Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

P., dnia 08 lipca 2022 r.

Sąd Okręgowy w P., Wydział XII Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Jacek Musielak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 czerwca 2022r. i na posiedzeniu niejawnym 08 lipca 2022 r. w P.

sprawy z powództwa Spółdzielnia Usługowa w K. (poprzednio Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w K.)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w W. ul. (...)

o ustalenie

1.  Oddala powództwo,

2.  Zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 6.807 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym 6.677 zł kosztów zastępstwa procesowego.

sędzia Jacek Musielak

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 24 lipca 2017 r., wniesionym do Sądu Rejonowego P. (...) w P. - powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w K. wniosła o ustalenie, że wypowiedzenie zarządu, w tym umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną położonej w miejscowości W. przy ul. (...), składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd R. (...) w P. prowadzi księgę wieczystą o numerze PO (...), było wobec niej bezskuteczne. Żądanie pozwu obejmowało również wniosek o udzielenie zabezpieczenia powództwa poprzez uregulowanie praw i obowiązków stron procesu w ten sposób, że do czasu prawomocnego zakończenia postępowania powódka będzie uprawniona do wykonywania prawa zarządu i zarządzania ww. nieruchomością na warunkach określonych w umowie stron z dnia 11 grudnia 2012 r. Nadto, powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższego żądania powódka wskazała, że zarządza nieruchomością wspólną i lokalami pochodzącymi za sprzedaży przez Agencję Nieruchomości Rolnych w latach 90-tych XX wieku i jest tym samym zarządcą w znaczeniu funkcjonalnym Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. w myśl art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W dniu 11 grudnia 2012 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w K. zawarł z powódką umowę o zarządzanie, w której określono pozostałe prawa i obowiązki stron. Natomiast w dniu 31 maja 2017 r. powódka otrzymała pismo zatytułowane „wypowiedzenie umowy o zarządzanie”, z którego to treścią się nie zgodziła i uznała ww. pismo za pozbawione mocy prawnej, a wypowiedzenie za niedokonane. W ocenie powódki, zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wspólną może nastąpić wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza i taka uchwała stanowi podstawę do wpisu zmiany do księgi wieczystej. Doręczone powódce wypowiedzenie umowy nie zostało dokonane w formie prawem przewidzianej, a do otrzymanego przez stronę powodową pisma nie załączono żadnej uchwały podjętej przez właścicieli lokali, przy czym wypowiedzenie ww. umowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sprawa została zarejestrowana w Sądzie Rejonowym P. (...) w P. pod sygn. akt IX C (...).

Postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2017 r. Sąd Rejonowy P. (...) w P. zabezpieczył roszczenie powódki w sposób przez nią wskazany.

Na skutek zażalenia pozwanej postanowieniem z dnia 15 listopada 2017 r. Sąd Okręgowy w P. (sygn. akt XV Cz(...)) uchylił wydane przez Sąd Rejonowy P. (...) w P. postanowienie w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia i przekazał temu sądowi sprawę do ponownego rozpoznania.

Pismem procesowym z dnia 22 stycznia 2018 r. strona powodowa sprecyzowała żądanie pozwu, wskazując, że domaga się ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia umowy zarządu stanowiącej podstawę wpisu do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości, zgodnie z postanowieniem § 4 umowy sprzedaży z dnia 6 listopada 1995 r. zawartej w K. przed notariuszem T. P. prowadzącym kancelarię notarialną w G. (rep. A nr (...)).

Postanowieniem z dnia 10 maja 2018 r. Sąd Rejonowy P. (...) w P. oddalił wniosek o udzielenie zabezpieczenia.

W dniu 10 maja 2018 r. sprawa została zarejestrowana w Sądzie Rejonowym P. (...) w P. pod sygn. akt I C (...).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w W. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że roszczenie strony powodowej pozostaje w całości bezzasadne, a nadto, że powódka nie posiada interesu prawnego w jego wytoczeniu. Pozwana przyznała, że powodowa spółdzielnia zarządzała częścią wspólną ww. nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Strona powodowa współpracowała z zarządem pozwanej, a pozwana - działając przez zarząd - zawarła z powodową spółdzielnią umowę o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r., która to umowa została wypowiedziana przez pozwaną pismem z dnia 31 maja 2017 r., z zachowaniem umownego terminu wypowiedzenia, przy czym skuteczność oświadczenia o wypowiedzeniu ww. umowy nie była uzależniona od zachowania szczególnej formy. Niezależnie od powyższego, pozwana podjęła uchwałę z dnia 24 sierpnia 2017 r. (z zachowaniem formy notarialnej), na podstawie której dokonała zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a w dniu 6 lutego 2018 r. wykreślono z księgi wieczystej wskazanej nieruchomości wpis w przedmiocie sprawowania zarządu przez powódkę. W ocenie pozwanej wspólnoty, strona powodowa nie wykazała interesu prawnego dla wytoczenia niniejszego powództwa, oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu zarządu pozostaje skuteczne, a jego skutkiem jest zakończenie współpracy stron w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Pozwana przyznała, że powódka pełniła zarząd nieruchomością wspólną przedmiotowej nieruchomości w znaczeniu funkcjonalnym, a niezależnie od tego, w pozwanej wspólnocie funkcjonował zarząd w znaczeniu podmiotowym - rozumiany jako organ tejże wspólnoty. Ustawa nie sprzeciwia się jednoczesnemu istnieniu we wspólnocie zarządu w znaczeniu podmiotowym jak i funkcjonalnym, a też sama powódka nigdy okoliczności tej nie kwestionowała. W ocenie pozwanej powódka błędnie łączy okoliczność wypowiedzenia umowy cywilnoprawnej z dnia 11 grudnia 2012 r. ze zmianą sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną dokonaną przez pozwaną uchwałą z dnia 24 sierpnia 2017 r. zaprotokołowaną przez notariusza. Wedle twierdzeń pozwanej, zarząd pozwanej mógł dokonać wypowiedzenia umowy cywilnoprawnej, jaką była umowa o zarządzanie nieruchomością określająca warunki współpracy stron, a przedmiotowego wypowiedzenia dokonano na podstawie podjętej przez członków wspólnoty uchwały nr(...). Pozwana nadmieniła przy tym, że wypowiedzenie umowy o zarządzanie nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to też nawet bez podjęcia uchwały organ pozwanej był umocowany do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie.

Pismem procesowym z dnia 5 września 2018 r. powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie, nadto wskazała, że interes prawny w wytoczeniu niniejszego powództwa zasadza się w tym, że powódka może uzyskać pełną ochronę prawną tylko w drodze powództwa o ustalenie, a w stosunkach miedzy stronami istnieje niepewność co do prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Powódka przyznała, że wpis o wykonywaniu przez nią zarządu został wykreślony z księgi wieczystej, jednak w uzasadnieniu orzeczenia kończącego to postępowanie sąd wieczystoksięgowy wskazał, że w przypadku uzyskania przez powódkę korzystnego dla niej rozstrzygnięcia będzie mogła ona wystąpić w odrębnym wnioskiem o ponowne ujawnienie sposobu zarządu nieruchomością. Powyższa sprawa nie została dotąd zakończona prawomocnie, gdyż powódka wywiodła w niej apelację. Ponadto powódka podkreśliła, że oświadczenie z dnia 31 maja 2017 r. o wypowiedzeniu zarządu nie jest oświadczeniem pozwanej tylko zarządu pozwanej, a o fakcie podjęcia uchwały nr (...) uprawniającą pozwaną rzekomo do złożenia w/w oświadczenia powódka dowiedziała się dopiero w toku niniejszego postępowania. Powódka tym samym zakwestionowała uchwałę nr (...) podając, że zastrzeżenia co do treści uchwały oraz formy i trybu jej podjęcia są na tyle istotne, że skutkują jej nieważnością. Uchwała o zmianie sposobu zarządzania winna być zaprotokołowana przez notariusza, a powołana uchwała nie ma takiej formy, która to okoliczność powoduje, że nie mogła ona wywrzeć pożądanego skutku. Ponadto o treści uchwały właściciele winni zostać powiadomieni na piśmie, która to okoliczność nie miała w niniejszej sprawie miejsca. W podjęciu uchwały brały także udział osoby nie figurujące w księdze wieczystej jako właściciele. Powódka podtrzymała nadto stanowisko, że wypowiedzenie umowy o zarządzanie stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Na rozprawie w dniu 12 września 2018 r. strona powodowa uściśliła, że domaga się ustalenia bezskuteczności czynności prawnej w postaci wypowiedzenia umowy z dnia 31 maja 2017 r. oraz, że kwestionuje ważność uchwały nr (...) , bowiem za jej podjęciem głosowała mniejszość członków wspólnoty.

