Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powodowie K. D. i G. D. w pozwie z dnia 8 września 2023r. skierowanym przeciwko R. B. (1), prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) wnieśli o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, że pozwany ma uiścić solidarnie na rzecz powodów kwotę 108.000,00 zł. z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 sierpnia 2023 r. do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania, w tym zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych z odsetkami od kosztów sądowych.

W uzasadnieniu powodowie podali, że żądana kwota stanowi dwukrotność zadatku danego pozwanemu zgodnie z § 7 ust. 1 pkt 1) umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 19 maja 2022 r.

(pozew k. 4- 8)

Zarządzeniem z dnia 22 września 2023 r. z uwagi na brak podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym tutejszy Sąd skierował sprawę do rozpoznania w postępowaniu zwykłym.

(zarządzenie k. 105-107v.)

Pozwany nie zajął stanowiska procesowego.

(bezsporne)

Pismem z dnia 13 marca 2024 r. powodowie wnieśli o wydanie na posiedzeniu niejawnym wyroku zaocznego uwzględniającego w całości wytoczone powództwo.

(pismo powodów k. 166)

Wyrokiem zaocznym z dnia 15 marca 2024 r. tutejszy Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(wyrok zaoczny k. 174)

Pozwany w sprzeciwie od wyroku zaocznego wniósł o jego uchylenie w całości i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu przyznał, że strony łączyła umowa przedwstępna oraz, że powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy; podniósł, jednak, że strony pozostawały w stałym kontakcie w sprawie zmian w projekcie oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do końca maja 2023 r., w tym czasie kończono prace wynikające ze zmian w budynku, wykonywanych na życzenie powodów, a których przeprowadzenie wpłynęło na niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast powodowie, nie podejmując żadnych formalnych działań zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej, a wręcz unikając kontaktu z pozwanym, odstąpili od umowy.

(sprzeciw od wyroku zaocznego k. 179-180v.)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:

W dniu 19 maja 2022 r. K. D. i G. D. zawarli z R. B. (2), prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w Ł., przedwstępną umowę sprzedaży, w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) przed notariuszem J. W., nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej (wg wstępnego projektu podziału działki nr (...)), jako działka gruntu numer (...) o projektowanej powierzchni 0,0296 ha, objętej księgą wieczystą o nr (...) – w udziałach po ½ części na rzecz każdego z powodów oraz nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...) oznaczonej jako działki gruntu nr (...), o powierzchni całej nieruchomości 0,1461 ha, objętej księgą wieczystą o nr (...) – w udziałach po 1/128 części na rzecz każdego z powodów.

Zgodnie z § 6 umowy strony zobowiązały się w terminie do 31 grudnia 2022 r. zawrzeć umowę sprzedaży ww. nieruchomości za cenę w łącznej kwocie 540.000 zł. […]. Strony oświadczyły, że cena sprzedaży w kwocie 540.000 zł. zostanie zapłacona w następujący sposób: 1) część ceny sprzedaży w kwocie 54.000 zł. kupujący zobowiązali się zapłacić na rzecz sprzedającego, tytułem zadatku, przelewem na wskazany w akcie numer rachunku bankowego w terminie do dnia 24 maja 2022 r.;

2) resztę ceny sprzedaży w kwocie 485.000 zł, kupujący zobowiązali się zapłacić sprzedającemu przy podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej […](§ 7 umowy).

Sprzedający zobowiązał się sprzedać nieruchomość oznaczoną, jako działkę gruntu nr (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie deweloperskim zgodnym z projektem (§ 8 umowy), uwzględniając ustanowienie koniecznych służebności przesyłu podstawowych mediów.

Strony oświadczyły w § 9 umowy, że wydanie przedmiotowej nieruchomości nastąpi w terminie wskazanym w umowie przyrzeczonej, w terminie 3 dni roboczych od zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wcześniej jednak, niż po zapłacie całej ceny sprzedaży i z dniem wydania przejdą na kupujących wszelkie ciężary i korzyści związane z przedmiotową nieruchomością.

(umowa przedwstępna sprzedaży k. 12-17; projekt k. 18-41)

Tego samego dnia K. D. i G. D. dokonali przelewów bankowych na łączną kwotę 54.000 zł., tytułem zadatku płatnego w wykonaniu powołanej umowy, na rzecz R. B. (1).

