Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 18 lutego 2025 r.

Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P., Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Wioletta Janicka

Protokolant: sekr. sąd. Joanna Rydjan-Półtorak

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2025 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z wniosku Miasta P.

przy udziale (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w P. i Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta P.

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

oraz sprawy połączonej z wniosku Miasta P.

przy udziale (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w P. i Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta P. o sygn. akt I Ns 448/21

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

1.  ustanawia na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P., obejmującej (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (w celu korzystania z budynku mieszkalnego wielolokalowego znajdującego się na Os. (...) (...) (...)) służebność drogi koniecznej na:

a)  prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., obejmującej (...), dla których Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...),

b)  prawie własności nieruchomości położonej w P., obejmującej działkę gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...),

polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez ww. nieruchomości w celu dostępu do drogi publicznej, tj. ulicy (...) według przebiegu i zakresu określonego na mapie geodezyjnej sporządzonej przez biegłego sądowego w zakresie geodezji J. P., znajdującej się na k. 310 akt i stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia,

2.  w sprawie połączonej z niniejszą sprawą o sygn. akt I Ns 448/21 ustanawia na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P., obejmującej (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (w celu korzystania z (...) znajdującego się na Os. (...) (...) S. 106) służebność drogi koniecznej na:

a)  prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., obejmującej (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...),

b)  prawie własności nieruchomości położonej w P., obejmującej działkę gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...),

polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez ww. nieruchomości w celu dostępu do drogi publicznej, tj. ulicy (...), według przebiegu i zakresu określonego na mapie geodezyjnej sporządzonej przez biegłego sądowego w zakresie geodezji J. P., znajdującej się na k. 310 akt i stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia,

3.  zasądza od wnioskodawcy na rzecz uczestnika postepowania (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w P. kwotę 45.000 zł (czterdzieści pięć tysięcy złotych) tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności opisanej w punkcie 1. i w pkt 2. postanowienia,

4.  nakazuje ściągnąć od wnioskodawcy na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. 8.338,20 zł tytułem nieuiszczonych wydatków na opinię biegłego,

5.  pozostałymi kosztami postępowania obciąża wnioskodawcę i uczestników postępowania w zakresie przez nich poniesionym.

sędzia Wioletta Janicka

UZASADNIENIE

W dniu 23 września 2021 r. wnioskodawca Miasto P. złożył wniosek o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P., zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P., w celu korzystania z budynku mieszkalnego wielolokalowego na Os. (...) (...) (...) znajdującego się na działce gruntu (...)/(...) zapisanej w księdze wieczystej nr (...), nieodpłatnej służebności drogi koniecznej na:

- prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P., ograniczonej do faktycznego korzystania z działek gruntu nr (...) odpowiednio części 74 m ², 61m ² i 830 m ² – w sumie 942 m ², obręb P., arkusz mapy 21,

- prawie własności nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. ograniczonej do faktycznego korzystania z działki gruntu nr (...) w części o powierzchni 22 m ², obręb P., arkusz mapy 21,

polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez ww. nieruchomości w celu dostępu do drogi publicznej, tj. ulicy (...), według dokładnego przebiegu wskazanego na mapie sporządzonej przez uprawnionego biegłego geodetę oraz o zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...), obejmującej działkę gruntu (...) na której posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy nr (...) i, że najemcy poszczególnych lokali w tym budynku złożyli do Miasta P. wnioski o ich wykup. Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż lokali może się jednak odbyć po zapewnieniu nieruchomości miejskiej dostępu do drogi publicznej, tj. ulicy (...), którego aktualnie przedmiotowa nieruchomość nie posiada. Wnioskodawca wyjaśnił, że dostęp do drogi publicznej odbywa się przez drogę wewnętrzną będącą w użytkowaniu wieczystym uczestnika, a zapisaną w księdze wieczystej nr (...) oraz część nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa zapisanej w księdze wieczystej nr (...). Zaznaczył, że zaproponowany projekt służebności jest odpowiedni w rozumieniu art. 145 §1 k.c. w związku z tym, że przebieg służebności został wrysowany w istniejącą już drogę wewnętrzną oraz na działce (...), która jest obciążona wieloma służebnościami gruntowymi.

Niniejsza sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt I Ns 423/21.

