Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 29 listopada 2021 r., wydanym w sprawie z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. przeciwko Miastu Ł. o zapłatę, Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 30.537,21 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 26 maja 2020 r. do dnia zapłaty i kwotę 2.979,24 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 4.674,56 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od tego orzeczenia złożyły obie strony postępowania.

Strona powodowa zaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo oraz co do rozstrzygnięcia zasądzającego koszty procesu, wnosząc o jego zmianę poprzez zasądzenie dodatkowo od strony pozwanej na rzecz skarżącej kwoty 6.181,06 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 26 maja 2020 r. do dnia zapłaty i kwoty 926,12 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty, jak również poprzez zasądzenie od strony pozwanej na rzecz skarżącej kwoty 5.649,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz domagając się zasądzenia od strony pozwanej na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie:

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 245 k.p.c. poprzez dokonanie istotnych ustaleń faktycznych dotyczących stawki czynszu za 1 m ² lokalu Nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) z pominięciem zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dokumentów w postaci protokołów Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników powodowej spółki oraz umów najmu lokali w budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, gdzie wskazane są stawki minimalne, zgodnie z którymi zarząd spółki ma zawierać umowy najmu, jak również stawki uzyskane z tytułu najmu, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia przez Sąd I instancji odszkodowania w zaniżonej wysokości;

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 6 k.c. i art. 230 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonaniu jej w sposób wybiórczy oraz wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, a związku z tym:

• pominięcie przy ocenie wysokości odszkodowania należnego powodowej spółce od strony pozwanej złożonych do akt sprawy 12 protokołów Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników powodowej spółki wraz z uchwałami podjętymi na tych zgromadzeniach oraz 4 umów najmu lokali znajdujących się w tym samym budynku co przedmiotowy lokal, z których to dokumentów wynika możliwa do uzyskania stawka czynszu lokalu, co skutkowało niewłaściwym przyjęciem przez Sąd I instancji, że powód zaniechał przeprowadzenia stosownych dowodów i tym samym nie wykazał poniesionej szkody, chociaż dowody te nie zostały zakwestionowane przez stronę pozwaną;

• pominięcie przy ocenie kwestii wykazania przez stronę powodową wysokości szkody dowodów uznanych przez Sąd I instancji za wiarygodne w postaci: zeznań świadka R. M., umowy o najem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, ostatecznego wezwania do zapłaty, wypowiedzenia umowy najmu, karty właściciela, wyroku eksmisyjnego oraz obwieszczeń w sprawie wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztów odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa (...), z których to dowodów wynika dobry stan lokalu oraz możliwy do uzyskania czynsz, co nie dawało podstaw Sądowi I instancji do obniżenia stawek czynszu za lokal przyjętych w uchwałach powodowej spółki;

⚫

art. 363 k.c. w związku z art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 725) przez nieprawidłową wykładnię i przyjęcie, że wysokość odszkodowania według zasady pełnej kompensacji szkody odpowiada stawce 11,00 zł/m ², w sytuacji, gdy strona powodowa udowodniła wysokość stawki przyjmowanej w zawieranych umowach najmu lokali znajdujących się w budynku położonym w Ł. przy ul. (...), a w konsekwencji ustalenie przez Sąd I instancji odszkodowania w zaniżonej wysokości, nieodpowiadającej szkodzie poniesionej przez stronę powodową.

Apelację złożyła również strona pozwana, zaskarżając wyrok w części zasądzającej roszczenie na rzecz jej przeciwnika, żądając jego zmiany poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, jak również zasądzenia od strony powodowej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych i zarzucając naruszenie:

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. i w związku z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie przez Sąd oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny i:

• samodzielne ustalenie wysokości odszkodowania należnego stronie powodowej, chociaż na odszkodowanie to składa się stawka czynszu, za jaki strona powodowa mogłaby ewentualnie wynająć sporny lokal, a stawka ta winna zostać ustalona w drodze opinii biegłego jako okoliczność wymagająca wiadomości specjalnych;

• bezzasadne przyjęcie, że określenie przez pełnomocnika strony pozwanej stawki czynszu na poziomie 11,00 zł/m ² jako niewygórowanej stanowi przyznanie, iż strona pozwana tę stawkę akceptuje, chociaż w toku postępowania dowodowego strona pozwana wielokrotnie podkreślała, że kwestionuje w całości dochodzone roszczenia;

