Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

18 września 2024 r.

Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w P., I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Michał Przybył

Protokolant: sekretarz sądowy Patrycja Dębniak

po rozpoznaniu

na rozprawie 18 września 2024 r. w P.

sprawy z powództwa W. M.

przeciwko K. A.

o eksmisję i zapłatę

i

powództwa wzajemnego K. A.

przeciwko W. M.

o zapłatę

I.  Oddala powództwo główne,

II.  Kosztami procesu głównego obciąża w całości W. M. i z tego tytułu zasądza od W. M. na rzecz K. A. 3857 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku w pkt I

III.  Oddala powództwo wzajemne,

IV.  Kosztami procesu wzajemnego obciąża w całości K. A. i z tego tytułu zasądza od K. A. na rzecz W. M. 917 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku w pkt III

asesor sądowy Michał Przybył

UZASADNIENIE

Pozwem z 11.10.2023 r. W. M., reprezentowany przez adwokata, wniósł o zobowiązanie K. A. do wydania lokali mieszkalnych: nr (...) położonych w P. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach: (...) (lokal (...)), (...) (lokal (...) ), (...) (lokal nr (...)), stanowiących jego własność. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego 37.949,66 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych i 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem 3 mieszkań o numerach (...) (KW (...)), 70 (KW (...)), 71 (KW (...)), położonych w P. przy ul. (...). 10.02.2021r. powód zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...) oraz miejsca garażowego. Strony ustaliły wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego na 2.000 zł miesięcznie plus opłata eksploatacyjna do administracji (A.) w kwocie 650 zł, łącznie 2.650 zł miesięcznie. Czynsz miał być płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Oprócz czynszu pozwany zobowiązany był do uiszczania opłat za energię elektryczną. Pod koniec kwietnia 2021r. strony zawarły ustną umowę rozszerzającą poprzednią o mieszkanie nr (...). Od maja 2021r. pozwany zajął również mieszkanie nr (...), które jest połączone z mieszkaniami nr (...). Pozwany wynajął od powoda lokale mieszkaniowe o łącznej powierzchni ok. 100 m ² oraz miejsce garażowe. Z uwagi na powyższe, strony ustaliły wysokość czynszu za najem ww. mieszkań wraz z kosztami administracyjnymi na łączną kwotę 3.600 zł. Z uwagi na inflację oraz podniesienie opłat administracyjnych, strony uzgodniły, że od 1 grudnia 2022 r. pozwany miał płacić czynsz w wysokości 4.400 zł miesięcznie. Pozwany nie wywiązywał się z zawartej umowy. Zaczął płacić czynsz w zaniżonej wysokości, a ostatecznie przestał go płacić w ogóle. Z uwagi na powyższe powód kierując się postanowieniami umowy najmu, w szczególności pkt 3 ust. 2 umowy, zgodnie z art. 688 k.c., wypowiedział pozwanemu umowę najmu ze skutkiem na 30 września 2023r. oraz wezwał pozwanego do uregulowania zaległości czynszowych. Pozwany przedmiotowe wypowiedzenie umowy odebrał 29.06.2023r. Pismem z 24.07.2023r., pełnomocnik powoda, skierował do pozwanego wezwanie do wydania lokali z upływem terminu wypowiedzenia umowy tj. 30.09.2023r. oraz do zapłaty nieuregulowanego czynszu. Pozwany nie odebrał wezwania do zapłaty, nastąpił zwrot przesyłki z adnotacją „nie podjęto w terminie”. Powód podjął kolejną próbę dostarczenia ww. wezwania pozwanemu. Jednakże i ta próba okazała się bezskuteczna - nastąpił zwrot przesyłki z adnotacją „nie podjęto w terminie”. W tej sytuacji powód skutecznie wypowiedział umowę najmu, a termin wypowiedzenia i wydania lokalu upłynął z 30.09.2023r. Po rozwiązaniu stosunku najmu, powód dokonał szczegółowego rozliczenia wpłat dokonanych przez pozwanego w okresie umowy najmu, z którego wynika, że:

- w 2021 r. pozwany dokonał na rzecz powoda zapłaty z tytułu najmu łącznie 27.400 zł, a powinien zapłacić łącznie 34.100 zł; w tej sytuacji pozwany jest winien powodowi kwotę w wysokości 6700 zł z tytułu czynszu za 2021 r.,

- w 2022 r. pozwany dokonał na rzecz powoda zapłaty z tytułu najmu łącznie 38.126 zł, a powinien zapłacić łącznie 44.000 zł; w tej sytuacji pozwany jest winien powodowi kwotę w wysokości 5.874 zł z tytułu czynszu za 2022 r.,

- w 2023 r. pozwany dokonał na rzecz powoda zapłaty z tytułu najmu łącznie 14.900 zł, a powinien zapłacić łącznie 39.600 zł, w tej sytuacji pozwany jest winien powodowi kwotę w wysokości 24.700 zł z tytułu czynszu za okres od stycznia do września 2023 r.

Niezależnie od powyższego, powód wskazał, że pozwany zalega z płatnościami z tytułu opłaconych rachunków za energię za okres od 10 maja 2023 r. do 8 września 2023 r. na 675,66 zł, którą to kwotę powód uiścił w (...). W tym stanie, powód wskazał, iż pozwany z tytułu nieuregulowanych należności czynszowych za lata 2021, 2022, 2023, jest mu winien 37.949,66 zł (37.274 zł czynsz + 675,66 zł prąd). Powód wyjaśnił, iż kilkakrotnie wzywał pozwanego do zapłaty należności, lecz okazały się one nieskuteczne.

W odpowiedzi na pozew (k. 84-124), pozwany, działając osobiście, wniósł o oddalenie powództwa w całości i złożył powództwo wzajemne o: zwrot nadpłaty z tytułu zapłaty czynszu w okresie od 2022 r. do 2023 r. w wysokości 4.025,98 zł, zabezpieczenie zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę z tytułu najmu lokali nr (...) przy ul. (...) w P. w kwocie 26.000 zł, rozliczenia w ramach czynszu za miesiące: czerwiec, lipiec, sierpień i zaliczki za wrzesień 2023 r. - usługi remontu dachu posesji należącej do M. zleconej przez E. M.. Do rozliczenia pozostaje kwota w wysokości 11.700 zł netto za robociznę dotyczącą tego zlecenia, a usługa nie została zapłacona do 18.11.2023 r. Ponadto wniósł o uznanie ważności umowy zawartej z W. M. do 30 czerwca 2024r.

W uzasadnieniu pozwany przyznał, że zawarł 10.02.2021 r umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...). Podał, że po odebraniu kluczy stwierdził w lokalach szereg usterek, o czym informował wynajmującego poprzez wiadomość e-mail z 10.02.2021 r. Jego wiadomość nie spowodowała naprawy usterek, niemniej postanowił naprawić je we własnym zakresie. Pozwany wskazał, że zgodnie z umową czynsz wynosił 2.650 zł. Wskazał, że za namową E. M., wynajął też lokal nr (...) i od maja czynsz wynosił za całość 3.600 zł, a umowa została zawarta na czas nieokreślony. Pozwany wyjaśnił, że podczas jedynej rozmowy telefonicznej z W. M. (po wysłanych pismach do E. M. w lutym i marcu 2023 r.) zawarł z W. M. ustną umowę, iż najem będzie obowiązywał na czas określony do czerwca 2024 r. Pozwany wskazał, że wynajęte przez niego mieszkania były puste – nie były wyposażone w podstawowe meble. Było tylko kilka starych szafek i podstawowe wyposażenie kuchni (stara, prawie nie działająca lodówka, piekarnik - który był zepsuty - co zgłaszał ale naprawił go ostatecznie sam we własnym zakresie i stare szafki kuchenne oraz płyta indukcyjna). Mieszkanie nie było remontowane od 20 lat. Pozwany wyjaśnił, iż od początku informował E. M. o fakcie, iż aby wynająć to mieszkanie będzie musiał zainwestować w podstawowe meble, których nie było na wyposażeniu mieszkania i podstawowy sprzęt typu telewizor. E. M. przystała na te warunki. Mając na względzie fakt, iż zamierzał tam mieszkać przez długi czas, postanowił dokonać zakupu mebli – zakupił sofę do dużego pokoju, stół, krzesła, fotel, telewizor, kanapę do spania. Zainstalował metalowe konstrukcje mające służyć jako garderoba. Zakupił wyposażenie kuchni typu talerze, sztućce, garnki, czajnik. Do dodatkowego pomieszczenia nr 71 zakupił regały, biurko na komputer, stół z krzesłami i małą nierozkładaną kanapę. Kwotę, którą na to przeznaczył oszacował na 26.000 zł. Do rozliczenia z wkładu w mieszkanie miało dojść przy wyprowadzce. Fakt ten był znany i zaakceptowany przez stronę przeciwną. Pozwany podkreślił, że powód nigdy nie zawarł ze nim pisemnej umowy na wynajem lokalu mieszkalnego nr (...). Pozwany podał, że do E. M., jako osoby odpowiedzialnej za wynajem mieszkań, skierował pismo z 16.02.2023 r., w którym opisał i przedstawił istniejący w jego ocenie stan faktyczny najmowanych lokali. W piśmie opisał postępowanie E. M., jej zachowanie, nękanie telefonami z żądaniami podwyżek. Odpowiedzi na pismo nie otrzymał. Kolejną korespondencję wysłał 24.04.2023 r, w którym po raz kolejny opisał stan faktyczny, swoje rozczarowanie związane z zachowaniem E. M.. Wyjaśnił, że po rozmowie telefonicznej i dojściu do porozumienia w sprawie wysokości czynszu, po krótkim czasie ponowiła ona jednak żądania dotyczące podwyżki. Pozwany stanął na stanowisku, że dokonywane wobec niego podwyżki wysokości czynszu najmu były bezprawne, a w związku z tym nieskuteczne. Uznał, że wiązał go czynsz w wysokości 3600 zł. Podał, iż również nieskuteczne było skierowane do niego wypowiedzenie umowy najmu skoro zawarł następnie z powodem ustnie umowę na czas określonych co do najmowanych lokali. Pozwany przedstawił nadto dowody wpłat nie przedłożonych przez powoda. Wskazał, że na zlecenie E. M. wykonał prace remontowe na posesji przy ul. (...) w P. i z tego tytułu do rozliczenia pozostało 11.700 zł netto. W związku z tym zwrócił się o rozliczenie tej niezapłaconej na jego rzecz kwoty w czynszu za czerwiec, lipiec, sierpień 2023 r. (3 x 3600 zł = 10.800 zł) plus zadatek na wrzesień 2023 r.

