Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 23 września 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Jarosław Gołębiowski (spr.)
Sędziowie:	SSO Dariusz Mizera SSR del. Przemysław Maciejewski
Protokolant:	Paulina Neyman

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2013 roku

sprawy z wniosku E. K. i B. K.

z udziałem W. B.

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji uczestniczki

od postanowienia Sądu Rejonowego w Sieradzu z dnia 4 października 2012 roku, sygn. akt I Ns 97/05

postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę przekazać do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Sieradzu pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania za instancję odwoławczą.

Sygn. akt II Ca 376/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 4 października 2012 roku Sąd Rejonowy w Sieradzu po rozpoznaniu sprawy z wniosku M. P. w miejsce której wstąpili E. K.
i B. K. z udziałem W. B. o zniesienie współwłasności

I. dokonał zniesienia współwłasności obejmującej zabudowaną budynkiem mieszkalno -użytkowym nieruchomość położoną w W. o powierzchni 0.0732 ha, składającą się
z działek oznaczonych na mapie biegłego geodety B. O. (1) z dnia 30 stycznia 2012r., przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w W. za numerem (...) i stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia, numerami :

a. (...) o powierzchni 0.0317 ha,

b. (...) o powierzchni 0.0293 ha,

c. (...) o powierzchni 0.0122 ha,

dla których w Sądzie Rejonowym w Wieluniu prowadzona jest księga wieczysta (...) w ten sposób, że :

1. przyznał na wyłączną własność W. B. nieruchomość opisaną wyżej w punkcie Ic ,

2. przyznał na rzecz E. K. i B. K. na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej nieruchomość opisaną wyżej w punkcie Ib,

3. przyznał na współwłasność E. K. i B. K. na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej w udziale 945/1620 części i W. B. w udziale (...) części nieruchomość opisaną wyżej w punkcie 1a;

II. zasądził od E. K. i B. K. solidarnie na rzecz W. B.

kwotę 271.663 złote tytułem dopłaty wyrównawczej do wartości należnego jej udziału
w nieruchomości objętej współwłasnością;

III. zasądził od E. K. i B. K. solidarnie na rzecz W. B.

kwotę 32.513 złotych z tytułu zwrotu nakładów poczynionych na wspólnej nieruchomości;

IV. dokonał podziału do korzystania nieruchomości opisanej wyżej jako działka o numerze (...) w ten sposób, że przyznać prawo wyłącznego korzystania ze znajdującego się na piętrze pomieszczenia mieszkalnego bezpośrednio przylegającego do nieruchomości oznaczonej jako (...) dla W. B. wraz z pomieszczeniami piwnic i strychu będących w jej posiadaniu na dzień wydania niniejszego postanowienia, zaś z pozostałej części tej nieruchomości na rzecz E. K. i B. K. oraz W. B. wspólnie stosownie do potrzeb każdego ze współwłaścicieli związanych z zakresem korzystania z nieruchomości przylegających i oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...)

V. nakazał pobranie od W. B. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego
w Sieradzu kwotę 11.360 złotych tytułem zwrotu wydatków tymczasowo pokrytych z sum budżetowych;

VI. nakazał pobranie od E. K. i B. K. solidarnie na rzecz Skarbu

Państwa - Sądu Rejonowego w Sieradzu kwoty 15.905 złotych tytułem zwrotu wydatków tymczasowo pokrytych z sum budżetowych;

VII. zniósł wzajemnie pomiędzy stronami koszty zastępstwa adwokackiego.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia
i zarazem rozważania Sadu Rejonowego:

