Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 czerwca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący	SSO Arkadiusz Lisiecki
Sędziowie	SSO Dariusz Mizera (spr.) SSO Paweł Hochman
Protokolant	stażysta Agnieszka Misterkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2014 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa J. M. (1)

przeciwko M. G. (1), T. M., M. M. (1), J. M. (2)

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb.

z dnia 25 lutego 2014 roku, sygn. akt I C 1812/13

oddala obie apelacje i nie obciąża pozwanych obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sygn. akt: II Ca 323/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 25 lutego 2014 roku Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. po rozpoznaniu sprawy z powództwa J. M. (1) przeciwko M. G. (2), T. M., M. M. (1), J. M. (2) o opróżnienie lokalu mieszkalnego nakazał pozwanym M. G. (2), T. M., M. M. (1) i J. M. (2) opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...) wraz z osobami, których prawa reprezentują i rzeczami stanowiącymi ich własność i wydanie go powodowi J. M. (1) oraz orzekł, iż pozwanym M. G. (2), T. M., M. M. (1) i J. M. (2) przysługuje prawo do jednego lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w punkcie 1 do czasu złożenia pozwanym przez Gminę P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego a także zasądził solidarnie od pozwanych M. G. (2), T. M., M. M. (1) i J. M. (2) na rzecz powoda J. M. (1) kwotę 337,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawą powyższego wyroku były przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.

Właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ulicy (...) jest powód J. M. (1).

W dniu 1 kwietnia 1994 r. M. M. (2) - mąż pozwanej T. M., a ojciec pozwanej M. M. (1) zawarł z J. M. (1) reprezentowanym przez M. Z. (1) umowę podnajmu szczegółowo wyżej opisanego lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony. Powód J. M. (1) przebywał w tym czasie w U.. M. Z. (1) podpisując umowę podnajmu zaznaczyła na umowie „w porozumieniu z państwem M.". Wówczas powód był najemcą tego lokalu. M. W. (wcześniej Z.) to kuzynka powoda.

Podnajem trwał do 1996 r., czynsz pobierała M. używająca imienia M. Z. (2), obecnie W..

Państwo M. zaproponowali M. M. (2) sprzedaż w/w lokalu. W dniu 3 października 1996 r. J. M. (1) zobowiązał się do sprzedaży lokalu M. M. (2) poprzez zawarcie z nim umowy przedwstępnej sprzedaży w formie pisemnej bez formy aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej nie wskazano daty zawarcia umowy właściwej i nie określono istotnych postanowień umowy przyrzeczonej - nie określono ceny. Z uwagi na konieczność wcześniejszego wykupu mieszkania J. M. (1) upoważnił M. M. (2) do działania w jego imieniu, do zawarcia umowy z Gminą P. przed notariuszem. M. M. (2) pismami z dnia 03.10.1996 i 16.10.1996 roku zwrócił się do Gminy P. o wykup w/w lokalu.

W dniu 18 lutego 1997 r. podpisano protokół uzgodnień miedzy powodem reprezentowanym przez M. M. (2) a Zarządem Miasta P., w którym określono cenę lokalu oraz udział we współwłasności budynku.

Na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 20 marca 1997 r. (...) J. M. (1), w imieniu którego działał M. M. (2), nabył od Gminy P. własność spornego lokalu położonego w P. przy ulicy (...) wraz z udziałem we współwłasności budynku za cenę 16.186,10zł.

Cenę wykupu zapłacili M. i T. M..

W dniu 1 maja 1997 r. J. M. (1), którego reprezentowała żona E. M. posługująca się ustnym pełnomocnictwem od J. M. (1) zawarła z M. M. (2) umowę kupna - sprzedaży spornego lokalu w formie pisemnej bez zachowania formy aktu notarialnego. Strony ustaliły cenę na kwotę 17.000 zł, którą to cenę M. M. (2) z żoną w całości uiścił. Małżonkowie M. zwrócili państwu M. koszty podróży z U..

Od tego czasu M. nie płacili czynszu J. M. (1). Uiszczali jedynie opłaty z tytułu administrowania budynkiem do administracji.

M. M. (2) zmarł dnia (...)roku.

Wielokrotnie państwo M. próbowali się skontaktować z J. M. (1), ale nieskutecznie. W 2006 roku już po śmierci M. M. (2) pozwana T. M. próbowała się skontaktować z powodem za pośrednictwem świadka M. W., ale też nieskutecznie.

