Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 22 stycznia 2018 roku, wydanym w sprawie sygn. akt VGC 1294/17 Sąd Rejonowy w Kaliszu oddalił powództwa A. P. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwoty po 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód A. P. zaskarżając go w całości.

Skarżący zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:

1.  naruszenie art. 647 k.c. poprzez jego zastosowanie, podczas gdy postanowienia umowy najmu łączącej strony uniemożliwiały to;

2.  naruszenie art. 65 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że powód wystawiając faktury VAT za najem w okresie prowadzenia przez strony negocjacji w przedmiocie zawarcia umowy najmu wyraził zgodę na przedłużenie dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony;

3.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wadliwą ocenę materiału dowodowego przekraczającą ramy swobodnej oceny dowodów oraz dokonanie ustaleń sprzecznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i uznanie, że między stronami doszło do przedłużenia umowy na czas nieoznaczony;

4.  naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, iż zasądzenie dochodzonej kwoty z tytułu czynszu najmu stanowi naruszenie powyższego przepisu, w sytuacji gdy powód zaznaczył w toku postępowania ewentualną możliwość zasądzenia dochodzonej kwoty również na podstawie umowy.

Powołując się na te zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 12.792 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 10 lutego 2017 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł i kosztów opłaty od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, a także zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 10.490 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 14 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł i kosztów opłaty od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Ewentualnie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu z pozostawieniem temuż sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

Skarżący wniósł o zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów postepowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w tym postępowaniu.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie jest zasadna.

Sąd Okręgowy uznaje za niezasadny wywiedziony w apelacji zarzut naruszenia prawa procesowego sprowadzający się do zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c.

Sąd Okręgowy podziela w całości ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego i przyjmuje je za własne. Ustalenia te dokonane zostały w oparciu o dowody przeprowadzone w pierwszej instancji, których ocena dokonana została bez przekroczenia ram swobodnej oceny dowodów zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c.

Podkreślić należy, iż skuteczne zakwestionowanie tej swobody wymaga od skarżącego wykazania, że w następstwie istotnych błędów logicznego rozumowania bądź sprzeniewierzenia się zasadom doświadczenia życiowego albo też pominięcia dowodów prowadzących do wniosków odmiennych, niż przyjęte przez sąd orzekający, ocena dowodów była oczywiście błędna lub rażąco wadliwa. Bezspornym jest zatem, że skuteczność zarzutu naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 233 § 1 k.p.c. uzależniona jest od wykazania, iż sąd ten uchybił określonym zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego przy ocenie konkretnych dowodów, albowiem jedynie to może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Tym samym, niewystarczające jest przekonanie pozwanej o innej niż przyjął to sąd doniosłości poszczególnych dowodów w sprawie i ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu Rejonowego (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/00, OSNC Nr 10 z 2000 r. poz. 189 i wyrok z dnia 6 listopada 1998 r., III CKN 4/98).

Prawidłowe postawienie zarzutu z art. 233 § 1 k.p.c. wymagało zatem od apelującego wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania, w czym upatruje wadliwą jego ocenę. Nie jest nim inna ocena tych samych dowodów przeprowadzona przez apelującego. Jeśli bowiem z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (tak również SN w wyroku z dn. 27.09.2002r, II CKN 817/00, Opubl: Legalis).

Tymczasem w zakresie tego zarzutu skarżący nie wskazuje na żadne uchybienia w ocenie materiału dowodowego dokonanej przez Sąd I instancji. Skarżący nie podaje, które z dowodów ocenione zostały przez sąd niewłaściwie, z takim uchybieniem zasad logicznego rozumowania lub w sprzeczności z doświadczeniem życiowym, że czyniłoby to tę ocenę dowolną, a dokonane na jej podstawie ustalenia faktyczne błędnymi. Tak naprawdę w ramach tego zarzutu apelujący dokonuje odmiennej oceny prawnej ustalonych faktów, nie kwestionując zaś samych ustaleń.

Podsumowując podkreślić należy, że ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd Rejonowy nie przekracza ram zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Skarżący nie wykazał ani pogwałcenia zasad logicznego rozumowania i właściwego kojarzenia faktów w ocenie dowodów dokonanej przez tenże sąd, ani też sprzeczności tego rozumowania z zasadami doświadczenia życiowego.

Sąd Okręgowy nie znajduje również uchybień w ocenie materialnoprawnej roszczeń zgłoszonych przez powoda. Podkreślić należy, iż wobec nieskuteczności zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. ocena prawidłowości zastosowania prawa materialnego nastąpić musi w oparciu o stan faktyczny, przyjęty jako podstawa rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji.

