. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wspomniana ulica (...) dochodzi jedynie do torów kolejowych nie przekraczając ich. Do działki prowadzi nieformalna droga o nawierzchni gruntowej, odchodząca od ulicy (...). Droga przebiega przez 14 sąsiednie działki przez około 500 m. Doprowadzenie mediów i drogi do nieruchomości jest możliwe, choć wymaga poniesienia znacznych nakładów finansowych i prawnych. Przy obecnym poziomie wód gruntowych na nieruchomości możliwe jest wykonanie fundamentów pod budynki niepodpiwniczone. Nawet gdyby poziom wód gruntowych wzrósł dwukrotnie okresie opadów wiosenno - letnich, będzie to stanowiło utrudnienie, ale nie uniemożliwi wprowadzenia zabudowy.

Na działce nie występuje roślinność i drzewa podlagające ochronie. Wokół rezerwatu Las K., w tym po drugiej stronie torów graniczących z działką powódki znajdują się tereny niezagospodarowane oraz zabudowa jednorodzinna.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ew. nr (...). obręb 1-12-16 położonej w W., według stanu i cen rynkowych aktualnych na dzień 15 grudnia 2013 r. przy uwzględnieniu w jej przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniowo-usługową określoną w Planie ogólnym uchwalonym 1992 r. symbolem (...) z uwzględnieniem ewentualnych ograniczeń w jej zabudowie wynikających z Rozporządzenia nr 3 Wojewody (...) z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu wynosi: 4.486.500 zł. Wartość rynkowa tego prawa według stanu i cen aktualnych na dzień 10 lipca 2023 roku wynosi 5.568.700 zł.

Sąd nie oparł się na opiniach biegłych: z zakresu urbanistyki i planowania przestrzennego M. G., z zakresu planowania przestrzennego, hałasu, akustyki i ochrony środowiska M. Z.oraz opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości L. P. i jedynie częściowo oparł się na opinii biegłych z zakresu leśnictwa i ochrony przyrody A. S. (1), biegłego sądowego z zakresu ochrony środowiska i ochrony przyrody W. R.. Sąd miał na uwadze, że kierowane przez strony zarzuty do opinii zasługiwały częściowo na aprobatę, a przedstawione przez biegłych wnioski biegłych opinii nie były przekonujące dla Sądu. Sąd uwzględnił zatem wnioski stron i dopuścił dowód z opinii innych biegłych tych specjalności, których wnioski okazały się przekonujące dla Sądu. Sąd oparł się na opiniach biegłych z zakresu ochrony przyrody i środowiska A. S. (2) i W. R. w częściach w jakich są zgodne z wnioskami biegłego z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz ochrony środowiska wodno- gruntowego J. K..

Ustalając stan faktyczny Sąd pierwszej instancji oparł się na opiniach biegłych sądowych z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. i biegłego sądowego z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz ochrony środowiska wodno-gruntowego J. K.. Ustalając wysokość utraconej wartości nieruchomości powódki wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów N. Zachodniego - P. W. Część A w 2008 r. Sąd oparł się na opinii sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. M.. Opinia ta została zakwestionowana przez pozwanego, w wyniku czego Sąd zobowiązał biegłego do sporządzenia opinii uzupełniających, a następnie wezwał biegłego na rozprawę, w celu ich uzupełnienia i wyjaśnienia wszelkich wątpliwości stron. Pozwany wniósł o powołanie innego biegłego. Sąd oddalił wniosek dowodowy uznając go za nieuzasadniony. Zdaniem Sądu, zarówno pierwotnie złożona przez biegłego opinia, jak i w powiązaniu z nią opinie uzupełniające były wystarczające dla ustalenia różnicy wartości przedmiotowej nieruchomości między interesującymi Sąd okresami. Opinii tej dał w pełni wiarę, jako sporządzonej z zachowaniem właściwej metodologii przez doświadczonego specjalistę - biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia została sporządzona zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, jest logiczna, spójna, jasna i w sposób jednoznaczny określa wartość nieruchomości z uwzględnieniem czynników korzystnych i niekorzystnych wpływających na jej wartość. Zdaniem Sądu biegły słusznie przy oszacowaniu nieruchomości i doborze do porównania nieruchomości podobnych nie uwzględnił całkowitego zalesienia nieruchomości. Jak bowiem wynika z materiału dowodowego zebranego w sprawie, las nie obejmował nawet połowy powierzchni działki powódki, a przyjęte przez biegłego założenie możliwości zabudowy działki koresponduje z ustaleniami biegłego z zakresu ochrony środowiska J. K. oraz biegłego W. R.. Możliwość zabudowy nieruchomości z uwagi na jej położenie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu potwierdzona została przez biegłych z zakresu ochrony przyrody i środowiska. Za chybiony uznał zarzut, że biegły nie zastosował przy wycenie nieruchomości przepisów Rozporządzenia Ministra (...) i (...) z 5 września 2023 r., skoro nieruchomość wyceniona miała zostać na stan (faktyczny i prawny) aktualny na 10 lipca 2023 r. W konsekwencji Sąd, oceniając zarzuty pozwanego jako bezpodstawne, uznał opinię biegłego za przekonywującą i na jej podstawie określił wartość nieruchomości. Nadmienić należy, iż samo niezadowolenie strony z treści opinii biegłego nie uzasadnia dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego. Pozwany nie podważył skutecznie wniosków opinii biegłego. Przyjęcie odmiennego poglądu oznaczałoby, iż należy przeprowadzić dowody z wszystkich możliwych biegłych aż do momentu kiedy przestaną być kwestionowane przez stronę. W ocenie Sądu, takiego sposobu rozumowania nie można zaakceptować.

Sąd pominął wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka L. P. oraz uzupełniającej opinii biegłego urbanisty T. G. jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy i zmierzający jedynie dla przedłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy pominął także wniosek strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu dendrologii, hydrologii, fotogrametrii i teledetekcji, szacowania wartości nieruchomości, urbanistyki oraz wniosek o weryfikację opinii na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy i zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania. Nie uwzględnił także wnioslu pozwanej o zwrócenie się do dzielnicy U. o informację od jakiego przedmiotu uiszczony był podatek od nieruchomości, jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy i nieprzydatny do wykazania okoliczności istotnych dla sprawy i zmierzający do przedłużenia postępowania. Pominął również wniosek strony powodowej o zwrócenie się do Biura (...) o dokumentację dotyczącą uzgodnień treści Planu ogólnego z 1992 roku, dokonywanych w celu zapewnienia zgodności z potrzebami ochrony środowiska jako nieistotny dla sprawy zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania i nieprzydatny dla wykazania faktów na

jakie został powołany. Podobnie Sąd postanowił co do wniosku o zwrócenie się do (...) Konserwatora Przyrody dot. (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu w jakiej strefie przed wejściem w życie Planu z 2008 roku położona była działka nr (...) oraz o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sporządzone w sprawie o sygn. II C 275/18 i I C 1293/16.

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemal w całości.

W pierwszej kolejności wyjaśnił, że roszczenie o wykup nieruchomości powódka A. S. (1) złożyła w dniu 14 czerwca 2013 r. Kwestia ta jest istotna w związku z koniecznością ustalenia stanu prawnego obowiązującego w dacie zgłoszenia wniosku. Datę złożenia przez powódkę wniosku o wykup nieruchomości Sąd ustalił na podstawie treści pisma powódki z dnia 12 czerwca 2013 r., złożonego pozwanemu w dniu 14 czerwca 2013 r. W piśmie tym powódka wprost zażądała wykupu nieruchomości, powołując się na zmianę przeznaczenia gruntu w związku z wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego i tak też to żądanie zostało przez Miasto stołeczne W. odczytane, o czym świadczy treść udzielonej powódce na powyższe pismo odpowiedzi. W związku z tym za chybione uznał argumenty strony pozwanej, iż roszczenie to zostało zgłoszone w' późniejszym terminie, tj. 24 stycznia 2024 r. lub dnia 10 czerwca 2022 r. W konsekwencji tego chybiony był też zarzut przedawnienia roszczenia. Roszczenie o wykup nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego ulega przedawnieniu na zasadach określonych w prawie cywilnym. Żądanie wykupu nieruchomości - jako niemające charakteru odszkodowawczego - ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych, a więc na podstawie art. 118 k.c. - z upływem lat dziesięciu od jego powstania. Mając na uwadze, że powódka swoje żądanie wiąże z uchwaleniem planu miejscowego z 2008 r., brak było podstaw do uznania, że zgłoszone przez nią żądanie wykupu nieruchomości było przedawnione.