(potwierdzenia przelewów k. 42-43)

Brat R. T. B., który nadzorował budowę domu jednorodzinnego, poinformował K. D. i G. D., że jeżeli chcą to mogą wprowadzić zmiany w projekcie domu, które nie wiążą się z dodatkowymi kosztami.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 218v.-219 – 00:14:26; k. 221v. – 01:41:10)

W okresie od sierpnia do września 2022 r. K. D. i G. D. wprowadzili zmiany w zakresie:

-instalacji elektrycznej (zmiana rozmieszczenia gniazdek elektrycznych);

- instalacji kanalizacyjnej (przeprowadzenie rury kanalizacyjnej w ścianie);

- rozmieszczenia ścian działowych (dodatkowe dwie ściany);

- stolarki okiennej (wymiana okna na typ (...) na klatce schodowej i w salonie, zamurowanie światła okiennego w łazience).

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 218v.-219 – 00:14:26; k. 221v. – 01:41:10)

Zgłoszone zmiany zostały zaakceptowane. T. B. (1) poprosił K. D. i G. D. o zgodę na opóźnienie terminu oddania budynku, co było uzasadnione obawami, że robotnicy nie zdążą ze wszystkimi modyfikacjami wprowadzonymi w projekcie. K. D. i G. D. wyrazili na to zgodę, w szczególności zgodzili się na przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ nie było wiadomo kiedy zostanie dostarczone okno typ (...), jednak okno zostało dostarczone przed końcem 2022r.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 218v.-219 – 00:14:26, k. 221v. – 01:41:10; wydruki z korespondencji sms k. 52-59v., k. 181-182)

Do końca listopada 2022 r. wszystkie prace wynikające ze zmian zgłoszonych przez K. D. i G. D. zostały wykonane.

Przed końcem 2022r. powodowie stwierdzili występowanie na nieruchomości będącej przedmiotem umowy stron następujących wad:

- mokre tynki w budynku (nie schły);

- przeciekający dach;

- brak pieca grzewczego;

- uszkodzenie progu drzwi wejściowych;

- niewykonanie prac zewnętrznych w zakresie: szamba, kostki brukowej, terenu zielonego, płotu panelowego.

Ponadto skrzynka gazowa została umiejscowiona w świetle drzwi wejściowych do budynku, co było uwidocznione w dokumentacji projektowej, jednak na wizualizacji jej tam nie było. Umiejscowienie skrzynki gazowej na terenie działki, będącej przedmiotem umowy powodów, było podyktowane zachowaniem odpowiedniej odległości od granicy działki, zaś własność działki kończyła się na wysokości drogi dojazdowej; w innych domach skrzynki gazowe znajdowały się w innym miejscu. Powodowie, zawierając umowę przedwstępną, nie mieli świadomości o takim umiejscowieniu skrzynki gazowej, dlatego nie rozmawiali z kontrahentem w sprawie zmiany jej usytuowania przed jej wykonaniem; zastrzeżenia w tym przedmiocie zgłosili w drugiej połowie 2022r., kiedy zauważyli już wykonaną skrzynkę, na przełomie października i listopada 2022r.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 218v.-219 – 00:14:26, k. 221 – 01:41:10, k.221 – 01:31:26; wydruki z korespondencji sms k. 52-59v.; dokumentacja fotograficzna k. 60-102v.; wyjaśnienia informacyjne pozwanego potwierdzone jego zeznaniami k. 220 – 00:59:54, k. 221v. – 01:52:51)

Pod koniec 2022 r. strony uzgodniły, że skrzynka gazowa zostanie przeniesiona w inne miejsce, zaś pozostałe prace zostaną wykonane najszybciej jak będzie to możliwe. R. B. (1) nie był w stanie określić ile będzie potrzebował czasu na wykonanie całego koniecznego zakresu prac, tym bardziej, że przeniesienie skrzynki gazowej wymagało sporządzenia dodatkowego projektu budowlanego. Do czasu przeniesienia skrzynki gazowej R. B. (1) nie wykonywał innych prac, obejmujących w szczególności urządzenie terenu zielonego i szamba.

Projekt budowany przebudowy przyłącza gazu zmiennego dla potrzeb budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przy ul. (...) został sporządzony w marcu 2023r.

W dniu 4 kwietnia 2023r. (...) spółka z o.o. O. Zakład (...) w Ł. wydała warunki techniczne przebudowy przyłącza gazu średniego ciśnienia dla potrzeb budynku przy ul. (...), dz. (...), w nowej lokalizacji.

Zaświadczeniem z dnia 24 kwietnia 2023 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. przyjął zawiadomienie o zakończeniu budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (segment (...)) z instalacjami zewnętrznymi i wewnętrznymi na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) ((...)) oraz nie zgłosił sprzeciwu w sprawie zamiaru przystąpienia do użytkowania budynków.

