Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 lipca 2012 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi utrzymał w całości w mocy wyrok zaoczny z dnia 13 października 2011 roku, wydany w sprawie XVIII C-upr 973/10 orzekający eksmisję pozwanego R. S. (1) z lokalu mieszkalnego numer 19a, położonego w Ł., przy ul. (...).

Sąd Rejonowy ustalił, że J. S., obecnie U., jako najemca i Miasto Ł. jako wynajmujący, zawarli 4 kwietnia 1997 roku umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 19a, znajdującego się w budynku położonym w Ł. przy ul. (...). W mieszkaniu razem z J. S. zamieszkali W. U. i R. S. (1), wywodzący od uprawnienia J. S. swoje uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu.

Miasto Ł. przeprowadziło we wrześniu 2005 roku inwentaryzację budynku mieszkalnego przy ul. (...). W jej rezultacie okazały się koniecznymi zmiany w umowie zawartej z J. U. co do powierzchni lokalu oraz ujęcia łazienki jako pomieszczenia przynależnego. Dokument zawierający zaktualizowaną o wskazane dane faktyczne wersję umowy najmu podpisano 28 lipca 2006 roku. Nosił on wyraźne oznaczenie na pierwszej stronie w brzmieniu: (...).

Pismem doręczonym J. S. 30 sierpnia 2006 roku Miasto Ł. wypowiedziało umowę najmu z uwagi na uporczywe wykraczanie najemcy przeciwko porządkowi domowemu, co skutecznie uniemożliwia korzystanie z dojścia do lokalu mieszkalnego nr (...) nowym najemcom oraz pracownikom wynajmującego ze skutkiem na 30 września 2006 roku, tj. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Wyznaczono również termin opróżnienia lokalu, zdania kluczy i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego na 2 października 2006 roku. Uprzedzono również iż w przypadku niedochowania terminu, Miasto przystąpi do naliczania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Wcześniejsze pisemne upomnienie, doręczone J. S. 17 czerwca 2006 roku, nie doprowadziło do zmiany zachowania najemcy.

Wyrokiem z 15 października 2009 roku w sprawie III Ca 858/09 Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił apelację J. U. od wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z 18 lipca 2007 roku w sprawie III C 1082/06, którym to wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu. Sądy obu instancji ustaliły, że istniała wskazana podstawa wypowiedzenia najmu w postaci rażącego lub uporczywego wykraczania przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali, nie ma zatem podstaw do ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia.

R. S. (1) pracuje, przy czym nie wykazano wysokości jego dochodów.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd Rejonowy wskazał, że okoliczność podpisania zaktualizowanej wersji umowy 28 lipca 2006 roku w istocie nie była sporna. Strony różniły się jedynie co do skutków prawnych tego faktu, które nie są jednak domeną postępowania dowodowego, mającego wszak na celu ustalenie spornych okoliczności faktycznych, lecz subsumcji zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji Sądu.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy wskazał, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania, przy czym w przypadku najmu lokali mieszkalnych wynajmujący może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca m.in. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W niniejszej sprawie w znacznej mierze ograniczony został przedmiot własnych ustaleń Sądu Rejonowego. Stało się tak na skutek prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy z powództwa pozwanej przeciwko powodowi o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia najmu z 30 sierpnia 2006 roku. Wyklucza ono możliwość prowadzenia przez Sąd postępowania dowodowego i w ogóle rozstrzygania w przedmiocie skuteczności rozwiązania umowy najmu łączącej pozwaną z powodem. Zgłaszanie obecnie wniosków dowodowych na okoliczności niewykazane we właściwym postępowaniu, stanowi w istocie próbę doprowadzenia do ponownego rozpoznania w tej samej sprawie, która była już przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu, a więc próbę obejścia zakazu ne bis in idem, którego przestrzeganie najdobitniej gwarantuje zasada odrzucenia pozwu wnoszonego w tej samej sprawie między tymi samymi stronami.