W wykonaniu zobowiązania Sądu, pozwany w piśmie z 15.12.2023 r. (k. 132), podał, iż jako sposób zabezpieczenia zwrotu nakładów wskazuje kompensatę kwoty 26.000 zł czynszu najmu (3600 zł za miesiąc), rozliczenie usługi remontu – potrącenie z czynszu najmu (3600 zł na miesiąc) i załączył dowód opłaty na 400 zł.

Postanowieniem z 22.12.2023 r. (k. 135) Sąd oddalił wniosek pozwanego/powoda wzajemnego o zabezpieczenie roszczenia.

W piśmie z 05.01.2024 r. (k. 139-142), powód podtrzymał żądania zawarte w pozwie, w zakresie wskazanym oraz podniesioną w ich uzasadnieniu argumentację, a nadto wniósł o wydanie, na podstawie art. 317 § 1 k.p.c. wyroku częściowego, uwzględniającego w całości żądanie zawarte w pkt 1 petitum pozwu, a nadto podtrzymał żądanie pozwu zawarte w pkt 2 w części, a mianowicie w zakresie kwoty 31.549,66 zł. Wniósł również oddalenie powództwa wzajemnego w całości i o zasądzenie od powoda wzajemnego na rzecz pozwanego wzajemnie, kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu powód wskazał, że pozwany, w odpowiedzi na pozew, przyznał fakt doręczenia mu wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 688 k.c. oraz na podstawie pkt 3 ust. 2 umowy najmu, w związku z czym zachodzą wszystkie warunki do tego, aby pozwany wydał mu lokale. Powód zaprzeczył jakoby zawarł z pozwanym ustną umowę najmu na czas określony tj. do 30.06.2024r. Prawdą jest jedynie to, że pozwany informował powoda, w trakcie rozmowy telefonicznej, że zamierza zajmować lokale, będące przedmiotem sporu, do tego czasu. Informacja ta nie spotkała się jednak z akceptacją powoda, ani w sposób bezpośredni, ani też dorozumiany. Sam fakt wygłoszenia przez pozwanego swoich oczekiwań i zamiarów, bynajmniej nie tworzy nowej umowy cywilno-prawnej pomiędzy stronami. Powód wskazał na treść pkt 11 umowy najmu, zastrzegającego zmiany umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a z ostrożności także na zakaz dowodowy, wynikający z art. 74 § 1 k.c. W ocenie powoda, pozwany przyznał także, że iż doszło do ustalenia stawki czynszowej na poziomie 4.400 zł miesięcznie i to co najmniej od listopada 2022r. Powód przyznał, iż omyłkowo nie uwzględniono trzech dokumentów wpłaty, które pozwany załączył do odpowiedzi na pozew, opiewających na kwotę łączną 6.400 zł. Powód uznał te wpłaty i w konsekwencji ograniczył swoje roszczenie zawarte w pkt 2 pozwu, do wysokości 31.549,66 zł. Odnośnie rzeczy zakupionych przez pozwanego, których wartość składa się na wskazaną kwotę 26.000 zł, powód nie kwestionuje prawa własności pozwanego do tych rzeczy, a w konsekwencji nie widzi też przeszkód ażeby zabrał swoje rzeczy z lokali, albowiem nie stały się one częścią składową nieruchomości. Zastrzegł jednak możliwość zastosowania instytucji przewidzianej w art. 670 § 1 k.c. Ustosunkowując się do kwestii wskazanej w pkt 3 petitum odpowiedzi na pozew, powód wskazał, że nie jest właścicielem nieruchomości, w której pozwany miał dokonywać remontu dachu, nie jest i nie był stroną tego rodzaju umowy, tym samym nie może obciążać go rozliczenie za wykonanie tych prac.

W piśmie z 01.02.2024 r. (k. 152-153) powód ponownie wniósł o wydanie, na podstawie art. 317 § 1 k.p.c. wyroku częściowego, uwzględniającego w całości żądanie zawarte w pkt 1 petitum pozwu i o wyznaczenie rozprawy.

W piśmie z 29.04.2024 r. (k. 175-176) pozwany/powód wzajemny ustosunkowując się do pisma z 01.02.2024 r., rozszerzył tezę dowodową przesłuchania stron i wskazał, iż nie ma podstaw do wydania wyroku częściowego w zakresie żądanej eksmisji. Wskazał, że powód nie dochował warunków wypowiedzenia umowy najmu przewidzianych w ustawie, nie miał do tego materialnych podstaw w związku z nadpłaconym czynszem i uzgodnił z małżonką powoda potrącenie z czynszu za miesiąc styczeń 2023 r. równowartości materiałów zamówionych prac w wysokości 3800 zł. Oznacza to, że nie zalega on z płatnością czynszu. Podano, iż nie ma podstaw, aby dokonywane nadpłaty traktować jako uznanie obowiązku ich wpłat tytułem podwyższonego czynszu bez wymaganej formy i procedury. Niemniej jednak pozwany nie może oczekiwać ich zwrotu z uwagi na art. 410 § 2 k.c. i art. 411 § 1 k.c. Pozwany wskazał, że nadpłaty czynione w poszczególnych miesiącach 2021-2023 r., przy uwzględnieniu niekwestionowanego potrącenia wartości materiałów w kwocie 3800 zł, rozliczają czynsze do września 2023 r. włącznie i dalej, czyniąc żądanie powoda bezpodstawnym.

W piśmie z 13.08.2024 r. (k. 217-226) pozwany/powód wzajemny podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, a ponadto wniósł o przeprowadzenie dowodu z przedstawionych dokumentów na okoliczność wywiedzionego pozwu o przywrócenie posiadania i działania powoda, którymi pozbawił go dostawy energii elektrycznej do najmowanych lokali.

30.08.2024 r. na rozprawie Sąd, po uchyleniu zarządzenia o zwrocie pisma z 13.08.2024 r.. doręczył jej pełnomocnikowi powoda i zobowiązał go do ustosunkowania się do niego w terminie dwutygodniowym pod rygorem zwrotu.

W wykonaniu zobowiązania, pismem z 06.09.2024 r. (k. 244-246) powód wniósł o pominięcie wniosków dowodowych zawartych w piśmie z 13.08.2024 r., ewentualnie wniósł o przeprowadzenie dowodu z przedłożonych dokumentów. Niezależnie od tego, powód wskazał, że pozwany unika doręczenia korespondencji. Wskazano, iż pismo z 31.08.2024 r. nie może odnieść skutku, albowiem pozwany uznał czynsz w wysokości 3600 zł i uznał, że umowa najmu zawarta jest na czas określny, co wprost wynika z odpowiedzi na pozew, który został skutecznie doręczony powodowi i stanowi wyraz jego oświadczenia woli.

Gmina M. P., reprezentowane przez radcę prawnego, pismem z 10.09.2024 r. (k. 258-259), zgłosiła udział w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powodowej i wniosła o oddalenie powództwa, w przypadku uwzględnienia powództwa i uznania, że powodem opróżnienia lokalu jest wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie pozwanego, czynienie uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu mieszkalnego nastąpiło bez tytułu prawnego - by Sąd nie orzekał o uprawnieniu pozwanego do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, zgodnie z art. 17 u.o.p.l., w przypadku uwzględnienia powództwa i uznania, że pozwany nie spełnia przesłanek ustawowych określonych w u.o.p.l. - o orzeczenie o braku uprawnienia pozwanego do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i o zasądzenie od pozwanego na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W piśmie procesowym z 13.09.2024 r. (k. 261-266) pozwany (powód wzajemny) w związku ze zobowiązaniem Sądu, przedłożył informacje o dochodach, wysokości emerytury oraz dokumenty warunkujące przesłanki przyznania lokalu socjalnego oraz złożył w tym zakresie oświadczenia.

(...) :

W. M. jest właścicielem 3 mieszkań o numerach (...) (KW (...)), 70 (KW (...)), 71 (KW (...)), położonych w P. przy ul. (...).