W piśmie procesowym z dnia 26 września 2018 r. strona pozwana podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, jednocześnie wskazując, że powódka nie wykazała interesu prawnego w wytoczeniu przedmiotowego powództwa, bowiem powódka łączy swój interes prawny z okolicznością rzekomo wadliwych działań w zakresie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, co nie uzasadnia wystąpienia z dochodzonym roszczeniem. Ponadto pozwana podkreśliła, że czynność prawna w postaci wypowiedzenia umowy o zarządzanie z dnia 31 maja 2017 r. nie przekraczała zakresu zwykłego zarządu gdyż nie jest to czynność rozporządzająca, wpływająca na przeznaczenie nieruchomości czy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nie generuje kosztów dla wspólnoty, ani nie narusza interesu właścicieli. Sama bowiem czynność w tym kształcie nie powoduje skutków majątkowych dla wspólnoty. Z ostrożności procesowej pozwana wskazała, że zarzuty powódki dotyczące uchwały nr (...) są bezzasadne. Zarząd pozwanej działał z uwzględnieniem woli członków wspólnoty, a ewentualne niedopatrzenia są wynikiem faktu, że pozwana jest podmiotem nieprofesjonalnym. Ponadto oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie nie wymagało, w ocenie pozwanego, kwalifikowanej formy. Uchwała nie musiała dla swej ważności zostać przedstawiona powódce, szczególnie, że powodowa spółdzielnia tego nie żądała. Z kolei niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały.

Na rozprawie w dniu 31 października 2018 r. oraz w piśmie procesowym z dnia 14 listopada 2018 r. powódka zmodyfikowała żądanie pozwu w ten sposób, że wniosła również o stwierdzenie bezskuteczności uchwały nr (...) powołując się na dotychczasową argumentację w tym zakresie.

Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. strona powodowa wskazała, że jej żądanie w odniesieniu do uchwały nr (...) sprowadza się do ustalenia nieistnienia uchwały, a odnośnie wypowiedzenia z dnia 31 maja 2017 r. powódka domaga się ustalenia, że umowa o zarządzanie nieruchomością nadal obowiązuje i wypowiedzenie nie wywołało skutku prawnego wobec powódki. Odnośnie interesu prawnego w wytoczeniu przedmiotowego roszczenia powódka wskazała, że przejawia się on w tym, że bez ustalenia, że wypowiedzenie miało charakter nieskuteczny powódka nie może dochodzić należności pieniężnej za okres obowiązywania umowy.

Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. pozwana wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego uwzględniających wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości dwukrotności stawki minimalnej.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2018 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C (...) Sąd Rejonowy P. (...) w P. oddalił powództwo (pkt 1) oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4.517 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Analiza treści żądania powódki doprowadziła ww. Sąd do wniosku, że w przedmiotowym postępowaniu zachodzi brak interesu prawnego, bowiem nie tylko brak jest stanu niepewności co do oznaczonej sytuacji prawnej powódki, ale także powódce przysługuje dalej idące roszczenie, w trakcie którego sąd orzekający oceniłby przesłankowo okoliczności stanowiące przedmiot niniejszego postępowania. Powódka wskazywała, że istnieje stan niepewności, co do tego kto aktualnie sprawuje zarząd (w znaczeniu funkcjonalnym), czy rodzi dla niej konsekwencje organizacyjne, gdyż nie wie czy ma tez zarząd dalej sprawować. Ponadto wskazywała, że brak rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie uniemożliwi jej możliwość dochodzenia zapłaty za czas sprawowania przez nią zarządu. Zdaniem sądu argumentacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie. Sąd podkreślił, że na datę zamknięcia rozprawy nie istniał stan niepewności, na który wskazywała strona powodowa. Sąd podał, że jakkolwiek obecnie pozwana wspólnota nie dysponuje zarządcą w znaczeniu funkcjonalnym, tak jednak brak jest takiego ustawowego obowiązku. Wspólnota ma zarząd w znaczeniu podmiotowym, który jako jej organ reprezentuje ją na zewnątrz i którego prawidłowości powołania powódka nigdy nie kwestionowała. Dodatkowo od 1 września 2017 r. pozwana zleciła techniczne czynności zarządzania nieruchomością wspólną tzw. administrowanie podmiotowi trzeciemu, który obecnie czynności te wykonuje. Sytuacja powyższa ma zatem charakter uregulowany i jednoznaczny, i to nie tylko na gruncie faktycznym, ale także prawnym. Obecnie bowiem w księdze wieczystej nieruchomości wykreślony został wpis co do sprawowania zarządu przez powódkę. Orzeczenie w tym przedmiocie ma charakter prawomocny, gdyż powódka wykorzystała wszystkie przysługujące jej w tym zakresie środki zaskarżenia. Wskazany wpis (bowiem wykreślenie jest również wpisem) został dokonany w oparciu o uchwałę wspólnoty z dnia 24 sierpnia 2017 r. zaprotokołowaną przez notariusza, która uznana została przez sąd wieczystoksięgowy i sąd odwoławczy za prawidłową co do formy i tym samym skuteczną. Sama powódka nigdy nie kwestionowała przy tym skuteczności przedmiotowej uchwały. W tym przypadku dochodzi zatem do sytuacji, w której roszczenie powódki, wbrew jej twierdzeniom, nie dotyczy trwałego i istniejącego obecnie stanu niepewności co do jej statusu jako zarządcy nieruchomości, ale zamyka się w ściśle oznaczonym okresie tj. od dnia złożenia przez zarząd wspólnoty oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie w dniu 31 maja 2017 r. do dnia podjęcia uchwały stanowiącej podstawę do wykreślenia wpisu powódki jako zarządcy tj. 24 sierpnia 2017 r. Już samo ustalenie przez Sąd tej okoliczności powoduje niemożność uwzględnienia żądania powódki, gdyż nie zostało ono sformułowane w odniesieniu do tego konkretnego okresu, a w sposób ogólnikowy, nadto rodzi konstatację, że być może powódka mogłaby dochodzić ochrony przysługujących jej praw w drodze innego roszczenia, dotyczącego ściśle tego okresu. Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. powódka, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, sama przyznała, że brak ustalenia okoliczności dochodzonej w niniejszej sprawie uniemożliwia jej skuteczne dochodzenie należności pieniężnych za okres, w którym świadczyła ona nadal czynności zarządcze na rzecz pozwanej wspólnoty. Tym samym powódka sama przyznała, że w rzeczywistości nie chodzi jej o usunięcie istniejącego do chwili obecnej stanu niepewności, ale o realizację jej interesów majątkowych. Te z kolei mogłyby zostać zaspokojone w drodze dalej idącego roszczenia tj. powództwa o zapłatę należności (wynagrodzenia bądź wydatków) za okres, w którym powódka świadczyła na rzecz pozwanej wspólnoty czynności z zakresu zarządzania nieruchomością. W przypadku bowiem wystąpienia z takim roszczeniem i kwestionowania go przez pozwaną wspólnotę, wobec rzekomego wypowiedzenia łączącej strony umowy o zarządzanie, sąd orzekający zobowiązany będzie do przesłankowego ustalenia czy owo wypowiedzenie miało charakter skuteczny i tym samym czy roszczenie powódki jest w tym zakresie zasadne. W takiej sytuacji powódka występując do sądu wyłącznie z powództwem o zapłatę osiągnie skutek w postaci ustalenia czy w spornym okresie miała prawo do świadczenia czynności zarządczych na rzecz pozwanej wspólnoty i czy należy jej się za nie wynagrodzenie z tytułu łączącej strony umowy. Powyższe uwagi doprowadziły sąd do przyjęcia, że brak jest po stronie powódki interesu prawnego w wytoczeniu powództwa z art. 189 k.p.c., gdyż samo ustalenie powyższej okoliczności nie zakończy ostatecznie sporu pomiędzy stronami.

Wobec ustalenia przez Sąd, że powódka nie spełniła jednej z dwóch obligatoryjnych przesłanek wystąpienia z powództwem o ustalenie Sąd odstąpił od jego merytorycznego rozpoznania i nie rozważał kwestii jego zasadności, gdyż w świetle braku interesu prawnego do wystąpienia z nimi, powyższe miało charakter bezcelowy.

Na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od ww. wyroku Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 24 września 2019 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II Ca (...) uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu P. (...) w P. pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.

