Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 28 kwietnia 2022 r., wydanym w sprawie z wniosku Gminy M. K. z udziałem Skarbu Państwa – Starosty (...), J. K., M. K., M. K. i T. K. o stwierdzenie zasiedzenia. Sąd Rejonowy w Kutnie stwierdził, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie z dniem 17 lipca 2020 r. własność przysługującego H. W. udziału w wysokości 2/6 części oraz własność przysługującego G. E. udziału w wysokości 1/6 części w zabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) o łącznej powierzchni 1,0044 ha i położonej w K. przy ulicy (...), obręb ewidencyjny 5 Ś., jednostka ewidencyjna K., powiat (...), województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w Kutnie prowadzi księgę wieczystą (...) oraz ustalił, że wnioskodawca i uczestnicy postępowania ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Sąd I instancji ustalił, że w księdze wieczystej Nr (...) jako współwłaściciele zabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działki Nr (...) o łącznej powierzchni 1,0044 ha, położonej w K. przy ul. (...), obręb ewidencyjny 5 Ś., ujawnieni są: Gmina Miejska K. w 1/2 części, G. E. w 1/6 części oraz H. W. w 2/6 części. W latach powojennych, aż do 1987 roku, na tej nieruchomości miała swą siedzibę (...) Spółdzielnia (...) w K., która użytkowała nieruchomość na podstawie umów: z dnia 1 stycznia 1960 r. zawartej z dawnym Miejskim Zarządem Budynków Mieszkalnych w K., który był zarządcą należącego wówczas do Skarbu Państwa udziału we współwłasności wynoszącego ½ oraz z dnia 9 czerwca 1960 r., 1 maja 1970 r. i 20 marca 1974 r., zawartych z pełnomocnikami osób wywodzących prawa do pozostałych udziałów. W dniu 19 maja 1987 r. spółdzielnia przekazała przedmiot użytkowania, a w treści protokołu przekazania znajduje się zapis, że nieruchomość stanowi współwłasność Skarbu Państwa w ½ części oraz I. K. i R. W., reprezentowanych przez pełnomocnika L. S. oraz H. B. w ½ części. W grudniu 1987 r. zmarła H. B., a w marcu 1988 roku L. S. zrzekł się swego pełnomocnictwa ze względu na podeszły wiek i stan zdrowia i wobec tego, jak również wobec braku kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami, Skarb Państwa rozpoczął władanie całą nieruchomością. Decyzją komunalizacyjną Wojewody P. nr GG.VII. (...)-44/748/91 z dnia 20 listopada 1991 r. stwierdzono, że Gmina Miejska K. nabyła z mocy prawa należący dotąd do Skarbu Państwa wynoszący ½ części udział we współwłasność przedmiotowej nieruchomości.

Nieruchomość nie była podzielona do używania pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli. Od roku 1989 Skarb Państwa, a następnie Miasto K., decydowały o przeznaczeniu i sposobie korzystania całej nieruchomości poprzez swoje jednostki organizacyjne, natomiast od dnia 1 kwietnia 1997 r. została ona oddana przez Miasto K. w zarząd i administrację Towarzystwa Budownictwa (...) Sp. z o.o. w K. na podstawie umowy o sprawowanie zarządu i administracji, a następnie przekazano ją do Zarządu (...). Podmioty te zajmowały się głównie zarządem znajdującymi się na obszarze nieruchomości lokalami mieszkalnymi, zawierały umowy najmu z osobami fizycznymi i pobierały pożytki w postaci czynszu najmu. Sąd meriti ustalił dalej, że od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie Miasto K. czyniło nakłady na nieruchomość. Wnioskodawca zadecydował o przystosowaniu części budynku na potrzeby prowadzenia apteki i wynajęto część budynku stanowiącą lokal użytkowy, w którym następnie mieściła się apteka, przy czym umowę długoterminową zawierało Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w K., a Miasto K. podejmowało decyzję o przedłużaniu umowy najmu. Miasto K. podjęło także decyzję o wydzierżawieniu części nieruchomości na prowadzenie placu manewrowego do nauki jazdy i zawarło umowę z dzierżawcą. Wnioskodawca wyraził również zgodę na urządzenie na części nieruchomości parkingu ogólnodostępnego przez RONDO (...) jawną B. i B.. Do Urzędu Miasta K. były adresowane decyzje wydawane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, nakazujące wyłączenie z użytkowania budynków położonych na przedmiotowej nieruchomości. W ciągu ostatnich 30 lat nie ujawniła się żadna osoba, której mogłyby przysługiwać prawa do przedmiotowej nieruchomości i nikt nie wykazywał nią zainteresowania, a wnioskodawca bez rezultatu podejmował starania mające na celu odnalezienie właścicieli ujawnionych w księdze wieczystej lub ich następców prawnych.

Sąd Rejonowy ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów o niekwestionowanej wartości dowodowej, jak również w oparciu o dowody z zeznań świadków, które ocenił jako wiarygodne, ponieważ były spójne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy. W kwestii ustalenia kręgu podmiotowego uczestników postępowania Sąd podniósł, że do osób bezsprzecznie zainteresowanych w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należy zaliczyć jej dotychczasowego właściciela (lub jego spadkobierców) i choć zgłaszający udział w sprawie po dokonaniu ogłoszeń uczestnicy postępowania nie wykazali swego następstwa prawnego po współwłaścicielach nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej, do których udziałów zostało skierowane żądanie wniosku, to jednak poczynione w sprawie ustalenia i przedłożone dokumenty dotyczące kwestii dziedziczenia po Idzie K. pozwalały przyjąć, że są oni zainteresowani wynikiem niniejszego postępowania.

Sąd meriti wywiódł dalej, że wniosek Gminy M. K. zasługiwał na uwzględnienie wobec dostatecznego wykazania niezbędnych przesłanek warunkujących stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia w zakresie udziałów we współwłasności nieruchomości należących do pozostałych ujawnionych w księdze wieczystej współwłaścicieli, także w zakresie szczególnych wymagań stawianych współwłaścicielowi chcącemu doprowadzić do zasiedzenia udziału w prawie własności przysługującego innemu współwłaścicielowi. Przywołał treść art. 172 k.c., z której wynikają przesłanki zasiedzenia nieruchomości, w tym także czas posiadania samoistnego, którego długość jej zróżnicowana w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza i zaznaczył, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Sąd wskazał następnie, że do przypadków zasiedzenia, które nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321), tj. przed 1 października 1990 r., będą miały zastosowanie dziesięcioletnie i dwudziestoletnie okresy posiadania przewidziane w art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym przed tą datą, jednak zwrócił przy tym uwagę także na zawarte w ustawie nowelizującej przepisy intertemporalne. Zaznaczono, że dobra wiara posiadacza występuje w sytuacji, gdy pozostaje on w błędnym, lecz uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności, choć w rzeczywistości tak nie jest, natomiast w złej wierze jest ten, kto wie, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie albo też nie wie o tym, lecz brak jest uzasadnionych podstaw do usprawiedliwienia tej niewiedzy, jak również zwrócono uwagę na wynikające z art. 7 k.c. wzruszalne domniemanie istnienia dobrej wiary. Sąd wywiódł dalej, że nie ulega wątpliwości, iż z uwagi na ujawnienie stanu własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wnioskodawca – a przed nim Skarb Państwa – wiedział, że nie jest jej wyłącznym właścicielem, a nawet próbował czynić ustalenia odnośnie następców prawnych pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, co jednak nie przyniosło oczekiwanego rezultatu. Wobec powyższego, Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie jako przesłanka ewentualnego zasiedzenia może wchodzić w rachubę tylko trzydziestoletni okres samoistnego posiadania przewidziany dla nabycia własności przez posiadacza samoistnego w złej wierze, odnotowując równocześnie, iż wiedza posiadacza o tym, że nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, a nawet podejmowanie prób nawiązania kontaktu z właścicielami ujawnionymi w księdze wieczystej, nie wykluczają przyjęcia po jego stronie posiadania samoistnego nieruchomości jak jej wyłączny właściciel.