Żona W. E. M. zajmowała się wynajmem tych mieszkań i kwestiami związanymi z ich obsługą. W. M. i E. M. mają ustanowioną rozdzielność majątkową małżeńską

10.02.2021r. W. M. zawarł z K. A. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...) oraz miejsca garażowego. Strony ustaliły wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego na 2.000 zł miesięcznie plus opłata eksploatacyjna do administracji (A.) w kwocie 650 zł, tj. łącznie na 2.650 zł miesięcznie. Czynsz miał być płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Opłata za zużytą energię elektryczną płatna była dodatkowo, po otrzymaniu każdorazowo rozliczeń od dostawcy energii, w terminie 7 dni od podania najemcy kwoty przez wynajmującego, na podany rachunek bankowy wynajmującego. W myśl pkt 3 umowy, została ona zawarta od 1.03.2021 r. na czas nieokreślony. Okres wypowiedzenia wynosił 3 miesiące. Rozwiązanie umowy następowało na podstawie pisemnego wypowiedzenia złożonego najpóźniej w ostatnim dniu miesiąca poprzedzającego miesiąc, z upływem którego miało nastąpić rozwiązanie umowy. W myśl pkt 8 ppkt 4 umowy najmu, wynajmujący raz w roku kalendarzowym miał prawo do zwaloryzowania czynszu o roczny wskaźnik wzrostu cen i towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany w Monitorze Polskim, przez Prezesa GUS za rok poprzedni. Pierwsza waloryzacja wysokości czynszu mogła nastąpić po ogłoszeniu przez Prezesa GUS wskaźnika za 2021 r. Waloryzacja czynszu nie stanowiła zmiany warunków umowy i nie wymagała sporządzenia aneksów. W pkt 11 umowy zastrzeżono, iż wszelkie zmiany w umowie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Pod koniec kwietnia 2021r. strony zawarły ustne porozumienie, iż K. A. zajmie również mieszkanie nr (...), które jest połączone z mieszkaniami nr (...).

Dowód : kserokopia umowy najmu z 10.02.2021r. k. 15-16, wiadomość e-mail k. 95-98, zeznania W. M. k. 168-169, zeznania K. A. k. 169-170, 230-231

Wynajęte przez K. A. mieszkania były puste. Znajdowało się w nich jedynie kilka starych szafek i podstawowe wyposażenie kuchni (lodówka, piekarnik, szafki kuchenne oraz płyta indukcyjna).

K. A. do wynajętych mieszkań zakupił meble i sprzęt – sofę, stół, krzesła, fotel, telewizor, kanapę do spania, zainstalował metalowe konstrukcje mające służyć jako garderoba, talerze, sztućce, garnki, czajnik, pralkę. Do pomieszczenia nr 71 zakupił regały, biurko na komputer, stół z krzesłami i małą nierozkładaną kanapę.

K. A. w sprawie mieszkań kontaktował się jedynie z E. M..

Z uwagi na zachowanie E. M. i wysuwane przez nią żądania podwyżki czynszu, czy obsługi mieszkań, K. A. skierował do niej pismo z 16.02.2023 r., w którym opisał jej zachowanie, zwrócił jej uwagę na nękanie go telefonami z żądaniami podwyżek. Pismo pozostało bez odpowiedzi.

W kolejnym piśmie z 24.04.2023 r. skierowanym do E. M., K. A. opisał ponownie stan faktyczny i wyraził swoje rozczarowanie związane z zachowaniem E. M..

Po rozmowie telefonicznej z E. M. i dojściu do porozumienia w sprawie wysokości czynszu, po krótkim czasie ponowiła ona jednak telefonicznie kierowane wobec K. A. żądania dotyczące podwyżki.

Dowód : pismo z 16.02.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 99-102, pismo z 24.04.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 103-106, faktury k. 111-112, zeznania W. M. k. 168-169, zeznania K. A. k. 169-170, 230-231

Pismem nadanym 15.05.2023 r., W. M. skierował do K. A. wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na 30.09.2023 r. i wezwał go do uregulowania zaległości czynszowych wraz z odsetkami ustawowymi. Wskazał, iż podstawą wypowiedzenia jest zaległość w zapłacie.

K. A. pismo odebrał 29.06.2023r.

W odpowiedzi na ww. pismo, K. A. skierował do W. M. pismo z 09.07.2023 r., w którym wskazał na wadliwość podstawy na jaką powołał się wynajmujący wypowiadając mu umowę najmu. Wskazał, że za czerwiec uiścił część czynszu, a skierowane do niego wypowiedzenie jest niezasadne z uwagi na fakt, iż w myśl wiążącej ich umowy zwłoka w płatności winna być powyżej miesiąca. Ponadto, powołał się na bezprawne podwyższanie czynszu przez żonę wynajmującego. Wskazał na obowiązujące ich w tym zakresie postanowienia umowy i wezwał do zapłaty nadpłaconych kwot z tego tytułu w wysokości 29.250 zł. Zwrócił się również o przesłanie wszystkich rozliczeń dotyczących opłat za energię elektryczną, albowiem wyraża obawy, że i tu dokonał nadpłaty. Nadto zwrócił uwagę na nierozliczenie prac remontowych, które wykonał na zlecenie E. M. w budynku przy ul. (...). Wskazał, że jedynie z uwagi na ich niedokończenie nie wystawił jeszcze faktury. Ponadto wskazał, iż podczas rozmowy telefonicznej zawarli ustną umowę, iż najem będzie obowiązywał do czerwca 2024 r.

Pismem z 24.07.2023r., pełnomocnik W. M., wezwał K. A. do wydania lokali z upływem terminu wypowiedzenia umowy, tj. 30.09.2023r. oraz do zapłaty nieuregulowanego czynszu. Wskazał, że podstawą wypowiedzenia jest pkt 3 ust. 2 umowy najmu, a nie sugerowany w piśmie z 09.07.2023 r. pkt 9 ppkt 3, a wypowiedzenie jest zgodne z art. 688 k.c. Nadto w związku z ustaleniem czynszu na 4500 zł od kwietnia 2023 r., wezwał go do zapłaty za maj 2023 r. – 1500 zł, za czerwiec 2023 r. – 4500 zł, za lipiec 2023 r. – 4500 zł w terminie 3 dni od doręczenia wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia następującego po 10 dni każdego miesiąca oraz do terminowej zapłaty czynszu w kwocie 4500 zł za sierpień i wrzesień 2023 r.

K. A. nie odebrał wezwania do zapłaty. Przesyłka została zwrócona do nadawcy z adnotacją „nie podjęto w terminie”.

Pismem z 04.09.2023 r., pełnomocnik W. M., ponownie wezwał K. A. do wydania lokali z upływem terminu wypowiedzenia umowy, tj. 30.09.2023 r. oraz do zapłaty nieuregulowanego czynszu.

K. A. ponownie nie odebrał wezwania do zapłaty. Przesyłka została zwrócona do nadawcy z adnotacją „nie podjęto w terminie”.

Pismem z 12.10.2023 r. skierowanym do W. M., K. A. powołał się na swoje stanowisko wyrażone w piśmie z 09.07.2023 r. Zaznaczył, że nie stanowiło ono odpowiedzi na skierowane do niego wypowiedzenie umowy najmu. Powołał się nadto na ustne porozumienie zawarte z E. M., w oparciu o które miało nastąpić rozliczenie z nim wkładu jaki dokonał w wynajęte mieszkania. Wskazał zakres dokonanych zakupów, twierdząc, iż kwotę jaką musiał przeznaczyć na doposażenie mieszkań to 26.000 zł. Nadto zwrócił uwagę na bezprawne podnoszenie wysokości czynszu bez zachowania formy pisemnej. Zwrócił się o potrącenie z nadpłaty czynszu za czerwiec, lipiec, sierpień, wrzesień i październik kwoty 13250 zł (5 x 2650 zł) i o zwrot pozostałej sumy w wysokości 16.000 zł. Ponadto zwrócił uwagę na kwestię nierozliczenia z nim prac wykonanych na posesji przy ul. (...) w P. i wydanie sprzętu należącego do niego.

Pismem z 08.05.2024 r. W. M. wezwał K. A. do zapłaty należności czynszowych za okres od maja 2023 r. do maja 2024 r. (łącznie 13 miesięcy) oraz dalszych należności czynszowych w terminie wynikającym z umowy najmu, wszystko w terminie 1 miesiąca od daty doręczenia wezwania. Pismo zawierało oświadczenie, iż w przypadku nieuregulowania należności we wskazanym terminie, dokona rozwiązania umowy najmu.

Korespondencja nie została odebrana – awizowana 15.05.2024 r. i 23.05.2024 r.

Termin płatności upływał zatem 1.07.2024 r., a z umowy wnikało, że okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące.

Dowód : wypowiedzenie umowy najmu oraz wezwanie do zapłaty zaległego czynszu wraz z potwierdzeniami nadania k. 17-18, kserokopia pisma z 09.07.2023r. k. 19-22, wezwanie z 24.07.2023r. k. 23-25, zwrócona przesyłka k. 26, pismo z 04.09.2023r. k. 27-28, zwrócona przesyłka k. 29, pismo z 12.10.2023 r. k. 108-109, pismo z 08.05.2024 r. wraz z nadaniem i zwróconą przesyłką k.. 195-197, zeznania W. M. k. 168-169, zeznania K. A. k. 169-170, 230-231

E. M. zleciła K. A. wykonanie prac w postaci remontu dachu budynku położonego przy ul. (...) w P.. E. M. przekazała K. A. pieniądze na zakup materiałów budowlanych niezbędnych do wykonania tych prac.

W. M. nie jest właścicielem, ani współwłaścicielem, ani nie ma udziałów w tej nieruchomości..

W piśmie z 26.07.2023 r. K. A. w nawiązaniu do pisma z 24.07.2023 r. i rozmowy telefonicznej, potwierdził E. M., że odbiór jego narzędzi z posesji przy ul. (...) nastąpił 29.07.2023 r. i zwrócił się o potwierdzenie sms wskazanej przez niego godziny odbioru. Nadto zwrócił się do przedstawienia danych do wystawienia faktury za wykonane prace.

W piśmie z 16.08.2023 r., skierowanym do małżonków M., K. A. podał, że zwracał się o przedstawienie danych do faktury, którą chce wystawić za wykonane prace. Nadto zwrócił się o przesłanie aktualnego rachunku za zużycie prądu, gdyż go nie otrzymał. Zwrócił uwagę, że podczas spotkania 28.07.2023 r. zaoferował polubowne rozwiązanie sporu dotyczące wynajmu mieszkań i nie otrzymał odpowiedzi.

Pismem z 10.09.2023 r. K. A. wezwał małżonków M. do podania danych do wystawienia faktury.

W odpowiedzi, pismem z 19.09.2023 r. E. M. wskazała K. A., iż prace wykonał kilka miesięcy temu. Wskazała, że uzgodnioną kwotę należności za wykonane prace potrącił z czynszu. Podała, iż przedstawiała mu już dane do faktury, przy czym zaznaczała, iż wystarczający będzie paragon. Wskazała, że informacje te przedstawiała ostatnio 28.07.2023 r., kiedy to odbierał z posesji rusztowanie i drabiny. Po raz kolejny przesłała dane do wystawienia rachunku prywatnego na dane: E. M., ul. (...), (...)-(...) P. i wskazała, aby przesłał go na adres ul. (...), (...)-(...) P..

W piśmie z 26.09.2023 r. K. A. wskazał małżonkom M., że nadal nie otrzymał danych do faktury. Wskazał, że do rozliczenia pozostaje kwota za wykonaną pracę w wysokości 11.700 zł netto.

K. A. nie dokonał oświadczenia o potrąceniu należności z tytułu remontu dachu.

Dowód : zeznania W. M. k. 168-169, zeznania K. A. k. 169-170, 230-231, pismo z 26.07.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 116-117, pismo z 16.08.2023r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 118-119, pismo z 10.09.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 120-121, pismo z 26.09.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 122-123, pismo z 19.09.2023 r. k. 124, załącznik k. 166, zeznania L. I. k. 230

K. A. z tytułu najmu dokonał na rzecz W. M. płatności:

1.  w 2021 r.:

- 3 marca 2021 r. – 2650 zł

- 21 kwietnia 2021 r. - 1800 zł

- 12 maja 2021 r. - 3 600 zł

- 15 czerwca 2021 r. - 3600 zł

- 16 lipca 2021 r. - 3600 zł

- sierpień 2021 - brak wpłaty

- 6 września 2021 r. - 3600 zł

- 29 września 2021 r. 4000 zł

- 14 października 2021 r. - 2000 zł

- 2 listopada 2021 r. - 1600 zł

- 30 listopada 2021 r. - 2000 zł.

- 13 grudnia 2021 r. - 1600 zł

tj. łącznie: 30.050 zł, przy czym czynsz łącznie za ten okres wynosił sumę 26.500 zł przy uwzględnieniu stawki w kwocie 2650 zł miesięcznie,

2.  w 2022 r.:

- 12 stycznia 2022 r. - 2.000 zł

- 31 stycznia 2022 r. - 1.600 zł

- 10 luty 2022 r. - 1.600 zł

- 22 luty 2022 r. - 2.000 zł

- 3 marca 2022 r. - 1.600 zł

- 14 marca 2022 r. - 2.000 zł

- 11 kwietnia 2022 r. - 2.000 zł

- 27 kwietnia 2022 r. - 900 zł

- 9 maja 2022 r. - 3.600 zł

- 8 czerwca 2022 r. - 812 zł

- 13 lipca 2022 r. - 3.642 zł

- 10 sierpnia 2022 r. - 1.000 zł

- 16 sierpnia 2022 r. - 1.300 zł

- 5 września 2022 r. - 2.000 zł

- 9 września 2022 r. - 1.000 zł

- 13 września 2022 r. - 672 zł

- 28 września 2022 r. - 2.000 zł

- 7 październik 2022 r. - 2.000 zł

- 2 listopada 2022 r. - 2.000 zł

- 12 grudnia 2022r. - 4.400 zł

tj. łącznie: 38.126 zł, przy czym czynsz łącznie za ten okres wynosił sumę 31.800 zł przy uwzględnieniu stawki w kwocie 2650 zł miesięcznie,

3.  w 2023 r.:

- 11 stycznia 2023 r. - 4.400 zł

- 13 lutego 2023 r. - 600 zł

- 3 marca 2023 r. – 2.400 zł

- 16 marca 2023 r. – 2000 zł

- 20 marca 2023 r. - 2.500 zł

- 28 marca 2023 r. – 2000 zł

- 12 kwietnia 2023 r. - 2.400 zł

- 4 maja 2023 r. - 2.000 zł

- 9 czerwca 2023 r. - 2.000 zł

- 23 czerwca 2023 r. - 1.000 zł

tj. łącznie: 21.300 zł, przy czym czynsz łącznie za ten okres wynosił sumę 15.900 zł, przy uwzględnieniu stawki w kwocie 2650 zł.

Za okres od stycznia do września 2023 r. czynsz wynosił natomiast sumę 23850 zł. przy uwzględnieniu stawki w kwocie 2650 zł.

Z tytułu rachunków za energię za okres od 10 maja 2023 r. do 8 września 2023 r., W. M. uiścił 675,66 zł, gdyż K. A. nie zapłacił należności wynikających z faktur z tytułu zużycia energii elektrycznej, tj.:

- faktury VAT nr (...) z 11.07.2023r. za zużycie energii elektrycznej w lokalu nr (...) na 180,04 zł,

- faktury VAT nr (...) z 11.07.2023 r. za zużycie energii elektrycznej w lokalu nr (...) na 98,87 zł,

- faktury VAT nr (...) z 11.07.2023 r. za zużycie energii elektrycznej w lokalu nr (...) na 56,32 zł,

- faktury VAT nr (...) z 11.09.2023r. za zużycie energii elektrycznej w lokalu nr (...) na 194,88 zł,

- faktury VAT nr (...) z 11.09.2023r. za zużycie energii elektrycznej w lokalu nr (...) na 96,63 zł,

- faktury VAT nr (...) z 11.09.2023r. za zużycie energii elektrycznej w lokalu nr (...) na 48,92 zł.

Dowód : kserokopie faktur za energię elektryczną k. 30-35, dowody wpłat k. 36-72, kopia pokwitowania k. 110, potwierdzenia dla wpłacającego k. 113-115

K. A. skierował przeciwko W. M. powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania przed Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P.. Sprawa toczy się pod sygn. akt VII C 851/24. W sprawie tej, w związku z pozbawieniem go przez W. M. dostawy energii elektrycznej do wynajmowanych lokali, uzyskał zabezpieczenie powództwa.

Dowód : kopie pism k. 220-225, odpowiedź na pozew k. 247-251, zażalenie k. 252-256

Pismem z 29.08.2024 r. K. A. wezwał W. M. do zapłaty 31.071,77 zł tytułem nienależnego świadczenia, tj. zobowiązania powstałego na skutek dokonywanych przez niego w toku najmu lokali wpłat wyższych niż należny czynsz (2650 zł), na skutek wywołanego przez E. M. przekonania o obowiązku uiszczania czynszu w wyższej wysokości na podstawie ustnych podwyżek oraz do zapłaty kwoty 15.500 zł tytułem wynagrodzenia za wykonanie (11.700 zł) i zakup materiałów (3800 zł) robót budowalnych, które zamówiła u niego E. M..

Pismem z 29.08.2024 r. K. A. wniósł do W. M. o obniżenie czynszu najmu o 1000 zł miesięcznie w związku z pozbawieniem go dostawy ciepłej wody do lokalu.

Ww. pisma zostały doręczone W. M. na rozprawie 30.08.2024 r.

W piśmie z 31.08.2024 r. skierowanym do W. M., K. A. złożył oświadczenie w którym wskazał, że potrąca wierzytelność przysługującą W. M. z tytułu czynszu umowy najmu w kwocie 2650 zł miesięcznie powstałą na skutek zaniechania opłacania przez niego czynszu w 2023 r. z jego wierzytelnością z tytułu nienależnego świadczenia powstałego na skutek dokonywanych przez niego wpłat w łącznej wysokości 34.071,77 zł. Podał, iż na skutek potrącenia jak wyżej dochodzi do zapłaty czynszów do grudnia 2023r. w całości oraz czynszu za styczeń 2024 r. co do wysokości 2271,77 zł. Dalej potrącił wierzytelność w części za styczeń (378,23 zł) i dalsze miesiące z wierzytelnością przysługującą mu z tytułu wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych na nieruchomości w wysokości 15.500 zł (11.700 zł i 3800 zł). Wskazał, że na skutek potrącenia jw. dochodzi do zapłaty czynszów do czerwca 2024r. oraz za lipiec 2024 r. w wysokości 1871,77 zł.

Pismo zostało odebrane 03.09.2024 r.

Dowód : pisma z 29.08.2024 r. k. 227-228, pismo z 31.08.2024 r. k. 257, pismo z 29.09.2024 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 264-266

Zgodnie z PIT – 37 za 2023 r. o wysokości osiągniętego dochodu, K. A. uzyskał dochód z tytułu emerytur-rent oraz innych krajowych świadczeń w wysokości 5586,30 zł; odnotowano wpływ PIT-40A rocznego obliczonego podatku przez ZUS za 2022 r., gdzie dochód z tytułu emerytur-rent oraz innych krajowych świadczeń w wysokości 671,50 zł.