Przedmiotowa nieruchomość miała pierwotnie powierzchnię 0,0732 ha i stanowiła działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...). Jest to nieruchomość położona
w W.przy ulicy (...), w centralnym punkcie tego miasta, zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym o przeznaczeniu mieszkalno - użytkowym. Budynek ten to kamienica piętrowa, podpiwniczona z poddaszem użytkowym niemieszkalnym. Zabudowa jest ukształtowana jak litera „L" i posiada powierzchnię zabudowy 458,089 m2. Budynek ma murowane ściany, posadzki w piwnicy betonowe,
w parterze terakotę, na piętrze deski i wykładzinę, posiada stolarkę okienną PCV. Dach budynku o konstrukcji drewnianej pokryty jest od strony ul. (...)blachą, a od strony ulicy (...)dachówką ceramiczną. Budynek został wzniesiony w 1950 roku. Dostęp do nieruchomości jest zapewniony od strony ulicy (...)poprzez bramę wjazdową na podwórze, a od strony ulicy (...)poprzez wejście prowadzące bezpośrednio z chodnika przez cały budynek do części podwórzowej. Nieruchomość posiada zabudowę gospodarczą usytuowaną w części podwórza od strony sąsiednich działek o numerach (...). Zabudowę tę stanowi obiekt parterowy jednokondygnacyjny murowany kryty papą, składający się z dwóch równych części o powierzchni zabudowy 32,37 m2i powierzchni użytkowej 26,11 m2, który pochodzi z 1963 r. Uzupełnieniem zabudowy gospodarczej jest garaż blaszany o powierzchni 13,34 m2, dobudowany w 1991 r. Na parterze kamienicy znajdują się wyłącznie lokale użytkowe o przeznaczeniu handlowym, zaś piętro budynku stanowią lokale mieszkalno - biurowe. Dla nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Wieluniu księga wieczysta (...), w której dziale drugim ujawnione są prawa własności E.i B.małżonków K.w 945/1620 częściach na prawach wspólności majątkowej i W. B.w 675/1620 częściach. W ramach opinii biegłego geodety B. O. (1)nieruchomość została podzielona poprzez wyodrębnienie trzech części, z których każda stanowi odrębną nieruchomość. Działka (...)
o powierzchni 0,0122 ha jest położona od strony działki sąsiedniej i oznaczonej jako (...)
i (...)i obejmuje w całości zajęty pod budynek grunt będący w wyłącznym posiadaniu W. B.. Budynek mieszkalno -użytkowy na tej części gruntu także pozostaje
w wyłącznym posiadaniu W. B.. Na jego parterze znajduje się powierzchnia użytkowa przeznaczona pod działalność gospodarczą (apteka), której uczestniczka nie prowadzi osobiście ale lokal oddany jest w najem. Na piętrze budynku W. B.mieszka od wielu lat, gdyż w budowie tej kamienicy brali udział jej rodzice J.
i W.małżonkowie S., po których nabyła spadek w całości. Do tej części mieszkalnej na piętrze umownie przyłączone jest jedno pomieszczenie zachodzące na klatkę schodową, które znajduje się w wieloletnim posiadaniu W. B.. Ogólna powierzchnia budynku będąca w wyłącznym posiadaniu uczestniczki wynosi 201,1 m w zakresie powierzchni użytkowej.

Nieruchomość stanowiąca działkę o numerze (...) ma powierzchnię 0.0293 ha także w całości zajętą pod budynek i jest usytuowana w narożniku ulic (...) ( (...)). Stanowi przedmiot wyłącznego posiadania uczestników postępowania E. i B. małżonków K.. Cały parter tej części budynku kamienicy zajęty jest pod prowadzoną osobiście przez małżonków K. działalność gospodarczą - handlową, gdzie dostawy towaru odbywają się od strony podwórza Na piętrze usytuowano pomieszczenia biurowe i mieszkalne, do których można dostać się wyłącznie poprzez korzystanie z jedynej klatki schodowej budynku prowadzącej na piętro. Małżonkowie K. nie mieszkają na tej nieruchomości, ale wynajmują mieszkania na piętrze kamienicy. W wyłącznym posiadaniu uczestników jest powierzchnia 476,9m2, co do powierzchni użytkowej. Wreszcie działka oznaczona jako (...) ma powierzchnię 0,0317 ha
i jest posadowiona pomiędzy działkami o numerach (...). Obejmuje ona część budynku stanowiącą klatkę schodową i jedno pomieszczenie mieszkalne zachodzące na część tej klatki, zajmowane przez W. B., a także cały grunt poza obrysem budynku wraz z zabudową gospodarczą na części podwórza. Ta nieruchomość w zakresie zajętym pod budynek ma powierzchnię 45, 4 m2. Z tej części budynku korzystają wspólnie wszyscy współwłaściciele w zakresie klatki schodowej, a z pomieszczenia na piętrze stanowiącego pokój wyłącznie W. B.. Taki podział nieruchomości został uwidoczniony na mapie biegłego B. O. z dnia 30 stycznia 2012 r. przyjętej do państwowego zasobu geodezyjno - kartograficznego za numerem (...)w dniu 9 lutego 2012 r.

