Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 października 2016 roku

Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Łuchtaj
Sędziowie: Sądu Okręgowego Ewa Bazelan (spr.)

Sądu Rejonowego Krzysztof Niezgoda (del.)
Protokolant Starszy protokolant sądowy Katarzyna Szumiło

po rozpoznaniu w dniu 28 września 2016 roku w Lublinie na rozprawie

sprawy z powództwa Polskiego Związku Niewidomych w W.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w C. i (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Z.

o usunięcie niezgodności pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku z dnia 21 grudnia 2015 roku, sygn. akt I C 1678/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powoda Polskiego Związku Niewidomych w W. na
rzecz pozwanych (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

spółki komandytowej w C. i (...) z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. kwoty po 1800 zł (tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

Sygn. akt II Ca 343/16

UZASADNIENIE

Po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa pismem z dnia 18 czerwca 2015 r. powód Polski związek Niewidomych w W. wnosił o nakazanie wykreślenia w dziale IV księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku wpisu (...) Spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w C. KRS (...), REGON (...) jako wierzyciela hipotecznego (Indeks wpisu nr 15 podrubryka 4.4.4 (...)) i wpisanie w jego miejsce jako wierzyciela hipotecznego Polskiego Związku Niewidomych z siedzibą w W. KRS nr (...), REGON (...), a nadto o usunięcie wpisu: Indeks wykreślenia 17 (...) Spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w C. KRS (...) REGON (...) jako wierzyciela hipotecznego, pozostawienie bez zmiany oznaczenia wierzytelności i stosunku prawnego – wpis 14, podrubryka 4.4.1.8.B następującej treści: „wierzytelności wynikające z porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia zawartego w dniu 10 października 2012 r. to jest wierzytelności wynikające z umowy najmu z dnia 31 marca 1998 roku wraz z aneksami, Umowy Najmu z dnia 13 lipca 1998 roku wraz z aneksami, Umowy Najmu z dnia 19 października 2011 roku, Umowy dotyczącej udostępnienia linii internetowych z dnia 28 czerwca 2002 roku, Umowy Najmu z dnia 22 listopada 2011 roku, Umowy Najmu miejsc postojowych z dnia 1 września 2003 roku wraz z aneksami oraz potwierdzone wykazem faktur stanowiących załącznik nr 1 do powyższego porozumienia wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności poszczególnych faktur do dnia zapłaty oraz wpis 14 podrubryka 4.4.1.8.C następującej treści: „Porozumienie w sprawie spłaty zadłużenia zawarte w dniu 10 października 2012 roku”.

Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2015 roku Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku:

I.  oddalił powództwo;

II.  zasądził od powoda Polskiego Związku Niewidomych z siedzibą w W. na rzecz pozwanej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w C. oraz (...) z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. kwoty po 1817 zł (tysiąc osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia Sądu Rejonowego:

Nieruchomość położona w L. przy ulicy (...) w L. oznaczona jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 0,1243 ha objęta jest księgą wieczystą (...). W dziale II tej księgi jako właściciel wpisany był Skarb Państwa, zaś jako wieczysty użytkownik (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w C.. Wcześniej wieczystym użytkownikiem tej nieruchomości było Wydawnictwo Polskiego Związku Niewidomych Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w L.. W dziale IV tej księgi wieczystej wpisane były hipoteki: umowna kaucyjna w kwocie 390 000 złotych wpisana na rzecz N. Bank (...) Oddział w L. oraz w kwocie 400 000 złotych wpisana na rzecz Stowarzyszenia Polski Związek Niewidomych w W. określona jako wierzytelności wynikające z porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia zawartego w dniu 10 października 2012 r. to jest wierzytelności wynikające z umowy najmu z dnia 31 marca 1998 r. wraz z aneksami, umowy najmu z dnia 19 października 201 roku, umowy dotyczącej udostępnienia linii internetowych z dnia 28 czerwca 2002 r., umowy najmu z dnia 22 listopada 2011 roku, umowy najmu miejsc postojowych z dnia 1 września 2003 r. wraz z aneksem oraz potwierdzony wykazem faktur stanowiących załącznik nr 1 do powyższego porozumienia wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności poszczególnych faktur do dnia zapłaty.

