Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Konin, dnia 30 listopada 2023 roku

Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Agnieszka Libiszewska

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Sokołowska

po rozpoznaniu w dniu 14 listopada 2023 roku w Koninie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. S.

przeciwko A. J.

o zapłatę

oddala powództwo.

sędzia Agnieszka Libiszewska

UZASADNIENIE

Powód A. S. wniósł o zasądzenie od pozwanej A. J. kwoty 2000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 6 listopada 2022 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej, według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 2 września 2022 roku pozwana zawarła z powodem umowę najmu lokalu mieszkalnego. Ponieważ stan techniczny nie spełnił oczekiwań powoda (instalacja wodno-kanalizacyjna powodowała pękanie ścian, liczne zawilgotnienia oraz zalewanie lokalu poniżej, przez co zawory musiały być przez większość czasu zakręcone), zwrócił się do pozwanej o wykonanie niezbędnych napraw. Pozwana nie wykonała naprawy (hydraulik wykonujący na jej zlecenie naprawę założył jedynie uszczelkę, co nie rozwiązało problemu), strony ostatecznie zdecydowały się rozwiązać umowę najmu za porozumieniem. Przy odbiorze lokalu nie zgłoszono uwag co do stanu lokalu, co zostało stwierdzone w protokole zdawczo – odbiorczym. Powód wskazał, iż przysługiwał mu zwrot kaucji w wysokości 2.000 zł, jednakże pozwana wbrew woli i wiedzy powoda rozliczyła kaucję przeznaczając 1.700 zł na remont zalewanego lokalu znajdującego się piętro niżej oraz zaliczyła 322,58 zł na poczet rzekomo zaległego czynszu (5 dni z 31 dni miesiąca). Powód zakwestionował sposób rozliczenia kaucji przez pozwaną. Zalewanie lokalu poniżej wynikało ze złego stanu technicznego lokalu będącego przedmiotem najmu już na samym początku stosunku prawnego pomiędzy stronami, który to stan techniczny nie uległ pogorszeniu przez zaledwie miesiąc zamieszkiwania. Powód wskazał również, że czynsz za pięć dni października został również uregulowany przed wyprowadzką i potrącenie go ponownie z kaucji jest nieuzasadnione.

W odpowiedzi na pozew pozwana A. J. wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powoda kosztami postępowania. Pozwana wskazała, że kaucja została rozliczona w następujący sposób: kwota 322,58 zł przeznaczona została na czynsz za wynajem trwający 5 dni, natomiast kwota 1.700 zł przeznaczona została na pokrycie kosztu usługi remontowej w celu naprawienia szkód wyrządzonych przez Najemcę. Pozwana wskazała, że w dniu 24 września 2022 roku przekazała powodowi wypowiedzenie umowy najmu, wówczas powód w obecności dwóch świadków – Funkcjonariuszy Policji z Komendy Miejskiej Policji w K., przyznał się do dokonania zniszczeń i zadeklarował, iż pokryje koszt ich naprawy. Dalej pozwana wskazała, że dopisek „brak uwag” w protokole zdawczo-odbiorczym został wpisany przez kogoś innego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

A. J. jest właścicielka lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) położonym w K. przy Osiedlu (...).

Przed powodem i jego partnerką D. W., w wyżej opisanym lokalu mieszkalnym, zamieszkiwały dwie kobiety. Umowa z poprzednimi lokatorkami została przez pozwaną wypowiedziana z dniem 31 sierpnia 2022 roku.

Przed zawarciem umowy najmu z powodem, pozwana zleciła w dniu 1 września 2022 roku sprzątanie ww. lokalu i wykonanie przeglądu hydraulicznego. Prace związane ze sprzątaniem lokalu obejmowały odświeżenie podłóg, blatów, stołów. Pracownicy spółdzielni po dokonaniu przeglądu instalacji hydraulicznej stwierdzili, że należy wymienić syfon w łazience. Pozwana poinformowała ich, że umówi się na wymianę syfonu z A. S., który był zainteresowany wynajmem jej lokalu.

/dowód: przesłuchanie pozwanej - k. 55-55v./

W dniu 2 września 2022 roku A. J. zawarła z A. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) położonym w K. przy Osiedlu (...). Umowa została zawarta na czas określony od 2 września 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku (§ 2 pkt 1 umowy).