W części budynku stanowiącej klatkę schodową uczestniczka postępowania W. B. przeprowadziła w 2010 r. remont wewnątrz klatki schodowej przy jednoznacznym sprzeciwie ze strony ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości, co do jego zakresu. Poniosła tym samym koszt wykonanych prac remontowych wewnątrz pomieszczenia
w postaci : posadzek gresowych, stopni schodów, balustrady z pochwytem, boazerii, malowania ścian i sufitów, wymiany drzwi zewnętrznych z naświetleniem i drzwi bez naświetlenia, żaluzji zewnętrznych, wymiany drzwi wewnętrznych, wymiany okna
z parapetem wewnętrznym i podokiennikiem zewnętrznym, podestu wejściowego zewnętrznego kamiennego od strony ulicy, podestu wejściowego zewnętrznego kamiennego od strony podwórza, wymiany instalacji elektrycznej, lampy, wyłączników, domofonu, pokrycia dachu z obróbkami blacharskimi, rynien, rur spadowych, faktury elewacji, których koszt wyniósł wedle standardu podstawowego koniecznego do zachowania budynku w stanic niepogorszonym - 49.662 złote. Uczestniczka postępowania poniosła również koszty wykończenia pokoju, w części klatki schodowej, będącego w jej wyłącznym posiadaniu, które wynoszą 6.075 złotych. Aktualna wartość rynkowa całej nieruchomości objętej zniesieniem współwłasności wynosi 2.387.545 złotych, w tym wartość nieruchomości oznaczonej numerem (...) - 1.587.562 złote, oznaczonej numerem (...) - 668.265 złotych, zaś działki (...) z budynkiem - 131.719 złotych

E.i B.małżonkowie K.utrzymują się z dochodów, jakie uzyskują
z prowadzenia między innymi na przedmiotowej nieruchomości działalności gospodarczej. Uczestniczka W. B.jest prawnikiem - sędzią Sądu Rejonowego w W.
w stanie spoczynku i nie zajmuje się działalnością gospodarczą.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów
z dokumentów, których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron. Sąd uznał za wiarygodne w całości opinie sporządzone przez biegłego sądowego A. S. (1), który ponadto w ramach opinii ustnych wyjaśnił precyzyjnie, logicznie i przekonywująco podstawy wniosków opinii zarówno w zakresie przyjętego wariantu podziału nieruchomości, jak i wartości poszczególnych składników majątkowych. Rzeczowa i profesjonalna jest także opinia biegłego geodety B. O., który dokonał geodezyjnego podziału nieruchomości.

Sąd zważył, iż wniosek jest zasadny w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział.

Żądanie zniesienia współwłasności jest podstawowym uprawnieniem każdego ze współwłaścicieli (art. 210 k.c.). Sąd dokonuje zniesienia współwłasności w sposób wskazany zgodnie przez wszystkich współwłaścicieli (art. 622 k.p.c.). Przy braku takiego porozumienia sąd rozstrzyga spór w tym względzie, zakładając, że priorytetowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy wspólnej (art. 211 i 212 § 1 k.c.). Przy tym fizyczny podział nieruchomości powinien w miarę możliwości prowadzić do wyodrębnienia części odpowiadających wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno - gospodarczym, przy wyrównaniu różnic wartości poprzez dopłaty pieniężne (art. 623 k.p.c.). Dopiero jeżeli podział w naturze byłby niedopuszczalny, ustawodawca pozostawia sądowi wybór w zakresie sposobu zniesienia współwłasności, pomiędzy sprzedażą rzeczy wspólnej, a przyznaniem na wyłączną własność jednego ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 k.c.).

Przedmiotem zniesienia współwłasności w rozpoznawanej sprawie była zabudowana budynkiem mieszkalno - użytkowym typu kamienica, nieruchomość o pierwotnej łącznej powierzchni 0,0732 ha, położona w centrum W.. W toku niniejszego postępowania sąd dążąc do ustalenia wariantu zgodnego podziału przedmiotu współwłasności rozważał różne możliwości w tym zakresie, co obrazowały kolejne opinie biegłych z zakresu budownictwa
i szacowania wartości nieruchomości. Jednakże w sposób ciągły zmieniały się stosunki własnościowe pomiędzy współwłaścicielami wobec zbywania należnych pierwotnie uprawnionym udziałów. Rzutowało to na możliwe do rozważenia sposoby podziału fizycznego nieruchomości, czyniąc także przedmiotem sprawy ostatecznie jedynie żądanie zniesienia współwłasności bez konieczności czynienia jakichkolwiek działów spadku. Tak też na moment zamknięcia rozprawy w przedmiotowej sprawie wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli wynikająca z wpisów w księdze wieczystej SR (...) wynosiła ostatecznie 675/1620 części dla W. B.oraz 945/1620 części dla obojga uczestników postępowania - E.i B.małżonków K..

