Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 7 marca 2018 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi- Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSR K. T.

Protokolant st. sekr. sąd. M. R.

po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2018 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z wniosku Z. P. i M. P.

z udziałem Miasta Ł. i N. P.

o zniesienie współwłasności

postanawia

1. znieść współwłasność nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...), oznaczonej numerem działki (...) w obrębie ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi- Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), o wartości (...) (milion dwieście dwadzieścia cztery tysiące) złotych, której współwłaścicielami po ½ (jednej drugiej) części są Miasto Ł. i N. P., w ten sposób, że przyznać na własność:

a) Miasta Ł. nieruchomość gruntową położoną w Ł. przy ulicy (...), oznaczoną numerami działek (...) na mapie z projektem podziału nieruchomości, sporządzonej w dniu 2 stycznia 2018 roku przez geodetę uprawnionego M. R. i wpisanej do ewidencji w (...) Ośrodku Geodezji w Ł. w dniu 10 stycznia 2018 roku za numerem P. (...).(...) o wartości (...) (sześćset trzydzieści siedem tysięcy) złotych, stanowiącą część nieruchomości opisanej w punkcie 1. postanowienia;

b) N. P. nieruchomość gruntową położoną w Ł. przy ulicy (...), oznaczoną numerem działki (...) na mapie z projektem podziału nieruchomości, sporządzonej w dniu 2 stycznia 2018 roku przez geodetę uprawnionego M. R. i wpisanej do ewidencji w (...) Ośrodku Geodezji w Ł. w dniu 10 stycznia 2018 roku za numerem P. (...).(...), o wartości (...) (pięćset osiemdziesiąt siedem tysięcy) złotych, stanowiącą część nieruchomości opisanej w punkcie 1. postanowienia;

2. zasądzić od Miasta Ł. na rzecz N. P. tytułem dopłaty kwotę (...) (dwadzieścia pięć tysięcy) złotych, płatną w terminie jednego miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia;

3. ustalić, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygnatura akt II Ns 2023/14

UZASADNIENIE

We wniosku złożonym w dniu 30 września 2014 roku Z. P. i M. P. reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego wnieśli o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w Ł., przy ulicy (...), oznaczonej nr działki (...) w obrębie (...)dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi- Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą (...) przez podział fizyczny na dwie nieruchomości, przy czym część od strony południowej (od ul. (...)) przyznać wnioskodawcom, zaś część od strony północnej (od ul. (...)) przyznać uczestnikowi Miastu Ł..

(wniosek k. 2- 6, pełnomocnictwo k. 7)

W odpowiedzi na wniosek uczestnik reprezentowany przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego nie sprzeciwił się wnioskowi.

(odpowiedź na wniosek k. 22- 24, pełnomocnictwo k. 25)

W toku postępowania rozważanych było kilka sposobów podziału fizycznego nieruchomości (przy zachowaniu jednak koncepcji zaprezentowanej we wniosku, aby wnioskodawcy otrzymali część południową, a uczestnik północną nieruchomości). Ostatecznie wnioskodawcy i uczestnik wnieśli o podział wskazany w opinii biegłej geodety z dnia 2 czerwca 2017 roku, tj. na działki (...), którą mieliby otrzymać wnioskodawcy oraz (...), którą miałby otrzymać uczestnik. W oparciu o ten wariant została sporządzona mapa do celów prawnych i dokonana wycena.

(pisma pełnomocników: wnioskodawców k. 255 i uczestnika k. 250, opinia z 2.06.2017 roku k. 243- 245, mapa k. 340, wycena k. 258- 304)

