Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

W pozwie z 29 lipca 2022 r. skierowanym przeciwko Skarbowi Państwa – Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad w Ł., powód M. D. wniósł o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Skarb Państwa – Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad kupuje od M. D. własność nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), obejmującą działkę gruntu o nr ewid. (...) o pow. 1564 m2, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) za cenę 150.000 zł.” oraz zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

(pozew k. 4-17)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

(odpowiedź na pozew k. 115-120)

Pismem z 11 grudnia 2024 r. powód rozszerzył powództwo o dalszą kwotę 33.700 zł, wskazując iż aktualnie cena nieruchomości za jaką pozwany powinien nabyć nieruchomość wynosi 183.700 zł.

(rozszerzenie powództwa k. 391)

Pozwany nie uznał powództwa również w rozszerzonym zakresie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód jest właścicielem nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), obręb (...), o powierzchni 0,1564 ha, obejmującej działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym o pow. zabudowy 40 m2, ponadto jest porośnięta nielicznymi drzewami owocowymi.

(wydruk księgi wieczystej k. 36-55; bezsporne)

Początkowo działka powoda była częścią większej nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną o numerze (...), której od 1974 r. właścicielami byli rodzice powoda. Następnie współwłaścicielami zostali matka powoda Z. D. oraz powód i jego dwóch braci G. D. i J. D. (1). Rodzina D. chciała dokonać podziału nieruchomości, a następnie wybudować na wyodrębnionych działkach domy jednorodzinne na własny użytek.

(wyjaśnienia informacyjne powoda potwierdzone jego zeznaniami k. 190, k. 420v. – 00:14:12, 00:30:12; zeznania powoda k. 420v.-421 – 00:43:05, 00:46:39; zeznania świadka J. D. k. 191 – od 00:25:14 do 00:47:04)

Za zgodą współwłaścicieli 30 września 2014 r. G. D. złożył do Burmistrza K. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej planowaną rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego o część usługową oraz budowę dwóch budynków mieszkalnych z dopuszczeniem usług o powierzchni zabudowy do 250-300 m ², na działkach o powierzchni około 1800 m2 zgodnie z koncepcją przedstawioną w załączniku do wniosku.

(zeznania powoda k. 420v.-421 – 00:43:05; zeznania świadka J. D. k. 191 –00:25:14; wniosek o ustalenie warunków zabudowy z zał. k. 21-23)

Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego Burmistrz K. uwzględnił wniosek, wydając 23 lutego 2015 r. decyzję nr (...) o warunkach zabudowy na działkę o numerze ewidencyjnym (...) w K., ul. (...) , dla inwestycji obejmującej rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o część usługową, budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dopuszczeniem usług nieuciążliwych, budowę przyłączy energii elektrycznej, budowę studni, budowę przydomowych ekologicznych oczyszczalni ścieków lub szczelnych szamb, budowę wjazdów z ul. (...) do podzielonych działek oraz podział działki.

W treści decyzji oprócz wskazania konkretnych warunków zabudowy oraz podziału nieruchomości wskazano, iż projekt decyzji został uzgodniony z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad ponieważ działka objęta wnioskiem jest częściowo zajęta pod elementy układu drogowego (przebudowa ul. (...)) powiązane z planowaną drogą ekspresową (...). Decyzja uprawomocniła się 22 kwietnia 2015 r. i stała się ostateczna.

(decyzja nr (...) k. 30-35; postanowienie z 10.02.15 (...) k. 24-27)

Postanowieniem nr (...) z 19 listopada 2015 r. Burmistrz K. działając na wniosek współwłaścicieli, pozytywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości. W treści postanowienia wskazano, że celem podziału jest wydzielenie działki zabudowanej i dwóch działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Załącznikiem do postanowienia była mapa zawierająca projekt podziału.

(postanowienie z 19.11.15 k. 28-29)

Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy inwestycja budowlana powoda nie mogła być prowadzona, ponieważ z urzędu doszło do podziału działki nr (...), na działkę o nr (...). Następnie doszło do wywłaszczenia działki o numerze (...) na rzecz Skarbu Państwa - Starosty (...) z przeznaczeniem na budowę drogi ekspresowej (...). Działka (...) pozostała we współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli, w tym powoda.