W rozpoznawanej sprawie zarówno W. B. jak i E. i B. K. byli zgodni, co do zniesienia współwłasności, różnili się jednak w zakresie sposobu jej likwidacji. Wszyscy dążyli przede wszystkim do objęcia na własność całej nieruchomości przy dokonaniu spłaty pozostałych uprawnionych. Każdy ze współwłaścicieli forsował także ewentualnie inny sposób podziału fizycznego.

W ocenie sądu podział fizyczny nieruchomości może być dokonany, co eliminuje możliwość przyznania całej nieruchomości na rzecz W. B. albo małżonków K.. Zgodnie z regulacją art. 211 k.c. zniesienie współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości jest wyłączone jedynie wtedy gdy podział taki byłby sprzeczny
z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W aspekcie powyższego uregulowania fizyczny podział nieruchomości był dopuszczalny, co potwierdzała opinia biegłego A. S. (1), który wskazywał w tej mierze dwa możliwe warianty. Pierwszy z nich zakładał podział całej nieruchomości na dwie części linią prostą biegnącą od strony ulicy (...) w głąb przez całą nieruchomość tak, aby po stronie nieruchomości przeznaczonej dla W. B. znalazła się cała klatka schodowa wraz z jednym pomieszczeniem mieszkalnym zachodzącym na tę część oraz z częścią podwórza z garażem. Po stronie oddzielanej dla E. i B. K. przy tym wariancie podziału pozostałaby część budynku w narożniku ulic (...) wraz z częścią działki i całym wjazdem od strony ulicy (...), ale pod warunkiem wybudowania odrębnej klatki schodowej umożliwiającej dostęp do części budynku położonej na piętrze.

Drugi wariant podziału fizycznego wskazany przez biegłego przewidywał niejako zachowanie dotychczasowej przygotowywanej już w sprawie wersji podziałowej, polegającej na wyodrębnieniu trzech części nieruchomości, z których każda stanowiła niezależną nieruchomość. Ten sposób podziału byłby zgodny z dotychczasowym wieloletnim stanem posiadania nieruchomości, bowiem każdy ze współwłaścicieli otrzymałby tę jej część, z której korzystał i na którą czynił nakłady. Natomiast obie części mające przypaść poszczególnym współwłaścicielom miały zostać niejako oddzielone między sobą trzecią częścią obejmującą swoim zakresem istniejącą klatkę schodową wraz z całym gruntem nieruchomości poza obrębem budynku i ta nieruchomość miała nadal stanowić współwłasność w dotychczasowych udziałach należnych współwłaścicielom.