• bezzasadne przyjęcie, że stawka czynszu wynosząca 11,00 zł/m ², przyjęta do wyliczenia odszkodowania, stanowi stawkę czynszu, jaką strona powodowa mogłaby otrzymać z tytułu najmu lokalu, chociaż okoliczność ta nie została wykazana w drodze opinii biegłego;

⚫

art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 725) poprzez jego błędną interpretację polegającą na uznaniu, że przyjęta dla wyliczenia odszkodowania stawka czynszu w kwocie 11,00 zł/m ² jest uzasadniona, chociaż w toku postępowania dowodowego strona powodowa wielokrotnie podkreślała, że kwestionuje roszczenia strony powodowej w całości, a strona powodowa nie złożyła wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, której celem byłoby wyliczenie tej stawki jako wiadomości specjalnej.

W odpowiedzi na apelację strony powodowej strona pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od skarżącej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Podobnie, strona powodowa w odpowiedzi na apelację strony pozwanej domagała się oddalenia jej w całości i zasądzenia od skarżącej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym opłaty za czynności radcy prawnego według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja strony powodowej okazała się zasadna, natomiast apelacja strony pozwanej musiała ulec oddaleniu.

Skutki pozostawania byłych lokatorów w lokalu po wyroku eksmisyjnym reguluje art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725), zwanej dalej u.o.p.l., a wśród zawartych tam unormowań znajduje się ustęp 5 tego artykułu, stwierdzający, że jeżeli gmina nie dostarczyła osobie, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego, lokalu socjalnego, do którego osoba ta uprawniona jest z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 k.c. Odpowiedzialność gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej z mocy wyroku eksmisyjnego ma więc charakter deliktowy i nie posiada cech odpowiedzialności subsydiarnej w stosunku do obowiązku tej osoby wynikającego z art. 18 ust. 1 i 3 przywołanej ustawy (tak w wyroku SN z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK 31/08, OSNC-ZD z 2009 r. Nr 1, poz. 16 i w uchwale SN z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07, OSNC z 2008 r. Nr 12, poz. 137). Jej zakres wyznacza art. 361 § 1 i 2 k.c., a w świetle tego przepisu gmina powinna odpowiadać za normalne, dające się przewidzieć, następstwa swojego zaniechania, zaś naprawienie szkody winno objąć straty, które poniósł właściciel lokalu oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby gmina we właściwym czasie zaoferowała osobom uprawionym lokal socjalny. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 2012 r., III CZP 12/12, OSNC Nr 12 z 2012 r., poz. 138, za elementy szkody na gruncie art. 18 ust. 5 u.o.p.l. należy uznawać zarówno utracone korzyści wynikające z niemożliwości uzyskania czynszu najmu jak i straty będące następstwem konieczności ponoszenia przez samego właściciela opłat za korzystanie z lokalu obejmujących np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania, a więc opłat eksploatacyjnych. Kwestia ustalenia szkody wymaga jednak indywidualnej oceny, uwzględniającej okoliczności towarzyszące możliwości wynajmowania konkretnego lokalu, pozostaje bowiem kwestią konkretnych ustaleń, czy na określonym rynku najmu lokali jego właściciel – przy uwzględnieniu określonej rynkowej stawki czynszu – może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Nie ma też wątpliwości, że w myśl art. 6 k.c., to na powodzie spoczywa ciężar dowodu w zakresie wysokości szkody, jaką poniósł w związku z bezprawnym zaniechaniem pozwanego Miasta Ł. i dalszym przebywaniem eksmitowanych osób w lokalu.