Najemca zobowiązał się opłacać czynsz w wysokości 2000 zł miesięcznie z góry do 5. dnia każdego miesiąca na konto wskazane w fakturze przez wynajmującego (§3 umowy).

Zgodnie z § 4 pkt 1, w chwili zawarcia umowy Najemca przekazuje Wynajmującemu kwotę 2000 zł z tytułu kaucji zabezpieczającej ewentualne przyszłe roszczenia wynajmującego względem najemcy. Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić waloryzowaną kaucję w ciągu 30 dni od otrzymania wszystkich faktur od dostawców mediów za okres, którego dotyczy umowa najmu i po potrąceniu odpowiednich kwot z tytułu roszczeń przysługujących mu przeciwko Najemcy na dzień opróżnienia mieszkania lub wygaśnięcia umowy, a w szczególności z tytułu niezapłaconego czynszu, odsetek za nieterminowe płatności czynszu oraz wyrządzonych przez Najemcę szkód w mieszkaniu (§4 pkt 2 umowy).

W przypadku niezachowana terminu wypowiedzenia określonego w § 10 Wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję z tytułu niewywiązania się Najemcy z warunków niniejszej umowy (§ 4 pkt 3 umowy).

Jeżeli umowa zostanie rozwiązana/wypowiedziana przed upływem terminu wskazanego w § 2 pkt 1, wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję z tytułu niewywiązania się z warunków niniejszej umowy (§4 pkt 4).

W ostatnim miesiącu najmu lokalu mieszkalnego lub w okresie wypowiedzenia umowy odbywać się będą oględziny mieszkania w celu pokazania go potencjalnym lokatorom. Oględziny odbywać się będą w dwa ostatnie piątki i dwie ostatnie soboty miesiąca w godzinach 16:00-20:00. Oględziny odbywać się będą w obecności wynajmującego lub najemcy. Wynajmujący ma prawo pokazać mieszkanie pod nieobecność Najemcy, na co najemca wyraża zgodę. W przypadku nieudostępnienia lokalu przez najemcę w uzgodnionym terminie wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję z tytułu niewywiązania się najemcy z warunków niniejszej umowy (§4 pkt 5 umowy).

W myśl § 8 umowy najemca jest zobowiązany udostępnić mieszkanie Wynajmującemu i odpowiednim służbom celem usunięcia powstałej awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio grożącej powstaniu szkody.

Najemca może wypowiedzieć najem z skutkiem natychmiastowym, jeżeli mieszkanie ma wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników (§ 10 pkt 1 umowy).

Najemca i wynajmujący może pisemnie wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec następnego miesiąca kalendarzowego (§ 10 pkt 2 umowy).

Zgodnie z § 10 pkt 3 umowy, niniejsza umowa najmu wygasa ze skutkiem natychmiastowym, bez obowiązku pisemnego wypowiedzenia ze strony Wynajmującego, w przypadku, gdy Najemca:

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie co najmniej 5 dni, lub

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela.

/dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 2 września 2022 roku - k. 9-11, częściowo zeznania D. W. - k. 53v.-54, częściowo przesłuchanie powoda - k. 54-55v., przesłuchanie pozwanej - k. 55-55v./

Na etapie zawierania umowy najmu, powód poinformował pozwaną, że w późniejszym okresie przyjedzie do niego jego partnerka życiowa D. W.. Powód zadeklarował również, iż wymieni syfon. Zapewniał przy tym pozwaną, iż potrafi wykonać tego rodzaju czynność. Strony ustaliły, iż w zamian za dokonanie przez powoda wymiany syfonu, czynsz za pierwszy miesiąc zostanie obniżony o kwotę 100 zł. W dniu 16 września pozwana otrzymała informację, iż powód nie wymienił syfonu.

Po tej dacie pozwana prowadziła korespondencję SMS z powodem, celem ustalenia terminu, w którym hydraulik przeprowadzi na zlecenie pozwanej naprawę instalacji hydraulicznej. Powód wyraził zgodę, aby pozwana i hydraulik w dniu 22 września 2022 roku weszli do lokalu, pod nieobecność najemcy. W dniu 22 września 2022 roku hydraulik dokonał w obecności pozwanej, na jej zlecenie wymiany syfonu w lokalu. Po opuszczeniu lokalu pozwana spotkała na dole klatki schodowej sąsiada, który rozmawiał z partnerką powoda. D. W. poinformowała pozwaną, że zamieszkuje w przedmiotowym lokalu wraz z powodem i jest zorientowana, gdzie występuje problem dotyczący instalacji hydraulicznej. Pozwana wyraziła wolę ponownego udania się do wynajmowania lokalu w obecności D. W.. Kiedy partnerka powoda dowiedziała się o wizycie pozwanej i hydraulika w lokalu, pod nieobecność powoda, zażądała zwrotu pieniędzy i zaczęła szarpać pozwaną.