K. A. uzyskuje emeryturę w wysokości 172,87 zł brutto miesięcznie, a nadto prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą K (...) sp. z o.o., KRS (...), przy czym spółka nie uzyskała w 2023 r. zysku. Utrzymuje się z oszczędności - ze środków ze sprzedaży składników majątku w przeszłości, jest również wspierany przez L. I.. Córka i syn K. A. są pełnoletni i nie utrzymują z nim kontaktów rodzinnych od czasu jego rozwodu z żoną A. A., stąd nie ma możliwości, aby zamieszkał wraz z córką lub synem. Syn wg ostatniej wiedzy K. A. zamieszkuje na terenie P. w lokalu mieszkalnym dwupokojowym z żoną i córką, stanowiącym własność żony syna, natomiast córka zamieszkuje poza P., w R. w domu jednorodzinnym, stanowiącym własność córki i jej męża. K. A. rozpoczął budowę domu na należącej do córki działce położonej w N., niemniej na ten moment budowa nie jest prowadzona z uwagi na brak środków na inwestycję po jego stronie i brak woli córki inwestowania w nieruchomości i porozumienia się z nim co do warunków przyszłego korzystania z nieruchomości.

K. A. nie ma możliwość zamieszkania ze swoją partnerką L. I..

Dowód : zeznania K. A. k. 169-170, 230-231, zeznania L. I. k. 230, pismo z 05.09.2024 r. k. 241, pismo z 13.09.2024 r. k. 261, kopia protokołu NZW spółki z 28.06.2024 r. z uchwałą k. 262, zaświadczenia ZUS z 13.09.2024 r. k. 263

OCENA DOWODÓW:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy oraz na podstawie przesłuchania stron i świadka.

Dowody z dokumentów Sąd uznał za wiarygodne, bowiem nie były one kwestionowane w toku procesu przez żadną ze stron, a Sąd nie znalazł podstaw, aby to czynić z urzędu.

Zebranym w sprawie dokumentom Sąd przypisał znaczenie jakie wynika z art. 245 k.p.c. i z art. 243 ¹ k.p.c. w zw. z art. 245 k.p.c. w przypadku kopii dokumentów, w których było możliwe ustalenie ich wystawców. Wiarygodność kserokopii dokumentów nie budziła wątpliwości sądu. Mimo, że kserokopia stanowi jedynie element twierdzenia strony o istnieniu dokumentu o treści odpowiadającej kserokopii, to w niniejszej sprawie żadna ze stron nie podniosła zarzutów kwestionujących istnienie określonych dokumentów prywatnych. Dlatego sąd przyjął je w poczet materiału dowodowego sprawy uznając, że stanowią one wiarygodny dowód pośredni na istnienie i treść dowodów właściwych, dokonując w oparciu o nie ustaleń stanu faktycznego sprawy. Okoliczność, że tego typu dowody mogą być modyfikowane, nie pozbawia ich zarazem mocy dowodowej (zob. wyrok SA w Warszawie z 13 stycznia 2017 r., I ACa 2111/15, L. nr (...)).

Sąd zasadniczo dał wiarę zeznaniom świadka L. I., albowiem były one spontaniczne i nie budziły co do istoty sporu wątpliwości. Sąd nie uwzględnił jedynie zeznań świadka w zakresie w jakim twierdziła, iż kwotę jaką K. A. wydatkował na zakup materiałów do remontu dachu miał on zaliczyć na poczet czynszu. W tym zakresie twierdzenia świadka korelowały jedynie z oświadczeniami K. A.. Zaznaczyć jednak należy, iż są oni w związku, wobec tego obiektywność informacji przekazywana przez świadka w zakresie w jakim mogą one wywrzeć pozytywny skutek na rzecz zobowiązań ww., musi być oceniona rygorystycznie i nie może pozostać jedynie w sferze słownych oświadczeń. Zdaniem Sądu okoliczność ta nie została natomiast wykazana w żaden inny obiektywny sposób, w związku z czym nie może być uwzględniona.

Oceniając wartość dowodową zeznań stron, W. M. i K. A., Sąd uznał je za wiarygodne i przydatne do czynienia na ich podstawie ustaleń faktycznych w takim zakresie, w jakim ze sobą wzajemnie korelowały i korelowały z przedłożonymi przez nich dokumentami. Sąd zwrócił uwagę, że strony są obecnie skonfliktowane. Każda z nich przedstawiała własny punkt i ocenę dokonywanych czynności i składanych oświadczeń. Podkreślenia jednak wymaga to, że w związku zainicjowanym procesem to rolą i rzeczą Sądu była ocena tychże wzajemnie składanych oświadczeń i skutków wynikających z nich dla strony przeciwnej.

Postanowieniem wydanym na rozprawie 30.08.2024 r. Sąd pominął dowód z zeznań świadka E. M. na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 6 k.p.c., a na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. pominął dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa.

Wniosek o przesłuchanie świadka E. M. złożył na rozprawie pełnomocnik K. A.. Sąd zobowiązał stronę do wskazania adresu świadka i zobowiązał do zapewnienia obecności świadka pod rygorem pominięcia wnioskowanego dowodu. Sąd skierował wezwanie na rozprawę do ww. świadka na adres podany przez stronę, lecz korespondencja powróciła z adnotacją, iż osoba taka nie mieszka pod podanym adresem. Wobec tego, należało orzec jak wyżej.

Z kolei dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa zmierzał jedynie do przedłużenia postępowania. W ocenie Sądu, pozwany nie wykazał, aby wykonane przez niego prace na zlecenie E. M. miały jakikolwiek związek z powodem W. M.. Z okoliczności ujawnionych w toku postępowania wynika natomiast, że usługa jaką w tej mierze świadczył pozwany jest wierzytelnością, która co najwyżej może mu przysługiwać względem E. M. a nie jej męża.

Strony nie wniosły zastrzeżeń do wydanych rozstrzygnięć.

OCENA PRAWNA:

I.  Powództwo główne W. M. przeciwko K. A..

Powództwo główne nie zasługiwało na uwzględnienie w żadnym zakresie.

Powód domagał się wydania od pozwanego lokali mieszkalnych: nr (...) położonych w P. przy ul. (...), stanowiących jego własność, a to z uwagi na dokonanie w jego ocenie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, jaka ich wiązała względem tych lokali. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego 31.549,66 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu. Żądana przez powoda kwota stanowiła powstałą w jego ocenie zaległość czynszową z okresu od marca 2021 r. do września 2023 r. oraz zaległą opłatę z tytułu dostawy energii elektrycznej.

Odnosząc się do pierwszego z żądań powoda, podać należy, iż podstawą żądania nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego jest art. 222 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Nadto, zgodnie z art. 675 § k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

Stosownie do treści z art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725 t.j., dalej także ustawa o ochronie praw lokatorów), znajdującego zastosowanie w przedmiotowej sprawie, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie umowy winno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia; właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przywołana regulacja ma na celu stworzenie mechanizmów chroniących trwałość stosunku prawnego dającego lokatorowi prawo do zajmowania określonego lokalu oraz wprowadzenie ograniczeń swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych przez właściciela, czego wyrazem są wymogi w niej przewidziane.

Art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia okoliczności, które uzasadniają wypowiedzenie ze względu na zachowanie lokatora, przewidując w tych przypadkach miesięczny termin wypowiedzenia. Termin ten liczony jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym skutecznie zostało złożone przez właściciela oświadczenie woli w taki sposób, że lokator mógł się z nim zapoznać. Wypowiedzenie umowy na tej podstawie wymaga wcześniejszego pisemnego upomnienia lokatora. Niespełnienie tego wymogu powoduje nieskuteczność wypowiedzenia. Skuteczne wypowiedzenie umowy z powodu zaległości płatniczych wymaga uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do uregulowania zaległych opłat. Procedura przewidziana w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów zakłada zatem następującą sekwencję zdarzeń: najpierw powstanie co najmniej 3-miesięcznych zaległości płatniczych, a dopiero potem wystosowanie pisma z informacją o możliwości wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego (miesięcznego) terminu na uregulowanie wszystkich należności.

A zatem dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie zależy jedynie od powstania zaległości w określonym ustawą rozmiarze. Dla najmu lokali znamienne jest wymaganie, żeby wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu, wyznaczając przy tym dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Termin dodatkowy liczy się od chwili, gdy uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu doszło do najemcy w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c., na zasadzie analogii). Bez stosownego uprzedzenia, a następnie oczekiwania na zapłatę w ciągu udzielonego najemcy miesięcznego (co najmniej) terminu, wypowiedzenie byłoby bezskuteczne.

Podkreślić należy, iż wypowiedzenie stosunku najmu niesie ze sobą dla najemcy szczególnie dotkliwe skutki, prowadzi bowiem do utraty tytułu prawnego do lokalu. Ustawodawca w celu ochrony najemców i lokatorów, wprowadził zatem konieczność zachowania szczególnego trybu wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości w opłatach, określonego w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r.

Stosownie do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Mając na uwadze przywołane wyżej regulacje prawne wskazać należy, iż stronę powodową obciążał w niniejszym postępowaniu ciężar wykazania zachowania procedury wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Strona pozwana kwestionowała podstawę i skuteczność wypowiedzenia umowy najmu na jakie powoływał się powód w pozwie.

