XII C 1209/13 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Poznaniu z 2016-05-12
Sygn. akt XII C 1209/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 maja 2016 roku
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XII Cywilny w składzie następującym:
SSO Hanna Flisikowska
st.sekr.sąd. A. K.
po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2016 roku w Poznaniu
sprawy z powództwa (...) S.A. z siedzibą w P.
przeciwko Miastu P.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę
1. Zobowiązuje pozwane Miasto P. do złożenia oświadczenia woli o treści: Miasto P. kupuje od spółki (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (...), obręb G., o powierzchni 9.024 m (( 2)), położoną w P. przy ul. (...), dla której S. R. P. – S. M. w P. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) za cenę 2.983.833,00 złotych (dwa miliony dziewięćset osiemdziesiąt trzy tysiące osiemset trzydzieści trzy złote) płatną z dniem uprawomocnienia się wyroku, a pozwany (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. opisaną nieruchomość i za wskazaną cenę sprzedaje Miastu P., zobowiązując się jednocześnie, że w terminie 90 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku dostarczy pozwanemu Miastu P. oświadczenia wierzycieli hipotecznych o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipotek wpisanych do księgi wieczystej o numerze (...).
2. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 2.983.833,00 złotych (dwa miliony dziewięćset osiemdziesiąt trzy tysiące osiemset trzydzieści trzy złote) od dnia 18 stycznia 2011 roku do dnia zapłaty, przy czym od dnia 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty w wysokości nie wyższej niż dwukrotność sumy stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych w stosunku rocznym.
3. Oddala powództwo w pozostałym zakresie.
4. Kosztami procesu obciąża w całości pozwanego i na tej podstawie zasądza od niego na rzecz powoda kwotę 114.717,00 złotych w tym kwotę 7.217 złotych tytułem kosztów zastępstwa prawnego powoda.
5. Nakazuje ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 1418,77 złotych tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.
SSO Hanna Flisikowska
Sygn. akt XII C 1209/13
UZASADNIENIE
Powód (...) S.A. z siedzibą w P. wniósł w pozwie z dnia 12 czerwca 2013r. skierowanym przeciwko Miastu P. wniósł o zobowiązanie pozwanego Miasta P. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Miasto P. kupuje od spółki pod firmą (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P., nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (...). obręb G., o powierzchni 9.024 m (( 2)), położoną w P. przy ul. (...), dla której S. R. P. - S. M.w P., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), za cenę 3.004.538.00 złotych (trzy miliony cztery tysiące pięćset trzydzieści osiem złotych) płatną w chwili uprawomocnienia się wyroku, a spółka pod firmą (...) S.A. z siedzibą w P. opisaną nieruchomość za wskazaną cenę sprzedaje Miastu P. , zobowiązując się jednocześnie, iż w terminie 90 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku dostarczy pozwanemu Miastu P. oświadczenia wierzycieli hipotecznych o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipotek wpisanych do księgi wieczystej o numerze (...)”, zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda odsetek ustawowych od kwoty 3.004.538,00 złotych (trzy miliony cztery tysiące pięćset trzydzieści osiem) za okres od 18 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty, zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych przy uwzględnieniu poniesionej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
W uzasadnieniu pozwu jako podstawę prawną swojego roszczenia powód wskazał art.36 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 647 z późn. zm.). Powód podał w uzasadnieniu pozwu , że nabył własność działki nr (...) ( w wyniku późniejszego podziału geodezyjnego część działki nr (...) oznaczona została jako działka nr (...) będąca przedmiotem postępowania ) od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S..
Powód dodał ponadto, że w dacie nabywania własności nieruchomości dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego dla miasta P. , przyjęty Uchwałą Nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 grudnia 1994r. 5 lipca 2005r. powód złożył wniosek o wykup nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania przez Miasto P. - i to w oparciu o art.36 ust.1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - na co uzyskał , w piśmie z dnia 16 listopada 2010r., odpowiedź o odmowie realizacji zgłoszonego roszczenia , ze wskazaniem , że Miasto P. nie widzi możliwości zastosowania w sprawie art.36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - a to z uwagi na brak przesłanek wskazanych w tym przepisie.
Powód zaznaczył, że na przedmiotowej nieruchomości, do momentu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) uchwalonego w dniu 2 lutego 2010 r. istniała potencjalna możliwość realizacji inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego, a z momentem wejścia w życie opisanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. z dniem 13 czerwca 2010 r. teren obejmujący m.in. nieruchomość powoda został oznaczony w planie symbolem Kz- ZO/WS - teren zieleni naturalnej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni. Na tym obszarze – jak podkreślił powód obowiązuje zakaz budowy nowych obiektów i rozbudowy istniejących.
W tym stanie rzeczy przedmiotowa nieruchomość stała się dla powoda bezużyteczna, a jego uprawnienia właścicielskie w zakresie nieruchomości zostały ograniczone do minimum, bowiem działka stanowiąca przedmiot własności została przeznaczona w całości pod zieleń naturalną. Powód dodał także, że z uwagi na aktualne przeznaczenie nieruchomości znacznemu ograniczeniu uległa również możliwość jej zbycia. ( k. 1-19)
Pozwany Miasto P. żądanie przedstawione przez stronę powodową zakwestionował w całości co do zasady i w związku z tym w odpowiedzi na pozew datowanej na 20 sierpnia 2013r. wniósł o oddalenie powództwa w całości żądając jednocześnie obciążenia powoda kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
Pozwany zaznaczył, że w Planie Ogólnym z 1994 roku tylko niewielka część nieruchomości znajdowała się na obszarze na którym mógłby zrealizować inwestycję pod zabudowę mieszkaniową. W ocenie pozwanego uchwalenie planu miejscowego, w 2010r., nie spowodowało, iż powód nie może korzystać z działki gruntu nr (...) w sposób dotychczasowy, nie stało się też niemożliwe bądź istotnie ograniczone korzystanie z działki przez powoda, w sposób zgodny z przeznaczeniem dotychczasowym. Strona pozwana kwestionując roszczenie powoda podniosła, iż brak jest podstaw do uznania, że powodowi przysługują uprawnienia z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej również „ustawą"). Zdaniem pozwanego „pojęcie dotychczasowy sposób korzystania” należy rozumieć dosłownie, czyli chodzi o faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Pozwany zakwestionował również roszczenie powoda o zasądzenie odsetek ustawowych za okres opóźnienia w wykupie nieruchomości dokonując wykładni art. 37 ust. 9 ustawy . ( k. 187-194)
Po opinii biegłej B. H. powód ostatecznie zmodyfikował żądanie pozwu w ten sposób, iż wniósł o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o następującej treści:
„Miasto P. kupuje od spółki pod firmą (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P., nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (...), obręb G., o powierzchni 9.024 m (( 2)), położoną w P. przy ul. (...), dla której S. R. P. - S. M. w P., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), za cenę 2.983.833,00 złotych (dwa miliony dziewięćset osiemdziesiąt trzy tysiące osiemset trzydzieści trzy) płatną w chwili uprawomocnienia się wyroku, a spółka pod firmą (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. opisaną nieruchomość za wskazaną cenę sprzedaje Miastu P., zobowiązując się jednocześnie, iż w terminie 90 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku dostarczy pozwanemu Miastu P. oświadczenia wierzycieli hipotecznych o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipotek wpisanych do księgi wieczystej o numerze (...)”. Dodatkowo powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 2.983.833,00 (dwa miliony dziewięćset osiemdziesiąt trzy tysiące osiemset trzydzieści trzy) złote za okres od 18 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty.( k. 513-514)
Na rozprawie 28 kwietnia 2016r. pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia powoda z powołaniem na 3 letni termin przedawnienia przewidziany w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą powoda. ( k. 529)
Tak ukształtowane stanowiska stron nie uległy już zmianie do zakończenia procesu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny :
W dniu 28 listopada 1995 r. Zarząd powodowej spółki podjął Uchwałę Nr(...) w sprawie nabycia od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o łącznej powierzchni 0.9072 m 2 , położonej w P. przy ul. (...), dla której prowadzona była przez Sąd Rejonowy w Poznaniu księga wieczysta nr (...).212. Stosownie do treści ww. uchwały nabycie przedmiotowej nieruchomości następowało w celu zwiększenia aktywności budowlanej powodowej spółki przy jednoczesnym zabezpieczeniu należności za roboty budowlane wykonane na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.. Zakupiona działka (...) oraz dwie inne działki nabyte zostały od Spółdzielni Mieszkaniowej w S. w ramach rozliczenia za wykonane usługi. W oparciu o wyżej wymienioną uchwałę Zarządu powodowej spółki, powód zawarł w dniu 30 listopada 1995 r. ze Spółdzielnią (...) w S. porozumienie w sprawie uzgodnienia warunków zbycia nieruchomości położonej w P. - A. przy ul. (...) wraz ze wzajemnym rozliczeniem zobowiązań. Strony wskazanego porozumienia ustaliły, iż cena za zbywaną nieruchomość położoną w P. przy ul. (...) umniejszy wzajemne rozliczenia finansowe, a ponadto zobowiązały się do wspólnej realizacji inwestycji na w/w nieruchomości, w ten sposób, iż powód miał zlecić zbywającemu inwestorstwo zastępcze (§6 Porozumienia).