Z uwagi na to, że pozwana nie widziała możliwości porozumienia się z powodem w kwestii przeprowadzenia remontu instalacji hydraulicznej, w dniu 24 września 2022 roku pozwana stawiła się w lokalu wraz z dwoma kolegami. D. W. zdenerwowała się, ponieważ została wzięta przez jednego z kolegów pozwanej, za matkę powoda. Następnie wezwała Policję. Na miejsce przybyło dwóch funkcjonariuszy Policji. W ich obecności strony ustaliły, że umowa najmu ulegnie rozwiązaniu za porozumieniem stron w terminie 12 dni, tj. z dniem 5 października 2022 roku. Strony postanowiły również, iż kaucja zostanie rozliczona zgodnie z § 4 umowy najmu mieszkalnego po przekazaniu 2 kompletów kluczy (9 sztuk) wraz z prawidłowo podpisanym (w dniu rozwiązania umowy) protokołem zdawczo - odbiorczym, co znalazło wyraz w treści wypowiedzenia.

Pozwana nie otrzymała od powoda żadnego przelewu z tytułu czynszu.

/dowód: wypowiedzenie umowy najmu z dnia 2 września 2022 roku - k. 14, przesłuchanie pozwanej - k. 55-55v./

W dniu 5 października 2022 roku strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. W trakcie spotkania z powodem, pozwaną reprezentował jej pełnomocnik. W treści przedmiotowego protokołu wskazano brak uwag do przejmowanego lokalu i wyposażenia.

W treści protokołu nie wpisano stanu liczników. Powód zabrał pozwanej przeznaczony dla niej egzemplarz protokołu zdawczo - odbiorczego.

/dowód: protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego do umowy najmu z dnia 22 września 2022 roku - k. 15/

W dniu 17 października 2022 roku pozwana zleciła K. W. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) wykonanie usług remontowych w swoim lokalu. Za wykonaną usługę K. W.wystawił pozwanej fakturę VAT na kwotę 1700 zł.

Usługa remontowa polegała na udrożnieniu wszystkich rur zarówno w kuchni – odpływ zlewozmywakowy, jak i łazience, w tym odpływ umywalkowy, prysznicowy oraz w kompakcie WC. Zleceniobiorca ocenił, iż w wszystkie odpływy zostały celowo zapchane plastikowymi elementami. Ponadto zwrócił uwagę, iż kompakt WC został celowo zniszczony lub zdewastowany. W ocenie zleceniobiorcy tego rodzaju uszkodzenia mogły powstać w wyniku wielokrotnych prób wyrwania kompaktu WC, gdzie łączniki z tworzywa PCV zostały zniszczone z jednoczesnym uszkodzeniem samego kontaktu WC bez możliwości ponownego przytwierdzenia go do podłoża przez zapchanie silikonem poprzednich otworów. K. W. stwierdził również, że kompakt WC został stłuczony z tyłu, wystąpiło pęknięcie w rozmiarze 9-10 cm przy odpływie (gdzie z tej strony nie ma bezpośredniego dostępu przy codziennym użytkowaniu). Zdaniem zleceniobiorcy powyższe szkody, w tym zapchanie wszystkich odpływów plastikowymi elementami oraz wyrwanie i zniszczenie kompaktu WC, nie mogły mieć miejsca w wyniku normalnego użytkowania i nie mogły być zweryfikowane po przekazaniu mieszkania w dniu 5 października 2022 roku.

/dowód: faktura VAT nr (...) - k. 20, wydruk wiadomości e-mail z dnia 12 października 2022 roku/

Pismem z dnia 17 lipca 2023 roku strona powodowa wezwała pozwaną do zwrotu kaucji w kwocie 2000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 2 listopada 2022 roku do dnia zapłaty w terminie 3 dni od dnia doręczenia wezwania.