Dalej Sąd I instancji przywołał treść art. 336 k.c. definiującego posiadanie samoistne i wywiódł, że chodzi tu o taki sposób władania rzeczą, który wywołuje uzasadnione przekonanie, w szczególności wobec otoczenia, że posiadacz jest jej właścicielem w połączeniu z wewnętrznym przekonaniem posiadacza i jego uzewnętrznioną wolą traktowania siebie jak właściciela. Posiadacz musi więc posiadać nieruchomość z zamiarem posiadania jej dla siebie, a nie dla innej osoby, wyklucza natomiast możliwość zasiedzenia władanie rzeczą dla kogoś innego lub posiadanie o charakterze zależnym. Wola władania nieruchomością dla siebie polega na tym, że posiadacz chce i może wykonywać takie czynności, które wobec otoczenia będą wskazywały na to, że posiadacz jest właścicielem rzeczy albo przynajmniej traktuje ją w taki sposób, jakby stanowiła jego własność; z posiadaniem samoistnym mamy więc do czynienia wtedy, gdy po stronie władającego istnieje zarówno możność rzeczywistego władania faktycznego nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela, jak i manifestowanie władania we własnym imieniu w sposób dostrzegalny dla otoczenia. Sąd odnotował jednak, że jeśli władanie nieruchomością przez posiadacza wynika ze stosunku współwłasności, to w razie zgłoszenia przez niego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia udziału należącego do innego współwłaściciela, który nie korzysta z nieruchomości, powinien on udowodnić rozszerzenie zakresu swego posiadania i uzewnętrznić tę zmianę wobec współwłaściciela, do którego należał ten udział, a także wobec pozostałych współwłaścicieli.

Sąd I instancji przypomniał, że art. 206 k.c. stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Niepodzielność współwłasności znajduje swój wyraz w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z całej rzeczy w sposób zgodny z przysługującym mu prawem, a niewykonywanie prawa do posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela samo przez się nie uprawnia do wniosku, iż współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień. Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością, w tym powierzenie administrowania nią osobie trzeciej czy występowanie w sprawach administracyjnych lub sądowych zmierzających do ochrony wspólnego prawa, należy do uprawnień współwłaściciela wynikających z art. 200 k.c., 206 k.c. i 209 k.c., zatem nie stanowi jeszcze o ujawnieniu wobec pozostałych współwłaścicieli i otoczenia woli władania nieruchomością cum animo rem sibi habendi w szerszym zakresie niż wynikający z przysługującego udziału. Z tych przyczyn w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela nie można stosować domniemania posiadania samoistnego z art. 339 k.c. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby jeden ze współwłaścicieli, będąc uprawniony z mocy art. 206 k.c. do współposiadania całości rzeczy, mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się jedynie na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego. W konsekwencji na współwłaścicielu zmieniającym charakter swego posiadania nieruchomości wobec idealnego udziału należącego do innego współwłaściciela spoczywa ciężar wykazania, że w określonym czasie, posiadając nieruchomość, wykonywał nie tylko prawo do przysługującego mu udziału we współwłasności, ale również w zakresie pozostałych udziałów był posiadaczem samoistnym, zatem musi on udowodnić nie tylko to, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad uprawnienia wynikające wprost z treści art. 206 k.c., ale również że uczynił to w sposób jawny i dostrzegalny dla współwłaściciela, którego chce wyzuć z posiadania i dla otoczenia.

Analizując okoliczności faktyczne rozpoznawanej sprawy Sąd meriti doszedł do wniosku, że najpóźniej w chwili komunalizacji doszło do objęcia nieruchomości przez wnioskodawcę w wyłączne samoistne posiadanie, także w zakresie udziałów, które przysługiwały pozostałym współwłaścicielom nieruchomości, ponieważ Gmina samodzielnie podejmowała w stosunku do tej nieruchomości działania o charakterze właścicielskim, w swoich działaniach nie była ograniczana przez inne osoby, władała całą nieruchomością wyłącznie dla własnych celów, a między współwłaścicielami nieruchomości nie został dokonany podział do korzystania. Wprawdzie Sąd podzielił pogląd, zgodnie z którym o samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości nie mogą świadczyć wyłącznie czynności polegające na wykonywaniu uprawnień właścicielskich, pobieraniu pożytków czy ponoszeniu ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, jak również zgodził się, że sam fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie będzie świadczył automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, gdyż jest to uprawnienie, a nie obowiązek właścicieli, jednak, zdaniem Sądu, Miasto K. podjęło czynności, które świadczyły o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności. Do takich czynności Sąd zaliczył: podjęcie decyzji o przystosowaniu części budynku na potrzeby prowadzenia apteki, wydzierżawieniu części nieruchomości na prowadzenie placu manewrowego do nauki jazdy oraz wyrażenie zgody na urządzenie na części nieruchomości ogólnodostępnego parkingu, bowiem inwestycje te miały na celu dostosowanie nieruchomości dla potrzeb wnioskodawcy, a tym samym w sposób dobitny świadczą o tym, że Miasto K. objęło całą nieruchomość w posiadanie samoistne oraz że na zewnątrz było postrzegane jako właściciel nieruchomości, na co wskazywały również zeznania świadków. Nie ma też podstaw do przyjęcia, że wnioskodawca pobierał dochody z nieruchomości wyłącznie w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w nieruchomości, bądź odnośnie całej nieruchomości, ale z zastrzeżeniem przyszłych rozliczeń z pozostałymi współwłaścicielami lub ich następcami prawnymi albo też w tym zakresie składał dochody do depozytu na poczet tych rozliczeń. Miasto K. nie konsultowało się też z kimkolwiek w kwestiach dotyczących administrowania nieruchomością, wydzierżawiania jej, podejmowania prac remontowych i decydowania o wymienionych wyżej znaczących inwestycjach, które przekraczały zakres zwykłego zarządu nieruchomością.