( Dowód: Protokół Nr (...) z posiedzenia Zarządu (...) S.A. z dnia 28 listopada 1995 r. – k. 28-29, Uchwała Nr (...) Zarządu (...) Budowlanej (...) z dnia 28 listopada 1995 r. k. 30, Porozumienie z dnia 30 listopada 1995 r. w sprawie uzgodnienia warunków zbycia nieruchomości położonej w P. - A. przy ul. (...) – k. 31-32)
W oparciu o opisaną wyżej Uchwałę Nr (...) Zarządu powodowej Spółki oraz porozumienie w sprawie uzgodnienia warunków zbycia nieruchomości, powód zawarł w dniu 30 listopada 1995 r. umowę sprzedaży sporządzoną w formie aktu Notarialnego Repertorium A numer (...) przez notariusza J. S. w Kancelarii Notarialnej w P., przy ul. (...) na podstawie, której powód nabył od Spółdzielni (...) z siedzibą w S. nieruchomość położoną w P., obręb G.. przy ul. (...) o obszarze wynoszącym 0, (...) hektara składającą się z działki nr (...) arkusz mapy 22. Dla ww. nieruchomości ówczesny S. R. w P. - XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą o numerze nr (...).
( Dowód: akt notarialny z dnia 30 listopada 1995 r. Repertorium A numer (...) sporządzony przez notariusza J. S. – k. 34-38)
W wyniku dokonywanych kolejnych podziałów geodezyjnych, działka wchodząca w skład nieruchomości powoda została oznaczona ostatecznie numerem ewidencyjnym (...), obręb G., arkusz mapy 22. Dla przedmiotowej nieruchomości S. R. P. -S. M. w P., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta o numerze (...).
( dowód: Wypis i wyrys z dnia 29 maja 2013 r. sporządzony przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego (...) w P. – k. 39, odpis zwykły księgi wieczystej (...) z dnia 27 maja 2013 r. – k. 40-48)
Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego dla miasta P. przyjęty Uchwałą Nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 grudnia 1994 r. (zwany w dalszej części uzasadnienia również ,, Miejscowym planem ogólnym z 1994 r. ”). Zgodnie z zapisami tego planu przeznaczenie terenu obejmującego nieruchomość powoda była oznaczona symbolami:
1)III. (...).m3 - teren zabudowany jednorodzinnej niskiej w rejonie osiedli mieszkaniowych strefy intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjno - magazynowego + usługi podstawowe (parki, skwery, zieleń , drogi); oraz dla pozostałej części nieruchomości
2)HI. (...).zo - teren lasów komunalnych, doliny rzek, strumieni, tereny jeziorne i jeziora, łąki i pastwiska.
( Dowód: wydruk Uchwały Nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 grudnia 1994 r. wraz z wyciągiem z Załącznika opisowego (tekstu planu) i mapą dla terenów miasta P. obejmujących nieruchomość powoda położoną przy ul. (...) – k. 49-55)
W związku z zamiarem dokonania zabudowy nieruchomości powód pismem z dnia 17 kwietnia 2000 r. wystąpił do Urzędu Miasta P., Wydział Budownictwa, Urbanistyki i Nadzoru Budowlanego z pytaniem dotyczącym dopuszczalnej zabudowy na działce (...) zlokalizowanej w P., obręb G., przy ul. (...). Powyższe informacje miały być przydatne powodowej spółce w ustaleniu kierunków działań inwestycyjnych i wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na konkretną zabudowę. W odpowiedzi na ww. pismo powoda Urząd Miasta P. w piśmie z dnia 10 maja 2000 r. poinformował, iż zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta P. przyjętym uchwałą Rady Miejskiej P. nr(...) z dnia 6 grudnia 1994 r. przedmiotowa nieruchomość jest położona w części na terenie oznaczonym symbolem III. (...).zo - strefa III peryferyjna, rejon o przewadze funkcji strukturalnych zieleni, tereny przestrzeni otwartych, oraz w części symbolem III. (...).m3 - strefa III peryferyjna, rejon o przewadze funkcji osiedli mieszkalnych o różnej formie, intensywności, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - niskiej. Jednocześnie organ poinformował powoda, iż przystępuje do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „ (...) - A. - Z. - K.”, który szczegółowo określi docelowe zagospodarowanie przedmiotowego terenu.
( informacyjne zeznanie przesłuchanego za stronę powodową – R. J. –k. 209-210, a nadto dowody: pismo powoda z dnia 17 kwietnia 2000 r. do Urzędu Miasta P. w sprawie. udzielenia informacji o dopuszczalnej zabudowanie na nieruchomości- k. 56, pismo Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P. z dnia 10 maja 2000 r. kierowane do powoda w sprawie informacji o dopuszczalnej zabudowanie na (...) k. 57)
W związku z uzyskaną przez powoda informacją o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „ (...) - A. - Z. - K.”, powód w piśmie z dnia 19 maja 2000 r. wystąpił do pozwanego, aby w przygotowywanym nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zmienić przeznaczenie części działki nr (...) dotychczas oznaczone symbolem III. (...).zo (w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta P. z 1994 r.) na funkcję osiedli mieszkalnych - teren zabudowy mieszkaniowej - jednorodzinnej, niskiej. W piśmie tym powód wskazał, iż takie przeznaczenie działki pozwoli na racjonalne zagospodarowanie tej nieruchomości, która stanowiła nieużytek, teren ogólnie dostępny, na którym osoby postronne dokonują składowania różnych odpadów i śmieci, grunt porośnięty jest różnego rodzaju krzewami i samosiejkami. Wniosek powoda był podyktowany chęcią zagospodarowania terenu, który mógłby zostać w całości zabudowany w sposób zbliżony do nieruchomości sąsiednich (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W odpowiedzi na powyższe pismo powoda Wydział Urbanistyki i Architektury , w piśmie z dnia 6 października 2000 r. poinformował powoda, że uchwała Rady Miasta P. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „ (...) - A. - Z. - K.” w P. została uchylona przez Radę Miasta P. w dniu 20 czerwca 2000 r. uchwałą nr (...). Następnie w związku ze złożonym przez powoda wnioskiem z dnia 8 czerwca 2001 r. w sprawie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowej (...). Urząd Miasta P. poinformował powoda pismem z dnia 2 lipca 2001 r., iż w wyniku uchylenia przez Radę Miasta uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „ (...) - A. - Z. - K.”, obszar ten nie jest priorytetowy w zakresie sporządzenia nowego planu miejscowego.
(Dowód: Pismo powoda z dnia 19 maja 2000 r. – k. 58, pismo Wydziału Urbanistyki i Architektury pozwanego z dnia 6 października 2000 r. – k. 59, pismo Urzędu Miasta P. z dnia 2 lipca 2001 r. – k. 60)
W związku z następującym po 2004 r. rozwojem budownictwa mieszkaniowego oraz ciągłym deficytem miejsc przeznaczonych pod inwestycje budowlane w obrębie Miasta P., powód przewidywał wykorzystanie nieruchomości na cele zabudowy mieszkaniowej. Powód w porozumieniu z potencjalnym inwestorem P. C. przygotował projekt zagospodarowania nieruchomości poprzez wybudowanie kompleksu budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej i wolnostojącej. W związku z powyższym projektem P. C. ( Inwestor) w dniu 28 lipca 2008 r. złożył w Urzędzie Miasta P. Wydział Urbanistyki i Architektury wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr (...) położonej w P. przy ul. (...). Wniosek ten spełniał wszystkie wymogi formalne. Nie zaistniały przy tym okoliczności, które jednoznacznie uniemożliwiłyby ustalenie warunków zabudowy, gdyż pomiędzy 1.01.2004r. a 12.06.2010r. nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego . Tym samym powód miał możliwość aby zabudować nieruchomość w granicach parametrów, które są możliwe do uzyskania dla jego nieruchomości tj. zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. Aranżacja zagospodarowania przedmiotowej działki przygotowana przez architekta M. C. była optymalnym planem zabudowy mieszkaniowej na nieruchomości powoda z respektowaniem układu wysokościowego jak i istniejących drzew gwarantujących balans miedzy możliwościami zabudowy a charakterem terenu cennego przyrodniczo w pobliżu strumienia S..