/dowód: pismo z dnia 17 lipca 2023 roku - k. 16/

W odpowiedzi na powyższe pismo, pismem z dnia 24 lipca 2023 roku pozwana poinformowała powoda o sposobie rozliczenia kaucji.

/dowód: pismo z dnia 24 lipca 2023 roku - k. 18-19/

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły zgromadzone w sprawie dokumenty, których autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu, jak i nie była kwestionowana przez strony. Zeznania pozwanej uznał sąd w większości za wiarygodne. Okoliczności podnoszone przez pozwaną bądź dotyczyły kwestii bezspornych, bądź też znajdowały potwierdzenie w złożonych dokumentach. Za niewiarygodne Sąd uznał twierdzenia powoda i świadka, jakoby powód uiścił czynsz przekazem pocztowym, jak również twierdzenia dotyczące stanu technicznego wynajętego lokalu, o czym szerzej w części prawnej wywodu. Sąd oceniał zeznania D. W. ze szczególną ostrożnością, albowiem jest to partnerka życiowa powoda, zainteresowana wydaniem dla niej korzystnego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu zeznania A. S. i świadka nie zasługują na wiarę, albowiem powód nie przedstawił żadnych dowodów potwierdzających zapłatę czynszu najmu. Podkreślić należy, iż w umowie najmu wyraźnie wskazano, że najemca zobowiązał się opłacać czynsz w wysokości 2000 zł miesięcznie z góry do 5. dnia każdego miesiąca na konto wskazane w fakturze przez wynajmującego (§3 umowy). Tymczasem powód zeznał, że uiścił czynsz przekazem pocztowym, nie przedstawiając na tę okoliczność żadnego dowodu.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie powód dochodził zwrotu kwoty 2000 zł uiszczonej z tytułu kaucji za najem lokalu mieszkalnego. Pozwana odmawiała zwrotu kaucji wskazując na to, że powód nie zapłacił czynszu, a nadto dokonał w lokalu zniszczeń instalacji hydraulicznej. Zakwestionowała zasadność i wysokość dochodzonego roszczenia twierdząc, że uiszczana przez niego kwota w wysokości 2.000 zł, przeznaczona została na na remont zalewanego lokalu znajdującego się piętro niżej (1.700 zł) oraz na poczet zaległego czynszu (322,58 zł).

Przechodząc do rozważań natury prawnej wskazać należy, iż strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 662 § 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stosownie zaś do treści § 2 przytoczonego przepisu - drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Zgodnie z art. 666 § 1 k.c. najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

W myśl art. 667 § 1 k.c. bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Wierzytelność o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast jej wymagalność następuje z chwilą pojawienia się określonych przesłanek. W przypadku kiedy strony umowy najmu sięgają po dodatkowy instrument zabezpieczający stosunek najmu, jakim jest kaucja, powstaje między nimi, obok stosunku najmu, dodatkowy stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność o zwrot wpłaconej kaucji a dla wynajmującego obowiązek jej zwrotu z możliwością dokonania potrąceń objętych porozumieniem kaucyjnym.

Zarówno powód jak i świadek twierdzili, że stan lokalu w chwili zawierania umowy najmu nie był dobry. Na dowód powyższego powód dołączył do pozwu materiał zdjęciowy, który miał odzwierciedlać san lokalu przed rozpoczęciem spornego najmu. Zdaniem Sądu powód nie wykazał, aby zdjęcia zrobiono tuż przed spornym najmem. Przedłożone fotografie nie mogą stanowić dowodu w zakresie stanu spornego lokalu w chwili jego objęcia, bowiem nie zawierają one daty ich sporządzenia, co nie pozwala na ustalenie, czy dokumentują one stan lokalu bezpośrednio po jego opuszczeniu przez powoda, czy też stan wcześniejszy, względnie stan lokalu z jeszcze innej daty.

Abstrahując od powyższego pokreślenia wymaga, pozwana gotowa była wydatkować środki w celu naprawienia instalacji hydraulicznej i tym celu chciała dojść do porozumienia z powodem. Zdaniem Sądu powyższe wynika z treści wiadomości SMS okazanych przez pozwaną na rozprawie w dniu 14 listopada 2023 roku. W myśl § 8 umowy najemca jest zobowiązany udostępnić mieszkanie wynajmującemu i odpowiednim służbom w celu usunięcia powstałej awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio grożącej powstaniu szkody. Powód w żaden sposób nie współdziałał z pozwaną wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy. Otrzymania i treści tych SMS-ów w sytuacji ich zaprezentowania w trakcie rozprawy i odczytania powód nie kwestionował na żadnym etapie sprawy.