Dalej Sąd podniósł, że nie ma możliwości wyznaczenia konkretnej daty, od której należy liczyć bieg terminu zasiedzenia, a wobec tego zasadne jest uznanie, iż najpewniejszą chwilą rozpoczęcia wyłącznego samoistnego posiadania nieruchomości jest 27 maja 1990 r., czyli data nabycia z mocy prawa przez Gminę M. K. udziału 1/2 części we własności objętej żądaniem wniosku, zgodnie z regulacją art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.). W konsekwencji upływ trzydziestoletniego terminu powinien nastąpić z dniem 27 maja 2020 r., jednakże Sąd przyjął też, że z mocy art. 15zzs ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), nastąpiło wstrzymanie jego biegu od chwili wejścia w życie tego przepisu, tj. od dnia 31 marca 2020 r., zaś dalszy bieg terminu rozpoczął się – w myśl 68 ust. 7 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa (...)2 (Dz.U. z 2020 r., poz. 875 ze zm.) – w dniu 24 maja 2020 r. W efekcie Sąd Rejonowy uznał, że termin zasiedzenia w okolicznościach rozpoznawanej sprawy upłynął i z dniem 17 lipca 2020 r. Gmina M. K. nabyła przez zasiedzenie własność przysługującego H. W. udziału w wysokości 2/6 części oraz własność przysługującego G. E. udziału w wysokości 1/6 części w przedmiotowej nieruchomości.

Sąd przeanalizował również, czy nie doszło do przerwania biegu zasiedzenia w trybie art. 175 k.c. w związku z art. 123 § 1 pkt 1 k.c., a więc czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia i doszedł do przekonania, że taka sytuacja nie miała miejsca, a czynnością taką nie było w szczególności zgłoszenie udziału w sprawie przez uczestników postępowania i zakwestionowanie przez nich żądania wnioskodawcy. Na zakończenie przedstawionych w uzasadnieniu postanowienia wywodów Sąd wdał się w niezwykle obszerne rozważania teoretyczne dotyczące niepodnoszonej w toku postępowania przez żadnego z jego uczestników kwestii ewentualnego nierozpoczęcia się biegu terminu zasiedzenia nieruchomości przez wnioskodawcę z uwagi na wywołany uwarunkowaniami politycznymi, obiektywny, stan niemożności efektywnego dochodzenia zwrotu rzeczy na drodze prawnej o powszechnym zasięgu oddziaływania, który należałoby kwalifikować jako wywołany siłą wyższą stan zawieszenia funkcjonowania wymiaru sprawiedliwości (art. 121 pkt 4 k.c. w związku z art. 175 k.c.), odnosząc następnie te rozważania do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy i stwierdzając, że uczestnicy postępowania nie wykazali zaistnienia świadczących o tym okoliczności. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od tego orzeczenia złożyli uczestnicy postępowania J. K., Mikael K., M. K. i T. K., zaskarżając je w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie wniosku i zarzucając naruszenie:

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. polegające na:

• dowolnej, a nie swobodnej ocenie dowodu z zeznań świadków J. P., A. P., H. W. i M. S. skutkujące dokonaniem ustalenia, że wnioskodawca manifestował wolę samoistnego posiadania udziałów we współwłasności nieruchomości przed rokiem 1995, podczas gdy z zeznań tych wynika, iż do roku 1995 nieruchomość była pustostanem, a wnioskodawca wykonywał jedynie czynności zachowawcze, tj. chroniące budynek przed zawaleniem bądź zdemolowaniem, do wykonywania których był uprawniony jako współwłaściciel nieruchomości;

• dowolnej, a nie swobodnej ocenie dowodu z zeznań świadka A. P. i uznaniu, że fakt poszukiwania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości przez wnioskodawcę nie wyklucza woli odsunięcia ich od współposiadania i współkorzystania z nieruchomości, podczas gdy poszukiwanie pozostałych współwłaścicieli stanowi manifestację woli nabycia udziałów w nieruchomości od dotychczasowych współwłaścicieli w drodze umowy sprzedaży i jednoznacznie świadczy o braku posiadania samoistnego udziałów w nieruchomości przez wnioskodawcę;

• nielogicznym uznaniu, że fakt nabycia z mocy prawa przez wnioskodawcę udziału ½ części we współwłasności nieruchomości w 1990 r. stanowił manifestację na zewnątrz woli odsunięcia przez wnioskodawcę pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania z rzeczy, podczas gdy z zeznań świadków wynika, iż w dalszym ciągu trwały poszukiwania przez wnioskodawcę pozostałych współwłaścicieli nieruchomości w celu nabycia od nich udziałów w nieruchomości w drodze umowy sprzedaży,

co doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych i uznania, że wnioskodawca posiadał samoistnie udziały w nieruchomości przez okres przekraczający 30 lat i tym samym nabył udziały w nieruchomości w drodze zasiedzenia;

⚫

art. 172 § 2 k.c. w związku z art. 172 § 1 k.c. i art. 336 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że doszło do nabycia przez wnioskodawcę udziału 2/6 w nieruchomości przysługującego H. W. oraz udziału 1/6 w nieruchomości przysługującego G. E., a o posiadaniu samoistnym wnioskodawcy świadczyło nabycie przez niego w 1990 r. z mocy prawa udziału ½ w nieruchomości oraz czynności podejmowane w celu zabezpieczenia przed zawaleniem i zdemolowaniem, przy jednoczesnym poszukiwaniu przez wnioskodawcę pozostałych współwłaścicieli oraz uwzględnieniu pozostałych współwłaścicieli w umowie o zarząd z 1997 r.;

⚫

art. 172 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że doszło do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze, w sytuacji, gdy nie doszło do upływu 30-letniego okresu samoistnego posiadania nieruchomości w złej wierze przez wnioskodawcę, a tym samym nie doszło do zasiedzenia przezeń nieruchomości;

⚫

art. 206 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że wnioskodawca rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad uprawnienia nabyte z dniem uzyskania tytułu prawnego do udziału ½ w nieruchomości, podczas gdy nie doszło do jawnego i dostrzegalnego dla otoczenia i współwłaścicieli manifestowania woli odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania z rzeczy, w szczególności z uwagi na podejmowane przez wnioskodawcę poszukiwania współwłaścicieli w celu nabycia ich udziałów;

⚫

art. 175 k.c. w związku z art. 123 § 1 pkt. 1 k.c. poprzez jego błędne niezastosowanie i nieuwzględnienie, że w przypadku uznania, iż zasiedzenie rozpoczęło swój bieg, doszło do przerwania tego biegu wskutek podjęcia czynności przez uczestnika postępowania J. K. w dniu 9 grudnia 2021 r. oraz przez uczestników postępowania M. K., M. K. i T. K. w dniu 4 stycznia 2022 r. przed Sądem Rejonowym w Kutnie.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawca domagał się jej oddalenia, natomiast uczestnik postępowania Skarb Państwa – Starosta (...) na etapie postępowania apelacyjnego nie zajął stanowiska w sprawie.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Przekazanie przedmiotowej nieruchomości przez (...) Spółdzielnię (...) w K. po zakończeniu czasu użytkowania w dniu 19 maja 1987 r. nastąpiło na rzecz przedstawiciela (...) Przedsiębiorstwa (...) w K. oraz H. B. traktowanej jako współwłaścicielka w zakresie pewnej części udziałów nienależących do Skarbu Państwa. O terminie przekazania powiadomiony był ponadto L. S. jako pełnomocnik innych współwłaścicieli nieruchomości (protokół przekazania nieruchomości, k. 8-9).