Stosownie do treści art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W takich samych granicach może rzeczą rozporządzać. Przepisami ograniczającymi prawo własności mogą być zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i innych działów prawa, w tym prawa administracyjnego. Ustawodawca w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 Nr 80, poz. 717 ze zm.) zawarł regulację, z której wynika, iż ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują waz z innymi przepisami prawa sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy wskazanej powyżej - w brzmieniu obowiązującym w dacie zgłoszenia przez powódkę żądania wykupu nieruchomości (co nastąpiło 14 czerwca 2013 r.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części przez gminę. Wykup nieruchomości powinien, jak stanowi art. 37 ust. 9 u.p.z.p. nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, a zgłaszającemu wniosek w przypadku opóźnienia w wypłacie z tytułu odszkodowania lub wykupu nieruchomości przysługuje roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych. Zakreślony przez ustawodawcę termin 6 miesięcy upłynął w niniejszej sprawie w' dniu 15 grudnia 2013 r.

Roszczenie o wykup nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego ma charakter cywilnoprawny. Przysługuje właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. O zasadności roszczenia o odszkodowanie lub wykup nieruchomości zgłaszanego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyduje ocena, czy w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście doszło do uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości określała forma w jakiej właściciel realizował uprawnienie do posiadania swojej nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem rozumiane jest jako obiektywne określenie możliwych w świetle uregulowań prawnych sposobów gospodarowania na tej nieruchomości, zgodnych z dotychczas obowiązującym planem miejscowym, bez względu na to jaki sposób korzystania realizował lub planował uprawniony (wyrok Sqdii Najwyższego z dnia 9 października 2020 r., II1CSK 78/18. Legalis). Istota instytucji prawnej wykupu (na gruncie przepisów obecnych jak też regulacji zawartej w ustawie z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym), jako następstwo wprowadzenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, wymaga uwzględnienia stanu (charakteru nieruchomości, sposobu jej użytkowania) istniejącego przed datą wejścia planu w życie. Przemawia za tym cel polegający na zapewnieniu ekwiwalentu usuwającego skutki ograniczenia prawa własności w stosunku do wcześniejszego sposobu korzystania z nieruchomości i brak w ustawie kryterium spadku lub wzrostu ceny działki. Fundamentalne znaczenie przypisać należy w takiej sytuacji postanowieniom planu miejscowego, a nie późniejszym zdarzeniom lub czynnościom prawnym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 maja 2016 r., 1 ACa 36/16, LEX nr 2057779).

Powódka w niniejszej sprawie powoływała się na to, że na skutek uchwalenia planu z 2008 r. zostało wykluczone przeznaczenie jej nieruchomości na cele zabudowy mieszkaniowej lub usługowej. Chodzi zatem o wyłączenie możliwości korzystania z nieruchomość zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Nie miało przy tym znaczenia, co potwierdził między innymi Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, Lex nr 4210 51, czy właściciel rzeczywiście w chwili zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wykorzystywał nieruchomość zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Przepis art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy wiąże bowiem określone w nim roszczenie z wyłączeniem lub ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym. Za takim rozumieniem powyższego unormowania przemawia nie tylko jego wykładnia językowa. Zmiana przeznaczenia gruntu stanowi istotną ingerencję w prawo własności. Przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki właściciel lub inny podmiot uprawniony faktycznie z niego korzysta, ale sposób, w jaki może to czynić w granicach określonych przepisami prawa, w tym planem zagospodarowania przestrzennego. Celem takiego rozwiązania jest złagodzenie skutków władczej ingerencji państwa w prawa właścicielskie. Nie ma uzasadnionych podstaw do wyłączenia spod działania tego mechanizmu ochronnego tych wszystkich właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych, którzy utracili tylko potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczas dozwolony. Natomiast zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, dla ustalenia, czy doszło do zmiany korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy dokonać porównania przeznaczenia nieruchomości w planie, z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu (wyrok Sqdu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2012 r., sygn. IICSK 639/11, LEX nr 1229962).

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy powódka A. S. (1) wykazała, że w czasie, gdy przysługiwało jej prawo własności do nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 1-12-16 położonej w W., nastąpiła mocą uchwały nr (...) Rady m.st. W., zmiana zagospodarowania przestrzennego terenu, która pozbawiła ją możliwości korzystania z przedmiotu własności w dotychczasowym zakresie. Ustawa planistyczna z 1984 r. istotnie przewidywała dwie kategorie planów zagospodarowania: ogólne oraz szczegółowe. Pod rządami tej ustawy plan z 1992 roku został określony jako „ogólny”, jednak do czasu utraty przez tą ustawę mocy obowiązującej (tj. 1 1 1995 r.) plan szczegółowy nie został uchwalony. Kolejna ustawa z 7 lipca 1994 r. nie przewidywała już dwóch kategorii planów zagospodarowania przestrzennego - odeszła od dwuetapowości uchwalania planów zagospodarowania. Wyznaczone w Miejscowym Ogólnym Planie Zagospodarowania Przestrzennego m.st. W. z 1992 r. obszary urbanistyczne nie zawierały szczegółowych warunków zagospodarowania poszczególnych obszarów zabudowy, które określano w planach szczegółowych. Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość powódki nie został opracowany taki plan szczegółowego określenia tej nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z 17 grudnia 1982 r. sygn. akt III ARN 14/82 oraz w uchwale 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 1996 r. sygn. akt OPK 14/96 podstawa wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu był wyłącznie plan miejscowy. Zasadą pozostawała nadrzędność planu miejscowego nad decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja taka sprzeczna z postanowienia planu była nieważna (wyrok Naczelnego Sqdu Administracyjnego z 11 grudnia 2007 r. sygn. akt II OSK 1651/06, Legalis). W sytuacji gdy nie doszło do uchwalenia planu szczegółowego podstawą do wydania ww. decyzji był również plan ogólny. Na obszarze, na którym położna była nieruchomość powódki, w którym obowiązywał plan miejscowy, właściciele mogli dokonywać inwestycji wskazanych w planie ogólnym.

Plan Ogólny z 1992 r., w ocenie Sądu, odszedł od leśnego przeznaczenia określonego w obowiązującym na tym terenie planem z 1982 r., dopuszczając funkcję inwestycyjną. Działka powódki w okresie obowiązywania aktualnego wówczas Miejscowego (...) Planu Zagospodarowania Przestrzennego m. st. W., zatwierdzonego uchwałą Rady W. nr (...) w dniu 28 września 1992 r. przeznaczona była pod funkcje mieszkalno-usługową oznaczoną symbolem (...), na którym dopuszczalna była zabudowa mieszkaniowa 2-3 kondygnacyjna bez podpiwniczenia, z wykluczeniem obiektów uciążliwych dla środowiska oraz z utrzymaniem 60 % powierzchni biologicznie czynnej. Biegły z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. jednoznacznie wykluczył, aby Plan ten na przedmiotowej nieruchomości lokalizował Park W.. Co prawda z opinii biegłego z zakresu architektury i planowania wynika, że uwarunkowania i ograniczenia wynikające ze specyfikacji obszaru (...) określonego planem ogólnym z 1992 r. i przepisów rozporządzeń Wojewody (...) w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu powodowały utrudnienia w zakresie wykorzystania nieruchomości, jednak nie wykluczały jej zabudowy w postaci budynku mieszkalno - usługowego.