( dowód: opinia biegłego sądowego w dziedzinie architektury i urbanistyki R. W. z 20 lipca 2015r. – k. 357-419, zeznania biegłego R. W. – k. 444- 445, Opracowanie sporządzone dla powoda przez architekta M. C. zatytułowane „ Analiza funkcji oraz cech możliwej zabudowy i zagospodarowania terenu tj. działki nr (...), obręb G. , położonej przy ul. (...) w P. – k. 120-128, zeznania świadka M. C. – k. 310)
Pismem z dnia 1 sierpnia 2008 r. Urząd Miasta P. zawiadomił inwestora o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Następnie postanowieniem z dnia 11 września 2008 r. Prezydent Miasta P. zawiesił postępowanie na okres 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku wskazując, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w rejonie objętym opracowywanym wówczas planem zagospodarowania przestrzennego (...), co uzasadnia zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji na terenie działki nr (...). ark 22. obręb G. w P. przy ul. (...).
(dowód: wniosek o ustalenie warunków zabudowy z dnia 28 lipca 2008 r. – k. 61-63, zawiadomienie z dnia 1 sierpnia 2008 r. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy – k. 65)
W związku z faktem, iż w terminie 12 miesięcy od dnia złożenia przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy, plan miejscowy dla terenu obejmującego nieruchomość powoda nie został uchwalony. Prezydent Miasta P. postanowieniem z dnia 31 lipca 2009 r. podjął uprzednio zawieszone postępowanie.
Wobec braku rozstrzygnięcia w przedmiocie złożonego przez inwestora wniosku, pełnomocnik Inwestora pismem z dnia 19 października 2009 r. wezwał Prezydenta Miasta P. do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków w zabudowie bliźniaczej i szeregowej na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...). W związku z faktem, iż w terminie 12 miesięcy od dnia złożenia przez Inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy, plan miejscowy dla terenu obejmującego Nieruchomość powoda nie został uchwalony. Prezydent Miasta P. postanowieniem z dnia 31 lipca 2009 r. podjął uprzednio zawieszone postępowanie.
( Dowód: postanowienie z dnia 11 września 2008 r. w przedmiocie zawieszenia postępowania – k. 66, postanowienie z dnia 31 lipca 2009 r. o podjęciu zawieszonego postępowania – k. 67)
Wobec braku rozstrzygnięcia w przedmiocie złożonego przez inwestora wniosku, pełnomocnik inwestora pismem z dnia 19 października 2009 r. wezwał Prezydenta Miasta P. do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków w zabudowie bliźniaczej i szeregowej na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...).
( dowód: pismo pełnomocnika inwestora z 19.10.2009r.- k. 68)
W dniu 12 stycznia 2010 r. Prezydent Miasta P. wydał decyzję nr (...) r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji stwierdzono m.in., iż „wnioskowana działka nr (...), ark. 22, obręb G. położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje żaden plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego. Dla takich obszarów określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Dodano, że planowana inwestycja spełnia warunki przewidziane przepisami prawa lecz wprowadzenie nowej zabudowy na terenie, który powinien być chroniony przyrodniczo i krajobrazowo jest nieuzasadnione.
( dowód: decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia 12 stycznia 2010r. – k. 71- 73)
Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta P. odwołanie złożył inwestor - P. C.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia 26 marca 2010 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji wydanej na skutek odwołania, stwierdzono, iż w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli planowana inwestycja spełnia warunki ustawowe, a przepisy odrębne się jej nie sprzeciwiają, organ ma obowiązek wydania decyzji pozytywnej. Decyzji ta nie ma charakteru uznaniowego. Pismem z dnia 29 kwietnia 2010 r. P. C. skorygował i uzupełnił swój wniosek z dnia 28 lipca 2010 r. oraz ponownie wniósł o natychmiastowe wydanie decyzji zgodnej w wnioskiem wskazując, iż nie istnieją jakiekolwiek przeszkody do wydania przedmiotowej decyzji. Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2010 r. Prezydent Miasta P. zawiesił postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na terenie działki nr (...) położonej w P. przy ul. (...). Jako podstawę zawieszenia postępowania organ wskazał fakt, iż w Rada Miasta P. w dniu 2 lutego 2010 r. uchwaliła dla przedmiotowego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...) (uchwała Rady Miasta P. nr (...) 0 z dnia 2 lutego 2010 r.). Na skutek zażalenia wniesionego od powyższego postanowienia Prezydenta Miasta P. w przedmiocie zawieszenia postępowania Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 30 czerwca 2010 r. uchyliło w całości zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, iż zażalenie zasługuje na uwzględnienie, zaś zaskarżone postanowienie podlega uchyleniu w całości, z uwagi na naruszenie art. 97 § 1 punkt 4 k.p.a. Decyzją z dnia 21 lipca 2010 r. Prezydent Miasta P. umorzył postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków mieszkalnych na terenie działki nr (...), ark. 22, obręb G., położonej w P. przy ul. (...). W uzasadnieniu wskazanej decyzji organ stwierdził. , iż dla przedmiotowej nieruchomości uchwalono w dniu 2 lutego 2010 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...), który został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu 13 maja 2010 r. i wszedł w życie z dnia 13 czerwca 2010 r.
( Dowód: decyzja nr (...) r. z dnia 12 stycznia 2010 r. – k. 71- 73, decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 marca 2010 r. Nr SKO-GP- (...) – k. 24- 76, pismo P. C. z dnia 29 kwietnia 2010 r. – k. 77-78, postanowienie Prezydenta Miasta P. z dnia 22 kwietnia 2010 r. w przedmiocie zawieszenia postępowania – k. 79-80, postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 czerwca 2010 r. Nr (...) – k. 81- 83, decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia 21 lipca 2010 r. – k. 84)
W toku prowadzonych prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...), powód zgłaszał uwagi dotyczące projektu planu miejscowego, które miały na celu utrzymanie dotychczasowych uprawnień powoda w zakresie możliwości zabudowy całej nieruchomości przy uwzględnieniu sposobu zagospodarowania działek sąsiednich. W związku z powyższym uwagi powoda do projektu planu miejscowego dotyczyły m.in. przeznaczenia w nowym planie działki nr (...) w całości na cele budownictwa mieszkaniowego. Żadna z uwag zgłoszonych przez powoda nie została jednak uwzględniona przez Radę Miasta P..
( dowód: załącznik nr 2 do uchwały Nr (...) Rady Miasta P. z dnia 2 lutego 2010 r. – k. 85-89)
W dniu 2 lutego 2010 r. Rada Miasta P. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) w P.. We wskazanym miejscowym planie Nieruchomość powoda znajduje się w całości na terenie oznaczonym symbolem - Kz-ZO/WS - teren zieleni naturalnej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni. Na przedmiotowym obszarze obowiązuje zakaz budowy nowych obiektów i rozbudowy istniejących. Opisana wyżej Uchwała Rady Miasta P. została opublikowana w Dzienniku Urzędowy Województwa (...) w dniu 13 maja 2010 r., w związku z powyższym postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego weszły w życie w dniu 13 czerwca 2010 r.