Postanowieniem z 14 lutego 2018 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestniczki postępowania N. P., córkę wnioskodawców, z uwagi na zawartą między nią jako obdarowaną a wnioskodawcami jako darczyńcami umową darowizny udziału w nieruchomości w dniu 21.12.2017 roku, której przedmiotem była działką będąca przedmiotem postępowania. Na rozprawie w dniu 7 marca 2018 roku zostało złożone pełnomocnictwo udzielone przez N. P. pełnomocnikowi, który do tej pory reprezentował wnioskodawców. Działający już w imieniu wnioskodawców i ich córki pełnomocnik zajął stanowisko, jak wskazano w poprzednim akapicie, z tą zmianą (z uwagi na zbycie udziału umową darowizny), że wniósł o przyznanie działki (...) na rzecz N. P.; pełnomocnik Miasta Ł. przyłączył się do tego stanowiska, z tym, że wniósł o niezasądzanie dopłaty od Miasta Ł. z uwagi na to, iż uczestnik „poszedł na rękę wnioskodawcom i uczestniczce, jeśli chodzi o sposób zniesienia współwłasności”.

(postanowienie k. 361, pełnomocnictwo k. 371, protokół rozprawy k. 372 i 373)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Do dnia 27 grudnia 2017 roku współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł., przy ulicy (...), oznaczonej nr działki (...) w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi- Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą (...) byli wnioskodawcy w ½ części we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz Miasto Ł. w ½ części. Obecnie nieruchomość obejmuje już wyłącznie działkę (...). W dniu 27 grudnia 2017 roku wnioskodawcy darowali przysługujący im udział w całości na rzecz córki N. P., która w chwili zamknięcia rozprawy była już ujawniona w księdze wieczystej.

(odpis księgi wieczystej k. 10- 13 wg stanu z daty wnoszenia wniosku, aktualna treść księgi- online oraz wydruk w obwolucie)

Działka (...) jest niezabudowana, składa się z gruntów rolnych. Brak jest dla niej planu zagospodarowania przestrzennego.

(wypis z ewidencji gruntów k. 14, opinia biegłego k. 275)

Na powyższej działce (jej części oznaczonej na mapie do celów prawnych (...)) wnioskodawcy zajmowali się uprawą roślin ozdobnych i uprawą rolną. Po dokonaniu darowizny tymi uprawami zajmuje się ich córka N. P.. Od wschodu z działką (...) graniczy działka położona pod numerem (...), stanowiąca własność wnioskodawców, na której znajduje się kotłownia ogrzewająca szklarnie z uprawami. Na części działki oznaczonej nr (...) jest łąka, teren ten nie jest wykorzystywany.

(niesporne- niezaprzeczone twierdzenia k. 5 i 373)

Pod względem geodezyjnym możliwy jest podział działki (...) na działki: (...)o powierzchni 0,5008 ha, (...)o powierzchni 0,5791 ha i (...)o powierzchni 0,0783 ha. Działki: (...)osobno oraz działka (...) poprzez działkę (...) mają zapewniony dostęp do drogi publicznej (P.). Wartość tych działek wynosi: (...)- (...), (...)- (...), 83000 zł. Wartość działek (...) łącznie 637000 zł. Wartość działek (...) łącznie wynosi 1224000 zł, zaś połowa ich wartości 612000 zł. Wysokość dopłaty na rzecz współwłaściciela, który otrzymuje działkę (...) wynosi 25000 zł.

(opinia geodety k. 243- 245, mapa do celów prawnych k. 340, opinia biegłego ds. wyceny nieruchomości k. 258- 304)

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W związku z charakterem nieruchomości (rolna), należało rozważyć dwie grupy przepisów: Kodeksu cywilnego (i związanych z nimi przepisów Kodeksu postępowania cywilnego), a także przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku (t. jedn. Dz.U z 2017 roku, poz. 2196 ze zm.). Te pierwsze dotyczą kwestii sposobu, formy podziału gospodarstwa rolnego, zaś przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego regulują kwestię podziału nieruchomości rolnej od strony podmiotowej, tj. określają, kto może taką nieruchomość nabyć.

Rozpoczynając od ustawy z 11 kwietnia 2003 roku należy wskazać, że nieruchomość będąca przedmiotem postępowania jest objęta przepisami ustawy, skoro zgodnie z art. 2 pkt 1) nieruchomością rolną jest nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego (zgodnie z art. 46 ¹ kc, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej), z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne, niż rolne. Co więcej, nieruchomość nie ma powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (także po podziale), zatem nie znajduje zastosowania wyłączenie stosowania ustawy wynikające z art. 1a) pkt 1 b) ustawy. Jak stanowi art. 2a, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa jednak przewiduje także w tym przypadku wyjątki, skoro zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1 b) ustawy, nie dotyczy to po pierwsze nabycia przez jednostkę samorządu terytorialnego (uczestnik- Miasto Ł.), a po drugie nabycia przez osobę bliską zbywcy (2a ust. 3 pkt 1 a) ustawy). Co do tej drugiej sytuacji, jak się wskazuje w doktrynie, skoro ustawa wprowadza wyjątek dotyczący wyłącznie „nabycia” nieruchomości rolnej przez osobę bliską (zbywcy), to nie należy tego wyjątku rozciągać na inne zdarzenia prawne, niż „zbycie” (czynność prawna dwustronna), np. na zniesienie współwłasności, gdzie nie występuje zbywca. Jednocześnie jednak wskazuje się na nieprawidłowość takiego rozumienia powyższego uregulowania i próbuje wyjaśnić treść przepisu w taki sposób, że ustawodawca miał na myśli osobę bliską dotychczasowego właściciela, a nie tylko zbywcy, co pozwala na przyznanie nieruchomości rolnej w postępowaniu sądowym np. o zniesienie współwłasności osobie bliskiej dotychczasowego właściciela (por. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. I. Legalis). Przenosząc te rozważania na grunt tej sprawy należy wskazać, że po pierwsze postępowanie o zniesienie współwłasności toczyło się z udziałem tak „dotychczasowych właścicieli” tj. wnioskodawców, jak i ich córki N. P., a zatem można przyjąć, że zniesienie współwłasności nastąpiło między dotychczasowymi właścicielami, a osobą im bliską (choć N. P. stała się wcześniej w ich miejsce współwłaścicielką wskutek umowy darowizny). Po drugie, N. P. w zgodzie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego „nabyła” w rozumieniu ustawy- skoro odbyło się to w ramach umowy darowizny, gdzie występuje zbywca i nabywca- udział w nieruchomości rolnej, jako osoba bliska zbywcom. Sąd ma świadomość, że z analizy przepisów (art. 2 pkt 7) ustawy stanowi, że przez nabycie nieruchomości rolnej należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego oraz analiza art. 210§2 kc) wynikać może, że każde poszczególne zdarzenie prawne skutkujące „nabyciem” winno być rozpatrywane odrębnie w tym sensie, że osoba, która ma nabyć nieruchomość rolną w przypadku każdego takiego kolejnego zdarzenia musi spełniać warunki wynikające z ustawy, jednak z drugiej strony doprowadziłoby to wniosku nie do zaakceptowania, że N. P. mogła nabyć udział w nieruchomości rolnej w drodze darowizny, ale nie może następnie nabyć części (fizycznej) tej nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współwłasności, w której uczestniczą też darczyńcy, a N. P. stała się uczestnikiem takiego postępowania wskutek darowizny. Należy podkreślić, że ideą ustawy jest niedopieszczenie do nabywania nieruchomości rolne m.in. przez osoby, które nie wywodzą się z kręgu dotychczasowych współwłaścicieli. Reasumując, zarówno Miasto Ł. jako jednostka samorządu terytorialnego, jak i N. P., która nabyła skutecznie w świetle ustawy udział w nieruchomości w drodze darowizny, zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1) a) i b) mogli nabyć w postępowaniu o zniesienie współwłasności fizyczne części nieruchomości rolnej.

