Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2022 roku

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
w składzie:

Przewodniczący Sędzia Ewa Staniszewska
Sędziowie Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga
Ryszard Marchwicki

po rozpoznaniu w dniu 13 września 2022 roku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. F., T. F.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
(...) z siedzibą w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 19 lipca 2019 r., sygn. akt
I C 1902/15
1) oddala apelację;

2) zasądza od pozwanej na rzecz powodów 2700 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga Ewa Staniszewska Ryszard Marchwicki

Sygn. akt: I ACa 1111/19

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 19 lipca 2019r. Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. na rzecz powodów M. F., T. F. kwotę 34.180,31 zł wraz z odsetkami ustawowymi (a od 1 stycznia 2016r. z odsetkami ustawowymi za opóźnienie) od dnia 12 września 2015r. do dnia zapłaty; w pozostałym zakresie oddalił powództwo; kosztami postępowania obciążył strony stosunkowo, powodów w 56 %, a pozwanego w 44 %, pozostawiając rozliczenie kosztów referendarzowi sądowemu.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy powołał się na następujące ustalenia.

Powód T. F. został przyjęty w poczet członków pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) na mocy uchwały zarządu wskazanej spółdzielni nr (...) z dnia 8 listopada 2010r. Następnie powód T. F. zawarł z pozwaną Spółdzielnią w dniu 8 listopada 2010 r., zmienioną aneksem nr (...) z dnia 29 kwietnia 2011r., umowę nr (...) w sprawie warunków i zasad realizacji budowy domu jednorodzinnego. Zgodnie z § 1 powyższej umowy, jej przedmiotem było określenie warunków i zasad budowy przez pozwaną z przeznaczeniem dla powoda domu jednorodzinnego na osiedlu (...) V: typu S- (...) o powierzchni użytkowej 135,06 m ^{( 2)}, położonego na działce oznaczonej numerem roboczym (...), stanowiącym część działki geodezyjnej o numerze (...) Strony zgodnie postanowiły w § 14 ust. 1 zawartej umowy, iż pozwana ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne segmentu/budynku przez okres 3 lat od daty wydania budynku.

W związku z zawartą umową, pozwana Spółdzielnia wybudowała dwukondygnacyjny budynek mieszkalny w technologii tradycyjnej, szeregowej, niepodpiwniczony wraz z garażem wbudowanym w bryłę budynku. Ściany oddzielające poszczególne segmenty wykonano z pustaków ceramicznych P. (...) (...).

Opisany powyżej budynek mieszkalny został wydany powodowi na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego z dnia 13 marca 2013r.

W dniu 8 kwietnia 2013r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego repertorium A nr (...) przed notariuszem M. G. prowadzącym kancelarię notarialną w P. powodowie nabyli do majątku wspólnego od pozwanej spółdzielni prawo własności nieruchomości położonej w S., gmina D., stanowiącej działkę gruntu nr (...) o obszarze 0,04.18 ha objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P., zabudowanej opisanym powyżej budynkiem mieszkalnym. Powyższy budynek został wybudowany ze środków powoda T. F., który wpłacił wkład budowlany w łącznej kwocie 529.097,25 zł.

Po wydaniu budynku i przystąpieniu do prac wykończeniowych powodowie zauważyli, iż wyraźnie słyszą sąsiadów przez ścianę łączącą ich budynki mieszkalne. W związku z powyższym pismem z dnia 10 maja 2013r. powód T. F. zawiadomił pozwaną o stwierdzonych uchybieniach akustycznych i zwrócił się z prośbą o zaproponowanie metody wyciszenia ścian. Pismem z dnia 10 czerwca 2013r. pozwana poinformowała powoda, iż budynek został zrealizowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, opracowanym przez projektantów posiadających stosowne uprawnienia, a wskaźnik izolacyjności akustycznej ściany działowej spełnia wymagania obowiązującej normy PN-B- (...) (...)

Wobec powyższego we wrześniu 2013r. powodowie zlecili specjalistyczne badania w celu ustalenia istnienia wad ukrytych ich ww. budynku mieszkalnego. Stosowną ekspertyzę sporządził podmiot (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P..