W odpowiedzi na wniosek (k.166 i n.) uczestnik postępowania (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w P. wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu uczestnik wskazał, że wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości władnącej oraz nieruchomości obciążonej i de facto żąda obciążenia własnej nieruchomości w cel wykonywania prawa przechodu i przejazdu do innej nieruchomości stanowiącej jego własność. W ocenie uczestnika należy zanegować legitymację wnioskodawcy jako właściciela gruntu mającego być obciążonym do żądania ustanowienia służebności – wnioskodawca nie ma legitymacji materialnej do ustanowienia służebności na własnej nieruchomości w sytuacji, gdy nie wnosi o to użytkownik wieczysty. Dalej uczestnik wskazał, że ustanowienie służebności drogi koniecznej jest niezasadne w sytuacji, w której nieruchomość obciążona spełnia warunki do uznania jej za drogę publiczną, z której korzysta ogół mieszkańców miasta – zasadne jest wykupienie użytkowania wieczystego a nie ustanawianie służebności. Podkreślił, że przedmiotowe drogi wewnętrzne posiadają licznych współużytkowników, a działki stanowiące przedmiot użytkowania wieczystego nie są ogrodzone i są dostępne dla ogółu mieszkańców. Uczestnik zaznaczył, że jako użytkownik wieczysty i osoba prawna nie korzysta z nich, poza sytuacjami związanymi z koniecznością utrzymania dróg. Dalej powołał się na pogląd, że wyjątkiem od zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej podyktowanym względami celowości jest sytuacja, w której działki stanowiące drogi wewnętrzne są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zostały przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, posiadają odpowiednie parametry i pozostają powszechnie dostępne dla ogółu. Podał, że dopuszcza się również możliwość wykupu przez jednostki samorządu terytorialnego, zamiast ustanawiania służebności drogowej, w sytuacji, gdy właściwe jest wykupienie gruntu pod drogę wewnętrzną. Przywołał pogląd, iż kryterium funkcjonalności drogi przesądza o jej charakterze (tj. drogi faktycznie wewnętrznej albo drogi faktycznie publicznej). Uczestnik podkreślił, że w przedmiotowym przypadku droga jest faktycznie publiczna tym samym bezcelowe jest ustanawianie służebności drogowej, a gminy powinny przejmować drogi wewnętrzne celem ich budowy i utrzymania, w wykonaniu obowiązku zaspokajania potrzeb lokalnych.

Dalej uczestnik podał, że roszczenie z art. 145 k.c. nie przysługuje jeśli brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej wynika z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości władnącej, chyba że właściciel udowodni, że trudności te nie wynikają z jego własnych decyzji i nie jest w stanie uch usunąć. Uczestnik wskazał na rażące niedbalstwo i lekkomyślność właściciela działki nr (...), a także działek drogowych w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni, które wyklucza powstanie roszczenia ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zaznaczył, że celem (...) Spółdzielni Mieszkaniowej nie jest zapewnianie powszechnego i nieskrępowanego dostępu do drogi ogółowi osób oraz utrzymywanie dróg, które winny być pod zarządem wnioskodawcy – oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje za zgodą właściciela (jednostki samorządu terytorialnego), który powinien rozważyć wszelkie okoliczności sprawy, w tym konieczność zapewnienia dostępu własnych nieruchomości do dróg publicznych. Wskazał, że nie można wymagać, żeby (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa ponosiła ciężar błędnych działań właściciela nieruchomości oraz, że użytkowanie wieczyste jest prawem o charakterze czasowym.

Odnosząc się do twierdzeń wnioskodawcy o odmowie umownego ustanowienia służebności przez uczestnika uczestnik zaprzeczył, iż nie aprobował ustanowienia służebności i przyczynił się do konieczności wystąpienia na drogę sądową. Wyjaśnił, że wieloletnie rozmowy pomiędzy Miastem P. a (...) Spółdzielnią Mieszkaniową dotyczyły kompleksowego uregulowania spraw gruntowych między stronami i przez cały okres negocjacji Spółdzielnia wyrażała wolę ustanowienia przedmiotowej służebności, ale wnioskodawca wielokrotnie wysuwał nowe roszczenia i nie realizował wspólnych ustaleń, żądając ustanowienia nieodpłatnej służebności i poniesienia kosztów notarialnych jej ustanowienia.

Końcowo uczestnik wskazał, że art. 145 § 1 k.c. przewiduje ustanowienie służebności drogowej za wynagrodzeniem i uczestnik nie wyraża zgody na ustanowienie służebności nieodpłatnie.

W odpowiedzi na wniosek (k.188) uczestnik postępowania Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta P. oświadczył, że nie kwestionuje wniosku Miasta P. o ustanowienie drogi koniecznej.

W piśmie z dnia 11 stycznia 2022 r. (k.191 i n.) wnioskodawca podkreślił, że posiada legitymację do złożenia wniosku o ustanowienie służebności, bowiem nie gospodaruje nieruchomościami, które oddał w użytkowanie wieczyste uczestnikowi, w tym działkami, przez które ma przechodzić wnioskowana służebność. Zauważył, że jako właściciel nie może kupić prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na swoim gruncie, a prawo to najwyższej może rozwiązać przed terminem, o ile zachodziłyby ku temu ustawowe przesłanki z art. 240 k.c., z którymi nie mamy do czynienia. Zaznaczył również, że Miasto P. przejęło budynek mieszkalny nr (...) od komendy Wojewódzkiej Policji w 2015 r., a więc kilkanaście lat po oddaniu działek gruntu (...) w użytkowanie wieczyste na rzecz uczestnika, więc upadają twierdzenia uczestnika o rażącym niedbalstwie i lekkomyślności Miasta przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego.