Analizując podstawę faktyczną ustaloną w toku procesu Sąd Rejonowy wywiódł, iż po upływie terminu, na który zawarta została pomiędzy stronami umowa najmu nieruchomości należącej do powoda (umowa z dnia 1 września 2014 roku) doszło do przedłużenia tego najmu na czas oznaczony na podstawie art. 674 k.c.

Ocenę tę Sąd Okręgowy w pełni podziela i w konsekwencji za niezasadny uznaje zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci art. 647 k.c. i art. 65 § 1 k.c.

W świetle ustaleń poczynionych – które uznać należy za prawidłowe – Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż po upływie terminu określonego w umowie najmu z dnia 1 września 2014 roku najem ten uległ przedłużeniu na czas nieoznaczony. Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił następujące okoliczności przemawiające za koncepcją przedłużenia najmu. Po pierwsze po upływie terminu najmu nieruchomości pozwana spółka nadal korzystała z zajmowanych pomieszczeń (tych, które wynikały z zawartej uprzednio umowy). Powód zaś nie sprzeciwiał się zajmowaniu tych pomieszczeń przez pozwaną. W tym czasie strony prowadziły negocjacje co do przedłużenia stosunku najmu, jedyną kwestią sporną zaś między stronami była kwestia sposobu płatności za energię elektryczną.

W tym miejscu podkreślić należy, iż zarówno w toku postępowania w pierwszej instancji jak i w złożonym środku odwoławczym powód wskazywał jedynie na brak porozumienia między stronami co do sposobu poboru i płatności przez pozwaną za energię elektryczną w wynajmowanej części nieruchomości. W apelacji wprost wskazano, że ostatecznie brak porozumienia w tej właśnie sprawie spowodował, iż nie doszło do zawarcia umowy najmu na piśmie. Dopiero w stanowisku przedstawionym na terminie rozprawy apelacyjnej pełnomocnik powoda wskazywał, że strony prowadziły negocjacje również w zakresie wysokości czynszu najmu i przede wszystkim brak porozumienia w tej kwestii spowodował, że nie doszło do zawarcia stosownej umowy.

Podkreślić jednak należy, iż stanowisko strony powodowej o braku porozumienia co do istotnych warunków najmu, jakimi są kwestie związane z czynszem najmu, pozostaje całkowicie gołosłowne i traktowane musi być wyłącznie jako wyraz założonego stanowiska procesowego. Powód na żadnym wcześniejszym etapie postępowania nie podnosił tej okoliczności jako rzutującej na prowadzone negocjacje, a wręcz sam wskazywał, iż do zawarcia umowy nie doszło wyłącznie z powodu braku porozumienia co do sposobu poboru przez pozwaną energii elektrycznej.

Wreszcie powód do końca 2016 roku wystawiał pozwanej faktury za najem pomieszczeń, w których wprost wskazywał, że dotyczą one opłaty za wynajmem nieruchomości za kolejne miesiące poczynając od września 2016 roku (f-ry k. 98-101). Generalnie wystawiane przez powoda faktury były tożsame w swej treści i formie z fakturami wystawianymi w okresie obowiązywania umowy z dnia 1 września 2014 roku.

Na koniec wreszcie wskazano, że powód do końca 2016 roku nie domagał się opuszczenia pomieszczeń przez pozwaną.

Wszystkie powyższe okoliczności zostały prawidłowo ocenione przez Sąd Rejonowy jako okoliczności przesądzające o tym, iż między stronami doszło do przedłużenia najmu określonych pomieszczeń zgodnie z przepisem art. 674 k.c.

Wynikające z powyższego przepisu domniemanie przedłużenia najmu zastosowanie ma w razie wątpliwości co do dalszego istnienia stosunku umownego w przypadku używania rzeczy przez najemcę po upływie terminu oznaczonego w umowie lub po wypowiedzeniu umowy.

Podzielić należy stanowisko Sądu I instancji, iż z uwagi na powyższe okoliczności wątpliwości takie w niniejszej sprawie występowały, skoro pozwana spółka cały czas zajmowała wynajmowane pomieszczenia, powód nie żądał ich opuszczenia, wystawiał faktury obejmujące czynsz najmu i refakturowane opłaty za media, a pozwana uiszczała te opłaty i czynsz. Dodatkowo strony cały czas prowadziły negocjacje mające na celu zawarcie umowy pisemnej, a jedyną kwestią sporną między nimi była kwestia sposobu dostarczania pozwanej energii elektrycznej i w konsekwencji sposobu płacenia za nią, a nie kwestia wysokości opłat czynszowych.

