Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

W pozwie z 10 lipca 2020 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej mieszczącej się przy ul. (...) w Ł., powód T. S. wniósł o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwały nr (...) z 2 czerwca 2020 r. w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Powód podał, że regulamin porządku domowego stanowił integralną część niniejszej uchwały, która została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 21 kwietnia do 30 maja 2020 r., a przyjęta do wiadomości powoda 2 czerwca 2020 r. W ocenie powoda uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza interes właścicieli, zasady współżycia społecznego i prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną, co powoduje konflikty i obniża zakres ochrony interesów mniejszości lokatorów. (pozew – k. 4-17)

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości. (odpowiedź na pozew – k. 150-152)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód T. S. jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku położonym na nieruchomości przy ul. (...) w Ł. i tym samym członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. (kserokopia poświadczonego skróconego odpisu księgi wieczystej – k. 18)

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) podjęła uchwałę nr (...) z 30 maja 2020 r. w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Regulamin porządku domowego stanowił integralną część uchwały.

Uchwała ta została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 21 kwietnia do 30 maja 2020 r.

W głosowaniu nad uchwałą brało udział 5 z 8 uprawnionych do głosowania właścicieli, posiadających łącznie 74,84 udziałów. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele mający 56,53 udziałów, natomiast przeciw uchwale głosował właściciel mający 18,31 udziałów w nieruchomości. (kopia uchwały – k. 19, pismo z załączoną kartą z wynikami głosowania – k. 76)

Regulamin przewidywał m.in., że:

Właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z jego lokalu za jego wiedzą, a także ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie przez te osoby niniejszego regulaminu i zobowiązany jest do zapoznania tych osób z regulaminem. (§ 1 pkt 2 regulaminu). W § 2 wskazano, że w przypadku jakichkolwiek awarii (…) należy zgłosić je natychmiast Zarządcy. Zgodnie z § 3 regulaminu zabrania się prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody zarządcy budynku i bez zgody na zmianę sposobu użytkowania lokali. (pkt 8). Niedozwolone jest zakładanie gniazd poboru prądu elektrycznego na użytek własny w pomieszczeniach gospodarczych oraz prowadzenie w tych pomieszczeniach działalności usługowej lub produkcyjnej bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej w drodze uchwały właścicieli (pkt 9). Rodzice lub opiekunowie obowiązani są dbać, aby dzieci stosowały się do postanowień Regulaminu. Za szkody wyrządzone na terenie nieruchomości przez dzieci odpowiadają rodzice lub opiekunowie (pkt 12). Zobowiązuje się mieszkańców do nie otwierania drzwi klatek schodowych domofonem osobom nieznanym ( pkt 13).

Zabroniono także wieszać bieliznę albo inne przedmioty na zewnątrz budynku na terenie posesji (pkt 14 d).

Wspólnota Mieszkaniowa nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody powstałe w wyniku siły wyższej, żywiołów (…), zniszczenia lub uszkodzenia pojazdów i innych ruchomości znajdujących się na je terenie. Wyłącza się odpowiedzialność Wspólnoty z tytułu szkód komunikacyjnych i parkingowych dotyczących pojazdów i osób korzystających z posesji. Posiadacza pojazdu ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone osobom trzecim przez pojazd lub związane z ruchem tego pojazdu na terenie posesji ( pkt 16).

W przypadku nieprzestrzegania postanowień Regulaminu Wspólnota Mieszkaniowa, zastrzegła sobie prawo nałożenia opłaty porządkowej na osobę która złamała jego postanowienia lub jej opiekuna prawnego w wysokości 100 złotych/ za zdarzenie, a uzyskane środki przekazywać na fundusz remontowy (pkt 17 i §4 pkt 10, §6 pkt1).

W zawiadomieniu z 2 czerwca 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa poinformowała powoda o treści podjętej 30 maja 2020 r. uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. (zawiadomienie – k. 155)

W dniu 29 czerwca 2021 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwalę nr (...) w sprawie zmiany w regulaminie porządku domowego z 2020 r. poprzez usunięcie z jego treści punktów dotyczących kar porządkowych w wysokości 100 zł za jego nieprzestrzeganie.

Za uchwałą głosowało 56,41% udziałów. (uchwała – k. ; lista do głosowania – k. )

Sąd zważył:

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, podstawą zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali może być jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób interesów właściciela.

Powództwo w niniejszej sprawie jest za uzasadnione i skutkuje uchyleniem zaskarżonej uchwały.

Przyjęty zaskarżoną uchwałą regulamin porządku domowego daleko wykracza poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w ustawie o własności lokali. Zgodnie bowiem z treścią przepisu z art. 1 ust. 1 tej ustawy, określa ona m.in., zarząd nieruchomością wspólną. Uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l. Czynności te dotyczą jednak wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną (wyjątek dotyczy tylko połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości lub podziału lokalu). Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali ani nakładać na właścicieli lokali zobowiązań innych niż wynikające z ustawy o własności lokali, czy modyfikować ogólnych zasad odpowiedzialności cywilnej swoich członków wbrew przepisom. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia zaskarżonego regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, odpowiedzialności za wszelkie szkody wyrządzone przez dzieci, obowiązku zgłaszania wszelkich awarii zarządcy wspólnoty, zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody zarządcy, zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez zgody wspólnoty, czy wreszcie dotyczące zakazu otwierania drzwi klatek schodowych domofonem osobom nieznajomym.

Powyższe postanowienia pozostają w sprzeczności z przepisami art. 1 ust.1 ,13 ust. 1 ustawy o własności lokali i z art. 140 i 144 k.c. Podobnie, sprzeczne z art. 13 i 16 ust. 1 u.w.l. pozostawały te fragmenty regulaminu, który nakładał na niestosujących się członków wspólnoty kary zasilające fundusz remontowy, a które zostały później z niego usunięte.

O tym, co może być przedmiotem uchwał właścicieli lokali, a mianowicie tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, a nie sfera wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu wypowiadały się już Sąd Najwyższy (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2000 r., IV CSK 393/07, niepubl., wyrok z 3 kwietnia 2009 roku II CSK 600/08) i wielokrotnie Sądy niższych szczebli, np. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie I ACa 645/12 w sprawie o podobnym jak niniejszej stanie faktycznym.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Okręgowy zapadło zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik.