Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 27 października 2022 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi, w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej R. 12 w Ł. przeciwko pozwanej I. S., oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniosła powódka, zaskarżając wyrok w całości. Skarżąca zarzuciła wydanemu orzeczeniu:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wydane rozstrzygnięcie
tj. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że zlecenie wykonania rozliczeń finansowych Wspólnoty i zapłata za te usługi jest czynnością wymagającą uprzedniej uchwały właścicieli lokali, podczas gdy jest to czynność zwykłego zarządu, polegająca na dysponowaniu środkami z zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ustalonych wcześniej uchwałą właścicieli lokali,

2. nierozpoznanie istoty sprawy poprzez odstąpienie od zbadania materialnej podstawy żądania i przyjęcie, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie, bez merytorycznego rozważenia przesłanek dochodzonego roszczenia.

W konkluzji, apelująca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego oraz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja o tyle okazała się zasadna, że skutkowała uchyleniem zaskarżonego wyroku
i przekazaniem sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia, w tym również rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 22 listopada 2018 roku zarząd powodowej Wspólnoty zawarł z pozwaną I. S. umowę o administrowanie nieruchomością, a do obowiązków administratora należało m.in. prowadzenie dokumentacji finansowej i rozliczeniowej Wspólnoty. Umowa z pozwaną została rozwiązana ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2019 roku, a na żądanie członków Zarządu Wspólnoty pozwana zdała wszelką posiadaną dokumentację finansową. Wspólnota poniosła koszty zastępczego wykonania rozliczeń finansowych Wspólnoty oraz sprawozdania finansowego za 2019 roku. Powodowa Wspólnota nie podejmowała uchwał w przedmiocie zastępczego wykonania rozliczeń finansowych Wspólnoty, sprawozdania finansowego za 2019 roku czy upoważniających zarząd do wystąpienia o zapłatę co do tych należności.

Sąd Rejonowy stwierdził, że zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048, który stanowi, że ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, czynność ta jako leżąca u podstaw roszczenia powódki wymagała podjęcia uchwały współwłaścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W konsekwencji, w ocenie Sądu Rejonowego w toku niniejszego postępowania niezbędnym było przedstawienie przez powódkę stosownych uchwał upoważniających zarząd Wspólnoty w pierwszej kolejności do ustalenia wysokości należnych opłat za wykonanie rozliczeń finansowych Wspólnoty, a w dalszej kolejności do wystąpienia o zapłatę co do tych należności wobec pozwanej. Wobec faktu iż powódka nie przedstawiła stosownej uchwały, zawierającej elementy umożliwiające dochodzenia konkretnego roszczenia od pozwanej, przeprowadzanie dowodów z innych dokumentów odnoszących się w sposób pośredni do tych braków było nieprzydatne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Tym samym dochodząc do przekonania, że istnieje przesłanka materialno-prawna unicestwiająca roszczenie, Sąd I instancji oddalił powództwo.

W ocenie Sądu Okręgowego, przedstawiona argumentacja nie jest prawidłowa.

Zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali trzeba uznać za uzasadniony, co, w konsekwencji, zarzut nierozpoznania istoty sprawy czyni wykazanym.

Pojęcie "istoty sprawy", o którym mowa w art. 386 § 4 k.p.c., dotyczy jej aspektu materialno-prawnego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się jednolicie, że do nie rozpoznania istoty sprawy dochodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie Sądu I instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy. W szczególności chodzi zaś tutaj o różnego rodzaju zaniedbania, które w ogólnym rozrachunku polegają na zaniechaniu zbadania materialnej podstawy żądania albo pominięciu merytorycznych zarzutów stron przy jednoczesnym bezpodstawnym przyjęciu, że istnieje przesłanka materialno-prawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie (por. wyroki SN z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 486/00, opubl. OSP Nr 3/2003 poz. 36; z dnia 21 października 2005 r., III CK 161/05, opubl. baza prawna LEX Nr 178635.; z dnia 12 listopada 2007 r., I PK 140/07, opubl. OSNP Nr 1-2/2009 poz. 2 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 grudnia 2007 r., I ACa 209/06, opubl. baza prawna LEX nr 516551 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 8 listopada 2012 r. sygn. I ACa 486/12). Tym samym "nierozpoznanie istoty sprawy" oznacza uchybienie procesowe sądu I instancji polegające na całkowitym zaniechaniu wyjaśnienia istoty lub treści spornego stosunku prawnego, przez co rozumie się nie wniknięcie w podstawę merytoryczną dochodzonego roszczenia, a w konsekwencji pominięcie tej podstawy przy rozstrzyganiu sprawy. Oceny, czy Sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy, dokonuje się zaś na podstawie analizy żądań pozwu, stanowisk stron i przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia.