Zdaniem Sądu jedynie drugi wariant podziału odpowiada interesom wszystkich współwłaścicieli i jest zgodny ze społeczno -gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Jest to bowiem nieruchomość miejska, położona w centrum miasta W. i zabudowana domem mieszkalno - użytkowym typu kamienica i budynkiem gospodarczym. Cała nieruchomość była dotychczas w posiadaniu wszystkich współwłaścicieli, którzy już podzielili się nią wcześniej w zakresie faktycznego korzystania. Zasadniczo cały parter nieruchomości stanowią lokale o przeznaczeniu użytkowym - działalność handlowa, przy czym W. B. wynajmuje posiadaną przez siebie część na aptekę, której sama nie prowadzi, a małżonkowie K. własnymi siłami prowadzą w zajmowanej przez siebie części sklep spożywczy, z czego się utrzymują. Natomiast piętro stanowią lokale mieszkalne
i tak w przypadku W. B. zajmowane przez nią samą, a co do E. i B. K. wykorzystywane na własne potrzeby jako biuro albo wynajmowane. Wszyscy uprawnieni współwłaściciele korzystali zaś dotąd ze wspólnej klatki schodowej. Wydaje się więc uzasadnione aby taki stan posiadania, jaki utrwalił się pomiędzy współwłaścicielami został zachowany. Aby zrealizować to założenie jedynym dopuszczalnym sposobem podziału fizycznego nieruchomości jest jej podział według wariantu drugiego, choć zakłada on pozostawienie części nieruchomości nadal w reżimie stosunków współwłasnościowych. Przyjęcie innej koncepcji podziałowej prowadziłoby przede wszystkim do tego, że E.
i B. K. zostaliby pozbawieni możliwości korzystania z jedynej w budynku klatki schodowej, tracąc tym samym dostęp do jego części położonej na piętrze. W takiej sytuacji konieczne byłoby wybudowanie drugiej klatki schodowej, co narażałoby uczestników na znaczne koszty i zmieniałoby dotychczasowy stan budynku. Ponadto W. B. przy pierwszym wariancie podziałowym otrzymałaby do wyłącznej dyspozycji zdecydowanie większą część podwórza aktualnie istniejącego wraz z posadowionym tam garażem,
a w posiadaniu uczestników postępowania pozostałby jedynie wjazd od strony ulicy (...) przy szerokości gruntu około 4,5 m od ściany budynku, przy czym skoro wjazd na nieruchomość jest tylko od tej strony, musiałby zostać objęty jeszcze służebnością przejazdową na rzecz W. B.. Tymczasem małżonkowie K. prowadzą w tym budynku duży sklep spożywczy z koniecznością zapewnienia dostępności dostaw towaru od strony zaplecza, co z kolei wiąże się z dojazdem dużymi samochodami. Dlatego najbardziej racjonalne jest przyjęcie takiego wariantu podziału, który usankcjonuje dotychczasowy stan posiadania stron i jednocześnie pozwoli na zgodne z przeznaczeniem korzystanie z części będących w wyłącznym posiadaniu każdego ze współwłaścicieli. Umożliwia to jedynie pozostawienie nadal we współwłasności tej części nieruchomości, na której posadowiona jest klatka schodowa budynku i która obejmuje całe podwórze, przy niewielkim aerale gruntu tj. około 317 m2 pomniejszonym jeszcze o powierzchnię klatki schodowej. Respektując to założenie Sąd dokonał podziału nieruchomości oznaczonej jako działka (...) pomiędzy współwłaścicieli jedynie do korzystania przez każdego z nich, nie zmieniając stosunków własnościowych i przyznając prawo wyłącznego korzystania z pomieszczenia mieszkalnego zachodzącego na część klatki schodowej W. B., która od wielu lat ma to pomieszczenie w wyłącznym swoim posiadaniu. Przyjęcie tego wariantu podziału fizycznego oznacza także, zgodnie z twierdzeniami biegłego A. S. konieczność dostosowania stanu technicznego budynku do jego stanu prawnego ukształtowanego niniejszym orzeczeniem (wybudowanie ściany działowej odgradzającej część W. B. od części wspólnej budynku), ale ten warunek nie jest związany ze znacznymi kosztami, a nadto może się ziścić dopiero po ewentualnym uprawomocnieniu postanowienia.

Przy takim wariancie podziału nieruchomości należało dokonać rozliczenia jej wartości rynkowej z wielkością należnych współwłaścicielom udziałów we współwłasności. Aktualna rynkowa wartość poszczególnych nieruchomości objętych niniejszym postępowaniem wynika z szacunku dokonanego przez biegłego A. S. (1)przy wyborze w zakresie szacowania metody korygowania ceny średniej. Z racji wąskiego rynku lokalnego na tego typu nieruchomości należy zgodzić się z biegłym, który odstąpił od metody porównania parami. Tak więc wartość wszystkich trzech wyodrębnionych części wynosi aktualnie 2.387.545 złotych. Wartość nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...), jaką wskutek podziału otrzymała W. B.wynosi w tym 668.265 złotych, zaś działki oznaczonej jako (...), przyznanej E.i B. K.1.587.562 złote. Porównując to do wartości udziałów we współwłasności przysługujących poszczególnym uprawnionym, trzeba wskazać, że w przypadku W. B.jej udział (675/1620) jest wart 939.928 złotych, zaś udział małżonków K.- 1.315.899 złotych. Powoduje to konieczność wyrównania dopłatami pieniężnymi. Stąd też W. B.należna dopłata od uczestników postępowania stanowi różnicę pomiędzy wartością otrzymanego składnika majątku objętego współwłasnością, a wartością należnego udziału we współwłasności i wynosi 271.663 złote. Różnica ta stanowi jednocześnie nadwyżkę ponad udział przysługujący E.i B. K.w stosunku do wartości otrzymanej w naturze części przedmiotu współwłasności.