Biegły wskazał, że mimo licznych wad nieruchomości dot. ograniczeń w możliwości zabudów, działka powódki stanowiła działkę budowlaną, a braki w infrastrukturze (droga, media) można było zniwelować. Z opinii biegłego wynika, że w okresie obowiązywania Planu ogólnego z 1992 r. dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie było wymagane zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej, nieistotna zatem była okoliczność, czy nieruchomość miała zapewniony dostęp do drogi publicznej i infrastruktury. Nie ulegało wątpliwości Sądu, że dostęp do drogi publicznej właściciel mógł uzyskać poprzez ustanowienie służebności przez inne działki, co powodowało utrudnienie w realizacji inwestycji, jednak nie stanowiło przeszkody. Z materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że w okresie obowiązywania Miejscowego Ogólnego Planu Zagospodarowania Przestrzennego m.st W. z 1992 r. wymagane przy inwestycji realizowanej na obszarze (...) stanowisko Konserwatora Przyrody nie miało charakteru wiążącego, co potwierdzają pisma (...) Urzędu Wojewódzkiego w W. z 4 listopada 2002 r. i z 13 marca 2003 r. W pismach tych wskazano, że Konserwator Przyrody nie jest organem i nie wydaje wiążących decyzji, co leży w kompetencji urzędu dzielnicy. Opinia Konserwatora, dla której nawiązuje plan ogólny z 1992 r., nie jest wiążąca.

Podobnie z opinii biegłych wynika, że Konserwator Przyrody nie tylko nie posiadał uprawnień do wydawania zgody na inwestycje, a jedynie opiniował projekt, to w praktyce - jak wynika z przedłożonych przez pozwanego kopii decyzji dotyczących sąsiednich nieruchomości - swoje opinie wyrażał do przedłożonych mu już przez urząd przygotowanych projektów konkretnych decyzji. Działanie Konserwatora Przyrody polegało zatem nie tyle na samodzielnym opiniowaniu projektów zabudowy, co na wyrażaniu opinii co do proponowanych przez urząd rozstrzygnięć. W przypadku otrzymania przez Konserwatora Przyrody do zaopiniowania projektu decyzji urzędu o odmowie zabudowy, Konserwator Przyrody w zasadzie nie miał interesu prawnego w domaganiu się wydania zgody na zabudowę. Za bezzasadny tym samym Sąd uznał argument pozwanego, że Konserwator Przyrody konsekwentnie odmawiał zgody na budowę. Sąd podzielił w tym zakresie stanowisko biegłego z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. oraz biegłych z zakresu ochrony przyrody i środowiska, którzy stwierdzili, że Konserwator Przyrody nie mógł zabronić takiej budowy, a jedynie mógł wpłynąć na kształt i rozwiązania techniczne zabudowań.

W konsekwencji tego Sąd podzielił stanowisko powódki, że właściciel nieruchomości nie może zostać skutecznie pozbawiony prawa dochodzenia roszczenia w oparciu o art. 36 u.p.z.p., z uwagi na domniemaną i niewiążącą opinię Konserwatora Przyrody, która - jak wskazał biegły z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G.- zawsze dotyczyła konkretnego rozwiązania technicznego inwestycji, a która w przypadku powódki nie została wydana. Ponadto mając na uwadze, że biegli z zakresu ochrony przyrody i środowiska nie wskazali na żadne przeszkody w realizacji inwestycji wynikającej z planu miejscowego zabudowy związane z regulacjami prawnymi z zakresu ochrony środowiska i przyrody, uznać należy, że Konserwator Przyrody nie miałby również żadnych argumentów by negatywnie zaopiniować ewentualny projekt decyzji urzędu dzielnicy o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości powódki w okresie obowiązywania Planu ogólnego z 1992 r. Także z opinii biegłego z zakresu ochrony przyrody i środowiska A. R. wynika, że w czasie obowiązywania Planu ogólnego z 1992 r. możliwe było uzyskanie pozytywnej opinii (nie zgody a opinii) Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody na budowę inwestycji o funkcji mieszkalna - usługowej na działce nr (...) z obrębu 1-12-16 z dodatkowymi warunkami. W opinii tej Konserwator Przyrody powinien podać warunki, które powinny być zachowane przy projektowaniu ewentualnie dozwolonej inwestycji, spełniającej wymogi dla terenu oznaczonego symbolem (...)

Stanowisko biegłych potwierdza nadesłana przez (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w W. w piśmie z 14 lutego 2018 r. informacja, wskazująca, że nieruchomość powódki przez wejściem życie aktualnego planu miejscowego była położona w obszarze (...) Obszaru Chronionego w strefie zwykłej, w której - zgodnie z rozporządzeniem nr 3 Wojewody (...) z 13 lutego 2007 r. - zabudowa nie była wykluczona przy zachowaniu odpowiednich odległości od linii brzegowej zbiorników wodnych. Zabudowa ta była wykluczona także w czasie obowiązywania obowiązujących przez omawianym rozporządzeniem z 13 lutego 2007 r. oraz rozporządzeniami z 1997 r. i z 2000 r.

Pozwany w toku postępowania powoływał się na ograniczenia zabudowy wynikające z położenia nieruchomości w otulinie Lasu K.. Tymczasem z nadesłanych pism (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w W. w piśmie z 14 lutego 2018 r. oraz 23 czerwca 2016 r. wynika, że Rezerwat Przyrody „Las K.” do 2016 r. nie posiadał otuliny. Do formalnego ustanowienia otuliny Lasu K. i formalnego objęcia nieruchomości powódki ustalonym obszarem otuliny doszło dopiero na podstawie zarządzeń wydanych w 2016 r. Samo oznaczenie strefy ochronnej w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego nie było równoznaczne z ustanowieniem takie strefy (wyrok Naczelnego Sqdu Administracyjnego w W. z 6 lipca 1989 r. sygn. akt IV SA 174/89). Skoro zatem przed wejściem w życie obecnego planu miejscowego, w tym także w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1992 r. nie istniała formalnie ustanowiona otulina Lasu K., to należy uznać, że nie istniały żadne przeszkody z tym związane dotyczące realizacji inwestycji. Zwrócił uwagę na fakt, że na obszarze oznaczonej planem ogólnym z 1992 r. jako otulina Lasu K. do 2008 r. powstało wiele zabudowań, w tym wielopiętrowych budynków osiedlowych, co wskazuje, że na terenie, na którym leży nieruchomość powódki, zabudowa nie kolidowała z potrzebami ochrony przyrody.

Możliwość zabudowy nieruchomości powódki nie wykluczał także fakt, że nieruchomość powódki zlokalizowana jest w granicach „obszaru ograniczonego użytkowania". Jak wynika z opinii biegłego z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. działka powódki znajduje się poza strefą Z1 i Z2. Zanieczyszczenie hałasem nie eliminuje działki spod zabudowy, a jedynie podnieść może nakłady związane z inwestycja z uwagi na konieczność zastosowania rozwiązań technicznych chroniących przed hałasem.

W dniu 24 stycznia 2008 r. (...) m.st W. uchwaliła Plan Zagospodarowania Przestrzennego Terenów N. Zachodniego - P. W. Część A, który wszedł w życie 8 maja 2008 r. Zgodnie z treścią tego planu część nieruchomości tj. działka nr (...) położona jest w obszarze rysunkiem z symbolem ZP-2 tereny rekreacji, które według obecnego przeznaczenia stanowi teren dla realizacji celu publicznego.

Uchwalony w dniu 24 stycznia 2008 r. Plan Zagospodarowania Przestrzennego Terenów N. Zachodniego - Park W. Część A zmienił stan posiadania powódki. Obecnie teren jej działki leży na obszarze przeznaczonym w całości na ogólnodostępny teren rekreacyjny bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej, z wyjątkiem małych obiektów dla celów rekreacji, boisk i placów zabaw dla dzieci. Tym samym utworzenie Parku W. spowodowało uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w dotychczas dopuszczalny sposób, co wiąże się z ograniczeniem prawa własności.

Po uchwaleniu planu tj. w roku 2008 uprawnienia powódki zostały ograniczone praktycznie do minimum, ponieważ stanowiąca przedmiot własności nieruchomość została przeznaczona na cele publiczne. Funkcja taka wyklucza w sposób oczywisty jakąkolwiek możliwość zagospodarowania działki dla własnych celów, jej zabudowy, czy też czerpania z niej pożytków w inny sposób. Powódka nie będzie miała możliwości uzyskania np. pozwolenia na zabudowę tej nieruchomości.