W świetle prowadzenia negocjacji co do zawarcia umowy oraz okoliczności faktycznych związanych z zajmowaniem przez pozwaną wynajmowanych pomieszczeń można było przyjąć, jak uczynił to Sąd I instancji, że obie strony – a zatem i powód – miały wolę kontynuowania stosunku najmu.

Nie można zgodzić się z apelującym, iż zastrzeżenie w umowie stron formy pisemnej pod rygorem nieważności dla wszelkich zmian umowy (w tym jej przedłużenia) wyłącza zastosowanie art. 674 k.c. Skutek opisany w tym przepisie następuje bowiem z mocy ustawy, oczywiście o ile spełnią się przesłanki określone tym przepisem, czyli zachodzą okoliczności faktyczne powalające na przyjęcie domniemania przedłużenia najmu na czas nieoznaczony. W umowie zawartej przez strony nie została zaś zawarta klauzula wyłączająca zastosowanie dyspozytywnego przepisu art. 674 k.c.

Sąd Okręgowy nie podziela również stanowiska apelującego, jakoby w związku z wystawianiem przez powoda faktur w okresie wrzesień – grudzień 2016 roku umowa najmu ulegała przedłużeniu na okres każdorazowo wskazany w fakturze. Takiego trybu przedłużania stosunku najmu nie przewidywała pisemna umowa zawarta między stronami, a powyższe stoi też w sprzeczności z treścią przepisu art. 674 k.c., który nie przewiduje milczącego przedłużenia najmu na czas określony.

W konsekwencji oba zarzuty naruszenia prawa materialnego uznać należało za niezasadne. Odnośnie zarzutu naruszenia przepisu art. 65 § 1 k.c. wskazać jeszcze trzeba, iż w istocie przepis ten nie miał zastosowania do oceny zachowania wynajmującego. Wynajmujący nie składał przecież żadnych oświadczeń woli (poza wystawianiem faktur w okresie wrzesień – grudzień 2016 roku), które podlegałyby wykładni opartej na przepisie art. 65 § 1 k.c.

Za uzasadniony uznać należało natomiast zarzut naruszenia przepisu art. 321 § 1 k.p.c., jednakże pozostaje to bez wpływu na treść zaskarżonego orzeczenia.

Wbrew stanowisku Sądu Rejonowego uznać należy, iż powód zakreślił w niniejszej sprawie niejako drugą podstawę faktyczną powództwa. W piśmie z dnia 4 lipca 2017 roku wniósł bowiem o zasądzenie dochodzonej kwoty jako kwoty czynszu, w przypadku uznania, że korzystanie z nieruchomości powoda przez pozwaną opiera się na stosunku umownym. Powód wskazał nadto, że dochodzone w niniejszej sprawie kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy obliczone zostały na podstawie stawki czynszu ustalonej w umowie najmu z dnia 1 września 2014 roku, natomiast fakt korzystania przez pozwaną z nieruchomości powoda w okresach objętych żądaniem pozwu jest bezsporny.

Tak określona podstawa faktyczna wystarczyła do rozpoznania żądania powoda również w oparciu o stosunek umowny. Opierając się na tym właśnie stosunku Sąd Okręgowy dokonał oceny żądania powoda i uznał je za przedwczesne, co w konsekwencji oznacza, iż zaskarżony wyrok odpowiada prawu.

W tym miejscu powrócić należy do treści przepisu art.674 k.c., który stanowi o przedłużeniu najmu na czas nieoznaczony. Przedłużenie najmu oznacza, iż stosunek ten opiera się na warunkach określonych w dotychczasowej umowie, w tym wypadku na warunkach ustalonych przez strony w umowie z dnia 1 września 2014 roku. W umowie tej strony postanowiły, że czynsz najmu płatny będzie w terminie 21 dni od doręczenia najemcy faktury VAT obejmującej należność za ten czynsz (§ 4 pkt 2 umowy – k. 11). W zawartej umowie strony uzależniły zatem wymagalność zapłaty czynszu najmu od doręczenia najemcy (pozwanej spółce) faktury VAT obejmującej ten czynsz. W rozpoznawanej sprawie powód nie wystawił, ani nie doręczył pozwanej takich faktur za miesiące styczeń i marzec 2017 roku. A zatem dochodzone przez niego należności za te miesiące pozostają niewymagalne, a zgłoszone powództwo jest przedwczesne.

Z tych względów zaskarżony wyrok odpowiada prawu i brak jest podstaw do jego uchylenia czy zmiany.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację A. P. jako nieuzasadnioną.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Ponieważ powód przegrał sprawę, obowiązany jest zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty postępowania apelacyjnego sprowadzające się do wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w kwocie 1.800 zł, ustalonego na podstawie § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.).

Tomasz Bajer Jolanta Jachowicz Bartosz Kaźmierak