W ocenie Sądu analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzić musi do wniosku, że powód nie wykazał, aby w okolicznościach wskazanych w pozwie dochował procedury wypowiedzenia umowy najmu przewidzianej w ustawie. Z przedstawionych przez powoda w pozwie okoliczności i załączonych do niego dokumentów nie wynika, aby skutecznie uprzedził pozwanego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Trzeba zaznaczyć, że wezwanie do zapłaty (podobnie jak wypowiedzenie umowy najmu) ma charakter oświadczenia woli kierowanego do strony pozwanej w celu wywołania określonych skutków prawnych. Zgodnie z art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Konieczne jest więc zbadanie czy wezwanie w ogóle doszło do strony pozwanej oraz czy mogła zapoznać się jego treścią (vide wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 11 czerwca 2014 r., sygn. akt II Ca 1098/13).

Powód wykazując, iż dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy najmu pozwanemu powoływał się na pismo z 15.05.2023 r. Wskazać jednak należy, że z pisma tego wynika, iż W. M. wypowiada już pozwanemu umowę najmu z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na 30.09.2023 r. i wzywa go do uregulowania zaległości czynszowych wraz z odsetkami ustawowymi, powołując się na zaległości w zapłacie czynszu. K. A. pismo to niewątpliwie odebrał 29.06.2023r., a zatem przyjąć należało, że doszło ono skutecznie do niego w taki sposób, że mógł się z nim zapoznać.

W ocenie Sądu doręczenie tego pisma nie można zatem uznać za skuteczne dokonanie czynności wypowiedzenia umowy najmu. Nie zachowuje ono bowiem w żaden sposób reguł określonych powyżej. Z dokumentu tego nie wynika, aby stanowiło ono wezwanie do zapłaty, zawierające obligatoryjne uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczało dodatkowy miesięczny termin na zapłatę.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że analogicznie reguł tych nie spełniają także pisma z 24.07.2023r., czy z 04.09.2023 r.

Mając powyższe na uwadze jako oczywisty jawi się wniosek, że skoro strona powodowa nie wyczerpała trybu przewidzianego ustawą o ochronie praw lokatorów dla wypowiedzenia stosunku najmu i nie doręczyła, w oparciu o ww. pisma, prawidłowo pozwanemu uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego wraz z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, to wypowiedzenie umowy najmu dokonane tymi pismami jest nieskuteczne. Mimo skierowania przez powoda do pozwanego ww. pism, powoda oraz pozwanego w dalszym ciągu łączył stosunek najmu.

Sąd rozważył więc, czy jako wypowiedzenie umowy nie mógł zostać potraktowany pozew w niniejszej sprawie.

W pozwie jako w piśmie procesowym może być zawarta treść stanowiąca materialnoprawne oświadczenie woli powoda, w szczególności wypowiedzenie stosunku prawnego i to także wówczas, gdy pozew jest sporządzony i podpisany przez pełnomocnika procesowego. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z 11 września 1997 r. (III CZP 39/97, OSNC 1997/12/191), zgodnie z którym wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić również przez doręczenie najemcy wniesionego przez pełnomocnika procesowego pozwu o opróżnienie tego lokalu, powołującego się na okoliczności wymienione w art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509 z późn. zm.) - wówczas obowiązującej.

Należy stwierdzić za Sądem Najwyższym, że ogólne dyrektywy wykładni oświadczeń woli formułuje art. 65 k.c., który nakazuje przy ustalaniu, czy i jakiej treści oświadczenie woli zostało złożone, uwzględniać między innymi cel, do którego zmierza autor interpretowanej wypowiedzi. Stosownie do tej dyrektywy, judykatura i piśmiennictwo przypisują sens określonych oświadczeń woli pismom procesowym, mimo że takie ich znaczenie nie wynika z reguł językowych, jeżeli da się ono wywieść z ich celu. Jest tak mianowicie wtedy, gdy przesłanką osiągnięcia celu, do którego zmierza pismo, jest złożenie oznaczonego oświadczenia, które dotychczas nie zostało dokonane. Zakładając racjonalne postępowanie autora pisma, przyjmuje się, że w tej sytuacji złożył on także oświadczenie niezbędne do osiągnięcie celu pisma. Na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z 28 kwietnia 1967 r. I CR 563/66 (OSNCP 1967/12 poz. 227) uznał, że doręczenie pozwu o uznanie umowy za nieważną może być potraktowane jako złożenie oświadczenia woli o uchyleniu się od jej skutków z powodu błędu; w uchwale z 22 lutego 1967 r. III CZP 113/66 (OSNCP 1967/6 poz. 102) - że doręczenie pozwu eksmisyjnego jest jednoznaczne z wymaganym przez art. 687 k.c. uprzedzeniem o wypowiedzeniu najmu; w wyroku z 31 stycznia 1962 r. 3 CR 524/61 OSNCP 1963/3 poz. 66 - że w wytoczeniu powództwa zawarte jest wezwanie do spełnienia świadczenia objętego pozwem.

Z powyższego wynika, że aby uznać pozew za materialnoprawne oświadczenie powoda o wypowiedzeniu umowy najmu, musi mieć ono stosowną treść i co najważniejsze być czytelnym wyrazem woli wypowiedzenia umowy. Nie można zatem automatycznie traktować każdego pozwu za wypowiedzenie umowy. Przyjęcie, że każdy pozew o zapłatę z umowy zmierza do jej wypowiedzenia stanowiłoby nadinterpretację oświadczeń w nim zawartych. Sąd nie może natomiast dokonać wykładni oświadczeń zawartych w pozwie wbrew jego treści, wbrew woli powoda.

W świetle tych rozważań nie można uznać pozwu powoda za zawierającego materialnoprawne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w sytuacji, gdy - jak to miało miejsce w niniejszej sprawie - powód powołuje się w pozwie na już dokonane wypowiedzenie wskazując, że z uwagi na nie stosunek prawny łączący strony wygasł. W niniejszej sprawie powód wskazał w pozwie na skuteczne w jego ocenie wypowiedzenie pozwanemu umowy najmu przed wniesieniem pozwu do Sądu. W pozwie i w kolejnych pismach procesowych powód wyrażał swoje przekonanie o prawidłowości i skuteczności tej czynności. Powód wytaczając powództwo, był zatem przeświadczony, że stosunek prawny już nie istnieje. Skoro tak, nawet przy zastosowaniu art. 65 k.c., nie można przypisać mu woli wypowiedzenia umowy poprzez wniesienie pozwu i doręczenie go pozwanemu.

Za taką oceną charakteru pozwu przemawia natomiast także okoliczność, że dopiero z pisma z 08.05.2024 r. wynika wyraźne wezwanie pozwanego do zapłaty zaległości czynszowych, wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu i uprzedzenie o wypowiedzeniu umowy w przypadku nieuregulowania należności.

Powyższe stwierdzenia nie pozostają w sprzeczności z cytowanym orzeczeniem Sądu Najwyższego z 11 września 1997 r. (III CZP 39/97), przeciwnie znajdują w nim potwierdzenie. W uzasadnieniu analizowanej uchwały Sąd Najwyższy uznał pozew za zawierający oświadczenie materialnoprawne, w tym wypowiedzenie umowy najmu, w sytuacji, gdy to oświadczenie dotychczas nie zostało dokonane. Taka sama sytuacja miała miejsce w sprawach, do których odnosiły się orzeczenia cytowane przez Sąd Najwyższy - w nich też materialnoprawne oświadczenia zmierzające do osiągnięcia określonych skutków prawnych nie były wcześniej, przed wytoczeniem pozwu złożone. Spośród dalszych orzeczeń na analogiczną sytuację i argumentację, tj. brak złożenia dotąd oświadczenia, by można było uznać pozew za je zawierający, wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 20 czerwca 2000 r. (III CKN 835/98, niepubl.), w wyroku z 8 maja 2000 r. (V CKN 38/20 niepubl.), w wyroku z 16 grudnia 2011 r. (V CSK 280/11).

Poza powyższym zwrócić jednak wypada też uwagę na wyrażany w doktrynie pogląd, że pisemnego uprzedzenia lokatora i wyznaczenia mu dodatkowego terminu nie może zastąpić wniesienie pozwu o eksmisję i wobec tego podnosi się, że na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów nie jest aktualna uchwała SN z 22 lutego 1967 r. (III CZP 113/66, OSNCP 1967, Nr 6, poz. 102) (vide Komentarz do art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2024, wyd. 12/Pałka).

W świetle powyższych uwag, stwierdzić zatem należy, że pozew wniesiony w niniejszej sprawie i doręczony pozwanemu nie mógł zostać uznany za zawierający oświadczenie woli wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu. Pozew może być taktowany jako takie oświadczenie wówczas, gdy przed jego złożeniem oświadczenie o wypowiedzeniu umowy nie zostało dotąd w ogóle złożone, albo gdy w pozwie powód sam przyznaje nieprawidłowość i w konsekwencji bezskuteczność dokonanego już wypowiedzenia, albo zawiera oświadczenie o wypowiedzeniu ewentualne, na wypadek uznania przez Sąd nieważności już dokonanego wypowiedzenia. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie.

Analizując dalsze pisma powoda, Sąd stwierdził natomiast, że dopiero pismem z 08.05.2024r. W. M. wezwał K. A. do zapłaty należności czynszowych za okres od maja 2023 r. do maja 2024 r. (łącznie 13 miesięcy) oraz dalszych należności czynszowych w terminie wynikającym z umowy najmu, wszystko w terminie 1 miesiąca od daty doręczenia wezwania. Pismo zawierało oświadczenie, iż w przypadku nieuregulowania należności we wskazanym terminie, dokona rozwiązania umowy najmu. Korespondencja nie została odebrana – awizowana 15.05.2024 r. i 23.05.2024 r. Termin płatności upływał zatem 1.07.2024 r. W ocenie Sądu dopiero przedmiotowe pismo spełnia warunki określone treścią ustawy. W stosunku do tego pisma nie ma bowiem przede wszystkim wątpliwości co do tego, iż pozwany zalega co najmniej z płatnością czynszu za 3 miesiące. Z okoliczności sprawy wynika, że pozwany nie płaci czynszu powodowi w ogóle. Pismo to zawiera także informację o możliwości wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznacza dodatkowy (miesięczny) termin na uregulowanie wszystkich należności.