W piśmie z 26 stycznia 2022 r. (k.206 i n.) uczestnik postępowania (...) podtrzymał stanowisko wyrażone w odpowiedzi na wniosek. Zaznaczył, że kwestia roszczeń o wykup dróg osiedlowych przez miasto będzie przedmiotem odrębnego postępowania, a rozpoznając wniosek o ustanowienie służebności powinno brać się pod uwagę wszelkie okoliczności sprawy, a więc zarówno przyczynę wskutek której nieruchomość została pozbawiona dostępu do drogi publicznej jak i istniejącą obecnie możliwość ustanowienia tego dostępu. Zdaniem uczestnika nie można bowiem doprowadzić do sytuacji, w której ustanowienie służebności drogi koniecznej zgodnie z wnioskiem doprowadzi do przerzucenia na uczestnika postępowania całego ciężaru związanego z zapewnieniem nieruchomości wnioskodawcy dostępu do drogi publicznej, podczas gdy przez 20 lat od podziału nieruchomości na Os. (...) (...) S. (1997 r.) nie podjął on żadnych konstruktywnych działań w tym zakresie, pomimo istniejących możliwości.

W dniu 13 października 2021 r. wnioskodawca Miasto P. złożył wniosek o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P., zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P., w celu korzystania z Przedszkola Publicznego (...) znajdującego się na działce gruntu (...) zapisanej w księdze wieczystej nr (...), służebności drogi koniecznej na:

- prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P., ograniczonej do faktycznego korzystania z działek gruntu nr (...) w części 1.503 m ², obręb P.,

- prawie własności nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. ograniczonej do faktycznego korzystania z działki gruntu nr (...) w części o powierzchni 22 m ², obręb P.,

polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez ww. nieruchomości w celu dostępu do drogi publicznej, tj. ulicy (...), według dokładnego przebiegu wskazanego na mapie sporządzonej przez biegłego geodetę sądowego oraz o zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...), obejmującej działkę gruntu (...) na której posadowiony jest budynek, w którym prowadzone jest Publiczne Przedszkole Nr (...) i że nieruchomość ta nie ma dostępu do drogi publicznej, tj. ulicy (...). Wnioskodawca wyjaśnił, że dostęp do drogi publicznej odbywa się przez drogę wewnętrzną, której część jest posadowiona na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym uczestnika (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w P., a część na nieruchomości będącej własnością uczestnika Skarb Państwa. Dalej wnioskodawca podał, że podejmował próby ugodowego załatwienia sprawy poprzez umowne ustanowienie służebności, co jednak nie spotkało się z aprobatą uczestnika (...) i że w jego ocenie zachodzą przesłanki przewidziane w art. 145 k.c. do ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki (...), a przebieg tej służebności jest odpowiedni, gdyż został wrysowany w istniejącą już drogę wewnętrzną, co nie obciąży gruntu uczestnika.

Przedmiotowa sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt I Ns 448/21.

W odpowiedzi na wniosek (k. 92 i n. akt I Ns 448/21) uczestnik postępowania (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w P. wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadniając swoje stanowisko uczestnik przedstawił te same argumenty co w niniejszej sprawie. Uczestnik zaznaczył, że stan terenowo-prawny nieruchomości zajętej a potrzeby Przedszkola Publicznego nr 182 jest wynikiem decyzji podziałowej Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego (...) z 30 grudnia 1997 r. - celem podziału było wydzielenie gruntu zabudowanego przez osoby trzecie, w tym wydzieleniu podlegały szkoły podstawowe, przedszkola i żłobek. Według uczestnika oddanie działki (...) w użytkowanie wieczyste nastąpiło w 1999 r., a więc po tym podziale i wnioskodawca miał świadomość istniejącego stanu prawnego i do jego decyzji należało przekazanie tej części nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo pozostawienie jej w zarządzenie własnym do korzystania przez ogół mieszkańców. Podkreślił, że nie wyraża zgody na ustanowienie służebności nieodpłatnie.

W odpowiedzi na wniosek (k.119 i n. akt I Ns 448/21) uczestnik postępowania Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta P. oświadczył, że nie sprzeciwia się wnioskowi do ustanowienia służebności drogo koniecznej w sposób przedstawiony we wniosku oraz wniósł o zasądzenie od wnioskodawcy na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Postanowieniem z 25 maja 2022 r. sąd na podstawie art. 219 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zarządził połączenie sprawy o sygn. akt I Ns 448/21 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą z wniosku Miasta P. zarejestrowaną pod sygn. akt I Ns 423/21.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca Miasto P. jest właścicielem nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr (...) położoną w P., obręb P., na Os. (...) (...) (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na działce tej posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy, w którym znajdują się lokale mieszkalne aktualnie objęte umowami najmu. Budynek ten został przekazany wnioskodawcy przez Komendanta Wojewódzkiego Policji w P. w 2015 r., mieszkali tam wówczas funkcjonariusze policji z rodzinami. Działka ta ma dostęp drogi publicznej przez osiedlowe drogi wewnętrze. Ustanowienie służebności drogi koniecznej, a więc zapewnienie prawnego dostępu działki nr (...) do drogi publicznej jest niezbędne dla sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku posadowionym na tej działce ich dotychczasowym najemcom. Działka wydzielona jest po obrysie budynku, co uniemożliwia wyodrębnienie lokali mieszkalnych oraz ich sprzedaż, gdyż nabywcy lokali nie mieliby dostępu do drogi publicznej.

Wnioskodawca jest także właścicielem nieruchomości obejmującej (...) położoną w P. na Os. (...) (...) S. 106, obręb P., dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na działce tej znajduje się Publiczne Przedszkole nr (...). Działka ta ma dostęp do drogi publicznej przez osiedlowe drogi wewnętrzne.

