Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 17 lipca 2018 r., wydanym w sprawie z powództwa A. W. przeciwko M. B. o zapłatę, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 4.800,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd I instancji ustalił, że K. B. i M. B. wynajęli w dniu 15 lipca 2008 r. lokal mieszkalny położony w Ł. przy ul. (...), zobowiązując się opłacać miesięczny czynsz w wysokości 8,30 zł/m ² do 10-go dnia każdego miesiąca. Strony umowy najmu uzgodniły również, że w razie dalszego zajmowania lokalu przez najemców mimo ustania stosunku najmu, wynajmującemu przysługiwać będzie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie odpowiadającej podwójnej wysokości czynszu. Powódka jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) i została również ustanowiona jej zarządcą sądowym. Według ustaleń Sądu, pozwaną stosunek najmu lokalu wiązał do października 2010 r., a po jego rozwiązaniu M. B. zamieszkała ze swoim partnerem przy ul. (...) w Ł. i poinformowała pracownika administracji nieruchomości, że nie przebywa we wcześniej wynajmowanym lokalu, a tylko odwiedza tam syna. Pozwanej wypowiedziano umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2011 r.

W ocenie Sądu meriti powództwo okazało się niezasadne. Sąd przytoczył treść art. 659 § 1 k.c., w myśl którego w ramach umowy najmu najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, oraz art. 688 ¹ § 1 i 2 k.c. stanowiący, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale z nim zamieszkałe osoby pełnoletnie, przy czym ich odpowiedzialność ogranicza się do wysokości czynszu i opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Sąd zważył, że M. B. nie zamieszkiwała w przedmiotowym lokalu od października 2010 r., a faktu takiego zamieszkiwania nie można wywieść wyłącznie z okoliczności jej zameldowania w tymże lokalu, więc nie może też ponosić odpowiedzialności za należności związane z bezumownym korzystaniem z rzeczy. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od tego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez zasądzenie od pozwanej – solidarnie z K. B. – na jej rzecz kwot dochodzonych pozwem, z tym jednak zastrzeżeniem, że odsetki umowne od należności głównej nie mogą być wyższe niż odsetki maksymalne, a także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania przed Sądami obu instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie:

⚫

art. 233 § 1 k.p.c.:

• przez sformułowanie na podstawie akt sprawy błędnego wniosku, że strony łączył stosunek najmu przedmiotowego lokalu do października 2010 r. w sytuacji, gdy z materiału dowodowego wynika, że stosunek najmu uległ rozwiązaniu z dniem 30 czerwca 2011 r, wskutek wypowiedzenia dokonanego przez powódkę pismem z dnia 17 maja 2011 r.;

• przez dokonanie oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie z pominięciem jego istotnej części, tj. pisma z dnia 17 maja 2011 r. o wypowiedzeniu umowy najmu, wezwania do zapłaty z dnia 12 kwietnia 2011 r. wraz z potwierdzeniem odbioru przesyłki osobiście przez pozwaną, informacji dotyczącej zameldowania pozwanej, zeznań świadka G. S. oraz wyjaśnień powódki, co doprowadziło Sąd do błędnego wniosku, że pozwana nie mieszkała w przedmiotowym lokalu od października 2010 r.;

• przez marginalizowanie okoliczności zameldowania pozwanej w przedmiotowym lokalu do dnia 8 maja 2015 r., która to okoliczność w powiązaniu z innymi dowodami oraz obowiązkiem meldunkowym wynikającym z art. 2 i art. 4 w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j. Dz. U. Nr 139 z 2006 r., poz. 993 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w czasie trwania stosunku najmu, a także obowiązkiem wynikającym z art. 6g ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.), świadczy o zamieszkiwaniu pozwanej w przedmiotowym lokalu w okresie objętym pozwem;

• przez dowolną ocenę materiału dowodowego polegającą na dokonaniu ustaleń co do zamieszkiwania pozwanej w przedmiotowym lokalu oraz co do informowania przez nią pracowników administracji o wyprowadzce wyłącznie w oparciu o wyjaśnienia pozwanej i zeznania świadka M. M., podczas gdy te dowody nie są wiarygodne w świetle pozostałego materiału dowodowego zebranego w sprawie;