W dniu 4 października 2013r. Polski Związek Niewidomych z siedzibą w W. zawarła z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą w C. umowę sprzedaży wierzytelności przysługujących Polskiemu Związkowi Niewidomych w stosunku do Wydawnictwa Polskiego Związku Niewidomych Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wynikających z porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia zawartego w dniu 10 października 2012 roku zabezpieczonej hipoteką umowną do sumy 400 000 złotych na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną numer (...) o obszarze 1 243 m ² położonej w L. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (...). Na mocy tej umowy Polski Związek Niewidomych sprzedał (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółce komandytowej z siedzibą w C. tą wierzytelność za cenę w kwocie 60 000 zł. Strony umowy zastrzegły, że cała cena w kwocie 60 000 zł zostanie wpłacona sprzedającemu przez kupującego przelewem na rachunek bankowy w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy, najpóźniej do dnia 4 listopada 2013 roku. Ponadto strony ustaliły, że wierzytelności wskazane w załączniku do tego aktu przechodzą na kupującego w chwili zapłaty ceny. Oprócz tego umowa – zawarta w formie aktu notarialnego – zawierała wniosek wieczystoksięgowy jej stron o wpis w dziale IV księgi wieczystej (...) jako wierzyciela hipotecznego spółki pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w C. w miejsce Polskiego Związku Niewidomych z siedzibą w W.. Na skutek tego wniosku, w dniu 13 lutego 2014 roku Sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w C. jako uprawnionego z tytułu hipoteki umownej w kwocie 400 000 złotych. Skarga Polskiego Związku Niewidomych na wpis referendarza sądowego z dnia 13 lutego 2014 r. w sprawie o sygn. (...) nie została uwzględniona przez Sąd Rejonowy Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku, który postanowieniem z dnia 14 maja 2014 r. utrzymał w mocy zaskarżony wpis.

Polski Związek Niewidomych z siedzibą w W. pismem z dnia 13 listopada 2013 r. wezwał (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową do zapłaty kwoty 60 000 złotych według aktu notarialnego Rep. A nr (...). Wezwanie to zostało doręczone w dniu 15 listopada 2013 r.

Kolejnym pismem z dnia 22 listopada 2013 r., doręczonym w dniu 25 listopada 2013 r. Polski Związek Niewidomych wezwał (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową do wykonania zobowiązania z umowy Rep. A nr (...) zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 4 października 2013 r., zastrzegając, iż brak zapłaty w wyznaczonym terminie trzech dni od otrzymania pisma, spowoduje odstąpienie przez Polski Związek Niewidomych od umowy w trybie art. 491 k.c.

Pismem z dnia 2 grudnia 2013 r., doręczonym 9 grudnia 2013 r., Polski Związek Niewidomych oświadczył (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością Spółce komandytowej w C., iż w związku z treścią pisma z dnia 22 listopada 2013 r. odstępuje od umowy zawartej w dniu 4 października 2013 r.

W dniu 17 grudnia 2013 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w C. zapłaciła na rzecz Polskiego Związku Niewidomych kwotę 60 000 złotych tytułem ceny za nabytą wierzytelność.

W dniu 9 stycznia 2014 r. Polski Związek Niewidomych przelał kwotę 60 892 zł na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej kwotę 60 897 zł tytułem zwrotu środków z tyt. odstąpienia od umowy akt notarialny Rep(...) z dnia 4 października 2013 r.

W dniu 30 sierpnia 2014 r. przedstawiciel (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej (...) złożył w imieniu spółki oświadczenie – zgodę na wykreślenie z działu IV księgi wieczystej (...) hipoteki do kwoty 400 000 zł nr hipotek (roszczenia) 5, zabezpieczającej wierzytelności wynikające z porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia zawartego w dniu 10 października 2012 r. ze względu na wzajemne rozliczenie.

Na skutek wniosku wieczystoksięgowego z dnia 2 września 2014 r., w dniu 29 września 2014 roku Sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu w księdze wieczystej (...) przez wykreślenie w dziale IV hipoteki umownej w kwocie 400 000 zł „wierzytelności wynikające z porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia zawartego w dniu 10 października 2012 r. to jest wierzytelności wynikające z umowy najmu z dnia 31 marca 1998 r. wraz z aneksami, umowy najmu z dnia 19 października 2011 r., umowy dotyczącej udostępnienia linii internetowych z dnia 28 czerwca 2002 r., umowy najmu z dnia 22 listopada 2011 r., umowy najmu miejsc postojowych z dnia 1 września 2003 r. wraz z aneksem oraz potwierdzone wykazem faktur stanowiących załącznik nr 1 do powyższego porozumienia wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności poszczególnych faktur do dnia zapłaty.