Pozwany M. G. (2) jest osobą małoletnią, posiada orzeczenie o niepełnosprawności, stwierdzające niepełnosprawność od urodzenia. Wymaga konieczności zaopatrzenia w przedmioty ortopedyczne, środki pomocnicze oraz pomoce techniczne, ułatwiające funkcjonowanie, wymaga korzystania z systemu środowiskowego wsparcia w samodzielnej egzystencji, wymaga konieczności stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji, wymaga konieczności stałego współudziału na co dzień opiekuna w procesie jego leczenia, rehabilitacji i edukacji, nie wymaga prawa do zamieszkiwania w oddzielnym pokoju.

Pozwana T. M. jest zarejestrowana w Urzędzie Pracy jako osoba bezrobotna od 11 maja 2011 r. bez prawa do zasiłku.

M. M. (1) w latach 2005-2007 była objęta pomocą finansową MOPS w postaci zasiłku pielęgnacyjnego, zasiłku rodzinnego, dodatku do zasiłku rodzinnego z tytułu samotnego wychowywania dziecka. Od lipca 2009 r. nadal korzysta z pomocy w formie świadczenia pielęgnacyjnego, zasiłku rodzinnego, dodatku do zasiłku rodzinnego z tytułu kształcenia dziecka niepełnosprawnego oraz zasiłku pielęgnacyjnego.

T. M. korzysta z pomocy MOPS niesystematycznie w okresie od lipca 2007 r. do kwietnia 2013 r. w formie zasiłku okresowego i zasiłków celowych.

M. G. (2) nie korzysta z pomocy MOPS.

J. M. (2) ma 30 lat, jest osobą bezrobotną od kwietnia 2013 roku. Jest zarejestrowany jako bezrobotny bez prawa do zasiłku.

Sąd Rejonowy przy takich ustaleniach zważył iż powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie powód J. M. (1) domagał się nakazania opróżnienia przez pozwanych lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...) z uwagi na brak tytułu prawnego i wydanie go powodowi.

Pozwani kwestionowali zasadność roszczenia, podnosząc iż korzystają ze spornego lokalu na podstawie umowy podnajmu z 1 kwietnia 1994 roku. Podnosili, że zawarta została umowa przyrzeczenia sprzedaży i nieformalna umowa sprzedaży spornego lokalu, że powód nie wypowiedział umowy podnajmu. Podstawę prawną roszczenia powoda stanowi przepis art. 222 k.c.. Zgodnie z treścią art.222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zdaniem Sądu pozwani nie mają skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania spornym lokalem. Nie jest nim umowa podnajmu z 1 kwietnia 1994 roku, bowiem po pierwsze powód nie jest najemcą, a po drugie umowa podnajmu zakończyła się z chwilą zakupu przez J. M. (1) samodzielnego lokalu mieszkalnego opisanego w pozwie od Gminy P. i zawarcia przez powoda z mężem pozwanej T. M. w dniu 01.05.1997 roku nieformalnej umowy kupna sprzedaży tego spornego lokalu i zapłacenia ceny. Od tego czasu rodzina M. nie płaciła już czynszu powodowi, jedynie opłaty związane z administrowaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej do administracji. Intencją stron przy zawarciu nieformalnej umowy kupna sprzedaży było przeniesienie własności spornego lokalu na M. M. (2), więc nie można przyjąć, że M. M. (2) był dalej podnajemcą czy najemcą. Zapłacił cenę za sporny lokal, nie płacił już czynszu najmu, ale formalnie nigdy nie stał się właścicielem tego lokalu z uwagi na brak formy aktu notarialnego umowy kupna sprzedaży. Od tego czasu M. M. (2) wraz z rodziną zajmował lokal bez tytułu prawnego.

Pozwani nie mają też prawa do zajmowania spornego lokalu na podstawie nieformalnej umowy kupna sprzedaży spornego lokalu z dnia 1 maja 1997 roku, ponieważ w myśl art. 158 k.c. w zw. z art. 73 § 2 k.c. jest ona nieważna.

Zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zgodnie z art. 73 § 1 k.c. jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Natomiast zgodnie z § 2 powyższego przepisu jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Powód zawarł z M. M. (2) umowę przedwstępną, ale nie zawierała ona istotnych elementów umowy kupna sprzedaży (brak ceny), nie został oznaczony też termin w ciągu którego miałaby być zawarta umowa przyrzeczona, nie została ona zawarta w formie aktu notarialnego, a brak formy aktu notarialnego wyłącza możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.).

Na marginesie wskazać należy również, iż zgodnie z art. 99 § 1 k.c. jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Udzielenie pełnomocnictwa jest jednostronną czynnością prawną mocodawcy. W sytuacji, gdy dla czynności prawnej ustawa wymaga formy szczególnej ad solemnitatem, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno zostać udzielone w takiej samej formie. Reguła ta ma zastosowanie m.in. wówczas, gdy przepis ustawy wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego w przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości - art. 158 k.c.

