Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 11 stycznia 2023 r., wydanym w sprawie z wniosku M. J. (1) z udziałem K. J. i Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu oraz o wpis prawa w dziale II nowozakładanej księgi na skutek skargi wnioskodawcy na postanowienie referendarza sądowego z dnia 19 października 2022 r., Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek.

Apelację od tego orzeczenia złożył wnioskodawca, zaskarżając je w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego Nr (...) usytuowanego w budynku przy ul. (...) w Ł. i dokonanie w nowozakładanej księdze wpisu M. J. (1) i K. J. jako uprawnionych oraz zarzucając naruszenie:

⚫

art. 626 ⁹ k.p.c. w związku z art. 58 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do niewłaściwego uznania, że skutkiem nieważności objęta jest umowa sprzedaży z dnia 30 października 2007 r. zawarta pomiędzy B. O. a M. J. (1) i K. J. tylko na tej podstawie, że wcześniejsza umowa sprzedaży z dnia 10 maja 2004 r. zawarta pomiędzy B. O. a E. S. została uznana za nieważną przez Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 31 sierpnia 2009 r. w sprawie I C 347/09, chociaż w momencie zawarcia umowy pomiędzy B. O. a M. J. (1) i K. J. B. O. posiadał tytuł prawny umożliwiający rozporządzenie przedmiotową nieruchomością, a kwestia ważności umowy sprzedaży z dnia 30 października 2007 r. była przedmiotem dwóch toczących się postępowań sądowych, podczas których rozstrzygnięto w sposób niebudzący wątpliwości, wbrew stanowisku sądu wieczystoksięgowego, o jej ważności i ponadto z jednolitego stanowiska orzecznictwa wynika, że nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości sama przez się nie skutkuje nieważnością umowy, na podstawie której nabywca z umowy nieważnej przeniósł własność nieruchomości na rzecz kolejnego nabywcy;

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w szczególności zapadłego wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 11 września 2009 r., wydanego w sprawie I C 348/09, o którym mowa w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2022 r., wydanego w sprawie I C 987/09 i z którego wynika, że kwestia ważności umowy sprzedaży z dnia 30 października 2007 r. została jednoznacznie rozstrzygnięta, zatem o żadnych wątpliwościach co do ważności tej umowy, rzekomo powstałych przy rozpatrywaniu przez sąd wniosku wieczystoksięgowego, nie może być mowy w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest oczywiście bezzasadna, a podniesiona w niej argumentacja, według intencji skarżącego skierowana przeciwko prawidłowości wywodów uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, ma w rzeczywistości zaskakująco niewiele punktów zbieżnych z ich rzeczywistą treścią.

Art. 626 ⁸ § 10 k.p.c. stwierdza, że założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu, zaś z art. 626 ² § 3 k.p.c. wynika, że do wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. § 107 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. z 2016 r., poz. 312 ze zm.) stwierdza, że w przypadku wniosku o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu takimi wymagającymi dołączenia dokumentami są: dokumenty stwierdzające nabycie tego prawa oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia lokalu; dokumentem stanowiącym podstawę oznaczenia lokalu może być w tym wypadku jedynie zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, co wynika z kolei z § 80 ust. 1 przywołanego rozporządzenia. Jednocześnie art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. zakreśla restrykcyjnie granice kognicji sądu wieczystoksięgowego, stanowiąc, że rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej (o ile została już założona dla danej nieruchomości). W orzecznictwie podkreśla się, że art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. znajduje pełne zastosowanie także w postępowaniu o założenie księgi wieczystej, argumentując przy tym, iż wobec rezygnacji przez ustawodawcę z odrębnego postępowania o założenie księgi wieczystej i przyjęcia jednolitego modelu postępowania wieczystoksięgowego, które poddane zostało uniwersalnej regulacji, brak w obecnym stanie prawnym podstaw do szczególnego traktowania takiego przypadku w ramach postępowania wieczystoksięgowego. Założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu (art. 626 ⁸ § 10 k.p.c.) , w związku z czym postępowanie, które zmierza do dokonania takiego wpisu, jest postępowaniem wieczystoksięgowym analogicznym do postępowania o dokonanie kolejnego wpisu w już istniejącej księdze wieczystej (tak np. w postanowieniu składu 7 sędziów SN z dnia 16 listopada 2011 r., II CSK 538/10, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 145/14, OSNC Nr 2 z 2016 r., poz. 22 lub w postanowieniu SN z dnia 11 stycznia 2018 r., III CSK 373/16, niepubl.). Sąd może jednak oddalić wniosek o wpis do księgi wieczystej – a w konsekwencji także o założenie księgi wieczystej – jeżeli istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania, ponieważ ma obowiązek dbać o prawidłowość i rzetelność dokonywanych wpisów i nie powinien dokonywać do ksiąg wieczystych – będących publicznym rejestrem praw do nieruchomości i zapewniających bezpieczeństwo obrotu prawnego – wpisu prawa ze świadomością sprzeczności z rzeczywistym stanem prawnym (tak w uchwale składu 7 sędziów SN z dnia 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15, OSNC Nr 7-8 z 2016 r., poz. 81). Do okoliczności znanych sądowi z urzędu zaliczyć należy przede wszystkim: fakty, które wynikają z dokumentów znajdujących się już w aktach księgi wieczystej prowadzonych dla danej nieruchomości, ale także możliwe do ustalenia na podstawie treści innych ksiąg wieczystych, dokumentów z akt tych ksiąg czy też z akt postępowania o założenie księgi wieczystej, jak również fakty wynikające z pism lub środków zaskarżenia złożonych przez uczestników postępowania wieczystoksięgowego sprzeciwiających się wpisowi.