W dniu 29 maja 2023r. został sporządzony protokół z odbioru końcowego przyłącza grupy BI do istniejącego gazociągu, dla obiektu przy ul. (...) w Ł.; przyłącze zostało połączone z gazociągiem oraz odpowietrzone i napełnione paliwem gazowym w dniu 29 maja 2023r.

Szambo na spornej nieruchomości zostało wykonane około 2-3 miesięcy po przeniesieniu skrzynki gazowej – w lipcu 2023r., a teren zielony urządzony jesienią 2023r., w lipcu 2023r., trwały również jeszcze prace brukarskie.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 218v.-220 – 00:24:54, 00:53:01, k. 221v. – 01:41:10; wyjaśnienia informacyjne pozwanego potwierdzone jego zeznaniami k. 220 – 00:59:54, 01:19:44, k. 221v. – 01:52:51; projekt budowlany wraz z załączoną dokumentacją k. 250-273; decyzja o warunkach technicznych k.274 i n.; zaświadczenie k. 283 [233]; protokół odbioru k. 241-246)

Strony nie zawarły w terminie przyrzeczonej umowy sprzedaży, ani nie zawarły aneksu do umowy w celu przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Żadna ze stron tego nie zaproponowała.

(niesporne)

Strony pozostawały w stałym kontakcie sms-owym i e-mailowym do grudnia 2022r.; w okresie od stycznia 2023r. do przełomu lutego i marca 2023r. kontakt z pozwanym się urwał, nie odbierał od powodów telefonów, nie odpowiadał na sms-y i maile; w tym okresie nic nie działo się również na inwestycji. Po tym, jak powód w marcu 2023r. zagroził, że oddaje sprawę do kancelarii adwokackiej, kontakt został odnowiony; miesiąc później skrzynka gazowa została przeniesiona, jednak teren nadal nie był uporządkowany, a zgłaszane przez powodów wady nieusunięte. Pozwany zapewniał, że w ciągu 2 miesięcy wszystkie usterki zostaną usunięte, a roboty zakończone.

K. D. i G. D. w dalszym ciągu zależało na nabyciu przedmiotowej nieruchomości. Kilkakrotnie umawiali się z R. B. (2) na przedłużenie terminu wykonania wszystkich niezbędnych prac. R. B. (1) oznaczył ostateczny termin odbioru budynku na koniec maja 2023 r. Do tego czasu miał dostarczyć pełną dokumentację związaną z odbiorami technicznymi nieruchomości, charakterystyką energetyczną, pozwoleniem na użytkowanie. K. D. i G. D. zgodzili się ostatecznie na zawarcie umowy sprzedaży z końcem czerwca 2023 r., jednak w tym terminie w dalszym ciągu nie wszystkie prace wykończeniowe zostały wykonane.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 219-219v. – 00:24:54, 00:34:21, k. 221v. – 01:41:10; wydruk z korespondencji e-mail k. 51)

W między czasie okazało się również, że nieruchomość, którą K. D. i G. D. chcieli nabyć, nie miała zapewnionego dostępu do drogi dojazdowej. R. B. (1) deklarował, że udostępni K. D. i G. D. możliwość korzystania z drogi, która przebiega przez jego działkę, jednak żadne czynności prawne w tej sprawie nie zostały podjęte.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 219v. – 00:34:21, k. 221v. – 01:41:10)

Prawomocnym wyrokiem z dnia 17 lutego 2023 r. w sprawie VIII C 415/22, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi zakazał R. B. (2) podejmowania na nieruchomości przy ul. (...) w Ł. ((...)) działań polegających na demontażu ogrodzenia nieruchomości od sąsiedniej nieruchomości oznaczonej nr ewid. (...) i prowadzeniu prac mających na celu budowę dojazdów do budynków mieszkalnych zlokalizowanych na działce nr ewid. (...).

(wyrok k. 49; wyrok k. 193)

Na dzień 22 maja 2023 r. K. D. i G. D. zgłosili T. B. (2) listę uwag dotyczących nieruchomości, której odbiór miał nastąpić za 8 dni. Wskazano na:

- nieszczelność dachu budynku w części mieszkalnej (nabywców i budynku bliźniaczego);

- nieosuszone tynki, panującą wilgoć;

- pokrycie ścian w górnej i dolnej części kondygnacji zmianami grzybopochodnymi;

- uszkodzenie progu drzwi wejściowych;

- zabrudzenie elewacji budynku;

- ubytki warstwy elewacji budynku w obrębie dolnej partii ściany okna kuchennego;

- niezgodność z projektem i wizualizacją instalacji odgromowej;

- niepomalowanie imitacji wykończenia drewnianego na elewacji budynku;

- brak wentylacji w łazience na dole.