Udzielenie pełnomocnictwa z naruszeniem art. 99 § 1 k.c., czyli bez zachowania formy szczególnej wymaganej pod rygorem nieważności dla dokonania czynności objętej umocowaniem, powoduje nieważność udzielonego pełnomocnictwa. Osoba dokonująca czynności prawnej w imieniu mocodawcy działa bez umocowania, a więc znajduje wówczas zastosowanie art. 103 k.c. .

W przedmiotowej sprawie brak jest pisemnego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, również umowa sprzedaży nieruchomości nie została potwierdzona przez powoda, dlatego też pełnomocnictwo również było nieważne.

Mając powyższe ustalenia i rozważania na uwadze Sąd uznał, iż wobec zakończenia stosunku podnajmu oraz nieważności umowy sprzedaży nieruchomości pozwani nie posiadają tytułu prawnego do zajmowanego przez siebie lokalu i na podstawie art.222 § 1 k.c. Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku.

Co do wypowiedzenia umowy najmu, którego brak podnosi pełnomocnik pozwanych, tylko na marginesie należy wskazać, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Sądu Najwyższego doręczenie odpisu pozwu jest traktowane w sposób dorozumiany jako wypowiedzenie umowy najmu, a pozew został pozwanej T. M. (która ewentualnie mogłaby wstąpić w stosunek najmu gdyby istniał) w dniu 15.10.2012 roku.

W myśl przepisu art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U.2005.31.266) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Uregulowanie w zdaniu pierwszym tego przepisu ma charakter czysto proceduralny, wskazując na obligatoryjną treść sentencji wyroku eksmisyjnego, skierowanego do osób będących lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa nakłada na sąd obowiązek rozważenia z urzędu przesłanek uprawnienia osoby, która była lokatorem w rozumieniu ustawy, do otrzymania lokalu socjalnego, oraz stosownego do wyniku tego badania orzeczenia w wyroku eksmisyjnym. W art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów... wyłączono stosowanie przepisu ust. 4 tego artykułu do osób, które, tak jak pozwani, utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Oznacza to, że osoby, które używają lokalu należącego do podmiotów prywatnych, będących stroną stosunku prawnego z lokatorem, mimo że należą do jednaj ze wspomnianych kategorii osób art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów..., nic mają obligatoryjnego prawa do lokalu socjalnego, a jedynie sąd na podstawie art. 14 ust. 3 może im takie prawo przyznać.

Z uwagi na sytuację pozwanych, którzy należą do jednej z kategorii osób wymienionych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów..., a nie mogą skorzystać z dobrodziejstwa przepisu tylko z uwagi na zajmowanie lokalu nienależącego do publicznych zasobów mieszkaniowych, należało zbadać ich sytuację osobistą.

Pozwany M. G. (2) jest osobą małoletnią, posiada orzeczenie o niepełnosprawności, stwierdzające niepełnosprawność od urodzenia. Wymaga konieczności zaopatrzenia w przedmioty ortopedyczne, środki pomocnicze oraz pomoce techniczne, ułatwiające funkcjonowanie, wymaga korzystania z systemu środowiskowego wsparcia w samodzielnej egzystencji, wymaga konieczności stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji, wymaga konieczności stałego współudziału na co dzień opiekuna w procesie jego leczenia, rehabilitacji i edukacji, nie wymaga prawa do zamieszkiwania w oddzielnym pokoju. Pozwana T. M. jest zarejestrowana w Urzędzie Pracy jako osoba bezrobotna od 11 maja 2011 r. bez prawa do zasiłku. T. M. korzysta z pomocy MOPS niesystematycznie w okresie od lipca 2007 r. do kwietnia 2013 r. w formie zasiłku okresowego i zasiłków celowych. M. M. (1) w latach 2005-2007 była objęta pomocą finansową MOPS w postaci zasiłku pielęgnacyjnego, zasiłku rodzinnego, dodatku do zasiłku rodzinnego z tytułu samotnego wychowywania dziecka. Od lipca 2009 r. nadal korzysta z pomocy w formie świadczenia pielęgnacyjnego, zasiłku rodzinnego, dodatku do zasiłku rodzinnego z tytułu kształcenia dziecka niepełnosprawnego oraz zasiłku pielęgnacyjnego. Pozwany J. M. (2) jest osobą bezrobotną od kwietnia 2013 roku. Jest zarejestrowany jako bezrobotny bez prawa do zasiłku.

