Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 czerwca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu, Wydział XII Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Magdalena Horbacz

Protokolant: p.o. stażysty(...)

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2015 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. W.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

o zapłatę

1.  oddala powództwo,

2.  k osztami procesu obciąża powódkę i na tej podstawie zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 3.617zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pełnomocnika pozwanego.

SSO Magdalena Horbacz

Sygnatura akt XII C 643/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 4 marca 2015 r. powódka A. W. wniosła o zasądzenie od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. kwoty 79.640 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 31 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł (powiększonej o należny podatek VAT) i 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu wskazała, że dochodzona pozwem kwota stanowi wartość ulepszeń lokalu jaki rodzice powódki, a następnie ona sama wynajmowali od pozwanego i jego poprzedników prawnych w postaci założenia instalacji gazowej, adaptacji strychu oraz naprawy więźby dachowej budynku, w którym położony jest lokal. W wyniku przeprowadzonych przez rodziców powódki prac nastąpiło znaczne zwiększenie wartości rynkowej lokalu, co stanowi przysporzenie na rzecz pozwanego.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości lub o odrzucenie pozwu i o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W ocenie pozwanej nie ma ona legitymacji biernej do występowania w niniejszym postępowaniu, gdyż jedynie administruje ona nieruchomości należącą do zasobu tzw. budynków porzuconych. Pozwana przyznała, że wynajmowała rodzicom powódki, a następnie powódce lokal mieszkalny położony G.. Wyrażała także zgodę na prace w wynajmowanym lokalu oraz adaptację strychu, jednak prace te były wykonywane przez najemców na ich koszt. Podkreśliła, że powódka i jej rodzina dążyli do polepszenia warunków zamieszkiwania z uwagi na stan osobowy i rodzinny i czynili to na własny koszt i ryzyko.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 marca 1980 r. E. i M. W. zawarli z Wojewódzkim Przedsiębiorstwem Usług (...) Oddziałem w G. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) (obecnie W.) 60. Lokal ten składał się z jednego pokoju, kuchni, łazienki i WC i miał powierzchnię użytkową 35,50 m ². Czynsz najmu był określony według stawki 2,60 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej i wynosił 92 zł miesięcznie. Zawarcie umowy najmu było potwierdzeniem wcześniej powstałego stosunku prawnego, bowiem E. i M. W. zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu od połowy lat 70-tych.

Okoliczności bezsporne, nadto dowód: umowa o najem lokalu mieszkalnego z 1.03.1980 r. (k. 6)

W dniu 12 lutego 1998 r. E. i M. W. zawarli kolejną umowę najmu przedmiotowego lokalu z wynajmującym – Miejskim Przedsiębiorstwem (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w G.. Stawka czynszu była określona w wysokości 1,28 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej i wraz z opłatami wynosiła łącznie 154,58 zł miesięcznie. Stosunek najmu został potwierdzony kolejną umową zawartą między tymi samymi stronami 15 czerwca 2004 r., w której wysokość czynszu określono na kwotę 192,46 zł miesięcznie (w tym opłaty oraz stawka czynszu w wysokości 3,60 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej). W obu umowach wskazano, że najemcy mogą wprowadzać w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczenia z tego tytułu.

Okoliczności bezsporne, nadto dowód: umowy najmu lokalu mieszkalnego z 12.02.1998 r. (k. 7) i z 15.06.2004 r. (k. 8-9)

Pismem z dnia 4 marca 1996 r. M. W. zwrócił się do Miejskiego Przedsiębiorstwa (...), Rejonowej Administracji (...) nr 1 z wnioskiem o możliwość założenia centralnego ogrzewania gazowego w wynajmowanym mieszkaniu. Pismem z dnia 8 marca 1996 r. Miejskie Przedsiębiorstwo (...) wyraziło zgodę na założenie w lokalu centralnego ogrzewania gazowego pod warunkiem uzyskania zapewnienia dostawy gazu z (...) P., opracowania projektu technicznego instalacji i pozwolenia na budowę z Urzędu Rejonowego. Całość koszów związanych z instalacją pokryć miał wnioskodawca. M. W. uzyskał decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w G. o zatwierdzeniu projektu rozbudowy instalacji gazowej wewnętrznej do celów grzewczych i pozwolenie na budowę. Instalacja ta została wykonana przez najemców na własny koszt, w piśmie skierowanym do wynajmującego M. W. oświadczył także, że instalację będzie naprawiał na własny koszt.

