Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 24 maja 2022 roku, w sprawie z powództwa (...) Bank (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta Ł., M. K., T. J. I. oraz Ł. S., o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd Rejonowy dla Łodzi- Śródmieścia w Łodzi:

umorzył postępowanie w stosunku do M. K.;

usunął niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej nr (...) a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), stanowiącej zabudowaną działkę gruntu nr (...), poprzez:

w dziale II księgi wieczystej nr (...) usunięcie wpisu prawa własności w udziale 1/1 na rzecz (...) Bank (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. i dokonanie wpisu prawa własności w udziale wynoszącym (...) części na rzecz (...) Bank (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W.,

w dziale II księgi wieczystej nr (...) wpisanie jako właścicieli wyodrębnionych lokali następujących udziałów w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali:

o numerze 3a o powierzchni 65,99 m.kw. objętego księgą wieczystą o numerze (...) w wysokości (...) części,

o numerze 3b o powierzchni 40,39 m.kw. objętego księgą wieczystą KW nr (...) w wysokości (...) części,

o numerze 3 o powierzchni 65,36 m.kw. objętego księgą wieczystą o numerze (...) w wysokości (...) części,

w dziale I –Sp księgi wieczystej nr (...) obejmującej lokal mieszkalny nr 3a usunięcie wpisu wskazującego, że właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 33/1000 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi przez czas do dnia 3 lipca 2088 roku działki gruntu nr (...) z nieruchomości objętej księga wieczystą kw nr (...) oraz dokonanie wpisu, że właściciele lokalu objętego tą księgą są współwłaścicielami w 279/10000 częściach w nieruchomości wspólnej, objętej księga wieczystą nr (...), którą stanowią grunt oraz części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali,

w dziale I –Sp księgi wieczystej nr (...) obejmującej lokal mieszkalny nr 3b usunięcie wpisu wskazującego, że właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 20/1000 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi przez czas do dnia 3 lipca 2088 roku działki gruntu nr (...) z nieruchomości objętej księga wieczystą kw nr (...) oraz dokonanie wpisu, że właściciele lokalu objętego tą księgą są współwłaścicielami w 171/10000 częściach w nieruchomości wspólnej, objętej księga wieczystą nr (...), którą stanowią grunt oraz części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali,

w dziale I –Sp księgi wieczystej nr (...) obejmującej lokal mieszkalny nr (...) usunięcie wpisu wskazującego, że właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 20/1000 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi przez czas do dnia 3 lipca 2088 roku działki gruntu nr (...) z nieruchomości objętej księga wieczystą kw nr (...) oraz dokonanie wpisu, że właściciele lokalu objętego tą księgą są współwłaścicielami w 277/10000 częściach w nieruchomości wspólnej, objętej księga wieczystą nr (...), którą stanowią grunt oraz części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali,

zasądził od Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Ł. i T. J. I. na rzecz (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. kwoty po 10148 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

nie obciążył pozwanych M. K. i Ł. S. obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda kosztów procesu.

(wyrok: k. 783)

W rozpoznawanej sprawie Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne oraz przedstawił ocenę dowodów, w oparciu o które wydał kwestionowane orzeczenie, a które w całości podziela i przyjmuje za własne Sąd II instancji.

(uzasadnienie k: 788-798)

W ramach dokonanych ustaleń faktycznych Sąd I instancji uznał, że powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu. Podstawę roszczenia powoda stanowił art. 10 § 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Na podstawie art. 10 ust. 1 ochrona przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Stan prawny nieruchomości obejmuje własność tej nieruchomości oraz ustanowione na niej użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntową, osobistą, przesyłu), hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to stan wynikający z treści wpisów, które zawierają informacje o cechach (przedmiotowych i podmiotowych) praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń oraz ograniczeń odnośnie do tej nieruchomości.