Wnioskodawca jest również właścicielem nieruchomości – działek gruntu nr (...) obręb P., położonych na terenie Os. (...) (...) S., dla których Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na wymienionych działkach jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego na rzecz uczestnika postępowania – (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w P. (w skrócie: (...)).

Z wnioskiem o ustanowienie tego użytkowania (...) wystąpiła do wnioskodawcy w 1995 r. wskazując, że jest posiadaczem większości gruntów na terenie Os. (...) (...) S. i, że w latach 1979 -1989 zrealizowała na tych gruntach budowę wielu obiektów. (...) zaproponowało wówczas wydzielenie gruntu zabudowanego przez osoby trzecie (resort Ministerstwa Obrony Narodowej, Komendę Wojewódzką Policji, właścicieli kiosków) budynkami mieszkalnymi, obiektami handlowymi, a także wydzielenie gruntu pod przedszkole, żłobek i szkołę podstawową. Na skutek tego wniosku w 1997 r. nastąpił podział nieruchomości, który zmierzał do określenia granic gruntów Os. (...) (...) S. zabudowanych i zagospodarowanych ze środków (...) pod budownictwo mieszkaniowej i towarzyszące, w celu umożliwienia ich regulacji prawnej. Z decyzji podziałowej wnikało, że (...)zapewnia na piśmie zachowanie służebności w zakresie korzystania z dróg osiedlowych, placów zabaw, parkingów, małej architektury, a także infrastruktury wobec wydzielonych obiektów”. Wówczas to po obrysie ww. budynku wielomieszkaniowego wydzielono działkę nr (...) oraz działkę (...) pod przedszkole. W 1999 r. zarząd Miasta P. wydał uchwałę w sprawie ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste. W uzasadnieniu uchwały i w protokole uzgodnień zawartym następnie pomiędzy Miastem a Spółdzielnią również znalazł się zapis o tym, że (...)zapewnia na piśmie zachowanie służebności w zakresie korzystania z dróg osiedlowych (…)”.

Właścicielem nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr (...), położoną w P., obręb P., na Os. (...) (...) S., dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...) jest Skarb Państwa. Nieruchomość ta stanowi pas gruntu o powierzchni 43 m ², znajdujący się w ewidencji gruntów kolejowych, przylegającego bezpośrednio do drogi publicznej tj. ulicy (...). (...) Państwowe S.A. nie mają żadnego tytułu prawnego do tej działki (starają się ustanowienie użytkowania wieczystego). W pobliżu przebiega lina kolejowa stanowiąca fragment sieci łączących P. ze S. i z P..

Dowód: wydruk treści kw nr (...) (k.11-45), wydruk treści kw nr (...) (k.46-52), wydruk treści kw nr (...) (k.53-138), decyzja o podziale z 30.12.1997 r. (k.142-143), uchwała zarządu Miasta P. z 7.01.1999 r. z uzasadnieniem w wykazem nieruchomości (k.144-149), protokół uzgodnień z 25.02.199 r. (k.150-154), wydruk treści kw nr (...) (k.7-11 akt I Ns 448/21), zeznania świadka M. D. (k.217-219) .

(...) gruntowe stanowiące działki nr (...) zlokalizowane są na osiedlu mieszkaniowym J. (...) S., administrowanym przez uczestnika (...). Działka (...) o powierzchni 3.870 m ² i nieregularnym kształcie w przeważającej części zajęta jest pod parking i wewnętrzną drogę osiedlową, posiada nawierzchnię urządzoną, asfaltową, w zachodniej części zabudowana jest budynkiem oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, a na pozostałym obszarze stanowi tereny urządzonej zieleni i infrastruktury osiedlowej. Działka nr (...) o powierzchni 2.032 m ² posiada dość regularny kształt i zawiera w sobie tereny przyległe do budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działce (...) (działka (...) położona jest „wewnątrz” działki (...)). Znajdują się na niej chodniki, zieleń i fragment parkingu. Na działce (...) znajduje się komunikacyjny ciąg chodnikowy prowadzący do działki nr (...), a konkretnie do usytuowanego na niej wielomieszkaniowego budynku.

Działka (...) o powierzchni 3.506 m ² ma nieregularny, wydłużony kształt i obejmuje w przeważającej części tereny dróg wewnętrznych i parkingu, w całości urządzone, o asfaltowej nawierzchni i nawierzchni wykonanej z betonowej kostki. W pozostałej części zawiera również infrastrukturę osiedlową w postaci chodników i wiaty śmietnikowej, a także urządzonej zieleni. Działka nr (...) służy jako dojazd do sąsiadujących nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi i (...). Działki nr (...) nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Północna granica działki (...) przylega bezpośrednio do działki nr (...) stanowiącej własność Skarbu Państwa poprzez którą ma dostęp do drogi publicznej tj. ulicy (...).

Dla wymienionego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta P. nr (...) z 6 lipca 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Osiedle (...) (...) S. – część A w P.), w którym oznaczono przeznaczenie działek jako tereny dróg wewnętrznych, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i tereny zabudowy usługowej - oświaty.