Analiza treści planów zagospodarowania przestrzennego m.st. W., zarwierdzonego uchwałą nr (...) z dnia 28 września 1992 r. oraz uchwałą nr (...) z dnia 24 stycznia 2008 r. obowiązujących w odniesieniu do nieruchomości powódki pozwoliła tym samym ustalić, iż na skutek zmiany planu z 1992 r., korzystanie przez powódkę z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe. Nieruchomość ta nie może być wykorzystywana z pominięciem innych osób tj. zgodnie z treścią art. 140 k.c. Taka sytuacja uzasadniała żądanie powódki wykupienia przez Miasto stołeczne W. całej nieruchomości w trybie art. 36 ust.l pkt 2 u.p.z.p., o czym orzekł Sąd Okręgowy na podstawie art. 64 k.c. i 1047 k.p.c.

Sąd wziął pod uwagę, iż w okresie od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia obecnego planu w dniu 24 stycznia 2008r. nieruchomość powódki nie była objęta planem. Istniała bowiem tzw. luka planistyczna powstała po wejściu w życie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na zawarte w art. 87 tej ustawy postanowienie, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r., nawiązujące do obowiązującego poprzednio art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). W wydanych na tym tle orzeczeniach Sądu Najwyższego ukształtował się pogląd, że mimo nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek jego wygaśnięcia, sposób korzystania z nieruchomości nie jest nieograniczony. Niezbędne jest bowiem uwzględnienie postanowień planu miejscowego obowiązującego uprzednio (zob. m.in. wyroki SN: z 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14; z 9 września 2015 r., IV CSK 754/14; z 11 maja 2018 r., II CSK 461/17, oraz postanowienie SN z 29 maja 2018 r., II CSK 45/18). Stanowisko to koreluje z poglądem Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego, które jednoznacznie wypowiedziały się, że obywatel nie może ponosić jakichkolwiek ujemnych skutków związanych z zaistnieniem luki planistycznej. Ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, który był dopuszczalny w oparciu o obowiązujące poprzednio przepisy, godzi w prawo własności.

Porównaniu podlegają zatem oba plany tak jakby zachowano ciągłość planistyczną (tj. tak jakby stary plan obowiązywał nadal aż do chwili uchwalenia planu nowego). Jak bowiem wynika z orzecznictwa opieszałość gminy, która wbrew obowiązkowi nie uchwaliła planu nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji obywatela. Tak też powódka wywodziła swoje roszczenia, wnosząc o porównanie obecnego przeznaczenia nieruchomości z przeznaczeniem nieruchomości według planu miejscowego obowiązującego poprzednio, a Sąd podzielił stanowisko strony powodowej w tym zakresie. Bez znaczenie dla rozstrzygnięcia było zatem ustalenie biegłego z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. co do możliwości zabudowy w czasie tzw. luki prawnej, kiedy żaden z planów nie obejmował nieruchomości powódki. Niezależnie zatem od tego, czy bezpośrednio przed uchwaleniem obecnego planu istniał okres bezplanowy, porównaniu z obecnym planem podlegają postanowienia planu poprzedniego tj. Planu ogólnego z 1992 r.

W niniejszej sprawie biegli potwierdzili, że powódka na podstawie zapisów planu Ogólnego z 1992 r. miała możliwość potencjalnej i realnej zabudowy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 1-12-16 w W. budynkiem jednorodzinnym 2-3 kondygnacyjnym niepodpiwniczonym, lecz na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do ograniczenia prawa własności powódki, przez zmianę przeznaczenia nieruchomości co uzasadnia roszczenie powódki o wykup tej nieruchomości i realizacja tego roszczenia następuje w oparciu o art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.

Sąd Okręgowy odwołując się do przesłanek z art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. uwzględnił roszczenie powódki. Przy określeniu ceny wykupu Sąd wziął pod uwagę aktualną wartość rynkową nieruchomości, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia pod zabudowa mieszkalno - usługową określoną w Planie ogólnym z 1992 r. W ocenie Sądu Okręgowego przeznaczenie nieruchomości powinno zostać uwzględnione zgodnie z poprzednim przeznaczeniem nieruchomości, wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego z 1992 r. Szkoda powódki wynika właśnie z faktu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji zmiany przeznaczenia działki powódki. Przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym mają na celu wyrównanie szkody jaką poniósł właściciel nieruchomości w związku ze zmianą przeznaczenia jego nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Dokonanie wyceny według przeznaczenia nieruchomości w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego nie wyrównałoby poniesionej przez powódkę szkody, gdyż właśnie w wyniku zmiany planu wartość tej nieruchomości spadła. W konsekwencji tego Sąd ten uznał, że wycena powinna uwzględniać przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w uprzednim planie zagospodarowania przestrzennego. Przyjęty sposób wyceny pozwolił przyznać właścicielowi ekwiwalent za prawo, według stanu sprzed jego ograniczenia, co najpełniej skompensowało skutki doznanych restrykcji w postaci ograniczenia prawa własności w wyniku działalności planistycznej. Jednocześnie Sąd uznał za uzasadniony wniosek powódki, żeby wycenić nieruchomość według cen aktualnych. W ocenie Sądu sam fakt, że żądanie wykupu powinno, zgodnie z obowiązującym przepisami, zostać zrealizowane przez pozwanego w ciągu sześciu miesięcy od daty złożenia stosownego wniosku, nie oznacza zdaniem Sądu, że według cen z tej daty należy dokonywać wyceny nieruchomości. Niewątpliwie gdyby pozwany od razu uwzględnił żądanie powódki zapłaciłby znacznie niższą cenę za przedmiotową nieruchomość, nie ma jednak powodów, żeby to strona powodowa ponosiła konsekwencje bezczynności pozwanego. W konsekwencji logiczne jest zdaniem Sądu dokonywanie wyceny według cen z daty, w której dokonywana jest transakcja (którą - w tym wypadku - zastępuje wyrok). To zdaniem Sądu urealniło wartość prawa i obciążyło stronę pozwaną skutkami zwłoki w uwzględnieniu wniosku powódki.

W związku z powyższym Sąd uznał, że obowiązkiem kupującego jest zapłacenie ceny, tj. sumy pieniężnej, której wysokość ma odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży, a zatem sama cena winna być ustalana na datę tejże sprzedaży i odpowiadać cenom nieruchomości aktualnym w tej dacie. Cenę tę biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości M. M. ustalił na kwotę 5.568.700 zł i w takim też zakresie Sąd roszczenie powódki uwzględnił. Opinia biegłego nie budziła wątpliwości, została sporządzona zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, była logiczna, spójna i jasna, a także w sposób jednoznaczny określiła wartość nieruchomości z uwzględnieniem czynników korzystnych i niekorzystnych wpływających na jej wartość. 

Wobec powyższego Sąd zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli o treści wskazanej w punkcie 1 wyroku. A mając na uwadze, że pozwany nie wykonał obowiązku wynikającego z roszczenia powódki o wykup nieruchomości w terminie określonym w art. 37 ust. 9 u.p.z.p., Sąd zasądził na rzecz powódki odsetki ustawowe. Biorąc pod uwagę, że pismo powódki wpłynęło do pozwanego w dniu 14 czerwca 2013 r.. pozwany od 15 grudnia 2013 r. pozostawał już w zwłoce w spełnieniu żądania. Z tej przyczyny, odsetki zasądzone zostały od dnia 15 grudnia 2013 r., od wartości nieruchomości wycenionej na ten dzień, która według szacunków biegłego M. M. wyniosła 4.486.500 zł.

Sąd za okres od 15 grudnia 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. zasądził odsetki ustawowe w wysokości określonej na podstawie poprzedniego brzmienia art. 37 ust. 9 u.p.z.p. Na mocy art. 23 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2015.1830) od 1 stycznia 2016 r. nastąpiła zmiana art. 37 ust. 9 u.p.z.p., w myśl którego w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Z uwagi na to Sąd zasądził od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty jaką pozwany zapłaciłby powódce gdyby wykonał ustawowy obowiązek w terminie.

Zdaniem Sądu, jako, że strona powodowa formułowała jeszcze inne roszczenie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, którego Sąd nie podzielił, Sąd Okręgowy oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

W konsekwencji podjętego w sprawie rozstrzygnięcia, orzeczenie o kosztach procesu oparto o dyspozycję art. 98 § 1 k.p.c. statuującego zasadę odpowiedzialności za jego wynik. Zgodnie z art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. Sąd szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawił referendarzowi sądowemu.