(decyzja nr (...) Wojewody (...) z 8.10.15 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji k. 122-165; wydruk księgi wieczystej k. 36-55)

Na skutek wywłaszczenia części nieruchomości, zmian w zakresie granic działki i zmniejszenia jej powierzchni, mając przy tym w zamiarze konsekwentną realizację planów budowy na terenie nieruchomości domów jednorodzinnych, G. D. ponownie 12 stycznia 2017 r. zwrócił się do Burmistrza K. o wydanie warunków zabudowy, tym razem na działkę o numerze ewidencyjnym (...).

(wniosek o ustalenie warunków zabudowy k. 56-57)

Decyzją nr (...) o warunkach zabudowy z 9 marca 2017 r. wydaną przez Burmistrza K. ustalono warunki zabudowy obejmujące rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną na działce o nr ewidencyjnym (...) w obrębie (...) położoną w K., przy ul. (...). Decyzja powyższa nie została zaskarżona i stała się ostateczna.

Zgodnie z treścią decyzji:

- w zakresie linii zabudowy wprowadzono nieprzekraczalną linię od strony działki drogowej o numerze ewidencyjnym (...) - jako przedłużenie linii wyznaczonej przez elewację frontową budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce sąsiedniej o numerze ewidencyjnym (...); - w odległości 6,0 m od granicy działki z działkami drogowymi o numerach ewidencyjnych (...) zgodnie z załącznikiem graficznym;

- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu określono na maksymalnie 18% powierzchni działki dla całej zabudowy działki;

- w zakresie szerokości elewacji frontowej dla każdego z projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz dla istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego po rozbudowie określono na 14,0 m z tolerancją do 20% czyli od 1 l,2m do 16,8m;

- dopuszczono podział działki ustalając, że sposób użytkowania każdej nowo wydzielonej działki po podziale będzie miał charakter działki budowlanej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną z dopuszczeniem usług;

- w zakresie wymagań dotyczących praw osób trzecich nakazano ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie oraz w zakresie ochrony przez zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby - poprzez spełnienie warunków zawartych w przepisach szczególnych.

(decyzja nr (...) o warunkach zabudowy z 9.03.17 k. 58-62)

W drugiej połowie roku 2017 nieruchomość obejmująca działkę (...), została podzielona na trzy działki o numerach (...) .

W wyniku działu spadku postanowieniem Sądu Rejonowego w Pabianicach z 29 listopada 2017 r., Sąd przyznał działkę nr (...) na własność J. D. (1), działkę nr (...) na własność M. D., zaś działkę nr (...) G. D..

(wykaz zmian gruntowych zał. nr 7 do opinii biegłego R. M. k. 229; postanowienie z 29.11.17 r. sygn. akt. I Ns 125/15 k. 63)

Działka nr (...) dotychczas nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jej przeznaczenie nie uległo zmianie.

(bezsporne)

Powód chciał rozpocząć budowę domu jednorodzinnego na swojej działce zgodnie z przewidywanymi warunkami. Nieruchomość była ogrodzona. Jednakże w związku z ciągłą niepewnością odnośnie ostatecznego kształtu planowanej drogi (...), powód powstrzymywał się z rozpoczęciem prac budowlanych na swojej nieruchomości. Przez długi czas proponowane były i konsultowane różne warianty przebiegu drogi. Ostateczna wersja przebiegu drogi (...) oraz usytuowania infrastruktury technicznej wyklarowała się dopiero w 2019 r. Powód nie miał wiedzy o budowie i rozmieszczeniu planowanej na jego działce infrastruktury gazowniczej i drenażowej, która dotychczas nie przebiegała na jego nieruchomości. Ostatecznie nie doszło do realizacji budowy domu jednorodzinnego przez powoda.

(zeznania powoda k. 420v.-421 – 00:30:12, 00:46:39, 00:53:07, 00:58:24; zaznania świadka J. D. k. 191 – 00:27:47; zeznania świadka B. K. k. 419v.-420 – 00:04:17)

W dniu 13 sierpnia 2020 r. Wojewoda (...) wydał decyzję nr (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (sygn. (...)).

Zgodnie z punktem 5 lit. a) tej decyzji, w odniesieniu do działki nr (...), został określony obowiązek budowy i przebudowy sieci uzbrojenia terenu, budowy i przebudowy urządzeń wodnych, przebudowy innych dróg publicznych i budowy zjazdów poza liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Jednocześnie, zgodnie z punktem 5 lit. b) decyzji Wojewody (...), w odniesieniu do działki nr (...), zostały określone ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, poprzez udzielenie zezwolenia na budowę i przebudowę sieci uzbrojenia terenu, budowę i przebudowę urządzeń wodnych, przebudowę innych dróg publicznych i budowę zjazdów. Ponadto, zgodnie z punktem 5 lit. c) decyzji Wojewody (...), w odniesieniu do działki nr (...), zostały określone ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela sieci. Ponadto, zgodnie z punktem 5 lit. d) decyzji Wojewody (...), w odniesieniu do działki nr (...), zostało wydane zezwolenie na wykonanie obowiązku dokonania budowy i przebudowy sieci uzbrojenia terenu, budowy i przebudowy urządzeń wodnych, przebudowy innych dróg publicznych i budowy zjazdów. Zgodnie z wykazem prac w odniesieniu do działki (...) wykonywane roboty miały objąć przebudowę sieci gazowej oraz przebudowę urządzeń wodnych. Zgodnie z punktem 15 decyzji Wojewody (...), decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności ze względu na uzasadniony interes społeczny i gospodarczy.

(decyzja nr (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 13.08.20 k. 64-90)

Po otrzymaniu zawiadomienia o konieczności przekazania nieruchomości dla celów realizacji inwestycji, powód niezwłocznie i dobrowolnie wydał nieruchomość wykonawcy prac, którym było Konsorcjum (...) S.A i (...) sp. z o.o. Wykonawcy zrealizowali na niej prace budowlane polegające na ułożeniu zaprojektowanej magistrali sieci gazowej oraz sieci drenarskiej w oparciu o mapy wykonawcze.

(protokół wejścia na nieruchomość z zał. k. 91-97)

W dniu 27 kwietnia 2021 r. nieruchomość została protokolarnie zwrócona powodowi. Zgodnie z protokołem nieruchomość po zakończeniu prac została ponownie ogrodzona i wyrównana. Wykonano także humusowanie.

(protokół zwrotu k. 97-99)

W wyniku przeprowadzenia na terenie nieruchomości powoda prac budowlanych polegających na ułożeniu magistrali sieci gazowej wysokiego ciśnienia oraz sieci drenarskiej, powód nie mógł korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, jakim jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna, na warunkach określonych w ostatecznej decyzji nr (...) Burmistrza K. o warunkach zabudowy z 9 marca 2017 r. Urządzenia sieciowe przechodziły przez środek nieruchomości powoda. Została tam wybudowana sieć gazowa wysokiego ciśnienia o średnicy DN 500 oraz sieć drenażu o średnicy DN 150, jak również został określony obszar ograniczonego korzystania z nieruchomości.

(zeznania powoda k. 421 – 00:58:24; zeznania świadka J. D. k. 191 – 00:27:47; dokumentacja fotograficzna k. 195-201; opinia biegłego R. M. z zał. 208-238)

Zgodnie z § 10 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz.U. z 2013 r., poz. 640), w strefach kontrolowanych należy kontrolować wszelkie działania, które mogłyby spowodować uszkodzenie gazociągu lub mieć inny negatywny wpływ na jego użytkowanie i funkcjonowanie. Ponadto w § 10 ust. 3 rozporządzenia wskazano, że w strefach kontrolowanych nie należy wznosić obiektów budowlanych, urządzać stałych składów i magazynów oraz podejmować działań mogących spowodować uszkodzenia gazociągu podczas jego użytkowania, zaś w § 10 ust. 4 rozporządzenia podano, że w strefach kontrolowanych nie mogą rosnąć drzewa w odległości mniejszej niż 2,0 m od gazociągów o średnicy do DN 300 włącznie i 3,0 m od gazociągów o średnicy większej niż DN 300, licząc od osi gazociągu do pni drzew. Wszelkie prace w strefach kontrolowanych mogą być prowadzone tylko po wcześniejszym uzgodnieniu sposobu ich wykonania z właściwym operatorem sieci gazowej. Ponadto zgodnie z § 10 ust. 6 rozporządzenia, szerokość stref kontrolowanych, o których mowa w ust. 1, powinna wynosić dla gazociągów o maksymalnym ciśnieniu roboczym (MOP): 1) do 0,5 MPa włącznie - 1,0 m; 2) powyżej 0,5 MPa do 1,6 MPa włącznie - 2,0 m; 3) powyżej 1,6 MPa oraz o średnicy: a) do DN 150 włącznie - 4,0 m, b) powyżej DN 150 do DN 300 włącznie - 6,0 m, powyżej DN 300 do DN 500 włącznie - 8,0 m, d) powyżej DN 500 - 12,0 m.

(bezsporne)

Z punktu widzenia geodezji i kartografii w oparciu o decyzję nr (...) Burmistrza K. o warunkach zabudowy z 9 marca 2017 r. nie istnieje możliwość dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości powoda wobec realizacji inwestycji drogowej dokonanej przez pozwanego.

Realizacja inwestycji drogowej znacząco ograniczyła możliwość zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Nawet w wariancie pozwalającym zachować maksymalne parametry zabudowy określone w decyzji nr (...) o warunkach zabudowy oraz przy założeniu, że nie zachodzi konieczność uwzględnienia 8 m odległości między ścianami zewnętrznymi niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, dwie ściany usytuowane od strony działek o nr ewidencyjnych 39/4 i 41/5 nie mogły zawierać otworów okiennych ani drzwiowych. Ograniczenie dotyczyło również zagospodarowania części działki objętej strefą ograniczonego korzystania – w zakresie braku możliwości urządzania stałych składów, magazynów, jak również nasadzeń w postaci drzew, wynikającą wprost z § 10 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie, czy też nasadzeń drzew i krzewów nad drenażem o czym informował producent systemów drenażowych w katalogu technicznym.

(opinia biegłego R. M. z zał. 208-238; uzupełniająca opinia pisemna biegłego R. M. k. 260-264; uzupełniająca opinia ustna biegłego R. M. k. 402v.-403 – od 00:02:58 do 00:22:33)

Wartość spornej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia, stanu na 12 sierpnia 2020 r. oraz poziomu cen na 20 sierpnia 2024 r. wynosi 183.700 zł.

Określając wartość rynkową nieruchomości przyjęto założenia wynikające z definicji wartości. Uwzględniono uniemożliwienie powodowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem na warunkach określonych w decyzji nr (...) Burmistrza K. o warunkach zabudowy, co stanowiło konsekwencję przeprowadzenia na terenie nieruchomości powoda prac budowlanych, polegających na ułożeniu magistrali sieci gazowej wysokiego ciśnienia oraz sieci drenarskiej, a nie konsekwencję usytuowania w sąsiedztwie nieruchomości pasa drogowego drogi ekspresowej. Innymi słowy: to nie sąsiedztwo pasa drogowego (w dacie stanu projektowane i spodziewana związana z nim uciążliwość w postaci hałasu spowodowanego intensywnym ruchem pojazdów) uniemożliwiają zabudowę nieruchomości na warunkach określonych w decyzji nr (...), lecz faktyczne wyłączenie spod zabudowy części nieruchomości na skutek budowy urządzeń. Szacując nieruchomość analizowano jej lokalizację z uwzględnieniem projektowanego uciążliwego - z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości - sąsiedztwa. Zagadnienie usytuowania na terenie nieruchomości, ale także w jej pobliżu urządzeń, których budowa miała być elementem inwestycji drogowej, a czego skutkiem mogły być ograniczenia w zabudowie (niezależnie od stopnia tych ograniczeń) zostało pominięte - przed datą 13 sierpnia 2020 r. nie było w tym zakresie precyzyjnych informacji. Wymóg uwzględnienia stanu nieruchomości na datę poprzedzającą rozpoczęcie inwestycji drogowej oznacza konieczność uwzględnienia w wycenie cech nieruchomości w tej dacie, w tym również lokalizacji, której elementem (postrzeganym przez rynek in minus) jest sąsiedztwo (także projektowane) drogi o dużym natężeniu ruchu kołowego.