W uzasadnieniu Sąd Odwoławczy wskazał, że Sąd I instancji uznając, iż powódka nie ma interesu prawnego w wytoczeniu powództwa, zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania i oceny, czy czynność prawna wypowiedzenia umowy zarządzania przez pozwaną była skuteczna czy też nie. Powyższe dorowadziło to do uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania na podstawie art. 386 § 4 k.p.c.

Odnosząc się natomiast do kwestii interesu prawnego Sąd Odwoławczy wskazał, że zamiast szeroko podejść do interesu prawnego powoda w niniejszej sprawie, Sąd Rejonowy podszedł do tego zasadniczo zagadnienia bardzo wąsko. Z jednej strony bowiem stwierdził, że w zakresie sytuacji prawnej -wynikającej z umowy łączącej strony, nie zachodzi niepewność wymagająca usunięcia w ramach powództwa o ustalenie. Jeżeli taka niepewność istniała, to została ona zdaniem Sądu usunięta na skutek tego, iż pozwana zleciła czynności zarządzania nieruchomością innemu podmiotowi prawnemu, a powódka została wykreślona z księgi wieczystej co do sprawowania zarządu. Stan niepewności mógłby zatem istnieć jedynie w odniesieniu do okresu od 31 maja 2017 r., to jest oświadczenia woli pozwanej co do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej w dniu 24 sierpnia 2017 r. Nadto być może zdaniem Sądu Rejonowego powódka mogłaby wytoczyć powództwo o świadczenie w zakresie wynagrodzenia lub wydatków, nadto twierdzenia powódki wskazują, iż chce ona realizować swój interes majątkowy. Z powyższego wynika, iż Sąd Rejonowy niejako przyznał, iż w pewnym okresie można by dopatrywać się stanu niepewności co do stanu prawnego powódki, jednakże uznał, iż jest to niewystarczające do uznania, iż powódka ma interes prawny w wytoczeniu powództwa. Sąd Okręgowy nie podzielił wniosków Sądu Rejonowego. Przede wszystkim wskazał, iż jak wynika z ustaleń Sądu Rejonowego, od dnia złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu przez pozwaną, to jest 31 maja 2017 r. do kwietnia 2018 r., powódka w dalszym ciągu wykonywała czynności zarządcze na rzecz wspólnoty. Co więcej, do końca marca 2018 r., a więc przez okres prawie roku, powódka samodzielnie pobierała wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością, potrącając je co miesiąc ze środków zgromadzonych na rachunku wspólnoty i uiszczanych przez właścicieli. Wynika z tego, iż powódka nie respektowała oświadczenia pozwanej o wypowiedzeniu umowy i uznawała, że strony w dalszym ciągu wiąże umowa. Niewątpliwie sytuacja, która wytworzyła się po dokonaniu czynności prawnej w dniu 31 maja 2017 r. przez pozwaną stwarza stan niepewności co do sytuacji prawnej powódki w zakresie tego, czy w sposób zgodny z prawem sprawowała ona czynności zarządcze w tym okresie, co więcej, czy w sposób zgodny z prawem pobierała za te czynności wynagrodzenie. Sąd Odwoławczy wskazał również, że nie sposób dopatrzyć się na obecnym etapie, jakie dalej idące roszczenie w zakresie ochrony praw powódki mogłoby zostać przez nią sformułowane niż roszczenie o ustalenie. Ponadto za dalszy okres powódka nie sprawowała już zarządu, zatem ewentualne roszczenie o świadczenie w zakresie wynagrodzenia czy zwrotu wydatków jawi się jako wątpliwe. Natomiast celem wniesionego przez powódkę powództwa jest wyjaśnienie jej sytuacji prawnej od początku wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Sąd Odwoławczy podkreślił, iż udzielenie ochrony przez Sąd pod postacią wyroku ustalającego następuje zawsze ze względu na istniejącą potrzebę uzyskania poprawy sytuacji prawnej powoda, w szczególności poprzez uzyskanie stanu klarowności i stabilności tej sytuacji. Niewątpliwie taki walor ma merytoryczne rozpoznanie żądania pozwu wniesionego przez powódkę, natomiast odmowa takiego rozpoznania przy uznaniu braku interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. wręcz przeciwnie. Podsumowując Sąd Odwoławczy stwierdził, że nie było podstaw do zakwestionowania interesu prawnego po stronie powódki, a w konsekwencji skuteczności jej powództwa.

Sprawa została zarejestrowana w Sądzie Rejonowym P. (...) wP. pod sygn. akt I C (...).

Na zarządzenie Przewodniczącego z dnia 22 stycznia 2020 r. powódka wobec zmiany swoich żądań podnoszonych w sprawie została wezwana do jednoznacznego sformułowania dochodzonego pozwem żądania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy powódka w piśmie procesowym z dnia 26 lutego 2020 r. sprecyzowała żądanie pozwu, w ten sposób, iż wnosi o ustalenie nieistnienia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w W. nr (...); zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz na podstawie art. 17 pkt 4 ² k.p.c. o przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi Okręgowemu wP..

W uzasadnieniu powódka wskazała, że posiada interes prawny o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) na podstawie art. 189 k.p.c., na poparcie czego zacytowała szereg orzecznictwa. Jednocześnie powódka wskazała, że jej interes prawny przejawia się w tym, iż w przypadku stwierdzenia przez sąd nieistnienia uchwały wspólnoty, a co za tym idzie wadliwości wypowiedzenia złożonego powódce przez pozwaną wspólnotę, to powódce będzie przysługiwało roszczenie majątkowe o zapłatę przeciwko pozwanej wspólnocie o uregulowanie należności pieniężnej za okres obowiązywania umowy. Nadto, powódka ponownie wskazała jak we wcześniejszych pismach procesowych, że aby skutecznie wypowiedzieć umowę o zarządzanie niezbędne jest w tym zakresie podjęcie odpowiedniej uchwały przez członków Wspólnoty. W niniejszej sprawie Zarząd Wspólnoty wypowiadając przedmiotową umowę o zarządzanie działał bez uprzedniej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym wobec nieistnienia uchwały wspólnoty należy przyjąć, iż wypowiedzenie jest wadliwe.

Postanowieniem z dnia 2 marca 2020 r. Sąd Rejonowy P. (...) w P. stwierdził swoją niewłaściwość rzeczową i na podstawie art. 17 pkt 4 ^{( 2)} k.p.c. przekazał sprawę według właściwości do Sądu Okręgowego w P..

W Sądzie Okręgowym w P. sprawa została zrejestrowana pod sygn. akt XII C(...).

Pismem procesowym z dnia 29 września 2020 r., stanowiącym ustosunkowanie się do zmiany powództwa, pozwana wniosła o oddalenie zmienionego powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu za wszystkie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z obowiązującym przepisami. Nadto pozwana wskazała, że podtrzymuje w całości wnioski i stanowisko przedstawione dotychczas w toku postępowania zabezpieczającego, postepowania przed Sądem Rejonowym P. (...) w P. pod sygn. akt I C (...) i postępowania przed Sądem Okręgowym wP. sygn. akt II Ca (...).

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r. mogło zostać skutecznie złożone bez konieczności podejmowania wcześniej uchwały właścicieli lokali pozwanej wspólnoty. Dokonana czynność nie nosi cech, z uwagi na które należałoby przyjąć, iż przekracza ramy zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Z ostrożności procesowej pozwana wskazała również, iż bezzasadne pozostają zarzuty powódki względem uchwały nr (...). Zarząd pozwanej działał z uwzględnieniem woli członków Wspólnoty, a nadto zaznaczono, że przy ocenie treści uchwały należy uwzględnić, iż pozwana nie jest podmiotem profesjonalnym, a ewentualne niedopatrzenia popełnione w czasie procedowania nie mogą przysłaniać woli członków Wspólnoty.

Strona pozwana konsekwentnie wskazuje, iż podjęcie uchwały w przedmiocie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną zostało dokonane w sierpniu 2017 roku (inną uchwałą), natomiast uchwała podjęta przez Wspólnotę przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie, nie wymagała kwalifikowanej formy. Uchwała ta nie musiała również dla swej ważności zostać przedstawiona powódce, szczególnie, iż ta tego nie żądała, a tym bardzie pozwana nie miała obowiązku informować powódki o fakcie zwołania zebrania członków wspólnoty.

