Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Konin, dnia 28-03-2024 r.

Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący asesor sądowy Mariusz Michalak

Protokolant starszy sekretarz sądowy Karolina Linka

po rozpoznaniu w dniu 28-03-2024 r. w Koninie

na rozprawie

sprawy z wniosku M. Z. (1)

przy udziale (...) K.

o zasiedzenie nieruchomości

postanawia:

1.  oddalić wniosek;

2.  zasądzić od wnioskodawczyni M. Z. (1) na rzecz uczestnika (...) K. kwotę 1800 zł (tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

asesor sądowy Mariusz Michalak

Sygnatura akt I Ns 1482/23

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 30 listopada 2023 r. wnioskodawczyni M. Z. (1) wniosła o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w K. przy ul. (...), składającej się z działki gruntu nr (...) dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W uzasadnieniu wskazała, że od 1974 r. wynajmowała nieruchomość na której znajduje się garaż samochodowy należący do (...) K. w imieniu którego występowało(...) z siedzibą w K.. Pismem z dnia 14 kwietnia 2000 r. wypowiedziano wnioskodawczyni umowę – wypowiedzenie było skuteczne z dniem 1 sierpnia 2000 r. Wnioskodawczyni wskazała, że od 2000 r. posiada ww. nieruchomość jako posiadacz samoistny w dobrej wierze.

(wniosek k. 3 – 6)

W odpowiedzi na wniosek uczestnik postępowania (...) K. wniosła o oddalenie wniosku o zasiedzenie oraz orzeczenie o kosztach postępowania według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że garaż od 1974 do 1989 wynajmował mąż wnioskodawczyni, zaś po jego śmierci do 31 lipca 2000 r. Uczestnik postępowania wskazał, że wnioskodawczyni od 1989 r. posiada nieruchomość jako posiadacz zależny – od 30.11.1989 r. do 31.07.2000 r. jako najemca, a od 1.08.2000 r. jako biorący do używania. Z ostrożności procesowej wskazano, że w przypadku uznania że wnioskodawczyni posiadała nieruchomość jako posiadacz samoistny nie upłynął jeszcze termin 30 letni dla poosiadania samoistnego w złej wierze.

(odpowiedź na wniosek k.125 -126)

Do końca przewodu sądowego strony nie zmieniły swoich stanowisk.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość (...) dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą (...) jest własnością (...) K..

(odpis KW k. 144 - 146, wypis k. 108)

23 sierpnia 1974 r. zawarto umowę pomiędzy R. Z. a (...)w K. nieruchomości użytkowej przy ul. (...) o powierzchni 15m2. Przedmiotem najmu był grunt pod garażem. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

Pismem z dnia 12 października 199 r. wnioskodawczyni poinformowała o zgodnie męża i wniosła o pozostawienie jej do dalszego użytkowania nieruchomości.

Umową z dnia 30 listopada 1989 r. M. Z. (1) zawarła umowę najmu przedmiotowej nieruchomości z zarządca przedmiotowego garażu – (...)w K.. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

(umowa k. 57 – 58, umowa k. 128 - 129v, pismo k. 131)

Pismem z dnia 17 kwietnia 2000 r. (...)
(...) w K. sporządziło pismo w którym poinformowano wnioskodawczynię, że nie będzie dłużej administrować garażami na terenie miasta K. W załączeniu przesłano wypowiedzenie istniejącej umowy z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. Pismem z tego samego dnia wypowiedziano umowę z wnioskodawczynią z zachowaniem trzy miesięcznego terminu wypowiedzenia.

(pismo k. 60, wypowiedzenie 61)

Pismem z dnia 8 maja 2000 r. wnioskodawczyni zwróciła się o możliwość dalszego użytkowania garażu przy ul. (...). Wskazała, że pragnie wykupić grunt pod garażem.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 28 września 2000 r. zwróciła się (...) K.
z prośbą o wyrażenie zgody na uregulowanie stanu prawnego gruntu pod garażem nr (...) przy ul. (...) w K.. Wskazała, że od 1974 r. jest użytkownikiem, pragnie dokonać wykupu działki pod garażem. Pismo wpłynęło do uczestnika 4 października 2000 r.

(pismo k. 62, 63, 134)

Pismem z dnia 10 października 2000 r. (...) K. poinformowało wnioskodawczynię, że nieodpłatne nabycie garażu i związane z tym zawarcie aktu notarialnego nastąpi po ujawnieniu podziału geodezyjnego na działki garażowe w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) oraz po uzyskaniu opinii biegłego ds. wyceny gruntu o czym miała być poinformowana odrębnym pismem.

(pismo k. 135)

Pismem z dnia 2 marca 2021 r. wnioskodawczyni złożyła wniosek o uregulowanie stanu prawnego garażu – złożyła wniosek o wykup gruntu znajdującego się pod garażem.