(opinia biegłej M. S. z zał. k. 319-350; uzupełniająca opinia pisemna biegłej M. S. k. 376-381)

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Ł. w odpowiedzi z 25 kwietnia 2022 r. na wniosek powoda z 23 marca 2022 r. w sprawie nabycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) w K. wskazała, że brak jest podstaw prawnych do żądanego przez powoda nabycia na rzecz Skarbu Państwa spornej nieruchomości, albowiem w ocenie (...) nie można mówić o braku możliwości powoda do dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości, zaś decyzja o warunkach zabudowy nr (...) z 9 marca 2017 r. dotyczyła działki nr (...) a nie (...), która stanowiła część byłej działki (...).

(odpowiedź (...) k. 100-101)

Przytoczony stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dowodów ze złożonych do akt sprawy dokumentów, których wartości dowodowej nie kwestionowała żadna ze stron, zeznań świadków oraz samego powoda, a także opinii biegłych sądowych z zakresu geodezji i kartografii oraz szacunków majątkowych.

W przedmiotowej sprawie sąd oparł się na opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii, który wypowiedział się jednoznacznie w sprawie ograniczeń w prawidłowym korzystaniu przez powoda z jego nieruchomości związanych z przeprowadzeniem budowy infrastruktury gazowniczej i drenażowej w ramach prowadzonej przez pozwanego inwestycji drogowej. Biegły przedstawił kilka wariantów możliwej zabudowy uwzględniając przede wszystkim warunki zabudowy wynikające z decyzji nr (...) o warunkach zabudowy z 9 marca 2017 r., a także decyzji nr (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 13 sierpnia 2020 r. oraz obowiązujące przepisy prawa. Szczegółowo przeanalizował te warianty, zaś wszelkie wątpliwość zgłaszane przez stronę pozwaną wyjaśnił w opinii pisemnej uzupełniającej oraz ustnej wydanej na rozprawie. W tym miejscu wskazać należy, że biegły wyjaśnił także kwestię doniosłości decyzji nr (...) o warunkach zabudowy wydanej przez Burmistrza K. dla nieruchomości, która wówczas stanowiła działkę o nr ewidencyjnym (...), z której następnie wyodrębniono działkę (...) należącą do powoda. Biegły wskazał, że decyzja wprawdzie dotyczyła działki oznaczonej jako (...) jednakże ustalała ona warunki zabudowy nieruchomości przy jednoczesnym uwzględnieniu zaproponowanego przez wnioskodawcę podziału nieruchomości, który de facto dokonał się w listopadzie 2017 r.

W przedmiotowej sprawie sąd dokonał oceny dowodu z opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości zgodnie z kryteriami wymienionymi w przepisie art. 233 k.p.c. Biegła oparła się na prawidłowych danych, dotyczących wycenianej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Biegła przekonująco wyjaśniła przyczyny i zakres obecnej wartości nieruchomości powoda, zaś wszelkie wątpliwości powoda szczegółowo wyjaśniła w opinii uzupełniającej.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, w zakresie ostatecznie sprecyzowanym, jako zasadne uwzględniono.

Powód wnosił o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nabycia wskazanej nieruchomości, w związku z zaistnieniem przesłanek przewidzianych w art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. braku możliwości dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem w związku z wydaniem decyzji Wojewody (...) o nr (...) z 13 sierpnia 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości powoda.

Stan faktyczny nie pozostawał pomiędzy stronami co do zasady sporny, pozwany bowiem nie kwestionował okoliczności dotyczących prawa własności nieruchomości, aktualnie stanowiącej działkę (...) położonej w K., w obrębie k-16, faktu wydania decyzji przez Wojewodę (...), ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości nr (...) w związku z koniecznością budowy sieci gazowniczej i drenażowej. Pozwany podnosił natomiast, że powyższe ograniczenie w żadnym zakresie nie skutkowało wystąpieniem przesłanki umożliwiającej wystąpienie z roszczeniem o wykup.