( Dowód: uchwała Rady Miasta P. nr (...) z dnia 2 lutego 2010 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) w P. – k. 90-106)
Pismem z dnia 5 lipca 2010 r. powód, reprezentowany przez pełnomocnika, złożył wniosek o wykup nieruchomości przez Miasto P. w oparciu o art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odpowiedzi na powyższy wniosek powoda, Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta P. pismem z dnia 16 listopada 2010 r. odmówił realizacji zgłoszonego roszczenia. W uzasadnieniu wskazanego pisma stwierdzono, iż zdaniem strony pozwanej brak jest przesłanek umożliwiających skorzystanie przez powoda z art. (36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
( Dowód: wniosek o wykup nieruchomości z dnia 5 lipca 2010 r. – k. 108-109, pismo Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta P. z dnia 16 lipca 2010 r. – k. 110, pismo Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta P. z dnia 16 listopada 2010 r. – k. 111-113)
Wartość rynkowa nieruchomości obejmującej działkę nr (...), obręb G., położonej w P. przy ul. (...) według stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) uchwalonego przez Radę Miasta P. w dniu 2 lutego 2010r., a według cen aktualnych wynosi 2.983.833,00 złotych.
( dowód: opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania wartości nieruchomości z 30.03.2016r. dr B. H. – k. 469-493, zeznania biegłej dr B. H. –k. 529 – 530, zeznania świadka M. M. – k. 311, zeznania K. R. – k. 311)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przywołanych dowodów .
Informacyjne przesłuchanie strony powodowej ( k. 210) było jednym z elementów weryfikacji zebranego materiału dowodowego w sprawie, którym głównym elementem był dowód z opinii biegłego z zakresu architektury i urbanistyki oraz z zakresu szacowania wartości nieruchomości.
Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka M. C. , M. M., K. R. albowiem zeznania wymienionych świadków były bardzo wyważone, spójne, a nadto korespondowały z zebranym przez Sąd materiałem dowodowym sprawy.
Oceniając opinię sporządzoną przez biegłego sądowego z zakresu architektury i urbanistyki R. W. Sąd miał na uwadze wytyczne Sądu Najwyższego, w tym orzeczenie z dnia 15 czerwca 1970 r. I CR 224/70 (Biul. SN 1970, nr 11, poz. 203), zgodnie z którym kontrola opinii biegłego powinna polegać na sprawdzeniu prawidłowości – z punktu widzenia wymagań logiki i zasad doświadczenia życiowego – rozumowania przeprowadzanego w jej uzasadnieniu, które doprowadziło do wydania takiej, a nie innej opinii. Sąd ocenia też opinię pod względem fachowości oraz rzetelności.
Kierując się powyższymi wskazówkami Sąd uznał opinię biegłego za w pełni wartościowy materiał dowodowy o istotnym znaczeniu dla dokonania ustaleń w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu biegły wyjaśnił wszystkie wątpliwości zgłoszone przez pełnomocników stron. Biegły przesłuchany na rozprawie w ocenie Sądu wyjaśnił przekonująco i w sposób fachowy wątpliwości stron i tym samym obronił wnioski opinii. ( k. 444-445)
Ostatecznie nie była kwestionowana przez pełnomocników reprezentujących strony procesu, przy czym pełnomocnik pozwanego – już po przesłuchaniu biegłego na rozprawie - w dalszym ciągu kwestionował , w ogóle dopuszczalność przeprowadzenia tego dowodu a to w nawiązaniu do zastrzeżeń podniesionych w piśmie z 22.09.2015r. (k. 434), iż w istocie opinia zmierza do przesądzenia o możliwości uzyskania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy , a taką decyzję może podejmować tylko uprawniony organ administracyjny. ( k. 434 verte)
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić i w tym miejscu wypada tylko zaznaczyć, że nie było zadaniem biegłego W. i istotą sporu – teoretyzowanie czy właściwy organ administracji wydałby czy też nie wydałby decyzji o wydanie warunków zabudowy ale dokonanie szczegółowej analizy urbanistycznej i odpowiedź czy po spełnieniu wszystkich wymogów przewidzianych prawem administracyjnym istniała możliwość zabudowy nieruchomości , co miało kluczowe znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy zwłaszcza, że była to okoliczność sporna od samego początku procesu.
Bez wątpienia – co nawet nie kwestionował tego pozwany- biegły W. wyczerpująco wyjaśnił, że powód miał przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2010r. możliwość zabudowy przedmiotowej nieruchomości. Powyższe, prawidłowe założenie biegłego architekta i urbanisty W. wpływało także na przyjęcie przez biegłą sądową z zakresu szacowania wartości nieruchomości dr B. H. – możliwości zabudowy nieruchomości przez powoda – i w konsekwencji na ustalenie prawidłowej wartości nieruchomości powoda.
Opinia biegłej H. nie była kwestionowana przez powoda. Pozwany nie kwestionując przyjętej w opinii metodologii kwestionował ją w zakresie w jakim przyjęła biegła H. za biegłym W., że istniała możliwość zabudowy nieruchomości, ku czemu nie było zupełnie podstaw, o czym szerzej Sąd wypowie się w dalszej części uzasadnienia . ( k. 529)
W konsekwencji obie opinie były środkami dowodowymi w pełni przydatnymi dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd dał wiarę powołanym wyżej dokumentom oraz ich odpisom i kserokopiom, albowiem nie były przez strony kwestionowane, jak również nie budziły wątpliwości sądu co do ich prawdziwości i autentyczności. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z art. 244 § 1 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Z kolei w świetle art. 245 k.p.c. dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.
Sąd nie widział potrzeby przeprowadzenia dowodów z urzędu. Strony bowiem były reprezentowane przez fachowych i profesjonalnych pełnomocników. Innymi słowy Sąd oparł się jedynie na materiale dowodowym zaoferowanym przez strony. Jest to zgodne z obowiązującą zasadą kontradyktoryjności.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się w pełni zasadne .
Powód wywiódł swoje roszczenie w oparciu o art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.2012.647– j.t.),, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Stosownie do ustępu 2 w/w przepisu realizacja tych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
W myśl art. 37 ust. 9 tej ustawy wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe.
Strona pozwana od początku procesu kwestionowała roszczenie powoda podnosząc, iż brak jest podstaw do uznania, że powodowi przysługują uprawnienia z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej również „ustawą"). W ocenie pozwanego „pojęcie dotychczasowy sposób korzystania” należy rozumieć dosłownie, czyli w zasadzie chodzi o „faktyczny sposób korzystania z nieruchomości’’.
W ocenie Sądu z tym poglądem nie można się zgodzić.
W przywołanym w zdaniach poprzedzających przepisie ustawodawca uzależnił powstanie roszczenia o odszkodowanie albo wykup nieruchomości od tego, aby niemożliwe bądź istotnie ograniczone stało się korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.
Odnosząc się do pierwszej z powyższych okoliczności jaką jest korzystanie z nieruchomości w „dotychczasowy sposób" należy podkreślić, iż przepis art. 36 ust. 1 ustawy w tym zakresie nie wprowadza rozróżnienia na hipotetyczne (potencjalne) korzystanie z nieruchomości oraz faktyczne korzystanie z nieruchomości.
Jeżeli więc przepis nie rozróżnia sposobu korzystania pojęcie to obejmuje zarówno faktyczne wykorzystywanie nieruchomości w określony sposób, jak również potencjalne korzystanie z nieruchomości w zakresie przysługujących właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) uprawnień właścicielskich, o których mowa w art. 140 Kodeksu cywilnego.
Jest zatem oczywiste, że jeżeli właściciel nieruchomości określonych uprawnień czasowo nie wykonuje, nie można stąd wywodzić skutku, iż uprawnienia te mu nie przysługują lub w sposób dorozumiany się ich zrzekł.
Ponadto zaakceptowanie stanowiska pozwanego prowadziłoby zatem do rozróżnienia na gruncie art. 36 ust. 1 ustawy faktycznego i potencjalnego dotychczasowego korzystania z nieruchomości, w sytuacji gdy takie rozróżnienie w przepisie nie występuje. Zaproponowana przez pozwanego interpretacja art. 36 ust. 1 ustawy narusza jedną z podstawowych dyrektyw wykładni przepisów prawa jaką jest zakaz wykładni synonimicznej, opierający się na założeniu, iż różnym zwrotom nie należy nadawać na gruncie aktu prawnego tych samych znaczeń.
Należy bowiem zauważyć, iż w art. 37 ust 1 in fine ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca posługuje się pojęciem „faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości". Jeżeli więc zamierzeniem ustawodawcy byłoby ograniczenie ,,dotychczasowego sposobu" korzystania z nieruchomości tylko do aspektów jej faktycznego wykorzystywania, to ustawodawca użyłby sformułowania, którym posługuje się w przywołanym art. 37 ust. 1 ustawy.