Sąd Rejonowy uznał, iż w świetle powyższego Bankowi (...) S.A. przysługiwała w niniejszej sprawie legitymacja procesowa czynna. Nie ulegało wątpliwości, że prawo własności Banku jest błędnie wpisane w księdze wieczystej nr (...). Z wpisu w dziale II tej księgi wynikało, że Bank jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w Ł. przy ul. (...), zaś w rubryce 2.3 oznaczonej jako właściciel wyodrębnionego lokalu nie zostały ujawnione prawa właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych nr (...), 3a i 3b, dla których urządzone są księgi wieczyste (...). Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym obejmuje także cechy praw ujawnionych w księgach wieczystych urządzonych dla nieruchomości lokalowych tj. oznaczenie ułamka udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Ze względu na sformalizowany charakter postępowania wieczystoksięgowego i ograniczoną kognicję sądu (art. 626 ⁸ § 2 k.p.c.), usunięcie omawianej niezgodności treści księgi wieczystej nie mogło przy tym nastąpić w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Sąd przywołał następnie normę art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz.1910) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W świetle materiału dowodowego sprawy Sąd przyjął, iż na podstawie decyzji Kierownika (...) oraz umów sprzedaży odrębna własność lokali nr 3a, 3b i 3 została ujawniona w założonych księgach wieczystych. W dziale I –Sp każdej z tych ksiąg dokonano wpisu wskazującego, że właściciele lokalu są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Kw nr (...). Pomiędzy księgą Kw nr (...) księgami wieczystymi prowadzonymi dla wyodrębnionych lokali zachodzi więź, o której stanowi art.3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ta więź powodowała, że dopóki funkcjonuje wpis prawa własności lokalu w założonej dla tego lokalu księdze wieczystej, dopóty nie ma możliwości podważenia związanego z lokalem wpisu prawa własności i wspólnych części budynku w księdze wieczystej prowadzonej dla "nieruchomości wspólnej". Uzgodnienie w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece treści jednej z tych ksiąg, jest możliwe, jeżeli równocześnie czyni się to w odniesieniu do drugiej z nich (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 1997 roku sygn. I CKN 144/97).

Sąd zauważył, iż przeprowadzona inwentaryzacja budynku wykazała, że ujawnione w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych udziały właścicieli tych lokali w nieruchomości wspólnej nie odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej każdego z lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określony w sposób zgodny z art.3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właścicieli lokalu nr 3a wynosi (...) części, udział właścicieli lokalu nr 3b wynosi (...), zaś udział właścicieli lokalu nr (...) wynosi (...) części. Udziały właścicieli wyodrębnionych lokali nr 3a, 3b i 3 podlegają ujawnieniu w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Tym samym rzeczywista wysokość udziału Banku w prawie własności nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej (...) wynosi nie 1/1, a (...) części.

Wpisy w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali wskazywały zaś, że właściciele tych lokali są współwłaścicielami części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi przez czas do 3 lipca 2088 roku działki gruntu nr (...) z nieruchomości Kw nr (...).

Powód powołując się na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wywodził, że nie było możliwe skuteczne nabycie odrębnej własności lokali mieszkalnych przez jej aktualnych właścicieli wraz z udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Ze stanowiskiem tym Sąd I instancji się zgodził wskazując, iż zagadnienie czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może chronić nabywcę prawa użytkowania wieczystego ujawnionego w księdze wieczystej w sytuacji, w której w rzeczywistości prawo to nie powstało, gdyż jego przedmiot nie był własnością Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego było w judykaturze rozstrzygane niejednolicie i na jego tle zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska. Zaprezentowano pogląd, że w przedstawionej sytuacji nabycie prawa użytkowania wieczystego nie może nastąpić. W jego uzasadnieniu położono akcent na prymat zasady określonej w art. 232 k.c. Wskazano, iż na podstawie rękojmi nie można nabyć prawa, które w ogóle nie mogło powstać oraz, że rękojmia chroni jedynie ważne nabycie prawa od nieuprawnionego (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSNCP 1969, Nr 5, poz. 93; z dnia 18 lipca 2000 r., IV CKN 67/00, nie publ., z dnia 29 listopada 2005 r., III CK 366/05, nie publ. oraz z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, nie publ.). Według zapatrywania przeciwnego, zasadę wiarygodności ksiąg wieczystych należy stosować konsekwentnie również do prawa użytkowania wieczystego; nie powinna ona ustępować regule wyrażonej w art. 232 k.c. Nieruchomość może zmienić swój status prawny a wadliwe działanie Skarbu Państwa, prowadzące do takiej zmiany, nie powinno pozbawiać użytkownika wieczystego ochrony nawet wobec rzeczywistego właściciela gruntu (m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 9 października 1989 r., III CRN 298/89, nie publ. oraz z dnia 31 stycznia 1997 r., II CKU 64/96, nie publ.).