Pismem z dnia 7 marca 1988 r. (...) Przedsiębiorstwo (...) w K. zwróciło się do Urzędu Miasta K. o wydanie decyzji uprawniającej Przedsiębiorstwo do przejęcia przedmiotowej nieruchomości w zarząd także – ze względu na śmierć H. B. oraz wypowiedzenie przez L. B. pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli – w zakresie udziałów nienależących do Skarbu Państwa, jednak Urząd Miasta K. odmówił uwzględnienia tego wniosku, podnosząc, że nie może przekazać w zarząd części nieruchomości, która nie należy do Skarbu Państwa (pismo (...), k. 10; pismo Urzędu Miasta K., k. 11).

Na przełomie lat 80. i 90. XX w. na części nieruchomości od strony ul. (...) znajdował się budynek (czy też budynki) pełniący funkcje mieszkalne, ale położona dalej od tej ulicy większa część nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami przeznaczona była na cele użytkowe. W 1988 r. budynki na części niemieszkalnej nie były wynajęte, ani w inny sposób użytkowane, „miały formę pustostanu”, były przypadki, że wchodziły tam osoby nieupoważnione w celu pozyskania złomu. Zły stan techniczny tych budynków powodował, że osoby postronne je niszczyły, a podmiot zarządzający nieruchomością w ramach obowiązku dbałości o substancję nieruchomości dokonywał zamurowywania okien i drzwi w celu uniknięcia dalszej dewastacji. Dopiero w 1992 r. pojawiły się podmioty zainteresowane korzystaniem z części niemieszkalnej nieruchomości poprzez wynajęcie części jej terenu albo pomieszczeń w budynkach; budynki te zaczęły być wykorzystywane jako garaże oraz na potrzeby prowadzenia zakładu wulkanizacji. Pracownicy jednostki Urzędu Miasta K. administrującej nieruchomością uważali, że takie umowy najmu mogą być zawierane, bo „(…) nie ujawnił się właściciel drugiej części (…)” (zeznania świadka J. P., k. 130 odwrót; 00:05:49-00:15:43).

Podmiot zarządzający nieruchomością podejmował decyzję o porządkowaniu terenu i o rozbiórce tych części budynków, które groziły zawaleniem. Kiedy w lokalu mieszkalnym zmieniał się najemca, administrator miał obowiązek przygotować lokal do dalszego wynajęcia, remontowane były także wszystkie lokale, które tego wymagały, wykonywane były bieżące remonty i naprawy. W okresie od 1991 r. do chwili obecnej wymienione zostały instalacje elektryczne i kanalizacja oraz nastąpiła wymiana dachu. Decyzje w przedmiocie nakładów na nieruchomość podejmował prezydent miasta K., a wybór najemców części użytkowej nieruchomości odbywał się w drodze przetargów (zeznania świadka J. P., k. 130 odwrót; 00:05:49-00:15:43; zeznania świadka A. P., k. 131-131 odwrót; 00:31:25-00:34:53; zeznania świadka H. W., k. 131 odwrót; 00:35:35-00:45:19; zeznania świadka M. S., k. 132, 00:46:15-00:53:13).

Pierwsza umowa dzierżawy części terenu nieruchomości z przeznaczeniem na prowadzenie placu manewrowego do nauki jazdy została zawarta w dniu 10 maja 1996 r. i dotyczyła powierzchni 2000 m ² (umowa dzierżawy, k. 59-62).

Umowa najmu pomieszczeń na terenie nieruchomości w celu prowadzenia apteki przez najemcę została zawarta w dniu 31 października 1997 r., a najemca zobowiązał się do wykonania w zajmowanym budynku prac remontowych określonych w sporządzonym kosztorysie robót budowlano-remontowych stanowiących załącznik do umowy – i nakłady zostały przez najemcę poczynione. Umowę zawarto na czas określony do dnia 30 kwietnia 2013 r., a następnie aneksowano, przedłużając czas najmu do dnia 30 kwietnia 2028 r. (umowa najmu, k. 54-56, aneks do umowy najmu, k. 57; zeznania świadka A. P., k. 131 odwrót; 00:31:25-00:34:53).

Wyrażenie zgody przez prezydenta miasta K. na użytkowanie części terenu przedmiotowej nieruchomości o szerokości 6 m w celu urządzenia parkingu ogólnodostępnego nastąpiło w dniu 29 września 2003 r. (pismo prezydenta miasta K., k. 64).

Decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., skierowane do Zarządu (...) jako zarządcy budynków na przedmiotowej nieruchomości i nakazujące wyłączenie z użytkowania czterech budynków gospodarczych z uwagi na ich zły stan techniczny, zostały wydane w dniu 28 lutego 2008 r. (decyzje (...) w K., k. 65, 66, 67 i 68).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Złożenie apelacji skutkowało uwzględnieniem jej wniosku.

Przy dokonywaniu ustaleń faktycznych opisanych w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd Rejonowy nie popełnił błędów na gruncie stosowania art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. mogących polegać na nieprawidłowej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego, dokonanej z naruszeniem wskazanych w tym przepisie dyrektyw lub bez wszechstronnego rozważenia całości zgromadzonych i przeprowadzonych dowodów i nie doszło do poczynienia w konsekwencji tego ustaleń faktycznych nieodpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy, ani też Sąd nie odmówił stwierdzenia określonych okoliczności z uwagi na bezzasadną odmowę udzielenia określonym dowodom wiarygodności lub mocy dowodowej. Niemniej jednak ustalenia te są niekompletne, a zgromadzony materiał dowodowy dawał podstawy do stwierdzenia faktów wykraczających poza zakres stanu faktycznego opisanego przez Sąd I instancji, a jednocześnie mających zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Wobec powyższego, Sąd odwoławczy postanowił przyjąć ustalenia poczynione w toku postępowania pierwszoinstancyjnego za własne, niemniej równocześnie dostrzegł potrzebę doprecyzowania ustalonych w ten sposób elementów stanu faktycznego w istotnym zakresie, jak również uzupełnienia owych ustaleń o nowe okoliczności. Należy bowiem przyznać rację zarzutom apelacyjnym w tej ich części, w której ich autorzy zwracają uwagę, że Sąd meriti bezzasadnie zaniechał precyzyjnego opisania okoliczności świadczących o zakresie i sposobie władania przez wnioskodawcę przedmiotową nieruchomością w pierwszej połowie lat 90. XX w., choć fakty te miały ostatecznie kluczowe znaczenie dla wyniku postępowania, zważywszy, iż Sąd przyjął, że właśnie wówczas doszło do ujawnienia na zewnątrz przez Gminę M. K. jednoznacznej woli władania rzeczą także w zakresie udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli i wyłączenia ich od współposiadania. Rzeczywiście, rozstrzygnięcie rozpoznawanej sprawy pozostaje w bezpośredniej zależności od tej przesłanki, a z kolei dla jej stwierdzenia konieczne jest poczynienie możliwie dokładnych ustaleń co do postępowania podmiotu ubiegającego się o zasiedzenie nieruchomości wobec rzeczy, którą władał, co bezsprzecznie było możliwe w oparciu o zgromadzone dowody, w szczególności o zeznania świadków, a czego Sąd niższej instancji bezpodstawnie zaniechał. Za niezbędne dla wydania właściwego orzeczenia o roszczeniu Gminy M. Ł. – o czym także wspomina się w apelacji – należy uznać również możliwie dokładne umiejscowienie w czasie tych czynności z zakresu władania nieruchomością, z którymi Sąd Rejonowy powiązał swe przekonanie o zmianie charakteru posiadania wnioskodawcy na takie, które prowadziło do zasiedzenia udziałów należących do innych współwłaścicieli. Braki w zakresie tych ustaleń zostały uzupełnione – jak już wspomniano wyżej – na etapie postępowania apelacyjnego.