Mając powyższą sytuację osobistą Sąd ustalił, że pozwani mają prawo do lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, który to obowiązek zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów... ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd uznał, iż pozwanym przysługuje uprawnienie do otrzymania jednego lokalu socjalnego i nakazał wstrzymanie opróżnienia lokalu mieszkalnego do czasu złożenia przez Gminę P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, o czym orzekł w punkcie drugim wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwani przegrali sprawę w całości, więc zobowiązani zostali solidarnie do zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez powoda. Na koszty procesu poniesione przez powoda w łącznej kwocie 337 zł składa się: opłata od pozwu w kwocie 200 zł, wynagrodzenie adwokata w kwocie 120 zł wyliczone w oparciu o przepis § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.46) oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Apelację od powyższego orzeczenia wniósł pozwany J. M. (2) oraz występujący w imieniu pozostałych pozwanych pełnomocnik..

Pozwany J. M. (2) zaskarżył wyrok w całości i wniósł o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie następujących przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na wynik sprawy:

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku podstawy prawnej zakończenia umowy podnajmu z chwilą wykupu mieszkania przez powoda,

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego co doprowadziło do uznania, iż pozwany nie płacił na rzecz powoda czynszu od dnia zawarcia umowy sprzedaży choć spełnione zostały na rzecz wynajmującego dwie kwoty, które można uznać za zapłatę zryczałtowanego świadczenia.

Poza tym skarżący wyrokowi zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego a mianowicie art. 674 k.c. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że z uwagi na dalsze zamieszkiwanie przez pozwanego w lokalu umowa najmu nie została przedłużona na czas nieoznaczony.

Pozwany zaskarżył również postanowienie o kosztach zawarte w wyroku i zarzucił mu naruszenie art. 102 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu mimo jego trudnej sytuacji majątkowej, która uzasadniała przyznanie prawo do lokalu socjalnego.

Apelacja pozwanych T. M., M. M. (1) i M. G. (1) wywiedziona przez ich pełnomocnika kwestionuje wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuca naruszenie następujących przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na wynik sprawy:

- art. 233 § 1 k.p.c. w wyniku niewłaściwej oceny zebranego materiału dowodowego i w konsekwencji uznania, iż pozwani nie uiszczali na rzecz powoda czynszu za okres od dnia 1 maja 1997 r. mimo, iż spełnili oni co najmniej dwukrotnie na jego rzecz świadczenie z góry w znacznych kwotach,

- art. 233 § 1 k.p.c. w wyniku niewłaściwej oceny zabranego materiału dowodowego i w konsekwencji uznanie, że pozwani nie dysponowali tytułem prawnym do lokalu mimo, iż zajmowali sporny lokal przez 19 lat bez jakiegokolwiek sprzeciwu powoda opłacając wszelkie świadczenia z tym związane

Poza zarzutami naruszenia prawa procesowego pełnomocnik pozwanych zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

- art. 222 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwanym nie przysługiwało skuteczne względem powoda prawo do dysponowania spornym lokalem,

- art. 674 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że niezakłócone zamieszkiwanie przez pozwanych w spornym lokalu po jego wykupieniu przez powoda nie doprowadziło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony,

- art. 668 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że umowa podnajmu została zakończona po wykupieniu lokalu przez powoda i nie przekształciła się automatycznie w umowę najmu

- art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji brak uznania, że całokształt okoliczności sprawy pozwala przyjąć, że zachowanie powoda wobec pozwanych narusza zasady współżycia społecznego dlatego jego prawo podmiotowe nie zasługuje na ochronę.

Zaskarżając także zawarte w wyroku postanowienie o kosztach pozwani zarzucili mu naruszenie art. 102 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu mimo ich trudnej sytuacji majątkowej, która uzasadniała przyznanie im prawa do lokalu socjalnego.

Mając na uwadze powyższe skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Obie apelacje są bezzasadne.

Rozważając w pierwszej kolejności zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego stwierdzić należy ,iż zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. wskazany w obu apelacjach , jest całkowicie bezzasadny. Sąd Rejonowy w sposób właściwy ocenił zebrany materiał dowodowy i słusznie doszedł do przekonania , iż pozwani nie uiścili na rzecz powoda czynszu za okres od 1 maja 1997r. . Nie sposób uznać bowiem jako czynsz dwukrotnych świadczeń w kwotach po kilkanaście tysięcy złotych skoro miał być to ekwiwalent za nabycie własności co wprost wynika z przedstawionych nieformalnych umów. Pozwani przez kilkanaście lat byli bowiem posiadaczami samoistnymi spornego lokalu i nie dysponowali w tym zakresie żadnym tytułem własności.