Istnieje możliwość lokalizacji służebności drogi koniecznej dla działki nr (...) w całości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym z przebiegiem od ulicy (...) poprzez nieruchomości stanowiące działki nr (...) (powierzchnia pasa służebności na tej działce wynosić będzie 43 m ²), a następnie poprzez drogę wewnętrzną na działce nr (...) (obszar służebności na tej działce wynosi 822 m ²) i działce (...) (pas służebności na tej działce będzie miał powierzchnię 92 m ² ) oraz działkę (...) (na tej działce pas służebności zajmować będzie 84 m ²).

Dla działki nr (...), na której znajduje się przedszkole służebność drogi koniecznej również przebiegać powinna od ulicy (...) poprzez nieruchomości stanowiące działki nr (...) (zajmując powierzchnię 43 m ²), a następnie poprzez drogę wewnętrzną na działce nr (...) (pas służebności na tej działce będzie miał powierzchnię 1.339 m ²). W sumie zatem powierzchnia pasa służebności dla działki nr (...) będzie wynosić będzie 1.382 m ².

Można zatem wydzielić trzy powierzchnie służebności:

- pierwszą o powierzchni 865 m ² na działkach nr (...), która zapewnia dojazd i dostęp zarówno do działki nr (...) jak i do działki nr (...), przy czym na obszar na działce nr (...) wynosi 822 m ²,

- drugą o powierzchni 517 m ² na działce (...), która zapewnia dojazd i dostęp do działki nr (...),

- trzecią o łącznej powierzchni 176 m ² na działkach nr (...) (92 m ²) i nr (...) (84 m ²), która zapewnia dojazd i dostęp do działki (...).

Przebieg służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu i przejazdu oznaczony został na mapie sporządzonej przez biegłego sądowego w zakresie geodezji L. P., znajdującej się na k. 310 (i na k. 309) akt i nie był w niniejszej sprawie sporny.

W miejscu przebiegu drogi służebności drogi koniecznej działki nr (...) stanowią w zdecydowanej części obszar przeznaczony pod drogi wewnętrzne (ok. 95 % powierzchni) i w niewielkim stopniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Z uwagi na to, że projektowana służebność drogi koniecznej w zdecydowanej części przebiega przez obszar przeznaczony pod drogi wewnętrzne, to wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia tej drogi należało oszacować przy uwzględnieniu wiodącego przeznaczenia pod drogi wewnętrzne. Jednorazowe wynagrodzenie określone w sposób pośredni na podstawie wartości jednostkowej ww. działek, uzyskane poprzez analizę porównawczą nieruchomości podobnych tj. nieruchomości gruntowych stanowiących tereny przeznaczone pod komunikację, wynosić będzie 45.000 zł. Taka wartość uwzględnia przebieg i powierzchnię pasa służebności, jak również stopień współkorzystania z poszczególnych części gruntu przez właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Dowód: oświadczenie pełnomocnika (...) (k.216), że przebieg służebności nie jest kwestionowany, pisemna opinia biegłego sądowego z dziedziny geodezji J. P. wraz z mapami (k.308-310), pisemna opinia biegłego sądowego z dziedziny wyceny i szacowania nieruchomości D. A. (k.409-431) wraz z pisemną (k.489-493) oraz ustną opinią uzupełniającą (k.542-543, CD k. 543a), zeznania świadka M. D. (k.217-219, k. 150-151 akt I Ns 448/21).

Między wnioskodawcą a uczestnikiem postępowania (...) toczyły się rozmowy w sprawie uregulowania dostępu m.in. działek nr (...) i innych położonych na osiedlu (...) (...) S. do drogi publicznej poprzez działki znajdujące się użytkowaniu wieczystym spółdzielni. (...) wyrażała „wstępną zgodę” na ustanowienie służebności za wynagrodzeniem. Tymczasem Miasto proponowało ustanowienie nieodpłatnych służebności. Ostatecznie strony nie doszły do porozumienia.

Bezsporne: korespondencja pomiędzy MP a (...) (k.177-187).

Powyższy stan faktyczny ustalony został na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów oraz dokumentów zebranych w aktach sprawy połączonej o sygn. akt I Ns 448/21, na podstawie zeznań świadka M. D. oraz opinii biegłych J. P. i D. A..

Zgromadzone w sprawie dokumenty i ich wartość dowodowa nie były kwestionowane przez strony, a i sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu.

Zeznaniom świadka M. D. sąd dał wiarę, albowiem były one spójne, logiczne i korespondowały z dokumentami stanowiącymi dowód w sprawie. Świadek, pracownik wnioskodawcy, wskazał, że Miasto P. próbowało kompleksowo uregulować z (...) kwestię służebności, ale stronom nie udało się dojść do porozumienia, przyznał również, że faktycznie dostęp do drogi istnieje, a uczestnik nie utrudnia korzystania z dróg wewnętrznych.

Opinia sporządzona przez biegłego sądowego z dziedziny geodezji J. P. okazała się w pełni przydatna dla rozstrzygnięcia sprawy i nie była kwestionowana, a przy tym sporządzona została w sposób rzetelny i fachowy. Zgodnie ze zleceniem sądu biegły wyznaczył na mapie możliwy przebieg drogi koniecznej w obu sprawach, a przy tym nie było sporne że jest to jedyne możliwe rozwiązanie problemu braku dostępu obu działek do drogi publicznej.