Istotne jest przypomnienie, że ocena zakresu szkody pozostającej w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem stanowiącym źródło szkody powinna opierać się na porównaniu stanu majątku poszkodowanego istniejącego po wystąpieniu zdarzenia wyrządzającego szkodę, z możliwym stanem tego majątku w przypadku, gdyby zdarzenie to nie wystąpiło, z uwzględnieniem warunku, czy stan ten jest typowym, zazwyczaj występującym następstwem zdarzenia wyrządzającego szkodę. W sprawie niniejszej strona powodowa wywodzi, że jej szkoda polegała na utracie korzyści polegających na uzyskaniu czynszu najmu przedmiotowego lokalu, jakie uzyskałaby, gdyby gmina po zapadnięciu wyroku eksmisyjnego przedstawiła byłym lokatorom zajmującym lokal ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego; normalnym następstwem zaniechania gminy jest dalsze zajmowanie lokalu przez rodzinę M., a ta okoliczność pozostaje z kolei w adekwatnym związku przyczynowym z niemożnością wynajęcia w okresie wskazanym w pozwie nadal zajmowanego lokalu i tym samym z nieuzyskaniem z tego tytułu korzyści w postaci czynszu najmu. Szkoda w postaci lucrum cessans ma każdorazowo charakter hipotetyczny, ponieważ w ramach tego pojęcia poszukujemy odpowiedzi na pytanie, jak kształtowałby się stan praw i interesów poszkodowanego, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę. Nie ulega wątpliwości, że należy tu uwzględniać tylko takie następstwa w majątku poszkodowanego, co do których, oceniając rzecz rozsądnie, według doświadczenia życiowego, w okolicznościach danej sprawy dałoby się przewidzieć, iż wzbogaciłyby majątek poszkodowanego. Przyjąć należy, że w razie dochodzenia naprawienia szkody w postaci utraconych korzyści, musi być ona przez żądającego odszkodowania wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że praktycznie w świetle doświadczenia życiowego można przyjąć, że utrata korzyści rzeczywiście miała miejsce (tak np. w wyroku SN z dnia 21 czerwca 2002 r., IV CKN 382/00, „Monitor Prawniczy” Nr 1 z 2003 r., s. 33 lub w wyroku SA w Katowicach z dnia 21 czerwca 2013 r., V ACa 201/13, niepubl.).

Odnosząc te rozważania do okoliczności objętych podstawą faktyczną powództwa, uznać trzeba, że zadaniem strony powodowej było przedstawienie takiego materiału dowodowego, który stanowiłby podstawę do stwierdzenia przez Sąd, jakie dochody uzyskałaby, jako podmiot wynajmujący przedmiotowy lokal, gdyby na skutek niezwłocznego zaoferowania byłym lokatorom przez Miasto Ł. lokalu socjalnego, lokal do niej należący mógł na nowo stać się przedmiotem najmu. Wymaga to wykazania faktów, które mogłyby posłużyć do postawienia z dużym prawdopodobieństwem, przy uwzględnieniu warunków rynkowych i innych okoliczności sprawy, prognozy, po pierwsze, co do tego, za jaką stawkę (stawki) czynszu lokal zostałby wynajęty w okresie czasu objętym powództwem oraz po drugie, co do tego, czy lokal znalazłby najemcę przez cały ten czas, czy tylko przez jego część. Analizując pierwszą z tych kwestii, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na art. 9a u.o.p.l., który w brzmieniu obowiązującym do dnia 12 sierpnia 2017 r. stanowił, że czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy, natomiast po tej dacie wynikało z jego treści, że do ustalania wysokości czynszu w mieszkaniach pozostających w zasobach towarzystw budownictwa społecznego (obecnie: w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych) stosuje się – niezależnie od tego, czy zostały one wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, czy też bez udziału tych środków – przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (obecnie: o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa) (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 790 ze zm.), w szczególności art. 28 ust. 1 tej ustawy. Przywołany przepis, w brzmieniu obowiązującym w okresie objętym żądaniem pozwu, stwierdzał z kolei, że stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań towarzystwa związanych z budową; dodatkowo art. 28 ust. 2 tejże ustawy ustalał górne limity, których wysokość ustalonego w powyższy sposób czynszu nie mogła przekraczać.

Z tych treści normatywnych należy wyciągnąć prosty wniosek, że w prognozowanej sytuacji, która potencjalnie miałaby miejsce, gdyby pozwana gmina wypełniła swój obowiązek zaoferowania lokalu socjalnego osobom eksmitowanych i doprowadziła do opuszczenia przez nie lokalu, powodowa spółka mogłaby wynająć opróżniony lokal za stawkę czynszu nie niższą niż ustalona w uchwałach zgromadzenia wspólników. To z kolei prowadzi do konkluzji, że dla ustalenia wysokości należnego spółce odszkodowania nieprzydatna pozostaje rynkowa stawka czynszu, ponieważ gdyby była ona niższa od stawki uchwalonej przez zgromadzenie wspólników, to strona powodowa i tak nie zawarłaby umowy najmu przedmiotowego lokalu z jej zastosowaniem. Nie było wprawdzie przeszkód do zastosowania w umowie stawki rynkowej, o ile okazałaby się ona wyższa od stawki uchwalonej przez zgromadzenie wspólników, jednak w kontekście żądań pozwu również byłaby ona bez znaczenia dla określenia wysokości odszkodowania. Należy bowiem dostrzec, że strona powodowa wywodzi, iż przedmiotowy lokal wynajmowałaby za kwoty nie tylko nie niższe od tych, które ustalono w trybie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ale również ich nieprzewyższające i bynajmniej nie opiera swego żądania na twierdzeniach, że wynajmowałaby ten lokal za stawki wyższe od minimum ustalonego uchwałami zgromadzenia wspólników jako odpowiadające stawkom rynkowym. W efekcie ustalenie rynkowych stawek czynszu dla przedmiotowego lokalu pozostaje irrelewantne dla postawienia prognozy, jak kształtowałby się stan praw i interesów poszkodowanego, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę, ponieważ gdyby lokal został opróżniony, strona powodowa oferowałaby go do wynajmu za stawki czynszu ustalone w sposób powyższy, wynikający ze złożonych do akt uchwał zgromadzenia wspólników, choćby odbiegały one od stawek rynkowych.

