Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 29 czerwca 2022 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi Wydział I Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Wioletta Sychniak

Protokolant: sekr. sąd. Marlena Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2022 roku w Łodzi na rozprawie

sprawy z wniosku P. J. i W. J.

z udziałem J. K.

o zniesienie współwłasności nieruchomości

postanawia:

1.  znieść współwłasność zabudowanej nieruchomości, położonej w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą (...) w ten sposób, że zarządzić sprzedaż tej nieruchomości przez komornika sądowego, stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, jednocześnie rozstrzygając, że podział sumy uzyskanej ze sprzedaży następuje pomiędzy:

- P. J. w 5/16 (pięciu szesnastych) częściach,

- W. J. w 5/16 (pięciu szesnastych) częściach,

- J. K. w 6/16 (sześciu szesnastych) częściach,

2.  ustalić, że każdy z uczestników postępowania ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt I Ns 1147/21

UZASADNIENIE

We wniosku złożonym 6 października 2021 roku P. J. i W. J. domagali się zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), stanowiącej zabudowaną działkę o powierzchni (...)m ², dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Wnioskodawcy żądali zniesienia współwłasności poprzez zarządzenie sprzedaży publicznej i podział sumy nabycia nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z przysługującymi im udziałami. Wartość nieruchomości określili na 500 000 złotych. /wniosek – k. 3-4/

Uczestniczka postępowania J. K. wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości za cenę 500 000 złotych.

Na rozprawie w dniu 24 czerwca 2022 roku Uczestniczka oświadczyła, że chciałaby zapewnić sobie mieszkanie i nie jest gotowa na sprzedaż nieruchomości i jej opuszczenie. Nie zaproponowała innego sposobu zniesienia współwłasności; podniosła, że sprawę konsultowała z prawnikiem i uzyskała informację, że nie ma innego wyjścia.

/pismo Uczestniczki – k. 25, protokół rozprawy k. 32-33 i 34 [00:01:46 i 00:53:18]/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w Ł. przy ul. (...) stanowi zabudowana działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Stanowi współwłasność J. K. w 3/8 częściach oraz P. J. i W. J. po 5/16 części.

Nieruchomość ma wartość 500 000 złotych.

/bezsporne, odpis zwykły księgi wieczystej – k. 7-8/

Wnioskodawcy nabyli udziały w nieruchomości na podstawie umowy darowizny, zawartej z ich matką. Uczestniczka postępowania nabyła udział w nieruchomości w drodze spadkobrania po swojej matce.

Działka gruntu nr (...) ma niewielką powierzchnię, około 300 m ². Jest zabudowana domem mieszkalnym o powierzchni (...)m ². Budynek ma parter, na którym jest 5 pomieszczeń i nieużytkowy strych. Poza tym na działce znajduje się altana. Na podwórku można zaparkować dwa samochody; część działki wykorzystywana jest na ogródek przydomowy w celu uprawy warzyw.

Z całej nieruchomości korzysta J. K.. Mieszka tam od 15 lat razem z dwojgiem dzieci w wieku 12 lat i 10 lat. Na nieruchomości przebywa konkubent Uczestniczki postępowania, ale nie na stałe. Wnioskodawcy nie mają wstępu na nieruchomość, nie korzystają z niej i nie wiedzą, jaki jest stan jej zagospodarowania.

Zainteresowani przed wystąpieniem z wnioskiem o zniesienie współwłasności prowadzili rozmowy o jej sprzedaży na wolnym rynku. Nie doszło do tej sprzedaży, bo Uczestniczka się przestraszyła i wycofała z uzgodnień co do sprzedaży.

/zeznania: W. J. k. 32v i 34 [00:15:54-00:22:39],

P. J. k. 33 i 34 [00:22:39-00:30:59],

J. K. k. 33 i 34 [00:30:59-00: (...)]/

W. J. ma 25 lat, jest inspektorem do spraw technicznych. Jest zatrudniony na umowę o pracę. Pracuje zawodowo około 4 lat; zarabia 3100 złotych brutto miesięcznie (netto około 2200 zł). Nie ma nikogo na utrzymaniu. Mieszka z rodzicami. Oprócz udziału w nieruchomości nie ma innego majątku; nie ma długów. Nie chce przejąć nieruchomości i spłacać Uczestniczki.

/zeznania: W. J. k. 32v i 34 [00:15:54-00:22:39]/

P. J. ma 30 lat, jest programistą. Nie ma własnego mieszkania, mieszka z rodzicami i bratem. Prowadzi własną działalność gospodarczą; zarabia około 7000 złotych netto miesięcznie. Oprócz udziału w nieruchomości, jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni około 30 arów.