Również opinię biegłego rzeczoznawcy D. A. wraz z pisemną opinią uzupełniającą oraz ustną opinią uzupełniającą, która w sposób fachowy wyjaśniła wymagające wiedzy specjalnej kwestie ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, sąd uznał za w pełni przydatną dla rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie sądu opinia ta została sporządzona w sposób rzetelny, jasny i spójny i przez osobę posiadającą odpowiednie kompetencje. W opinii uwzględniono metodykę opracowania, sposób badań, które doprowadziły biegłego do wysnucia ostatecznych wniosków, a wnioski końcowe zostały sformułowane w sposób jednoznaczny i kategoryczny. Biegły ustalił wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej należnego użytkownikowi wieczystemu działek przez które służebność będzie przebiegać uwzględniając, że w ok. 95 % zajmie ona obszar przeznaczony pod drogi wewnętrzne, a w niewielkim stopniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia tej drogi oszacował przy uwzględnieniu wiodącego przeznaczenia pod drogi wewnętrzne.

Wnioskodawca oraz uczestnik Skarb Państwa (pisma k. 480 i k.483) wnieśli o wyjaśnienie przez biegłego sposobu określenia współczynnika współkorzystania z nieruchomości obciążonej, w szczególności dla obszaru służebności na działce nr (...) i na działce nr (...).

Z kolei uczestnik (...) kwestionował opinię biegłego (pismo k. 477 i n.) podnosząc, że biegły oszacował wynagrodzenie za ustanowienie służebności na podstawie wartości nieruchomości gruntowych stanowiących tereny przeznaczone pod komunikację, a oszacowane wynagrodzenie nie uwzględnia przeznaczenia działki nr (...), w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Biegły w pisemnej opinii uzupełniającej odniósł się do podniesionych zarzutów, wskazując, że w opinii głównej (k.421) szczegółowo wyjaśnił na jakiej podstawie przyjął wartość współczynnika współkorzystania dla poszczególnych obszarów służebności i nie budziło to wątpliwości sądu. Wyjaśnił (również w ustnej opinii), że nie kwestionuje przeznaczenia działki nr (...) w większości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, ale zaznaczył, że na tej działce pas przebiegu służebności w całości pokrywa się z przebiegiem chodnika prowadzącego bezpośrednio do wejścia do budynku usytuowanego na działce (...), więc w tej części jest to ciąg komunikacyjny. Sąd uznał za przekonujące wyjaśnienia biegłego, że skoro działka nr (...) jest niezabudowana, stanowi teren zieleni i infrastruktury osiedlowej otaczający działkę nr (...) wydzieloną po obrysie zewnętrznych ścian budynku, to w istocie (biorąc pod uwagę powierzchnię i kształt działki nr (...)) nie jest to grunt inwestycyjny na którym możliwa byłaby realizacja kolejnego budynku wielorodzinnego. Oszacowanie wartości na podstawie transakcji typowymi gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę wielorodzinną skutkowałoby zdecydowanym zawyżeniem wartości jednostkowej gruntu. Poza tym, jak wyjaśnił biegły, brak jest nieruchomości podobnych do działki nr (...) o zbliżonym zagospodarowaniu i o tak bardzo ograniczonych możliwościach inwestycyjnych. W istocie bowiem nie ma możliwości zabudowy działki nr (...). Poza tym ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o ograniczonych możliwościach inwestycyjnych kształtują się w granicach cen nieruchomości przeznaczonych pod komunikację (vide: ustna opinia uzupełniająca biegłego D. A. k. 542-543).

Z tych względów sąd uznał opinię biegłego rzeczoznawcy wraz z opiniami uzupełniającymi za w pełni przydatny i wiarygodny materiał dowodowy.

Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2025 r. sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. pominął dowód z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego kierując się przekonaniem, że opinia sporządzona przez biegłego D. A. może być podstawą do ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej w niniejszej sprawie.

Sąd odmówił zawieszenia niniejszego postępowania na wniosek uczestnika (...) (k.288) uznając, że wbrew twierdzeniom tego uczestnika rozstrzygnięcie niniejszej sprawy nie zależy od uprzedniej decyzji organu administracji (art. 177 § 2 pkt 3 k.p.c.). Jeśli nawet aktualnie toczy się przed Wojewodą W.. postępowanie administracyjne w przedmiocie komunalizacji działki nr (...) (obecnie stanowiącej własność Skarbu Państwa, a łączącej projektowane służebności bezpośrednio z ulicą (...)), to aktualnie stan prawny jest taki, że przedmiotowa działka nie jest własnością wnioskodawcy i nic nie stoi na przeszkodzie, aby obciążyć ją służebnością gruntową. Jeśli wnioskodawca jako właściciel nieruchomości władnącej nabędzie następnie własność nieruchomości obciążonej to będą podstawy do zniesienia służebności drogi koniecznej. Ewentualna decyzja administracyjna Wojewody nie będzie więc dotyczyła kwestii prejudycjalnych, istotnych dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek okazał się zasadny.

W niniejszej sprawie wnioskodawca Miasto P. wniósł o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P. obejmującej (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), w celu korzystania z budynku mieszkalnego wielolokalowego znajdującego się na Os. (...) (...) (...).