Do wniosku w sprawie niniejszej dołączono zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. z dnia 22 czerwca 2022 r. stwierdzające istnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu objętego wnioskiem wraz z danymi o jego powierzchni i położeniu oraz odpis wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2022 r., wydanego w sprawie I C 987/09, którym zostało oddalone powództwo B. O. skierowane przeciwko K. J. i M. J. (1) o unieważnienie aktu notarialnego, a także powołano się na dokumenty załączone do wniosku złożonego w sprawie Dz Kw 47500/09 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w postaci zaświadczenia spółdzielni z dnia 29 września 2009 r. o treści zawierającej te same istotne elementy, co oświadczenie wymienione wcześniej oraz umowy sprzedaży opisanego prawa z dnia 30 października 2007 r. zawartej pomiędzy B. O. oraz K. i M. J. (2) przed notariuszem P. L. w formie aktu notarialnego (Rep. A Nr 5676/07). W tym ostatnim akcie notarialnym zapisano również, że przy zawieraniu umowy okazano pochodzące od spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenie, z którego wynikało, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) przysługuje B. O. na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 maja 2004 r., Rep. A Nr 10748. W aktach sprawy Dz Kw 47500/09 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi znajduje się ponadto odpis prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 31 sierpnia 2009 r., wydanego w sprawie I C 347/09, w którego sentencji ustalono, że umowa sprzedaży, zawarta w dniu 10 maja 2004 r. pomiędzy E. S. i B. O. w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (...) w kancelarii notarialnej w B. przed notariuszem Z. R., jest nieważna (zaświadczenie z dnia 22.06.2022 r., k. 5; wyrok z dnia 24.02.2022 r., k. 6; zaświadczenie z dnia 29.09.2009 r., k. 4 załączonych akt Dz Kw 47500/09 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi; akt notarialny Rep. A Nr (...), k. 5-6 załączonych akt Dz Kw 47500/09 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi; wyrok z dnia 31.08.2009 r., k. 12 załączonych akt Dz Kw 47500/09 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi).

Na gruncie materiału dowodowego w postaci powyższych dokumentów Sąd meriti trafnie ustalił, że okoliczność znana mu urzędowo – bo wynikająca z dokumentu znajdującego się w aktach sprawy Dz Kw 47500/09 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, toczącej się uprzednio w przedmiocie założenia księgi wieczystej dla tego samego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – stanowi przeszkodę do uwzględnienia wniosku. Zadaniem wnioskodawcy w sprawie niniejszej było wykazanie – jako najważniejszej przesłanki uwzględnienia wniosku – że K. i M. J. (1) przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) i nabycie takiego prawa w drodze umowy sprzedaży stwierdzał powołany we wniosku akt notarialny z dnia 30 października 2007 r., Rep. A Nr 5676, sporządzony przez notariusza P. L., Nie ulega jednak wątpliwości, że przy rozpoznawaniu wniosku o założenie księgi wieczystej sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek ustalić również, czy powoływana przez wnioskodawcę czynność prawna, mająca być podstawą wpisu, spowodowała skuteczne nabycie prawa, które ma zostać ujawnione w księdze; w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się konsekwentnie, że czynność prawna stanowiąca podstawę wpisu powinna być badana przez sąd nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale także pod względem jej skuteczności materialnej (tak np. w postanowieniu SN z dnia 25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSNC Nr 2 z 1964 r., poz. 36, w postanowieniu SN z dnia 18 listopada 1971 r., III CRN 338/71, OSNC Nr 6 z 1972 r., poz. 110 lub w uchwale SN z dnia 10 listopada 1995 r., III CZP 158/95, OSNC Nr 4 z 1996 r., poz. 47). Przeprowadzając to badanie w sprawie niniejszej, Sąd Rejonowy uznał – mając na uwadze wynikający z treści aktu notarialnego z dnia 30 października 2007 r. i niekwestionowany przez żadnego z uczestników postępowania fakt, że B. O., zbywający prawo objęte wnioskiem na rzecz małżonków J., nabył je uprzednio na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 maja 2004 r., Rep. A Nr 10748 oraz fakt, że prawomocnym wyrokiem sądowym ustalono nieważność umowy sprzedaży stwierdzonej tym aktem notarialnym – iż czynność prawna mająca być podstawą wpisu przedmiotowego prawa do księgi wieczystej jest bezskuteczna, skoro w efekcie tych okoliczności doszło do rozporządzenia prawem przez osobę w rzeczywistości nieuprawnioną. W ocenie Sądu, nie nastąpiło tym samym skuteczne przeniesienie praw do lokalu na K. i M. J. (1), co stanowi przeszkodę do uwzględnienia wniosku i uzasadnia jego oddalenie z mocy art. 626 ⁹ k.p.c.

