Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2025 roku

Sąd Rejonowy w (...) I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Sebastian Sawicki

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Joanna Lauber

po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2025 roku w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa J. P. oraz T. P.

przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...)

o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

1.  ustala, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...) i obszarze (...) dla której tutejszy Sąd prowadzi księgę wieczystą o nr (...) wynosi od dnia 1 stycznia 2022 roku kwotę 573,75 zł (pięćset siedemdziesiąt trzy złote i siedemdziesiąt pięć groszy), z tym że powodowie zobowiązani są do wniesienia opłaty rocznej:

a)  za rok 2022 w kwocie 346,56 zł (trzysta czterdzieści sześć złotych i pięćdziesiąt sześć groszy),

b)  za rok 2023 w kwocie 460,16 zł (czterysta sześćdziesiąt złotych i szesnaście groszy),

c)  za rok 2024 w kwocie 573,75 zł (pięćset siedemdziesiąt trzy złote i siedemdziesiąt pięć groszy),

2.  oddala powództwo w pozostałej części,

3.  zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 1 590,00 zł (tysiąc pięćset dziewięćdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienia liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty,

4.  obciąża powodów na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w (...) kwotą 1 213,54 zł (tysiąc dwieście trzynaście złotych i pięćdziesiąt cztery grosze) tytułem zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych.

sędzia Sebastian Sawicki

Uzasadnienie wyroku z dnia 29 stycznia 2025r. wydanego w sprawie I C 210/22

Powodowie J. P. i T. P. (dalej także jako „użytkownicy wieczyści”), reprezentowani przez pełnomocnika będącego adwokatem, w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 19 kwietnia 2022r., który zgodnie z art. 80 ust. 2 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) zastępuje pozew, domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. i oznaczonej jako działka nr ewid. (...) jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu wskazano, że aktualizacja wysokości opłaty rocznej była niezasadna, a to z uwagi na fakt, że wycena wartości nieruchomości została sporządzoną nieprawidłowo. Organ błędnie uznał, że nieruchomość została oddana na cele związane z prowadzeniem działalności produkcyjnej, co z kolei doprowadziło do błędnego przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych tj. przeznaczonych pod działalność produkcyjną. Jednocześnie organ pominął fakt, że nieruchomość jest zabudowana trafostacją, co jest o tyle istotne, że dokonując jej wyceny należałoby wziąć pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości prezentujących chociażby zbliżony stan zagospodarowania do nieruchomości wycenianej.

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz ustalenie, że opłata roczna za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), będącej własnością Skarbu Państwa i stanowiącej działkę o nr ewid. (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) wynosi na rok 2022 i następne do chwili wypowiedzenia nowej opłaty rocznej – 584,97 zł, co stanowi 3% wartości rynkowej nieruchomości.

W treści odpowiedzi wskazano, że nowa opłata roczna ustalona została prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Pismem z dnia 07 października 2021r. Starosta W. poinformował użytkowników o zmianie celu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na „teren zajęty pod działalność usługowo-gospodarczą” przy czym zmiana ta dokonana została na podstawie zgodnego oświadczenia stron. Ustalenie celu poprzedziła propozycja zmiany zawarta w oświadczeniu z dnia 22 września 2021r., która została przyjęta przez powodów w oświadczeniu z dnia 04 października 2021r. W związku z tym skoro nieruchomość dla której aktualizowana była stawka opłaty za wieczyste użytkowanie to teren zajęty pod działalność usługowo-gospodarczą, to biegły zobowiązany był do przyjęcia do porównania nieruchomości o podobnym przeznaczeniu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie nr (...), dla której Sąd Rejonowy (...) V Wydział Ksiąg Cywilnych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Grunt ten został oddany w użytkowanie wieczyste J. P. i T. P., przy czym cel użytkowania nie został określony.

Na działce nr (...) o pow. (...) posadowiony jest budynek trafostacji o pow. 80 m ², będący przedmiotem odrębnej własności, w związku z czym nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczonym służebności przesyłu na rzecz (...) sp. z o.o. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej powiatowej tj. ul. (...) oraz ul. (...), zapewniony poprzez służebność przechodu i przejazdu przez działkę nr (...) (aktualnie nr (...)). Działka nr ewid. (...) nie ma określonego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta W., przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w W. nr (...) z dnia 28.09.2017r. działka posiada zapis: Podstawowa struktura przestrzenna: P- Przekształcenia (tereny istniejącej zabudowy ekstensywnej), Podstawowe przeznaczenie wyodrębnionych obszarów: up/woh – teren usług oraz działalności produkcyjnej oraz obszary rozmieszczenia wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Obszar chronionego krajobrazu. Dla przedmiotowej działki wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Działka (...) posiada uzbrojenie w przyłącze energii elektrycznej SN 15kW od ulicy (...). Dojazd do działki jest utwardzony, dogra jest dobrej jakości, wykonana z kostki brukowej oraz płyt betonowych i trylinki. Otoczenie działki jest korzystne. Najbliższe otoczenie stanowi zabudowa produkcyjna i przemysłowa, w dalszej części zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz punkty usługowo-handlowe. Lokalizacja działki jest korzystana. Ukształtowanie terenu płaskie, a kształt regularny, zbliżony do prostokąta.