Pismem z dnia 2 października 2013r. powód zgłosił pozwanej roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne ww. budynku mieszkalnego i zażądał usunięcia wady budynku polegającej na niewystarczającej izolacji akustycznej w terminie do dnia 31 października 2013r. po uprzednim przedstawieniu sposobu usunięcia wady (projektu poprawy akustycznej wykonanego rzez firmę posiadającą profesjonalną wiedzę), zastrzegając, że po bezskutecznym upływie ww. terminu naprawa nie zostanie przez stronę powodową przyjęta i zostanie zgłoszone żądanie obniżenia ceny.

Pismem z dnia 17 grudnia 2014r. Powodowie zażądali obniżenia ceny wskazanej w § 2 umowy z dnia 8 kwietnia 2013r. o kwotę 100.000 zł.

W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 12 stycznia 2015r. Pozwana poinformowała stronę powodową, iż roszczenia przezeń zgłoszone są nieuprawnione i nieuzasadnione.

Na niezbędny zakres prac izolacyjnych i towarzyszących w budynku należącym do powodów oraz kosztów z nimi związanych składają się następujące prace remontowo - adaptacyjne i koszty:

1.  zabezpieczenie mieszkania folią i tekturą falistą (335,50 zł)

2.  demontaż osprzętu elektrycznego wanny, małej wanienki, obudowy, szafki, baterii i uchwytu, panelu oświetleniowego, junkersa, zestawu filtrów, ozdoby drewnianej w pokoju dziecięcym itp. (800 zł),

3.  montaż na ścianach parteru i I piętra dodatkowej ścianki wytłumiającej ze stelażem aluminiowym z przekładkami izolacji sprężystej, z wypełnieniem wełną mineralną twardą gr 5 cm + obudowa płytami(...) (4.863,44 zł),

4.  szpachlowanie wykonanej zabudowy (663,90 zł),

5.  malowanie pomieszczeń (1.030,81 zł),

6.  montaż wanny z baterią i uchwytem (bez mat. zas.) (514,14 zł)

7.  montaż małej wanny (bez mat. zas.) w pomieszczeniu gospodarczym z przeróbkami podejść + montaż filtrów (600 zł),

8.  montaż junkersa z nowymi podejściami (bez k. Junkersa) (809,35 zł),

9.  montaż osprzętu elektrycznego, panelu oświetleniowego w łazience, szafki, przestawienie podejścia do pralki, odtworzenie półki w pokoju dziecięcym itp (600 zł),

10.  licowanie płytkami ceramicznymi ściany w łazience i w pomieszczeniu gospodarczym + obudowa wanny i wanienki mniejszej (1.086 zł),

11.  koszty wynajęcia przez właścicieli lokalu mieszkalnego lub 2 pokoi hotelowych na okres 1 tygodnia (1.600 zł),

12.  sprzątanie po robotach budowlanych (300 zł),

13.  wzmacnianie fragmentów ścianki pod mocowanie junkersa, filtrów wodnych, przeróbka mocowania parawanu przy wannie, przeróbka fragmentu szafki pod schodami, listwy podłogowej przy schodach itp., prace uzupełniające (800 zł)

14.  odtworzenie fotografii na szkle z montażem (2.100 zł),

15.  kontener na odpady 2,7 m3 (150 zł)

16.  podatek VAT 8% (1.380,25 zł)

1.  których łączny koszt wynosi 18.633,40 zł brutto.

Poziom hałasu i drgań, powstałych w wyniku dźwięków uderzeniowych przenikających do budynku mieszkalnego powodów z sąsiedniego segmentu przekracza wartości dopuszczalne, czego najbardziej prawdopodobna przyczyną jest błąd projektowy. Oprócz wyżej wymienionych prac, należy zatem wykonać prace naprawcze polegające na wyizolowaniu końcówki podestu schodowego od ściany dzielącej oba segmenty mieszkalne oraz oparciu jej na dodatkowej konstrukcji wsporczej. Koszt takich prac wynosi ok. 6.518 zł brutto (6.035 zł netto). Zmiany elementów konstrukcyjnych wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, zatem do powyżej wskazanych kwot należy doliczyć również kwotę ok. 1.000 zł netto . Przeróbki wymagać będzie także szafka znajdująca się pod schodami (koszt ok. 300 zł netto). Z uwagi na konieczność zamontowania ramki wsporczej powierzchnia użytkowa pod schodami zmniejszy się o ok, 0,04 m ², choć dotychczasowa funkcja tej strefy może nadal być realizowania; kwotowa rekompensata za tę powierzchnię wynosi ok 200 zł netto.