W efekcie powyższego, nie można pozytywnie ocenić treści rozważań zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z których wynika, że Sąd I instancji z jednej strony odnotował, że lokal nie mógłby w praktyce zostać wynajęty za stawki niższe niż ustalone w uchwałach, a z drugiej strony oparł swe wyliczenia należnego odszkodowania właśnie na takiej niższej stawce czynszu, wynoszącej 11,00 zł/m ², czyli na prognozie hipotetycznego stanu rzeczy, który bezsprzecznie nie miał szans realizacji. Stwierdzić też trzeba, że z wyłożonych wyżej przyczyn zarzuty apelacji strony pozwanej trafiają w próżnię, gdyż ich istotą jest twierdzenie, że określenie stawki rynkowej czynszu, stanowiącej potencjalną podstawę wyliczenia odszkodowania, wymaga wiadomości specjalnych i niezbędne było w tym celu przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego stosownej specjalności, natomiast Sąd meriti błędnie uznał jej wysokość za przyznaną przez pozwanego i zaniechał dalszego postępowania dowodowego w tym zakresie. Można podzielić wątpliwości skarżącego co do tego, czy wypowiedź jego pełnomocnika, iż określona stawka czynszu jest niewygórowana, jest w istocie tożsama ze stwierdzeniem, że jest to stawka rynkowa, jak również co do tego, czy dawała ona podstawy do uznania okoliczności za przyznaną, skoro powód żadnych twierdzeń co do wysokości stawki rynkowej nie przedstawił, a także zgodzić się, że wysokość tej stawki w toku postępowania dowodowego winna zostać ustalona z użyciem wiadomości specjalnych, niemniej jednak konstatacje te pozostają bez wpływu na wynik postępowania, ponieważ wysokość należnego odszkodowania w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, odpowiadająca korzyściom utraconym w związku z deliktem, jakiego dopuściło się Miasto Ł., nie zależy od stawki rynkowej czynszu, skoro przedmiotowy lokal za takie stawki nie byłby wynajmowany, gdyby do tego deliktu nie doszło. Rację ma z kolei strona powodowa, wywodząc w swej apelacji, że Sąd Rejonowy nie nadał odpowiedniego znaczenia poczynionym na podstawie złożonej przez nią dokumentacji ustaleniom dotyczącym stawek czynszu najmu, po których lokal ten rzeczywiście mógłby zostać w takiej sytuacji wynajęty, ponieważ w rzeczywistości to one powinny potencjalnie posłużyć do wyliczenia wysokości dochodzonego pozwem świadczenia i zostały należycie przez nią wykazane.