Pozwany R. S. (2) nie kwestionował dokonania wypowiedzenia umowy najmu oświadczeniem doręczonym J. U. 30 sierpnia 2006 roku. Swój sprzeciw oparł wyłącznie na twierdzeniu, że obowiązuje umowa zaktualizowana.

W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy wskazał, że zagadnienie owej aktualizacji nie zostało poruszone w sprawie III C 1082/06 Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi. Stanowisko pozwanego dotyczące powyższej aktualizacji opiera się na nieporozumieniu.

Najem jest stosunkiem prawnym. W ilu fizycznie odrębnych dokumentach zostanie zawarta jego treść, nie ma istotnego znaczenia dla ustalenia tożsamości stosunku najmu; istotne jest, by takie dokumenty odczytywane razem, dawały wszystkie istotne postanowienia umowy najmu. Ujmując to jeszcze inaczej, istotne jest to, by wszelkie dokumenty zawierające oświadczenia woli co do stosunku najmu, łącznie wskazywały na zgodne oświadczenia woli stron, co do istotnych elementów umowy najmu; poszczególne dokumenty z tak definiowanej grupy dokumentów mogą zresztą zawierać oświadczenia wyłącznie jednej ze stron, byleby istniały dokumenty zawierające odpowiadające im oświadczenia woli drugiej strony, a strony tymi dokumentami wymieniły się – taka konstrukcja jest wystarczająca dla zawarcia umowy w formie pisemnej, wybranej przez strony (art. 78 § 1 k.c.). Istotnymi z punktu widzenia tożsamości stosunku najmu postanowieniami są: określenie stron jako element podmiotowy umowy, a także określenie rzeczy – w tym wypadku lokalu – oddawanej w najem i wysokość wynagrodzenia w postaci czynszu, jako elementy przedmiotowe zawieranej umowy (art. 659 § 1 k.c. w związku z art. 680 k.c.).

Podpisanie aktualizacji 28 lipca 2006 roku nie kreowało żadnego nowego stosunku prawnego między powodem, a J. U., lecz jedynie stanowiło zmianę wartości faktycznych wskazanych w pierwotnej umowie. Było niczym innym jak modyfikacją umowy już istniejącej w zakresie opisu przedmiotu najmu, przy zachowaniu jego tożsamości, a więc i ciągłości samego najmu. To, że do zaktualizowania danych doszło nieco ponad miesiąc przed złożeniem J. U. oświadczenia o wypowiedzeniu umowy nie ma znaczenia dla ustalenia, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana.

Nawet jednak gdyby uznać – jak zdaje się chcieć pozwany – że doszło do zawarcia nowego stosunku najmu w miejsce poprzedniego, to nadal aktualnym pozostaje stwierdzenie, że umowa ta została skutecznie wypowiedziana oświadczeniem woli złożonym J. U. – wówczas S. – 30 sierpnia 2006 roku, ze skutkiem na 30 września 2006 roku. Oświadczeniem tym wypowiedziano J. U. stosunek najmu przedmiotowego lokalu, a więc stosunku prawnego istniejącego w chwili składania oświadczenia o wypowiedzeniu, a polegającego na obowiązku powoda udostępnienia przedmiotowego lokalu, za zapłatą przez pozwaną umówionego czynszu a także – co w niniejszej sprawie istotne – przestrzegania zasady iż korzystanie z lokalu nie może być uciążliwe dla innych mieszkańców budynku, w szczególności sąsiadów.

Idąc dalej, Sąd Rejonowy wskazał, że wobec skuteczności rozwiązania umowy najmu przez powoda oraz niezawarcia nowej umowy najmu po 30 września 2006 roku, pozwana nie ma tytułu prawnego do zajmowania mieszkania nr 19a, znajdującego się w budynku położonym w Ł. przy ul. (...); stąd też takiego tytułu nie ma R. S. (1), opierający swoje stanowisko procesowe na rzekomo istniejącym tytule swojej matki J. U.. Pozwany nie wykazał iżby przysługiwało mu względem powoda roszczenie co najmniej o znoszenie zamieszkiwania przez pozwanego w lokalu, wywodzące się z innej podstawy aniżeli rozwiązana umowa najmu w połączeniu ze stosunkiem prawnym łączącym pozwanego z pozwaną, w szczególności rodzinnym.