Wobec zarzutu dotyczącego trybu zbierania głosów, i rzekomego naruszenia art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali, pozwana wskazała, iż zarzut ten nie wpływa na ważność uchwały, przywołując na zasadność swojego stanowisko orzecznictwo. W zakresie zarzutu dotyczącego osób głosujących za podjęciem uchwały, pozwana wskazała, iż strona powodowa zdaje się pomijać istotną okoliczność, iż uchwała zapadła większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Nawet pomijając, wyłącznie z uwagi na ekonomikę procesową, głosy negowane przez powódkę, za uchwałą opowiedziało się ponad 55 % głosujących. W tym miejscu strona pozwana wskazała na treść art. 1a ustawy o własności lokali, który przesądza, iż "ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.". Nie budzi obecnie wątpliwości, iż każdy ze współwłaścicieli nieruchomości lokalowej ma możliwość dysponowania głosem przypisanym do udziału w nieruchomości wspólnej.

Pismem procesowym z dnia 6 kwietnia 2021 r. powódka wniosła o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków wskazanych w pkt I. ppkt 1-8 petitum pisma na okoliczność sposobu podejmowania uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w W. ul. (...) nr (...), daty podpisania niniejszej uchwały przez świadków, zawiadomienia świadków o treści podejmowanej uchwały, przysługującego świadkom prawa do podpisana niniejszej uchwały w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokali będących ich współwłasnością.

Ponadto powódka wskazała, iż wnosi i wywodzi jak dotychczas, zaprzeczając wszelkim twierdzeniom pozwanej.

W uzasadnieniu pisma powódka między innymi podniosła, że jest zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wobec czego aby wypowiedzenie umowy o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r. było skutecznie złożone powinno było być poprzedzone uchwałą właścicieli lokali pozwanej wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza.

Na rozprawie w dniu 1 czerwca 2022 r. strona powodowa oświadczyła, że wnosi jak dotychczas. Pełnomocnik pozwanej oświadczył, że podtrzymuje zarzut, że wypowiedzenie umowy zarządu nie przekracza zakresu zwykłych czynności i w tej sytuacji nieistnienie uchwały nr (...) nie ma znaczenia dla skutków wypowiedzenia w związku z czym powódka nie posiada interesu prawnego w tak sformułowanym żądaniu.

Postanowieniem wydanym na rozprawie Sąd oddalił wniosek powódki o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków sformułowany w piśmie procesowym z dnia 6 kwietnia 2021 r. Pełnomocnik powódki wniósł zastrzeżenie co do tego postanowienia w trybie art. 162 § 1 k.p.c.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W miejscowości W., gmina D., przy ul. (...) znajduje się nieruchomość stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym (...), zabudowana budynkami wielolokalowymi, dla której Sąd Rejonowy P. (...) w P. prowadzi księgę wieczystą o numerze KW PO (...)

Okoliczność bezsporna, a nadto dowód: dokumenty zawarte w aktach księgi wieczystej POI (...)

W latach 90-tych XX wieku, w związku z likwidacją Kombinatu Państwowych Gospodarstw Rolnych w K., doszło do wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych z ww. nieruchomości oraz ich sprzedaży przez jej właściciela - Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa.

W § 4 każdej z zawartych w formie aktu notarialnego umów sprzedaży lokali mieszkalnych strony wskazały, że zarząd budynkiem, w którym znajduje się sprzedawany lokal, będzie sprawowany przez Spółdzielnię Mieszkaniową w K..

Okoliczność bezsporna, a nadto dowód: umowa sprzedaży (k. 14-49), zeznania przedstawicieli powódki J. S. i F. B. (k. 349-350, 394-395)

W dniu 25 kwietnia 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) podjęła uchwałę nr(...), na podstawie której dokonano wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach P. G., S. F. oraz E. K.. Na podstawie ww. uchwały Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej został upoważniony do podpisania w jej imieniu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z dotychczasowym zarządcą nieruchomości, tj. Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w K. (§3 pkt 1 uchwały).

Dowód: uchwała nr(...) z dnia 25 kwietnia 2012 r. wraz z załącznikiem (k. 77-80), zeznania przedstawicieli powódki J. S. i F. B. (k. 349-350, 394- 395)

W dniu 11 grudnia 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), działająca przez Zarząd w składzie: E. K., P. G. i S. F., zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w K. - reprezentowaną przez Prezesa Spółdzielni J. S. oraz Wiceprezesa F. B. - umowę o zarządzanie. Na podstawie ww. umowy Wspólnota Mieszkaniowa zleciła Spółdzielni Mieszkaniowej wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną położoną w W. przy ul. (...) (działka nr (...)), a Spółdzielnia powyższy obowiązek przyjęła (§ 2 pkt 1 umowy).

W § 3 pkt 1) -26) umowy wskazano czynności zwykłego zarządu, które w szczególności zostały objęte zawartą umową.

Do podjęcia przez Zarządcę czynności przekraczających zakres powierzonych mu czynności w umowie o zarządzanie obowiązków potrzebna jest zgoda właścicieli lokali lub Zarządu Wspólnoty w przypadku posiadania przez niego pełnomocnictwa do dokonywania czynności w tej sprawie (§ 10 pkt 2) umowy).

Za wykonywanie czynności powierzonych w niniejszej umowie obowiązków Zarządca będzie otrzymywać wynagrodzenie na podstawie wystawianych faktur płatnych w terminie 14 dni od dnia wystawienia. Wysokość ww. wynagrodzenia określa uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej stanowiąca Załącznik nr 7 do niniejszej umowy (§ 11 pkt 1) i 2) umowy).

Umowa o zarządzanie została zawarta na czas nieokreślony, przy czym strony ustaliły, że wchodzi ona w życie z dniem 25 czerwca 2012 r., a jej wykonanie następuje od dnia 11 grudnia 2012 r. (§ 14 umowy).

W § 15 przedmiotowej umowy wskazano, że każdej ze stron przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

W sprawach nieuregulowanych zawartą umową strony zgodnie ustaliły, że zastosowanie mają przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz przepisy kodeksu cywilnego (§ 19 umowy).

Dowód: umowa o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r. (k 81-88), zeznania przedstawicieli powódki J. S. i F. B. (k. 349-350, 394-395), zeznania przedstawicieli pozwanej M. G. i S. F. (k. 350-351)

Uchwałą nr(...) z dnia 28 marca 2015 r., podjętą przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej w W. przy ul. (...), P. G. został odwołany z funkcji członka Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a w jego miejsce - na podstawie uchwały nr (...) z dnia 28 marca 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej w W. przy ul. (...) - na członka Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej powołano G. K..

Dowód: uchwała nr 3/2015 wraz z załącznikiem (k. 113-117), uchwała nr (...) wraz z załącznikiem (k 118-122)

Uchwałą nr (...) z dnia 30 marca 2016 r., podjętą przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej w W. przy ul. (...), na członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej został powołany M. G..

Dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikiem (k. 123-127)

W dniu 29 maja 2017 r. oraz innych nieokreślonych datach dziennych 36 osób, w tym właściciele lokalu mieszkalnych położonych na terenie Wspólnoty (...) przy ul. (...) w W. złożyło swoje podpisy w tabeli opatrzonej tytułem „uchwała nr (...) r. w sprawie: zmiany Zarządcy” opatrzonej w dalszej części odręczną adnotacją „załącznik do uchwały nr 11”.

Dowód: uchwała nr (...) (k. 294-297)

W dniu 31 maja 2017 r. Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w składzie: S. F., M. G. i G. K., powołując się na treść § 15 umowy o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r. wypowiedział ww. umowę powódce z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2017 r. Jednocześnie pozwana Wspólnota wezwała powódkę do przekazania pełnej dokumentacji budynku w terminie do dnia 5 września 2017 r. oraz do przygotowania sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej za okres od dnia 1 stycznia 2017 r. do dnia 31 sierpnia 2017 r. - w terminie do dnia 30 września 2017 r.

Przyczyną, dla której pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wypowiedziała powódce umowę o zarządzanie było to, że nie zgadzała się z wysokością wynagrodzenia oraz nie podobali się pozwanej niektórzy podwykonawcy wybierani przez powódkę.

Powódka otrzymała ww. wypowiedzenie w dniu 31 maja 2017 r.

Pismem z dnia 20 czerwca 2017 r. powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w K. zwróciła się do Zarządu pozwanej Wspólnoty, informując, iż wypowiedzenie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej nie ma mocy prawnej. Powodowa Spółdzielnia wskazała, że wypowiedzenie zostało złożone przez Zarząd Wspólnoty bez wymaganej w tym przypadku zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, czego wymóg wynika z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. Powódka podkreśliła, że wypowiedzenie przedmiotowej umowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co skutkuje tym, iż Zarząd Wspólnoty nie miał właściwego upoważnienia do dokonania wypowiedzenia, a zatem przedmiotowe wypowiedzenie jest nieważne nie może wywoływać skutków prawnych.