Z powyższymi uwagami w dniu 23 maja 2023 r. zapoznał się T. B. (1), co potwierdził własnoręcznym podpisem.

(lista uwag dotycząc odbioru domu k. 194)

Na przełomie czerwca i lipca 2023 r. strony próbowały porozumieć się w kwestii usunięcia wad i nabycia przez K. D. i G. D. nieruchomości przy ul. (...) w Ł..

(wydruk z korespondencji sms k. 195-197)

Pismem datowanym na 27 lipca 2023 r., doręczonym w dniu 28 lipca 2023 r. K. D. i G. D. oświadczyli R. B. (2), że odstępują od przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 19 maja 2022 r. oraz żądają zapłaty kwoty 108.000 zł., stanowiącej dwukrotność zadatku uiszczonego przez nich w wykonaniu § 7 ust. 1 pkt 1 umowy przedwstępnej z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2023 r., do dnia zapłaty, w terminie 7 dni od daty doręczenia wezwania.

(oświadczenie o odstąpieniu od umowy k. 44-44v.; potwierdzenie odbioru k. 45-46)

W odpowiedzi R. B. (1) nie uznał żądania K. D. i G. D..

(pismo pozwanego k. 47)

Odbiór domu w zabudowie bliźniaczej musi nastąpić w całości; nie ma możliwości uzyskania odbioru połowy bliźniaka. R. B. (1) sprzedał nieruchomość bliźniaczą w stosunku do nieruchomości K. D. i G. D. w maju 2023r., a nieruchomość z której powodowie zrezygnowali, około 4 miesiące po odstąpieniu przez powodów od umowy.

Pozwany nie wezwał powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej w maju 2023r.

(wyjaśnienia informacyjne pozwanego potwierdzone jego zeznaniami k. 221 – 01:366:33, k. 221v. – 01:52:51)

Powołane ustalenia faktyczne Sąd poczynił w oparciu o zaoferowane przez strony dowody z dokumentów, w tym także prywatnych, jak również zeznań stron.

Sąd nie dał wiary pozwanemu, jakoby nie mógł on dotrzymać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek konieczności wykonania prac związanych z wprowadzonymi modyfikacjami w projekcie budynku za życzenie powodów, albowiem z pozostałego w sprawie zebranego materiału dowodowego wynika, że roboty te zostały ukończone przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zeznania pozwanego nie zasługiwały również na wiarę w zakresie w jakim utrzymywał on, że od maja 2023 r. nie miał on kontaktu z powodami. Powodowie przedstawili dokumenty potwierdzające, że do czerwca 2023 r. próbowali porozumieć się z pozwanym, aby ten usunął wady budynku mieszkalnego i zawarł z nimi umowę przyrzeczoną, do czego ostatecznie nie doszło.

Pozwany nie wykazał natomiast, aby opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej było spowodowane z przyczyn leżących po stronie powodów. Nawet bowiem, uznając, że kwestia przeniesienia przyłącza gazowego, dokonanego na żądanie powodów, wywołała konieczność podjęcia czynności projektowych i wykonawczych, które z natury rzeczy wymagały czasu, to strona pozwana nie zaoferowała żadnych dowodów, z których wynikałoby, że równolegle nie było możliwości wykonania pozostałych robót obejmujących instalację szamba i zagospodarowanie terenu zielonego (przynajmniej częściowo), a nadto, że czas potrzeby do zrealizowania przeniesienia skrzynki gazowej wymagał przeszło 6 miesięcy –licząc od uzgodnienia zmian między stronami (około listopada 2022r.) do odbioru przyłącza w końcu maja 2023r. W tej kwestii żadna ze stron nie zadbała o zawarcie stosownego aneksu do umowy przedwstępnej co do zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, z tym, że od pozwanego, jako profesjonalisty, który wyraził zgodę na przeniesienie przyłącza, należy wymagać wyższej staranności w tym zakresie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenie powodów okazało się w całości zasadne.

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego, albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Funkcją dodatkowego zastrzeżenia umownego, do którego zalicza się również zadatek, jest stymulowanie stron do wykonania umowy. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości (art. 394 §1 k.c.) ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła ona z tego tytułu. Zgodnie z art. 394 §3 k.c. obowiązek zwrotu zadatku (w jego podstawowej wysokości) zachodzi w razie niewykonania umowy przez jedną lub obie strony wskutek okoliczności, za które to nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron albo za które odpowiadają obie strony. Wskazanie zaistnienia tych okoliczności obciąża stronę żądającą zwrotu zadatku lub pozwanego odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Nie jest możliwe zatrzymanie zadatku albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeśli przyczyny niewykonania umowy nie należały do zakresu odpowiedzialności drugiej strony. Powody określonych w art. 394 §1 k.c. uprawnień zostały wyczerpująco w tym przepisie wskazane.