⚫

art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia wyroku bez wskazania przyczyn, dla których Sąd nie uwzględnił dowodów innych niż wyjaśnienia pozwanej i zeznania świadka M. M., a także poprzez pominięcie rozważań dotyczących żądania pozwu z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i skupienie się tylko na tej części żądania pozwu, która dotyczyła zaległego czynszu, jak również niewskazania podstawy prawnej rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu, co uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził Sąd do wydania takiego orzeczenia;

⚫

§ 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 461 ze zm.) oraz § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) w związku z art. 98 § 3 k.p.c. przez ich niezastosowanie przy ustalaniu wysokości kosztów procesu poniesionych przez stronę pozwaną;

⚫

art. 11 ust. 2 pkt. 2 i art. 6g ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.) w związku z art. 60 k.c. przez ich niezastosowanie, wskutek czego Sąd błędnie przyjął, że stosunek najmu łączył pozwaną z powódką do października 2010 r. w sytuacji, gdy powódka skutecznie złożyła pozwanej oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu z dniem 30 czerwca 2011 r.;

⚫

art. 659 § 1 k.c. w związku z art. 688 ¹ § 1 k.c. przez ich niezastosowanie do żądania pozwu obejmującego zaległość z tytułu czynszu najmu w sytuacji, gdy do 30 czerwca 2011 r. pozwaną łączył z powódką stosunek najmu, a pozwana zamieszkiwała przedmiotowy lokal;

⚫

art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.) przez jego niezastosowanie do stanu faktycznego sprawy, z którego wynika, że pozwana od dnia 1 lipca 2011 r. zajmowała należący do powódki lokal bez tytułu prawnego.

W odpowiedzi na apelację pozwana wnosiła o jej oddalenie i o zasądzenie od skarżącej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Umowa najmu z dnia 15 lipca 2008 r. zawarta została pomiędzy powódką A. W. jako wynajmującą i M. B. jako najemczynią. Zgodnie z jej § 2, wynajmującemu służyło prawo do naliczania odsetek w wysokości czterokrotności kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego w wypadku zwłoki w uiszczaniu przez najemcę należności z tytułu czynszu najmu oraz opłat niezależnych od właściciela. W § 7 umowy wskazano, że zostaje ona zawarta na czas nieokreślony, przy czym najemca ma prawo ją wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, zaś wynajmujący na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, m.in. wówczas, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat co najmniej przez dwa okresy płatności, pomimo dokonanego przez wynajmującego uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (umowa najmu, k. 7-8).

W dniu 13 kwietnia 2011 r. powódka nadała na adres wynajmowanego lokalu wezwanie do zapłaty należności czynszowych i opłat za dostarczane media w łącznej kwocie 2.574,56 zł wraz z odsetkami i kosztami upomnienia – w terminie miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, a w dniu 18 maja 2011 r. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z powodu długotrwałego zalegania z opłatami czynszowymi z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia i ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2011 r. Wezwanie do zapłaty zostało doręczone na adres przedmiotowego lokalu w dniu 20 kwietnia 2011 r., a najemczyni osobiście pokwitowała jego odbiór (wezwanie do zapłaty, k. 15; dowód nadania, k. 15 odwrót; wypowiedzenie, k. 17; dowód nadania, k. 17 odwrót; potwierdzenie odbioru, k. 94a odwrót).

Treść wezwania do zapłaty odzwierciedlała rzeczywisty stan zaległości M. B., a zadłużenie to nie zostało zapłacone do dnia dokonania wypowiedzenia (okoliczności niekwestionowane przez pozwaną i uznane za przyznane w trybie art. 230 k.p.c.).