Podstawą prawną wywodzonego przez powoda roszczenia głównego był art. 11f ust. 1 pkt 8 lit. i) w zw. z art. 11f ust. 2 ustawy z 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: Ustawa) w zw. z art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarne nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Zgodnie z treścią art. 11f ust. 1 pkt 8 lit. i) w zw. z art. 11f ust. 2 Ustawy do ograniczeń związanych z koniecznością budowy lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu przepisy art. 124 ust. 4-7 i art. 124a u.g.n. stosuje się odpowiednio. W związku z czym, jeżeli budowa lub przebudowa sieci uzbrojenia terenu, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2 (w niniejszej sprawie Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad) nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Podnieść należy, że przepis art. 124 ust. 5 u.g.n. kreuje roszczenie właściciela nieruchomości w postaci żądania wykupu nieruchomości w sytuacji, gdy założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. (a w związku z odesłaniem z art. 11f ust 2 – również w odniesieniu do przebudowy sieci uzbrojenia terenu), uniemożliwia mu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

Przewidziane zostały zatem dwie niezależne przesłanki dokonania nabycia, tj. niemożliwość dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości:

1. w sposób dotychczasowy albo

2. w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

Pierwsza z przesłanek dotyczy dotychczasowego sposobu korzystania. Sam fakt wydania decyzji Wojewody (...) z 13 sierpnia 2020 r. o nr (...) nie przesądza jeszcze o tym, że nie jest możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, chodzi o niemożliwość wykorzystywania nieruchomości w sposób dotychczasowy na skutek dokonanych w związku z wydaniem decyzji ograniczeń. Kryterium oceny skutków wydanej decyzji jest, czy nieruchomość może być wykorzystana w dotychczasowy sposób, zatem odnieść się należy do rzeczywistego dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości (por. wyrok SN z 2 lutego 2012 r., II CSK 265/11, Lexis.pl nr (...)). Przesłanka "dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy" wymaga zbadania faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed rozpoczęciem inwestycji, aby w ten sposób ocenić, czy umieszczenie infrastruktury na nieruchomości uniemożliwia dalsze korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, przy założeniu, że dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości nie naruszał przepisów prawa (zob. M. Wolanin, w: W. Jaworski, A. Prusarczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa..., 2011, s. 922). Dla skuteczności roszczenia nie jest wystarczające jedynie utrudnienie w dotychczasowym korzystaniu, gdyż w komentowanym artykule mowa jest o uniemożliwieniu dalszego prawidłowego korzystania w sposób dotychczasowy (P. Wojciechowski [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, red. P. Czechowski, Warszawa 2015, art. 124).

Drugą przesłanką uzasadniającą wystąpienie z roszczeniem jest uniemożliwienie dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Zwrot ustawowy "dalsze korzystanie" powinien być interpretowany z uwzględnieniem potencjalnego wykorzystania nieruchomości i jej przeznaczenia przed wydaniem decyzji zezwalającej. Istotny jest brak możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem sprzed dokonanego ograniczenia, choćby właściciel nie wykorzystywał nieruchomości zgodnie z tym przeznaczeniem. Podobnie jak w przypadku pierwszej przesłanki, uniemożliwienie nie oznacza zwykłego utrudnienia.

Mając powyższe rozważania na uwadze, w ocenie sądu w sprawie wystąpiły przesłanki przewidziane w art. 124 ust. 5 u.g.n. w zw. z art. 11f ust. 2 ustawy, tj. wskutek wydania decyzji Wojewody (...) o nr (...) z 13 sierpnia 2020 r. doszło do uniemożliwienia powodowi korzystania z nieruchomości. Powołany przepis wskazuje w sposób jednoznaczny, że dla skutecznego wystąpienia z roszczeniem o wykup, niezbędnym jest wykazanie powstania ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, którego źródłem jest przeprowadzenie przez tę nieruchomość wskazanych w ww. przepisie rodzajowo urządzeń przesyłowych.