Kres tym rozbieżnościom w orzecznictwie położyła uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 16 lutego 2011 r., III CZP 90/11 (OSNC 2011, nr 7-8, poz. 76), w której przyjęto, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości. Dokonując wykładni art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Sąd Najwyższy wskazał, iż w analizowanym przypadku następują dwa skutki prawne działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - nabycie prawa użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) oraz nabycie prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (skutek wtórny i pochodny). Stanowisko to zostało podtrzymane w późniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego (wyroki: z dnia 10 maja 2013 r., I CSK 74/13, z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 451/12, z dnia 24 maja 2019 roku sygn. I CSK 238/18, z dnia 17 kwietnia 2015 roku sygn. akt I CSK 628/14)

W orzeczeniach tych konsekwentnie wskazywano, że jeżeli podstawa wpisu Skarbu Państwa do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości okazała się wadliwa (np. stwierdzono nieważność decyzji, która była tą podstawą), jednak wcześniej ustanowiono na tej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego, to jego nabywca - osoba trzecia - korzysta z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, powodującej, że nie tylko osoba ta nabyła prawo użytkowania wieczystego, ale także to, że Skarb Państwa zachowuje własność nieruchomości, na której prawo to zostało ustanowione. W orzecznictwie podkreślało się, że podstawowe znaczenie przywiązywać należy zatem do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem.

Sąd I instancji wskazał, że rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej. W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego ochrona udzielona osobie trzeciej powinna prowadzić nie tylko do nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby nieuprawnionej (podstawowy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Sąd Rejonowy przyjął również, że nabycie to ma nastąpić w takim kształcie jurydycznym i konfiguracji podmiotowej (użytkownik - Skarb Państwa), w jakim prawo użytkowania wieczystego występuje w obrocie prawnym de lege lata (dalszy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Uzyskanie własności przez Skarb Państwa stanowi zatem wtórny i niesamodzielny, bo pochodny skutek służący zapewnieniu jak najpełniejszej ochrony prawnej osobie trzeciej (nabywcy użytkowania wieczystego), działającej w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy wyeksponowania wymagała okoliczność, że Skarb Państwa nie tylko nie był właścicielem nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) objętej księgą wieczystą Kw nr (...), ale też nie był w tej księdze wpisany w dacie wydania decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych oraz w dacie zawarcia umów sprzedaży tych lokali wraz z udziałami w użytkowaniu wieczystym osobom fizycznym w 1989 roku. W świetle art. 232 k.c. Skarb Państwa nie mógł dokonać przeniesienia udziałów w prawie użytkowania wieczystego związanych z odrębną własnością lokali, gdyż nieruchomość stanowiła własność prywatną.

Dla wyodrębnionych lokali mieszkalnych zostały założone księgi wieczyste, lokale były przedmiotem dalszego obrotu. Pozwani Ł. S. i T. M. będący aktualnymi właścicielami wyodrębnionych lokali dokonywali ich odpłatnego nabycia na podstawie umów sprzedaży i działając w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych dla nieruchomości lokalowych, w których ujawnione były przysługujące właścicielom tych lokali udziały w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) z nieruchomości Kw nr (...). Rozważenia wymaga zatem czy w przypadku tych czynności rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroniła nabywcę użytkowania wieczystego.

W tym zakresie Sąd oparł się na normie art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którą rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Zła wiara, w rozumieniu tego przepisu, oznacza świadomość nabywcy, że nabywa nieruchomość od osoby nieuprawnionej, choć wpisanej do księgi wieczystej i zrównany z tym brak takiej świadomości zawiniony przez nabywcę, który z łatwością mógł się dowiedzieć, że zbywa nie jest właścicielem nieruchomości, choć figuruje w księdze wieczystej” (wyrok SN z 13 marca 2008 r., III CSK 333/2007). Nie jest istotne, czy nabywca zna rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Wystarczy, że wie lub z łatwością może dowiedzieć się o wspomnianej niezgodności. Należy podkreślić, że sformułowanie „z łatwością”, które występuje w art. 6 ust. 2, nie dotyczy zapoznania się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, ale uzyskania informacji o niezgodności treści księgi wieczystej z takim stanem. Ocena kwestii, kiedy nabywca może „z łatwością” dowiedzieć się o niezgodności powinna się odwoływać do kryterium staranności w prowadzeniu swoich spraw. Chodzi o staranność dotyczącą nabycia prawa rzeczowego do nieruchomości (tak T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz). Odwołując się do poglądów orzecznictwa Sąd wskazał, iż podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 października 2002 roku sygn. V CNK 1342/00, wskazując, że uregulowanie zawarte w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, gdy mógł on dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym „z łatwością”, tzn. podejmując czynności mieszczące się w granicach staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw”. W wyroku z dnia 24 marca 2017 roku sygn. I CSK 351/16 Sąd Najwyższy wyjaśnił, ze dokonując wykładni zawartego w art. 6 ust. 2 u.k.w.h. określenia z łatwością mógł się o tym dowiedzieć, należy mieć na względzie, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyjątkiem od zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Ustalając zatem zakres jej działania trzeba pamiętać, że skorzystanie przez nabywcę z dobrodziejstwa rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozbawia prawa osobę, której prawo to w rzeczywistości przysługiwało, chociaż nie była ona ujawniona w księdze wieczystej. Niedopuszczalna jest zatem wykładnia prowadząca do zbyt szerokiego ujmowania dobrej wiary nabywcy. Przewidziane w art. 6 ust. 2 u.k.w.h. określenie z łatwością mógł się o tym dowiedzieć "oznacza, że nie zawsze możliwość uzyskania" przez nabywcę informacji o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym jej stanem prawnym będzie uzasadniała przypisanie mu złej wiary. W wypadku, gdy zrealizowanie tej możliwości wymagałoby od nabywcy szczególnej staranności, podejmowania żmudnych czynności, nie ma podstaw do przypisania nabywcy, który zaniechał tego rodzaju czynności, złej wiary. Jednakże w razie powzięcia wątpliwości i podejrzeń co do prawdziwości danych wynikających z księgi wieczystej, nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do wyeliminowania ich w granicach przeciętnej staranności. Nie jest natomiast możliwe - ze względu na okoliczność, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyjątkiem od zasady nemo plus iuris - obniżanie progu wymaganej staranności.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd I instancji ocenił, że przy zawarciu przez pozwanych umów sprzedaży lokali nr 3a, 3b i 3 działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu do udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) z nieruchomości Kw nr (...) było wyłączone, gdyż zachodziła przewidziana w art. 6 ustawy przesłanka negatywna w postaci złej wiary nabywcy. Pozwani mogli bowiem z łatwością dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego w księgach wieczystych prowadzonych dla odrębnych lokali z rzeczywistym stanem prawnym, przez sprawdzenie treści księgi wieczystej Kw nr (...), w której jako właściciel nie był ujawniony Skarb Państwa ani jednostka samorządu terytorialnego. Wbrew stanowisku pozwanego Ł. S. ustalenie numeru elektronicznej księgi wieczystej na podstawie jej dawnego numeru nie nasuwa trudności - numer ten można ustalić nie tylko samodzielnie, ale także uzyskać stosowną informację w sądzie wieczystoksięgowym.

Tym samym pozwani nie korzystają ochrony przewidzianej w art. 5 ustawy i nie mogli nabyć udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a jedynie udziały w prawie własności nieruchomości wspólnej.

W konsekwencji treść ksiąg wieczystych (...) podlegała uzgodnieniu przez wykreślenie wpisu udziałów właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr (...) z nieruchomości Kw nr (...) i wpis udziałów w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Kw nr (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udziały w tak określonym prawie podlegają jednocześnie ujawnieniu w księdze wieczystej Kw nr (...).

Z tych względów Sąd uwzględnił powództwo orzekając jak w sentencji.

Znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie miało wejście w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 poz. 2040 tj.). W postępowaniu, które toczy się na podstawie art. 10 ust. 1, niemożliwe jest bowiem wydanie wyroku, który prowadziłby do zastąpienia decyzji administracyjnej (deklaratoryjnej lub konstytutywnej) wymaganej przez przepisy prawa w celu stwierdzenia lub wywołania określonych skutków prawnych. Chodzi o przypadki, w których przepisy zastrzegają wyłączność drogi administracyjnej. Tymczasem – jak trafnie podnosił pozwany Skarb Państwa w powołanej ustawie ustawodawca zastrzegł administracyjną drogę przekształcenia. Zgodnie z art. 4. ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydane przez upoważniony organ administracji.

Z uwagi na cofnięcie powództwa w stosunku do M. K. postepowanie w stosunku do tego pozwanego podlegało umorzeniu na podstawie art. 355 k.p.c.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 105 § 1 k.p.c. Powód poniósł koszty w procesu w wysokości 30446 zł, na którą złożyły się opłata 19629 zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym 10800 zł w postępowaniu przed sądem I instancji oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa. Od pozwanych Skarbu Państwa i T. J. MacInerney należało zasądzić po 1/3 części tych kosztów. Należy podkreślić, że w treści odpowiedzi na apelację powód nie wnosił o zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego, z tego względu nie zachodziły podstawy do zasądzenia na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Na podstawie art.102 k.p.c. Sąd nie obciążył obowiązkiem zwrotu kosztów procesu pozwanego Ł. S. i M. K., uwzględniając ich postawę w procesie. Pozwany Ł. S. od początku zgadzał się z żądaniem powoda. Stanowiska pozwanego nie można jednak utożsamiać z uznaniem powództwa w rozumieniu art.101 k.p.c., skoro z uwagi na charakter współuczestnictwa w niniejszej sprawie do uznania powództwa konieczna była zgoda wszystkich pozwanych.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił:

naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 10 (...) poprzez uwzględnienie powództwa w sytuacji, w której nie powinno ono zostać uwzględnione,

naruszenie prawa materialnego art. 6 (...) przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, poprzez przyjęcie, iż właściciele lokali zarówno przy nabyciu wtórnym jak i pierwotnym lokali działali w złej wierze, gdy w żaden sposób nie zostało to wykazane a kodeks cywilny nakazuje w razie wątpliwości przyjąć dobrą wiarę,

przepisu art. 65§2 kodeksu cywilnego poprzez samowolną ocenę czynności prawnej jako innej niż była nazwana bez oparcia tej oceny na jakimkolwiek materiale dowodowym.

Wobec podniesionych zarzutów apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku na oddalenie powództwa oraz o zmianę postanowienia o kosztach poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych w pierwszej instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia - przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego, oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(apelacja, k. 801-803)

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego, w tym kosztów zastępstwa w postepowaniu apelacyjnym, według norm przepisanych.

(odpowiedź na apelację, k. 811-812)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie i w konsekwencji należało ją oddalić jako bezzasadną w myśl art. 385 k.p.c

Na wstępie wskazać należy, iż Sąd II instancji podziela wszelkie ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego oraz dokonaną ocenę dowodów wyrażoną w pisemnych motywach rozstrzygnięcia i przyjmuje je za własne, co skutkuje równocześnie ograniczeniem uzasadnienia do rozpoznania przedstawionych w apelacji zarzutów dotyczących prawa procesowego i materialnego (art. 387§2 ¹ p. 1 kpc). Wskazać należy, iż wydane rozstrzygnięcie Sądu I instancji jest również prawidłowe pod względem materialnoprawnym i brak jest podstaw do jego zmiany lub uchylenia, zaś Sąd Okręgowy w pełni podziela rozważania prawne zaprezentowane przez Sąd Rejonowy w pisemnych motywach rozstrzygnięcia (art. 387§2 ¹ p. 2 kpc).

Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, iż Sąd I instancji przy wydaniu zaskarżonego wyroku nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego podniesionych w apelacji pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Ł..

W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż z prawidłowych ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd I instancji wynika, iż zachodzi rozbieżność pomiędzy treścią księgi wieczystej (...) a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Apelujący ustaleń tych nie kwestionował, co wiąże Sąd II instancji z mocy art. 378§1 kpc, a w konsekwencji skutkuje uznaniem, iż Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował normę art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece usuwając zaistniałe rozbieżności zarówno w księdze wieczystej (...), jak i księgach wieczystych założonych dla odrębnej własności lokali mieszkalnych nr (...), 3a i 3 b a więc o numerach odpowiednio (...), (...), (...) (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1997 roku I CKN 144/97). Zarzut naruszenia art. 10 wskazanej ustawy poprzez jego zastosowanie w realiach niniejszej sprawy nie zasługuje zatem kategorycznie na uwzględnienie.