W dniu 2 października 2014 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w C. zawarła z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N. umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedała jej prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...) oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 0,1243 ha, objętą księgą wieczystą (...) za cenę 900 000 złotych w tym podatek VAT w stawce 23%. Zawierając umowę przedstawiciele strony sprzedającej oświadczyli, że w dziale IV księgi wieczystej ujawniona jest hipoteka kaucyjna do kwoty 390 000 zł na rzecz (...) Bank (...) SA z siedzibą w G. Oddział w L. jako zabezpieczenie spłaty kredytu zaś przysługujące jej prawo wieczystego użytkowania wolne jest od wszelkich innych niż ujawnione w księdze wieczystej hipotek oraz obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Na podstawie tej umowy w dniu 13 marca 2015 r. dokonano wpisu w księdze wieczystej (...) prawa wieczystego użytkownika przedmiotowej nieruchomości (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N..

W dniu 12 marca 2015 r. do Sądu Rejonowego Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku wpłynął wniosek Polskiego Związku Niewidomych w W. o wpisanie w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o usunięcie sprzeczności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wierzyciela hipoteki umownej w kwocie 400 000 złotych przez wykreślenie (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w C. i wpisanie w jej miejsce jako wierzyciela hipotecznego Polskiego Związku Niewidomych w W.. Wniosek ten został uwzględniony wpisem z dnia 12 maja 2015 roku ostrzeżenia o treści: „Postanowieniem z dnia 15 września 2014 r. Sąd Rejonowy Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku w sprawie (...) udzielił zabezpieczenia roszczenia Polskiego Związku Niewidomych w W. o usunięcie sprzeczności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wykreślenie w dziale IV wpisu wierzyciela hipotecznego uprawnionego z tytułu hipoteki umownej w wysokości 400 000 zł (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w C. i w pisania w jej miejsce jako wierzyciela hipotecznego Polskiego związku Niewidomych w W., KRS nr (...).

Na skutek wniosku wieczystoksięgowego sformułowanego w umowie sprzedaży z dnia 2 października 2014 r. Sąd wieczystoksięgowy w dniu 13 marca 2015 r. dokonał wpisu w dziale II prawa wieczystego użytkowania (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w N..

Sąd Rejonowy wskazał, że powyższe ustalenia faktyczne oparł na powołanych twierdzeniach i dowodach.

W tym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za nie zasługujące na uwzględnienie.

Po pierwsze, Sąd wskazał na wadliwy sposób sformowania powództwa. W niniejszej sprawie powód ostatecznie wnosił o nakazanie wykreślenia w dziale IV księgi wieczystej (...) wpisu (...) Spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w C. KRS (...) jako wierzyciela hipotecznego i wpisanie w jego miejsce jako wierzyciela hipotecznego Polskiego Związku Niewidomych z siedzibą w W., usunięcie wpisu Indeks wykreślenia 17 (...) Spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w C. KRS (...) jako wierzyciela hipotecznego oraz pozostawienie bez zmiany oznaczenia wierzytelności i stosunku prawnego.

Sąd uznał, że powództwo zostało sformułowane w sposób w wadliwy, gdyż już w momencie jego ostatecznego sprecyzowania, które nastąpiło w piśmie procesowym z dnia 18 czerwca 2015 roku, w dziale IV księgi wieczystej nie była wpisana hipoteka umowna w kwocie 400 000 złotych przysługująca (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej z siedzibą w C., gdyż wcześniej w dniu 29 września 2014 roku została wykreślona. Nakazanie wykreślenia w dziale IV tego prawa i wpisanie w jego miejsce hipoteki przysługującej Polskiemu Związkowi Niewidomych nie odpowiadało aktualnej treści księgi wieczystej (...).

Sąd zaznaczył, że w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu. Na poparcie powyższego stanowiska Sąd wskazał na szereg orzeczeń Sądu Najwyższego. Respektując ten pogląd Sąd Rejonowy stwierdził, że żądanie ostatecznie sformułowane i popierane przez powoda nie mogło być uwzględnione.