(pismo k. 137)

Pismem z dnia 14 września 2022 r. wezwano wnioskodawczynię do wydania gruntu w terminie do 30 września 2022 r.

(pismo k. 138)

Pełnomocnik wnioskodawczyni pismem z dnia 21 września 2022 r. złożyła zapytanie w przedmiocie możliwości nabycia garażu wraz z gruntem na własność.

(pismo k. 139)

Pismem z dnia 7 listopada 2023 r. (...) K. wezwało ponownie do opuszczenia i zwrotu przedmiotowej nieruchomości w terminie do 30 listopada 2023 r.

(pismo k. 142)

Wnioskodawczyni opłaca podatek od nieruchomości od 2000 r.

(bezsporne, potwierdzenia k. 34 - 55, decyzja k. 7 – 33)

.M. Z. (1) cały czas posiada nieruchomość wraz z garażem. Brak jest dokumentu stwierdzającego przejście własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawczyni.

(zeznania świadka M. Z. (2) e-protokół 00:04:00 - 00:09:14 k.161v)

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron, nadto Sąd z urzędu nie dopatrzył się powodów, aby kwestionować ich wiarygodność.

Dowód z zeznań świadka M. Z. (2) stał się kanwą ustaleń faktycznych w niewielkim zakresie. Wskazać należy, że pełen obraz sytuacji został ustalony w oparciu o dokumenty i w głównej mierze było to wystarczające do rozstrzygnięcia. Zeznania świadka były niewiarygodne w zakresie wskazania, że garaż przechodzi na własność wnioskodawczyni w 2000 r. – z pism wynika jednoznacznie, że była jedynie taka możliwość, lecz finalnie do przejścia własności nie doszło. Również niewiarygodne są zeznania świadka w zakresie ustnego poinformowania przez urzędnika (...) K. o przejściu własności na wnioskodawczynię. Brak jest dowodów na takie zajście – żaden innych środek dowodowy nie potwierdza takiej wersji zdarzeń, nadto z pism wystosowywanych do (...) wnioskodawczyni nie określała się jako właściciel tylko jako użytkujący.

Sąd pominął dowód z przesłuchania wnioskodawczyni na podstawie art., 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. albowiem prawidłowo wezwana nie stawiła się na rozprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek o zasiedzenie podlegał oddaleniu.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów pierwotnego nabycia własności. Jest to instytucja polegająca na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu, pozwalająca na eliminację długotrwałej rozbieżności pomiędzy stanem prawnym a rzeczywistym. Przedmiotem zasiedzenia są rzeczy (rzeczy ruchome lub nieruchomości) bądź też część rzeczy (część rzeczy ruchomej lub nieruchomości).

Przepis art. 172 k.c. szczegółowo wskazuje jakie przesłanki muszą być spełnione aby doszło do zasiedzenia: po pierwsze posiadanie samoistne przedmiotu zasiedzenia, po drugie upływ czasu.

Posiadaczem samoistnym jest osoba władająca rzeczą jak właściciel, przy czym stan posiadania współtworzą fizyczny element władania rzeczą ( corpus) oraz intelektualny element zamiaru władania rzeczą dla siebie ( animus). Corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego władztwa. Zaś animus oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, przy czym wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo (patrz komentarz do art. 172 kodeksu cywilnego E. Gniewka, Zakamycze 2001). W tym miejscu koniecznym jest podkreślenie, iż bez znaczenia dla zasiedzenia pozostaje sposób traktowania (ocena zachowania „nieuprawnionych” do rzeczy) przez uprawnionego (właściciela), bowiem o tym z jakiego rodzaju posiadaniem w konkretnym/danym przypadku mamy do czynienia decyduje nie zachowanie właściciela, lecz posiadacza oraz ocena tego zachowania z punktu widzenia otoczenia (osób trzecich). Druga z przesłanek – długość upływu czasu – jest uzależniona od dobrej bądź złej wiary posiadacza samoistnego, i tak w przypadku dobrej wiary jak wynika z treści art. 172 k.c. dla zasiedzenia wystarczający jest upływ 20 lat, zaś przy złej wierze 30 lat. Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że ma tytuł prawny do rzeczy (jest właścicielem rzeczy), a w złej ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że nie ma tytułu prawnego do rzeczy (nie przysługuje mu prawo własności rzeczy, lecz innej osobie).

Mając powyższe rozważania teoretyczne na uwadze wskazać należy, że wnioskodawczyni, a wcześniej jej mąż byli posiadaczami zależnymi przedmiotowej nieruchomości do dnia wypowiedzenia umowy – tj. 31 lipca 2000 r., jako najemcy. Takie posiadanie nie stanowi poosiadania samoistnego niezbędnego do zasiedzenia.