Z wyrokiem tym nie zgodziły się obie strony.

Strona pozwana zaskarżyła wyrok w części objętej punktami: pierwszym, drugim i czwartym.

Miasto stołeczne W. zarzuciło Sądowi pierwszej instancji:

1) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., art. 26 ust. 1 i ust. 2, art. 27 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowianiu przestrzennym, § 2 ust. 1 uchwały nr (...) Rady m.st.W. z dnia 9 lipca 2001 r. w sprawie przyjęcia planu zagospodarowania m.st. W. i zatwierdzenia ustaleń wiążących gminy (...) przy sporzadzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałych przepisów opisanych w pkt 3 zarzutów apelacji pozwanego, art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 tej ustawy, art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p., art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 26 ust. 1 i 2 i art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z 1984 r. oplanowaniu przestrzennym oraz przepisami opisanymi w pkt 8 zarzutów apelacji pozwanego, art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. oraz art. 47a ust. 1 – 3 ustawy z 16 X 1991 r. o ochronie przyrody, art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 39 oraz art. 42 ust. 1 pkt 3i 4 zd. 1 oraz § 26 ust. 1 rozporzadzenia (...) z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz pozostałych przepisów objętych pkt 11 i 12 zarzutów apelacji pozwanego, art. 42 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 39 ust. 1 i 2 tej ustawy w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 3 u.p.z.p., naruszenie przepisów opisanych w punkcie 14 zarzutów apelacji, art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 2 ust. 2, art. 42 ust. 1 pkt 3 i art. 43 u.p.z.p.w zw. z art. 26a ust. 1 pkt 1-4 i 9 ustawy o ochronie przyrody oraz pozostałych przepisów wskzanych w punkcie 15 zarzutów apeacji, naruszenie przepisów wskazanych w punktach 16 – 21 zarzutów apelacji, art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 12 tej ustawy oraz art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej – „u.g.n.”), § 4 i 45 rozporzadzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomosci (…) oraz § 175 ust. 1 u.g.n., naruszenie § 38 rozporzadzenia Ministra Rozwoju i techologii z dnia 5 wrzesnia 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości w zw. z art. 36 ust. 1 pkt 2 oraz art. 37 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., art. 5. k.c., art. 118 k.c. – z przyczyn opisanych w apelacji;

2. naruszenie przzepisów postępowania, tj. art. 233 k.p.c. samodzielnie oraz w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 175 § 1 u.g.n. i §§ 4 i 45 rozporzadzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości (…), art. 235(2) § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. w zw. z art. 5 ustawy z 1982 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zw. z art. 3, 15 pkt 7lit. a ustawy o lasach, 5 ust. 1, art. 7 , art. 9 ust. 2, art. 11 i art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz pozostałych przepisów opisanych w punkcie 33 zarzutów apelacji, przepisów wskazanych w punktach 34 – 45 zarzutów apelacji.

Wniósł o zmianę wyroku i oddalenie powództwa oraz zasadzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za obie instancje wzglednie uchylenie zaskrżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sadowi pierwszej instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postepowania apelacyjnego.

Wniósł w trybie art. 380 k.p.c. o zmianę postanowień dowodowych opisanych na stronach 32 – 36 apelacji.

Powódka zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w punkcie trzecim zarzucając temu Sądowi naruszenie art. 36 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w zw. z art. 156 k.c. w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., a także art. 187 § 1 k.p.c. Wniosła o zmianę punktu trzeciego zaskrżonego wyroku i nadanie treści oświadczenia brzmienia opisanego w apelacji albo zmianę tego punktu poprzez jego uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację powódki pozwane Miasto stołeczne W. wnioslo o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postepowania apelacyjnego.

Strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji pozwanego i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Na posiedzeniu w dniu 11 czerwca 2025 r. Sąd Apelacyjny dopuścił w trybie art. 278(1) k.p.c dowód z opinii biegłego sądowego R. K. z grudnia 2024 r. zlożonej w prawie tut. Sądu o sygn. akt I ACa 1532/23 oraz opinii uzupełniającej tego biegłego z maja 2025 r. na okoliczność warunów zabudowy na terenie N. Zachodniego – „Park W. część A” w okresie przed wejściem w życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego przez Radę m.st. W. uchwałą z 24 stycznia 2008 r. i po tej dacie.

Sąd Apelacyjny przyjął do akt dokumenty złożone przez strony na etapie postępowania apelacyjnego, oddalając wnioski dowodowe stron dalej idące.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja pozwanego jest częściowo usprawiedliwona, tj. w zakresie dotyczącym ceny wykupu, a niezasadna w pozostałym zakresie. Z kolei mając na uwadze, że roszczenie o wykup nie jest stricte roszczeniem dotyczącym zawarcia umowy kupna – sprzedaży, Sąd Apelacyjny częściowo skorygował po myśli apelacji strony powodowej, sformułowanie treści umowy przenoszącej własność nieruchomości na rzecz strony pozwanej. Skutkowało to odpowiednią zmianą punktu pierwszego wyroku Sądu Okręgowego oraz zmianą punktu trzeciego tego wyroku, którego istotna treść została oznaczona przez Sąd Apelacyjny jako oddalenie dalej idącego roszczenia powódki o wykup nieruchomości.

W konsekwencji powyższego Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok:

- w punkcie pierwszym częściowo w ten sposób, że nadał oświadczeniom woli stron następujące brzmienie - „A. S. (1), legitymujaca się numerem PESEL: (...), przenosi na rzecz Miasta stołecznego W. własność należącej do niej nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 1 – 12 – 16 o pow. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), za cenę wykupu w kwocie 4 486 500 zł (cztery miliony czterysta osiemdziesiąt sześć tysięcy pięćset złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto stołeczne W. wyraża zgodę na powyższe przeniesienie prawa własności wskazanej nieruchomości i nabywa jej własność za wyżej wskazaną cenę.”;

- w punkcie trzecim w ten sposób, że oddalił powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w pozostałym zakresie; oddalił obie apelacje w pozostałej części oraz zasądził od Miasta stołecznego W. na rzecz A. S. (1) kwotę 11 250 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

I. Na wstępie rozważań wskazać należy, że roszczenie o wykup z art. 36 § 1 pkt 2 u.p.z.p. wynika z ustawy, po spełnieniu przesłanek wskazanych w powołanym przepisie oraz w warunkach wynikających z art. 37 ust. 9 i 12 tej ustawy. Oznacza to, że przyznane właścicielowi roszczenie o wykup mieści się w kodeksowej dyspozycji art. 156 k.c., który przykładowo wskazuje m.in. inne niż umowne podstawy/przyczyny zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości – „lub z innego zdarzenia”. Owo inne zdarzenie, tu: opisane w art. 36 i art. 37 u.p.z.p., jest zobowiązaniem gminy, a zadekretowany obowiązek wykupu w ramach konsumpcji umownej lub zastępczej (sądowej) przenosi na rzecz gminy prawo własności nieruchomości za cenę wykupu (wynagrodzenie) odpowiadające wartości nieruchomości ustalonej wg przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie jest to więc stricte umowa kupna – sprzedaży, ale odpłatna umowa przeniesienia własności nieruchomości za wynagrodzeniem (cenę) wynikającą z jej wartości na datę obowiązku wykupu.

Wg takiego odkodowania charakteru roszczenia i sposobu jego realizacji, Sąd Apelacyjny sformułował treść oświadczeń stron, zastępujących umowę oraz przyjął, wbrew odmiennemu stanowisku Sądu Okręgowego oraz tej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego, która uznaje, że cenę wykupu należy ustalać na datę zawarcia umowy (datę prawomocnego wyroku sądu zastępującego umowę), że właściwa wykładnia art. 37 ust. 9 i ust. 12 u.p.z.p. oznacza, że cena wykupu powinna odpowiadać wartości nieruchomości z daty, w jakiej pozwana gmina powinna była dokonać wykupu nieruchomości, a opóźnienie w realizacji wykupu jest kompensowane należnością odsetkową za opóźnienie. Odmienna wykładnia narusza zasady wykładni literalnej i celowościowej i „karze” dodatkowo gminę wbrew założeniu ustawowdawcy. W myśl art. 37 ust. 9 u.p.z.p. wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej (to ostatnie nie miało miejsca w sprawie).