Teren działki zabudowany jest budynkiem trafostacji. Pozostała część gruntu jest utwardzona płytami betonowymi i trylinką porośniętymi mchem i trawą oraz fragment porośnięty trawą.

okoliczności bezsporne, nadto dowód:

- opinia biegłej K. T. /koperta k. 208/;

Dotychczasowa wysokość opłaty rocznej ustalona została na mocy ugody zawartej dnia 13 maja 2019r. i obowiązywała od 2016r.

Pismem z dnia 22 września 2021r. Starosta (...) zaproponował użytkownikom wieczystym zmianę celu użytkowania wieczystego działki na zgody z aktualnym sposobem użytkowania tj. teren zajęty pod działalność usługowo-gospodarczą, jednocześnie informując, że w przypadku dokonania proponowanej zmiany, stawka procentowa dla opłaty rocznej będzie wynosiła 3% wartości gruntu. Pismem z dnia 04 października 2021r. J. P. i T. P. oświadczyli, że akceptują propozycję Starosty W. dotyczącą zmiany celu użytkowania wieczystego. Pismem z dnia 07 października 2021r. Starosta W. poinformował użytkowników o zmianie celu użytkowania wieczystego na zgody z aktualnym sposobem użytkowania tj. teren zajęty pod działalność usługowo-gospodarczą oraz wskazał, że procentowa stawka opłaty rocznej wynosi 3% wartości rynkowej.

Pismem z dnia 09 listopada 2021r. znak GN. (...).76.2021.GN3 Starostwa (...) wypowiedział J. P. i T. P. dotychczas obowiązującą opłatę roczną za użytkowanie wieczyste i zaproponował, począwszy od 2022 r., nową opłatę roczną w kwocie 584,97 zł tj. w wysokości 3% wartości rynkowej prawa oszacowanej na kwotę 19.499,00 zł, ustalonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dnia 25 października 2021r.

Użytkownicy wieczyści złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest nieuzasadniona.

Orzeczeniem z dnia 19 kwietnia 2022r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. oddaliło wniosek J. i T. małż. P. wskazując, że ustalenie wartości nieruchomości spełnia wymogi formalne i sporządzone zostało zgodnie z dyspozycją przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 65) oraz szczegółowych zasad określonych w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a co za tym idzie, ustalenie opłaty rocznej za prawo użytkowanie wieczystego działki nr (...), w nowej wysokości, nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Użytkownik wieczysty złożył sprzeciw od orzeczenia Kolegium, wskazując, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione.

okoliczności bezsporne, nadto dowód:

- korespondencja z SKO w P. /k. 10-36/,

- akta SKO w P. /k. 37/,

- dokumentacja dotycząca zmiany celu użytkowania wieczystego /k. 60-63v/;

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę o nr (...) wynosi 19.125 zł.

Dowód:

- opinia biegłej K. T. /koperta k. 208/,

- opinia uzupełniająca /k. 251-259/;

Stan faktyczny w sprawie ustalono w oparciu o wymienione wyżej dowody. Prawdziwość i wiarygodność dokumentów zgromadzonych w ramach postępowania dowodowego nie była kwestionowana przez żadną ze stron procesu. Sąd również nie znalazł podstaw by podważać wartość tych środków dowodowych.