Ponadto w ocenie Sądu pierwszej instancji powództwo nie zasługiwało na uwzględnianie przede wszystkim z tego powodu, iż nie było możliwe wpisanie hipoteki w kwocie 400 000 złotych przysługującej Polskiemu Związkowi Niewidomych z siedzibą w W., gdyż prawo to wygasło na skutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Uzasadniając powyższe stanowisko, Sąd powołał się na treść art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i wypływające z niego domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast prawo wykreślone nie istnieje. Zgodnie zaś z treścią art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Sąd zaznaczył, iż wynikająca z tego przepisu, oraz z poprzednio obowiązującego art. 20 prawa rzeczowego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma szerokie działanie, również w sensie negatywnym. To znaczy, że osoba nabywająca w zaufaniu do księgi wieczystej własność nabywa ją w stanie wolnym od tych ograniczonych praw rzeczowych, które wprawdzie własność obciążają, ale które w księdze wieczystej nie zostały ujawnione. Natomiast w niniejszej sprawie, w dniu 2 października 2014 roku prawo użytkowania wieczystego, które pierwotnie było obciążone hipoteką w kwocie 400000 zł ustanowione na rzecz Polskiego związku Niewidomych zostało sprzedane osobie trzeciej i w momencie zawarcia umowy w księdze wieczyste nie była wpisana przedmiotowa hipoteka.

Dlatego kupując prawo wieczystego użytkowania tej nieruchomości (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła ją w takim zakresie obciążeń hipoteką, jak wynikało to z treści księgi wieczystej. Tym samym nabyła prawo obciążone jedynie hipoteką na rzecz (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej. Natomiast nabyte przez nią prawo nie podlegało obciążeniu hipoteką w kwocie 400 000 złotych przysługującą pierwotnie Polskiemu Związkowi Niewidomych.

Sąd wskazał, na treść art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Przy czym stosownie do treści ustępu drugiego tego artykułu, w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Wymaga wskazania, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia tych faktów (art. 6 kc, art. 232 kpc). Obarczony ciężarem dowodu powód nie wykazał w toku procesu, aby Spółka (...) wiedziała, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Sąd uznał, że w tym zakresie powód nie przedstawił jakiegokolwiek stanowiska chociaż znany był mu fakt nabycia prawa wieczystego użytkowania przez Spółkę (...).

Sąd zaznaczył nadto, że wniosek o wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o usunięcie sprzeczności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie uprawnionego wierzyciela hipoteki umownej w kwocie 400 000 złotych wpłynął do Sądu wieczystoksięgowego w dniu 12 marca 2015 roku i został uwzględniony przez wpis w dniu 12 maja 2015 roku a więc już po zawarciu przez (...) Spółkę z o.o. i (...) Spółkę z o.o. umowy sprzedaży.

Z tego względu powództwo, którego intencją było wpisanie na powrót do księgi wieczystej (...) hipoteki w kwocie 400 000 złotych na rzecz Polskiego Związku Niewidomych z siedzibą w W. nie mogło być uwzględnione.

Odnosząc się do pozostałych kwestii będących przedmiotem sporu, Sąd wskazał, iż dopuszczalne było powiązanie w umowie sprzedaży wierzytelności z 4 października 2013 roku skutku przeniesienia wierzytelności na nabywcę z zapłatą ceny. W takim przypadku uzasadnione jest odpowiednie stosowanie do umowy sprzedaży wierzytelności, zastrzegającej przejście wierzytelności na nabywcę z chwilą zapłaty ceny, przepisów art. 589 i nast. k.c., a wynika to z dyspozycji art. 555 k.c. W takiej bowiem sytuacji istnieje podobieństwo pomiędzy umową sprzedaży z zastrzeżeniem przez sprzedawcę własności rzeczy sprzedanej aż do czasu zapłaty ceny a umową sprzedaży wierzytelności zastrzegającą przejście tej wierzytelności na nabywcę z chwilą zapłaty ceny.