Od dnia 1 października 2010 r. stawka czynszu za lokal Nr (...) w Ł. przy ul. (...) wynosiła 526,20 zł, a opłaty niezależne od właściciela (dostarczanie zimnej wody i odprowadzanie ścieków, wywóz i segregacja nieczystości stałych oraz konserwacja domofonu) łącznie wynosiły 104,72 zł. Od dnia 1 stycznia 2011 r. wartość opłat uległa podwyższeniu do łącznej kwoty 117,68 zł, od 1 października 2011 r. wysokość czynszu podniesiono do kwoty 536,72 zł, a od 1 stycznia 2012 r. opłaty podniosły się do łącznej kwoty 123,18 zł (wypowiedzenia wysokości stawki czynszowej, k. 21 i 22; zawiadomienia o zmianie opłat niezależnych od właściciela, k. 19 i 20).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się w znacznej części zasadna. Stan faktyczny sprawy został ustalony przez Sąd Rejonowy w sposób wymagający licznych korekt i uzupełnień na etapie postępowania odwoławczego i dopiero po tych modyfikacjach mógł skutecznie posłużyć prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy jest stwierdzenie, do jakiej daty łączyła strony umowa najmu przedmiotowego lokalu – jednak w ocenie Sądu odwoławczego ustalenia poczynione w tym zakresie przez Sąd meriti są niekonsekwentne i sprzeczne ze sobą, a przepisy prawa materialnego zostały błędnie zastosowane do ustalonego w sprawie stanu faktycznego. Sąd Rejonowy ustalił mianowicie równocześnie, że stosunek najmu łączył strony do października 2010 r. i uległ wówczas rozwiązaniu – przy czym nie wskazuje, w drodze jakiej czynności prawnej doszło do tego rozwiązania – jak również że doszło do wypowiedzenia umowy przez powódkę ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2011 r.; z ustaleń takich bynajmniej nie wynika w sposób jasny, kiedy stosunek najmu zakończył się w ocenie Sądu I instancji. Jednocześnie Sąd ten wydaje się wywodzić nieistnienie zobowiązań pozwanej wobec wynajmującej z faktu, że M. B. – w okresie czasu objętym żądaniem pozwu – nie można zaliczyć do kręgu osób wymienionych w hipotezie art. 688 ¹ § 1 k.c., nie dostrzegając tego, że przepis ten normuje wyłącznie sytuację osób zamieszkujących wspólnie z najemcą, uzależniając ich odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych opłat od faktu stałego zamieszkiwania w lokalu, natomiast nie znajduje żadnego zastosowania do samego najemcy, którego odpowiedzialność za zapłatę czynszu wynika wprost z umowy i nie jest uzależniona od faktu zamieszkiwania w lokalu. Co więcej, mimo powołania jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia normy dotyczącej stosunku najmu, Sąd wskazuje dalej, że pozwana nie jest – wobec faktycznego przeprowadzenia się do innego mieszkania – zobowiązana do zapłaty należności związanej z bezumownym zamieszkiwaniem w lokalu. Jak zatem z powyższego wynika, nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy Sąd meriti oddalił powództwo na gruncie reżimu prawnego umowy najmu czy też w oparciu o przepisy normującego stosunki wynajmującego z najemcą po zakończeniu umowy najmu, ewentualnie czy uwzględnił obydwie te podstawy prawne, ustaliwszy uprzednio, że stosunek najmu ustał w jakimś momencie pomiędzy grudniem 2010 r. i styczniem 2012 r. (a więc w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu), wydaje się natomiast, że – niezależnie od podstawy prawnej zapadłego rozstrzygnięcia – kluczowe znaczenie dla jego treści miał w ocenie Sądu stwierdzony fakt przeprowadzenia się przez M. B. pod inny adres. Choć niewątpliwie uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie jest wolne od opisanych wyżej niekonsekwencji, które mają istotne znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia sprawy, jak również rzeczywiście nie wskazano w nim podstawy prawnej rozstrzygnięcia o wysokości zasądzonych na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego, to jednak nie można zgodzić się ze skarżącą, że doszło w tym wypadku do naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w sposób, który mógłby stanowić zasadną podstawę zarzutu apelacyjnego. Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, podzielanym również przez Sąd II instancji, zarzut naruszenia tego przepisu może zostać uznany za zasadny jedynie w wyjątkowych sytuacjach, kiedy to treść uzasadnienia całkowicie uniemożliwia zrekonstruowanie toku rozumowania sądu, który doprowadził do wydania orzeczenia, gdy sfera motywacyjna sądu pozostaje nieujawniona bądź niezrozumiała lub gdy zawarte w uzasadnieniu rozważania pozostają całkowicie bez związku z rozpoznawaną sprawą (por. m. in. wyrok SA w Warszawie z dnia 20 marca 2018 r., I ACa 140/17, L. oraz z dnia 28 lutego 2017 r., I ACa 341/15, L., jak również wyrok SA w Gdańsku z dnia 21 września 2017 r., III AUa 419/17, L. i wyrok SA w Łodzi z dnia 27 kwietnia 2017 r., I ACa 1362/16, L.). W ocenie Sądu odwoławczego tego rodzaju sytuacja nie zachodzi, mimo wszystko, w realiach sprawy niniejszej, gdyż ustalenia faktyczne poczynione w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, jak również wywód logiczny dotyczący zastosowania w sprawie przepisów prawa materialnego, mogą zostać z powodzeniem – i zostały – uzupełnione w postępowaniu apelacyjnym, gdzie Sąd również zobowiązany jest do merytorycznego rozpoznania sprawy, zaś popełnione przez Sąd Rejonowy uchybienia nie stanęły na przeszkodzie dokonaniu kontroli instancyjnej zaskarżonego wyroku.