W rozpoznawanej sprawie, strony umowy przedwstępnej zawartej w dniu 19 maja 2022r., zabezpieczyły wykonanie umowy przyrzeczonej korzystając z instytucji zadatku.

Wskazać należy, iż wola stron decyduje o tym, którą z możliwych klasycznych funkcji zadatku wiążą z jego wręczeniem: np. jako znak zawarcia umowy, zaliczka na poczet przyszłego świadczenia, szczególna sankcja na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, czy też odstępne. Regulacja skutków wręczenia zadatku może wynikać z umowy, ze zwyczaju i z ustawy. Taka też jest kolejność jej stosowania, priorytet zatem ma uzgodnienie skutków przez strony (por. Czesława Żuławska [w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2002 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis ).

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje na wolę stron, którą było nadanie, wręczonej przy zawarciu umowy przedwstępnej kwocie 54.000 zł, funkcji zadatku stanowiącego zabezpieczenie wykonania umowy w postaci szczególnej, umownej sankcji majątkowej za ewentualne jej niewykonanie. Zauważyć przy tym należy, iż z treści umowy jak również prowadzonych negocjacji nie wynika, aby strony uregulowały skutki wręczonego zadatku inaczej, niż wynikałoby to z art. 394 k.c.

W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, drugiej stronie przysługują szczególne uprawnienia, ale tylko wtedy, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które strona nie wykonująca umowy odpowiada według zasad określonych w art. 471 k.c. Wówczas strona wierna umowie może, według swego uznania, albo dochodzić wykonania umowy, albo od umowy odstąpić, przy czym w tym drugim wypadku zwolniona jest od wyznaczania terminu dodatkowego, czego wymaga art. 491 k.c. dla umów wzajemnych. Odstępując od umowy, strona ta może zadatek zatrzymać jeżeli go otrzymała, lub żądać sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli go dała, przy czym w drugim wypadku suma ta stanowi odszkodowanie za niewykonanie umowy niezależnie od tego, czy strona poniosła szkodę i w jakiej wysokości.

Działanie zadatku ulega zniweczeniu tylko w trzech sytuacjach: gdy umowa uległa rozwiązaniu, gdy do wykonania umowy nie doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub, za które odpowiadają obie. W tych wypadkach przestaje chodzić bowiem o rację istnienia zadatku, jako czynnika stymulującego wykonanie umowy, wobec czego ustawowe skutki zadatku przestają być aktualne.

Sąd w składzie rozpoznającym sprawę, podziela pogląd wyrażony przez SN w wyroku z dnia 29 stycznia 1997 roku, zgodnie z którym art. 394 § 3 k.c. łączy przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność. Przepis ten ma wprawdzie charakter dyspozytywny i strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania, niezależnie od okoliczności, ale powinno to wynikać z brzmienia odpowiednich postanowień umowy. (...) Ochrona interesów stron umowy wymaga, aby odejście od reguły zawartej w art. 394 § 3 k.c. wynikało z wyraźnego sformułowania postanowień tej umowy (I CKU 64/96, Prok.i Pr. 1997/5/32).

Przedmiotem treści umowy przedwstępnej była sprzedaż nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie deweloperskim.

Zgodnie z dyspozycją art. 65 § 2 k.c. w interpretacji treści umowy należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Tekst dokumentu nie stanowi wyłącznej podstawy do wykładni sformułowanych w nim oświadczeń woli stron składanych indywidualnie oznaczonym osobą, dopuszczalne jest bowiem sięganie do takich okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone przy pomocy pozadokumentowych środków dowodowych. Interpretacja oświadczenia woli przebiega w takim wypadku według ogólnych zasad kombinowanej metody wykładni. Wiążący prawnie sens oświadczenia woli ustala się mając na uwadze rzeczywistą wolę stron, a dopiero gdy nie da się jej ustalić, sens oświadczenia określony na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens rozumiał i powinien był rozumieć.