W tym stanie Sąd stwierdza jednak, iż przy uwzględnieniu obowiązującego strony okresu 3-miesięcznego wypowiedzenia, rozwiązanie umowy najmu nastąpiłoby już i tak po dniu wydania orzeczenia w tej sprawie.

Tym samym Sąd przyjął w stosunku do analizowanego żądania, iż strona powodowa nie wykazała na dzień wydania wyroku, aby dokonała skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, a zatem by doszło do skutku wygaśnięcie stosunku najmu.

W tym miejscu zaznaczyć natomiast tylko wypada - odnosząc się do twierdzeń stron w zakresie tego, czy umowa najmu z umowy na czas nieokreślony zmieniła status na umowę na czas określony i wiązała do końca czerwca 2024 r. - że argumenty i twierdzenia w tym zakresie podnoszone na tle powyższych rozważań i procedury wynikającej z ww. regulacji, nie miały znaczenia. Jednoznaczne ustalenie tej okoliczności (istnienia umowy na czas określony albo nieokreślony) przez Sąd na tle roszczenia powoda nie miało znaczenia.

Wobec powyższego roszczenie strony powodowej o wydanie lokali nie mogło zostać uwzględnione. Pozwany na dzień wydania wyroku dysponował bowiem skutecznym względem strony powodowej uprawnieniem do władania tymi lokalami.

Odnosząc się do żądania powoda obejmującego zapłatę zaległości czynszowych i opłaty za energię elektryczną, Sąd uznał, że i ten zakres jego roszczenia nie zasługuje na uwzględnienie.

Przede wszystkim, w ocenie Sądu, w analizowanej sprawie przyjąć należało, że czynsz jaki strony niespornie w umowie najmu ustaliły między sobą wynosił 2650 zł i przy przyjęciu tej właśnie stawki należało ocenić faktyczne istnienie zaległości czynszowej po stronie pozwanego.

Zdaniem Sądu, nie stanowią przekonującego argumentu twierdzenia strony powodowej, jakoby z uwagi na zajęcie przez pozwanego lokalu nr (...) czynsz miał wynosić od maja 2021 r. 3600 zł, a z uwagi na inflację oraz podniesienie opłat administracyjnych, strony miały uzgodnić, że od 1 grudnia 2022 r. pozwany ma płacić czynsz w wysokości 4.400 zł miesięcznie.

Przede wszystkim zwrócić należy uwagę, że zgodnie z umową, na co też zresztą powołał się sam powód w piśmie z 05.01.2024 r., w pkt 11 umowy zastrzeżono, iż wszelkie zmiany w umowie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Na tym tle podkreślić zatem należy, że strony nie zawarły pisemnej umowy najmu na dodatkowy lokal nr (...). O ile strony nie kwestionowały faktu, iż pozwany rzeczywiście i ten lokal zajmował, tym niemniej, sformalizowanie tej okoliczności przewidywała już sama umowa najmu lokalu. W tym stanie nie sposób więc przyjmować za wykazane, aby faktycznie i skutecznie, w związku z zajęciem przez pozwanego tego lokalu, strony ustaliły jednocześnie między sobą, jakoby stawka czynszu od maja 2021 r. miała wynosić 3600 zł.

Odnosząc się w tym miejscu do stanowiska powoda dotyczącego tego, że w tej kwestii przyjąć należy, iż pozwany uznał czynsz w wysokości 3600 zł, o czym miała przekonywać w szczególność treść jego odpowiedzi na pozew, Sąd przypomina, że w art. 213 § 2 k.p.c. nie przewidziano możliwości cofnięcia, odwołania lub uchylenia się od skutków prawnych uznania powództwa. Nie oznacza to jednak, że cofnięcie czynności procesowej uznania powództwa albo jej odwołanie jest niemożliwe. Wprost przeciwnie, doktryna i orzecznictwo dopuszczają możliwość cofnięcia (odwołania, uchylenia się od skutków) dokonanej czynności procesowej. Odwołanie uznania powództwa jest zaś zgodne z zasadą dyspozycyjności. Zasada ta przesądza, że decydujące znaczenie dla wszczęcia, kontynuowania postępowania oraz dokonywania i odwoływania czynności procesowych ma wola stron. Regułą w postępowaniu cywilnym jest także fakultatywność i odwołalność czynności procesowych i procesowych oświadczeń woli, chociaż nie znalazła ona normatywnego wyrazu w przepisach postępowania cywilnego. Odwołanie oznacza upadek wszystkich skutków tej czynności (oświadczenia) z chwilą odwołania, chyba że przepis ustawy określa inny moment. Przyczyną odwołania takich oświadczeń mogą być zarówno jego wady, jak i inne przyczyny następcze związane z okolicznościami zewnętrznymi, przy czym nie wyklucza się powołania się na tzw. wady procesowe oświadczeń woli, takie jak: błąd, podstęp czy przymus psychiczny. Odwołanie uznania powództwa jako czynność procesowa może zostać dokonane do chwili wydania prawomocnego orzeczenia, zapadłego w następstwie uznania powództwa. Oznacza to, że pozwany może odwołać uznanie powództwa także w apelacji, a nie tylko do czasu wydania wyroku przez sąd I instancji. W apelacji od wyroku opartego na uznaniu powództwa pozwany może wykazywać, że uznanie powództwa było sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego lub zmierzało do obejścia prawa (art. 213 § 2 k.p.c.). Strona powinna wskazać następczą przyczynę odwołania czynności procesowej, choć nie musi jej udowadniać. Wynika to z faktu, że uznanie powództwa jest przede wszystkim czynnością procesową, a nie oświadczeniem woli w rozumieniu prawa materialnego, stanowiącym element konstrukcyjny czynności prawa materialnego. Nie można oczywiście wykluczyć, że takie oświadczenie będzie jednocześnie czynnością materialnoprawną, zawierającą w sobie oświadczenie woli, którego cofnięcie - dla swojej skuteczności - będzie wymagało oceny w kontekście regulacji k.c. o wadach oświadczenia woli (k.c.) oraz na przepisy o czasowych ograniczeniach dopuszczalności odwoływania czynności prawnych (Art. 213 k.p.c. T. I red. Szanciło 2019, wyd. 1/Feliga - za pośrednictwem Systemu Informacji Prawnej Legalis).

Kierując się powyższym, Sąd uznał, że pozwany skutecznie cofnął uznanie powództwa w zakresie dotyczący uznania stawki czynszu w wysokości 3600 zł. Pozwany formułując w tym zakresie swoje stanowisko w odpowiedzi na pozew działał osobiście, bez pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Mógł więc nie zdawać sobie sprawy ze skutków złożenia takiego oświadczenia. Dopiero po uzyskaniu profesjonalnego wsparcia miał możliwość ponownej oceny swojej sytuacji procesowej. Pozwany dokonując tej czynności nie zdawał też sobie sprawy z tego, że podnoszone wobec niego stawki czynszu były niezgodne z obowiązującymi ustaleniami wynikającymi wprost z umowy. Nie mając tej świadomości, pozostawał w błędnym przekonaniu, że stawka wskazana przez powoda jest dla niego wiążąca i stąd też wynikało jego pierwotne stanowisko w sprawie. Równocześnie, należy również wskazać, że uznanie roszczenie nie może generować nowego zobowiązania, albowiem nie stanowi jego źródła. Skoro podwyżki czynszu zostały dokonane nieskutecznie, nie wywołały skutków prawnych, to pozwany nie mógł uznać roszczenia, które nie istnieje. Zdaniem Sądu wszystko to przekonywało za tym, aby przyjąć, że nie powstało w tej sprawie związanie uznaniem powództwa w ww. zakresie.

Sąd miał także na uwadze to, że w myśl pkt 8 ppkt 4 umowy najmu, wynajmujący raz w roku kalendarzowym miał prawo do zwaloryzowania czynszu o roczny wskaźnik wzrostu cen i towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany w Monitorze Polskim, przez Prezesa GUS za rok poprzedni. Pierwsza waloryzacja wysokości czynszu mogła nastąpić po ogłoszeniu przez Prezesa GUS wskaźnika za 2021 r. Waloryzacja czynszu nie stanowiła zmiany warunków umowy i nie wymagała sporządzenia aneksów. Wskazać zatem należy, że zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z 14 stycznia 2022 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2021 r. w stosunku do 2020 r. wyniósł 105,1 (wzrost cen o 5,1% ) (M.P.2022.31).

Biorąc zatem pod uwagę, że ze stanowiska powoda wynikało, iż pozwany miał płacić czynsz w wysokości 4.400 zł miesięcznie od 1 grudnia 2022 r., to przy uwzględnieniu ww. podstaw, także nie sposób przyjąć, aby ustalony w tej wysokość czynsz mógł wiązać pozwanego. Przy uwzględnieniu bowiem stawki na poziomie 2650 zł podwyższenie mogło co najwyżej nastąpić o 135,15 zł (2650 zł x 5,1%), zaś jeżeli przyjąć stawkę 3600 zł, to podwyższenie mogło nastąpić co najwyżej o 183,60 zł (3600 zł x 5,1%).