W ramach analizy kwestii, kiedy właściwie doszło do ustania stosunku najmu pomiędzy stronami, można zgodzić się z zarzutami apelacyjnymi, że zastosowanie dyrektyw oceny dowodów z art. 233 § 1 k.p.c. mogłoby doprowadzić do odmiennych ustaleń co do zaistnienia faktu poinformowania wynajmującego o opuszczeniu lokalu przez pozwaną niż te, które poczynił Sąd I instancji. M. B. i powołany przez nią świadek, będący jej osobą bliską od wielu lat, przekonywali Sąd, że próbowali bezskutecznie podać tę informację do wiadomości powódki zarządzającej budynkiem, aż wreszcie powiadomili o przedmiotowym fakcie bliżej niezidentyfikowanego pracownika administracji. Wersja ta wydaje się mało wiarygodna, zważywszy, że nie została potwierdzona przez nikogo innego, a zarówno pozwana, jak i jej konkubent są żywotnie zainteresowani w takim przedstawieniu stanu faktycznego sprawy, by uzyskać wyrok oddalający powództwo; ponadto w świetle doświadczenia życiowego trudno jest wyjaśnić, dlaczego najemczyni, rzekomo borykająca się z uporczywymi trudnościami w zakresie przekazania powódce nieskomplikowanej informacji o wyprowadzce, nie skorzystała z oczywistego w takiej sytuacji sposobu polegającego na przesłaniu stosownego pisma pocztą, tym bardziej, iż – jak wynika z materiału sprawy – była to stała forma kontaktu wynajmującego z najemcami. Tłumaczenia, iż „(…) nie myślałam tymi kategoriami (…)”, są nie tylko niezwykle ogólnikowe, ale też w rzeczywistości w najmniejszym nawet zakresie nie wyjaśniają, z jakich przyczyn M. B. miałaby w tym wypadku postępować w sposób ewidentnie sprzeczny ze zdrowym rozsądkiem i doświadczeniem życiowym. Nie jest też jasne, dlaczego pozwana, uważając jakoby, że najem lokalu zakończył się definitywnie kilka miesięcy wcześniej, nie zareagowała w żaden sposób na pismo wynajmującej zawierające wezwanie do zapłaty należności powstałych na gruncie nieistniejącej przecież w jej ocenie umowy. Niemniej jednak w ocenie Sądu II instancji fakt przekazania przedmiotowej informacji nie ma zasadniczego znaczenia dla wyniku procesu. Podania do wiadomości pracownika zatrudnionego przez wynajmującego, że najemczyni wyprowadziła się z zajmowanego dotąd lokalu, nie sposób z pewnością uznać za skuteczne złożenie oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy najmu. Oświadczenie takie z pewnością nie zostało wyrażone wprost, nie sposób też uznać zachowania pozwanej za wyrażające taką wolę w sposób dorozumiany, jeśli jednocześnie nie zaoferowała ona wynajmującej wydania lokalu – co byłoby jej podstawowym i oczywistym obowiązkiem, gdyby rzeczywiście zmierzała do zakończenia umowy najmu – a co więcej, poinformowała jakoby wówczas pracownika administracji, że lokal nadal będzie zajmował jej syn, który dotąd od niej właśnie wywodził swoje uprawnienia do zamieszkiwania w nim. Nie ulega wątpliwości, że w ramach umowy najmu najemca zyskuje prawo do używania lokalu, jednak z pewnością nie musi tam zamieszkiwać osobiście, ale w ramach swych uprawnień może zezwolić na zamieszkiwanie tam innych osób – samo zatem oświadczenie M. B. o zaprzestaniu osobistego korzystania z wynajmowanego mieszkania nie mogło jeszcze wyrażać jednoznacznie (nawet w sposób dorozumiany) jej woli zakończenia stosunku najmu, tym bardziej, że z jej postępowania jasno wynikało, że nie planuje wydania przedmiotu najmu powódce. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy zmuszony jest przyjąć na gruncie stanu faktycznego sprawy niniejszej, że najem łączący strony nie zakończył się w październiku 2010 r., ale – jak twierdzi autorka apelacji – trwał aż do skutecznego wypowiedzenia umowy przez A. W. z dniem 30 czerwca 2011 r., dokonanego w trybie art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.), zwanej dalej u.o.p.l. Trafnie zatem skarżąca zarzuciła naruszenie tego przepisu prawa materialnego.