Z analizy wniesionego środka zaskarżenia oraz stanowiska apelanta prezentowanego przed Sądem I instancji, które podlegało analizie przy rozpoznaniu sprawy przez Sąd odwoławczy na skutek wniesionej apelacji, wynika, iż trzon apelacji jest de facto skierowany w kierunku tej części rozstrzygnięcia, w której uznano, iż skutki uzgodnienia obejmują niejako przekształcenie związanego z prawem odrębnej własności lokali mieszkalnych prawa użytkowania wieczystego w prawo własności udziału w nieruchomości wspólnej. Zdaniem skarżącego brak ku temu podstaw prawnych, zaś ewentualne uzgodnienie treści księgi wieczystej winno nastąpić - jak się wydaje - poprzez ujawnienie w księgach wieczystych (...) udziałów we współwłasności związanych z lokalami mieszkalnymi, jak również prawa użytkowania wieczystego gruntu przypadającego Skarbu Państwa. Dopiero w konsekwencji takiego rozstrzygnięcia możliwym będzie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie postępowania administracyjnego opartego na przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 poz. 2040 tj.). Zdaniem Sądu Okręgowego w składzie rozpoznającym apelację tak sformułowany zarzut nie jest uzasadniony, zaś zaskarżony wyrok odpowiada prawu.

Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności godzi się zauważyć, iż wydane decyzje ustanawiające odrębne lokale mieszkalne oraz oddające w użytkowanie wieczyste część nieruchomości wspólnej miały swoją podstawę prawną w normie art. 4 ust. 3 p. 2 obowiązującej w dacie ich wydania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. poz. 99 nr 22). Przedmiotowe decyzje stanowiły podstawę sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem we współużytkowaniu wieczystym gruntu w granicach określonych przez terenowy organ administracji państwowej i służącego do racjonalnego korzystania z budynku (art. 24 ust. 1 w zw. z art. 35 ust. 1 cyt. ustawy).

Treść powyższych przepisów jest jednoznaczna i znajduje odzwierciedlenie zarówno w wydanych decyzjach, jak i zawartych następnie umowach zbycia lokali i ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, które pod względem swej treści i ustanowionych nimi praw nie budzą najmniejszych wątpliwości interpretacyjnych. W takiej zaś sytuacji wykładnia zawartych umów może oprzeć się wyłącznie na ich literalnym brzmieniu i odwoływanie się do celu umowy i zgodnego zamiary stron nie znajduje uzasadnienia. Już z tych zatem względów nie jest uzasadniony zarzut apelacyjny naruszenia przez Sąd I instancji normy art. 65§2 kc sformułowany poniekąd niezmiernie lakonicznie.

Kontroli instancyjnej podlega natomiast ocena prawna Sądu I instancji, czy nabywcy prawa własności lokali mieszkalnych nr (...), 3a i 3 b mogli skorzystać z dobrodziejstwa instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikającej z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czy też możliwość ta w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej była wyłączona, a jeśli tak jakie są konsekwencje prawne takiego ustalenia.

Sąd I instancji uznał, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroniła nabywców użytkowania wieczystego, gdyż z łatwością mogli się dowiedzieć, iż Skarb Państwa nie jest właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzą lokale mieszkalne wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oddanymi w użytkowanie wieczyste. W konsekwencji nie mogli oni nabyć prawa użytkowania wieczystego, ale opierając się na przepisach ustawy o własności lokali Sąd Rejonowy stwierdził, że wraz z prawem własności lokali mieszkalnych musieli nabyć udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy podziela dokonaną w tym zakresie analizę Sądu I instancji co do zastosowania normy art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do sytuacji prawnej nabywców prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych objętych niniejszym postępowaniem w zakresie prawa użytkowania wieczystego i ocenę materialnoprawną dokonaną na gruncie niniejszego postępowania. Poza sporem była bowiem okoliczność, iż Skarb Państwa nigdy nie był właścicielem spornej nieruchomości a zatem nie był również uprawniony zarówno do sprzedaży lokali mieszkalnych, jak i ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na częściach nieruchomości wspólnej. Możliwość uzyskania wiedzy w tym zakresie łączyła się tylko i wyłącznie z analizą dokumentów księgi wieczystej nr (...), a zatem nabywcy z łatwością mogli powziąć wiedzę na temat niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji słusznie Sąd I instancji skonstatował, że nabywcy nie mogą korzystać z dobrodziejstwa wynikającego z art. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1982 roku.