Nie chce przejąć nieruchomości z powodu swoich planów życiowych. Zamierza ożenić się w najbliższym czasie i kupić mieszkanie. Ma pewne oszczędności, które zamierza wykorzystać na zakup mieszkania. Zamierza również zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania. Dla niego najkorzystniejsza jest sprzedaż nieruchomości. Nie doszło do sprzedaży nieruchomości, bo Uczestniczka się wycofała.

/zeznania: P. J. k. 33 i 34 [00:22:39-00:30:59]/

J. K. ma 48 lat, z zawodu jest szwaczką; pracuje jako pomoc magazynu. Jest zatrudniona na pełny etat w oparciu o umowę o pracę. Otrzymuje wynagrodzenie w kwocie 1700 złotych nett miesięcznie. Ma długi w wysokości około 6000 złotych, które egzekwuje komornik. Oprócz wynagrodzenia pobiera na niepełnoletnie dzieci świadczenia 500+, które łącznie z jej wynagrodzeniem stanowią całe dochody rodziny. Na utrzymaniu ma dwoje dzieci i konkubenta. Uczestniczka ma również pełnoletniego syna, który jest samodzielny i pomaga jej w utrzymaniu rodziny. Uczestniczka ma orzeczenie o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, ale z tego tytułu nie otrzymuje żadnych świadczeń. Uczestniczka postępowania nie ma finansowych możliwości by przejąć całą nieruchomość. Nie otrzyma kredytu.

/zeznania: J. K. k. 33 i 34 [00:30:59-00: (...)]/

Sąd zważył, co następuje:

Przepisy art. 211 i 212 k.c. regulują sposoby zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli przede wszystkim może żądać podziału fizycznego rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną jej zmianę lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.). Jeśli nie ma zgody uprawnionych co do sposobu zniesienia współwłasności, spór ten rozstrzyga sąd, przy zastosowaniu zasady, iż priorytet w tym zakresie ma podział fizyczny rzeczy (por. art. 623 k.p.c.). Podział fizyczny jest bowiem podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez kodeks cywilny. Na podkreślenie zasługuje zgodne stanowisko judykatury i piśmiennictwa akcentujące fakt, że spośród trzech sposobów zniesienia współwłasności podział fizyczny jest najbardziej pożądany z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli, zwłaszcza gdy podział sankcjonuje istniejący stan rzeczy (por. m.in. postanowienie SN z dnia 26.10.1976, III CRN 227/76, OSNC 1977/5-6/98; z 30.10.1978, III CRN 214/ 78, niepubl.; z 13.3.1997, III CKN 19/97 OSNC 1997/8/115).

Podział jest sprzeczny z przepisami ustawy wtedy, gdy wynika z nich wyraźny zakaz podziału. Zakaz podziału może wynikać z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności.

W realiach niniejszej sprawy, podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy z uwagi na niewielką powierzchnię działki oraz domu, na niej się znajdującego. Według zgodnego opisu nieruchomości, jej powierzchnia ma około 300 m ². Jest to bardzo mała działka, która nie powinna być dalej dzielona. Dom ma jedną kondygnację, na której są pomieszczenia mieszkalne w liczbie 5, zajmowane przez Uczestniczkę i jej rodzinę. Strych jest nieużytkowy. W ocenie Sądu tak niewielka powierzchnia nieruchomości powoduje, że zbędne było zasięganie opinii biegłego w kwestii możliwości jej fizycznego podziału. Co istotne, współwłaściciele nie rozważali takiego sposobu zniesienia współwłasności i nie byli nim zainteresowani.

Innym sposobem zniesienia współwłasności w trybie sądowym jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli). Z takim sposobem zniesienia współwłasności będziemy mieli do czynienia w przypadku, gdy rzecz będąca przedmiotem współwłasności, nie daje się podzielić. W takiej sytuacji może ona być stosownie do okoliczności przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (por. wyr. SN z 4.2.2004 r., III CK 220/02, MP 2004, Nr 16, poz. 757).

W niniejszej sprawie stanowiska Wnioskodawców i Uczestniczki były jednoznaczne. Nikt z nich nie chciał przejąć nieruchomości. Wnioskodawcy nigdy z nieruchomości nie korzystali. W. J. podnosił, że jego sytuacja materialna nie pozwala na przejęcie nieruchomości i wywiązanie się z obowiązku spłaty Uczestniczki. Jest młodym człowiekiem, bez majątku, nie zarabia dużo. Nie jest zainteresowany nieruchomością, nie podjął nawet czynności, by sprawdzić, czy ma zdolność kredytową.