Dowód: wniosek z 4.03.1996 r. (k. 105), pismo z 8.03.1996 r. (k. 106), decyzja Kierownika UR w G. z 19.03.1996 r. (k. 12-13), oświadczenie z 22.02.2000 r. (k. 107)

W 2000 r. najemcy lokalu nr (...) zwrócili się do wynajmującego z wnioskiem o możliwość wykonania adaptacji części strychu w budynku położonym przy ulicy (...) na cele mieszkaniowe. Wynajmujący pismem z dnia 4 maja 2000 r. wyraził zgodę na wykonanie adaptacji części strychu, wskazując warunki, jakie najemcy są zobowiązani spełnić oraz iż są oni zobowiązani pokryć całość związanych z inwestycją kosztów. Jednocześnie Prezydent Miasta G. pismem z dnia 4 września 2000 r. poinformował M. W., iż po przeprowadzonej adaptacji strychu na cele mieszkalne i po dokonaniu odbioru technicznego robót przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego zostanie wydanie skierowanie do zawarcia umowy lokalu mieszkalnego. E. i M. W., na postawie decyzji Starosty (...) z 11 września 2000 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dokonali na własny koszt adaptacji części strychu na cele mieszkaniowe. Najemcy dokonali przyłączenia niewykorzystywanej powierzchni strychowej do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego, docieplenia wewnętrznego pomieszczeń, ocieplenia stropodachu, w listopadzie 2001 r. wstawiono stolarkę okienną typu V., w 2002 r. ścianki działowe, w latach 2002 – 2006 podłogi, w 2006 r. drzwi wewnątrzlokalowe a w 2007 r. dokonano osadzenia grzejników c.o. i osprzętu elektrycznego. W wyniku wykonanych prac łączna powierzchnia użytkowa lokalu nr (...) wynosi 86,99 m ². Obecnie lokal ten składa się z czterech pokoi, kuchni, łazienki z WC, przedpokoju i pokoju na drugim poziomie (antresola). Z powiększonej części lokalu najemcy rozpoczęli korzystać po około roku od podjęcia prac adaptacyjnych, tj. pod koniec 2001 r. Po dokonaniu adaptacji części strychu najemcy nie zgłosili tego faktu wynajmującemu. W 2007 r. ówczesny administrator nieruchomości dokonując przeglądu lokali mieszkalnych w budynku zauważył, że adaptacja części strychu wykonywania przez rodziców powódki jest zakończona i ta część budynku jest zamieszkana. Po około miesiącu od czasu przeglądu, w dniu 1 października 2007 r. w związku z dokonaną adaptacją strychu strony zawarły aneks do obowiązującej umowy najmu, określając stawkę czynszu brutto na kwotę 441 zł (86,99 m ² x stawka 5,07 zł). Lokal został zgłoszony do użytkowania 14 marca 2008r. Przez okres od 2000 do 2007 r. najemcy płacili czynsz w wysokości i od powierzchni użytkowej określonych umową z dnia 15 czerwca 2004 r.

Dowód: pismo z 4.05.2000 r. (k. 66), pismo z 4.09.2000 r. (k. 67), operat szacunkowy mgr inż. Z. L. z 24.10.2014 r. (k. 32-77), zeznania M. W. (płyta CD k. 137), zeznania E. K. (płyta CD k. 137), częściowo zeznania E. W. (1) (płyta CD k. 137), zeznania powódki (płyta CD k. 137), zeznania za pozwaną prezesa zarządu E. M. (płyta CD k. 137).