Dowód: wypowiedzenie z dnia 31 maja 2017 r. (k. 137), zeznania przedstawicieli pozwanej M. G. i S. F. (k. 350-351), pismo powódki z dnia 20 czerwca 2017 r. (k. 90)

W dniu 24 sierpnia 2017 r. odbyło się zebranie członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego zostały podjęte uchwały nr (...) oraz(...).

Na podstawie uchwały nr (...) właściciele ww. nieruchomości zmienili sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawowany przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w K. na zarząd składający się z osób fizycznych.

W drodze uchwały nr (...) pozwana powołała Zarząd spośród osób fizycznych, w skład którego weszli S. F., M. G. oraz K. K..

Zarząd Wspólnoty został przez nią upoważniony do podpisania w jej imieniu umowy na administrowanie z wybraną firmą zarządzającą - na podstawie uchwały nr (...)

Wyżej wymienione uchwały zostały zaprotokołowane przez notariusza i weszły w życie z dniem podjęcia, tj. 24 sierpnia 2017 r.

Dowód: akt notarialny z dnia 24 sierpnia 2017 r. (k. 138-143), zeznania przedstawicieli pozwanej M. G. i S. F. (k. 350-351)

W dniu 25 sierpnia 2017 r. pozwana, reprezentowana przez ww. Zarząd, zawarła z (...) sp. z o.o. w P. umowę o zarządzanie nieruchomością, na podstawie której pozwana od dnia 1 września 2017 r. zleciła ww. podmiotowi administrowanie nieruchomością wspólną położoną w W. przy ul. (...). Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Okoliczność bezsporna, a nadto umowa z dnia 25 sierpnia 2017 r. (k. 148-155), zeznania przedstawicieli powódki J. S. i F. B. (k. 349-350, 394- 395), zeznania przedstawicieli pozwanej M. G. i S. F. (k. 350-351)

W dniu 6 lutego 2018 r. na wniosek pozwanej wspólnoty referendarz sądowy Sądu Rejonowego P. (...) w P. dokonał wykreślenia wpisu z działu III księgi wieczystej nr PO (...) o sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną przez Spółdzielnię Mieszkaniową w K.. Postanowieniem z dnia 22 marca 2018 r. wydanym na skutek skargi na orzeczenie referendarza złożonej przez powódkę sąd wieczystoksięgowy utrzymał w mocy zaskarżony wpis. Postanowieniem z dnia 20 czerwca 2018 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił apelację powódki od postanowienia z dnia 22 marca 2018 r. Postanowienie to jest prawomocne.

Dowód: dokumenty zawarte w aktach księgi wieczystej KW nr (...) (k. 427, 478 akt wieczystoksięgowych)

Mimo złożenia powódce przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, od dnia 31 maja 2017 r. do czasu wydania postanowienia przez sąd wieczystoksięgowy powodowa spółdzielnia nadal wykonywała czynności zarządcze na rzecz pozwanej wspólnoty. Po wydaniu rzeczonego postanowienia, w kwietniu 2018 r. powódce zablokowany został dostęp do rachunku wspólnoty i tym samym zakończyła ona obsługę nieruchomości. Do końca marca 2018 r. Spółdzielnia wykonywała wszystkie czynności związane z obsługą nieruchomości za wyjątkiem drobnych awarii, co do których zarząd wspólnoty życzył sobie samodzielnie podejmować decyzje. Do końca marca 2018 r. Spółdzielnia samodzielnie pobierała wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością pobierając je co miesiąc ze środków zgromadzonych na rachunku wspólnoty i uiszczanych przez właścicieli.

Powódka na dzień 12 września 2018 r. nie wydała pozwanej całej niezbędnej dokumentacji dotyczącej pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (tj. np. oryginału książki budowlanej czy dokumentacji księgowej z lat ubiegłych) oraz nie przedstawiła rachunku za zarządzanie.

Dowód: zeznania przedstawicieli powódki J. S. i F. B. (k. 349-350, 394-395), zeznania przedstawicieli pozwanej M. G. i S. F. (k 350-351)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonych do akt sprawy dowodów z ww. dokumentów prywatnych i urzędowych, jak również dowodu z przesłuchania stron - przedstawicieli strony powodowej oraz pozwanej, które to dowody zostały zgromadzone w toku postępowania jeszcze przed Sądem Rejonowym. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd stwierdza, iż zgromadzone dokumenty nie budziły wątpliwości Sądu co do ich prawdziwości i autentyczności. Nadto, żadna ze stron nie kwestionowała również prawdziwości złożonych dokumentów, dlatego też Sąd nie znalazł podstaw, aby czynić to z urzędu i uznał je jako wiarygodne. Wymaga przy tym wskazania, iż przy ponownym rozpoznaniu sprawy jej okoliczności faktyczne nie uległy zmianie od czasu poprzedniego wyrokowania. Nadto Sąd Odwoławczy rozpoznający apelację strony powodowej przyjął ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego za własne, mając jedynie zastrzeżenia co do rozważań poczynionych przez ten sąd.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania przedstawicieli strony powodowej - J. S. i F. B., jak i strony pozwanej - M. G. i S. F. w zakresie w jakim zeznawali oni o faktach, a nie prywatnych ocenach zaistniałej sytuacji. Co do zasady przedstawiciele obu stron byli zgodni co do okoliczności faktycznych rozpoznawanej sprawy, różnili się jedynie w ocenach skuteczności, ważności czy też słuszności określonych czynności prawnych, która to ocena nie należy do stron postępowania. W pozostałym zaś zakresie zeznania przedstawicieli stron Sąd uznał ze wiarygodne z uwagi na logikę ich wywodu oraz wewnętrzną i zewnętrzną spójność. Przedstawiciele powoda szczegółowo opisali dzieje wspólnoty od momentu jej powstania oraz sposób sprawowania nad nią zarządu. Przedstawili także w jaki sposób dotarło do nich oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie i przez kogo zostało ono złożone, a także do kiedy powódka wykonywała jeszcze na rzecz pozwanej czynności zarządcze. Zeznania przedstawicieli pozwanej, jakkolwiek znacznie mniej szczegółowe, korelowały treściowo z zeznaniami przedstawicieli powódki, to też zarówno jedne, jak i drugie Sąd uznał za wiarygodne źródło ustaleń faktycznych w przedmiotowej sprawie.

Na rozprawie w dniu 1 czerwca 2022 r. Sąd na podstawie art. 235 ^{( 2)} § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominął wniosek strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z świadków wskazanych w piśmie powódki z dnia 6 kwietnia 2022 r. (k. 535-539), albowiem wobec dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych, dających podstawę do stwierdzenia, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzaniu zawartej w dniu 11 grudnia 2012 r. jest czynnością zwykłego zarządu, wniosek ten nie zasługiwał na uwzględnienie, jako że okoliczności, które miałyby zostać wyjaśnione zeznaniami wskazanych świadków były związane z ustaleniem nieistnienia uchwały nr (...). Zdaniem Sądu podjęcie kwestionowanej uchwały nr (...) w ogóle nie było konieczne, z zatem ostatecznie fakty, które miały być wykazane wnioskowanymi zeznaniami świadków nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i niewątpliwie zmierzałyby do przedłużenia postępowania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powódka ostatecznie wystąpiła z żądaniem ustalenia nieistnienia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w W. nr (...) z dnia 29 maja 2017 r. dot. wypowiedzenia umowy o zarządzanie z dnia 31 maja 2017 r. Strona powodowa argumentowała, że ww. uchwała została podjęta w sposób niezgodny z przepisami ustawy o własności lokali, w konsekwencji czego pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie była uprawniona do skutecznego wypowiedzenia jej umowy o zarządzanie. Strona powodowa argumentowała przy tym, że w świetle zawartej umowy o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012r. była zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, a zatem jej wypowiedzenie stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Uzasadniając interes prawny w wytoczeniu zmienionego powództwa powódka wskazała, że przejawia się on w tym, że dopiero wobec stwierdzenia przez sąd nieistnienia uchwały nr (...), a co za tym idzie wypowiedzenia złożonego powódce przez pozwaną, powódce będzie przysługiwało roszczenie majątkowe o zapłatę przeciwko pozwanej o uregulowanie należności pieniężnej za okres obowiązywania umowy. Zdaniem powódki wystąpienie z powództwem o ustalenie jest jedynym możliwym aby chronić interesy majątkowe powódki.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że wypowiedzenie umowy o zarządzanie z dnia 31 maja 2017 r. nie stanowiło czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz podnosiła brak interesu prawnego powódki w wytoczeniu powództwa o ustalenie.