W niniejszej sprawie powód powoływał się na skuteczne odstąpienie od umowy sprzedaży wierzytelności. Według art. 491 § 1 k.c. jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Na gruncie niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości, że pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w C. pozostawała w zwłoce ze spełnieniem swojego świadczenia, do którego była zobowiązana na podstawie umowy z dnia 4 października 2013 roku. Cena za nabyte wierzytelności miała być uiszczona do 4 listopada 2013 roku (§3 umowy) natomiast pozwana dokonała zapłaty ceny w dniu 17 grudnia 2013 roku. Wcześniej zostały pozwanej doręczone wezwanie do zapłaty, wezwanie do zapłaty z zastrzeżeniem terminu pod rygorem odstąpienia od umowy oraz odstąpienie od umowy. Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w C. zarzucała, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie zostało jej doręczone, co okazało się – w świetle powołanych wcześniej dokumentów – nieprawdą. Nie podnosiła natomiast, że zakreślony przez powoda w oświadczeniu z dnia 22 listopada 2013 roku nie był odpowiedni. Tym samym należało uznać, że odstąpienie przez powoda Polski Związek Niewidomych od umowy sprzedaży wierzytelności z dnia 4 listopada 2013 roku było skuteczne. Tym samym zapłata w dniu 17 grudnia 2013 roku umówionej ceny nie spowodowała przejście na (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową wierzytelności objętych umową z dnia 4 listopada 2013 r. Pozwana Spółka (...) nie była uprawniona do rozporządzania przedmiotową wierzytelnością, przedstawiania jej do potrącenia, ale również do składania oświadczeń zakresie zabezpieczającej jej hipoteki.

Niemniej jednak podnoszone wyżej przyczyny przemawiały w ocenie Sądu za oddaleniem powództwa.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie zwrotu kosztów procesu Sąd uzasadnił treścią art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniósł powód Polski Związek Niewidomych z siedzibą w W. zaskarżając ten wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez wpisanie hipoteki umownej na zabezpieczenie wierzytelności na rzecz powoda Polskiego Związku Niewidomych w W. w kwocie 400000 zł w dziale IV księgi wieczystej (...) oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów prawa, które doprowadziło do niekorzystnego dla powoda rozstrzygnięcia.

W treści uzasadnienia apelacji skarżący wskazał, że Sąd błędnie przyjął iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w stopniu wystarczającym chroni nabywcę nieruchomości, gdyż obród nieruchomością w przedmiotowej sprawie odbywał się pomiędzy osobami, które miały wiedzę na temat toczącego się w niniejszej sprawie procesu i zdawały sobie sprawę, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada stanowi rzeczywistemu. W ocenie skarżącego, to na zbywcy nieruchomości ciążył prawny obowiązek informowania nabywcy o wszelkich postępowaniach sądowych czy administracyjnych dotyczących nieruchomości. W związku z powyższym, powód nie był prawnie zobligowany do udowadniania, iż nabywca nieruchomości wiedział o innym stanie prawnym nieruchomości. Skarżący podniósł także, że wobec uznania przez Sąd, że żądanie pozwu zostało wadliwie sformułowane, gdyż zawierało ono żądanie wykreślenia hipoteki, której już w księdze wieczystej nie było, to Sąd był uprawniony do orzekania poniżej żądania pozwu, poprzez wpisanie jej w kształcie określonym w pozwie. Apelujący podniósł także, że wobec zasadnego uznania przez Sąd, że strona powodowa skutecznie odstąpiła od umowy sprzedały wierzytelności, pozwana spółka zobowiązana była do zwrotu świadczenia w postaci hipotecznego zabezpieczenia roszczenia, co Sąd Rejonowy w swoich rozważaniach pominął.

Pozwani (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w C. oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Na rozprawie odwoławczej pełnomocnik powoda popierał apelację, pełnomocnik pozwanych wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne ustalenia poczynione przez Sąd pierwszej instancji, jak również ich ocenę prawną przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, że w postępowaniu o usunięcie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 u.k.w.i.h.) sąd jest związany żądaniem pozwu. Stanowisko to można uznać za ugruntowane w obecnym orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. np. uchwały tego Sądu z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 76/08, Lex nr 422211; z dnia 18 maja 2010 r., III CZP 134/09, Lex nr 577301; z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 76/08, Lex nr 422211). Także trafnie wskazał Sąd Rejonowy, że żądanie pozwu było sformułowane wadliwie.

W ocenie Sądu Okręgowego sposób sformowania powództwa w ostatecznym jego kształcie wynikającym z pisma procesowego z dnia 18 czerwca 2015r. jest niejasny, a jego konstrukcja wręcz karkołomna. Powód, zamiast dochodzić wpisania do księgi wieczystej określonej hipoteki na swoją rzecz (jak żąda tego w apelacji), domagał się w pierwszej kolejności wykreślenia Spółki (...) jako wierzyciela hipotecznego i wpisania siebie w to miejsce, w sytuacji gdy dana hipoteka (w tym także jej wierzyciel) już nie figurowała w księdze wieczystej. Dopiero w dalszej kolejności domagał się „usunięcia wpisu: Indeks wykreślenia…” i pozostawienia oznaczenia wierzytelności, co, jak się wydaje, miałoby spowodować pozostawienie poprzedniego (wykreślonego) wpisu, czyli ponowne pojawienie się przedmiotowej hipoteki.