W dniu 18 czerwca 2007 r. najemcy zwrócili się do (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka ta powstała w wyniku zmiany formy organizacyjno – prawnej Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) – przekształcenia w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) o wyrażenie zgody na zmianę osoby najemcy na córkę E. i M. A. W.. 25 sierpnia 2009 r. pozwana zwarła z powódką umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...), o łącznej powierzchni użytkowej 86,99 m ². Powódka 28 października 2014 r. wypowiedziała umowę. Lokal został pozwanej wydany 1 grudnia 2014 r.

Dowód: KRS pozwanej (k. 92-98), pismo z 18.06.2007 r. (k. 17), umowa najmu lokalu mieszkalnego z 25.08.2009 r. (k. 20-21), pismo powódki z 28.10.2014 r. (k. 26), pismo pozwanej z 4.11.2014 r. (k. 27), protokół zdawczo – odbiorczy lokalu z 1.12.2014 r. (k. 28-30)

Rodzice powódki ponosili nakłady na wynajmowany lokal oraz dokonali adaptacji części strychu z uwagi na chęć długotrwałego zamieszkiwania w lokalu, a w przyszłości nabycia go.

Dowód: zeznania E. W. (1) (płyta CD k. 137), M. W. (płyta CD k. 137)

Pozwana spółka będąc administratorem nieruchomości na terenie miasta G. wyrażała zgodę na polepszanie warunków lokalowych przez najemców. Każdorazowo wyrażając zgodę na dokonanie nakładów bądź dostosowanie części nieruchomości dla potrzeb najemców zastrzegano, że będzie to dokonane na koszt najemcy. Pozwana zwracała najemcom poniesione koszty jedynie w wypadku wypowiedzenia przez nią umowy najmu.

Dowód: zeznania za pozwaną prezesa zarządu E. M. (płyta CD k. 137).

E. i M. W. zawarli z A. W. umowę przekazania praw, na mocy której przenieśli na powódkę prawa i roszczenia przysługujące im względem (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowa została spisana 1 lipca 2014 r. Powódka zwracała się do pozwanej spółki o rozlicznie nakładów dokonanych przez jej rodziców na wynajmowany przez nich lokal. Pozwana odmówiła dokonania rozliczenia nakładów kwestionując swoją legitymację do ich ponoszenia.

Dowód umowa przeniesienia praw z 1.07.2014 r. (k. 18-19), pisma powódki z 3.06.2014 r. (k. 22), 4.07.2014 r. (k. 24), 16.12.2014 r. (k. 31), pisma pozowanej z 27.06.2014 r. (k. 23), 29.07.2014 r. (k. 25)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów dołączonych od akt sprawy oraz przesłuchania stron.

Sąd uznał za w pełni wiarygodne dokumenty urzędowe, które stanowiły dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone (art. 244 § l k.p.c.). Dokumenty prywatne korzystały z domniemania określonego w art. 245 k.p.c. Strony nie kwestionowały ich prawdziwości, ani tego, że zawarte w nich oświadczenia osób, które je podpisały od nich nie pochodzą, ponadto Sąd nie znalazł podstaw, aby czynić to z urzędu.

Sąd dał wiarę zeznaniom powódki oraz prezesa zarządu pozwanej spółki (...), uznając je za logiczne, spójne i korespondujące z pozostałym materiałem dowodowym.

Wiarygodne w ocenie Sądu są zeznania świadek E. K., która jako kierownik administracji domów w pozwanej spółce wskazała, kiedy wydana została zgodna na dokonanie przez rodziców powódki adaptacji części strychu oraz kiedy i w jakich okolicznościach zawarto aneks do umowy najmu obejmujący tę część budynku. Zeznania świadka były logiczne oraz korespondowały z twierdzeniami M. W., który przyznał, że z remontowanej części strychu jego rodzina mogła korzystać w przeciągu roku od rozpoczęcia prac oraz z zeznaniami E. M. który wskazał, że w 2007 r., na skutek podjętych przez pozwaną spółkę działań w zakresie przeglądu wynajmowanych lokali zorientowano się, że powodowie użytkują nieobjętą umową część budynku.