Skoro w art. 36 ust. 1 ustawy mowa jest o „dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości” a w art. 37 ust. 1 o „ faktycznym sposobie wykorzystania nieruchomości”, a pomiędzy tymi przepisami nie zachodzi relacja lex specialis - lex generalis, to zakładając racjonalność ustawodawcy nie sposób przyjąć, iż na gruncie tego samego aktu prawnego ustawodawca posługuje się tymi pojęciami zamiennie. Taka argumentacja – zdaniem Sądu jest nie do zaakceptowania, prowadziłaby bowiem do naruszenia zakazu wykładni synonimicznej.
Tym samym art. 36 ust. 1 ustawy stanowiąc o uniemożliwieniu korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, obejmuje tym zakresem również uniemożliwienie właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) korzystania z nieruchomości w dotychczasowy potencjalnie możliwy sposób.
Powyższy pogląd znajduje uzasadnienie w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych. W szczególności na uwagę zasługuje stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lipca 2012 r. sygn. IV CSK 619/11. W uzasadnieniu przywołanego orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, iż niemożliwość lub istotne ograniczenia oznaczają zmianę sytuacji właściciela, która nie musi mieć charakteru obiektywnego pogorszenia, gdyż jej cechą przedmiotowo istotną jest różnica, która może dotyczyć stanu faktycznego (korzystanie) lub prawnego (przeznaczenie). Innymi słowy, jeżeli możliwe jest kontynuowanie przez właściciela dotychczasowego faktycznego (lub potencjalnie dopuszczalnego) sposobu korzystania z nieruchomości bez istotnych ograniczeń roszczenie nie przysługuje. Zbieżne stanowisko z zaprezentowanym powyżej judykatem zajął Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 28 marca 2013 r. sygn. V ACa 58/13 wskazując, iż prawidłowa wykładnia tego fragmentu art. 36 ust. 1 ustawy, powinna być odnoszona do wcześniejszego korzystania z nieruchomości (faktycznego lub potencjalnego).
W pierwszej kolejności obowiązkiem procesowym powoda, któremu podołał, było wykazanie, że w czasie gdy przysługiwało mu prawo własności do nieruchomości w P. przy ul. (...) nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Niezaprzeczalnie spowodowało to daleko idące konsekwencje w uprawnieniach właścicielskich powoda.
Zgodnie z Miejscowym planem ogólnym z 1994 r. nieruchomość stanowiąca działkę (...) (według aktualnych oznaczeń ewidencyjnych) w P. przy ul. (...), położona była na terenie objętym w odpowiednich częściach następującymi oznaczeniami: III. (...).m3 - teren zabudowany jednorodzinnej niskiej w rejonie osiedli mieszkaniowych strefy intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjno - magazynowego + usługi podstawowe (parki, skwery, zieleń , drogi); III. (...).zo - teren lasów komunalnych, doliny rzek. strumieni, tereny jeziorne i jeziora, łąki i pastwiska.
Nie można jednocześnie zgodzić się ze stanowiskiem pozwanego, że nieruchomość powoda w przeważającej części stanowi grunt rolny, bowiem zauważyć, iż zgodnie z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.
W niniejszej sprawie niewątpliwie nieruchomość powoda położona jest w granicach administracyjnych Miasta P., w związku z powyższym do przedmiotowego gruntu nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W efekcie na gruncie wskazanej wyżej ustawy nie istniały żadne przeszkody natury prawnej w wykorzystaniu nieruchomości na cele budowlane. Dodatkowo z dokumentów załączonych do pozwu wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż wbrew twierdzeniom strony pozwanej sam powód traktował nieruchomość jako teren inwestycyjny z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Już na etapie nabywania nieruchomości powód deklarował wolę realizacji na gruncie działań inwestycyjnych na co wskazuje chociażby treść Uchwały Zarządu Nr (...) z dnia 28 listopada 1995 r. ( vide k. 30) : „W celu zwiększenia aktywności budowlanej przy jednoczesnym zabezpieczeniu należności na roboty budowlane Pe- (...) S.A. podjął uchwałę w sprawie nabycia od Spółdzielni Mieszkaniowej w S. ” , a także treść Porozumienia z dnia 30 listopada 1995 r. (k. 31): „§ 6. Nabywca zobowiązuje się do wspólnej realizacji inwestycji na w/w lokalizacji tzn. zleci zbywającemu inwestorstwo zastępcze ”.
Również z późniejszych zapytań kierowanych do Miasta P. (pismo z dnia 17 kwietnia 2000 r. – k. 56, pismo powoda z 19 maja 2000 r. k.58) wynika, iż były one podyktowane wolą ustalenia „kierunku inwestowania”.
Nieuzasadniony był również zarzut pozwanego, iż powód nie specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym, co zdaniem poznanego świadczy o tym, iż zamiarem powoda mogło być inne wykorzystanie terenu. Należy zauważyć, iż ze złożonego wraz z pozwem odpisu KRS powoda jednoznacznie wynika, iż działalność spółki obejmuje m.in. następujące kategorie działalności: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków ( (...) 41.10.Z), roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych ( (...) 41.20.Z), przygotowanie terenu pod budowę ( (...) 43.12.Z), wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych ( (...) 43.39. Z). Przedmiotem działalności przedsiębiorstwa powodowej spółki jest więc m.in. budownictwo mieszkaniowe i to na wszystkich etapach realizacji inwestycji - od projektowania do prac wykończeniowych.
Bez znaczenia dla niniejszej sprawy pozostaje fakt, iż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości został złożony przez P. C., osobę trzecią działającą w porozumieniu ze Spółką. Należy bowiem podkreślić, iż zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 5 ustawy), jednocześnie organ, który wydał decyzję , jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Powyższe przepisy jednoznacznie świadczą o tym, iż wydanie decyzji o warunkach nie rodzi skutków w zakresie własności nieruchomości, zatem w niniejszej sprawie złożenie wniosku przez P. C. nie zmieniało stosunków własnościowych na nieruchomości. Osoba wnioskodawcy nie ma w tym wypadku znaczenia, nie zmienia bowiem faktu, iż to powód był właścicielem nieruchomości, na której potencjalnie było możliwe zrealizowanie inwestycji budowlanej, a aktualnie jest właścicielem nieruchomości dla której obowiązuje zakaz wnoszenia nowych budowli i rozbudowy dotychczasowych.
Przechodząc dalej przypomnienia wymaga to, że z dniem 1 stycznia 2004 r. w oparciu o art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przestał obowiązywać Miejscowy plan ogólny z 1994 r.
W tym stanie w okresie od 1 stycznia 2004 r. do momentu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) tj. do dnia 13 czerwca 2010 r., na nieruchomości była możliwa realizacja inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego stanowiąca kontynuację zabudowy sąsiednich działek, w tamach tzn. zasady „dobrego sąsiedztwa”.
Jak ustalił Sąd po przygotowaniu projektu P. C. działający z powodową spółka w ramach porozumienia inwestorskiego ( inwestor) w dniu 28 lipca 2008 r. złożył w Urzędzie Miasta P. Wydział Urbanistyki i Architektury wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr (...) położonej w P. przy ul. (...). Wniosek ten spełniał wszystkie wymogi formalne. ( vide k. 61)
Przedmiotowa nieruchomość w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, spełniała ustawowe przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiające uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponieważ przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie pozwalały na odmowę wydania wskazanej decyzji jeżeli są spełnione warunki dla ustalenia warunków zabudowy, uznać należy, iż w omawianym okresie (od 1 stycznia 2004 r. do 12 czerwca 2010 r.) powód miał możliwość zabudowy przedmiotowej działki budownictwem mieszkaniowym, bowiem na takie zagospodarowanie nieruchomości pozwalała zabudowa działek sąsiednich. Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji o funkcji i parametrach wyraźnie kolidujących z zastanym zagospodarowaniem terenu , a taka sytuacja nie zachodziła w przypadku planowanej inwestycji budowlanej przez powoda.
Należy przy tym wyraźnie podkreślić, o czym Sąd wskazał we wcześniejszej części uzasadnienia, że nie było zadaniem biegłego W. i istotą sporu – teoretyzowanie czy właściwy organ administracji wydałby czy też nie wydałby decyzji o wydanie warunków zabudowy ale dokonanie szczegółowej analizy urbanistycznej i odpowiedź czy po spełnieniu wszystkich wymogów przewidzianych prawem administracyjnym istniała możliwość zabudowy nieruchomości, co miało kluczowe znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i zwłaszcza w sytuacji sporu stron o przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości powoda.