W przypadku niezachowana terminu wypowiedzenia określonego w § 10 Wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję z tytułu niewywiązania się Najemcy z warunków niniejszej umowy (§ 4 pkt 3 umowy).

Zdany przez powoda lokal posiadał uszkodzenia w zakresie instalacji hydraulicznej – wszystkie odpływy były zatkane plastikowym elementami, zniszczony został również kompakt WC. W ocenie Sądu pozwana przedstawiła dowody na poparcie swoich twierdzeń. Przedłożone dokumenty w postaci faktury VAT nr (...) oraz wydruku wiadomości e-mail z dnia 12 października 2023 roku przesłanej do powódki przez hydraulika K. W., potwierdzały powyższe okoliczności. Pozostawało to nadto w zgodzie z zasadami logiki. Strona powodowa nie zaoferowała przy tym żadnego dowodu, który podważałby wiarygodność twierdzeń pozwanej Co prawda w przedłożonym protokole zdawczo-odbiorczym widnieje adnotacja o braku uwag co do stanu lokalu, to jednocześnie strona pozwana w toku całego postępowania kwestionowała, aby użytkowanie lokalu przez pozwanego nie doprowadziło do zniszczeń instalacji hydraulicznej. W ocenie Sądu nawet jeśli przyjąć adnotacje w protokole zdawczo-odbiorczym za punkt wyjścia, iż faktycznie podczas najmu mieszkania przez powoda nie doszło do powstania szkód, samo to stwierdzenie nie byłoby wystarczające, iż pozwana nie miała prawa zatrzymać kaucji.

Należy podkreślić, że zwyczajowo protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem sporządzanym przy okazji zakończenia stosunku najmu. Postawa powoda i kontekst sytuacyjny jego działań, wskazują, że strony dążyły do jak najszybszego rozwiązania umowy najmu. W trakcie spotkania z powodem, pozwana reprezentowana była przez pełnomocnika. Przyjąć zatem należy, że oględziny lokalu dokonane przez pełnomocnika pozwanej miały charakter zewnętrzny i adnotacja o braku uwag co do stanu lokalu i jego wyposażenia, nie powinna być przesądzająca. Ponadto powód nie zaprzeczył, iż to on uzupełnił rubrykę i poczynił adnotację „brak uwag”. Rację ma pozwana, iż przebieg ww. spotkania musiał mieć charakter nader dynamiczny, skoro nie odnotowano stanów liczników, co jest immanentną czynnością przy zdaniu lokalu i uwiarygadnia zeznania pozwanej o wyszarpnięciu protokołu i uzupełnieniu go wyłącznie przez powoda. Trudno przyjąć, iż pozwana czy jej pełnomocnik, którzy nie są hydraulikami, i nie ma odpowiedniego przygotowania, byli w stanie ocenić w dniu podpisania protokołu-zdawczo odbiorczego, szkody w zakresie instalacji hydraulicznej.

Reasumując powyższe, powód nie wykazał braku podstaw do rozliczenia spornej kaucji przez pozwaną, ani nie podważył skutecznie prawidłowości jej naliczenia, jak i jej wysokości, nie wykazał także, iżby uiścił na poczet czynszu w październiku 2022 r. jakąkolwiek kwotę, jak również nie sprostał ciężarowi dowodowemu, w zakresie, w jakim przedstawił twierdzenia o stanie spornego lokalu w chwili jego objęcia. Nie wzruszył także dowodów przedstawionych przez pozwaną w zakresie, w jaki wykazała potrzebę i zakres dokonania napraw w spornym lokalu po jego opuszczeniu przez powoda i jego partnerkę. Strategia procesowa powoda ograniczyła się do przedstawienia twierdzeń, które wobec im zaprzeczeniu przez pozwaną nie zostały poparte innymi, miarodajnymi dowodami.

W świetle powyższego, powództwo nie mogło być uwzględnione, o czym Sąd orzekł w wyroku.

sędzi a Agnieszka Libiszewska