Odnosząc się do zarzutów apelacyjnych kwestionujących prawidłowość poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych co do czasokresu zamieszkiwania przez M. B. w przedmiotowym lokalu, można zgodzić się z apelującym, że istnieją poważne przesłanki, by podać w wątpliwość wiarygodność twierdzeń pozwanej i świadka M. M. o definitywnym opuszczeniu przedmiotowego mieszkania w październiku 2010 r. Rzeczywiście, za poczynieniem odmiennych ustaleń przemawia fakt dalszego zameldowania najemczyni w lokalu, stwarzający bez wątpienia domniemanie zgodności stanu rzeczy zgłoszonego organom administracyjnym ze stanem faktycznym, jak również odbieranie przez nią pod adresem lokalu skierowanej do niej korespondencji. Jednak należy zauważyć, że także i ta okoliczność – w powiązaniu z pozostałymi faktami sprawy niniejszej oraz treścią materialnoprawnych przepisów podlegających w niej zastosowaniu – nie odgrywa decydującej roli przy ocenie zasadności powództwa. Z oczywistych przyczyn fakt ten jest bez znaczenia przy ustalaniu istnienia obowiązku zapłaty czynszu po stronie osoby, którą wiąże umowa najmu, ponieważ – wbrew temu, co wydaje się sugerować treść uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia – najemca jest zobowiązany względem wynajmującego niezależnie od faktycznego zamieszkiwania w lokalu, a hipoteza i dyspozycja art. 688 ¹ § 1 k.c. bynajmniej nie odnoszą się do najemcy, ale do stale z nim zamieszkujących osób pełnoletnich. Innymi słowy mówiąc, ustawodawca ustanawia w tym przepisie solidarną odpowiedzialność tych osób za dług najemcy wynikający z zupełnie innego źródła, bo z umowy najmu, której essentialia negotii normuje art. 659 § 1 k.c. Zgodzić się zatem trzeba z apelującym co kwestii błędnej decyzji Sądu Rejonowego o niezastosowaniu w sprawie tego ostatniego unormowania, natomiast – jak powiedziano wyżej – przywołany w tym zarzucie, dotyczącym niezastosowania przepisów prawa materialnego, art. 688 ¹ § 1 k.c. został w rzeczywistości – równie błędnie – zastosowany, choć brak było ku temu podstaw. Jeśli zaś chodzi o znaczenie faktu zamieszkiwania w lokalu na tle stosunku prawnego pomiędzy byłym lokatorem i właścicielem tego lokalu w rozumieniu przepisów u.o.p.l., to wskazać trzeba, że art. 18 ust. 1 i 2 tej ustawy wiąże powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego, nie zaś z zamieszkiwaniem w nim. Nie są to bynajmniej pojęcia tożsame, a taki wniosek można wysnuć dokonując właściwej oceny charakteru prawnego odpowiedzialności, o której mowa w powołanym wyżej przepisie. Przydatna jest w tym zakresie pogłębiona analiza konstrukcyjna tego unormowania zawarta w uchwale SN z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07, OSNC Nr 12 z 2008 r., poz. 137 (powtórzona następnie w uchwale SN z dnia 21 października 2015 r., III CZP 70.15, OSNC Nr 10 z 2016 r., poz. 118), a Sąd odwoławczy uznaje zawarte w tych orzeczeniach wywody za w pełni trafne. Sąd Najwyższy wyjaśnił tam mianowicie, że z treści art. 18 ust. 1 u.o.p.l. nie wynika, aby obowiązek zapłaty odszkodowania był zależny od zawinienia, a rezygnacja przez ustawodawcę z tej przesłanki odpowiedzialności nie pozwala kwalifikować stanów faktycznych objętych hipotezą tego unormowania jako deliktu w rozumieniu art. 415 k.c. lub innych przepisach o czynach niedozwolonych. Nie ulega też wątpliwości, że art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. stosuje się do takich osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, które uprzednio ten tytuł miały, a więc były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1 u.o.p.l.; tytuł taki mógł mieć charakter obligacyjny lub prawnorzeczowy, a z niektórymi z nich ustawa w sposób wyraźny łączy obowiązek zwrotu lokalu z chwilą wygaśnięcia tytułu (w szczególności chodzi tu o art. 675 § 1 k.c. w związku z art. 680 k.c. oraz art. 718 § 1 k.c.). Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Sądu Najwyższego za najwłaściwsze należy uznać ujęcie odpowiedzialności osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.o.p.l. jako odszkodowawczej z tytułu naruszenia obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu tytułu prawnego, a więc jako odpowiedzialności ex contractu, o której mowa w art. 471 i n. k.c., z daleko idącymi zmianami wynikającymi z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. w odniesieniu do przypadków dochodzenia odszkodowania w granicach czynszu, polegającymi w szczególności na wyłączeniu zastosowania zasady winy wynikającej z art. 472 k.c. i oparciu odpowiedzialności byłego lokatora na zasadzie ryzyka. Taka interpretacja art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. respektuje użycie w nich terminu „odszkodowanie” i jednocześnie pozwala objąć odpowiedzialność, której przepisy te dotyczą, systemem kodeksowej odpowiedzialności odszkodowawczej.