Jeżeli chodzi o kwestię sposobu i formy podziału gospodarstwa rolnego reguluje ją art. 213 (i nast. kc) oraz 619§1 i 2 kpc. Samą definicję gospodarstwa rolnego zawiera zaś art. 55 ^{( 3)} kc, który stanowi, że za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W orzecznictwie wskazuje się, że może istnieć gospodarstwo rolne bez budynków i innych składników, skoro wystarczające jest istnienie gruntu rolnego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 1988 roku w sprawie I PKN 511/97). W świetle art. 213 kc i 619 kpc, sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego winien ustalać, czy podział gospodarstwa nie jest sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. O ile nie ma wątpliwości co do konieczności dokonania takiego ustalenia, to już odmiennie wskazuje się na to, czy takie ustalenie w każdym przypadku wymaga koniecznie wiadomości biegłego rolnika. Zgodnie z pierwszą koncepcją, skoro przepis art. 619§2 kpc stanowi, że „podział w naturze nastąpi po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału”, a §1 art. 619 kpc dotyczy ustalenia przez sąd „składu i wartości” gospodarstwa rolnego, to należy ustalić przy pomocy biegłych: geodety- formę i sposób podziału; z zakresu wyceny nieruchomości rolnych- wartość nieruchomości (por. Komentarz do art. 619 kpc pod red. Marszałkowskiej- Krześ, 2018, wyd. 21, Legalis); zatem okoliczność zgodności podziału z zasadami prawidłowej gospodarki nie jest objęty obowiązkiem powołania biegłego. Druga koncepcja zakłada w każdej sytuacji zasięgniecie wiedzy biegłego (por. komentarz pod red. Gniewka do art. 213 kc, 2017 rok, Legalis). W ocenie Sądu na pewno konieczne jest zasięgniecie opinii biegłych co do możliwości podziału nieruchomości i ustalenia jego wartości, co Sąd uczynił. Natomiast z przepisów nie wynika, aby ustalenie okoliczności, czy dany podział nie jest sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki wymagało obligatoryjnie w przypadku każdego gospodarstwa rolnego badania przez biegłego (podstawy do tego nie daje przytoczony art. 619§2 w zw. z §1 kpc). Należy zauważyć, że z niezaprzeczonych twierdzeń wnioskodawców i N. P. wynika, że działalność rolnicza jest prowadzona wyłącznie na części nieruchomości objętej działką, jaka ostatecznie przypadła N. P. ((...)), która to część jest zresztą funkcjonalnie związana z sąsiadującą nieruchomością przy ul. (...). Część jaka przypadła Miastu Ł. stanowi łąką i jest od lat niewykorzystywana. Nie sposób zatem przyjąć, że- zgodny zresztą- sposób podziału, jaki Sąd objął ostatecznie postanowieniem jest sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki. Należy podkreślić, że nieruchomość jest niezabudowana, przed podziałem nie była wykorzystywana przez Miasto Ł. w żaden sposób, a już w szczególności pod kątem rolnym. Z kolei działka (...) jest związana funkcjonalnie z zabudowaną nieruchomością przy ul. (...), na której znajduje się kotłownia i szklarnie, którą użytkowali wnioskodawcy, a od dokonania darowizny przedmiotowej nieruchomości ((...)) działalność w oparciu o obie nieruchomości prowadzi N. P..

Co do stanowiska Miasta Ł., że nie wyraża zgody na dopłatę, skoro zgodziło się na określony sposób zniesienia współwłasności, to okoliczność zgodnego podziału nieruchomości jest obojętna z punktu widzenia obowiązku dokonania dopłaty przez tego współwłaściciela, który otrzymuje w naturze większą wartość, niż jego udział. O ile zatem uprawniony do dopłaty współwłaściciel nie zrzeknie się dopłaty, w świetle przepisów Kodeksu cywilnego sąd ma obowiązek zasądzić dopłatę. Jeżeli chodzi o wysokość dopłaty jest ona następstwem określonego sposobu zniesienia współwłasności oraz ustalonej wartości części nieruchomości po podziale. Termin ustalony w postanowieniu z jednej strony rodzi obowiązek dopłaty dopiero po prawomocnym zakończeniu postępowania zaś z drugiej strony (jego długość) uwzględnia zarówno interes uprawnionej, jak i obowiązanego do dopłaty.

Jeżeli chodzi o koszty postępowania poniesione przez wnioskodawców i uczestników, Sąd orzekł o nich w oparciu o art. 520§1 kpc uznając, że skoro wniosek był zgodny, nie było podstaw do odstąpienia od zasady rozdzielania kosztów wyrażonej w tym przepisie.