Było to tym istotniejsze, że zainicjowane wnioskiem powoda postępowanie administracyjne tyczące się ustalenia warunków zabudowy przedmiotowej nieruchomości nie rozstrzygnęło tej kwestii merytorycznie. Zakończyło się z powodu zaistnienia przesłanek formalnych, tj. bezprzedmiotowości postępowania wobec wejścia w życie planu z 2010 r.
Zatem nie sposób przyjąć za pozwanym, że zapadłe w postępowaniu administracyjnym decyzje rodzą jakiekolwiek negatywne konsekwencje dla powoda i stąd nie możliwe jest w tym postępowaniu przyjmowanie odmiennych rozstrzygnięć ,które dokonał organ administracji. ( vide k. 84) tj. podważania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej lub wykładni przepisów ustawy przyjętej w tej decyzji.
Należy przypomnieć, iż w niniejszej sprawie brak jest jakiejkolwiek decyzji merytorycznej w zakresie warunków zabudowy, która wiązałaby Sąd orzekający w niniejszej sprawie (decyzja Prezydenta Miasta P. nr (...) z dnia 12 stycznia 2010 r. został uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w obrocie prawnym funkcjonuje wyłącznie decyzja umarzającą postępowanie).
Jednocześnie kompetencja organów administracji w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie może wyłączać możliwości dokonania przez sąd powszechny oceny czy istniejące warunki pozwalały na uzyskanie przez powoda przedmiotowej decyzji.
W odpowiedzi na pozew pozwany wskazał, iż w przypadku decyzji o warunkach zabudowy charakter decyzji jest wyłącznie informacyjny i nie przesądza o możliwości realizacji danej inwestycji. Dopiero pozwolenie na budowę stanowi podstawę do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego.
W tym kontekście należy zauważyć, iż przywołane przez pozwanego decyzje mają odmienny charakter. W przypadku braku planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu wymaga uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Brak takiej decyzji stanowi w sposób oczywisty przeszkodę w uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Co więcej, decyzja o warunkach zabudowy ustala określony sposób zabudowy dopuszczalny dla danego terenu z punktu widzenia przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który musi zostać uwzględniony w projekcie budowlanym i decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę odnosi się do technicznych aspektów konkretnej inwestycji (decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana dla różnych wariantów inwestycji). Oczywistym jest, że w przypadku nieobowiązywania dla danego terenu planu miejscowego, brak obu wskazanych decyzji uniemożliwia realizację budowy, ale nie oznacza to wcale, że właściciel nieruchomości nie ma potencjalnej możliwości zabudowy terenu w określony sposób.
W niniejszej sprawie powód na skutek wejścia w życie Planu Miejscowego z 2010 r. niewątpliwie został pozbawiony możliwości zabudowy nieruchomości, aktualne przeznaczenie nieruchomości nie pozwala bowiem na wznoszenie lub rozbudowę budowli, co w oczywisty sposób zamyka drogę do ewentualnego uzyskania pozwolenia na budowę.
Raz jeszcze należy zaznaczyć, że o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalna, a to jak przedstawi Sąd orzekający w dalszej części uzasadnienia była dopuszczalna w świetle opinii biegłego architekta.
W tej sytuacji Sąd wyraża pogląd, gdy możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy teoretycznie istniała, to należy ją objąć pojęciem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości .
Powyższa okoliczność została wykazana przez powoda za pomocą opinii biegłego sądowego z zakresu architektury i urbanistyki R. W., który , potwierdził w jej konkluzjach , że nie zaistniały okoliczności, które jednoznacznie uniemożliwiłyby ustalenie warunków zabudowy, gdyż pomiędzy 1.01.2004r. a 12.06.2010r. nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego .
Wobec powyższego Sąd przyjął, że powód miał możliwość aby zabudować nieruchomość w granicach parametrów, które są możliwe do uzyskania dla jego nieruchomości tj. zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. Przy tym koncepcja aranżacji zagospodarowania przedmiotowej działki przygotowana przez architekta, świadka w tej sprawie w osobie M. C. była optymalnym planem zabudowy mieszkaniowej na nieruchomości powoda respektującym układ wysokościowy jak i istniejące drzewa, gwarantującym równowagę miedzy możliwościami zabudowy a charakterem terenu cennego z punktu widzenia przyrodniczego w pobliżu strumienia S..
A zatem jednocześnie pomimo niekorzystnych warunków ukształtowania terenu przedmiotowej nieruchomości istniały techniczne możliwości realizacji inwestycji budowlanej i to w poszanowaniu znacznej części terenów zielonych.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie dodatkowo dokumencie prywatnym złożonym przez powoda jako załącznik pozwu zatytułowanym „ Analiza funkcji oraz cech możliwej zabudowy i zagospodarowania działki nr (...). obręb G., przy ul. (...) w P.”, sporządzonej przez architekta M. C., który to dokument przeanalizował również biegły W..
Jednocześnie fakt, iż nieruchomość oraz planowana inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy spełniała warunki ustawowe dla wydania pozytywnej decyzji w tym przedmiocie, potwierdza również sama decyzja Prezydenta Miasta P. odmawiająca ustalenia warunków zabudowy oraz decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 marca 2010 r. Nr SKO-GP- (...) uchylająca wcześniejszą decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 12 stycznia 2010 r.( k. 71-83)
Dopuszczalność zabudowy mieszkalnej na nieruchomości znajduje także potwierdzenie w „Analizie funkcji oraz cech zabudów i zagospodarowania terenu” sporządzonej przez organ I instancji w toku postępowania administracyjnego dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. ( k. 114)
Na przedmiotowej nieruchomości, do momentu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) uchwalonego w dniu 2 lutego 2010 r. istniała więc potencjalna możliwość realizacji inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Z momentem wejścia w życie opisanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Strumień S.'" tj. z dniem 13 czerwca 2010 r. teren obejmujący m.in. nieruchomość powoda został oznaczony w planie symbolem Kz- ZO/WS - teren zieleni naturalnej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni.
Na tym obszarze obowiązuje zakaz budowy nowych obiektów i rozbudowy istniejących. W tym stanie rzeczy przedmiotowa nieruchomość stała się dla powoda bezużyteczna. Uprawnienia właścicielskie powoda w zakresie nieruchomości zostały ograniczone do minimum, bowiem działka stanowiąca przedmiot własności została przeznaczona w całości pod zieleń naturalną. Funkcja taka z istoty wyklucza jakąkolwiek możliwość zagospodarowania działki dla własnych celów powodowej spółki, w szczególności jej zabudowy budynkami mieszkalnymi (zgodnie z zamierzeniami powoda) lub czerpania z niej pożytków w innych sposób.
Z uwagi na aktualne przeznaczenie nieruchomości znacznemu ograniczeniu uległa również możliwość jej zbycia. Ze względu na wyłączenie jakichkolwiek inwestycji budowlanych na przedmiotowej działce, jej zbywalność na zasadach rynkowych jest w zasadzie bardzo ograniczona .
Analiza powyższych okoliczności prowadzi do wniosku, iż w wyniku wejścia w życia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) uchwalonego przez Radę Miasta P. w dniu 2 lutego 2010 r. korzystanie z nieruchomości przez powodową spółkę w dotychczasowy sposób oraz zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe. Do czasu wejścia w życie opisanego wyżej planu miejscowego z 2010 r., w związku z utratą mocy obowiązującej przez Miejscowy plan ogólny z 1994 r., powód miał możliwość zagospodarowania terenu całej działki w sposób stanowiący kontynuację zabudowy sąsiedniej, tj. poprzez realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Wykorzystanie przedmiotowej nieruchomości we wskazany sposób stało się niemożliwe w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta P. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) z 2 lutego 2010 r. Należy podkreślić, iż ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana, godzi w prawo własności powoda.
Sama bowiem możliwość właściciela do korzystania z rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym wywodzącym się z istoty prawa własności. Jednocześnie wprowadzony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2010 r. zakaz zabudowy związany z przeznaczeniem nieruchomości na cele zieleni miejskiej stanowi ograniczenie własności wyrządzające powodowi szkodę polegającą na obniżeniu wartości nieruchomości.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia 9 września 2009 r. sygn. V CSK 46/09 Sąd Najwyższy wskazał, iż przewidziane we wspomnianym przepisie (art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ) roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
Ponadto należy zauważyć, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 r. spowodowało w majątku powoda szkodę w postaci obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości.