Dla postawienia prawidłowej prognozy co do rozmiaru utraconych korzyści z tytułu możliwego do uzyskania czynszu najmu konieczne jest jednak również określenie, czy za stawki czynszu obowiązujące na podstawie kolejnych uchwał zgromadzenia wspólników powodowa spółka byłaby w stanie przedmiotowy lokal wynająć i czy stopień prawdopodobieństwa znalezienia potencjalnego najemcy uzasadniałby przyjęcie, że lokal byłby wynajęty przez cały czas wskazany w pozwie, czy tylko przez jego część, czy może w ogóle nie znalazłaby się osoba gotowa do zawarcia umowy najmu – ponieważ z oczywistych przyczyn także i ta zmienna ma wpływ na wysokość należnego odszkodowania. Sąd I instancji początkowo stwierdził, że dla jej ustalenia nieodzowne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, jednak w toku wywodów przedstawionych bezpośrednio po tym stwierdzeniu uznał, że jeśli założymy, iż lokal byłby wynajmowany za stawkę wynoszącą 11,00 zł/m ² (do czego, jak wskazano, powyżej, nie było żadnych podstaw), to wówczas możliwe będzie, bez skorzystania z wiadomości specjalnych, przyjęcie, że czas wynajmu trwałby przez cały okres, za który strona powodowa dochodzi swych roszczeń. Wniosek taki nie wynika, przy prawidłowym posłużeniu się zasadami logiki, z przyjętych założeń, a nawet pozostaje w ewidentnej sprzeczności z niektórymi z nich, co jednak nie oznacza automatycznie, że jest błędny. Sąd odwoławczy nie podziela przyjętego jako jednego z tych założeń stwierdzenia, że dla poczynienia ustaleń w powyższej kwestii każdorazowo nieodzowne jest posłużenie się wiadomościami specjalnymi; w rzeczywistości zależy to od okoliczności rozpoznawanej sprawy oraz od twierdzeń i zarzutów podnoszonych przez uczestników procesu. W ocenie Sądu II instancji, nie można jednoznacznie wykluczyć możliwości wyprowadzenia uprawnionej prognozy w tym przedmiocie przez Sąd orzekający, w zgodzie z logiką i doświadczeniem życiowym, w oparciu o inne ustalone już okoliczności sprawy. W toku postępowania pierwszoinstancyjnego powodowa spółka – w odpowiedzi na zarzuty Miasta Ł., które kwestionowało stan techniczny przedmiotowego lokalu – udowodniła za pomocą zeznań osób zajmujących lokal, że stan ten jest dobry, a sam lokal jest zadbany i doprowadzone są do niego wszystkie media; ponadto przedstawiła kilka umów najmu innych lokali, świadczących o tym, że inne lokale w należącym do niej budynku są wynajmowane za stawki wynikające z uchwał zgromadzenia wspólników. Strona pozwana ze swej strony nie powoływała innych okoliczności, których istnienie mogłoby podważać stanowiącą podstawę dochodzonego roszczenia tezę, że przedmiotowy lokal mógłby bez przeszkód być wynajmowany przez cały okres czasu wskazany w pozwie. Co szczególnie istotne, w swej apelacji strona powodowa przedstawiła nowe twierdzenie faktyczne, a mianowicie podała, że ma w swoich zasobach 110 lokali mieszkalnych przeznaczonych pod wynajem, wszystkie one wynajmowane są za stawki wynikające z podejmowanych uchwał i w konsekwencji tego nie dysponuje żadnym lokalem, który pozostałby niewynajęty [„(…) nie istnieje (…) zjawisko braku chętnych na lokal (…)”]. Twierdzenie to nie zostało w żadnej mierze zaprzeczone przez przeciwnika procesowego i zdaniem Sądu odwoławczego, biorąc pod uwagę także opisany wyżej materiał dowodowy, z pełnym powodzeniem można je uznać za przyznane w trybie art. 230 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 zd. I k.p.c.