Niemniej jednak, pomimo trudności interpretacyjnych, z żądania powoda wynika, że celem wniesionego powództwa było przywrócenie w księdze wieczystej nr KW (...) stanu prawnego istniejącego przed dniem sprzedaży wierzytelności przysługujących powodowi w stosunku do Wydawnictwa Polskiego Związku Niewidomych spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., zabezpieczonych hipoteką umowną do sumy 400000 zł na prawie użytkowania wieczystego gruntu położonym w L. przy ulicy (...), poprzez wpisanie w dziale IV księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej te wierzytelności na rzecz powoda, jako wierzyciela hipotecznego. Do powyżej konkluzji doszedł także Sąd Rejonowy, wskazując w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że intencją powództwa było wpisanie na powrót do księgi wieczystej (...) hipoteki w kwocie 400000 zł na rzecz Polskiego Związku Niewidomych z siedzibą w W. (k. 387v).

W tej sytuacji zdaniem Sądu Okręgowego powództwo nie mogło zostać oddalone tylko w oparciu o wyżej wymienioną przesłankę wadliwego sformułowania żądania pozwu, gdyż wynikający z art. 321 § 1 k.p.c. zakaz orzekania ponad żądanie nie stanowi przeszkody do dokonania przed Sąd meriti stosownej modyfikacji niejasno ujętej konkluzji pozwu (żądania powoda), jeżeli modyfikacja taka jest zgodna z wolą powoda (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2006 r., IVCK 376/05, Lex nr 170325). Należy natomiast zwrócić uwagę, że przesłanką uzasadniająca oddalenie przez Sąd Rejonowy powództwa o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, nie było tylko wadliwe sformowanie żądania pozwu.

Kwestia najistotniejsza dla merytorycznej oceny niezasadności powództwa opartego na art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako u.k.w.h.), sprowadza się w przedmiotowej sprawie do przyjęcia, że pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. (poprzednio z siedzibą w N.), korzysta w przedmiotowej sprawie z ochrony rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikającej z art. 5 u.k.w.h. Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego w tej kwestii, niemniej jednak z uwagi na zarzuty zawarte w uzasadnieniu apelacji, niezbędnym jest poczynienie kilku uwag.

Zgodnie z treścią art. 5 u.k.w.h, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni zatem osoby trzecie działające w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Natomiast rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, przy czym w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h.)

Jak wskazał Sąd Rejonowy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa także przeciwko wszelkim prawom, które nie są ujawnione w księdze wieczystej, co oznacza, że nabycie następuje w stanie wolnym od np. ograniczonych praw rzeczowych, które wprawdzie własność obciążają, ale które w księdze wieczystej nie zostały ujawnione.

Dla oceny charakteru wiary nabywcy decydująca jest chwila zawierania umowy nabycia prawa, a zatem badaniu podlega świadomość w tej właśnie chwili i to ona jest decydująca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy, występowania ewentualnych wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości oraz tego, czy w tym czasie mogły być one z łatwością usunięte.

W przedmiotowej sprawie, w dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...) oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 0,1243 ha, objętą księgą wieczystą (...), tj. w dniu 2 października 2014r., w dziale II własność wpisana była na rzecz Skarbu Państwa, a jako użytkownik wieczysty wpisana była spółka pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w C.. W momencie zawarcia umowy w księdze wieczystej (...) nie było wpisanej hipoteki w kwocie 400000 zł zabezpieczającej wierzytelności z porozumienia z 10 października 2012 roku.

W konsekwencji, w tak ustalonym stanie faktycznym oraz w celu obalenia domniemania istnienia dobrej wiary po stronie pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z., to powód, domagający się przywrócenia wcześniej wpisanej hipoteki, winien wykazać, że wymieniony pozwany nabywając prawo użytkowania wieczystego działał w złej wierze. Tylko wówczas wyłączone byłoby działanie art. 5 u.k.w.h.