Za przydatną dla rozstrzygnięcia oraz w pełni wiarygodną Sąd uznał opinię biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości K. T. z dnia 21 lutego 2024r. Opinia była bowiem wyczerpująca, spójna, logiczna i jasna. Jednocześnie w ocenie Sądu sporządzona opinia jest rzetelna i zgodna z tezą dowodową i w tych okolicznościach Sąd obdarzył ją walorem wiarygodności dokonując na jej podstawie ostatecznego ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Do wyceny biegła przyjęła podejście porównawcze metodą porównania parami. Zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) rzeczoznawca sam wybiera właściwe podejście, metodę i techniki szacowania nieruchomości. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 cyt. ustawy). Zgodnie z §4 ust. 1 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 05 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r., poz. 1832) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do § 7 cyt. rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. § 8 ust. 1 cyt. rozporządzenia stanowi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Biegła K. T. przyjęła do porównania trzy nieruchomości, zlokalizowanych na terenie miasta W., co jest w świetle przepisów prawa wystarczające, stanowiące tereny pod działalność usługowo-gospodarczą, a więc podobne do użytkowanego przez powodów gruntu. Po porównaniu cech nieruchomości podobnych i wycenianej, takich jak położenie, uzbrojenie, potencjał inwestycyjny, sąsiedztwo i otoczenie, powierzchnia i współczynnik kształtu, biegła ustaliła cenę metra kwadratowego nieruchomości wycenianej, a następnie jej wartość rynkową. W ocenie Sądu biegła w sposób wystarczający ustosunkowała się w opinii uzupełniającej z dnia 24 maja 2024r. do zarzutów strony powodowej. Biegła odpowiedziała na pytania powodów, wyczerpująco wyjaśniając przyjętą przez siebie metodologię, podstawy oraz zasady dokonania oceny poszczególnych cech nieruchomości i zakres w jakim miały one wpływ na atrakcyjność nieruchomości oraz jej wartość. W szczególności biegła wyjaśniła, że dla ustalenia wartości nieruchomości zapoznała się z cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych, ustalonymi na podstawie aktów notarialnych znajdujących się w Starostwie Powiatowym w W., przy czym brała pod uwagę transakcje z przedziału czasowego od stycznia 2020r. do 01 stycznia 2022r., określonego zgodnie z § 5.1 rozporządzenia. Biegła podała, że nie ma obowiązku udostępniania danych stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, gdyż identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer księgi wieczystej lub numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą, a operat nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawnienia tajemnic handlowych lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Wreszcie biegła słusznie wskazała, że nie jest rolą Sądu a tym bardziej stron postepowania przed nim się toczącego, dokonywanie merytorycznej weryfikacji opinii. Co do zarzutu braku podobieństwa pomiędzy nieruchomością użytkowaną przez powodów i nieruchomościami wybranymi przez biegłą do celów porównawczych, biegła wyjaśniła, że dokonując ich wyboru kierowała się treścią § 4 i § 5 rozporządzenia, stosując wszystkie zawarte tam zalecenia. W kwestii braku uwzględniania faktu zabudowanie nieruchomości budynkiem trafostacji oraz wielkości nieruchomości, biegła również powołała się na treść przepisów, a konkretnie na treść § 42 ust. 1 i 2 rozporządzenia, podkreślając przy tym, że z uwagi na znaczną rozpiętość powierzchniową nieruchomości przyjętych do porównania, zastosowała interpolację/ekstrapolację cechy, aby wiarygodnie odzwierciedlić zależność pomiędzy powierzchnią nieruchomości przyjętych doi porównania a powierzchnią nieruchomości wycenianej. Wreszcie w kwestii zastosowanie tzw. współczynników korygujących biegła wyjaśniła, że metoda porównywania parami charakteryzuje się tym, że dokonuje się korekt za pomocą kwot, a nie współczynnikami korygującymi, co wynika wprost z treści § 8 ust. 1 rozporządzenia. Mając na uwadze powyższe Sąd nie dopatrzył się wad w metodologii przyjętej przez biegłą, zaś zarzuty kierowane przez stronę powodową do opinii z dnia 21 lutego 2024r. stanowią w ocenie Sądu jedynie niczym nie popartą polemikę.

Na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. Sąd pominął wniosek dowodowy strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii uzupełniającej albowiem w ocenie Sądu opinia z dnia 21 lutego 2024r. była wyczerpująca, spójna, logiczna i jasna, biegła nie tylko odpowiedziała na tezy dowodowe zawarte w postanowieniu dopuszczającym dowód z opinii, ale także skutecznie odparła wszelkie zarzuty kierowane przez stronę powodową do sporządzonej przez nią opinii.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Zgodnie z brzmieniem art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Przepis art. 77 ust. 1 tego aktu stanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty”. W myśl art. 78 ust. 2 wieczysty użytkownik ma w takim wypadku prawo złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacji opłaty jest nieuzasadniona, albo też uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium przysługuje sprzeciw. W razie jego wniesienia orzeczenie traci moc, zaś sprawa zostaje przekazana do sądu powszechnego właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości (art. 80 ust. 1). W tym wypadku wniosek do kolegium zastępuje pozew.