Łączna kwota powyższych nakładów wynosi zatem 7.535 zł netto, tj. 8.137,80 zł brutto.

Na skutek usunięcia wad fizycznych budynku zmniejszy się jego powierzchnia użytkowa i dojdzie do spadku jej wartości o 4.879,34 zł netto (5.269,69 zł brutto).

Powodowie ponieśli koszty związane ze sporządzeniem opinii prywatnej co do istnienia wad fizycznych budynku w kwocie 2.389,50 zł brutto.

Sąd I instancji wskazał, że podstawą roszczeń dochodzonych przez stronę powodową jest art. 556 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Natomiast zgodnie z art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Przeprowadzone postępowanie dowodowe dowiodło istnienia wad fizycznych wydanego budynku, polegających na niezapewnieniu prawidłowego klimatu akustycznego wewnątrz niego wskutek zastosowania nieprawidłowej technologii jego wykonania. Natomiast strona pozwana, pomimo wezwań powodów, wad tych ani nie usunęła, ani też nie spełniła roszczenia powodów o zwrot ceny.

Sąd w pełni podzielił wywody biegłego co do charakteru budynku należącego do powodów, które świadczą o tym że pozwana odpowiada za te błędy w projekcie skutkujące brakiem należytego wygłuszenia. W szczególności sąd zgodził się z opinią biegłego w zakresie, w jakim biegły uznał, iż wymagania normowe dotyczące przedmiotowego budynku kształtują się na poziomie 52 dB, a zatem typ materiału (pustak P. (...) (...)) nie nadawał się do zastosowaniu w przypadku przedmiotowego budynku. To, że zastosowany materiał był zgodny z założonym projektem architektonicznym, nie wyklucza odpowiedzialności pozwanej na gruncie niniejszej sprawy. Z tego względu powództwo uznał za zasługujące na uwzględnienie co do zasady.

Sąd uznał, że na rzecz powodów należy zasądzić łączną kwotę 34.180,31 zł. Na wysokość roszczenia złożyły się cztery niżej wymienione elementy, a szczegółowo opisane we wcześniejszej części uzasadnienia.

Mając powyższe na uwadze, sąd zasądził na rzecz powodów od pozwanej kwotę 34.180,31 zł, o czym orzeczono w pkt 1 sentencji wyroku.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i § 2 k.c.

Sąd uznał, iż odsetki należą się stronie powodowej, zgodnie ze zgłoszonym z pozwie żądaniem tj. od doręczenia pozwanej odpisu pozwu i od dnia 12 września 2015r. sąd zasądził odsetki ustawowe do dnia 31 grudnia 2015r., a od 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty odsetki ustawowe za opóźnienie.

W pozostałym zakresie powództwo oddalił, o czym orzekł w pkt 2 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania sąd orzekł w pkt. 3 wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c., mając na uwadze wynik sprawy.

Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana zarzucając:

1/ poczynienie rozważań prawnych co do zasadności powództwa w oparciu o przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy, to jest w szczególności powołane w uzasadnieniu art. 556 k.c. i art. 560 § 1 k.c. w ich aktualnym stanie prawnym (brzmieniu obowiązującym dopiero od dnia 25 grudnia 2014 r., kiedy to weszła w życie tzw. konsumencka nowelizacja przepisów o rękojmi, wprowadzona ustawą z dnia 30 maja 2014 r.), podczas gdy zastosowanie w niniejszej sprawie winny one znaleźć w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy w sprawie warunków i zasad realizacji budowy domu jednorodzinnego z dnia 8 listopada 2010r., a to mając na uwadze art. 51 w/w ustawy z dnia 30 maja 2014 r,. zgodnie z którym do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe;