Zdaniem Sądu Okręgowego w składzie rozpoznającym apelację Sąd I instancji był również związany żądaniem pozwu z mocy art. 321§1 kpc a zatem nie mógł – wbrew stanowisku apelującego – uwzględnić zgłoszonego roszczenia poprzez ujawnienie prawa użytkowania wieczystego udziałów w nieruchomości wspólnej na rzecz pozwanego Skarbu Państwa (tak też Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 maja 2010 roku III CZP 134/09). Powstaje zatem zagadnienie, czy w przypadku ewentualnej oceny, iż nabywcy lokali nie są chronieni przez rękojmię dobrej wiary ksiąg wieczystych w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego winien w tym zakresie powództwo oddalić, czy też istniała inna podstawa prawna do pozytywnego rozstrzygnięcia jednak na rzecz prawa własności udziału w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu II instancji rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w tym zakresie jest prawidłowe. Zwrócić bowiem należy uwagę, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. poz. 1048 z 2021) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Przepis ten jest jednoznaczny i statuuje tzw. współwłasność przymusową, co oznacza, iż właściciel lokalu stanowiącego odrębną własność nie może równocześnie nie posiadać prawa do udziału w nieruchomości wspólnej, które powstaje w momencie wyodrębnienia lokalu. Wskazaną zasadę uwypuklił ustawodawca dodając na mocy ustawy z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 141 poz. 1492) normę art. 3a obowiązującą od dnia 22 września 2004 roku. Zgodnie z jej brzmieniem przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady a więc między innymi nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali. W ocenie Sądu Okręgowego dodanie wskazanego przepisu jednoznacznie wykluczyło możliwość ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na części nieruchomości wspólnej, w przypadku powstania lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność. Ponieważ wszystkie objęte pozwem lokale mieszalne zostały nabyte w stanie faktycznym na dzień orzekania po dniu 22 września 2004 roku (art. 316§1 kpc) to te właśnie okoliczności faktyczne i prawne winny być brane pod uwagę przez Sąd przy rozstrzygnięciu zgłoszonego żądania (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1997 roku II CKN 442/97 czy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 1996 roku I CKU 43/96).