Nie ulega zatem wątpliwości, że wyczerpuje ową przesłankę tego przepisu ograniczenie, na które powoływał się powód, tj. przeprowadzenia na terenie nieruchomości powoda prac budowlanych, polegających na ułożeniu magistrali sieci gazowej wysokiego ciśnienia oraz sieci drenarskiej, co przełożyło się na faktyczne wyłączenie spod zabudowy części jego nieruchomości na warunkach określonych w decyzji Burmistrza K. nr (...) z 9 marca 2017 r. Wskazać należy, że ograniczeniem przewidzianym decyzją Wojewody (...) z 20 sierpnia 2020 r. roku było czasowe zajęcie nieruchomości powoda – działki nr (...) związane z udzieleniem zezwolenia na budowę i przebudowę sieci uzbrojenia terenu oraz budowę i przebudowę urządzeń wodnych. Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie – czy powyższe ograniczenie skutkowało uniemożliwieniem dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem – pozostaje fakt, że przed wydaniem ww. decyzji na działce powoda nie istniała żadna infrastruktura gazownicza ani drenażowa, a jedynie nasadzenia stanowiące drzewa owocowe i budynek niemieszkalny o pow. 40 m ².

W ocenie sądu powód bezsprzecznie wykazał, że budowa urządzeń infrastruktury podziemnej związanej z realizacją budowy drogi ekspresowej (...) realnie uniemożliwiła mu zabudowę nieruchomości na warunkach określonych w decyzji nr (...) Burmistrza K. tj. w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Sąd nie miał żadnych wątpliwości, że od 2014 r. po przeprowadzeniu procedury administracyjnej, w tym przy udziale strony pozwanej, dopuszczono podział ówczesnej działki o nr ewidencyjnym (...) ustalając, że sposób użytkowania każdej nowo wydzielonej działki po podziale będzie miał charakter działki budowlanej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną z dopuszczeniem usług, co dotychczas nie uległo zmianie. Od samego początku było wiadomym, że zarówno powód, jak i pozostali współwłaściciele nieruchomości gruntowej, będą chcieli się na wyodrębnionych działkach budować. Systematycznie od 2014 r. powód podejmował działania zmierzające do realizacji przedsięwzięcia, zaś zarzut strony pozwanej, że powód nie rozpoczął żadnych przygotowań do rozpoczęcia budowy, należało uznać za chybiony, albowiem to działania administracyjne związane z podziałem i wywłaszczeniem części nieruchomości nr 41 przyczyniły się do zmiany granicy nieruchomości i koniecznością ponownego wystąpienia o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zatwierdzenia planu podziału nieruchomości, co skutecznie opóźniało plany powoda. Nie można także się dziwić, że powód zwlekał z projektem domu, zakupem materiałów budowlanych czy rozpoczęciem budowy, skoro do 2019 r. nie był jeszcze znany ostateczny plan przebiegu drogi ekspresowej (...), co przecież mogło znacznie wpłynąć na realizację inwestycji powoda. Podkreślenia wymaga, że korzystanie z nieruchomości w sposób zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany m.in. w decyzji o warunkach zabudowy. Uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności, ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, ale potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w tym przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego, godzi w prawo własności, bowiem sama możliwość właściciela wykorzystywania rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym wywodzącym się z istoty prawa własności (por. wyr. SN z 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14).

Powyższe znajduje przełożenie w opinii biegłego sądowego R. M., którą Sąd w pełni podziela. Biegły bezsprzecznie wskazał, że nie istnieje możliwość dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości powoda wobec realizacji inwestycji drogowej dokonanej przez pozwanego. Wprawdzie rozważano wariantowo posadowienie budynku mieszkalnego na nieruchomości powoda, jednakże realizacja znacznie odbiegałaby od tej, która była przewidziana w decyzji Burmistrza K. o warunkach zabudowy z 9 marca 2017 r., a także wiązała się z wieloma ograniczeniami wpływającymi na komfort użytkowania budynku (np. brak okien). Co znamienne z uwagi na budowę infrastruktury podziemnej (magistrala gazowa, drenaż) nie są możliwe nawet nasadzenia roślinne (drzewa, krzewy). W takiej sytuacji działka gruntowa powoda nie daje możliwości jej sensownego zagospodarowania. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że powoływany w niniejszej sprawie przepis nie wymaga, aby w ogóle nie było możliwe korzystanie z nieruchomości na dotychczasowe cele. Nie przez przypadek zawiera odwołanie do pojęcia „prawidłowego korzystania”. Roszczenie o wykup nieruchomości nie stanie się więc zasadne tylko w sytuacjach, w których korzystanie z pozostawionej części nieruchomości nie będzie w ogóle możliwe, ale również wtedy, gdy nie będzie można tego czynić z zasadami racjonalnej gospodarki (por. wyr. Z 24 maja 2019 r. SO w Warszawie; sygn. akt XXV 1377/18).

Stąd też, pamiętając, że chodzi o wykorzystanie prawidłowe, nie zaś o jakiekolwiek, nawet gdyby teoretycznie założyć, że być może na przedmiotowej działce nr (...) zmieściłby się jakiś budynek, to jednak trzeba mieć też przede wszystkim na względzie fakt, że przedmiotowa działka miała przeznaczenie zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej, a z tym z kolei wiąże się konieczność spełnienia odpowiednich wymogów, a zatem trudno byłoby umiejscowić taki budynek i niezbędne otaczające go obiekty w taki sposób, ażeby to wszystko było rozplanowane w zgodzie z wszelkimi wymogami oraz obwarowaniami prawnymi, a jednocześnie było funkcjonalne.

Co się zaś tyczy zarzutu pozwanego, że powód nie dysponował stosowną decyzją o warunkach zabudowy, z uwagi na brak przeniesienia wydanej decyzji przez Burmistrza K. z 9 marca 2017 r. z brata powoda – G. D. na rzecz powoda, to należy wskazać, że ww. decyzja przewidywała podział nieruchomości i określiła możliwość tego podziału na podstawie analizy wielkości, dostępu i rodzaju użytkowania działek sąsiednich. Wskazano minimalną powierzchnię działek po podziale (ok. 1000 m2) oraz minimalną szerokość frontu działki (16 m), zaś dostęp do działek miał się odbywać z drogi publicznej – (...). Został także zgodnie z art. 94 ust. 1 u.g.n. dokonany plan podziału nieruchomości. Co znamienne decyzja o warunkach zabudowy rozstrzygała o możliwości realizacji określonego rodzaju inwestycji na danym terenie. W związku z tym nie dotyczyła ona takich praw podmiotowych, które bezwzględnie wiązałyby ją z jej adresem. Z tego względu, sąd podzielił tu stanowisko wyrażone przez WSA w Gdańsku w sprawie II SA/Gd 134/18, że istnieje możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot niż ten, na rzecz którego została wydana. Jednakże to, że powód nie dokonał formalnego przeniesienia decyzji na siebie po podziale nieruchomości nie oznacza, że przeznaczenie nieruchomości jest obecnie inne niż wynikające z decyzji, bowiem decyzja nie została ani zmieniona ani uchylona.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że na gruncie niniejszej sprawy zostały spełnione przesłanki ujęte w treści art. 124 ust. 5 u.g.n., tj. budowa podziemnej infrastruktury gazowniczej i drenażowej uniemożliwia powodowi prawidłowe wykorzystanie działki nr (...) na dotychczasowe cele.

Odnosząc się do wysokości wskazanej w oświadczeniu kwoty, to sąd w tej kwestii oparł się na weryfikacji biegłej rzeczoznawcy majątkowej, która sporządziła operat szacunkowy dla spornej nieruchomości. W treści opinii oraz opinii uzupełniającej biegła uwzględniła uniemożliwienie powodowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem na warunkach określonych w decyzji nr (...) Burmistrza K. o warunkach zabudowy, co stanowiło konsekwencję przeprowadzenia na terenie nieruchomości powoda prac budowlanych, polegających na ułożeniu magistrali sieci gazowej wysokiego ciśnienia oraz sieci drenarskiej, a nie konsekwencję usytuowania w sąsiedztwie nieruchomości pasa drogowego drogi ekspresowej. Szacując nieruchomość przeanalizowała jej lokalizację z uwzględnieniem projektowanego uciążliwego - z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości - sąsiedztwa.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., obciążając pozwanego, jako stronę przegrywającą sprawę kosztami procesu poniesionymi przez powoda, na które to składały się koszty zastępstwa procesowego 5400 zł (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie), opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, łączna opłata od pozwu 9185 zł oraz zaliczki łącznie na wynagrodzenie biegłych 9000 zł – 23.602 zł

z/ odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełn. pozwanego przez PI.