Wbrew twierdzeniom skarżącego, to na nim spoczywał ciężar obalenia domniemania dobrej wiary pozwanego. Należy bowiem zaznaczyć, że zgodnie z art. 7 k.c., jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Strona powołująca się na dobrą wiarę i wywodząca z tego skutki prawne, zwolniona jest z obowiązku dowodzenia tej okoliczności, gdyż na jej korzyść działa właśnie to domniemanie. Jest ono przy tym wzruszalne, jednakże ciężar dowodu, zgodnie z art. 6 k.c., na okoliczność złej wiary spoczywa na przeciwniku procesowym.

Powyższej konkluzji nie zmienia podnoszona w apelacji okoliczność, że zbywca miał obowiązek poinformować nabywcę o wszelkich postępowaniach sądowych czy administracyjnych dotyczącym nieruchomości, nawet gdy nie były one ujawnione w księdze wieczystej. Oczywiście, zbywca prawa użytkowania wieczystego miał taki obowiązek, ale okoliczność ta jest w zasadzie irrelewantna dla sprawy, gdyż dla oceny czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma zastosowanie w sprawie istotna jest dobra bądź zła wiara nabywcy prawa, nie odpowiednia postawa zbywcy. Istotnym w sprawie byłoby, gdyby (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w C., poinformowała (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, że w momencie zawierania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego w Sądzie toczyło się postępowanie o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej (...), a rzeczywistym stanem prawnym i że zbywca prawa występował w niej w charakterze pozwanego. Jednakże brak jest podstaw do takiego ustalenia, a z treści umowy sprzedaży (k.515 i n. akt Kw) wynikają oświadczenia przeciwne.

Powód, obarczony ciężarem dowodu, nie wykazał w toku procesu, że pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z., miał wiedzę o powyższych okolicznościach lub też że powinien mieć wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej. Skarżący w apelacji ograniczył się do postawienia ogólnikowo sformułowanego zarzutu, że cyt.: „ wystarczy porównać personalia osób stających do aktów notarialnych na podstawie których dokonywano rozporządzenia nieruchomością” (k. 399). Z treści aktu notarialnego z dnia 2 października 2014r., sporządzonego przed notariuszem E. K. wynika, że (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w C. reprezentował Prezes Zarządu J. P., zaś (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N. reprezentował M. C.. Z takiego porównania nie wynika dla Sądu żadna znacząca konkluzja.

Powód winien przedstawić twierdzenia i przedłożyć Sądowi dowody, które świadczyłyby o złej wierze pozwanego (...), w tym co najmniej, że osoba reprezentująca pozwaną spółkę z łatwością mogła się dowiedzieć o tym, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Powód nie spełnił wymogów nałożonych na niego dyspozycją art. 6 k.c. i 232 k.p.c. i w konsekwencji nie udowodnił swojego roszczenia. W tych okolicznościach brak jest przesłanek do przyjęcia, że w dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości, pozwany wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie hipoteki. W konsekwencji powództwo zostało w tej sytuacji słusznie oddalone.

Nie zasługuje na aprobatę także stanowisko skarżącego, że Sąd Rejonowy pominął kwestię zwrotu wzajemnych świadczeń jako skutku odstąpienia od umowy. Sąd Rejonowy odniósł się bowiem w uzasadnieniu do skutków odstąpienia od umowy wskazując, że nie może to wpływać na uwzględnienie powództwa z przyczyn wyżej wskazanych, czyli z uwagi na rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej.

Jest to stanowisko słuszne, gdyż obowiązki stron umowy nie zmieniają faktu, że w dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. (wcześniej w N.), tj. w dniu 2 października 2014r. nieruchomość obciążona była wyłącznie hipoteką kaucyjną do kwoty 390000 zł na rzecz (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej.

Natomiast byt umowy, na podstawie której była wcześniej ujawniona w księdze wieczystej hipoteka, ale została już wykreślona, jest obojętny dla nabywcy prawa użytkowania wieczystego, wobec którego nie zostało wykazane aby znajdował się w złej wierze i niezależne od wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami tej umowy. Z tych przyczyn apelacja negująca tę ocenę Sądu Rejonowego jest chybiona.

Z powyższych względów na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Na koszty procesu postępowania apelacyjnego zasądzone od powoda na rzecz pozwanych składają się koszty zastępstwa procesowego określone w §5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 7 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 poz. 1804).