Pozostałe apelacyjne zarzuty odnoszące się do postępowania dowodowego dotyczą w rzeczywistości nie tyle ewentualnych uchybień przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy popełnionych przez Sąd meriti, ile niewłaściwego, zdaniem skarżących uczestników, uznania przez Sąd, że na gruncie tych niewadliwie ustalonych okoliczności zachodzą po stronie wnioskodawcy przewidziane w art. 172 k.c. przesłanki nabycia w drodze zasiedzenia opisanych we wniosku wszczynającym postępowanie udziałów we współwłasności – wobec czego celowe jest ich rozpatrywanie łącznie z zarzutami odnoszącymi się do naruszeń prawa materialnego. Apelujący w ramach kilku zarzutów forsują stanowisko, że kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii samoistności posiadania przez Gminę M. K. udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli ma ustalony przez Sąd Rejonowy fakt, iż wnioskodawca podejmował starania mające na celu odnalezienie tych osób lub ich następców prawnych, jednak z tezą taką nie można się zgodzić. Jak trafnie odnotował Sąd I instancji, cechami charakteryzującymi posiadanie samoistne jest władanie rzeczą polegające na wykonywaniu wobec niej czynności faktycznych odpowiadających uprawnieniom wynikającym z prawa własności z jednoczesnym występowaniem po stronie władającego woli władania rzeczą dla siebie, natomiast do zakresu istoty takiego posiadania nie zalicza się bynajmniej postępowanie przez posiadacza w taki sposób, jak gdyby pozostawał w przekonaniu, że istotnie przysługuje mu prawo własności i jak gdyby nie był mu znany rzeczywisty stan prawny rzeczy, choćby nawet miał w tym względzie zupełnie pewną wiedzę. W doktrynie prawa i orzecznictwie nie budzi w zasadzie żadnych wątpliwości to, że posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość, iż kto inny jest właścicielem nieruchomości, a okoliczność ta świadczy jedynie o złej wierze posiadacza (tak np. w postanowieniu SN z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98, OSNC Nr 11 z 1999 r., poz. 198, w postanowieniu SN z dnia 5 czerwca 2007 r., I CSK 155/07, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK 133/13, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 3 października 2014 r., V CSK 573/13, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 9 kwietnia 2015 r., V CSK 410/14, niepubl. i w wielu innych orzeczeniach), a o samoistnym posiadaniu można mówić nie tylko wtedy, kiedy – jak w sprawie niniejszej – władający chce odnaleźć osoby uprawnione do przedmiotu zasiedzenia, ale nawet wówczas, gdy czyni to po to, by złożyć im ofertę nabycia ich praw (tak np. w postanowieniu SN z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98, OSNC Nr 11 z 1999 r., poz. 198, w postanowieniu SN z dnia 24 października 2002 r., I CKN 1006/00, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 15 marca 2012 r., I CSK 391/11, niepubl.). Z poglądem takim należy zgodzić się w całej rozciągłości.

Pozostałe zarzuty apelacyjne trzeba jednak ocenić jako w przeważającej części zasadne. Sąd I instancji bardzo trafnie przytoczył i szeroko omówił w uzasadnieniu swego orzeczenia wyrażane przez judykaturę i przedstawicieli nauki prawa poglądy, które odnoszą się do zagadnienia dopuszczalności i przesłanek, w tym również pewnych szczególnych wymogów, decydujących o zasiedzeniu udziału we współwłasności przez innego współwłaściciela – wobec czego wystarczające będzie odwołanie się do nich w tej części wywodów Sądu odwoławczego, bez konieczności ich ponownego cytowania in extenso – niemniej jednak odniesienie ich przez Sąd Rejonowy do stanu faktycznego sprawy niniejszej skutkowało wywiedzeniem nieprawidłowych wniosków prowadzących ostatecznie do błędnego rozstrzygnięcia o zasadności wniosku. Przypomnieć jednak w tym miejscu warto, że współwłaściciel zmieniający charakter swego posiadania wobec idealnego udziału w nieruchomości należącego do innego współwłaściciela powinien udowodnić, że w określonym czasie, faktycznie władając całą nieruchomością, nie tylko wykonywał prawo do przysługującego mu udziału we współwłasności, ale ponadto zaczął, w sposób możliwy do zauważenia przez innych współwłaścicieli, zachowywać się jak posiadacz samoistny także wobec należących do nich udziałów z zamiarem odsunięcia współuprawnionych od posiadania. Odnotować też trzeba, że o posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości w zakresie udziałów we współwłasności należących do innych współwłaścicieli nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień wobec nieruchomości, ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z niej, a nawet pokrywanie kosztów remontu lub modernizacji budynku, uiszczanie podatków i innych świadczeń lub rozbiórka zniszczonych zabudowań (tak np. w postanowieniu SN z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK 133/13, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 21 czerwca 2022 r., I CSK 3075/22, niepubl.), ani też fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli (tak w postanowieniu SN z dnia 28 listopada 2018 r., III CSK 123/18, niepubl.).