Rację ma więc skarżący i w tym wypadku, zarzucając bezzasadne niezastosowanie w stanie faktycznym sprawy art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Na gruncie przedmiotowej sprawy bezsporne jest, że strony zawarły umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a zgodnie z art. 675 § 1 k.c. w związku z art. 680 k.c. wynika, że po zakończeniu najmu najemca winien zwrócić lokal wynajmującemu. M. B. tego nie uczyniła, za to – nawet jeśli przyjąć jej wersję wydarzeń – po wyprowadzce pozostawiła mieszkanie we władaniu swojego syna. Po skutecznym wypowiedzeniu umowy jej prawo do zajmowania lokalu wygasło, powstał natomiast po jej stronie umowny obowiązek zwrotu rzeczy wynajmującej. Z obowiązku tego pozwana się nie wywiązała, w związku z czym zobowiązana jest uiścić powódce odszkodowanie za nienależyte wykonanie zobowiązań umownych, wyrównując na zasadach określonych w art. 18 ust. 1 u.o.p.l. szkodę, jaką ta poniosła wskutek niedokonania niezwłocznego zwrotu lokalu po zakończeniu najmu, a okoliczność faktycznego nieprzebywania M. B. w lokalu w tym czasie pozostaje bez znaczenia dla jej odpowiedzialności za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w rozumieniu powołanego przepisu. Biorąc bowiem pod uwagę omówioną powyżej wykładnię tego unormowania, determinowaną charakterem odpowiedzialności kontraktowej, przyjąć trzeba równocześnie, że wymienione w hipotezie tego przepisu sformułowanie „osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego” należy odnosić do byłego lokatora, który nie wywiązał się z umownego obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu wiążącego go z właścicielem stosunku prawnego, na podstawie którego z rzeczy korzystał. W rozpoznawanej sprawie zatem istotna była więc nie tyle okoliczność faktycznego zamieszkiwania M. B. w lokalu czy nawet okazywana przez nią wola władania nim jak najemca, ale to, czy w ramach wypełnienia swych obowiązków umownych przeniosła ona posiadanie lokalu z powrotem na jego właściciela czy też jednak zaistniały podstawy do przypisania jej – według reguł wynikających co do zasady z art. 471 k.c. i zmodyfikowanych brzmieniem art. 18 ust. 1 u.o.p.l. – odpowiedzialności kontraktowej za szkodę ponoszoną przez powódkę wskutek niewykonania zobowiązania.