Sytuacja materialna P. J. jest inna. Wnioskodawca osiąga dochody na poziomie 7000 zł netto miesięcznie, zgromadził pewne oszczędności. Ma jednak plany życiowe, w które zupełnie nie są związane z nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności. Nie chce jej przejąć.

Zatrzymaniem nieruchomości najbardziej zainteresowana jest uczestniczka J. K., która zamieszkuje na nieruchomości i korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Jednocześnie Uczestniczka również nie zadeklarowała gotowości przejęcia nieruchomości. Jej sytuacja materialna jest znacznie trudniejsza, niż Wnioskodawców. Uczestniczka uzyskuje niskie dochody, ma dług do spłacenia, toczy się wobec niej postępowanie egzekucyjne. Uczestniczka sama przyznała, że nie ma zdolności kredytowej. Nie ma również okoliczności, które uzasadniałyby wniosek, że tę zdolność uzyska w najbliższym czasie.

Skoro nikt ze współwłaścicieli nieruchomości nie chce przejąć, to ten sposób zniesienia współwłasności jest wykluczony (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 26.01.2017 r., II CZ 129/16, Lex nr 2241383; postanowienie Sądu Najwyższego z 16.09.2016 r., IV CSK 763/15, OSNC 2018/2/26). Sąd nie może przyznać nieruchomości zainteresowanym wbrew ich woli. Dlatego rozważeniu podlegało zniesienie współwłasności przez tzw. podział cywilny. Polega on na sprzedaży rzeczy wspólnej zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Jak wyjaśnił SN (uchw. z 20.2.1989 r., III CZP 4/89, OSN 1990, Nr 2-3, poz. 25), sądowe zniesienie współwłasności przez sprzedaż wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości w drodze licytacji publicznej powoduje ustanie współwłasności tej nieruchomości z chwilą jej sprzedaży w trybie przepisów art. 1066 - 1071 k.p.c. Sąd zarządza sprzedaż rzeczy, jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy (tak orz. SN z 4.11.1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, Nr 6, poz. 108).

Zastosowanie tego sposobu zniesienia współwłasności na podstawie orzeczenia sądu wymaga sprzedaży dokonywanej stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z przepisem art. 625 k.p.c., w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządza sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia. Podział cywilny rzeczy następuje, stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, co oznacza, że w tym zakresie znajdują zastosowanie przepisy o sprzedaży rzeczy w toku postępowania egzekucyjnego (art. 1066 – 1071 k.p.c.).

Za powyższym sposobem zniesienia współwłasności opowiadali się Wnioskodawcy. Ich stanowisko było jednoznaczne. Mniej stanowczo wypowiadała się Uczestniczka postępowania. Wprawdzie przyznała, że nie jest w stanie przejąć nieruchomości i ma świadomość konieczności jej sprzedaży, ale podnosiła, że korzystniejsza finansowo byłaby jej sprzedaż przez samych współwłaścicieli. Jednocześnie przyznała okoliczności podnoszone przez Wnioskodawców, że z ich strony były podejmowane próby porozumienia z Uczestniczką i sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie, ale nie doszło do tego z przyczyn leżących właśnie po stronie Uczestniczki. Decyzja współwłaścicieli o sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku należy wyłącznie do nich i wyłącznie oni mogą ją zrealizować. Sąd nie może im takich działań nakazać. Skoro na etapie postępowania sądowego Wnioskodawcy nie chcieli podejmować kolejnej próby sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie, to nie było powodów, by odwlekać orzeczenie w przedmiocie zniesienia współwłasności.

Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do wniosku, że jedynym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) jest zarządzenie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji publicznej. Ta forma pozwoli urynkowić wartość nieruchomości i niweluje ryzyko, że po zniesieniu współwłasności będą problemy z wyegzekwowaniem spłat czy dopłat.

Po sprzedaży nieruchomości kwota uzyskana przyznana zostanie stosownie do wielkości udziałów przypadających każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości: Wnioskodawcom po 5/16 części, zaś Uczestniczce 6/16 części.

W postępowaniu nieprocesowym zasadą jest, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości (art. 520 § 2 k.p.c.).

W niniejszej sprawie, Sąd orzekł o kosztach zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 520 § 1 k.p.c. Zainteresowani byli w równym stopniu zainteresowani wynikiem sprawy; orzeczenie o zniesieniu współwłasności pozwala im na wyjście z tej współwłasności, która zgodnie z obowiązującymi przepisami traktowana jest jako stan przejściowy.