Zadaniem Sądu rozpoznającego sprawę było więc w pierwszym rzędzie ustalenie w oparciu o przedstawione dowody, jakie konkretnie okoliczności, a zwłaszcza jakie czynności podejmowane przez wnioskodawcę w ramach władania rzeczą, mogłyby przemawiać za przyjęciem, że będąca współwłaścicielem nieruchomości Gmina M. K. objawiła na zewnątrz, w sposób potencjalnie wyraźnie dostrzegalny także dla innych współwłaścicieli, swoją wolę władania rzeczą nie tylko w zakresie uprawnień przysługujących każdemu współwłaścicielowi w myśl uregulowań normujących instytucję wspólności w częściach ułamkowych, ale jako osoba wyłącznie uprawniona do wykonywania czynności właścicielskich, z wolą odsunięcia od władania innych współwłaścicieli – ponieważ dopiero od chwili ujawnienia takiej woli można mówić o zaistnieniu samowolnej zmiany charakteru posiadania ze skutkiem potencjalnie prowadzącym do zasiedzenia udziałów należących do innych uprawnionych. W dalszej natomiast kolejności Sąd winien był możliwie precyzyjnie określić chwilę, z jaką uprawnione stało się, na skutek wystąpienia tego rodzaju okoliczności, przyjęcie zaistnienia opisanej zmiany, gdyż moment ten jest kluczowy dla ustalenia momentu rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia, a w konsekwencji także dla stwierdzenia, czy termin ten upłynął ze skutkiem nabycia własności rzeczy przez jej posiadacza. Z ustaleń faktycznych dokonanych w rozpoznawanej sprawie wynika, że do roku 1988 każdy ze współwłaścicieli – a mianowicie Skarb Państwa i pozostali współwłaściciele, będący osobami fizycznymi działającymi przez pełnomocników – posiadał nieruchomość samoistnie w granicach swego udziału we współwłasności i faktycznie wykonywał związane z tym czynności władcze, o czym świadczy współuczestniczenie przez te osoby w oddaniu rzeczy w użytkowanie innemu podmiotowi, a następnie przyjęcie jej zwrotu po zakończeniu tego stosunku prawnego. Nie ulega wątpliwości, że Skarb Państwa poprzez jednostkę organizacyjną Urzędu Miasta K. administrował następnie nieruchomością, w szczególności jej częścią mieszkalną i w ramach tego zarządu wynajmował lokale osobom fizycznym, przygotowując je uprzednio do wynajęcia, wykonywał bieżące remonty i naprawy a także chronił substancję pozostałego terenu nieruchomości, który użytkowany wówczas w żaden sposób nie był i stopniowo podlegał dewastacji.

O ile nawet pozostali współwłaściciele (poprzez swoich pełnomocników) współuczestniczyli w jakiś sposób w tych czynnościach mających charakter bieżącego administrowania nieruchomością, to aktywność ta zakończyła się z początkiem roku 1988, kiedy to obie osoby obecne na miejscu i działające dotąd w ich imieniu przestały pełnić te funkcje wskutek odpowiednio śmierci i zrzeczenia się pełnomocnictwa. Od tej chwili współwłaściciele ci nie interesowali się już przedmiotem współwłasności, ani też Skarb Państwa nie miał z nimi żadnego kontaktu, jednak okoliczność ta nie spowodowała rozciągnięcia przez Skarb Państwa woli swego posiadania nieruchomości na ich udziały, o czym świadczy choćby jednoznaczna odmowa zadysponowania tymi udziałami w odpowiedzi na pochodzącą z marca 1988 r. prośbę podmiotu administrującego. Następnie z dniem 27 maja 1990 r. własność należącego dotąd do Skarbu Państwa udziału we współwłasności rzeczy nabyła Gmina M. K., zaś opisane powyżej bieżące czynności administrowania nieruchomością w niezbędnym zakresie wykonywali w dalszym ciągu pracownicy podlegający Urzędowi Miasta K., działającego już jako jednostka organizacyjna wnioskodawcy, nie zaś Skarbu Państwa. Dopiero od 1992 r. Gmina M. K. zaczęła podejmować wobec nieruchomości czynności wykraczające poza powyższy zakres, co polegało przede wszystkim na wynajmowaniu i wydzierżawianiu terenu i pomieszczeń na części użytkowej (niemieszkalnej) podmiotom gospodarczym; w niektórych wypadkach wiązało się to z poczynieniem pewnych nakładów na nieruchomość przez kontrahentów, w szczególności po zawarciu umowy w 1997 r. najemca zaadaptował za zgodą Gminy część pomieszczeń w jednym z budynków na potrzeby prowadzenia apteki, a rok wcześniej na powierzchni stanowiącej ok. 20 % powierzchni nieruchomości urządzono plac manewrowy na potrzeby nauki na prawo jazdy. Z inicjatywy wnioskodawcy doszło też do wymiany instalacji elektrycznych i kanalizacji oraz wymiany dachu, zaś w 2003 r. na należącym do nieruchomości pasie gruntu urządzono parking. Wobec braku kontaktu z innymi współwłaścicielami Gmina M. K. podejmowała decyzje w tych kwestiach samodzielnie.

Analizując na gruncie powyższych faktów zagadnienie spełnienia przesłanek nabycia przez wnioskodawcę w drodze zasiedzenia własności udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli, Sąd II instancji zmuszony jest zgodzić się z podniesionym w apelacji zarzutem naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 336 in initio k.c. poprzez przyjęcie, że Gmina M. Ł. samoistnie posiadała nieruchomość także w zakresie tych udziałów oraz że swoją wolę posiadania ujawniła przez zachowanie możliwe do odczytania w ten sposób przez osoby do tych udziałów uprawnione. Oczywiście – co odnotował także Sąd niższej instancji – o tego rodzaju samoistnym posiadaniu nie może świadczyć ani sama okoliczność samodzielnego wykonywania uprawnień właścicielskich przez Gminę M. K., w tym pobierania pożytków i ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości – gdyż są to prawa i obowiązki, które każdy współwłaściciel może wykonywać samodzielnie – ani też fakt niewykonywania ich przez innych współwłaścicieli. Nie można jednak podzielić poglądu, że wnioskodawca rozszerzył zakres swego posiadania ma udziały innych współwłaścicieli wskutek samowolnego dokonania znaczących jakoby zmian w przedmiocie współwłasności, mając na celu dostosowanie nieruchomości do własnych potrzeb. Po pierwsze, trzeba odnotować, że Gmina M. K. samodzielnie zarządzało rzeczą wspólną dlatego, że inni współwłaściciele lub ich spadkobiercy nie byli znani, nie kontaktowali się z wnioskodawcą z własnej inicjatywy i równocześnie trudno byłoby ich odnaleźć z inicjatywy samego wnioskodawcy, ponieważ nie były znane ich personalia i prawdopodobnie zamieszkiwali za granicą – nie zaś dlatego, że Gmina M. K., mając możliwość stałego konsultowania się z nimi co do decyzji z zakresu zarządu nieruchomością, w sposób zamierzony tego zaniechała, co potencjalnie mogłoby świadczyć o woli objęcia całej nieruchomości w wyłączne posiadanie samoistne.