Wiarygodne są zeznania M. W., który opisał cel podejmowanych nakładów i prac adaptacyjnych, ich zakres i czas trwania. Świadek przyznał, że strona pozwana uzależniała wykonywanie inwestycji w lokalu i adaptacji dalszych pomieszczeń od poniesienia całości kosztów przez najemców. Jego zeznania były w ocenie Sądu logiczne i wyczerpujące.

Sąd częściowo dał wiarę zeznaniom E. W. (2), w zakresie jej twierdzeń o celu czynienia nakładów na przedmiot najmu i adaptacji strychu, fingowaniu prac przez najemców. Zeznania świadkka we wskazanym zakresie były zdaniem Sądu szczere i spójne z twierdzeniami M. W., świadek zaznaczała także, o jakich okolicznościach nie ma wiedzy bądź ich nie pamięta. Sąd nie dał natomiast wiary E. W. (1) w zakresie jej twierdzeń, że z rozbudowanej części nieruchomości świadek i jej rodzina zaczęli korzystać dopiero w 2007 r., gdyż zarówno powódka, jak i M. W. przyznawali, że stało się to 6 lat wcześniej.

Sąd oddalił wnioski powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości, o przesłuchanie w charakterze świadka Z. L. oraz o zobowiązanie pozwanego do przedłożenia prawidłowej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dokumentów przedstawiających historię tej nieruchomości, dokumentów związanych z uprawnieniem do zarządzania przedmiotową nieruchomością, zawierania umów najmu. Dowody te nie były bowiem konieczne dla ustalenia stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie kwestią zasadniczą było rozstrzygniecie, czy koszty wykończenia przedmiotu najmu poniesione przez stronę powodową podlegają zwrotowi przez pozwaną spółkę i ewentualnie w jakim zakresie.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu braku legitymacji biernej pozwanej spółki Sąd Okręgowy nie podzielił argumentów zawartych w odpowiedzi na pozew. Kwestia własności nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. nie ma bowiem w sprawie istotnego znaczenia. Zwrócić należy uwagę – co przyznała sama pozwana – że zarówno ona, jak i jej poprzednik prawny administrował i zarządzał tą nieruchomością, a lokale znajdujące się w nieruchomości były traktowane jako mieszkaniowy zasób miasta G.. Lokal wynajmowany rodzicom powódki, a następnie jej samej był w samoistnym posiadaniu poprzednika prawnego (...) sp. z o.o. a obecnie jest w samoistnym posiadaniu pozwanej spółki handlowej utworzonej z udziałem gminy. Miejskie Przedsiębiorstwo (...), a następnie (...) sp. z o.o. jako wynajmujący były stroną stosunku prawnego – umowy najmu zawartego z E. i M. W., a później z A. W.. Tym samym spółce przysługuje legitymacja do występowania w sprawie o roszczenia z tytułu zawartej umowy najmu. Także podnoszona przez pozwaną kwestia, iż decyzję o przydziale lokalu wydawał Prezydent Miasta G. nie może być podstawą skutecznego kwestionowania przez (...) sp. z o.o. swojej legitymacji procesowej, skoro spółka ta jest podmiotem prawa wyposażonym w osobowość prawną, a w zakresie jej działalności mieści się wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

Powódka domagała się zasądzenia na jej rzecz 79.640 zł wskazując, że taka jest wartość nakładów poczynionych przez jej rodziców na wynajmowany lokal, w wyniku czego nastąpiło znaczne zwiększenie jego wartości rynkowej.