Aktualni właściciele spornych lokali mieszkalnych nabyli bowiem prawo ich własności nie od Skarbu Państwa, lecz od osób fizycznych a zatem nabycie miało charakter wtórny. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację podziela oczywiście poglądy prezentowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości (m. in. Wyrok z dnia 17 kwietnia 2015 roku III CSK 212/14 czy uchwała z dnia 15 lutego 2011 roku III CZP 90/10), jednakże prezentowane w nim stanowisko dotyczące podwójnego skutku działania rękojmi z art. 5 ustawy nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania z dwóch przyczyn. Po pierwsze - jak słusznie uznał Sąd Rejonowy - rękojmia nie może chronić nabywców w zakresie prawa użytkowania wieczystego skoro z łatwością mogli się dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 6 ust. 2 ustawy). Po drugie, nabycie własności lokali wg stanu na datę orzekania nie nastąpiło od Skarbu Państwa, lecz uprawnionych osób fizycznych i w takim zakresie winna być zatem oceniana niezgodność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Zgodzić należy oczywiście się ze stanowiskiem, iż zastosowanie rękojmi nie może doprowadzić do nabycia prawa, które w ogóle nie mogłoby powstać w określonym kształcie prawnym. Jeżeli bowiem rękojmia zakłada jedynie ochronę przed skutkami nabycia prawa od podmiotu nieuprawnionego, nie chroni zaś przed skutkami sprzeczności czynności prawnych z ustawą (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r., III_CKN_405/99, OSNC 2002, nr 11, poz. 142), to niemożliwe byłoby obciążenie gruntu innego niż określony w art. 232 kc prawem użytkowania wieczystego. W związku z tym powstaje kwestia odpowiedniego zharmonizowania reguły wyrażonej w art. 232 kc z ujęciem skutków prawnych nabycia użytkowania wieczystego w wyniku działania rękojmi określonej w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy „wyrazem takiej intensyfikacji jest przyjęcie koncepcji interpretacyjnej, która zakłada wystąpienie dwóch zasadniczych skutków prawnych działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, tj. nabycia prawa użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) i nabycia prawa własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (skutek wtórny). Należy podkreślić, że takiej interpretacji nie sprzeciwia się treść i cel art. 5 wskazanej ustawy, w którym zaakcentowano jedynie fakt nabycia określonego prawa rzeczowego w razie wystąpienia przewidzianych w nim przesłanek tego nabycia. W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego ochrona udzielona osobie trzeciej powinna prowadzić nie tylko do nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby nieuprawnionej (podstawowy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Należy jeszcze przyjąć, że nabycie to ma nastąpić w takim kształcie jurydycznym i konfiguracji podmiotowej (użytkownik - Skarb Państwa), w jakim prawo użytkowania wieczystego występuje w obrocie prawnym de lege lata (dalszy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Uzyskanie własności przez Skarb Państwa stanowi zatem wtórny i niesamodzielny (bo pochodny) skutek służący zapewnieniu jak najpełniejszej ochrony prawnej osobie trzeciej (nabywcy użytkowania wieczystego), działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej. Prawny sens takiej ochrony wyraża się też w odpowiednim ukształtowaniu stosunku prawnorzeczowego: użytkownik wieczysty - Skarb Państwa, zgodnie z treścią aktualnego wpisu do księgi wieczystej przy uwzględnieniu ogólnego i szczegółowego reżimu prawnego tego stosunku”.

Reasumując powyższe uwagi uznać należy, iż skoro rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców prawa własności odrębnej własności lokali mieszkalnych z uwagi na transakcje nabycia dokonywane między osobami fizycznymi, przy równoczesnym braku ochrony nabycia prawa użytkowania wieczystego (okoliczności analizowane na datę zamknięcia rozprawy zgodnie z art. 316§1 kpc), to w świetle norm art. 3 ust. 1 oraz art. 3a ust. 1 p. 1 ustawy o własności lokali przyjąć należy, że nabywcy z mocy ustawy musieli nabyć z prawem odrębnej własności lokali mieszkalnych odpowiednie udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej. Skutek ten we wszystkich trzech przypadkach (lokale nabyte 11 czerwca 2007 roku oraz 25 lutego 2021 roku) nastąpił z mocy ustawy o własności lokali zgodnie z obowiązującą zasadą współwłasności przymusowej wynikającą ze wskazanej już normy art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku.

Reasumując rozstrzygnięcie Sądu I instancji w kwestionowanym zakresie również jest prawidłowe, odpowiada prawu, zaś zgłoszone w tym zakresie zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Brak w szczególności jakiejkolwiek podstawy prawnej do przyjęcia w ślad za skarżącym koncepcji ewentualnego oddalenia powództwa w części dotyczącej udziału w nieruchomości wspólnej, co wszak skutkowałoby pozostawieniem stanu księgi wieczystej niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym. Nie ma również podstaw do wpisania w tym zakresie prawa użytkowania wieczystego na rzecz Skarbu Państwa, gdyż de facto oznaczałoby to uzgodnienie treści księgi wieczystej nie z aktualnym lecz przeszłym stanem prawnym a po drugie żądanie w tym kształcie nie było zgłoszone w pozwie zaś ewentualne rozstrzygnięcie zbieżne ze stanowiskiem apelanta stanowiłoby wyjście poza granice przedmiotowe pozwu (art. 321§1 kpc).

Reasumując wniesiona apelacja nie miała usprawiedliwionych podstaw i podlegała oddaleniu z mocy art. 385 kpc.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono w oparciu o normy art. 98§1 i §1 ¹ kpc w zw. z art. 391§1 kpc oraz §5 p. 8 w zw. z §2 p. 7 w zw. z §10 ust. 1 p. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych zasądzając od skarżącego na rzecz powoda kwotę 2.700zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.