W niniejszej sprawie, pismem z dnia 09 listopada 2021r. Starosta Powiatu (...) z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie przez J. i T. małż. P. nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. (...), położona w W. przy ul. (...). Jako podstawę swojej decyzji Starosta podał art. 77 u.g.n., a aktualizacji opłaty dokonał w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne przed dokonaniem wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej i ustaleniem jej nowej wysokości Starosta Powiatowy, za zgodą powodów, dokonał zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. (...), położoną w W. przy ul. (...) na teren zajęty pod działalność usługowo-gospodarczą. W odpowiedzi powodowie zakwestionowali w całości operat szacunkowy stanowiący podstawę dokonania aktualizacji opłaty i we wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej jest w całości nieuzasadniona.

W ocenie Sądu opłata roczna została zakwestionowana niezasadnie. Wskazać bowiem należy, że od czasu poprzedniego ustalenia opłaty, która obowiązuje w tej samej kwocie 173,28 zł od 2016r., do 2022 roku upłynęło 6 lat. Powszechnie wiadomo, że w tym czasie nastąpił ogólny wzrost cen nieruchomości gruntowych. Niewątpliwie wystąpiły zatem przesłanki do zastosowania art. 77 ust. 1 ustawy. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, że w minionym okresie nastąpiła zmiana celu użytkowania na cel usługowo-gospodarczy.

Mając na uwadze powyższe, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej spornej nieruchomości gruntowej, na dzień wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. W przedłożonej opinii z dnia 21 lutego 2024r., biegła sądowa K. T. wskazała, że wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 19.125 zł. Jak już wskazano wcześniej, w ocenie Sądu opinia ta została sporządzona rzetelnie, a nadto była spójna i logiczna. Wszelkie zastrzeżenia kierowane do opinii przez stronę pozwaną oraz powodową zostały wyjaśnione przez biegłą w uzupełniającej opinii pisemnej z dnia 24 maja 2024r. Sąd zaś w całości podzielił ustalenia i wnioski zawarte zarówno w opinii głównej jak i w opinii uzupełniającej, oraz przyjął je jako własne.

W szczególności Sąd nie znalazł żadnych powodów do tego by uznać, że biegła w sposób ogólny bądź nieprecyzyjny opisała źródła z jakich czerpała dane porównawcze do wyceny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Zarówno w opinii głównej z dnia 21 lutego 2024r. jak i w opinii uzupełniającej z dnia 24 maja 2024r. biegła nie tylko wskazała skąd czerpała informacje tj. z aktów notarialnych dotyczących obrotu nieruchomościami podobnymi do opiniowanej, a zgromadzonych w Starostwie Powiatowym w W., ale też podała zakres terytorialny jaki objęła swoją analizą celem wykazania analogii w stosunku do nieruchomości wycenianej tj. obszar miasta W., na terenie którego znajduje się nieruchomość opiniowana. Wreszcie biegła wskazała przedział czasowy jaki objęła swoją analizą tj. okres od stycznia 2020r. do 01 stycznia 2022r., przy czym w tym zakresie kierowała się treścią § 5 ust. rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 05 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r., poz. 1832) w myśl którego do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. W ocenie Sądu biegła w wystarczającym stopniu sprecyzowała źródła danych porównawczych. Należy bowiem wskazać, że choć biegła nie podała w opinii informacji pozwalających na ustalenie które konkretnie nieruchomości wybrała do porównania, to w sposób wystarczający nieruchomości te opisała, charakteryzując ich najważniejsze cechy rynkowe tj. wielkość, położenie, powierzchnię, rodzaj dróg dojazdowych, uzbrojenie oraz utrudnienia i ograniczenia, które mają największy wpływ na wycenę ich wartości. Zresztą podkreślić należy, że niepodawanie danych identyfikujących nieruchomości porównawcze stanowi utrwaloną praktykę biegłych w tego rodzaju sprawach. Co istotne brak tych informacji nie uniemożliwia dokonania kontroli poprawności sporządzonej opinii