Zgodnie z niekwestionowaną przez strony opinią biegłej sądowej z zakresu szacowania wartości nieruchomości dr B. H. wartość nieruchomości powoda w warunkach pozwalających na jej zabudowę według sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) uchwalonego przez Radę Miasta P. w dniu 2.02.2010r. , według cen aktualnych wynosi 2.983.833,00 złotych. ( k. 492)
Porównując Plan Miejscowy z 1994 r. oraz Plan Miejscowy z 2010 r. należy uwzględnić zakres ingerencji tych aktów w uprawnienia właścicielskie, który to zakres w Miejscowym Planie z 2010 r. jest zdecydowanie dalej idący niż na gruncie uprzednio obowiązującego planu. Ponadto pozwany nie zauważał, iż w związku z utratą mocy obowiązującej przez Plan z 1994 r. powód miał potencjalną możliwość zabudowy nieruchomości w całości w sposób kontynuujący funkcje i cechy zabudowy sąsiedniej. Powyższe uwarunkowania powodują, iż nieruchomość utraciła dla powoda jakąkolwiek wartość gospodarczą, powód nie ma możliwości prowadzenia na niej jakiejkolwiek działalności inwestycyjnej.
W efekcie teren jest niezagospodarowany, porasta go dzika roślinność, a ze względu na otwarty charakter jest on wykorzystywany przez mieszkańców okolicznych budynków również jako parking, wysypisko śmierci, miejsce składowania materiałów budowlanych, odpadów poremontowych itp. Jednocześnie podmiotem wyłącznie odpowiedzialnym za utrzymanie porządku na tym terenie jest właściciel (...) tj. powód, co skutkuje m.in. wezwaniami Straży Miejskiej. ( k. 237 i następne)
Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 36 ust. 1 Ustawy. w zw. z art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. zgodnie z którym prawomocne orzeczenie Sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie – Sąd orzekł jak w pkt I wyroku.
Cena nieruchomości została ustalona jako wartość nieruchomości w dacie poprzedzającej zmiany wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 r. w oparciu o miarodajną, zdaniem Sądu, opinię biegłej H.. Zaznaczenia wymaga to, że dokonanie wyceny według przeznaczenia nieruchomości w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego nie wyrównałoby poniesionej przez powoda szkody, gdyż właśnie w wyniku uchwalenia i wejścia w życie planu wartość tej nieruchomości niewątpliwie spadła.
W związku z powyższym przyjęty sposób wyceny pozwolił przyznać właścicielowi ekwiwalent za prawo, według stanu sprzed jego ograniczenia, co najpełniej skompensuje skutki doznanych restrykcji w postaci ograniczenia jego prawa własności w wyniku działalności planistycznej gminy.
Zgodnie z żądaniem pozwu treść orzeczenia rozstrzygającego niniejszą sprawę ma uwzględniać zobowiązanie powoda do złożenia w określonym terminie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomości. Oznacza to po pierwsze, iż pozwany w przypadku nie przedłożenia w terminie wskazanego oświadczenia będzie mógł dochodzić od powoda realizacji tego zobowiązania na drodze egzekucji świadczeń niepieniężnych. Po drugie, w takim przypadku powód będzie odpowiedzialny za wszelką szkodę jaką pozwany poniósłby w związku z niewykonaniem zobowiązania przez powoda. W związku z powyższym nieuzasadnione jest stanowisko pozwanego, iż obciążenia hipoteczne istniejące na nieruchomości uniemożliwiają jej wykup przez Miasto P. lub czynią roszczenie powoda sprzecznym z zasadami współżycia społecznego.
Nie można przeoczyć faktu, że jednocześnie w celu usunięcia wszelkich wątpliwości związanych z wykreśleniem hipotek obciążających nieruchomość powód pozyskał w Banku (...) S.A., który jest wierzycielem hipotecznym na nieruchomości powoda, promesę gwarantującą, iż w przypadku nabycia przez Miasto P. własności nieruchomości i zapłaty ustalonej ceny sprzedaży, ww. Bank dokona zwolnienia nieruchomości od obciążeń hipotecznych. W tym stanie wszelkie zastrzeżenia pozwanego dotyczące nabycia nieruchomości obciążonej hipotekami stają się nieaktualne, bowiem nabywając nieruchomość od powoda Miasto P. ma gwarancję, iż hipoteki obciążające nieruchomość zostaną wykreślone. ( vide k. 283-284) ( pkt.1 wyroku)
W punkcie drugim wyroku Sąd uwzględnił roszczenie powoda o zasądzenie o zasądzenie odsetek ustawowych .
W myśl art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3. powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.
A zatem ustawodawca ustanowił termin 6 miesięczny nie tylko do zawarcia przez strony umowy o wykup, ale i do jej wykonania także przez gminę tj. do zapłaty wynagrodzenia, skoro wyraźnie w nim jest mowa o „wykonania obowiązku wynikającego z roszczeń”.
W konsekwencji gmina pozostaje w opóźnieniu gdy nie ustala w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku wartości nieruchomości w sposób wskazany w ustawie o gospodarce nieruchomościami i nie przedstawia oferty w tym terminie uprawnionemu .
Za przyjętym przez Sąd orzekający kierunkiem wykładni przemawia ratio legis omawianej regulacji. Otóż art. 37 ust. 9 ustawy ma pełnić funkcję dyscyplinującą gminę do podjęcia działań zmierzających do wykupu nieruchomości w razie złożenia wniosku z takim żądaniem przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Cel ten byłby całkowicie zniweczony przy przyjęciu wykładni, że termin sześciomiesięczny należy liczyć od chwili powstania obowiązku zapłaty ekwiwalentu za wykup nieruchomości.
Tak więc uprawnienia wierzyciela do żądania zapłaty odsetek wynikają bezpośrednio z ustawy. Odsetki ustawowe mają zatem charakter odszkodowawczy i dyscyplinujący dłużnika, w żaden sposób nie prowadzą do nieuzasadnionego uprzywilejowania wierzyciela.
W niniejszej sprawie niewątpliwą datą złożenia wniosku o wykup nieruchomości przez powoda jest 16 lipca 2010 r., zatem termin wykonania roszczenia przez pozwanego zgodnie z art. 37 ust. 9 ustawy upływał 16 stycznia 2011 r. Zważywszy, iż 16 stycznia 2011 r. przypadał w dzień ustawowo wolny od pracy (niedziela), ostatni dzień terminu do wykonania obowiązku pozwanego upłynął 17 stycznia 2011 r. ( k. 107-110) Zatem od dnia 18 stycznia 2011 r. strona pozwana pozostaje w opóźnieniu w wykupie nieruchomości, co uzasadnia żądanie przez powoda zasadzenia odsetek ustawowych od kwoty będącej ceną sprzedaży ustalonej na podstawie opinii biegłej B. H. tj. 2.983.833,00 złotych za okres od 18 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty ceny przez pozwanego przy czym uwzględnił wniosek pełnomocnika powoda złożony na rozprawie 28.04.2016r. ( k. 529)
Przyjmując pełną zasadność ww. wniosku Sąd uwzględnił w sentencji wyroku wysokość maksymalną odsetek ustawowych za opóźnienie przewidzianą w art. 481§2 1 k.c., wprowadzoną nowelizacją kodeksu cywilnego, która w życie w dniu 1.01.2016r. i zastrzegł , że wysokość maksymalna tych odsetek począwszy od 1.01.2016r. do dnia zapłaty nie może być wyższa niż dwukrotność sumy stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych w stosunku rocznym. ( pkt. 2 wyroku)
Niezasadnym przy tym okazał się zarzut przedawnienia roszczeń zgłoszonych przez powoda . Roszczenia przewidziane w art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma charakteru odszkodowawczego i nie ma do niego zastosowania art. 442 1 k.c.; ulega ono przedawnieniu na zasadach ogólnych. W ocenie sądu, dochodzone w postępowaniu roszczenia były cywilnoprawnymi roszczeniami majątkowymi, w rozumieniu art. 117 § 1 kc. Z uwagi zaś na ich związek z działalnością gospodarczą powoda, ulegały one przedawnieniu z upływem trzech lat od momentu ich wymagalności (art. 118 kc). Zauważyć należy, iż roszczenia cywilnoprawne stają się zasadniczo wymagalne po upływie terminu wyznaczonego przez wierzyciela w wezwaniu do zapłaty (art. 455 kc). Dla celów ustalenia początku biegu terminu przedawnienia należy przyjąć, że jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie (art. 120 § 1 kc). Tak więc, jeśli wierzyciel nie wzywa – mimo takiej możliwości - do spełnienia świadczenia, to zaniechanie takie nie może obciążać dłużnika.