Po drugie, nie można zgodzić się, że dokonywane na nieruchomości zmiany były „znaczące”. W ocenie Sądu odwoławczego, za takowe nie sposób uznać zaadaptowania niektórych pomieszczeń lub części terenu nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez najemców i dzierżawców części nieruchomości mającej przeznaczenie użytkowe. Przypomnieć należy, że nie chodziło to o adaptacje polegające na wznoszeniu bądź likwidacji istotnych naniesień na nieruchomości, w szczególności budynków czy budowli, ani o modyfikacje ingerujące w jakikolwiek sposób w substancję rzeczy wspólnej, ale o przystosowanie części budynku do prowadzenia tam apteki, zaadaptowanie części nieruchomości (stanowiącej 20 % jej ogólnej powierzchni) na cele prowadzenia tam placu manewrowego oraz urządzenie parkingu na pasie gruntu o szerokości 6 m. Żadna z tych inwestycji nie powodowała zmiany przeznaczenia nieruchomości i z powodzeniem można uznać, że Gmina M. K., zezwalając na ich dokonanie, nie wykroczyła nawet poza zakres czynności zwykłego zarządu, zważywszy, że miały one relatywnie niewielki zakres i były przy tym niezbędne dla uzyskiwania pożytków z wynajęcia i wydzierżawienia przedmiotu współwłasności, a tym samym dla prowadzenia właściwej gospodarki rzeczą wspólną. Z tych ostatnich przyczyn nie można także podzielić poglądu Sądu meriti, że zmiany te dokonywane były wyłącznie dla celów wnioskodawcy, skoro mieściły się w ramach przewidzianego w art. 200 k.c. obowiązku zarządzania przez współwłaściciela rzeczą wspólną, który nie mógł być realizowany w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami jedynie z przyczyn obiektywnych.

Chybiony jest też argument dotyczący rzekomego pobierania całości dochodów z nieruchomości przez Gminę M. K. jako okoliczności świadczącej o woli samoistnego posiadania całej rzeczy i odsunięcia od posiadania innych współwłaścicieli, ponieważ nie zostało wykazane, aby takie dochody – rozumiane jako nadwyżka przychodów z nieruchomości nad wydatkami związanych z jej utrzymaniem – w ogóle były uzyskiwane. Mając na uwadze stawki czynszu najmu i dzierżawy określone w znajdujących się w aktach sprawy umowach, zarówno dotyczących lokali mieszkalnych, jak i nawiązanych z podmiotami gospodarczymi, które każdorazowo kształtują się na poziomie bardzo niskim, jak również typowe koszty utrzymania i administrowania nieruchomością zabudowaną budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi, nie potrzeba, zdaniem Sądu II instancji, korzystać z wiadomości specjalnych, ale wystarczy posłużyć się doświadczeniem życiowym, by stwierdzić, że z prawdopodobieństwem zbliżonym do pewności nie uzyskuje się z tej nieruchomości przychodów wystarczających choćby na utrzymanie jej w należytym stanie technicznym. Konstatację taką potwierdzają choćby znajdujące się w aktach sprawy decyzje (...) w K. nakazujące w 2008 r. wyłączenie z użytkowania czterech budynków gospodarczych z uwagi na ich zły stan techniczny. Jeśli współwłaściciel, który samodzielnie zarządza nieruchomością, przeznacza osiągane z niej pożytki na opłacenie ciężarów i wydatków z nią związanych, nie oznacza to bynajmniej wystąpienia po jego stronie woli samoistnego posiadania udziałów innych współwłaścicieli, ale realizację przez niego obowiązków związanych z prawidłowym zarządem rzeczą wspólną. Czynności podejmowane przez wnioskodawcę wobec przedmiotowej nieruchomości w rzeczywistości nie wykraczały poza zakres uprawnień współwłaściciela przewidziany w art. 206 k.c., wobec czego trzeba uznać za zasadny zawarty w apelacji zarzut dotyczący naruszenia tego przepisu przez Sąd I instancji, który ocenił tę kwestię w sposób odmienny. Ponieważ z powyższej argumentacji wynika, że opisywanym przez Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia zachowaniom Gminy M. K. nie można przypisać takiego charakteru, który pozwalałby przyjąć po jej stronie występowania ujawnionej w sposób potencjalnie widoczny dla innych współwłaścicieli woli rozszerzenia swego samoistnego posiadania także na ich udziały – ani też inne ustalone okoliczności sprawy nie dają wystarczającej podstawy do sformułowania takiego wniosku – przyjąć należy, że niezbędna dla stwierdzenia zasiedzenia udziałów objętych wnioskiem Gminy przesłanka samoistnego posiadania nigdy nie zaistniała, a tym samym wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia Sądu niższej instancji nastąpiło z naruszeniem art. 172 k.c.

Zgodzić się też trzeba z autorami apelacji, że nawet gdyby wymienionym przez Sąd meriti zachowaniom wnioskodawcy, których przedsięwzięcie, zdaniem tego Sądu, przemawiało za przypisaniem Gminie samoistnego posiadania całości udziałów w nieruchomości – mowa tu o dokonaniu owych „znaczących” zmian w przedmiocie współwłasności na potrzeby wnioskodawcy w postaci zezwolenia na przystosowanie określonych pomieszczeń do prowadzenia w nich apteki oraz urządzenia placu manewrowego i parkingu – można było w istocie przypisać taki skutek, to najwcześniejsza z tych czynności miała miejsce dopiero w roku 1996, a w konsekwencji najwcześniej z tą chwilą można byłoby mówić o rozpoczęciu władania rzeczą z wyłączeniem innych współwłaścicieli i dopiero wówczas mógłby rozpocząć swój bieg termin zasiedzenia. Zauważyć trzeba w tym miejscu, że skoro wejście przez współwłaściciela w samoistne posiadanie udziałów należących do innych uprawnionych następuje w momencie ujawnienia przez niego woli zmiany dotychczasowego charakteru władania, to zasady logicznego rozumowania nakazują przyjąć, że rozpoczęcie biegu zasiedzenia w związku z jawnym na zewnątrz zaistnieniem takiej zmiany nie może poprzedzać chwili wystąpienia świadczących o niej okoliczności ustalonych przez Sąd. Nie ma z pewnością podstaw do konstruowania w trybie art. 231 k.p.c. domniemania faktycznego umożliwiającego wyprowadzenie z ustalonego przez Sąd faktu, że w danym momencie czasowym zaszły okoliczności pozwalające na przypisanie współwłaścicielowi posiadania samoistnego udziałów należących do innych współuprawnionych, wniosku, iż mające taki charakter posiadanie musiało rozpocząć się już wcześniej, w szczególności że trwało ono już od chwili nabycia przez niego własności udziału i objęcia rzeczy w faktyczne władanie. Oczywiście nie zachodzą też podstawy do przeprowadzenia takiego wnioskowania na gruncie domniemania prawnego ciągłości posiadania z art. 340 k.c., ponieważ uprawnia ono jedynie do poczynienia założenia, że podmiot, który posiadał rzecz w różnych momentach czasowych – a jego władaniu można przypisać określony charakter, np. posiadania samoistnego – posiadał ją na tychże zasadach także przez czas między datami granicznymi, nie zaś, że tego rodzaju posiadanie zachodziło również przed najwcześniejszym momentem, co do którego sprawowanie posiadania samoistnego zostało wykazane. Przedstawiony w uzasadnieniu tok rozumowania sprawia jednak wrażenie, jak gdyby Sąd Rejonowy, po uznaniu, że wprost przez niego wskazane i datujące się najwcześniej na drugą połowę lat 90. XX w. zachowania wnioskodawcy świadczą nie tylko o jego władztwie nad rzeczą charakteryzującym posiadanie współwłaścicielskie, ale także spełniają kryterium ujawnienia wobec pozostałych współwłaścicieli woli postępowania z nieruchomością jak jej wyłączny właściciel ze skutkiem objęcia ich udziałów w samoistne posiadanie, przyjął następnie, że powyższe stwierdzenie uprawnia do automatycznego niejako przypisania takiego charakteru posiadania do całego czasokresu władania rzeczą przez ten podmiot, także w okresie poprzedzającym opisane zachowania. Rozumowanie takie jest jednak z pewnością nieuprawnione.