W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Przepis ten należy czytać jako szczególną regulację do tej wynikającej z art. 149 – 156 u.g.n., w takim zakresie, w jakim ustawodawca nakazuje ustalać wartość wykupu wg cen z daty wynikajcej z zakreślonego przez ustawodawcę terminu wykupu, z kompensatą odsetkową zadekretowaną w tym przepisie. Odmienna wykładnia przeczy racjonalności ustawodawcy oraz naraża gminę na dodatkową koszty, wykraczające poza założoną skuteczność obowiązku wykupu, albowiem zastosowanie podwójnej kompensaty opóźnienia w postaci aktualnej wartości nieruchomości (z reguły wyższej) oraz należności odsetkowej, oznacza nieusprawiedliwone wzbogacenie dotychczasowego właściciela. Notabene, linia orzecznicza Sądu Najwyższego przyjmująca wartość nieruchomości z daty wykupu, „poprawia” ustawodawcę i eliminuje w istocie unormowanie art. 37 ust. 9 u.p.z.p. rozumiejąc go w ten sposób, że roszczenie to powstaje dopiero w przypadku opóźnienia w wypłacie ceny wykupu (zob. treść wyroku SN z Sądu Najwyższego

z dnia 22 stycznia 2015 r., I CSK 224/14). Z kolei Sąd Okręgowy dokonał niejako podwójnej waloryzacji ceny wykupu: poprzez ustalenie jej w aktualnej wysokości oraz poprzez zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od wartości nieruchomości wg cen z grudnia 2013 r. – za okres 12 lat.

Trafnie ustawodawca w art. 37 ust. 12 u.p.z.p. wskazał, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że datę, na którą ustala się wartość nieruchomości dla potrzeb wykupu należy ustalać wg niniejszej ustawy, tj. stosownie do brzmienia art. 37 ust. 9 u.p.z.p, co w realich sprawy oznaczało datę 14 grudnia 2013 r. Oznaczało to także brak podstaw do aktualizacji operatu szacunkowego, albowiem ta ostatnia ma miejsce jedynie przy ustalaniu aktualnej wartości nieruchomości, jeżeli ma być ona podstawą ceny wykupu, a nie w sytuacji, gdy wycena następuje wg daty wcześniejszej, wynikającej z ustawy. Podobną notabene procedurę przewiduje art. 363 § 2 k.c. dotyczący ustalania odszkodowania, jeżeli wymagają tego szczególne okoliczności.

Musiało to skutkować korektą ceny wykupu, o ktorej mowa w zmienionym punkcie pierwszym wyroku Sądu Okregowego, a opóźnienie w wykupie po cenie z grudnia 2013 r., kompensuje powódce w pełni rozstrzygnięcie z punktu drugiego wyroku Sądu Okręgowego.

II. Sąd Apelacyjny podziela w całości ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz ocenę prawną, z korektą opisaną w punkcie pierwszym niniejszego uzasadnienia, której dokonał przy wsparciu o ugruntowany w orzecznictwie pogląd, że Sąd drugiej instancji z urzędu, w granicach zaskarżenia, dokonuje oceny i ewentualnej korekty w zakresie dotyczącym naruszenia prawa materialnego (uchwała SN (7) z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07). Uzupełniające postępowanie dowodowego Sądu Apelacyjnego w postaci dopuszczenia dowodu w trybie art. 278 (1) k.pc. potwierdziło ustalenia i ocenę Sądu Okręgowego oparte na opinii biegłego G. i pozostałych biegłych, którym Sąd Okręgowy dał wiarę.

Sąd Apelacyjny uznaje, że dalsze dowodzenie było zbędne z przyczyn wskazanych przez Sąd pierwszej instancji, a ocena dowodów dokonana przez ten Sąd nie naruszała art. 233 § 1 k.p.c., ani art. 327 (1) § 1 k.p.c. Wszyscy biegli na opiniach których oparł się Sąd Okręgowy zauważyli ograniczenia faktyczne i prawne związane z potencjałem zabudowy i postacią możliwej zabudowy. Uwzglednił to także rzeczowznawca majątkowy. Ten ostatni przekonywająco i fachowo wyjaśnił przyjętą metodologię i sposób wyceny, dobór nieruchomości do porównaia oraz cechy wagowe dla przyjętych cech nieruchomości wycenianej. Z uwagi na datę wyceny (wg stanu na grudzień 2013 r.), kwestie zalesienia są w istocie irrelewantne, albowiem krzaki i zarośla (samosiejki) w żaden sposób nie implikują potencjału zabudowy, a ograniczenia zasadnicze: podmokły teren (wody gruntowe), procent powierzchni przyrodniczo czynnej i inne, zostały uwzględnione w dokomanej wycenie.

Fakt połączenia spraw do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia w koincydencji wynikłej ze spadkobrania (dziedziczenia), nie pozwala uznać, że treść komparycji i sentencji jest wadliwa, albowiem nie oddaje charakteru sprawy. Wstąpienie A. S. (1) w miesce zmarłej matki, aktualne w dacie orzekania przez Sąd Okręgowy, czyniło zbędnym odnotowywanie w komparcyjny „historii” spraw połączonych i dostatecznym było sprawozdanie z tych czynności w uzasadnieniu wyroku, co miało miejsce w sprawie.

Oba roszczenia (matki i córki) zostały zgłoszone w termine zawitym oraz nie były przedawnione w rozumieniu art. 118 k.c. Ich żądanie było jednoznaczne i opierało się na dyspozycji art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Rzeczą sądu meriti było nadanie odpowiedniego brzmienia umowie stron, a alternatywne sformułowanie oświadczeń zgłoszone przez powódkę na ostanim etapie procesu przed Sądem Okręgowym, nie było ani zmianą powództwa, ani zgłoszeniem nowego powództwa lub powództwa ewentualnego.

Stąd zarzuty z tym związane podnoszone w apelacji pozwanego oraz w jego odpowiedzi na apelację powódki, były nieusprawiedliwione. Zarzuty apelacji dotyczące braków dalszego dowodzenia w wykonaniu Sądu Okręgowego oraz kwestii związanych z niemożnością zabudowy mieszkaniowej z uwagi na ograniczenia prawne i faktyczne nie są podzielane przez Sąd Apelacyjny z przyczyn, na które wskazała powódka w odpowiedzi na apelację pozwanego oraz w wyniku przyjęcia za prawidłowe ustaleń faktycznych i oceny prawnego dokonanych przez Sąd pierwszej instancji co do możliwości zabudowy przed wejściem w życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego przez Radę m.st. W. uchwałą z 24 stycznia 2008 r.

Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 marca 2023 r. (II CSKP 1654/22) „Dokonując oceny, czy nowy plan zagospodarowania przestrzennego doprowadził do ograniczenia korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, w szczególności wykluczył zabudowę nieruchomości, nie można ograniczyć się jedynie do stwierdzenia, że taka możliwość hipotetycznie istniała na tle poprzednio obowiązującego planu, ale konieczne jest uwzględnienie wszystkich uwarunkowań prawnych i faktycznych rzutujących na możliwość zabudowania konkretnej nieruchomości.” Zarazem, „dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości określa forma, w jakiej właściciel faktycznie realizował uprawnienie do posiadania swojej nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem rozumiane jest jako obiektywne określenie możliwych w świetle uregulowań prawnych sposobów gospodarowania na tej nieruchomości, zgodnych z dotychczas obowiązującym planem miejscowym, bez względu na to, w jaki sposób korzystania realizował lub planował uprawniony.”

Sąd Okręgowy dokonał ustaleń faktycznych i oceny prawnej po myśli przywołanego stanowiska.