Z powyższego wynika, że co do zasady roszczenie powódki jest uzasadnione, a pozwana winna uiścić na jej rzecz czynsz najmu wraz z opłatami niezależnymi od właściciela za okres do końca czerwca 2011 r., jak również odszkodowanie za późniejsze zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego przez pozostały okres czasu objęty żądaniem pozwu. Jeśli natomiast chodzi o zasadność jej roszczeń co do wysokości, to na gruncie ustalonego stanu faktycznego nie ma większych wątpliwości co do rozmiaru należności za czas trwania umowy, gdyż wynika ona ze złożonych do akt sprawy zawiadomień, których wartość dowodowa nie była kwestionowana. W grudniu łączna wysokość czynszu najmu i opłat niezależnych od właściciela wynosiła 630,92 zł, a w kolejnych sześciu miesiącach po 643,88 zł miesięcznie, co łącznie daje 4.494,20 zł (630,92 zł + 6 x 643,88 zł = 4.494,20 zł). W § 2 umowy zastrzeżono ponadto, że za zwłokę w zapłacie tych należności wynajmująca ma prawo naliczać odsetki według stopy równej czterokrotności stopy kredytu lombardowego NBP; prawo oznaczenia wysokości stopy odsetek mieści się oczywiście w granicach swobody umów, z jakiej korzystają strony umowy najmu. Wobec tego Sąd odwoławczy uznał powództwo odnoszące się do roszczenia z umowy najmu za zasadne co do kwoty 4.494,20 zł z powyższymi odsetkami naliczanymi według uzgodnionej w umowie stopy procentowej od również uzgodnionego dnia płatności poszczególnych miesięcznych należności czynszowych do dnia zapłaty; ze względu na związanie granicami żądania apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.) oraz ze względu na treść art. 359 § 2 ² k.c. dodatkowo należało w wyroku zastrzec, że stopa ta nie może być wyższa niż wysokość odsetek maksymalnych. Nieco inaczej wygląda natomiast kwestia zasadności żądania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Strony istotnie określiły w § 10 umowy wysokość tego odszkodowania jako 200 % czynszu, jaki osoba zajmująca lokal byłaby obowiązana opłacać z tytułu jego najmu, jednak Sąd II instancji zdecydowanie przychyla się do poglądu, iż tego rodzaju ustalenie umowne jest niezgodne z obowiązującym prawem. W doktrynie prawa podkreśla się, że strony nie mogą w umowie najmu lub innej umowie o korzystanie z lokalu inaczej określić wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 18 u.o.p.l. niż w sposób przewidziany w treści tego przepisu, a regulacja ta ma w tym względzie charakter bezwzględnie obowiązujący – w efekcie takie postanowienie umowne, jakim posłużyły się strony, jest nieważne z mocy art. 58 § 1 i 3 k.c. (tak np. K. Pałka [w:] „Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz” pod red. K. Osajdy, 2018, teza 11 do art. 18 i powołana tam literatura). Po wyeliminowaniu tego postanowienia z przedmiotowej umowy należy posłużyć się wprost normą art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. i stwierdzić zasadność żądań A. W. z tego tytułu do wysokości kwot odpowiadających w każdym miesiącu wartości czynszu najmu zajmowanego lokalu – gdyż słusznie można przyjąć, iż taki czynsz powódka mogłaby uzyskać od kolejnego lokatora, gdyby mieszkanie zostało zwolnione, zaś w przedstawionym przez nią materiale dowodowym brak podstaw do przyjęcia innej stawki – oraz opłat niezależnych od właściciela. Oznacza to, że w okresie od lipca do września 2011 r. kwota należna właścicielce winna wynosić 643,88 zł miesięcznie, od października do grudnia 2011 r. 654,40 zł, a w styczniu 2012 r. 649,38 zł, co daje w sumie 4.544,22 zł (3 x 643,88 zł + 3 x 654,40 zł + 649,38 zł = 4.544,22 zł. Ponadto stwierdzić trzeba, że ustalenie umownych odsetek za zwłokę w § 2 umowy odnosi się w sposób jednoznaczny wyłącznie do należności wskazanych w tym przepisie, a więc czynszu i opłat niezależnych od właściciela, nie zaś do odszkodowania z art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l., które jest należnością innego rodzaju i wynikającą z innej podstawy prawnej, mimo że do wyliczenia jego wysokości często bywa przydatna wartość czynszu najmu i opłat. Z tej przyczyny uznać trzeba, stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c. w wersji obowiązującej przed ich nowelizacją która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. i obowiązującej po tej dacie, że w sytuacji, gdy stopa odsetek za opóźnienie w zapłacie należności odszkodowawczych nie była oznaczona, należą się odpowiednio odsetki ustawowe i odsetki ustawowe za opóźnienie – w tym wypadku od dnia następnego po upływie terminu zapłaty poszczególnych należności miesięcznych. W pozostałym zakresie roszczenie powódki okazało się niezasadne. Dla porządku dodać jeszcze można, że chybiony był podnoszony w toku procesu przez M. B. zarzut przedawnienia dochodzonych roszczeń, gdyż bieg terminu przedawnienia został skutecznie przerwany wniesieniem pozwu w sprawie niniejszej (art. 123 § 1 pkt. 1 k.c.).