Sąd meriti uznał bowiem ostatecznie, że do objęcia całości nieruchomości w samoistne posiadanie i tym samym do rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia doszło już w roku 1990, chociaż z ustalonych w toku postępowania okoliczności nie wynika bynajmniej, aby wówczas doszło do jakiegokolwiek zamanifestowania przez wnioskodawcę w sposób jawny dla otoczenia woli władania rzeczą w szerszym zakresie niż czynił to wcześniej Skarb Państwa będący poprzednikiem prawnym Gminy M. K. i bezsprzecznie władający nieruchomością jedynie jako współwłaściciel, nie zaś jako właściciel wyłączny. Przeciwnie – w na gruncie ustalonych okoliczności sprawy należy przyjąć, że w dniu 27 maja 1990 r. doszło jedynie do zmiany stanu prawnego nieruchomości, gdyż wnioskodawca nabył z mocy prawa udział przysługujący uprzednio Skarbowi Państwa, natomiast nie miała miejsce zmiana zakresu i charakteru władania nieruchomością, zważywszy że po tym dniu czynności zarządcze wobec niej wykonywała w dalszym ciągu ta sama jednostka organizacyjna Urzędu Miasta K. i czyniła to w takim samym zakresie, jak dotychczas, tyle tylko, że stanowiła już jednostkę organizacyjną Gminy, a nie Skarbu Państwa. Nie doszło wówczas do żadnych działań wnioskodawcy – i nie przytacza ich również Sąd I instancji w uzasadnieniu swego orzeczenia – ujawniających jego wolę władania rzeczą inaczej niż współwłaściciel, a mianowicie z rozszerzenie posiadania samoistnego na udziały innych uprawnionych, ani też – jak już wywiedziono wyżej – nie ma żadnych podstaw do konstruowania domniemania faktycznego, w ramach którego z ewentualnie udowodnionych faktów, mogących ewentualnie świadczyć o późniejszym wykonywaniu przez wnioskodawcę władania nieruchomością w szerszym zakresie, można byłoby wywieść wniosek, że taki stan rzeczy istniał od chwili wejścia Gminy w posiadanie rzeczy w związku z nabyciem udziału w prawie własności.

Z powyższych przyczyn należy uznać, że nawet gdyby uznać za trafny pogląd Sądu Rejonowego o skutecznym ujawnieniu przez wnioskodawcę woli władania nieruchomością z wyłączeniem innych współwłaścicieli poprzez dokonanie wskazywanych przez ten Sąd zachowań – chociaż Sąd odwoławczy jest odmiennego zdania – to implikowałoby to konieczność przyjęcia, że termin zasiedzenia rozpoczął swój bieg dopiero wraz z ich przedsięwzięciem, a więc nie wcześniej niż w roku 1996. Ponieważ Gmina M. K. bezspornie nie weszłaby w takim wypadku w posiadanie samoistne należących do innych osób udziałów w dobrej wierze, gdyż musiałaby zdawać sobie sprawę, że prawa do tych udziałów jej nie przysługują, do chwili obecnej 30-letni termin zasiedzenia przewidziany w art. 172 § 2 k.c. nie upłynąłby, a w konsekwencji także i z tych przyczyn nie zachodziłyby podstawy do uwzględnienia wniosku Gminy. Rację mają zatem skarżący, kwestionując zarówno oznaczenie przez Sąd chwili rozpoczęcia biegu tego terminu, jak i przyjęcie skutecznego jego upływu i zarzucając Sądowi naruszenie art. 172 k.c. także i w tym zakresie. Na marginesie już tylko zauważyć można, że w rzeczywistości nie znajduje jakiegokolwiek oparcia w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.) teza Sądu meriti o zawieszeniu biegu terminu zasiedzenia z mocy zawartych w niej przepisów. W przywołanym przez Sąd art. 15zzs ust. 1 pkt. 1 tej ustawy była mowa o zawieszeniu biegu terminów procesowych i sądowych i choć użyta tu przez ustawodawcę terminologia czyniła wysoce problematycznym ustalenie zakresów i wzajemnego stosunku pojęć „terminu procesowego” oraz „terminu sądowego”, to jednak nie budziło nigdy najmniejszych nawet wątpliwości, że w zakresach tych nie mieszczą się terminy prawa materialnego, w tym terminy przedawnienia czy zasiedzenia. Dla porządku nadmienić trzeba jeszcze, że wobec treści całości powyższych rozważań i wynikającej z nich ostatecznej konkluzji, iż bieg terminu samoistnego posiadania przez wnioskodawcę udziałów pozostałych współwłaścicieli nie rozpoczął swego biegu (a gdyby nawet przyjąć, że nastąpiło to w okolicznościach wskazywanych przez Sąd Rejonowy, to termin ten nie upłynąłby do chwili obecnej) bezprzedmiotowy staje się ostatni z zarzutów apelacyjnych, dotyczący naruszenia art. 175 k.c. w związku z art. 123 § 1 pkt. 1 k.c. wskutek błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji – chociaż w tym zakresie Sąd błędu nie popełnił – że przystąpienie do niniejszego postępowania przez jego uczestników i domaganie się w jego toku oddalenia wniosku przerywa bieg zasiedzenia.

Z uwagi na niemożność przyjęcia w okolicznościach ustalonych w toku niniejszego postępowania, że doszło do spełnienia przewidzianych w art. 172 k.c. przesłanek zasiedzenia przez Gminę M. K. przedmiotu żądania zaskarżone rozstrzygnięcia Sądu meriti należy uznać za nieprawidłowe i w konsekwencji podlegające zmianie w ramach kontroli instancyjnej poprzez oddalenie wniosku; podstawą prawnoprocesową takiej decyzji Sądu odwoławczego jest art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania przed Sądami obu instancji orzeczono w myśl art. 520 § 1 k.p.c., gdyż nie zachodzą okoliczności uzasadniające odstąpienie od wynikającej z tego przepisu zasady pozostawienia uczestników postępowania nieprocesowego przy kosztach dotąd poniesionych.