Z kolei w sprawie połączonej z niniejszą sprawą o sygn. akt I Ns 448/21 wnioskodawca domagał się ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P., obejmującej (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), w celu korzystania z (...) znajdującego się na Os. (...) (...) S. 106.

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). W myśl § 2 art. 145 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przy czym zgodnie z § 3 powołanego wyżej artykułu przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje zatem, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej albo nieruchomość ma wprawdzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni.

Pomimo braku jakiejkolwiek wzmianki w treści art. 145 k.c. o użytkowaniu wieczystym należy przyjąć, że służebność drogi koniecznej może zarówno obciążać powyższe prawo, jak i przysługiwać użytkownikowi wieczystemu (postanowienie SN z 15.10.2008 r., I CSK 135/08; postanowienie SN z 15.05.2009 r., II CSK 674/08). Pozycja prawna użytkownika wieczystego i właściciela na polu stosowania art. 145 k.c. jest zrównana z uwagi na podobieństwo obu powyższych praw - podobieństwo to uzasadnia stosowanie do użytkowania wieczystego przepisów o własności w drodze analogii. Analogię tą wspiera art. 241 k.c., który stanowi o wygaśnięciu ustanowionych na użytkowaniu wieczystym obciążeń (a więc w szczególności ograniczonych praw rzeczowych). Ponadto za przedstawionym tu rozwiązaniem przemawiają argumenty zaczerpnięte z wykładni celowościowej. Jeżeli użytkowanie wieczyste traktowane jest jako substytut prawa własności, pozbawienie użytkownika wieczystego uprawnienia do nabycia służebności drogi koniecznej albo obciążenia swego prawa taką służebnością byłoby sprzeczne z celem i naturą przysługującego mu prawa (tak: G. Karaszewski w: Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 145). Możliwe jest zatem ustanowienie służebności gruntowej, w tym przede wszystkim drogi koniecznej, na prawie użytkowania wieczystego lub na korzyść tego prawa, czego konsekwencją jest przyznanie użytkownikowi wieczystemu legitymacji czynnej i biernej w sprawach dotyczących jej ustanowienia.

Zaznaczyć należy, że w granicach określonych w art. 233 k.c. użytkownik wieczysty może z wyłączeniem innych osób, a zatem także właściciela, korzystać z gruntu oraz rozporządzać swoim prawem. Z tego względu właściciel nie tylko nie może korzystać z oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości, ale także obciążać jej w sposób, który naruszałby prawa użytkownika wieczystego wynikające z ustawy, zasad współżycia społecznego oraz umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Innymi słowy właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może jej obciążać na rzecz innych podmiotów, ale jest możliwe obciążenie prawa użytkowania tej nieruchomości np. służebnością na rzecz właściciela, skoro nie ma on innej możliwości korzystania z gruntu, gdyż korzysta z niego „z wyłączenie innych osób” użytkownik wieczysty. Wbrew zatem twierdzeniom uczestnika (...), wnioskodawca jako właściciel obu nieruchomości władnących i nieruchomości mających zostać obciążonych służebnością mógł skutecznie domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego.

W orzecznictwie podkreśla się, że brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. „oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za szlak taki nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Hipotezą art. 145 k.c. jest bowiem objęty dostęp o charakterze trwałym, nie skrępowany wolą osób trzecich” (postanowienie SN z 12.10.2011 r. w sprawie II CSK 94/11, LEX nr 1044002). Poza tym pojęcie „dostępu do drogi publicznej” zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. O odpowiednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo działki z taką drogą, ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość wjazdu na taką drogę.

Adresatem roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej są właściciele lub użytkownicy wieczyści, przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym. Drogę konieczną przeprowadza się mając na względzie potrzeby nieruchomości odizolowanej od sieci połączeń z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić.

Jak ustalono działki nr (...) nie posiadają prawnego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – wewnątrz Os. (...) (...) S. znajdują się jedynie wewnętrzne drogi osiedlowe, użytkowane przez mieszkańców osiedla, mieszkańców budynku posadowionego na działce nr (...), dzieci uczęszczające do przedszkola, rodziców dzieci, pracowników przedszkola oraz innych osób. Bezsporne było również to, że faktycznie dostęp ten istnieje, a uczestnik postępowania (...) nie utrudnia korzystania z wewnętrznych dróg. Drogi wewnętrze nie stanowią jednak dróg publicznych, nawet jeśli ich właścicielem jest gmina.

Uczestnik postępowania (...) wskazywał również, że zasadne jest wykupienie użytkowania wieczystego a nie ustanawianie służebności, podkreślając, że w przedmiotowym przypadku droga jest faktycznie publiczna, tym samym bezcelowe jest ustanawianie służebności drogowej. Podnosił, że roszczenie z art. 145 k.c. nie przysługuje jeśli brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej wynika z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości władnącej, chyba że właściciel udowodni, że trudności te nie wynikają z jego własnych decyzji i nie jest w stanie uch usunąć. Jednocześnie uczestnik postępowania nie kwestionował przebiegu ewentualnej służebności.