2/ art. 560 § 3 k.c. w brzmieniu obowiązującym na listopad 2010r. o ówczesnej treści: „Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powoda wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad”, zgodnie z którym żądanie obniżenia ceny realizuje się poprzez wyliczenie różnicy pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad a rzeczą wadliwą (wyliczyć należy stosowne „obniżenie ceny” rzeczy z zaistniałą wadą) - nie zaś jak wskazano w pozwie (str. 12 i w petitum pozwu - pytania do biegłego) i jak zważył w konsekwencji Sąd I instancji zasądzając skarżonym wyrokiem kwotę 34.180,31 zł, że tą wartością jest wartość ustalonych przez biegłego J. W. robót - nakładów niezbędnych do doprowadzenia rzeczy sprzedanej do stanu wolnego od wad;

3/ art. 566 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym na listopad 2010r, o ówczesnej treści: „Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności . W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów”, zgodnie z którym w starym stanie prawnym sprzedawca (tu: odpowiednio strona pozwana) mógł uwolnić się od zapłaty tego dodatkowego odszkodowania, jeżeli wykazał, że nienależyte wykonanie umowy, czyli świadczenie rzeczy wadliwej, było następstwem przyczyn, za które on nie ponosi odpowiedzialności - podczas gdy obecnie obowiązująca regulacja prawna w tym zakresie nie dopuszcza już tzw. ekskulpacji sprzedawcy, bowiem w szczególności zwrot „chyba, że szkoda jest następstwem (…)” został zastąpiony w/w konsumencką nowelizacją z 2014r. na zwrot „choćby szkoda była następstwem (…)” (odpowiedzialność na zasadzie de facto ryzyka); przy odnotowaniu, że Sąd I instancji w tym kontekście prawidłowo ustalił (za biegłym J. W.), że przyczyną ew. wady czyli niewystarczającej izolacyjności akustycznej jest błąd projektowy (a więc błąd osoby trzeciej nie zaś pozwanej) w zakresie przewidzianej w projekcie budowlanym cegły do budowy domu (o rzekomo zbyt niskich parametrach akustycznych); nadto na koniec z ostrożności procesowej zarzut, że przepis ten odnosił się do szkody poniesionej, a nie szkody hipotetycznej, zaś powodowie podawali w toku sprawy, że szkoda nie została dotychczas naprawiona;

4/ art. 559 k.c. poprzez przyjęcie, że brak izolacyjności akustycznej przegród mieszkaniowych w stanie przerobionym i przebudowanym jest następstwem okoliczności za które odpowiedzialność ponosi strona pozwana;

5/ z daleko posuniętej ostrożności procesowej i jedynie na wypadek nie uwzględnienia w/w dalej idących zarzutów apelacji nadto art. 455 k.c. oraz art. 481 § 1 k.c. przez błędną wykładnię, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że pozwana pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia pieniężnego od dnia doręczenia odpisu pozwu, tj. 12 września 2015r.

Zaskarżanemu orzeczeniu zarzuciła nadto naruszenie przepisów postępowania, uchybienie którym miało istotny wpływ na wynik niniejszego postępowania, a mianowicie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii biegłego sądowego kiedy przedmiotem opinii było wyliczenie łącznego kosztu wykonania izolacji akustycznej, a nie jak powinno to mieć miejsce ubytku wartości rynkowej lokalu powodów wobec ew. stwierdzonej wady.

Powołując się na powyższe skarżąca wniosła o:

1/ zmianę zaskarżonego wyroku w ten sposób, że Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyda wyrok, którym uwzględni w całości niniejszą apelację złożoną przez pozwaną i oddali powództwo w całości,

2/ zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów całego postępowania sądowego, w tym kosztów opłaty od apelacji i zastępstwa procesowego za obie instancje, według norm przepisanych jednakże w stawce 100 % albowiem strona pozwana ma na etapie postepowania apelacyjnego nowych pełnomocników.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 382 k.p.c. sąd drugiej instancji jest także sądem merytorycznym, który orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.

Rację ma skarżąca podnosząc w swoich zarzutach, że z uwagi na datę umowy i treść art. 51 ustawy z dnia 30 maja 2014r. o prawach konsumenta, w sprawie znajdowały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi za wady w brzmieniu obowiązującym sprzed tej nowelizacji tj. przed dniem 25 grudnia 2014r.