Zgodnie z treścią art. 207 k.c. każdy ze współwłaścicieli stosownie do wielkości przypadającego mu udziału we współwłasności jest zobowiązany do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Dotyczy to także czynionych nakładów na nieruchomość. Jednocześnie każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa ( art. 209 k.c.). Stąd też jeśli jeden ze współwłaścicieli ponosi koszty remontu wspólnej nieruchomości i czyni to bez uzgodnienia z pozostałymi uprawnionymi współwłaścicielami, a wręcz wobec sprzeciwu
z ich strony, może dochodzić rozliczenia poniesionych kosztów w ramach postępowania
o zniesienie współwłasności (art. 618 k.p.c.) ale jedynie w zakresie tych prac, których wykonanie było konieczne aby zachować przedmiot współwłasności w stanie niepogorszonym.

W przedmiotowej sprawie W. B. poniosła koszty remontu klatki schodowej, gdzie wykonała prace remontowe w bardzo wysokim standardzie, co wynika
z opisu biegłego i zdjęć załączonych do akt. Respektując jednak powyższą zasadę rozliczenia, zakresem żądania zwrotu od pozostałych współwłaścicieli mogą być jedynie koszty poniesione w części obejmującej prace niezbędne i w standardzie podstawowym, skoro już na etapie realizacji tego remontu, małżonkowie K. zgłaszali swój sprzeciw co do jego zakresu i kosztów. Tak więc skoro przy wskazanym wyżej zakresie poniesionych kosztów remontu ukształtowały się one na poziomie 55.737 złotych ( 49.662 + 6.075 ), powinny zostać poniesione przez współwłaścicieli w zakresie odpowiadającym ich udziałom we współwłasności. Stąd też E. i B. K. przy udziale 945/1620 są obciążeni kwotą 32.513 złotych i taką kwotę zasądzono od nich na rzecz W. B..

Zdaniem Sądu poza rozliczeniem w zakresie czynionych nakładów przed zniesieniem współwłasności pozostają koszty jakie współwłaściciele i ich poprzednicy prawni ponieśli na remont tych części nieruchomości, które w ostatecznym podziale stały się przedmiotem własności, przysługującej niepodzielnie każdemu z nich. Stąd też pozbawione podstaw było roszczenie W. B. dotyczące poniesionych przez nią kosztów remontu strychu
i piwnicy, skoro prawie w całości są to powierzchnie na nieruchomości jaką otrzymała na wyłączną własność (działka (...)). Podobnie rzecz ma się w zakresie kosztów poniesionych przez poprzedniczkę prawną E. i B. A. P. - K., która sfinansowała koszty adaptacji pierwotnie dla niej projektowanego lokalu mieszkalnego w tej nieruchomości w ramach niniejszego postępowania. Ostatecznie bowiem wyzbyła się swojego udziału we współwłasności na rzecz E. i B. K., co spowodowało zaniechanie kontynuowania takiego projektu podziału, a wykonane w tej mierze prace pozostały w części przyznanej ostatecznie małżonkom K..

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c, przyjmując zainteresowanie uczestników zniesienia współwłasności wyrażane poprzez pryzmat należnych im udziałów we współwłasności. Łączne koszty postępowania w zakresie wydatków tymczasowo pokrytych z sum budżetowych Skarbu Państwa wyniosły w sprawie

27.265 złotych i obejmują koszty wykonanych opinii biegłych. Stosownie zatem do wielkości udziałów we współwłasności na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.,
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( Dz. U. Nr 90, poz. 594 ze zm. ) należało obciążyć W. B. kosztami sądowymi w zakresie kwoty 11.360 złotych, a E.
i B. K. na zasadach odpowiedzialności solidarnej kwotą 15.905 złotych.