Argumentacja apelacji jest o tyle niezrozumiała i niespójna z tokiem wywodów zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że skarżący uporczywie przypisuje Sądowi I instancji pogląd, iż umowa sprzedaży przedmiotowego prawa, zawarta w dniu 30 października 2007 r. pomiędzy B. O. oraz K. i M. J. (2) w formie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej w Ł. przed notariuszem P. L. (Rep. A Nr 5676/07), jest nieważna. Sąd – w przekonaniu autora apelacji – miałby jakoby wyprowadzić tego rodzaju konkluzję z faktu, że nieważna była umowa nabycia praw do lokalu, jaka B. O. zawarł uprzednio z E. S.. Tak wyrażonego stanowiska Sądu próżno jednak szukać w całej treści uzasadnienia. Dla zwalczenia tego rzekomego poglądu Sądu meriti apelujący powołuje bezwarunkowo słuszną tezę wyroku SN z dnia 24 września 2003 r., III CKN 356/01, OSP Nr 10 z 2004 r., poz. 122 i podkreśla ponadto, że Sąd winien wziąć w tym kontekście pod uwagę załączony do wniosku oddalający powództwo wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2022 r., wydany w sprawie I C 987/09 o unieważnienie aktu notarialnego, toczącej się pomiędzy B. O. i małżonkami J.. Przywołane w ten sposób fakty i poglądy prawne nie mogą jednak zadecydować o uwzględnieniu wniosków apelacyjnych, ponieważ – jak zreferowano powyżej – przyczyną oddalenia żądania wnioskodawcy było wprawdzie ustalenie przez Sąd Rejonowy, że nie doszło do nabycia prawa do lokalu przez osoby mające być ujawnione w treści nowozakładanej księgi, jednak nie wskutek wynikając ej z takich czy innych przyczyn nieważności umowy z dnia 30 października 2007 r., ale ze względu na to, że jej zawarcie – choćby w sposób ważny – nie wywołało skutków prawnych w postaci transmisji prawa ze zbywcy na nabywców. Bezsprzecznie chybiony jest zatem zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 58 § 1 k.c., gdyż Sąd ten z całą pewnością nie zajął – z ewentualnym naruszeniem tego przepisu – stanowiska, że konsekwencją nieważności umowy, na podstawie której B. O. nabył prawo do przedmiotowego lokalu, była nieważność umowy, którą prawo to następnie zbył na rzecz wnioskodawcy i jego żony.