Spór w niniejszej sprawie pomiędzy stronami sprowadzał się przede wszystkim do tego, czy w istocie wypowiedzenie umowy o zarządzanie złożone w dniu 31 maja 2017 r. jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie, czy czynność ta wymagała uprzedniej uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Dopiero w następnej kolejności sporna była między stronami ważność uchwały nr (...) podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową.

Wobec powyższego, zdaniem Sądu, w pierwszej kolejności wymaga rozważenia, nie to czy uchwała nr (...) faktycznie nie istnieje, leczy czy jej podjęcie w ogóle było konieczne, aby wypowiedzenie umowy o zarządzanie było skuteczne. Aby to ustalić niezbędne jest poczynienie rozważań, czy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie z dnia 31 maja 2017 r. to czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Ustalenie tej okoliczności jest o tyle istotne, że w myśl przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) to czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną wymagają między innymi podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) – dalej jako: u.w.l. - zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l. czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Na gruncie art. 22 ust. 1 cytowanej ustawy ustawodawca nie zdefiniował określenia „czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”. Co więcej ustawa nie wprowadza nawet przykładowego katalogu czynności zwykłego zarządu. W doktrynie wskazuje się, iż czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Najczęściej są to czynności o charakterze powtarzalnym, bieżącym i rutynowym, związane z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz prowadzące do utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Jako przykłady takich czynności w literaturze są wskazywane: wywóz odpadów, zagospodarowanie terenów zielonych, odśnieżanie, przeprowadzania bieżących napraw i konserwacji, instalowanie liczników i domofonu, ochrona nieruchomości, realizacja umów zawartych z usługodawcami związanych z zapewnieniem dostaw prądu, gazu i wody, pobieranie przez zarząd zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, reprezentowanie wspólnoty w niektórych postępowaniach sądowych i administracyjnych, np. w sprawie związanej z zaskarżeniem przez właściciela uchwały podjętej na zebraniu właścicieli lokali lub w sprawie przeciwko jednemu z właścicieli o pokrycie obciążających go kosztów zarządu (odnośnie do ostatniego przykładu zob. uchw. SN z 18.10.2013 r., III CZP 42/13, L.). W orzecznictwie jako czynności zwykłego zarządu wskazane były m.in. takie czynności, jak ustanowienie pełnomocnika sądowego (zob. wyr. SA w G. z 17.11.2020 r., I ACa (...), L.), dochodzenie roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej względem osoby trzeciej (zob. uchw. SN z 6.6.2012 r., III CZP 25/12, OSNC 2012, Nr 12, poz. 142; wyr. SA w W. z 14.1.2020 r., V ACa (...), L.), jak również względem jednego z członków wspólnoty (zob. wyr. SA w W. z 18.9.2019 r., I ACa (...), L.), wynajęcie właścicielowi lokalu – zaadaptowanego na jego koszt na cele mieszkalne – pomieszczenia wspólnego (zob. wyr. SA w G. z 7.6.2016 r., V ACa (...), L.), realizacja obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej polegających na usunięciu materiałów palnych składowanych na korytarzach w budynku mieszkalnym (zob. wyr. NSA z 18.3.2020 r., II OSK 341/19, L.), czy też podjęcie decyzji o czasowym udostępnieniu nieruchomości wspólnej na cele związane z realizacją zdjęć do serialu (zob. wyr. SA w W. (...) z 24.10.2013 r., I ACa (...), L.). Zalicza się do nich również czynności zmierzające do ochrony nieruchomości wspólnej, np. związane z domaganiem się przez zarząd od członka wspólnoty mieszkaniowej demontażu należących do niego instalacji, które zagrażają bezpieczeństwu budynku (zob. wyr. SA w B. z 12.4.2018 r., I ACa (...), L.).

W art. 22 ust. 3 pkt 1-10 u.w.l. zawarto przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, których zarząd wspólnoty może dokonywać na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 2 u.w.l., jednakże nie jest to katalog zamknięty. Przykładowe wyliczenie zawarte art. 22 ust. 3 cytowanej ustawy oznacza, że ocena, czy mamy do czynienia z czynnością z zakresu spraw zwykłego zarządu, czy przekraczającą zwykły zarząd, powinna być dokonywana indywidualnie, w danej konkretnej sprawie, przy uwzględnieniu jej specyfiki. Przy tej ocenie powinny być brane pod uwagę takie kryteria, jak: kryterium rodzaju czynności prawnej, kryterium kosztów, kryterium przeznaczenia rzeczy, kryterium interesu współwłaścicieli oraz kryterium sposobu korzystania ze wspólnej rzeczy. Przy czym kryteria te powinny być oceniane zazwyczaj łącznie, a także w odniesieniu do danej sprawy.

Wśród licznych przykładów jakich dostarcza orzecznictwo jako czynność przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną wskazano m.in.: odłączenie znajdującej się w lokalu instalacji grzewczej od sieci centralnego ogrzewania i przystosowanie jej do innego rodzaju ogrzewania (zob. uchw. SN z 28.8.1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, Nr 1, poz. 4; wyr. SN z 7.2.2002 r., I CKN 489/00, OSNC 2002, Nr 12, poz. 157); przeniesienie okien z jednej strony budynku na drugą (zob. wyr. NSA z 14.4.1999 r., (...) SA 175/97, niepubl.); wybór zarządcy (administratora) i zawarcie z nim umowy (zob. wyr. SA w B. z 10.9.2002 r., I ACa (...), L.); udział w sprawie sądowej o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości wspólnej (zob. post. SN z 4.2.2011 r., III CSK 110/10, L.); zrzeczenie się służebności gruntowej (zob. post. SN z 22.9.2020 r., I CSK 275/17, L.); docieplenie budynku (zob. wyr. NSA z 20.10.2011 r., II OSK (...), L.); wymiana sieci kanalizacyjnej w budynku (zob. wyr. SA w Ł. z 22.12.2014 r., I ACa (...), L.); zgoda na realizację na gruncie inwestycji w postaci budowy stacji transformatorowej wraz z wyjściami kablowymi niskiego i średniego napięcia (zob. wyr. WSA w B. z 12.2.2013 r., (...) SA/Bk 692/12, L.); założenie w budynku nowej instalacji gazowej (zob. wyr. WSA w W. z 2.3.2007 r., (...) SA (...), niepubl.); instalowanie przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych (zob. wyr. NSA z 16.7.2010 r., II OSK 906/09, L.); określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez oddanie jej części do wyłącznego korzystania przez niektórych członków wspólnoty (zob. wyr. SA w S. z 18.1.2017 r., I ACa (...), L.), czy połączenie nieruchomości (zob. wyr. WSA w B. z 16.9.2021 r., (...) SA/Bk 505/21, L.) – komentarz do art. 22 ustawy o własności lokali K. O. (red. serii), B. L. (red. tomu), Wyd. 12, W. 2022.

Mając na uwadze powyższe Sąd stwierdza, że oświadczenie pozwanej Wspólnoty z dnia 31 maja 2017 r. o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartej w dniu 11 grudnia 2012 r. nie należy do kategorii czynności przekraczających czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że czynność ta nie jest wymieniona w katalogu wskazanym w art. 22 ust. 3 u.w.l. Wskazać należy również, że natura tej czynności nie odpowiada ani nie jest podobna do czynności wymienionych we wskazanym wyżej katalogu. Podkreślić należy, że czynność polegająca na złożeniu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną nie łączyła się z zaciągnięciem przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nowego zobowiązania. Wręcz przeciwnie powyższa czynność zwalniała pozwaną z zaciągniętego wcześniej zobowiązania i tym samym pomniejsza koszty funkcjonowania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej obciążające jej członków o wynagrodzenie należne zarządcy.

Wskazać również należy, że na podstawie przedmiotowej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną pozwana Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła powodowej Spółdzielni dokonywanie czynności mieszczących się wyłącznie w czynnościach zwykłego zarządu. Powyższe wynika wprost z literalnego brzmienia umowy. Zgodnie bowiem z § 2 umowy pozwana Wspólnota Mieszkaniowej zleciła powodowej Spółdzielni, w ramach sprawowania powierzonych jej obowiązków, jedynie samodzielne wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością. Nadto, w § 3 umowy wymieniony został przykładowy zakres czynności, które to czynności z całą pewnością nie są czynnościami przekraczającymi czynności zwykłego zarządu i tak też zostały opisane.