Poddawszy analizie późniejszy okres wskazać należy, że po tej dacie pomimo posiadania de facto bez tytułu prawnego.

Rozważania należy rozpocząć od słusznego twierdzenia wyrażonego m.in. w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2019 roku, sygn.. akt I CSK 627/18, zgodnie z którym możliwe jest przekształcenie posiadania zależnego w samoistne. Skuteczność takiego przekształcenia jest uwarunkowana zamanifestowaniem go na zewnątrz. Kwestia, czy to nastąpiło, należy do sfery ustaleń faktycznych, dokonywanych na podstawie materiału dowodowego. Tożsame stanowisko wyrażone zostało wcześniej w judykacie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2004 r., II CK 550/03, gdzie SN wskazał również, że sama świadomość posiadania samoistnego nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie jest prawnie bezskuteczna.

W ocenie Sądu po wypowiedzeniu umowy najmu wnioskodawczyni nie posiadała nieruchomości jako posiadacz samoistny, gdyż brak było wspomnianego wcześniej animus – woli władania dla siebie jak właściciel. Pomimo wypowiedzenia wnioskodawczyni nadal nie traktowała się jako właścicielkę pragnąc uregulować stan prawny nieruchomości składając wnioski czy to samodzielnie czy poprzez pełnomocnika. Posiadanie pomimo braku umownego uregulowania nadal było w granicach posiadania zależnego, wnioskodawczyni nadal nie uważała się za właściciela. Nie dokonano manifestacji na zewnątrz, że od tego momentu wnioskodawczyni uważa się nie już za najemcę/użytkownika a za właściciela.

Sąd podtrzymuje swoje stanowisko w tym zakresie pomimo ugruntowanego w orzecznictwie poglądu, że posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość, że kto inny jest właścicielem nieruchomości. Okoliczność ta świadczy jedynie o złej wierze posiadacza, ale nie obala zawartego w art. 339 k.c. domniemania samoistności posiadania (tak m.in. post. SN z 28.4.1999 r., I CKN 430/98, OSNC 1999, Nr 11, poz. 198; post. SN z 5.6.2007 r., I CSK 155/07, post. SN z 30.1.2014 r., III CSK 133/13, post. SN z 3.10.2014 r., V CSK 579/13, post. SN z 9.4.2015 r., V CSK 410/14). W niniejszej sprawie chodzi jednak nie tyle o świadomość co jednak o wolę władania jak dla siebie, która podlega uzewnętrznieniu.

Z uwagi na powyższe wniosek podlegał oddaleniu.

Należy mieć na uwadze, że nawet przy przyjęciu, że od 1 sierpnia 2000 r. wnioskodawczyni stała się posiadaczem samoistnym to nie upłynął termin odpowiedni do stwierdzenia zasiedzenia, tj. 30 lat. W niniejszej sprawie wnioskodawczyni była posiadaczem w złej wierze.

Podobnie jak w innych przepisach, pojęcie dobrej (albo złej) wiary nie zostało w art. 172 k.c. zdefiniowane. Zalicza się je do klauzul generalnych, których istotą i funkcją w prawie cywilnym jest "możliwość uwzględnienia w ocenie różnego rodzaju okoliczności faktycznych, które nie mogą – w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego (sytuacji prawnie relewantnej) – być według jakiegoś schematu mającego walor bezwzględny – oceniane raz na zawsze i w sposób jednakowy" (post. SN z 29.3.1979 r., III CRN 59/79, Legalis).

Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (zob. m.in. w orzecznictwie post. SN z 7.5.1971 r., I CR 302/71, Legalis, z glosą A. Kunickiego, NP 1973, Nr 4, s. 582; wyr. SN z 25.6.1968 r., III CRN 159/68, OSPiKA 1970, Nr 10, poz. 197 z glosami W. Pańko i S. Rudnickiego, OSPiKA 1971, Nr 3, poz. 56; w nowszej judykaturze post. SN z 5.7.2012 r., IV CSK 606/11, Legalis). Dobrą wiarę określa się też niekiedy w ujęciu negatywnym: "dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności" (tak m.in. Ignatowicz, Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 108–109).

W niniejszej sprawie oczywistym jest, że wnioskodawczyni wie że nie przysługuje jej własność – była ona posiadaczem zależnym na podstawie umowy najmu. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego jest typowym przykładem posiadacza w złej woli.

Sąd orzekł o kosztach postępowania na postawie art. 520 § 2 k.p.c. Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników. Interesy stron w przedmiotowy postępowaniu były sprzeczne. Uczestnik poniósł koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1800 zł - § 2 pkt 4 w zw. z § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 z późn. zm.). O odsetkach w zakresie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Asesor sądowy Mariusz Michalak