Nie ulega wątpliwości w niniejszej sprawie, iż planowany przez powodów zakup nieruchomości miał związek z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych oraz, że powodowie zdecydowali się na wprowadzenie modyfikacji w stosunku do projektu budowlanego domu – w szczególności w zakresie przeniesienia przyłącza gazowego w miejsce niekolidujące z wejściem do domu, zaś pozwany na nie przystał i podjął się ich wykonania, co pozostawało w toku sprawy bezspornym. Pozwanemu, pomimo braku zawarcia takowego wskazania w treści umowy, czy aneksu umownego, cel i oczekiwania nabywców były znane. Tym bardziej, że sam zaproponował możliwość dokonania zmian w projekcie domu, a także zgodził się przenieść wykonaną już skrzynkę gazową, mimo, że jej usytuowanie (zakwestionowane przez małżonków D. już po jego wykonaniu), było zgodnie z projektem budowlanym. Powodom niewątpliwie zależało na zakończeniu wszystkich niezbędnych prac, tak aby móc nabyć nieruchomość i zamieszkać w domu bez konieczności późniejszych napraw, przeróbek, czy postępowań w ramach gwarancji. Powodowie byli w bieżącym kontakcie z pozwanym oraz jego bratem, który był odpowiedzialny za techniczne wykonanie projektu i nie zgłaszał konieczności opóźnienia innych prac wykończeniowych w obszarze terenu zielonego, kostki brukowej oraz szamba, w związku z przeniesieniem przyłącza gazowego.

Wskazać należy, iż w niniejszej sprawie powodowie dowiedli okoliczności świadczących o zawinieniu pozwanego w braku zawarcia umowy przyrzeczonej w umówionym terminie – niewykonanie prac ziemnych związanych z instalacją gazową i kanalizacyjną oraz brak zagospodarowania terenu wokół domu, brak przedstawienia stosownej dokumentacji odbiorczej budynku i instalacji (m.in. odbiory techniczne nieruchomości, charakterystyka energetyczna, pozwolenie na użytkowanie) oraz unikanie kontaktu pozwanego z powodami od końca czerwca 2023r.

Sąd uznał, iż kwestia braku wykończenia budynku będącego przedmiotem umowy przeszło pół roku po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz wyznaczony biernością i brakiem współpracy kontrahenta w wyjaśnieniu występujących w tym zakresie rozbieżności między ofertą, postanowieniami umowy przedwstępnej oraz faktycznie możliwym od zaoferowania w transakcji przyrzeczonej obiektem budowlanym (kwestia nieuregulowania prawnej możliwości dojazdu do nieruchomości powodów), brak lojalności sprzedającego, stanowią dostateczną podstawę do uznania, że do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z winy pozwanego.

Przedmiot sprzedaży został przez strony ściśle ustalony w treści umowy przedwstępnej. Wprawdzie powodowie skorzystali z możliwości wprowadzenia zmian w projekcie domu, a pozwany podjął się ich wykonania, to nie może umknąć uwadze, że wbrew temu co twierdził sprzedający, zdążył on z wykonaniem dodatkowych prac budowlanych (poza przeniesieniem przyłącza gazowego) i to przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powodowie zaakceptowali sytuację, w której pozwany zasugerował możliwość wydłużenia terminu odbioru nieruchomości z uwagi na wprowadzone przez powodów modyfikacje. Rzecz w tym, że po wykonaniu dodatkowych prac umówionych z powodami, okazało się, że wystąpiła konieczność przeniesienia przyłącza gazowego, które w projekcie zostało umiejscowione w sposób kolidujący z wejściem do domu, na co pozwany przystał (mimo, że przyłącze zostało wykonane zgodnie z projektem), a zatem będąc profesjonalistą i mając w związku z tym świadomość skali czynności i prac niezbędnych do wprowadzenia zmian, a także ich wpływu na terminowość wykonania pozostałych robót wykończeniowych – szamba, terenu zielonego, prac brukarskich, powinien zadbać o zmianę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, czego nie uczynił. Zresztą podnoszone przez pozwanego, w toku procesu, twierdzenia, jakoby przeniesienie skrzynki gazowej wstrzymało również wykonanie szamba i zagospodarowanie terenu wokół domu, pozostały gołosłowne, pozwany w żaden sposób nie udowodnił tej tezy, nie wykazał, że nie było możliwe równoczesne prowadzenie pozostałych robót, w całości lub w części. Co więcej, prace te nie były w dalszym ciągu wykonane jeszcze w lipcu 2023r., co przeczy tezie, że pozwany (po tym, jak przeniesienie przyłącza gazowego na żądanie powodów, opóźniło pozostałe prace wokół domu) był gotowy do zawarcia umowy sprzedaży z powodami w maju 2023r. lub do końca czerwca 2023r. Nadto do pozwanego, jako do podmiotu profesjonalnie zajmującego się działalnością budowlaną, należało wezwanie powodów do przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej w maju 2023r., tj. w dacie w której, jak utrzymywał, była możliwość zawarcia umowy sprzedaży, a skoro tego nie uczynił, należało przyjąć, że wbrew zarzutom sprzeciwu, przyczyną dalszej zwłoki nie były okoliczności leżące po stronie powodów, w szczególności zgłaszane przez nich zastrzeżenia co do wad wykonania (roszczeń z tytułu których mogliby dochodzić w ramach gwarancji lub rękojmi), a brak gotowości po stronie sprzedającego do przedstawienia przedmiotu umowy od sprzedaży, wynikający z niezakończenia wszystkich prac budowlanych oraz nieurgulowania drogi dojazdowej do działki powodów. Powodowie z kolei dowiedli, iż pozostawali w stałym kontakcie z pozwanym, zabiegali o jak najsprawniejsze wykonanie wszystkich niezbędnych prac i załatwienie formalności niezbędnych do przystąpienia do zawarcia umowy sprzedaży, jednak do końca czerwca 2023r., pozwany nie wywiązał się z zobowiązania spoczywającego na nim w wykonaniu umowy przedwstępnej.