Z opisanych wyżej przyczyn wyrok Sądu I instancji nie odpowiadał prawu, co skutkować musiało wydaniem rozstrzygnięcia zmieniającego w trybie art. 386 § 1 k.p.c. zaskarżone orzeczenie poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki części kwot żądanych pozwem. Modyfikacja rozstrzygnięcia merytorycznego skutkować musiała również korektą decyzji Sądu co do rozliczenia kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego. Ponieważ powódka jednak wygrała sprawę w pewnym zakresie – a mianowicie w 70,75 % (9.038,42 zł : 12.774,43 zł x 100 % = 70,75 %) – w takiej też części jej przeciwniczka powinna ponieść koszty procesu, jak tego wymaga art. 100 zd. I k.p.c. Na koszty te składały się – po stronie powodowej: opłata od pozwu w kwocie 75,00 zł (gdyż pozostała jej część została zwrócona zarządzeniem z dnia 10 lipca 2012 r.), wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.400,00 zł obliczone na podstawie § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł [w sumie 2.492,00 zł (75,00 zł + 2.400,00 zł + 17,00 zł = 2.492,00 zł], zaś po stronie pozwanej wyłącznie koszty zastępstwa prawnego w kwocie 2.400,00 zł obliczona w oparciu o § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 461 ze zm.). Łącznie koszty procesu wyniosły więc 4.892,00 zł (2.492,00 zł + 2.400,00 zł = 4.892,00 zł), a pozwana winna uiścić ich część równą 70,75 %, czyli 3.461,09 zł (4.892,00 zł x 70,75 % : 100 % = 3.461,09 zł), zważywszy jednak, że w toku postępowania poniosła je jedynie w kwocie 2.400,00 zł, winna ostatecznie zwrócić powódce różnicę pomiędzy tymi sumami, czyli 1.061,09 zł (3.461,09 zł – 2.400,00 zł = 1.061,09 zł). Na marginesie stwierdzić trzeba w tym miejscu, że w związku z koniecznością rozliczenia na nowo kosztów procesu adekwatnie do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy bezprzedmiotowy stał się zawarty w apelacji zarzut naruszenia przepisów rozporządzeń normujących wysokość stawek opłat za czynności adwokackie. Wobec faktu, że we wcześniejszej fazie procesu przyznano już powódce dochodzone pozwem należności prawomocnym nakazem zapłaty także od K. B. Sąd odwoławczy ustalił również – w celu zapobieżenia ewentualnemu prowadzeniu egzekucji na podstawie dwóch tytułów wykonawczych – że zobowiązania pozwanych stwierdzone opisanym nakazem zapłaty i niniejszym wyrokiem (w tym także z tytułu kosztów procesu) są solidarne. W pozostałej części apelacja została oddalona jako bezzasadna na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono również w myśl art. 100 zd. I k.p.c., mając na uwadze, że także i w tej fazie procesu strona powodowa wygrała sprawę w 70,75 %, a tym samym pozwana powinna ponieść taką samą część łącznych kosztów wyłożonych przez strony. Na koszty te złożyły się – po stronie powodowej: opłata od apelacji w kwocie 300,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.800,00 zł obliczone na podstawie § 10 ust. 1 pkt. 1 w związku z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265) – łącznie 2.100,00 zł (300,00 zł + 1.800,00 zł = 2.100,00 zł), natomiast po stronie pozwanej koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.800,00 zł obliczone w oparciu o § 10 ust. 1 pkt. 1 w związku z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.). Skoro koszty postępowania apelacyjnego wynoszą łącznie 3.900,00 zł (2.100,00 zł + 1.800,00 zł = 3.900,00 zł), M. B. winna uiścić ich część odpowiadającą 70,75 %, tj. 2.759,25 zł (3.900,00 zł x 70,75 % : 100 % = 2.759,25 zł), zaś poniosła jedynie kwotę 1.800,00 zł, zobowiązana jest zwrócić skarżącej różnicę między tymi dwiema wartościami w kwocie 959,25 zł (2.759,25 zł – 1.800,00 zł = 959,25 zł) i taką też kwotę zasądzono od niej z tego tytułu na rzecz A. W..