Kierując się powyższym, Sąd uznał, że przez cały okres najmu objęty pozwanego, a więc od marca 2021 r. do września 2023 r., pozwanego obowiązywał czynsz w wysokości 2650 zł. Wobec tego Sąd przyjął, że pozwany za 2021 r. winien uiścić sumę 26.500 zł (2650 zł x 10 miesięcy), za 2022 r. sumę 31.800 zł (2650 zł x 12 miesięcy), a za 2023 r. sumę 23.850 zł (2650 zł x 9 miesięcy), tj. łącznie za cały okres sporny wskazany tym tytułem była to kwota 82.150 zł (26.500 zł+31.800 zł+23.850 zł).

Z ustaleń faktycznych sprawy wynika natomiast, że pozwany na rzecz powoda tytułem czynszu uiścił za 2021 r. sumę 30.050 zł, za 2022 r. sumę 38.126 zł, a za 2023 r. sumę 21.300 zł, tj. łącznie 89.476 zł.

Wobec tych ustaleń Sąd stwierdza, że pozwany dokonał za dochodzony pozwem okres nadpłaty, i nawet przy uwzględnieniu kwoty 675,66 zł wynikającej z faktur z tytułu zużycia energii elektrycznej, za które pozwany nie dokonał płatności, i tak nie ma sumy podlegającej zwrotowi powodowi za ten czas. Uiszczone bowiem przez pozwanego wpłaty w ww. okresie w całości pokryły należności za okres dochodzony pozwem.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie ww. przepisów, powództwo główne oddalił w całości o czym orzekł w pkt I.

II Powództwo wzajemne K. A. przeciwko W. M..

Powództwo wzajemne nie zasługiwało na uwzględnienie w żadnym zakresie.

Powód wzajemny domagał się zwrotu nadpłaty z tytułu zapłaty czynszu od 2022r. do 2023r. w wysokości 4.025,98 zł, zabezpieczenia kwoty 26.000 zł, rozliczenia w ramach czynszu za miesiące: czerwiec, lipiec, sierpień i zaliczki za wrzesień 2023 r. - usługi remontu dachu w wysokości 11.700 zł.

Wskazać zatem należy, że zgodnie z art. 405 k.c. kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. W myśl art. 410 § 1 k.c. przepisy artykułów poprzedzających, czyli art. 405-409 k.c., stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego. Stosownie zaś do treści art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Zważając na powyższe rozpocząć należy od tego, że w stosunku do powództwa wzajemnego przede wszystkim aktualne pozostają rozważania Sądu dotyczące ważności umowy najmu z 10.02.2021r. i jej wiążącego charakteru aż do dnia wydania wyroku w sprawie. W sprawie nie wykazano, aby do jej rozwiązania doszło wcześniej, a już tym bardziej, aby zmieniła ona charakter umowy na czas określony i wiązała strony jedynie do czerwca 2024 r.

Wobec tego stwierdzić należy, że pozwany aż do dnia wyrokowania zobowiązany był do uiszczania na rzecz powoda czynszu, zgodnie z zawartą umową. Najem lokali był odpłatny, a w związku z tym powód wzajemny jako najemca, zobowiązany był uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 § 1 k.c.).

Ponadto w kontekście powództwa wzajemnego aktualne pozostają także rozważania Sądu dotyczące stawki czynszu jaka obowiązywała powoda wzajemnego. Jak już wyjaśniono powyżej, w całym okresie najmu przyjąć należy, że obowiązywała go stawka 2650 zł.

W tym miejscu zaznaczyć jedynie należy, że dla oceny zasadności i wysokości żądania powoda wzajemnego nie miały znaczenia jego żądania o obniżeniu czynszu najmu o 1000 zł miesięcznie w związku z pozbawieniem go dostawy ciepłej wody do lokalu.

Przy uwzględnieniu powyższego wskazać należy, iż z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika jedynie to, że powód wzajemny tytułem czynszu uiścił na rzecz W. M. za 2021 r. sumę 30.050 zł, za 2022 r. sumę 38.126 zł, a za 2023 r. sumę 21.300 zł, tj. łącznie 89.476 zł. Wobec tego przyjąć należało, że dokonane tym tytułem wpłaty rozliczyły należny powodowi czynsz od marca 2021 r. do listopada 2023 r. w całości, a do grudnia 2023 r. do kwoty 2026 zł.

W ocenie Sądu nie było podstaw do tego, aby ewentualnie na poczet czynszu rozliczyć jeszcze kwotę 3800 zł, jaką to K. A. miał tym tytułem potrącić na czynsz należny za miesiąc styczeń 2023 r., w związku z zakupionymi materiałami na poczet remontu zleconego mu przez E. M..

W ocenie Sądu poza oświadczeniami samego K. A. i jego partnerki z żadnego innego obiektywnego dowodu nie wynika, aby wynajmujący wyraził na takie potrącenie zgodę i rzeczywiście strony miały takiego ustalenia dokonać. Z przedłożonych przez powoda wzajemnego pisma z 19.09.2023 r. wynika tylko, że E. M., która zajmowała się obsługą wynajmowanych lokali, wskazała K. A., iż uzgodnioną kwotę należności za wykonane prace potrącił z czynszu. Z tego dokumentu prywatnego nie wynika jednak co to była za należność, w jakiej wysokości i czy W. M. na takie potrącenie wyraża zgodę.

Poza powyższym ze zgromadzonego w sprawie materiału wynika, że remont jakiego dokonał powód wzajemny był zlecony mu przez żonę W. M. i na jej wyłączne polecenie. W sprawie ustalono, że W. M. nie jest właścicielem budynku, którego remont miał realizować powód.

W tym stanie sprawy stwierdzić zatem należało, że nie istniały żadne materialne podstawy do tego, aby na poczet rozliczenia należnego czynszu i stwierdzania ewentualnej jego nadpłaty na rzecz powoda wzajemnego przyjąć jeszcze kwotę 3.800 zł, jak też kwotę 11.700 zł mające stanowić należność nierozliczoną tytułem usługi wykonanego remontu dachu. Z zaoferowanych przez powoda wzajemnego dowodów nie wynika, aby W. M. był faktycznie zobowiązany do zapłaty tych kwot na rzecz K. A.. Okoliczności sprawy dowodzą natomiast co najwyżej temu, że za wykazywaną przez powoda wzajemnego wierzytelność w łącznej sumie 15.500 zł zobowiązana może być E. M.. Z oświadczenia W. M. wynika przy tym, że z żoną łączy go rozdzielność majątkowa.

Zważając na powyższe ustalenia, dla oceny tego zakresu żądania powoda wzajemnego nie miały zatem znaczenia kierowane przez niego w toku procesu oświadczenie o potrąceniu roszczenia W. M. z wierzytelnością przysługującą mu z tytułu wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych na nieruchomości w wysokości 15.500 zł (11.700 zł i 3800 zł).

Wyjaśnić nadto należy, że na poczet rozliczenia czynszu nie sposób przyjmować powoływanej przez powoda wzajemnego kwoty 26.000 zł, jaką to miał on uiścić tytułem doposażenia lokali. Przede wszystkim powód wzajemny nie wykazał, aby strony umowy najmu w ogóle uzgodniły tego rodzaju rozliczenie. Ponadto powód wzajemny w ogóle nie wykazał wysokości kwoty jaką miał tym tytułem wyłożyć z własnych środków. Poza tym jak wskazał W. M., nie stoi na przeszkodzie temu, aby powód wzajemny przy opuszczeniu lokali zabrał rzeczy jakie do nich miał zakupić.

Wobec tych ustaleń Sąd stwierdza, że powód wzajemny nie wykazał, aby przysługiwało mu względem W. M. skuteczne roszczenie zwrotne w związku z nadpłatą czynszu za najem lokali, wzajemnych rozliczeń w związku ze świadczonymi usługami, zakupionym towarem, sprzętem czy wyposażeniem.

Przypomnieć należy, że zgodnie z treścią art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne, przy czym na podstawie art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należało, że to na stronie powodowej spoczywał obowiązek wykazania, że wszystkich okoliczności uzasadniających jego roszczenie tak co do zasady jak i wysokości. Art. 6 k.c. rozumiany być musi również w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał. (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06, Legalis 161055 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 7 listopada 2007 r., II CSK 293/07, Legalis 162518).

W niniejszej sprawie, powód wzajemny nie sprostał powyższemu obowiązkowi.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie ww. przepisów, powództwo wzajemne oddalił w całości o czym orzekł w pkt III.

KOSZTY PROCESU

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II i IV na podstawie art. 98 § 1, § 1 ¹, § 3 i § 4 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

W ramach powództwa głównego spór przegrała strona powodowa, wobec tego Sąd włożył na nią obowiązek zwrotu wszystkich kosztów procesu na rzecz strony pozwanej.

Na koszty po stronie pozwanego złożyło się natomiast, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 3600 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) i 17 zł tytułem opłaty skarbowej uiszczonej od udzielonego pełnomocnictwa i kwota 240 zł – razem 3857 zł. Taką też kwotę Sąd zasądził od W. M. na rzecz K. A.. Od kosztów procesu pozwanemu należą się również odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od daty uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

W ramach powództwa wzajemnego spór przegrała strona powodowa, wobec tego Sąd włożył na nią obowiązek zwrotu wszystkich kosztów procesu na rzecz strony pozwanej.

Na koszty po stronie pozwanego złożyło się natomiast wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 900 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964) i 17 zł tytułem opłaty skarbowej uiszczonej od udzielonego pełnomocnictwa – razem 917 zł. Taką też kwotę Sąd zasądził od K. A. na rzecz W. M.. Od kosztów procesu pozwanemu należą się również odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od daty uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Asesor sądowy Michał Przybył