Zauważyć przy tym należy, że powodowie w pozwie przywołali na uzasadnienie swoich roszczeń przepisy w prawidłowym brzmieniu, a to art. 556 k.c. i art. 560 § 1 i 3 k.c. na uzasadnienie żądania obniżenia ceny i art. 566 k.c. na uzasadnienie żądania naprawienia szkody. Dodatkowo z ostrożności powołali się na art. 471 k.c. co do całości żądania.

Nie ulega wątpliwości Sądu Apelacyjnego w świetle treści art. 556 k.c. w brzmieniu sprzed jego nowelizacji, że niedochowanie izolacyjności akustycznej wymaganej przez Polskie Normy w budynku mieszkalnym w zabudowie szeregowej (segment bloku bliźniaczego) – stanowi o jego wadzie fizycznej. Jest to wada zmniejszająca użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony i jednocześnie wynikający z przeznaczenia rzeczy. Jest jasne, że niedochowanie izolacyjności akustycznej w domu mieszkalnym wyklucza zakładany z uwagi na jego przeznaczenie komfort i prywatność mieszkania. Nie do podzielenia są przy tym wywody apelującego, według których (jak się wydaje) kwestia dochowania albo niedochowania norm akustycznych w budynkach mieszkalnych nie miała znaczenia dla oceny występowania wad w aspekcie użyteczności mieszkań, skoro tylko dochowanie tych norm zapewnia prywatność mieszkania.

Podobnie, chybione były argumenty przywołane na uzasadnienie zarzutu naruszenia art. 559 k.c. skoro już na skutek użytych materiałów budowlanych nie mogły być dochowane normy akustyczne, niezależnie od jakichkolwiek innych prac wykonanych przez mieszkańców. Biegły jednoznacznie stwierdził, że podstawową przyczyną braku izolacyjności akustycznej było zastosowanie w ścianie oddzielającej domy pustaków o współczynniku (...)zamiast materiału budowlanego o współczynniku min (...) przy zalecanym 55 dB. Dodać zresztą należy, że profesjonaliście jakim jest pozwana winno być wiadome, że mieszkańcy w ramach prac wykończeniowych mogą instalować co najmniej gniazdka elektryczne mogące także wpływać na izolacyjność akustyczną. Rzetelne wywiązanie się z umowy nakazuje uwzględnianie takich oczywistych faktów.

Nie ma racji skarżąca gdy powołując się na treść art. 566 § 1 k.c. podnosi, że zastosowanie materiału budowlanego niezgodnego w Normami Polskimi było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, ponieważ taki materiał został przewidziany w projekcie.

Zgodnie z umową pozwana zobowiązała się do wybudowania domu według wybranego przez nią projektu. W relacji z powodami to pozwana gwarantowała prawidłowość, już co najmniej w aspekcie obowiązujących Polskich Norm, projektu. Tymczasem w żaden sposób nie zostało wykazane, aby pozwana nie miała możliwości przeprowadzenia weryfikacji projektu pod kątem proponowanych w nim materiałów. Zważyć zaś należało na profesjonalny charakter działalności pozwanej w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego i wymaganą w tej dziedzinie znajomość stosowanych materiałów budowlanych nade wszystko w aspekcie obowiązujących Polskich Norm. Bezkrytyczne przyjęcie projektu, jego stosowanie na etapie budowy bez korekty, pomimo posiadania odpowiedniej wiedzy i doświadczenia zawodowego, dowodzi niedochowania przez pozwaną należytej staranności.

W sprawie istotne stało się więc, czy w świetle treści art. 560 § 3 k.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji istnieją podstawy do obniżenia ceny o wartość wszystkich prac naprawczych ustalonych przez biegłego, ewentualnie także o wartość umniejszonej w ich wyniku powierzchni użytkowej.

Względnie, czy istnieją podstawy do zastosowania art. 471 k.c.