W zakresie zaś kosztów zastępstwa adwokackiego respektując zasadę wynikającą
z treści cytowanego wyżej art. 520 § 1 k.p.c. Sąd zniósł je wzajemnie pomiędzy stronami.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji postanowienia.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł pełnomocnik uczestniczki zaskarżając je w całości i zarzucając mu:

1) rażące naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 623 k.p.c. poprzez dokonanie podziału nieruchomości, w ten sposób, że uczestniczka postępowania otrzymuje w wyniku podziału nieruchomości o około jedną trzecią mniejszą od wartości reprezentowanego przez siebie udziału, w sytuacji, gdy:

a) podział nieruchomości na dwie odrębne nieruchomości jest możliwy , uzasadniony
i racjonalny,

b) w części projektowanej dla wnioskodawczyni, istnieje klatka schodowa wymagająca drobnych adaptacji z której wnioskodawcy mogliby korzystać, bez konieczności korzystania z klatki schodowej jaka miałaby przypaść uczestniczce postępowania,

c) faktycznie Sąd I instancji uchylił się od faktycznego zniesienia współwłasności, w sytuacji klarownych udziałów i dwóch stron współwłaścicielskich, pozostawił współwłasność,

d) przyznał Sąd uczestniczce postępowania W. B. prawo wyłącznego „korzystania ze znajdującego się na piętrze pomieszczenia mieszkalnego" oraz pomieszczeń piwnic i strychu" nie znane ustawie,

e) Sąd zasądził na rzecz uczestniczki postępowania dopłatę w wysokości nie odpowiadającej faktycznej wartości z pominięciem wartości strychu i piwnic,

f) Sąd zasądził tytułem zwrotu nakładów kwotę rażąco zaniżoną w stosunku do nakładów faktycznie poniesionych przez uczestniczkę postępowania W. B.,

2. rażące naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak uzasadnienia prawnego wydanego orzeczenia, brak oceny materiału dowodowego ( pominięcie oceny zeznań świadków ) ,

3. naruszenie prawa materialnego, art. 211 k.c., poprzez przyjęcie sposobu podziału powodującego znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości, a tym samym sprzeczności takiego podziału ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy z pominięciem zasady podziału wedle pionowych płaszczyzn.

Biorąc pod uwagę powyższe zarzuty apelujący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez podział nieruchomości na dwie odrębne nieruchomości oraz prawidłowym wyliczeniem wartości nieruchomości, i w tym celu: dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety, który dokona podziału nieruchomości na dwie nieruchomości, w ten sposób, że granica części przypadającej uczestniczce postępowania W. B., będzie przebiegała po zewnętrznej ścianie klatki schodowej, a sama klatka schodowa wejdzie w skład jej nieruchomości, a granicą pomiędzy tak powstałymi nieruchomościami będzie przebiegała w linii prostej, będącej przedłużeniem linii granicznej budynków, oraz biegłego do spraw szacunku nieruchomości, który określi wartość tak powstałych nieruchomości. Wnosił również o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik wnioskodawców wnosił o oddalenie w całości apelacji uczestniczki oraz zasądzenie od uczestniczki postępowania na rzecz wnioskodawców zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji wg norm przypisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestniczki skutkuje uchyleniem zaskarżonego postanowienia
i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu.

Przytoczony w motywach pisemnych przez Sąd I instancji art. 211 k.c. przewiduje sposoby zniesienia współwłasności dając prymat wyjścia ze współwłasności poprzez fizyczny podział rzeczy. Może on polegać na podziale w naturze przedmiotu wspólności lub na ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych. W toku postępowania przed Sądem Rejonowym zwłaszcza w końcowej jego fazie uczestnicy zgodni byli, ażeby podzielić przedmiotową nieruchomość poprzez jej podział pionowy. W zaistniałej sytuacji zasadnie Sąd meriti rozważał w szczególności ten sposób podziału rzeczy. Wskazany jednakże w zaskarżonym postanowieniu wariant podziału w naturze jest wadliwy i nie może znaleźć akceptacji.

Sporna nieruchomość gruntowa jest zabudowana wielomieszkaniowym budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się także lokale użytkowe. Podział takiej nieruchomości jest dopuszczalny, o ile nie jest sprzeczny z prawem, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 k.c.). Dopuszczalność podziału z punktu widzenia jego zgodności z prawem należy ocenić również w płaszczyźnie prawa budowlanego i przepisów ustawy o gospodarce gruntami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004r. z późn. zmianami) i przepisów wykonawczych.

Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z późn. zmianami) jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a jej podział powoduje także podział budynku. Granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu winny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentów do pokrycia dachu (por. także np. Postanowienie Sądu Najwyższego z 9.01.1985r., III CRN 328/84, Lex Nr 8667, uchwałę Sądu Najwyższego z 23.01.2007r., III CZP 136/06, OSNC 2007/11/163).