Przyjęcie przez Sąd I instancji istnienia przesłanki materialno-prawnej unicestwiającej roszczenie było w kontekście roszczenia sformułowanego przez powódkę bezpodstawne.

Roszczenie Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentowanej przez Zarząd, było roszczeniem o zapłatę, które wynikało z niewykonania przez pozwaną umowy
o administrowanie nieruchomością w zakresie, w jakim pozwana sporządzić miała sprawozdanie finansowe za 2019 rok.

Faktem jest, iż ustawodawca na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) wprowadza podział czynności zarządu na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd, uzależniając podjęcie określonych czynności, których charakter przemawia za ich nadzwyczajną istotą, przez zarząd, od zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze uchwały (tak postanowienie SN z 26.04.2022 r., III CZ 177/22, OSNC-ZD 2023, nr 2, poz. 30). Rozstrzygnięcie o charakterze czynności podejmowanej przez zarząd będzie miało fundamentalne znaczenie w postępowaniu, którego przedmiotem jest zaskarżenie uchwały do sądu, a które to postępowanie na podstawie art. 25 u.w.l., wszcząć może jednak wyłącznie właściciel lokalu. To powództwo wytoczone przez właściciela lokalu prowadzi do poddania sądowej kontroli podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały pod kątem jej zgodności z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, jeśli takowa została zawarta, bądź naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia interesów właściciela lokalu i może skutkować usunięciem uchwały z obrotu prawnego. Przyznanie tego uprawnienia wobec właścicieli lokali wynika z faktu, że uchwały te kreują stosunki cywilnoprawne łączące właścicieli lokali, odnoszą się one do wewnętrznej sfery funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i konkretyzują działalność wspólnoty, system powstający wewnątrz tego podmiotu. To na gruncie ewentualnego postępowania zainicjowanego przez właściciela lokalu Sąd winien dokonać kwalifikacji czynności podjętej przez zarząd i w związku z tym wydać stosowne rozstrzygnięcie, co jednak nie miało miejsca na gruncie niniejszego postępowania. Żaden z właścicieli lokali powodowej wspólnoty nie kwestionował uprawnienia zarządu do wystąpienia w imieniu powódki z powództwem przeciwko pozwanej, nadto właściciele lokalu uiścili stosowne zaliczki na pokrycie wynagrodzenia wypłaconego w związku ze sporządzeniem sprawozdania finansowego za 2019 roku.

Całkowicie bezpodstawne jest więc przyjęcie przez Sąd I Instancji, że w postępowaniu
o zapłatę, w którym wspólnota mieszkaniowa jest powódką przeciwko pozwanej jako osobie trzeciej, konieczne było uprzednie kwalifikowanie czynności, jaką jest ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako czynności zwykłego zarządu, bądź też jako czynności przekraczającej zwykły zarząd. Pozostaje to bowiem bez znaczenia dla niniejszego postępowania. Taka uchwała regulowałaby wyłącznie stosunki wewnętrzne między właścicielami lokali powodowej wspólnoty i to właściciele mogliby podjąć działania zmierzające do wyeliminowania jej z obrotu prawnego wobec wadliwego zakwalifikowania czynności zarządu, nie ma to natomiast przełożenia na relację między wspólnotą, a osobą trzecią, jaką na gruncie niniejszego postępowania, w kontekście umowy zawartej z powódką, pozostaje pozwana. Osoba trzecia, którą łączy stosunek cywilnoprawny ze wspólnotą mieszkaniową, nie ma co do zasady interesu prawnego we wpływaniu na treść praw i obowiązków właścicieli lokali należących do wspólnoty.

W konsekwencji, Sąd I instancji niezasadnie stwierdził, iż w niniejszym postępowaniu występowała konieczność przedłożenia przez powódkę uchwał upoważniających zarząd powódki w pierwszej kolejności do ustalenia wysokości należnych opłat za wykonanie rozliczeń finansowych Wspólnoty, a w dalszej kolejności do wystąpienia o zapłatę co do tych należności wobec pozwanej. Nie było bowiem istotą niniejszego postępowania rozstrzygnięcie w zakresie prawidłowości wydatkowania przez zarząd wspólnoty zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej wpłacanych i ustalonych uprzednio uchwałą przez właścicieli lokali, czego mogliby domagać się właściciele lokali w odrębnym postępowaniu, a wyłącznie ustalenie wysokości roszczenia przysługującego powódce względem pozwanej.