W ocenie Sądu Okręgowego zamontowane w 1996 r. w lokalu numer (...) centralne ogrzewanie gazowe uznać należało za ulepszenie. Zakres dokonanych prac przekracza bowiem pojęcie „drobnych nakładów” wskazanych w art. 681 k.p.c., które – zgodnie z brzmieniem tego przepisu - obciążają najemcę. Z kolei adaptacja strychu na cele mieszkaniowe nie mogła zostać uznana za nakład na wynajmowane rodzicom powódki, a następnie powódce mieszkanie. Strych nie był objęty łączącymi strony umowami z dnia 12 lutego 1998 r. i z dnia 15 czerwca 2004 r. – nie wchodził on w skład wynajmowanego lokalu, składającego się w tamtym czasie z jednego pokoju, kuchni, łazienki i WC. Strona powodowa zdecydowała się zatem na wykonanie prac na własny koszt jeszcze przed nawiązaniem umowy najmu obejmującą tę część nieruchomości. Dopiero w październiku 2007 r. strony zawarły aneks do obowiązującej umowy najmu, poszerzając umowę o przystosowaną wcześniej przez rodziców powódki do umówionego użytku część strychu.

Do dochodzenia roszczeń powódki przeciwko wynajmującemu z tytułu nakładów i prac adaptacyjnych winny mieć zastosowanie przepisy normujące stosunek najmu. Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz może dochodzić ich zwrotu wyłącznie na podstawie tych przepisów. W sprawie nie zachodzą zatem przesłanki do dochodzenia należności na postawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przepisy normujące stosunek najmu określają bowiem samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami czynionymi na wynajętą rzecz, w tym kwestię nakładów koniecznych, jak i ulepszeń (wyrok Sądu Najwyższego z 4 listopada 1980 r., wydany w sprawie II CR 394/80, OSNCP 1981 nr 7, poz. 134).

Sprawa kosztów związanych z nakładami na lokal nie została bezpośrednio uregulowana w kolejnych umowach łączących strony, w których zawierano jedynie zastrzeżenie o wymogu zgody wynajmującego na dokonanie ulepszeń. Strony kwestię kosztów związanych z zamontowaniem centralnego ogrzewania gazowego w wynajmowanym lokalu oraz adaptacji części strychu dla potrzeb mieszkaniowych uregulowały jednak umownie, każdorazowo przed podjęciem prac z tym związanych. Najemcy zarówno w 1996 r. jak i 2000 r. zwracali się do wynajmującego z wnioskiem o możliwość wykonania stosownych instalacji i prac w administrowanym przez niego budynku. Wynajmujący takiej zgody udzielał, zastrzegając w obu przypadkach pisemnie, że całość kosztów z tym związanych pokrywać będą najemcy. Ci zaś tego nie kwestionowali, po otrzymaniu pisemnej zgody wynajmującego przystępując do prac, które były wykonywane na ich koszt. W ocenie Sądu Okręgowego strony uregulowały zatem kwestię zwrotu nakładów na przedmiot najmu w sposób jasny i jednoznaczny znaczeniowo, a ich zamiarem było poniesienie kosztów wykończenia lokalu przez najemców. Przy tym, wobec jednoznacznych sformułowań pism pozwanej wyrażających zgodę na wykonanie inwestycji obie strony stosunku najmu swoją świadomością obejmowały kwestię ponoszenia kosztów z tym związanych – w obu przypadkach bez ich rozliczenia po zakończeniu stosunku najmu. Brak pisemnej umowy określającej w sposób wyraźny sposób rozliczenia z tego tytułu i zawarcie przez strony umów w formie ustnej nie jest przy tym przyczyną ich nieważności. Zgodnie bowiem z treścią art. 76 k.c. wobec zastrzeżenia przez strony w umowach najmu czynności w formie pisemnej bez określenia skutków niezachowania tej formy każe przyjąć jej zastrzeżenie wyłącznie dla celów dowodowych.

Z powyższego wynika, iż strony uregulowały sposób rozliczenia nakładów odstępując od regulacji zawartej w art. 676 k.c., zgodnie z którą jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W orzecznictwie wielokrotnie wyrażano pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, iż w umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2010 r., wydany w sprawie II CSK 85/10, Lex 602686). Art. 676 k.c. ma bowiem charakter normy względnie obowiązującej, stąd też strony w granicach przysługującej im swobody kontraktowania mogą ujętą w nim materię uregulować w odmienny sposób, co wprost wynika z treści przepisu. Nie ma także bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.), ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego (art. 663 k.c.). Taka regulacja nie jest sprzeczna z prawem ani istotą stosunku najmu. Naruszałaby zasady swobody kontraktowej tylko wówczas, gdyby umowa przez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 27 czerwca 2013 r., wydany w sprawie I ACa 266/13, Lex 1335609 ). Zatem przyjąć należy, iż uregulowania kodeksowe w przedmiocie nakładów mają zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje odmiennie zwrotu nakładów.