Jeśli zatem mamy do czynienia z lokalem zadbanym i w dobrym stanie, z doprowadzonymi do niego wszelkimi mediami, a jednocześnie w przypadku żadnego innego spośród podobnych, należących do powodowej spółki, 110 lokali nie odnotowuje się, by pozostawał on niewynajęty, pomimo że ewentualny najem jest możliwy jedynie za stawki czynszu nie niższe niż wynikające z uchwał podejmowanych w trybie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, to wydaje się, że w tych okolicznościach, bez konieczności odwoływania się do wiadomości specjalnych, Sąd może z powodzeniem postawić, w zgodzie z logiką i doświadczeniem życiowym, prognozę, że także i lokal Nr (...) zostałby, z prawdopodobieństwem zbliżonym do pewności, niezwłocznie wynajęty za przedmiotowe stawki czynszowe osobom trzecim i mógłby być przedmiotem najmu przez cały okres objęty pozwem, gdyby tylko nie był, wskutek zaniechań pozwanej gminy, nadal zajmowany przez byłych lokatorów. Oznacza to, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy istnieją uzasadnione podstawy do przyjęcia, iż strona powodowa osiągnęłaby korzyści odpowiadającej kwocie uzyskanej z wynajmu lokalu po wskazanych wyżej stawkach najmu przez okres wskazany w pozwie, a ponieważ ich nieuzyskanie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z bezprawnym zaniechaniem strony pozwanej, powodowi służy roszczenie o wyrównanie szkody odpowiadającej różnicy pomiędzy hipotetycznym stanem majątkowym uwzględniającym te korzyści a stanem swojego majątku, do którego korzyści te nie wpłynęły. Rację ma zatem powodowa spółka, wskazując w swej apelacji, że Sąd I instancji nieprawidłowo zastosował art. 18 ust. 5 u.o.p.l., ponieważ uchybił wynikającej z art. 361 k.c. zasadzie naprawienia szkody w pełnym zakresie, zasądzając odszkodowanie w kwocie niższej od poniesionej szkody; w treści zarzutu skarżący powołał wprawdzie art. 363 k.c., jednak nie jest dla Sądu jasne, w czym upatrywał naruszenia zawartej w tym przepisie normy, być może był to po prostu skutek oczywistej omyłki. Nie wydaje się, aby oczywistej omyłce można było przypisać zawarty z kolei w apelacji strony pozwanej zarzut naruszenia art. 18 ust. 2 u.o.p.l., skoro ten sam przepis został podany także w uzasadnieniu przedmiotowego pisma. Zaznaczyć należy, że przepis ten nie został zastosowany w sprawie niniejszej przez Sąd meriti, ani tym bardziej nie był przez ten Sąd błędnie zinterpretowany, zważywszy, że normuje on – jako norma szczególna wobec art. 361 k.c. – zakres odszkodowania należnego właścicielowi lokalu i stosuje się wyłącznie do roszczeń odszkodowawczych kierowanych przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego, a tym samym nie było jakichkolwiek podstaw do stosowania go w sprawie niniejszej.

Z powyższego wynika, że apelacja strony pozwanej, zmierzająca do zmiany zaskarżonego wyroku i uzyskania rozstrzygnięcia oddalającego powództwo w całości, jest bezzasadna i podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. Z kolei apelacja strony powodowej, która domagała się podwyższenia należności zasądzonej w punkcie 1. a) wyroku o kwotę 6.181,06 zł i należności zasądzonej w punkcie 2. b) wyroku o kwotę 926,12 zł, okazała się zasadna w całości, co skutkować musi zmianą zaskarżonego orzeczenia w myśl art. 386 § 1 k.p.c. w żądanym zakresie, stosownie do wniosków apelacyjnych. Konsekwencją tego jest uwzględnienie powództwa prawie w całości, bo z wyjątkiem jedynie kwoty 0,12 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty, która objęta była żądaniem pozwu i co do której Sąd Rejonowy również powództwo oddalił, ale która nie została jednak objęta wnioskami apelacji powoda. Modyfikacja orzeczenia co do istoty sprawy skutkować musi także korektą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego, gdyż ostatecznie strona powodowa uległa stronie przeciwnej jedynie w minimalnym zakresie, co uzasadnia zastosowanie art. 100 zd. II k.p.c. i zobowiązanie jej przeciwnika do zwrotu całości poniesionych przez nią kosztów. Składa się na nie: opłata od pozwu w kwocie 2.032,00 zł i wynagrodzenie pełnomocnika obliczone w oparciu o § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1935) na kwotę 3.600,00 zł, co daje w sumie 5.632,00 zł (2.032,00 zł + 3.600,00 zł = 5.632,00 zł).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w myśl wynikającej z art. 98 k.p.c. zasady odpowiedzialności za wynik procesu, która nakazuje stronie przegrywającej zwrot całości poniesionych przez stronę wygrywającą kosztów niezbędnych dla celowego dochodzenia swych praw i celowej obrony. Na koszty poniesione przez stronę powodową w postępowaniu wywołanym złożeniem przez nią środka odwoławczego składają się: opłata od apelacji w kwocie 400,00 zł oraz wynagrodzenie jej pełnomocnika procesowego w postępowaniu wszczętym tą apelacją w kwocie 900,00 zł [§ 10 ust. 1 pkt. 1 w związku z § 2 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1935)], natomiast w postępowaniu wywołanym złożeniem apelacji przez stronę pozwaną powodowa spółka poniosła koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.800,00 zł (§ 10 ust. 1 pkt. 1 w związku z § 2 pkt. 5 tego samego rozporządzenia) – co daje w sumie 3.100,00 zł (400,00 zł + 900,00 zł + 1.800,00 zł = 3.100,00 zł). Odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty przyznanej tytułem kosztów postępowania apelacyjnego zostały zasądzone od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, stosownie do dyspozycji art. 98 § 1 ¹ k.p.c.