Sąd nie podzielił także zarzutu strony powodowej co do wyboru przez biegłą nieruchomości porównawczych niewykazujących dostatecznych cech podobieństwa do nieruchomości opiniowanej, w szczególności w zakresie przeznaczenia nieruchomości, braku uwzględnienia zabudowania trafostacją oraz wielkości nieruchomości. Sąd również w tym zakresie podzielił stanowisko biegłej, zawarte w opinii uzupełniającej z dnia 24 maja 2024r. Biegła wskazała tam, że zasada przyjmowania do porównania wyłącznie nieruchomości niezabudowanych wynika wprost z przepisów prawa mianowicie z treści § 42 ust. 1 rozporządzenia w myśl którego na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, z uwzględnieniem § 30 ust. 4 i 5. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, z zastrzeżeniem § 29 ust. 2 i 3 oraz § 30 ust. 4 i 5 (ust. 2). Nadto w myśl § 42 ust. 4 rozporządzenia wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1-3, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę. Jest to o tyle istotne, że jak wskazano wcześniej, przed dokonaniem wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej i ustaleniem jej nowej wysokości Starosta Powiatowy, za zgodą powodów, dokonał zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. (...), położoną w W. przy ul. (...) na teren zajęty pod działalność usługowo-gospodarczą. Biegła dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględniła zaś cel użytkowania wieczystego, co wynika wprost z treści opinii i z dnia 21 lutego 2024r. Niezasadny okazał się także zarzut dotyczący wyboru nieruchomości o powierzchni odbiegającej od nieruchomości opiniowanej. Przede wszystkim należy podkreślić, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania jest niestandardowo mała, jeśli chodzi o nieruchomości wykorzystywane w celach usługowo-gospodarczych. Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że dokonując wyboru nieruchomości porównawczych biegła musiała sięgnąć do działek o znacznie większej powierzchni niż działka nr (...) . Sąd miał jednak na uwadze, że dokonując wyceny biegła przyjęła, że powierzchnia gruntu jest istotną cechę mającą wpływ na wartość nieruchomości, co wynika wprost z treści opinii z dnia 21 lutego 2024r. Co więcej, z uwagi na znaczną rozpiętość powierzchniową nieruchomości przyjętych do porównania, biegła zastosowała interpolację/ekstrapolację cechy, aby wiarygodnie odzwierciedlić zależność pomiędzy powierzchnią nieruchomości przyjętych do porównania a powierzchnią nieruchomości wycenianej.

Wreszcie Sąd nie podzielił argumentacji strony powodowej co do zasadności zastosowanie w wycenie spornej nieruchomości tzw. współczynników korygujących. W opinii uzupełniającej z dnia 24 maja 2024r. biegła K. T. wyjaśniła, że metoda porównywania parami, zastosowana do dokonania wyceny w niniejszej sprawie, charakteryzuje się tym, że dokonuje się korekt za pomocą kwot, a nie współczynnikami korygującymi, co wynika wprost z treści § 8 ust. 1 rozporządzenia, w myśl którego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. W swej opinii z dnia 21 lutego 2024r. biegła niewątpliwie zaś zastosowała korektę cenami, co wynika wprost z tabeli zmieszczonej na k. 28 opinii.

W efekcie posługując się wartością nieruchomości ustaloną w toku procesu w oparciu o opinię biegłej wyliczono wartość opłaty rocznej. Stanowiła ona iloczyn wartości całej nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji nr (...) o powierzchni (...) położonej w W. przy ul. (...) (tj. kwoty 19.125 zł) oraz 3% (wysokość opłaty wynikająca z art. 72 ust. 3 punkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ostatecznie zatem wartość opłaty rocznej winna wynieść 573,75 zł. Sąd miał przy tym na uwadze, że wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wynosiła 173,28 zł rocznie, była zatem ponad dwukrotnie niższa niż nowo ustalona opłata. Tymczasem zgodnie z treścią art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W tych okolicznościach Sąd uznał za zasadne zobowiązanie powodów do uiszczenia opłaty rocznej za rok 2022 w kwocie 346,56 zł (2 x 173,28 zł), za rok 2023 w kwocie 460,16 zł [(573,75 – 346,56) / 2 + 346,56], a począwszy od 2024r. w kwocie po 573,75 zł.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku z dnia 29 stycznia 2025r.,
w pozostałym zakresie oddalając powództwo (pkt. 2).

O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. i obciążono nimi powodów, jako stronę przegrywającą spór, zasądzając od J. i T. małż. P. na rzecz Starosty (...) tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 1.590 zł , na które składały się: koszty zastępstwa w procesie w wysokości 90 zł (§2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.) i zaliczka na koszty opinii biegłego w wysokości 1.500,00 zł.

W punkcie 4 wyroku Sąd na podstawie art. 113 ust.1 u.ks.sc. obciążył powodów nieuiszczonymi kosztami sądowymi z tytułu wynagrodzenie biegłego w kwocie 1 213,54 zł.

sędzia Sebastian Sawicki