Przy tym roszczenie najemcy o zwrot kosztów nakładów po zakończeniu umowy najmu nie powstaje tylko z tego tytułu, że wynajmujący toleruje fakt ich dokonywania, czy też nawet wyraża na nie zgodę. Kwestia rozliczeń w tym zakresie winna być bowiem co do zasady rozstrzygnięta w drodze umowy stron, co w sprawie istotnie miało miejsce (wyrok Sądu Najwyższego z 19 listopada 2004 r. wydany w sprawie II CK 158/04, Lex 277867).

Zdaniem Sądu Okręgowego rezygnacja przez strony z wprowadzenia do ich relacji prawnej norm kodeksowych i zastąpienie ich regulacją umowną była przy tym uwarunkowane potrzebą obu stron umowy. Zamiarem najemców było uzyskanie lokalu w celu zamieszkania przez dłuższy okres czasu i płacenie minimalnego czynszu, bez angażowania większych środków finansowych na zakup mieszkania czy też wynajęcia go po cenach wolnorynkowych. W świetle bowiem zasad doświadczenia życiowego wskazać należy, że czynsz najmu lokalu wynajmowanego od gminnej spółki kształtował się poniżej cen rynkowych. Celem zaś, który chciała osiągnąć pozwana spółka było przerzucenie na najemców ciężaru adaptacji lokalu na cele mieszkaniowe w zamian za czerpanie mniejszego zysku z czynszu. Rodzice powódki decydując się na zawarcie kolejnych umów najmu mieli świadomość jaki jest stan lokalu, jego wielkość i wyposażenie (w tym w zakresie mediów). Dokonując zaś adaptacji części strychu na cele mieszkaniowe wiedzieli, jaki jest stan techniczny budynku, jakie prace budowlane są konieczne do wykonania i – mając na uwadze ich zakres - jaki będzie ich przewidywalny koszt. Strona powodowa czyniąc nakłady finansowe związane z adaptacją i wykończeniem lokalu oczekiwała długiego okresu najmu, a jednocześnie miała świadomość czasowego obowiązywania umowy najmu. Nie sposób także pominąć okoliczności, iż okres faktycznego zamieszkiwania rodziców powódki i jej samej w lokalu trwał prawie 18 lat od czasu zamontowania centralnego ogrzewania gazowego – co nie spowodowało zmiany w zakresie przyjętej stawki czynszu i 5 lat od czasu objęcia umową najmu zaadoptowanej na potrzeby mieszkalne części strychu. Przy tym strona powodowa faktycznie z zaadoptowanej części budynku korzystała jeszcze przed zawarciem umowy najmu – już bowiem od końca 2001 r., nie uiszczając z tego tytułu czynszu ani nie ponosząc innych opłat. Pozwala to uznać, iż poniesione przez nią koszty wykończenia lokalu uległy w znacznej części amortyzacji. Najemcy przez znaczny okres czasu dysponowali bowiem lokalem bez konieczności zainwestowania dalszych znacznych środków np. na zakup mieszkania.

Mając na uwadze powyższe uznać należało, że zawarte w pozwie żądanie nie znajduje podstaw prawnych. Konsekwencją tego było oddalenie powództwa, o czym Sąd orzekł w punkcie 1 wyroku.

Zawarte w punkcie 2 rozstrzygniecie o kosztach procesu znajduje oparcie w treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania powódka, jako strona przegrywająca spór została obciążona kosztami procesu strony pozwanej. Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego ustalonej w oparciu o § 2 ust. 1 w związku z § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. poz. 490) i powiększonej o 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO Magdalena Horbacz