Co bowiem znamienne wg dokumentacji załączonej do akt sprawy – zaświadczenia z 24 kwietnia 2023 r. – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. przyjął zawiadomienie o zakończeniu budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z instalacjami zewnętrznymi i wewnętrznymi i nie zgłosił sprzeciwu w sprawie zamiaru przystąpienia do użytkowania budynków. Ostatecznie strony zgodziły się na zawarcie umowy przyrzeczonej z końcem czerwca 2023r., jednak pozwany nadal nie wykonał prac, do których się zobowiązał, obejmujących szambo (które zostało zainstalowane dopiero w lipcu 2023r;) i zagospodarowanie terenu zielonego (w lipcu 2023r. trawnik nie był w dalszym ciągu urządzony, trwały jeszcze prace brukarskie), nadto nieuregulowana prawnie pozostawała kwestia drogi dojazdowej do posesji będącej przedmiotem umowy z powodami, zaś wszelkie próby porozumienia się z pozwanym w sprawie ostatecznego terminu nabycia przez powodów nieruchomości nie przynosiły pożądanego rezultatu.

Objęty art. 354 §2 k.c. obowiązek współdziałania wierzyciela w wykonaniu zobowiązania przez dłużnika ciąży na nim w odniesieniu do takiego zobowiązania, którego dłużnik nie byłby w stanie wykonać lub miałby istotne trudności w wykonaniu go bez współdziałania wierzyciela. Przyjęte zostało w doktrynie i orzecznictwie, iż obowiązek współdziałania przy wykonywaniu zobowiązania w równym stopniu obciąża wierzyciela, co i dłużnika oraz jednakowe kryteria stosowane są przy ocenie wymaganej powinności każdego z nich (por. wyrok SN z 22 listopada 2000 r. II CKN 315/00). Niezbędne było zatem współdziałanie pozwanego dla doprowadzenia stanu nieruchomości do umówionego i możliwości osiągnięcia założonego celu (zakupu przez powodów nieruchomości w celu zamieszkania w niej). Naruszenie obowiązków art. 354 k.c. dotyczy zatem braku współdziałania ze strony pozwanego. Zaznaczyć należy, iż w doktrynie przyjętym jest iż niewykonanie umowy może być następstwem nie tylko uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej, ale również jej nienależytego wykonania.

Utrata zainteresowania przez powodów zawarciem umowy przyrzeczonej była usprawiedliwiona w świetle okoliczności przedstawionych w sprawie, szczególnie z uwagi na nielojalność pozwanego ujawnioną w związku z brakiem należytego wykonania prac budowlanych, znacznego opóźnienia w zakończeniu inwestycji bez sprecyzowania terminu jej zakończenia oraz wyjaśnienia istotnych wątpliwości w kwestii zagwarantowania nabywcom dostępu do drogi dojazdowej. Zachowanie pozwanego spowodowało daleko idący brak zaufania powodów do jego osoby.

Nie można oczekiwać od powodów zakupu domu, którego cechy istotne i parametry, takie jak dostęp do drogi dojazdowej, nie są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, co prowadzi do wniosku, że sprzedający wprowadził kontrahenta w błąd zarówno na etapie oferty, której analiza z natury rzeczy poprzedza proces decyzyjny o przystąpieniu do transakcji, jak i w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, a następnie zaniechał współpracy z kupującym w celu wyjaśnienia wątpliwości w tym zakresie na etapie finalizowania transakcji, tj. przygotowywania umowy przyrzeczonej. Co więcej, mógł on bez trudu sprostać oczekiwaniom kupujących oferując prawne uregulowanie kwestii służebności przejazdu, czego jednak nigdy nie uczynił, ani nie podjął żadnych rozmów w tym przedmiocie.