Dla właściwej oceny Sąd Apelacyjny przeprowadził dowód z uzupełniającej opinii biegłego sądowego celem ustalenia, czy zachodziły różnice w cenie między materiałem budowlanym faktycznie zastosowanym a materiałem, który powinien być zastosowany tj. o należytej izolacyjności akustycznej, oczywiście tylko w zakresie powierzchni ściany granicznej. Ustalenie tej kwestii było istotne o tyle, że powodowie zapłacili cenę skalkulowaną z uwzględnieniem cen materiału rzeczywiście zastosowanego. Ewentualnie wyższa cena materiału prawidłowego nie znajdowałaby „pokrycia” w cenie uiszczonej przez powodów, co musiałoby być uwzględnione przy wyważaniu jako równoważnych świadczeń wzajemnych stron. Jak wynika jednak z opinii biegłego sądowego cena prawidłowych bo zapewniających wymogi izolacyjności akustycznej pustaków była niższa od ceny materiałów zastosowanych, podobnie jak inne alternatywne rozwiązania.

Na tle treści art. 560 § 3 k.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji, w orzecznictwie niejednokrotnie akceptowana była wykładnia, zgodnie z którą obniżenie ceny w stosunku w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad, powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy, poprzez usunięcie wad do sprawności zgodnej z przeznaczeniem.

W przypadku budynku mieszkalnego niespełniającego wymogów izolacyjności akustycznej, tym samym niespełniającego zasadniczych standardów prywatności, niezakłócanego komfortu mieszkania – trudno w ogóle mówić o wartości budynku wadliwego. Budynek wadliwy nie nadaje się bowiem w pełni do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. W takim przypadku to koszty usunięcia wady wyznaczają kryterium obniżenia ceny. Koszty, które przecież poniósłby sprzedawca prawidłowo reagując na reklamację i usuwając wady. Spójna wykładnia przepisów o rękojmi wyklucza stawianie w korzystniejszej sytuacji sprzedawcę nie reagującego na reklamację i wezwanie do usunięcia wad niż sprzedawcę należycie wywiązującego się ze swoich powinności.

Na skutek koniecznych robót, zmniejszeniu ulegnie powierzchnia użytkowa budynku. Jest to wada polegająca na niezgodności cech przedmiotu sprzedaży (powierzchni domu) z rzeczywistą. W tym przypadku obniżenie ceny o odpowiednią do ceny (kalkulowanej także z uwzględnieniem powierzchni) wartość, znajduje wprost uzasadnienie w art. 560 § 3 k.c.

Jeżeli chodzi o koszty powodów sporządzenia opinii prywatnej to żądanie to znajdowało uzasadnienie w treści art. 471 k.c.

W tym względzie Sąd Apelacyjny wziął pod uwagę, że powodowie zdecydowali się na zlecenie badań akustycznych domu dopiero, gdy pozwana nie zareagowała konstruktywnie na ich zawiadomienie o ujawnionych wadach, na ich prośby o zaproponowanie metody wyciszenia ścian. Ograniczyła się do stwierdzenia, że dom jest wybudowany zgodnie z projektem. To na skutek bezczynności pozwanej, powodowie, nie będący przecież profesjonalistami z dziedziny budownictwa, zostali niejako zmuszeni do poszukiwania we własnym zakresie przyczyn i sposobów usunięcia wad. Istnieje więc związek przyczynowy między tym wydatkiem a nienależytym wywiązaniem się przez pozwaną z jej zobowiązań jako sprzedawcy, w tym w zakresie reagowania na zawiadomienie o wadzie.

W końcu, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 455 k.c. i art. 481 § 1 k.c. W sprawie nie zachodziły żadne szczególne okoliczności, które usprawiedliwiałyby bezczynność pozwanej; nie zachodziła sytuacja niemożności ustalenia przez nią tak wystąpienia wady, jak i jej przyczyny. Dodać więc tylko należy, że odsetki należą się za stan opóźnienia w zapłacie, niezależnie od winy zobowiązanego.

Z przyczyn wyżej przedstawionych Sąd Apelacyjny uznał, że wyrok odpowiada ostatecznie prawu jako zgodny z wyżej omówionymi przepisami.

W konsekwencji na podstawie art. 385 k.p.c. apelacje oddalił. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Zaznaczyć należy, że wynagrodzenie biegłego za opinie uzupełniającą w kwocie 696,48 zł zostało wypłacone z zaliczki pozwanej. Stąd do zwrotu pozwanej pozostała różnica w kwocie 303,52 zł, a powodom w kwocie 1.000 zł, o czym zarządzono w dniu 13.09.2022r. (k 781).

Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga Ewa Staniszewska Ryszard Marchwicki