Z tych wszystkich względów uznając, że zaoczny w stosunku do R. S. (1) wyrok jest prawidłowy, zaskarżony wyrok zaoczny utrzymano w mocy w całości.

Apelację od wskazanego wyroku w całości złożył pozwany R. S. (1), zaskarżając go w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił błędy przy ocenie dowodów dotyczących zawartych umów najmu. Skarżący wskazał, że Sąd Rejonowy w jego ocenie w sposób błędny przyjął dwie w istocie inne w treści, jak też obowiązkach najemcy umowy, to znaczy umowę z dnia 4 kwietnia 1997 roku i umowę pod tytułem „aktualizacja”, jako tożsame, co miało znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

Przy tak sformułowanych zarzutach skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Mając na uwadze, że niniejsza sprawa podlega rozpoznaniu według przepisów o postępowaniu uproszczonym i Sąd drugiej instancji nie przeprowadzał postępowania dowodowego, to stosownie do art. 505 ¹³ § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku zostaje ograniczone jedynie do wyjaśnienia jego podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy dokonał ustaleń stanu faktycznego znajdujących oparcie w zebranym materiale dowodowym, ocenionym bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów zakreślonej przepisem art. 233 § 1 k.p.c.. Ocenę tę Sąd Okręgowy w pełni aprobuje, zaś ustalenia stanu faktycznego poczynione przez sąd I instancji przyjmuje za własne.

Skarżący opiera swoją apelację na tym, że Sąd Rejonowy w jego ocenie w sposób błędny przyjął dwie w istocie inne w treści, jak też obowiązkach najemcy umowy, to znaczy umowę z dnia 4 kwietnia 1997 roku i umowę pod tytułem „aktualizacja”, jako tożsame, co miało znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

Prawidłowość tego typu oceny Sądu Rejonowego nie może być jednak zwalczana w drodze stawiania zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. a więc błędu w ustaleniach faktycznych. Jest to bowiem kwestia prawidłowości zastosowania prawa materialnego.

Rozważając zarzut apelacji na wskazanej wyżej płaszczyźnie należy go uznać za całkowicie chybiony.

W ocenie Sądu Okręgowego na aprobatę zasługuje ocena prawna ustalonych okoliczności sprawy wyrażona w pisemnych motywach zaskarżonego wyroku, która legła następnie u podstaw kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Sąd Rejonowy w sposób precyzyjny, logiczny i wyczerpujący wyjaśnił w motywach zaskarżonego orzeczenia dlaczego w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy brak jest podstaw aby przyjąć, że dokument zatytułowany „aktualizacja”, podpisany w dniu 28 lipca 2006 roku stanowi nową, odrębną od poprzedniej umowę najmu przedmiotowego lokalu.

Równie wyczerpująco wykazał, że nawet przy przyjęciu stanowiska skarżącego, iż dokument ten stanowił odrębną umowę najmu, pozwani nie mogą powoływać się na wynikający z niego stosunek najmu, gdyż wypowiedzenie stosunku najmu dokonane przez wynajmującego, z uwagi na swoją datę, wywierałoby skutki również wobec stosunku najmu wynikającego z dokumentu podpisanego w dniu 28 lipca 2006 roku.

Wywód Sądu Rejonowego w tym zakresie Sąd Okręgowy w pełni podziela i akceptuje, nie zachodzi więc potrzeba jego ponownego przytaczania.

Apelacja pozwanego nie zawiera jakiegokolwiek wywodu zmierzającego do wykazania błędów w ocenie prawnej dokonanej przez Sąd Rejonowy i ogranicza się do wyartykułowania przez pozwanego jego własnego, odmiennego poglądu, przy czym pozwany poglądu tego w żaden sposób nie uzasadnia.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że wywiedziona apelacja stanowi w istocie jedynie nieuprawnioną polemikę z prawidłowymi ustaleniami i oceną prawną dokonaną przez Sąd Rejonowy.

Kierując się przedstawioną argumentacją, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.