Niezależnie od przedstawionego wywodu, odnosząc się do sformułowanego w apelacji zarzutu naruszenia art. 22 ustawy o własności lokali, wskazać trzeba, że jako czynności zwykłego zarządu na gruncie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali w literaturze podaje się zazwyczaj czynności o charakterze powtarzalnym, bieżącym i rutynowym, związane z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz prowadzące do utrzymania jej w stanie niepogorszonym. W orzecznictwie jako czynności zwykłego zarządu wskazane były m.in. takie czynności, jak ustanowienie pełnomocnika sądowego (zob. wyr. SA w Gdańsku z 17.11.2020 r., I ACa 982/19, L.), dochodzenie roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej względem osoby trzeciej (zob. uchw. SN z 6.6.2012 r., III CZP 25/12, OSNC 2012, Nr 12, poz. 142; wyr. SA w Warszawie z 14.1.2020 r., V ACa 207/18, L.), jak również względem jednego z członków wspólnoty (zob. wyr. SA w Warszawie z 18.9.2019 r., I ACa 604/18, L.), wynajęcie właścicielowi lokalu – zaadaptowanego na jego koszt na cele mieszkalne – pomieszczenia wspólnego (zob. wyr. SA w Gdańsku z 7.6.2016 r., V ACa 910/15, L.).

W wyroku z 17.6.2015 r., I CSK 355/14, (OSNC 2016, Nr 5, poz. 66) Sąd Najwyższy podkreślił m.in., że do czynności zwykłego zarządu zalicza się pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności zachowawczych, takich jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę czynszu itp., zawieranie umów z osobami trzecimi w tym zakresie, w tym także zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej

Z kolei czynności przekraczające zwykły zarząd, to czynności, które niejako ze swojej istoty wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Co do zasady wywierają one bardzo istotny wpływ na interesy prawne i majątkowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że powodują zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ingerują w jej substancję (w przypadku większych prac remontowych, modernizacyjnych), bądź prowadzą do zmiany jej dotychczasowego stanu prawnego.

W ustalonych okolicznościach sprawy, skoro do obowiązków pozwanej, zgodnie z zawartą umową o administrowanie, należało sporządzenie sprawozdania na koniec roku obliczeniowego, to niewywiązanie się z tego obowiązku skutkowało powierzeniem czynności osobie trzeciej do wykonania zastępczego. Podjętej przez Zarząd Wspólnoty czynności, zlecającej wykonanie zastępcze sprawozdania, od którego sporządzenia pozwana uchyliła się, nie sposób zaliczyć do czynności przekraczających zwykły zarząd. Mimo nieostrości kryteriów, na gruncie przywoływanej ustawy o własności lokali, odróżniających zwykły zarząd od czynności go przekraczających, przedmiotowa czynność powódki była czynnością zachowawczą, zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w interesie Wspólnoty w postaci zrealizowania wymogu wynikającego z obowiązków administrowania, co więcej, stanowiła konsekwencję zawartej wcześniej umowy z pozwaną w charakterze zarządcy. Wypłata środków zaś nastąpiła z zaliczek wpłacanych przez członków Wspólnoty, do których odzyskania konieczne stało się wytoczenie powództwa. Do opisanej czynności zachowawczej, o czym wyżej mowa, nie jest wymagana uchwała Wspólnoty, a tym bardziej pełnomocnictwo do dochodzenia roszczenia przed sądem w sytuacji, gdy zarząd ze swej istoty powołany do jej reprezentowania nie powinien być pozbawiony możliwości skutecznego kierowania sprawami wspólnoty i gospodarowania nieruchomością wspólną.

Zważywszy na to, że zasadnicze znaczenie w badanej sprawie, ma wadliwe przyjęcie przez Sąd Rejonowy, że istnieje przesłanka materialno-prawna unicestwiająca roszczenie, wolno stwierdzić, że nie rozpoznana została istota sprawy, jaką było ustalenie wysokości roszczenia przysługującego powódce względem pozwanej.

Stwierdzone uchybienie skutkowało koniecznością wydania orzeczenia kasatoryjnego w oparciu o art. 386 § 4 k.p.c. i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, celem ponownej oceny zasadności powództwa.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy ocenić treść umowy powódki z pozwaną, obowiązki pozwanej z niej płynące, fakt niesporządzenia przez pozwaną sprawozdania finansowego oraz zasadność wysokości zastępczego wykonania rozliczeń finansowych Wspólnoty przez zastępcę pozwanej.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Sąd Rejonowy rozstrzygnie również ponownie o całości kosztów zarówno postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i - z mocy art. 108 § 2 k.p.c. - postępowania przed Sądem odwoławczym.