Powyższe potwierdza fakt, że zgodnie z zawartą umową do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu powodowa Spółdzielnia musiała dysponować odpowiednim umocowaniem udzielonej jej do dokonania określonej czynności, a w przypadku jego braku zgodą właścicieli lokali lub Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (§ 10 pkt 2 umowy).

Powyższe przemawia zatem za przyjęciem, że czynność rozwiązująca umowę w ramach której Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła podmiotowi trzeciemu dokonywanie czynności mieszczących się w katalogu czynności zwykłego zarządu sama również nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. W tym stanie rzeczy chybiona jest zatem argumentacja strony powodowej odwołująca się do treści art. 22 ust. 3 ustawy.

Okoliczność, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę w formie uchwały nr(...) na wypowiedzenie umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. nie stanowi sama w sobie argumentu, że faktycznie wypowiedzenie tejże umowy jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu, a co za tym, że podjęcie uchwały nr (...) w ogóle było konieczne. Warto w tym miejscu dokonać porównania skutków, jakie się wiążą z zawarciem umowy o zarządzanie i wypowiedzeniem takiej umowy. Po pierwsze obie czynności zarówno czynność polegająca na zawarciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, jak i czynność rozwiązująca taką umowę różnią się od siebie. Przede wszystkim pierwsza ze wskazanych wyżej czynności łączy się z zaciągnięciem przez Wspólnotę Mieszkaniową nowych zobowiązań w szczególności finansowych – wynagrodzenie zarządcy. Skutków takich, natomiast jak już wskazano, nie wywołuje czynność umowę tę rozwiązującą, a wręcz przeciwnie z czysto ekonomicznego punktu widzenia jest to czynność ograniczająca wydatki Wspólnoty, przez przejęcie wszystkich czynności zarządcy na powrót przez zarząd wspólnoty do tego zresztą ustawą i uchwałą wspólnoty powołany. Po drugie wyrażenie przez Wspólnotę Mieszkaniową zgody na wypowiedzenie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną samo w sobie nie oznacza, że zgoda taka w istocie rzeczy była niezbędna.

Zdaniem Sądu oczywistym jest, iż Zarząd pozwanej Wspólnoty powołany przez jej członków do jej reprezentowania i zarządzania w tym m.in. administrowania czy zarządzania (pojęcia te są stosowane naprzemiennie, o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia) nieruchomością wspólną (taka jest m.in. funkcja ustawowa zarządu wspólnoty) powinien mieć możliwość szybkiego i sprawnego reagowania np. na niewłaściwe wykonywanie przez zarządcę czy administratora czynności, w tym właśnie w drodze wypowiedzenia umowy. Należy w tym miejscu wskazać, że przedmiotowa umowa została zawarta na czas nieokreślony i mogła być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Skorzystanie zatem przez Zarząd pozwanej Wspólnoty z tego przewidzianego w umowie uprawnienia nie mogło pociągać za sobą negatywnych dla niej konsekwencji i rodzić nowych zobowiązań, o czym już wyżej wskazano. Co więcej, należy stwierdzić, że ustalony przez strony w umowie trzymiesięczny okres wypowiedzenia dawał gwarancję, że rezygnacja ze współpracy z dotychczasowym zarządcą nie spowoduje zakłóceń w działalności pozwanej, która miała dość czasu na to, by w czasie biegu tego terminu podjąć działania adekwatne do zaistniałej sytuacji, w tym w szczególności swobodnie, bez presji związanej z naglącymi terminami negocjować warunki umowy z ewentualnym nowym podmiotem zarządzającym nieruchomością wspólną.

Dokonując rozważań w przedmiotowej sprawie Sąd w całości podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego wP. wyrażone w wyroku z dnia 25 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. akt I ACa (...), który w tożsamych realiach jak sprawa niniejsza stwierdził, że wypowiedzenie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną nie jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu i jako taka nie wymaga wyrażenie zgody na jej dokonanie w formie uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową.

W konsekwencji powyższego należy uznać, że dokonane przez Zarząd pozwanej Wspólnoty wypowiedzenie było ważne i nie wymagało w związku z tym zatwierdzenia w drodze uchwały właścicieli.

W tym miejscu Sąd wskazuje, iż rację ma strona pozwana, gdy wskazuje, że powodowa Spółdzielnia, wbrew swoim twierdzeniom, wskutek zawarcia umowy o zarządzanie nie była zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l., a jedynie zarządcą nieruchomości, z którym utożsamiane jest pojęcie administratora nieruchomości, czyli podmiotem, z którym pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zawarła umowę zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną.

W tym miejscu warto przywołać stanowisko zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r. (sygn. akt I CK 108/03, LEX nr 508810), który wskazał, że między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 u.w.l. i w ujęciu art. 20 u.w.l. są istotne różnice. „Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.lok., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a u.w.lok.). W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. (…). Według art. 20 u.w.lok., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 u.w.lok. - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. drugie u.w.lok. - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.lok., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty.”.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że owszem powodowa Spółdzielnia w 1995 r. została ustanowiona zarządcą (w znaczeniu funkcjonalnym) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., jednakże nie stała się zarządca w rozumieniu ww. przepisu wskutek zawarcia umowy o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r.

Przy zawieraniu umowy o zarządzanie w dniu 11 grudnia 2012 r. pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową reprezentował jej organ, tj. Zarząd powołany w trybie art. 20 u.w.l. Niezależnie bowiem od uprawnień powodowej Spółdzielni u pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej funkcjonował równolegle Zarząd, rozumiany jako jej organ. Mocą umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. powodowa Spółdzielnia miała wykonywać w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu nieruchomością. Niewątpliwie zatem umowa z dnia 11 grudnia 2012 r. nie jest źródłem ustanowienia zarządcy w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l., a jedynie regulowała warunki współpracy pomiędzy stronami, jednocześnie tworząc odrębny stosunek obligacyjny.

W typowym przypadku z zarządcą, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. zawierana jest umowa cywilna, określana w doktrynie jako „umowa o zarządzanie”, jednakże należy ją odróżnić od umowy określającej sposób zarządzania nieruchomością, na którą składa się wykonywanie przez zarządcę typowych i powtarzalnych czynności faktycznych, która naprzemiennie nazywana jest również „umową o zarządzanie” lub „umową o administrowanie”. Ten ostatni rodzaj umowy jest bowiem zawierany przez samych właścicieli lokali z zarządcą i stanowi podstawę dla powierzenia lub zlecenia wykonywania zarządu osobie trzeciej. Niewątpliwie zakres czynności zarządcy w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. jest znacznie szerszy i dotyczy również czynności przekraczających zwykły zarząd, których powierzenie administratorowi jest niedopuszczalne. Ustawodawca widząc tą różnicę i ciężar gatunkowy pełnionej funkcji zarządcy (w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l.) dla podkreślenia jej wagi i ze względu na tą wagę zastrzegł formę aktu notarialnego dla umowy o zarząd – inaczej niż w wypadku umowy o administrowanie, czy o zarządzanie, która w ogóle w ustawie o własności lokali nie jest ujęta, oraz wymienił ją w katalogu czynności wymagającej uchwały członków wspólnoty, stąd wszelkie analogie nie są uprawnione. Pamiętać należy, że administrator/zarządca w ramach umowy jest uprawniony jedynie do zwykłych bieżących czynności, które są czynnościami ze swej natury, zwykłego zarządu. Sąd stoi na stanowisku, że za takim rozwiązaniem prawnym przemawia w szczególności fakt, że zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego byłoby niepraktyczne i paraliżowałoby prawidłowe i szybkie funkcjonowanie zarządu wspólnoty, bowiem w takiej sytuacji ewentualna zmiana w taki sposób zawartej umowy z uwagi na treść art. 77 § 1 k.c. mogłaby zostać uznana za wymagającą dochowania formy aktu notarialnego.