Obciążenie powodów naruszeniem obowiązku wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy – nie przystąpienie przez nich do zawarcia umowy przyrzeczonej – w ustalonym stanie faktycznym, nie może być uznane za nieuzasadnione.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy zostało bowiem dowiedzione, iż pozwany doprowadził do sytuacji, w której przedmiot sprzedaży jeszcze przeszło pół roku po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. na koniec czerwca 2023r. (dwa miesiące po przeniesieniu przyłącza gazowego) w dalszym ciągu nie spełniał nie tylko oczekiwań powodów, ale przede wszystkim nie odpowiadał stanowi opisanemu w umowie przedwstępnej. Wskazać należy, że pomimo wprowadzonych przez powodów modyfikacji w projekcie budynku, na które zresztą pozwany przystał, pozwany nie wykazał, aby doszło do jakichkolwiek opóźnień w wykonaniu zakresu umówionych prac, co skutkowałoby niemożnością zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym w umowie przedwstępnej terminie. Ponadto nie wykazał także, aby konieczność wykonania prac związanych z przeniesieniem instalacji gazowej wpłynęła na niemożność wykonania prac wokół domu w ciągu kolejnych 2 miesięcy, tj. do końca czerwca 2023r. Co więcej, powodowie godzili się na wydłużanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w związku z przeniesieniem skrzynki gazowej i dokładali wszelkich starań, aby nabyć nieruchomość. Zależało im na sfinalizowaniu transakcji, o czym świadczy ich zainteresowanie zaawansowaniem prac, monitorowaniem ich postępu oraz pozostawaniem w bieżącym kontakcie z pozwanym. Wskazać należy, że to pozwany uzyskując dokumentację techniczną budynku w zabudowie bliźniaczej, z niewyjaśnionych przyczyn opóźniał zakończenie prac na posesji powodów oraz uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd nie stwierdził w niniejszej sprawie zaistnienia okoliczności mogących świadczyć o winie powodów w braku zawarcia umowy przyrzeczonej; byli oni zainteresowani zakupem nieruchomości, nawet, gdy dowiedzieli się braku drogi dojazdowej do ich nieruchomości, jednak pozwany nie zaproponował im żadnego prawnego rozwiązania tego problemu, poza gołosłownymi zapewnieniami, że będą mogli przejeżdżać przez działkę stanowiącą jego własność.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, w szczególności nielojalność pozwanego przejawiającą się w braku zaoferowania nabywcom prawnego uregulowania dostępu spornej nieruchomości do drogi dojazdowej oraz niczym nie usprawiedliwione opóźnienie w zakończeniu robót budowlanych obejmujących szambo i teren zewnętrzny, skutkujące brakiem zaoferowania powodom nieruchomości w stanie zgodnym z projektem budowlanym i umową przedwstępną, uznać należy, iż pozwany jest wyłącznie winny braku zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, a co za tym idzie, zobowiązany do zwrotu powodom zadatku w podwójnej jego wysokości tj.108.000 zł.

Podstawę orzeczenia o odsetkach ustawowych za opóźnienie stanowił przepis art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zasadą prawa cywilnego jest, że dłużnik popada w opóźnienie, jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie, w którym stało się ono wymagalne. Zgodnie zaś z art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W rozpoznawanej sprawie powodowie, pismem datowanym na 27 lipca 2023 r. złożyli pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z żądaniem zwrotu dwukrotności zadatku w kwocie 108.000 zł., płatnej w terminie 7 dni od otrzymania pisma (k.48 i n.). Pismo z wezwaniem do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej, zostało pozwanemu doręczone w dniu 28 lipca 2023r. (k.45i n.), a zatem 7 dniowy termin na spełnienie świadczenia upływał z dniem 4 sierpnia 2023r. Z powyższych względów Sąd zasądził odsetki za opóźnienie, w zakresie kwoty objętej żądaniem zapłaty od dnia 5 sierpnia 2023r. do dnia zapłaty, zgodnie z żądaniem pozwu.

O kosztach procesu, poniesionych przez powodów, Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Na koszty te, w łącznej wysokości 10.924,50 zł., składają się: opłata sądowa od pozwu – 5.400 zł., opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 34 zł., wynagrodzenie pełnomocnika (§ 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) – 5.400 zł. oraz koszty doręczenia pozwu przez komornika – 90,50 zł.

Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Sąd zasądził od kosztów procesu odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, zgodnie z żądaniem pozwu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 394 § 1 k.c. orzekł jak w sentencji.