Oczywiście nietrafny jest też drugi z zawartych w apelacji zarzutów, ponieważ Sąd meriti nie tylko nie wyraził wątpliwości co do ważności umowy z dnia 30 października 2007 r., ale nawet tego zagadnienia nie badał, słusznie uznając, że pozostaje ono bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Uważne zapoznanie się z treścią uzasadnienia zaskarżonego postanowienia musiałoby doprowadzić wnioskodawcę do konkluzji, że w rzeczywistości zaznaczone w uzasadnieniu postanowienia wątpliwości Sądu odnosiły się nie do kwestii ważności umowy z dnia 30 października 2007 r., ale co do tego, czy umową tą B. O. mógł skutecznie rozporządzić prawem do przedmiotowego lokalu na rzecz nabywców. Należy podkreślić dobitnie, że rozumowanie Sądu, z którym wypada się zgodzić w całej rozciągłości, rozpoczęte zostało od słusznego stwierdzenia, że bezspornie nieważna umowa z dnia 10 maja 2004 r., zawarta przez B. O. z E. S., nie mogła – właśnie z powodu swej nieważności – wywołać skutku prawnego w postaci przeniesienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na B. O.. Kuriozalna jest zawarta w apelacji teza – choć skarżący uważa ją za „najistotniejszą w sprawie” – że mimo to B. O. posiadał jednak w chwili zawarcia umowy z małżonkami J. tytuł prawny do lokalu, a to z tego powodu, iż umowa z dnia 10 maja 2004 r. nie została jeszcze wówczas uznana przez Sąd za nieważną; należałoby zatem wyjaśnić autorowi tej tezy, że wyrok sądowy ustalający nieważność umowy ma charakter deklaratoryjny, nie zaś konstytutywny i stwierdza nieważność czynności prawnej ze skutkiem ex tunc. Skoro B. O. nie nabył prawa do lokalu od E. S., to nie ma też uzasadnionych przesłanek do przyjęcia, by przysługiwało mu ono w chwili zawarcia umowy z dnia 30 października 2007 r., a wobec tego, zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, nie był też w stanie w drodze tej umowy przenieść owego prawa na rzecz K. i M. J. (1), choćby nawet zawarta z ich udziałem umowa stanowiła w pełni ważną czynność prawną. Czynność ta – choćby była ważna – nie mogła więc wywołać skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa do lokalu na nabywców – i to właśnie, według zupełnie prawidłowego rozumowania Sądu Rejonowego, zadecydowało o ustaleniu, że małżonkom J. prawo to nie przysługuje w chwili złożenia wniosku w postępowaniu wieczystoksięgowym, co bezsprzecznie stanowi przeszkodę do ujawnienia ich jako uprawnionych w księdze wieczystej, a tym samym do założenia księgi dla przedmiotowego prawa zgodnie ze złożonym wnioskiem. Z powyższych przyczyn kwestia ważności umowy z dnia 30 października 2007 r. pozostawała irrelewantna dla rozstrzygnięcia sprawy i w konsekwencji tego nie było de facto konieczne czynienie przez Sąd jakichkolwiek ustaleń w kwestiach objętych zakresem zarzutu apelacyjnego, w tym także co do treści orzeczeń sądowych wydawanych uprzednio w sprawach o unieważnienie tej umowy.

Z treści uzasadnienia apelacji wynika, że jego autor w zasadzie podziela pogląd, iż dokonanie czynności prawnej polegającej na przeniesieniu prawa do rzeczy przez osobę, której prawo to nie przysługuje, jest bezskuteczne, ale równocześnie, powołując się przy tym na treść art. 59 k.c., stawia doprawdy niezwykłą w ustach prawnika tezę, że bezskuteczność taka następuje jedynie wobec osoby, której interes prawny został w ten sposób naruszony i że „(…) termin do uznania czynności prawnej za bezskuteczną dawno upłynął, gdyż wynosi on 1 rok od zawarcia danej czynności prawnej (…)”. Wyjaśnić tu można, że bezskuteczność czynności prawnej, czyli sytuacja, w której czynność ta nie wywołuje przewidzianych w niej skutków prawnych, może wynikać z bardzo różnych przyczyn, jak również mieć różny zakres przedmiotowy i podmiotowy. Przywołany art. 59 k.c. nie reguluje – jak się wydaje sądzić apelujący – całości instytucji bezskuteczności czynności prawnej i nie znajduje zastosowania do każdego jej przypadku, ale normuje pewien jej wypadek szczególny, kiedy to czynność prawna co do zasady wywołuje skutki prawne, ale przy spełnieniu określonych przesłanek jej bezskuteczność może nastąpić z mocy konstytutywnego orzeczenia sądowego o charakterze prawokształtującym i mieć postać bezskuteczności względnej, co oznacza, że czynność ta stanie się bezskuteczna jedynie wobec określonej osoby. Aby wyrazić rzecz dobitniej, należy wprost powiedzieć, że zakres zastosowania tej normy prawnej nie ma zupełnie nic wspólnego z bezskutecznością umowy mającej przenieść prawo do rzeczy na nabywcę, która jest prostym efektem niemożności przeniesienia na kogokolwiek prawa, którego się nie posiada w chwili zbycia.

Powyższe rozważania prowadzą do konkluzji, że zarzuty apelacyjne należy uznać za chybione, a wywód przedstawiony w uzasadnieniu złożonego środka odwoławczego został oparty na nietrafnych przesłankach i prowadzi do błędnych wniosków. Zaskarżone rozstrzygnięcie jest w pełni trafne, ponieważ Sąd I instancji, pozostając w przewidzianych ustawą granicach swojej kognicji, dokonał badania skuteczności materialnej czynności prawnej mającej stanowić podstawę żądanego wpisu i w oparciu o okoliczność znaną mu z urzędu słusznie uznał, że badanie to dało wynik negatywny, co z kolei prowadzi do wniosku, że zgromadzony materiał dowodowy nie pozwala przyjąć, iż K. i M. J. (1) przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego domagają się założenia księgi wieczystej z ujawnieniem w niej swoich praw. Konstatacja taka stanowi przeszkodę do uwzględnienia wniosku w rozumieniu art. 626 ⁹ k.p.c. i skutkować musi jego oddaleniem. W efekcie oddalona zostać musi także apelacja wnioskodawcy, a prawnoprocesową podstawą takiego rozstrzygnięcia jest art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.