Podsumowując tę część rozważań należy zatem odróżnić „umowę o zarządzanie” od „umowy określającej sposób zarządu”. Umowa właścicieli lokali przewidująca sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez zarządcę musi być zawarta, tak jak każda umowa określająca sposób zarządu, w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Natomiast „umowa o zarządzanie” czy „umowa o administrowanie”, jak ta z 11 grudnia 2012 r. analizowana w niniejszej sprawie, w doktrynie uznawana jest za umowę mieszaną, która w zależności od przyjętych przez zarządcę obowiązków może jednocześnie posiadać cechy umowy o świadczenie usług (art. 750 k.c.) – w zakresie w jakim właściciele powierzają zarządcy dokonywanie czynności faktycznych (m.in. prowadzenie ewidencji finansowej, utrzymanie czystości na terenie nieruchomości itp.), jak i umowy zlecenia (art. 734 k.c.) w zakresie, w jakim zarządca zobowiązuje się do dokonywania czynności prawnych w imieniu wspólnoty. Ten rodzaj umowy co do zasady nie wymaga żadnej formy, zaś z pewnością nie odnosi się do niej przewidziany w art. 18 ust. 1 u.w.l. obowiązek zachowania formy aktu notarialnego i nie podlega wpisowy do księgi wieczystej. Mylący może być w tym kontekście odczytywany art. 26 ust. 2 u.w.l., który mówi o „powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego”. Przepis ten jednak, odczytany w kontekście art. 18 ust. 1 u.w.l., nie dotyczy „umowy o zarządzanie” czy „umowy o administrowanie”, lecz umowy właścicieli lokali określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Mając powyższe na względzie Sąd stwierdza, że powódka błędnie łączy okoliczność wypowiedzenia umowy cywilnoprawnej, jaką było zawarcie umowy o zarządzanie pomiędzy stronami w dniu 11 grudnia 2012 r., ze zmianą sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

Konkludując, oświadczenie o wypowiedzeniu z dnia 31 maja 2017 r. stanowiło czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a co za tym idzie nie wymagało uprzedniej zgody wyrażonej w formie uchwały przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową. W konsekwencji powyższego Sąd uznał, że bezcelowym jest dokonywanie rozważań prawnych w kwestii dotyczącej ustalenia nieistnienia uchwały nr (...).

Mając powyższe na względzie Sąd doszedł do przekonania, że powodowa Spółdzielnia nie posiada interesu prawnego w ustaleniu nieistnienia uchwały nr(...).

Zgodnie z art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Ocena istnienia interesu prawnego po stronie powoda powinna uwzględniać jego cel i istotę w okolicznościach konkretnej sprawy, a przede wszystkim, czy istnieje możliwość uzyskania ochrony w drodze innego powództwa, zwłaszcza oświadczenie. Skuteczne powołanie się na interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. wymaga wykazania przez powoda, że wyrok wydany w tego rodzaju sprawie wywoła takie konsekwencje prawne w stosunkach między stronami, w wyniku których ich sytuacja prawna zostanie określona jednoznacznie, nie będzie budziła wątpliwości, co spowoduje w konsekwencji, iż zostanie usunięta niepewność co do istnienia określonych praw i obowiązków stron oraz ryzyko ich naruszenia w przyszłości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że interes prawny określony w art. 189 k.p.c. zwykle nie zachodzi, gdy powód może uzyskać ochronę prawną w inny sposób, tj. w drodze innego (dalej idącego) powództwa, w szczególności powództwa o zasądzenie świadczenia (tak między innymi uchwała SN z 30 grudnia 1968 r., III CZP 103/68, OSNCP 1969, Nr 5, poz. 85; uchwała SN z 26 lipca 1990 r., III CZP 38/90, OSNCP 1991, Nr 2-3, poz. 25; wyr. SN z 6 czerwca 1997 r., II CKN 201/97, MoP 1998, Nr 2, s. 5; z 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02, L.; z 13 września 2007 r., III CSK 123/07, (...) 2009, Nr 1-2, poz. 12; z 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, OSNC-ZD 2010, Nr B, poz. 47).

Rozumienie interesu prawnego na gruncie art. 189 k.p.c. powinno być szerokie, ale też elastyczne, to jest z uwzględnieniem wszelkich okoliczności danej sprawy. Musi być ono celowe, ma spełniać realną funkcję prawną. Ocena istnienia interesu musi uwzględniać to, czy wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości co do danego stosunku prawnego i czy definitywnie zakończy spór na wszystkich płaszczyznach tego stosunku lub mu zapobiegnie, a więc czy sytuacja powoda zostanie jednoznacznie określona. Wyraźnie wykluczono natomiast w judykaturze istnienie interesu prawnego wówczas, gdy powództwo zmierzać miałoby tylko do gromadzenia dowodów dla innego postępowania (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 23 lutego 1999 r., I PKN 597/98, OSNAP 2000/8/301, z dnia 14 stycznia 2000 r., UKN 304/99, OSNAP 2001/10/355, z dnia 4 listopada 1971 r., I PR 344/71). Innymi słowy, każdorazowo konieczne jest rozważenie okoliczności konkretnej sprawy oraz w jej ramach sytuacji prawnej powoda, ocenianej w płaszczyźnie obecnych i prawdopodobnych stosunków prawnych z jego udziałem, a także celu do jakiego powództwo zmierza oraz możliwości dostatecznego jego zrealizowania przy wykorzystaniu innych środków prawnych. Powództwo o ustalenie powinno być więc ostatecznym środkiem, z jakiego może skorzystać powód dla ochrony swego interesu.

Uzasadniając interes prawny powódki w wytoczeniu powództwa strona powodowa wskazywała, że jeżeli sąd stwierdziłby nieistnienie uchwały nr 11/2017 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, to wpłynęłoby to na to, że dopiero wówczas powódce będzie przysługiwało roszczenie majątkowe o zapłatę przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej o uregulowanie należności pieniężnej za okres obowiązywania umowy.

Zauważyć zatem należy, że powodowa Spółdzielnia upatruje prawnego uzasadnienia konieczności uzyskania wyroku ustalającego nieistnienia uchwały nr (...) jako wpływającego na możliwość domagania się roszczeń majątkowych od pozwanej związanych z obowiązywaniem umowy o zarządzanie z dnia 11 grudnia 2012 r. W tym kontekście nie może budzić wątpliwości, że owszem powódce przysługiwałoby roszczenie o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...), gdyby jej podjęcie było wymagane przepisami ustawy o własności lokali. Tymczasem oświadczenie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 31 maja 2017 r. o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie zawartej dnia 11 grudnia 2012 r. nie wymagało w ogóle podjęcia tejże uchwały. Ewentualne zatem uzyskanie pozytywnego wyroku w niniejszej sprawie, a więc ustalającego nieistnienie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, nie miałoby żadnego wpływu na możliwość dochodzenia przez powódkę roszczenia majątkowego, wynikającego ze sprawowanego przez nią zarządu na podstawie umowy z dnia 11 grudnia 2012 r.

W świetle powyższego zauważyć należało, że ochrona sfery prawnej powódki nie wymagała wystąpienia z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały nr(...)

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, co doprowadziło do jego oddalenia, o czym Sąd orzekł jak w punkcie 1. wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na zasadzie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c., zasądzając od strony powodowej na rzecz strony pozwanej jako wygrywającej proces zwrot kosztów postępowania. W konsekwencji powódka została zobowiązana do zapłaty na rzecz pozwanej kwoty 6.807 zł, o czym Sąd orzekł jak w punkcie 2. wyroku.

Na koszty procesu poniesione przez stronę pozwaną złożyły się:

1)  Opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł (k. 106),

2)  Opłata od zażalenia – 30 zł (k. 108),

3)  Koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym – 900 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1804 z późn. zm.)),

4)  Koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu przed Sądem Rejonowym P. w (...) w sprawie o sygn. akt I C (...) – 3.600 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1804 z późn. zm.)),

5)  Opłata od uzasadnienia wyroku wydanego przez Sąd Rejonowy P. w P. z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie o sygn. akt I C(...) – 100 zł (k. 488),

6)  Koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym – 1.800 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tDz. U. poz. 1804 z późn. zm.),

7)  Koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu po uchyleniu wyroku Sądu I instancji i przekazaniu sprawy temu sądowi do ponownego rozpoznania – 360 zł (ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265). T.. Sąd stoi na stanowisku, że zmiana powództwa na żądanie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wymagała zasądzenia zwrotu kosztów zastępstwa procesowego nie na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia lecz na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, tj. w kwocie odpowiadającej sprawie o uchylenie uchwały organu spółdzielni. Z uwagi na to, że przedmiotowe rozporządzenie nie przewiduje odrębnej stawki w sprawie o uchylenie/nieistnienie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, tylko organu spółdzielni, zasadnym jest przyjęcie stawki przewidzianej w § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia.

sędzia Jacek Musielak