Z akt sprawy, zwłaszcza z opinii biegłego A. S. (k. 1357 – 1386) wynika, iż warunek ten nie jest spełniony. Ściana oddzielająca istniejącą klatkę schodową od części budynku użytkowanego przez wnioskodawców nie przebiega według płaszczyzny pionowej. Istnieją różnice w jej usytuowaniu na powyższych kondygnacjach.

Podział ten zaproponowany przez biegłego A. S. prowadzi do podziału lokalu mieszkalnego usytuowanego na piętrze, a będącego w wyłącznym korzystaniu uczestniczki. Pomieszczenia tego lokalu usytuowane są nad klatką schodową. Przyjęty przez Sąd Rejonowy sposób zniesienia współwłasności prowadzi do podziału tego lokalu.

Podnieść należy, iż taki wariant wyjścia ze wspólności jest niedopuszczalny, skoro niweczy samodzielność lokalu (por. np. Postanowienie Sądu Najwyższego z 28 września 1978r., III CRN 173/78, Lex Nr 8134, Postanowienie Sądu Najwyższego z 29.01.1988r., Lex Nr 749978, uchwała Sądu Najwyższego z 23.01.2007r., III CZP 136/06, OSNC 2007/11/63, Biul. Sądu Najwyższego 2007/1/12).

Zaproponowany przez biegłego podział doprowadził do wydzielenia nieruchomości budowlanej stanowiącej klatkę schodową, która nie ma samodzielnego bytu i pełni rolę służebną w stosunku do budynków wydzielonych na wyłączną własność wnioskodawców
i uczestniczki. Nieruchomość ta nie stanowi domu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali (por. wyrok SN z 20 czerwca 2001 roku, I CKN 341/00, Lex Nr 55145).

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Rejonowy – z uwagi na silne skonfliktowanie stron i ich zgodne dążenie do podziału fizycznego nieruchomości – winien w pierwszej kolejności ustalić, czy jest możliwe dokonanie podziału według płaszczyzny pionowej.
W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu (por. Postanowienie Sądu Najwyższego z 13.05.2000r., IV CKN 1525/00 i Postanowienie Sądu Najwyższego z 13.05.1966r., III CR 103/66, OSP 1967/5/110).

Należy również zbadać, jaki jest koszt tych przeróbek i czy są one celowe z punktu widzenia gospodarczego. Odpowiedź twierdząca na te pytania pozwoli na kolejne rozważania – czy jest możliwa adaptacja części budynku zajmowanego przez wnioskodawców poprzez wzniesienie oddzielnej dla niej klatki schodowej zewnętrznej i zmodyfikowanie położenia lokali i ciągów komunikacyjnych, tak ażeby proponowana dla stron nieruchomość miała byt samodzielny, tj. bez konieczności korzystania z klatki schodowej już istniejącej.

Koniecznym jest, korzystając z opinii innego biegłego zbadanie, czy ten wariant jest prawnie dopuszczalny oraz racjonalny z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy. Odpowiedź na to ostatnie pytanie będzie możliwa przez dokładne określenie zakresu i rodzaju prac adaptacyjnych i ich wartości. Dopuszczalność poprowadzenia linii podziału według ściany oddzielającej część budynku zajmowanego przez wnioskodawców od istniejącej klatki schodowej przy braku możliwości wykonania odrębnej klatki schodowej może prowadzić do rozważenia celowości ustanowienia dla nich służebności mającej za przedmiot korzystanie z istniejącego ciągu komunikacyjnego.

Niespełnienie warunków podziału w/w sposób powinno skłonić do rozważenia podziału nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali. W tym przypadku należy stosować reguły wyrażone w ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. 2000.80.903 j.t.).

Sąd Rejonowy przeprowadzi także wnikliwe postępowanie dowodowe zmierzające do zweryfikowania zarzutów zawartych w punktach 1 e) i f), w szczególności odnoszących się do wartości nakładów zgłaszanych przez skarżącą.

Mankamenty postępowania przed Sądem Rejonowym doprowadziły do nierozpoznania istoty sprawy, co musiało skutkować uchyleniem zaskarżonego postanowienia i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, o czym orzeczono na podstawie art. 386 § 4 k.p.c.