III. Roszczenie o wykup nieruchomości powódka A. S. (1) złożyła w dniu 14 czerwca 2013 r. Data złożenia przez powódkę wniosku o wykup nieruchomości wynika z treści pisma powódki z dnia 12 czerwca 2013 r. złożonego pozwanemu w dniu 14 czerwca 2013 r. W piśmie tym powódka zażądała wykupu nieruchomości, powołując się na zmianę przeznaczenia gruntu w związku z wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego i tak też to żądanie zostało przez Miasto stołeczne W. odczytane. W takim kształcie roszczenie było podtrzymywane przed Sądem.

Żądanie wykupu nieruchomości ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych, a więc na podstawie art. 118 k.c., z upływem lat dziesięciu od jego powstania.

Zgłoszone roszczenie nie uchybiło terminowi zawitemu i nie było przedawnione.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym w dacie zgłoszenia przez powódkę (i jej matkę) żądania wykupu nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części przez gminę. Wykup nieruchomości powinien, jak stanowi art. 37 ust. 9 u.p.z.p. nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, a zgłaszającemu wniosek w przypadku opóźnienia w wypłacie z tytułu odszkodowania lub wykupu nieruchomości przysługuje roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych. Zakreślony przez ustawodawcę termin 6 miesięcy upłynął w niniejszej sprawie w' dniu 14 grudnia 2013 r. i od następnego dnia pozwany był w opóźnieniu z wykonaniem wykupu. O zasadności roszczenia o odszkodowanie lub wykup nieruchomości zgłaszanego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyduje ocena, czy w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście doszło do uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem rozumiane jest jako obiektywne określenie możliwych w świetle uregulowań prawnych sposobów gospodarowania na tej nieruchomości, zgodnych z dotychczas obowiązującym planem miejscowym, bez względu na to jaki sposób korzystania realizował lub planował uprawniony. Należy przy tym uwzględniać faktyczne i prawne ograniczenia w możliwej zabudowie (inwestycyjne) danej nieruchomości.

Powódka w niniejszej sprawie powoływała się na to, że na skutek uchwalenia planu z 2008 r. zostało wykluczone przeznaczenie jej nieruchomości na cele zabudowy mieszkaniowej lub usługowej. Chodzi przy nawet o utratę choćby potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczas dozwolony.

Dla ustalenia, czy doszło do zmiany korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy dokonać porównania przeznaczenia nieruchomości w planie, z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu.

Tak uczynił Sąd pierwszej instancji. Wskazał, że A. S. (1) (także jako następca swej matki) wykazała, że w czasie, gdy przysługiwało jej prawo własności do nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 1-12-16 położonej w W., nastąpiła mocą uchwały nr (...) Rady m.st. W., zmiana zagospodarowania przestrzennego terenu, która pozbawiła ją możliwości korzystania z przedmiotu własności w dotychczasowym zakresie. Jakkolwiek ustawa planistyczna z 1984 r. przewidywała dwie kategorie planów zagospodarowania: ogólne oraz szczegółowe, a pod rządami tej ustawy plan z 1992 roku został określony jako „ogólny”, jednak do czasu utraty przez tą ustawę mocy obowiązującej (tj. 1 1 1995 r.) plan szczegółowy nie został uchwalony, a kolejna ustawa z 7 lipca 1994 r. nie przewidywała już dwóch kategorii planów zagospodarowania przestrzennego, odchodząc od dwuetapowości uchwalania planów zagospodarowania. Wyznaczone w Miejscowym Ogólnym Planie Zagospodarowania Przestrzennego m.st. W. z 1992 r. obszary urbanistyczne nie zawierały szczegółowych warunków zagospodarowania poszczególnych obszarów zabudowy, które określano w planach szczegółowych. Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość powódki nie został opracowany taki plan szczegółowego określenia tej nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z 17 grudnia 1982 r. sygn. akt III ARN 14/82 oraz w uchwale 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 1996 r. sygn. akt OPK 14/96 podstawa wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu był wyłącznie plan miejscowy. Zasadą pozostawała nadrzędność planu miejscowego nad decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W sytuacji gdy nie doszło do uchwalenia planu szczegółowego podstawą do wydania ww. decyzji był również plan ogólny.

Na obszarze, na którym położna była nieruchomość strony powodowej, w którym obowiązywał plan miejscowy, właściciele mogli dokonywać inwestycji wskazanych w planie ogólnym. Plan Ogólny z 1992 r. odszedł od leśnego przeznaczenia określonego w obowiązującym na tym terenie planie z 1982 r., dopuszczając funkcję inwestycyjną. Stąd szereg zarzutów apelacji pozwanego odwołujacych do szczególnych unormowań leśnych był już z tego zasadniczego powodu, bezzasadny. Działka strony powodowej w okresie obowiązywania aktualnego wówczas Miejscowego Ogólnego Planu Zagospodarowania Przestrzennego m. st. W., zatwierdzonego uchwałą Rady W. nr (...) w dniu 28 września 1992 r. przeznaczona była pod funkcje mieszkalno-usługową oznaczoną symbolem (...), na którym dopuszczalna była zabudowa mieszkaniowa 2-3 kondygnacyjna bez podpiwniczenia, z wykluczeniem obiektów uciążliwych dla środowiska oraz z utrzymaniem 60 % powierzchni biologicznie czynnej.

Trafnie Sąd Okręgowy stwierdził, że biegły z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. jednoznacznie wykluczył, aby Plan ten na przedmiotowej nieruchomości lokalizował Park W.. Podobne stanowisko zajął biegły sądowy K. co do innej nieruchomości połozonej w pobliżu przedmiotowej. Co prawda z opinii biegłego z zakresu architektury i planowania wynika, że uwarunkowania i ograniczenia wynikające ze specyfikacji obszaru (...) określonego planem ogólnym z 1992 r. i przepisów rozporządzeń Wojewody (...) w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu powodowały utrudnienia w zakresie wykorzystania nieruchomości, jednak nie wykluczały jej zabudowy w postaci budynku mieszkalno - usługowego. Zakres ograniczeń faktycznych, a tym samym potencjału inwestycejnego został uwzględniony w opinii rzeczoznawcy majatkowego.

Biegły G. wskazał, że mimo licznych wad nieruchomości dot. ograniczeń w możliwości zabudów, działka powódki stanowiła działkę budowlaną, a braki w infrastrukturze (droga, media) można było zniwelować. Z opinii biegłego wynika, że w okresie obowiązywania Planu ogólnego z 1992 r. dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie było wymagane zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej, nieistotna zatem była okoliczność, czy nieruchomość miała zapewniony dostęp do drogi publicznej i infrastruktury. Dostęp do drogi publicznej właściciel mógł uzyskać poprzez ustanowienie służebności przez inne działki i nie oznaczało to konieczności przecinania torów metra (...). Powodowało to utrudnienie w realizacji inwestycji, jednak nie stanowiło przeszkody uniemożliwiającej zabudowę. Z kolei wymagane przy inwestycji realizowanej na obszarze (...) stanowisko Konserwatora Przyrody nie miało charakteru wiążącego, co potwierdzają pisma (...) Urzędu Wojewódzkiego w W. z 4 listopada 2002 r. i z 13 marca 2003 r. W pismach tych wskazano, że Konserwator Przyrody nie jest organem i nie wydaje wiążących decyzji. To natomiast leży w kompetencji urzędu dzielnicy. Opinia Konserwatora, dla której nawiązuje plan ogólny z 1992 r., nie była więc wiążąca. Także biegli na których oparł się Sąd Okręgowy w swych opiniach uznali, że Konserwator Przyrody jedynie opiniuje projekt, tzn. swoje opinie wyraża do przedkładanych na etapie uzyskiwania decyzji o zezwolenie na budowę, konkretnych projektów i w istocie jego opinia jest elementem podejmowania przez urząd końcowych rozstrzygnięć. Konserwator Przyrody nie mógł samodzielnie sprzeciwić się określonej zabudowie, a jedynie mógł wpłynąć na kształt i rozwiązania techniczne zabudowań.