Zauważyć należy, że działkę nr (...) pod posadowionym na nim (po jego obrysie) budynkiem wielomieszkaniowym i działkę nr (...) pod przedszkole wydzielono w 1997 r. na skutek wniosku uczestnika (...) o ustanowienie użytkowania wieczystego – to sam uczestnik proponował wówczas wydzielenie z gruntu użytkowanego przez spółdzielnię na którym wybudowano budynki Os. (...) (...) S., działek m.in. zabudowanych budynkami mieszkalnymi przez osoby trzecie a także pod przedszkole. Podział ten zmierzał więc w istocie do określenia granic gruntów osiedla zabudowanych i zagospodarowanych ze środków (...) pod budownictwo mieszkaniowej, w celu umożliwienia ich regulacji prawnej. Zresztą Spółdzielnia w tamtym czasie zapewniała, że „zachowane” zostaną służebności w zakresie korzystania z dróg osiedlowych, placów zabaw, parkingów i małej architektury. W tych okolicznościach nie sposób zarzucać wnioskodawcy, że trudności wynikające z braku dostępu działki nr (...) wynikają tylko z jego własnych decyzji. Zresztą własność działki nr (...) została miastu przekazana w 2015 r., a więc po ustanowieniu użytkowania wieczystego. Nie można też argumentować, że wnioskodawca może trudności z brakiem prawnego dostępu do drogi publicznej usunąć inaczej niż poprzez ustanowienie służebności na prawie użytkowania wieczystego przysługującego uczestnikowi postępowania. Od samego początku bowiem przewidziano, że dla wydzielonych działek będą „zachowane” służebności w zakresie korzystania z dróg osiedlowych i innej ogólnodostępnej infrastruktury osiedla.

Z powyższych względów sąd uznał, że nieruchomości będące własnością wnioskodawcy nie mają odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (fakt, że stanowią własność Miasta P. nie zmienia faktu, że nie stanowią dróg publicznych, w niniejszym postępowaniu sąd nie ma też kompetencji do regulowania kwestii ustanowionego użytkowania wieczystego – w szczególności jego zniesienia – to leży w kompetencjach samych zainteresowanych), a tym samym, że żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej jest uzasadnione. Przebieg tej służebności co do obu działek został nakreślony przez biegłego na mapie, znajdującej się na karcie 310 akt.

Mając powyższe na uwadze sąd uznał, że zasadnym jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego działek nr (...) oraz na prawie własności działki nr (...).

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. właściciel nieruchomości izolowanej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia „za wynagrodzeniem” potrzebnej służebności drogowej. Analogicznie, wynagrodzenia może żądać również użytkownik wieczysty, jeżeli służebność drogi koniecznej jest ustanawiana na tym prawie. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego jaki poniesiono na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku niezbędne jest wykazanie, że go poniesiono (postanowienie SN z 14.02.2008 r., II CSK 517/07). Sąd ustanawiając służebność orzeka o wynagrodzeniu z urzędu, chyba, że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia.

W niniejszej sprawie uczestnik postępowania Skarb Państwa nie sprzeciwiał się obciążeniu działki nr (...) (na obszarze obejmującej zaledwie 43 m ²) nieodpłatną służebnością.

Zasadniczo wynagrodzenie powinno być świadczeniem jednorazowym. Nie ma jednak przeszkód, by świadczenie to spełniane było częściami – okresowo, jeżeli zainteresowani uczestnicy postępowania wyrazili taką wolę. Nie powinien zaś zasadniczo sięgać do tej formy sąd orzekający z własnej inicjatywy. Za przyznaniem wynagrodzenia w postaci świadczenia okresowego mogą przemawiać okoliczności świadczące o przejściowym charakterze służebności – gdy np. szlak drogi koniecznej w niedalekiej przyszłości uzyska status drogi publicznej (por. postanowienie SN z 14.03.2012 r., II CSK 371/11 oraz postanowienie SN z 17.01.1969 r., (...) CRN 379/68). Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych i nie ma żadnych wskazówek jak należy określić jego podstawę. Bierze się pod uwagę szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej i straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej.

W niniejszej sprawie wysokość wynagrodzenia za ustanowioną służebność drogi koniecznej ustalono w oparciu o opinię biegłego.

Sąd uznał, że skoro zasadą jest wynagrodzenie jednorazowe, a żadne względy nie przemawiają za okresową płatnością (zainteresowani byli zgodni co do wynagrodzenia jednorazowego), to należy na rzecz uczestnika postępowania (...) zasądzić wynagrodzenie jednorazowe w ustalonej przez biegłego kwocie 45.000 zł.

Z powyższych względów orzeczono jak w punkcie 1., 2. i 3. postanowienia.

W punkcie 4. postanowienia sąd nakazał ściągnąć od wnioskodawcy na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w P. kwotę 8.338,20 zł tytułem nieuiszczonych kosztów opinii biegłych, które w tej części zostały uiszczone tymczasowo przez Skarb Państwa.

W pozostałym zakresie o kosztach postępowania orzeczono w punkcie 5. postanowienia na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., obciążając nimi wnioskodawcę i uczestników postępowania w zakresie dotychczas poniesionym. Brak było bowiem podstaw do odstąpienia od ogólnej zasady ponoszenia kosztów w postępowaniu nieprocesowym.

sędzia Wioletta Janicka