Istotnie Sąd Rejonowy w motywach zaskarżonego wyroku nie wskazał podstawy prawnej zakończenia umowy najmu z chwilą wykupu mieszkania przez powoda. Niemniej jednak uchybienie to nie jest na tyle istotne aby wpływało na wynik sprawy. Sąd Okręgowy jest także Sądem merytorycznym i może w tym zakresie uzupełnić rozważania Sądu Rejonowego co niniejszym czyni w dalszej części uzasadnienia rozważając podniesiony przez pełnomocnika pozwanych zarzut naruszenia art. art. 668§ 1 k.c.

Sąd Rejonowy nie naruszył także przepisów prawa materialnego. Ustalenia faktyczne i całokształt okoliczności nie wskazują aby pozwanym służyło skuteczne wobec powoda prawo do dysponowania spornym lokalem. Tym samym nie doszło do naruszenia art. 222 k.c..

Nie mogło także dojść do przedłużenia umowy zgodnie z art. 674 k.c. na czas nieoznaczony albowiem pozwanych ani też ich poprzednika prawnego nie łączyła z powodem żadna umowa najmu. Umowa taka nie została także nawiązana przez czynności konkludentne albowiem żadna ze stron swoim zamiarem nie obejmowała zawarcia umowy najmu, a pozwani nie płacili żadnego czynszu.

Nie doszło także do naruszenia art. 668§ 1 k.c. zgodnie bowiem z treścią tego przepisu stosunek z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Stosunek najmu wygasł z chwilą sfinalizowania zakupu przez powoda z tą chwilą wygasł również stosunek podnajmu lokalu. Nie mogło dość do automatycznego przekształcenia takiej umowy w umowę najmu albowiem takiego skutku nie przewidują przepisy obowiązującego prawa, a brak podstaw do ustalenia jakoby tak uzgodniły strony.

Nie można mówić o naruszeniu art. 5 k.c. albowiem co do zasady przyjmuje się, iż uwzględnienie takiego zarzutu prowadziłoby w istocie do trwałego pozbawienia właściciela jego uprawnienia do wyłącznego korzystania z rzeczy (por. wyr. SN z 27.5.1999 r., II CKN 337/98, OSN 1999, Nr 12, poz. 214). Z uwagi na unormowanie ochrony prawa własności w Konstytucji RP, w tym zwłaszcza w jej art. 21 ust. 1 i art. 64, nie można za pomocą środka obrony, jakim jest art. 5 k.c., unicestwić roszczenia windykacyjnego właściciela (por. wyr. SN z 30.5.2000 r., IV CKN 28/00, Legalis.). Interesy pozwanych zostały w pewnej mierze zaspokojone poprzez przyznanie im prawa do lokalu socjalnego i wstrzymanie orzeczonej eksmisji do czasu zaoferowania przez Gminę lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 102 k.p.c. w przypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Regulacja zawarta w w/w przepisie stanowi odstępstwo od zasady odpowiedzialności za wynik postępowania określonej w art. 98 k.p.c. i jest zarazem podkreśleniem przez ustawodawcę przyjętej w Kodeksie postępowania cywilnego zasady słuszności przy orzekaniu o kosztach procesu. Sposób skorzystania z art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem sądu orzekającego i od oceny tego sądu należy przesądzenie, że taki „szczególnie uzasadniony wypadek” nastąpił w rozpoznawanej sprawie oraz usprawiedliwia odstąpienie od obowiązku ponoszenia kosztów procesu. Ingerencja w to uprawnienie, w ramach rozpoznawania środka zaskarżenia od rozstrzygnięcia o kosztach procesu, następuje wyjątkowo w sytuacji stwierdzenia, że dokonana ocena jest rażąco dowolna, oczywiście pozbawiona uzasadnionych podstaw (post. SN z 15.6.2011 r., V CZ 23/11, Legalis). W tym kontekście brak podstaw do zmiany rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu za I instancję spełnienie bowiem przesłanek do przyznania lokalu socjalnego nie powoduje obligatoryjnego zastosowania art. 102 k.p.c. przy rozstrzyganiu o kosztach procesu.

Mając zatem na uwadze powyższe na podstawie art. 385 k.p.c. należało obie apelacje oddalić.

Uwzględniając jednak charakter sprawy , trudną sytuacje wszystkich powodów Sąd Okręgowy w ramach swoich jurysdykcyjnych uprawnień podczas orzekania w II instancji postanowił skorzystać z uregulowania zawartego w art. 102 k.p.c. i nie obciążać pozwanych obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda kosztów procesu za instancję odwoławczą.