W konsekwencji tego Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego i biegłych sądowych przywołanych przez ten Sąd, że domniemana i niewiążąca opinia Konserwatora Przyrody, która zawsze dotyczy konkretnego rozwiązania technicznego inwestycji i która w przypadku powódki nie została wydana, może zniweczyć roszczenie powódki w sprawie. Biegli z zakresu ochrony przyrody i środowiska nie wskazali na żadne przeszkody w realizacji inwestycji wynikającej z planu miejscowego zabudowy związane z regulacjami prawnymi z zakresu ochrony środowiska i przyrody. Także z opinii biegłego z zakresu ochrony przyrody i środowiska A. R. wynika, że w czasie obowiązywania Planu ogólnego z 1992 r. możliwe było uzyskanie pozytywnej opinii Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody na budowę inwestycji o funkcji mieszkalno - usługowej na działce nr (...) z obrębu 1-12-16 z dodatkowymi warunkami. W opinii takiej Konserwator Przyrody powinien podać warunki, które powinny być zachowane przy projektowaniu ewentualnie dozwolonej inwestycji, spełniającej wymogi dla terenu oznaczonego symbolem (...).

Stanowisko biegłych potwierdza nadesłana przez (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w W. w piśmie z 14 lutego 2018 r. informacja, wskazująca, że nieruchomość powódki przez wejściem życie aktualnego planu miejscowego była położona w obszarze (...) Obszaru Chronionego w strefie zwykłej, w której - zgodnie z rozporządzeniem nr 3 Wojewody (...) z 13 lutego 2007 r. - zabudowa nie była wykluczona przy zachowaniu odpowiednich odległości od linii brzegowej zbiorników wodnych.

Zarzut pozwanego co do ograniczenia zabudowy wynikającego z położenia nieruchomości w otulinie Lasu K. został skutecznie podważony już przez pisma (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w W. z 14 lutego 2018 r. oraz z 23 czerwca 2016 r. z których wynika, że Rezerwat Przyrody „Las K.” do 2016 r. nie posiadał otuliny. Do formalnego ustanowienia otuliny Lasu K. i formalnego objęcia nieruchomości powódki ustalonym obszarem otuliny doszło dopiero na podstawie zarządzeń wydanych w 2016 r. Samo zaś oznaczenie strefy ochronnej w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego nie było równoznaczne z ustanowieniem takie strefy, co potwierdził wcześniej wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie 6 lipca 1989 r. sygn. akt IV SA 174/89. Zatem nie istniały żadne przeszkody z tym związane dotyczące realizacji inwestycji. Na obszarze oznaczonej planem ogólnym z 1992 r. jako otulina Lasu K. do 2008 r. powstało wiele zabudowań, w tym wielopiętrowych budynków osiedlowych, co wskazuje, że na terenie, na którym leży nieruchomość powódki, zabudowa nie kolidowała z potrzebami ochrony przyrody.

Możliwość zabudowy nieruchomości powódki nie wykluczał także fakt, że nieruchomość powódki zlokalizowana jest w granicach „obszaru ograniczonego użytkowania" wokół lotniska im C. w W.. Jak wynika z opinii biegłego z zakresu architektury i planowania przestrzennego T. G. działka powódki znajduje się poza strefą Z1 i Z2. Zanieczyszczenie hałasem nie eliminuje działki spod zabudowy, a jedynie podnieść może nakłady związane z inwestycja z uwagi na konieczność zastosowania rozwiązań technicznych chroniących przed hałasem.

W dniu 24 stycznia 2008 r. (...) m.st W. uchwaliła Plan Zagospodarowania Przestrzennego Terenów N. Zachodniego - Park W. Część A, który wszedł w życie 8 maja 2008 r. Zgodnie z treścią tego planu część nieruchomości tj. działka nr (...) położona jest w obszarze z symbolem ZP-2 tereny rekreacji, które według obecnego przeznaczenia stanowią teren dla realizacji celu publicznego. Uchwalony w dniu 24 stycznia 2008 r. Plan Zagospodarowania Przestrzennego Terenów N. Zachodniego - Park W. Część A zmienił stan posiadania powódki. Obecnie teren jej działki leży na obszarze przeznaczonym w całości na ogólnodostępny teren rekreacyjny bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej, z wyjątkiem małych obiektów dla celów rekreacji, boisk i placów zabaw dla dzieci. Tym samym utworzenie Parku W. spowodowało uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w dotychczas dopuszczalny sposób, co wiąże się z ograniczeniem prawa własności. Po uchwaleniu planu tj. w roku 2008 uprawnienia powódki zostały ograniczone praktycznie do minimum, ponieważ stanowiąca przedmiot własności nieruchomość została przeznaczona na cele publiczne. Funkcja taka wyklucza jakąkolwiek możliwość zagospodarowania działki dla własnych celów, jej zabudowy, czy też czerpania z niej pożytków w inny sposób. Powódka nie będzie miała możliwości uzyskania np. pozwolenia na zabudowę tej nieruchomości.

Trafnie stwierdził Sąd pierwszej instancji, że analiza treści planów zagospodarowania przestrzennego m.st. W., zarwierdzonego uchwałą nr (...) z dnia 28 września 1992 r. oraz uchwałą nr (...) z dnia 24 stycznia 2008 r. obowiązujących w odniesieniu do nieruchomości powódki, pozwala ustalić, iż na skutek zmiany planu z 1992 r., korzystanie przez powódkę z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe.

Taka sytuacja uzasadniała żądanie powódki wykupienia przez Miasto stołeczne W. całej nieruchomości w trybie art. 36 ust.l pkt 2 u.p.z.p. i na podstawie art. 64 k.c. i 1047 k.p.c., poprzez zastęcze orzeczenie Sądu.

Sąd Okręgowy trafnie skonstatował, że w okresie od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia obecnego planu w dniu 24 stycznia 2008r. nieruchomość powódki nie była objęta planem. Istniała bowiem tzw. luka planistyczna powstała po wejściu w życie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na zawarte w art. 87 tej ustawy postanowienie, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r., nawiązujące do obowiązującego poprzednio art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). W wydanych na tym tle orzeczeniach Sądu Najwyższego ukształtował się pogląd, że mimo nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek jego wygaśnięcia, sposób korzystania z nieruchomości nie jest nieograniczony. Niezbędne jest bowiem uwzględnienie postanowień planu miejscowego obowiązującego uprzednio (zob. m.in. wyroki SN: z 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14; z 9 września 2015 r., IV CSK 754/14; z 11 maja 2018 r., II CSK 461/17, oraz postanowienie SN z 29 maja 2018 r., II CSK 45/18). Porównaniu podlegają zatem oba plany tak jakby zachowano ciągłość planistyczną. Opieszałość gminy, która wbrew obowiązkowi nie uchwaliła planu nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji obywatela.

W niniejszej sprawie biegli przywołani przez Sąd pierwszej instancji potwierdzili, że powódka na podstawie zapisów planu Ogólnego z 1992 r. miała możliwość potencjalnej i realnej zabudowy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 1-12-16 w W. budynkiem jednorodzinnym 2-3 kondygnacyjnym niepodpiwniczonym, lecz na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do ograniczenia prawa własności powódki, przez zmianę przeznaczenia nieruchomości.

Sąd Okręgowy trafnie uznał, że wycena wartości nieruchomosci powinna uwzględniać przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w uprzednim planie zagospodarowania przestrzennego.

Jednakże, z przyczyn wskazanych na wstępie rozważań, Sąd Apelacyjny oparł się na tej części wyceny biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który wycenił nieruchomości wg stanu i daty w jakiej pozwana powinna była dokonać wykupu nieruchomości. Opóźnienie w wykupie kompensują odsetki ustawowe za opóźnienie od ceny wykupu za okres 12 lat. Zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie wynika z dyspozycji art. 37 ust. 9 u.p.z.p.

IV. Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

Mimo zmiany w części ceny wykupu z apelacji pozwanego, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do zmiany rozstrzygnięcia Sądu pierwszej instancji o kosztach procesu, korygując jedynie w części podstawę prawną o art. 100 k.p.c. i uznając, że strona powodowa uległa jedynie w zakresie związanym z wyceną nieruchomości, wygrywając w całości roszczenie o wykup i odsetki za opóźnienie w wykupie.

Na podstawie art. 100 i art. 108 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł kosztach postępowania apelacyjnego, zasądzając na rzecz powódki zwrot kosztów zastępstwa prawnego w stawce minimalnej,

Anna Moryń Roman Dziczek Beata Kozłowska