Dla oceny skuteczności zarzutu przedawnienia niezbędne jest rzecz jasna rozważenie charakteru roszczenia, przede wszystkim ocena, czy w ogóle zgłoszone roszczenia są cywilnoprawnymi roszczeniami majątkowymi. Dalej, w przypadku braku normy szczególnej określającej termin przedawnienia dla konkretnego roszczenia – niezbędne jest rozważenie, czy dochodzone roszczenie lub roszczenia, są „roszczeniami w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Przy przyjęciu bowiem ogólnego terminu przedawnienia, kwalifikacja ta ma bowiem znaczenie wręcz podstawowe dla ustalenia terminu przedawnienia.
Następnie, niezbędne jest określenie początkowego terminu biegu przedawnienia i dokonanie sprawdzenia czy bieg terminu nie uległ zawieszeniu lub przerwaniu.
W ocenie sądu zgłoszone w niniejszym postępowaniu żądania były niewątpliwie cywilnoprawnymi roszczeniami o charakterze majątkowym. W tym zakresie strony były zresztą zgodne. Podstawą prawną roszczeń powoda były przepisy art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U Nr 647 z 2012 r. ze zm.).
Koncentrując się zatem na treść art. 36 i art.37 ww. ustawy oraz analizując całość tekstu ustawy, sąd stwierdził, iż nie zawiera ona uregulowań szczególnych dotyczących terminu przedawnienia roszczeń, czy też (tym bardziej) uregulowań dotyczących ewentualnego wygaśnięcia roszczeń z uwagi na upływ terminów prekluzyjnych. W tej sytuacji nie powinno budzić wątpliwości, że zastosowanie znajduje ogólna regulacja art. 118 kc.
Problem pojawia się jednak wtedy, gdy roszczenia (z uwagi na ograniczenia wprowadzone przez plan) przysługują przedsiębiorcy, gdy nieruchomość jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę. Taka sytuacja zdaniem sądu ma miejsce w rozpoznawanym przypadku. Nie powinno budzić żadnych wątpliwości, iż powód jest przedsiębiorcą, nie ulegało też dla sądu wątpliwości, że nieruchomość – zgodnie z przeznaczeniem była przeznaczona dla celów działalności gospodarczej – konkretnie budownictwa mieszkaniowego. Funkcja nieruchomości jako przeznaczona dla mieszkalnictwa była dla powoda dominująca w chwili uchwalenia planu.
Główny problem zatem w procesie sprowadzał się do oceny, czy dochodzone w procesie roszczenia były roszczeniami „w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej”. W ocenie sądu odpowiedź na to zapytanie winna być twierdząca.
Od razu trzeba zauważyć, iż z całą pewnością związek roszczeń zgłoszonych przez powoda nie ma bezpośredniego związku z prowadzoną przez powoda działalnością. Podręcznikowym przykładem roszczenia „w związku z działalnością gospodarczą” byłoby np. roszczenie powoda przeciwko kontrahentowi zakupującemu u niego wyprodukowany towar, o zapłatę za tenże (pomijając już fakt, iż akurat w przypadku umowy sprzedaży istnieje szczególna regulacja dotycząca terminu przedawnienia).
W przypadku jednak np. roszczeń z tytułu bezpodstawnego zubożenia w mieniu przedsiębiorcy, wobec braku regulacji szczególnych, znajduje zastosowanie ogólna reguła z art. 118 kc. Skłonić się należy –biorąc pod uwagę powyższe okoliczności– ku poglądowi, iż roszczenie takie nie jest wprawdzie bezpośrednio roszczeniem wynikającym z prowadzonej działalność , jednak jego związek z działalnością (choćby pośredni) przemawia za przyjęciem krótszego, 3 – letniego terminu przedawnienia.
Taki pogląd wyrażono np. w treści orzeczenia SN z dnia 11.07.2014 r. III CZP 33/14. Takie samo wnioskowanie można zdaniem sądu odnieść również do roszczeń przedsiębiorcy o charakterze odszkodowawczym, nie będących roszczeniami z tytułu deliktu lub bezpodstawnego wzbogacenia. Nawet bowiem niebezpośredni związek roszczenia z mieniem przedsiębiorcy jest w ocenie sądu wystarczający do przyjęcia terminu przedawnienia z art. 118 kc in fine.
W konsekwencji, przyjęto, iż roszczenia powoda były roszczeniami związanymi z działalnością gospodarczą.
W tej sprawie nie doszło przedawnienia – tj. po trzech latach od momentu, w którym roszczenie stało się wymagalne. Zdaniem Sądu początek biegu terminu przedawnienia należało przyjąć na dzień 13 czerwca 2010r. tj. wejścia w życie uchwalonego 2.02.2010r. planu zagospodarowania przestrzennego z którym to zdarzeniem powód wiązał swoje roszczenia. Bez wątpienia wówczas już powód znał treść nowego planu, zakres ograniczeń. W czasie biegu terminu przedawnienia nie nastąpiło żadne zdarzenie, które skutkowało przerwą lub zawieszeniem biegu terminu przedawnienia. Zatem skoro pozew w tej sprawie powód pozew wniósł w dniu 12 czerwca 2013r. ( data nadania pozwu w urzędzie pocztowym- vide k. 184) należało przyjąć, iż został on wniesiony przed upływem 3 – letniego terminu przedawnienia i w konsekwencji podniesiony zarzut przedawnienia przez pozwanego uznać za nieuzasadniony. Ubocznie, jeśli miałoby się przyjąć dłuższy termin z art.118 k.c. uznając brak związku z działalnością gospodarczą roszczenie tym bardziej nie jest przedawnione.
W punkcie 3 wyroku Sąd oddalił powództwo, co do kwoty 20.705,00 złotych, stanowiącej różnicę pomiędzy wskazaną w pozwie ceną sprzedaży nieruchomości i od której Sąd naliczał odsetki ustawowe ( pkt. 1 i 2 wyroku) tj. 3.004.538,00 złotych, a ostatecznie zmodyfikowaną tożsamą kwotą przez powoda podaną po opinii biegłej B. H. 2.983.833,00 złotych( k. 513-514) (3.004.538,00 złotych - 2.983.833,00 złotych= 20.705,00 złotych) . Powództwo należało w podanej części oddalić albowiem powód nie cofnął w tym zakresie powództwa , co powodowało konieczność jego częściowego oddalenia .
O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 4 wyroku na podstawie art. 98§1 – 3 k.p.c. ( zasada odpowiedzialności za wynik procesu).
Sąd uznał powoda za wygrywającego proces w całości mimo, iż w punkcie 3 wyroku tylko w niewielkiej części oddalił powództwo zważywszy na niewielką różnicę pomiędzy pierwotnym żądaniem pozwu, a uwzględnionym w wyroku.
Uznając powoda za wygrywającego sprawę zgodnie z powołaną regułą procesową należało obciążyć pozwanego kosztami poniesionymi przez powoda w tym postępowaniu .
Łącznie powód poniósł koszty w kwocie 114.717,00 złotych na którą to kwotę złożyła się opłata sądowa od pozwu w kwocie 100.000,00 złotych, zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 3.500 złotych i 4.000 złotych oraz koszty wynagrodzenia pełnomocnika powoda w kwocie wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa, łącznie 7.217 złotych. Wysokość tego wynagrodzenia Sąd ustalił na podstawie § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804) i §2 ust. 1 – 2 w zw. z § 6 pkt. 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 490 oraz z 2015 r. poz. 617 i 1078).
W punkcie 5 wyroku Sąd na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. nakazał pozwanemu aby uiścił na rzecz Skarbu Państwa - Sąd Okręgowy w Poznaniu kwotę 1.418,77 złotych tytułem wydatków związanych z opinią biegłych, a tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa .
SSO Hanna Flisikowska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Poznaniu
Data wytworzenia informacji: