Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powodowie E. L. i B. L. (małżonkowie) wnieśli przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) (...) w S. pozew o:

- uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty o numerze (...), podjętych w dniu 21 marca 2024 roku, ewentualnie stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie stwierdzenia nieistnienia uchwał.

Zaskarżonym uchwałom zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego:

(-) art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali poprzez brak zawiadomienia E. L. - współwłaścicielki lokali (...) oraz 5 o zebraniu ogółu właścicieli zaplanowanym na dzień 21.03.2024r. oraz informacji o dniu, godzinie i miejscu zebrania, o porządku obrad i treści zmian praw i obowiązków właścicieli wyrażonych projektami uchwał;

(-) art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez zarządzenie głosowania w trybie, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos i głosowanie w dniu 21.03.2024r. wszystkich uchwał w trybie art. 23 ust. 2a ww. ustawy,

(-) art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez zgłoszenie 1 żądania - do wszystkich uchwał, a niezgłoszenie żądania głosowania w trybie art. 23 ust.2a ww. ustawy żądania odrębnie do każdej uchwały z osobna.

Dodatkowo zarzucili:

(-) uchwale nr (...) - błąd rachunkowy sumy kosztów w kolumnie wydatków planowanych „Rozliczenia planu gospodarczego (...) do uchwały nr (...)”: suma pozycji od 1 do 7 wynosi 16.750,00 zł., a nie 12.450,00 zł., jak wykazano w podsumowaniu,

(-) uchwałom nr (...)naruszenie art. 22 ust. 3 pkt. 3 i 8 ustawy poprzez zatwierdzenie sprawozdania finansowego z działalności zarządu za rok 2023 i udzielenie zarządowi absolutorium oraz zatwierdzenie planu gospodarczego na rok 2024 z pominięciem postanowień §2 pkt. 2, §3 pkt. 1-3, §4 pkt. 1-8, §5 pkt. 1-3, §6 pkt. 1-2, §7 pkt. 1-2 Regulaminu rozliczania mediów przyjętych na podstawie uchwały Wspólnoty (...) (...) nr (...) z dnia 22.02.2020r. tj. nieuwzględnienie w planie gospodarczym kosztów eksploatacyjnych : a) całkowicie - kosztu usługi dostawy ciepła centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej (§3 pkt 1-3 Regulaminu ), b) całkowicie - kosztu usługi zbiorowego dostarczania wody i zbiorowego odprowadzania ścieków (§4 pkt 1-8 Regulaminu), c) całkowicie - kosztu usługi wywozu odpadów (§5 pkt 1-3 Regulaminu), d) całkowicie - kosztu usługi transportu wody i ścieków (§6 pkt 1 -2 w zw. z §2 pkt 2 Regulaminu), e) częściowo - kosztu usługi dostawy prądu elektrycznego (§7 pkt 1-2 w zw. z §2 pkt 2 Regulaminu ) tj. kosztu korzystania z przyłącza i urządzeń innego przedsiębiorstwa.

(-) uchwałom nr (...) - naruszenie art. 12 ust. 3 i art. 22 ust. 3 pkt. 3 i pkt 8 ustawy o własności lokali (u.w.l.) poprzez nieuzasadnione merytorycznie (brak uzasadnienia ekonomicznego) podwyższenie wysokości kwot zaliczek na fundusz eksploatacyjny i remontowy, a tym samym nieuzasadnione ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Zarządcy, D. W. zarzucili:

(-) przekroczenie uprawnień poprzez powoływanie się na art. 30 , a w konsekwencji art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez nieuprawnione zwołanie zebrania dniu 21.03.2024 r.

(-) brak powiadomienia o zebraniu wspólnoty zarządcy ustanowionego w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. w osobie B. L..

(pozew, k. 4-7)

Postanowieniem z dnia 8 lipca 2024 roku Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił wniosek powodów o udzielenie zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie XII C 667/23.

(postanowienie, k. 42)

W odpowiedzi na pozew Wspólnota reprezentowana przez zarządcę sądowego D. W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania. (odpowiedź na pozew, k. 63)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Małżonkowie E. L. i B. L. są właścicielami 3 lokali (2 użytkowe i 1 mieszkalny) w nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) (...) na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Łącznie posiadają 58% udziałów. Pozostałe trzy lokale należą do innych właścicieli – J. P. F., A. C., E. i K. K..

(bezsporne)

B. L. wybudował nieruchomość Wspólnoty.

Aktem notarialnym z dnia 28 grudnia 2019 roku rep. (...) sporządzono protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, z którego treści wynika, że obecni byli właściciele 4 lokali, którym przysługuje udział łącznie 0,738. Podjęto uchwałę, zgodnie z którą zarząd nad nieruchomością powierzono B. L.. Z protokołu nie wynika, aby prócz B. L. stawił się ktoś jeszcze z właścicieli lokali. Powód chciał pobierać opłaty od członków Wspólnoty za korzystanie z instalacji mediów znajdujących się w budynku. Wytoczył dwa procesy - jeden przegrał, drugi jest w toku. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlano-Handlowe (...) wystawia na rzecz Wspólnoty rachunki z tytułu tzw. usługi transportowej, które są odsyłane jako nienależne; w odpowiedzi na to powód nie płaci zaliczek na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, ani na koszty zarządu nieruchomością. Wobec tego że powodowie nie uiszczają opłat na rzecz Wspólnoty, pozostali właściciele postanowili zadbać o płynność finansową Wspólnoty i podnieść zaliczki na fundusz eksploatacyjny, w którym gromadzone są środki na sądową windykację należności od powodów i remontowy, w którym gromadzone są środki na remont tarasu (w 2023 r. wydano nakaz remontu tarasu).

(przesłuchanie B. L. k. 115v-116 nagranie 00:07:15-00:28:47, przesłuchanie D. W. k. 116 nagranie 00:28:47-00:50:12, kopie odpowiedzi k. 35-39, kopia protokołu k. 40-41)

D. W. został zarządcą przedmiotowej nieruchomości z zakresem sprawowania zarządu zwykłego, ustanowionym postanowieniem Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 22 czerwca 2020 roku. Postępowanie toczyło się z udziałem wszystkich ówczesnych właścicieli nieruchomości: J. F., P. F., A. W., B. L., E. L., E. K. i K. K.. (postanowienie I Ns 312/18 – k. 50, kopia protokołu k. 40-41)

Pismem datowanym na 6 marca 2024 r., adresowanym do obojga powodów, na ich wspólny adres zamieszkania, Zarząd zaprosił właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) w S. na zebranie w dniu 21 marca 2024 r. , o godzinie 18.00, w biurze zarządcy przy ul. (...), lok. nr (...). W porządku obrad znalazło się : podjęcie uchwał w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi, przyjęcia planu gospodarczego na 2024 rok, zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną z powierzonego na właścicielski przy ul. (...) (...), zmiany wysokości zaliczek na fundusz eksploatacyjny i zmiany wysokości zaliczek na fundusz remontowy.

Zawiadomienie odebrał powód.

(zawiadomienie k. 9; przesłuchanie B. L. k. 115v., nagranie 00:07:15-00:15:34)

W dniu 21 marca 2024 r. właściciele posiadający we Wspólnocie ponad 1/5 udziałów (łącznie 41,4% ), tj. P. F., E. K. i A. C. zażądali, aby wszystkich głosowania uchwał na zebraniu Wspólnoty w dniu 21 marca 2024 r. odbyły się w trybie jeden właściciel = jeden głos.

(kopia wniosku k. 15, kopia protokołu z zebrania z dnia 21.03.2024r. k. 23 – 24v.)

D. W., przy braku głosów przeciw, został wybrany na przewodniczącego zebrania. Stwierdził, że na zebraniu obecni są właściciel lokali, którym przysługują udziały w nieruchomości wspólnej wynoszące łącznie 100% udziałów, na pisemne żądanie właścicieli posiadających co najmniej 1/5 udziałów głosowanie odbędzie się w trybie: jeden właściciel = jeden głos, zebranie zostało zwołanie prawidłowo i nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbycia tego zebrania, ani wniesienia poszczególnych spraw do porządku obrad.

(protokół w formie aktu notarialnego k. 16-18)

Uchwałą nr (...) z dnia 21 marca 2024 r. zebranie właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) (...), uchwaliło, że z dniem 21 marca 2024r., w zakresie praw i obowiązków oraz do zarządu nieruchomością wspólną, będą mieć zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali i dokonali zmiany sposobu sprawowania zarządu, w ten sposób, że odwołano zarząd sprawowany przez B. L. i ustalono, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z rozdziałem 4 Ustawy o własności lokali przez osoby fizyczne wybrane na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali. Głosowanie nad uchwałą odbyło się według głosów, zgodnie z art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali; zasadę głosowania wprowadzono na pisemne żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Stwierdzono, że uchwała została podjęta większością głosów w głosowaniu jawnym: 3 – „za”, 1 – „przeciw”, brak głosów wstrzymujących się.

(kopia uchwały k. 13, protokół w formie aktu notarialnego k. 16-18)

Uchwałą nr (...) z dnia 21 marca 2024 r. Wspólnota zatwierdziła sprawozdanie finansowe z działalności Zarządu za 2023 r. i udzieliła absolutorium Zarządowi.

Uchwała została podjęta większością głosów: 3 – „za”, 1 – „przeciw”.

Uchwałą nr (...) z dnia 21 marca 2024 r. Wspólnota zatwierdziła plan gospodarczy na 2024 r.

Uchwała została podjęta większością głosów: 3 – „za”, 1 – „przeciw”.

Uchwałą nr (...) z 21 marca 2024 r. Wspólnota postanowiła zwiększyć wysokość zaliczek na fundusz eksploatacyjny o 1 zł/m ² do wysokości 4 zł/m ².

Uchwała została podjęta większością głosów: 3 – „za”, 1 – „przeciw”.

Uchwałą nr (...) z dnia 21 marca 2024 r. Wspólnota postanowiła zwiększyć wysokość zaliczek na fundusz remontowy o 2 zł/m ² - do wysokości 3 zł/m ².

Uchwała została podjęta większością głosów: 3 – „za”, 1 – „przeciw”.

(kopie uchwał k. 19-22, kopia protokołu k. 23-24)

Powód odebrał zawiadomienie o terminie i miejscu zebrania i porządku obrad, do którego zostały załączone projekty uchwał, które miały być podjęte wraz z załącznikami tj. planem rocznym na 2024 roku i uchwałą z wykonania planu rocznego za 2023 rok. Nie powiadomił o zebraniu żony. Pozostaje w sporze z zarządcą, co do sposobu powiadamiania go i małżonki o zebraniach Wspólnoty.

Powód głosował przeciw zaskarżonym uchwałom, ponieważ jest zdania, że uchwały numer (...) nie uwzględniają kosztów od 2016 roku, jakie Wspólnota zobowiązała się ponosić wobec jego przedsiębiorstwa z tytułu dostawy wody i odbioru ścieków, natomiast w odniesieniu do uchwał nr (...), zarządca nie przedstawił uzasadnienia takich podwyżek. Zdaniem powodów kwoty zgromadzone na tych rachunkach za poprzednie lata nie zostały do tej pory wykorzystane i stanowią rezerwę kapitałową. W planie gospodarczym na rok 2024 nie ma żadnych zaplanowanych remontów, ani wydatków eksploatacyjnych, dlatego zdaniem powoda podwyższenie stawek opłat doprowadzi jedynie do podwyższenia kwoty zakumulowanej. Powodowie zaprzeczają, istnieniu zadłużenia wobec Wspólnoty, bowiem są zdania, że to Wspólnota ma dług wobec przedsiębiorstwa powoda, dlatego odmawiają uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty od 2022 roku, ponieważ dokonują na bieżąco potrącenia wzajemnych wierzytelności z tytułu usługi transportowej pomiędzy sieciami miejskimi, a instalacjami wewnętrznymi budynku Wspólnoty polegającej na dostawie wody i odprowadzeniu ścieków.

(przesłuchanie B. L. k. 115v-116 nagranie 00:07:15-00:28:47)

Zarządca tak jak dotychczas wysłał jedno zawiadomienie dla małżonków Ł. o zebraniu. Nie ma wiedzy o faktycznej separacji powodów ani o tym, aby powód zgłaszał życzenie, żeby zawiadamiać o zebraniu jego i żonę osobno.

W planie finansowym na rok 2024 remont jednego z tarasów nie został uwzględniony, mimo, że zachodzi potrzeba jego przeprowadzenia, ponieważ Wspólnota nie dysponowała środkami finansowymi na remont, a kosztorys nie został zlecony. Sprawozdanie finansowe za 2024 rok uwzględnia stan finansów Wspólnoty według naliczeń księgowych, podczas, gdy w sytuacji braku świadczeń ze strony powodów z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, faktyczny stan środków pieniężnych na koncie pozwanej Wspólnoty, na dzień 31 grudnia 2023r., wynosił 1.004,50 zł. Wspólnota nie regulowała zobowiązań wobec zarządcy przez kilkanaście miesięcy, bowiem nie miała pieniędzy. Z tego względu, pozostali członkowie Wspólnoty, podjęli uchwałę o zwiększeniu zaliczek na fundusz remontowy oraz eksploatacyjny, aby Wspólnota nie straciła płynności finansowej, mogła zaplanować konieczny remont i dysponowała środkami na wszczęcie postępowania egzekucyjnego wobec powodów, na podstawie wyroku sądowego zasądzającego na rzecz Wspólnoty należność w wysokości przekraczającej 20.000 zł. za okres do jesieni 2023r. oraz wytoczenie kolejnego powództwa o zapłatę za dalszy okres, na podobną kwotę.

Sprawozdanie z wykonywanego zarządu za rok 2023 rok zostało zatwierdzone przez sąd.

W rozliczeniu planu gospodarczego na 2023 rok nie ma pozycji „ubezpieczenie za 700 zł”, mimo że w planie na 2023 roku było ono uwzględnione, gdyż budynek nie został wtedy ubezpieczony z uwagi na brak środków pieniężnych.

(przesłuchanie D. W. k. 116 nagranie 00:28:47-00:50:12)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych dokumentów i przesłuchania stron.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda, w których utrzymywał, że nie poinformował żony o zebraniu Wspólnoty, gdyż nie odzywają się do siebie i pozostają w faktycznej separacji. Twierdzenia te pozostają bowiem w sprzeczności z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, w świetle okoliczności udzielenia w dniu 2 maja 2024r. przez powódkę E. L. mężowi, pełnomocnictwa do reprezentowania jej w niniejszym postępowaniu, co potwierdza, że w sprawach właścicielskich i urzędowych, małżonkowie współdziałają. W tym stanie rzeczy należało uznać, że deklarowane przez powoda wygaśnięcie więzi małżeńskich nie oznacza, braku komunikacji między małżonkami, jako współwłaścielami lokali tworzących Wspólnotę, w sprawach zarządu majątkiem wspólnym, gdyby bowiem polegały na prawdzie zeznania powoda, że nie poinformował żony nawet o terminie zebrania Wspólnoty, gdyż ze sobą nie rozmawiają, to należałoby oczekiwać, że powódka nie udzieliłaby mężowi pełnomocnictwa procesowego, skoro nie mogłaby liczyć na uzyskanie od niego informacji o stanie i przebiegu postępowania sądowego, którego jest stroną.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powodowie wywodzili swoje roszczenie z treści art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali (WłLokU) zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Jako pierwszą podstawę powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej art. 25 ust. 1 WłLokU wymienia niezgodność uchwały z przepisami prawa. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia - właściciel lokalu może, więc zgłaszać zarówno zarzuty merytoryczne, dotyczące uchwały, jak i formalne. Należy przyjąć, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy gdy wadliwość ta miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Jeśli chodzi o niezgodność z przepisami prawa, stanowiącą podstawę do zarzutów merytorycznych stawianych uchwale, to można stwierdzić, że chodzi tu o niezgodność z przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Kolejną podstawą powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali jest niezgodność uchwały z umową właścicieli. Chodzi tu o niezgodność z umową, o której mowa np. w art. 18 ust. 1 WłLokU dotycząca modyfikacji zasad zarządu nieruchomością wspólną lub z art. 23 ust. 2 WłLokU określającą zasadę, że w głosowaniu w konkretnej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ostatnią podstawą powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wskazaną w art. 25 ust. 1 WłLokU, jest naruszenie interesów właściciela lokalu, w szczególności poprzez naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. W ramach tej podstawy należy zbadać uchwałę w zakresie jej celowości, rzetelności i gospodarności. Chodzi tu o przypadki, w których uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego innego niż art. 25 WłLokU przepisu, ale jest gospodarczego lub osobistego punktu widzenia dla skarżącego właściciela lokalu z usprawiedliwionych powodów niekorzystna. Katalog podstaw zaskarżenia uchwał na podstawie powyżej cytowanej ustawy nie jest zamknięty. Powołany przepis w ust. 1 in fine mówi o każdym innym sposobie naruszenia interesów właściciela.

Dla skuteczności powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wystarczy, że powód wykaże zasadność zarzutu z choćby jednej z wymienionych powyżej podstaw.

W niniejszej sprawie, powodowie są właścicielami 3 lokali w przedmiotowej nieruchomości i posiadają 58% udziałów. Służy im zatem legitymacja czynna w wytoczeniu niniejszego powództwa. Niespornym było również, iż termin do wytoczenia powództwa został zachowany.

Odnosząc się do zarzutu pozwu, w myśl którego powódka nie została skutecznie powiadomiona o zebraniu Sąd przychyla się do stanowiska zaprezentowanego w uchwale Sądu Najwyższego z 14 lipca 2005 roku III CZP 43/05, zgodnie z którym jeżeli udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 UWL.

Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie. Konsekwencją tego jest uprawnienie zarządcy do wysłania jednego zawiadomienia o zebraniu dla powodów, tym bardziej, że posiadają oni ten sam adres do korespondencji i są małżonkami. Reasumując, skutecznie powiadomieni zostali oboje małżonkowie L., przez wystosowanie jednego zawiadomienia, dla obojga, na wspólny adres zamieszkania, zaś w otrzymanym przed planowanym zebraniem ogółu właścicieli zawiadomieniu, zawierającym porządek obrad, umieszczono wykaz spraw, które mają zostać poddane pod głosowanie. Kwestia zaś ewentualnego zatajenia przed żoną otrzymanej korespondencji, była przedmiotem oceny dowodów. Sąd zważył nadto, że naruszenia proceduralne mogą stanowić podstawę do uchylenia uchwały, gdy mają wpływ na jej treść, co strona powodowa winna wykazać, a czemu nie sprostała w toku niniejszego procesu. To, że powodowie kwestionują zaskarżone uchwały, nie zgadzają się z ich postanowieniami, nie jest w ocenie Sądu jeszcze dowodem na to, że uchwały te są wadliwe. Sąd uznał zatem, iż zarzucane przez powodów naruszenia proceduralne, nawet gdyby, wbrew zaprezentowanej ocenie, do nich doszło, nie uzasadniają uchylenia uchwał.

Przebieg zebrania z dnia 21 marca 2024 r. wynikał z dwóch protokołów - jednego sporządzonego przez obecnego na zebraniu notariusza oraz drugiego spisanego przez sekretarza zebrania w osobie P. W.. Spornym było, czy współwłaściciele mogli podjąć zdecydować o zmianie sposobu liczenia głosów obowiązującej w pozwanej Wspólnocie przy podejmowaniu uchwał, a co za tym idzie, czy podjęto zgodnie z prawem kolejne zaskarżone uchwały.

Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 WłLokU właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana tak wprowadzonego zarządzania umownego może nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, wszystkich właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) albo na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a WłLokU). W ostatnim przypadku, jeżeli sposób dokonywania zmiany nie jest określony w dotychczasowej umowie (przede wszystkim co do tego, czy zmiana wymaga zgody wszystkich, czy tylko większości, i jak liczonej), to, na podstawie art. 33 WłLokU, znajdą zastosowanie do podejmowania uchwał zasady wyrażone w art. 23 WłLokU, w myśl których uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Zasadą jest zatem, że uchwały podejmowane we Wspólnocie zapadają większością głosów obliczaną według wielkości udziałów. Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali wprowadza od tej zasady wyjątek i stanowi, że głosowanie według zasady jeden właściciel = jeden głos może być przyjęte w umowie właścicieli (chodzi zatem o porozumienie wszystkich właścicieli) albo w podjętej przez nich uchwale – wówczas jednak taka uchwała musi być podjęta na zasadach ogólnych tzn. większością głosów obliczoną według większości udziałów.

Zmiana zasady liczenia większości głosów przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali według wielkości udziałów na zasadę, według której na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 UWL), jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd sprawowany przez właścicieli. Taka zmiana sposobu liczenia większości głosów należy bowiem do istotnych czynności zarządu sprawowanego przez właścicieli, tym bardziej gdy dotyczy uchwał, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.

Istnieje jednak wyjątek od tej zasady wprowadzony w art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali, który dopuszcza głosowanie metodą jeden właściciel = jeden głos w 3 sytuacjach:

1)  gdy suma udziałów nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden,

2)  gdy większość udziałów należy do jednego właściciela lokalu;

3)  gdy oba te warunki są spełnione łącznie.

W takiej sytuacji głosowanie według zasady jeden właściciel = jeden głos może być zainicjowane na żądanie właścicieli, których udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej 1/5.

Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 r., IV CSK 129/05 (), zgodnie z którym, podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady głosowania ”jeden właściciel - jeden głos” nie jest konieczne właśnie (i tylko) w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a WłLokU, tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.

Taka sytuacja miała miejsce w opisanym powyżej stanie faktycznym. Właściciele: P. F., A. C. i E. K. (czyli pozostali właściciele lokali posiadający ponad 40% udziałów) wnieśli o to by proponowane uchwały na zebraniu w dniu 21 marca 2024r. głosować według zasady jeden właściciel = jeden głos.

W związku z tym uchwały zostały skutecznie podjęte.

Odnosząc się do błędów rachunkowych w uchwale (...) pozwany przyznał, że taki błąd wkradł się błąd w podsumowaniu wydatków planowanych jednak nie miało to żadnego wpływu na rozliczenie, ponieważ najważniejszą pozycją są faktycznie poniesione koszty, a w tej pozycji nie ma żadnych błędów.

Zarzuty skierowane do uchwał (...) nie mogły się ostać. Należało uwzględnić argumenty strony pozwanej, iż koszty i przychody związane z bieżącą dostawą mediów do lokali nie są objęte sprawozdaniem finansowym przedstawionym do akceptacji Wspólnoty. Powyższe tyczy się funduszu eksploatacyjnego i remontowego, do których to nie wchodzi pojęcie mediów. Media są bieżąco rozliczane niezależnie, na podstawie dostarczanych faktur wynikających ze stawek obowiązujących w Gminie jak również kosztów oleju niezbędnego do ogrzewania lokali i dostarczania do nich ciepłej wody. Media nie są kosztem Wspólnoty lecz wyłącznym kosztem poszczególnych współwłaścicieli.

Uchwały nr (...) zostały poddane pod głosowanie, ponieważ powodowie nie wnoszą opłat z tytułu zaliczek na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, co generuje Wspólnocie koszty wymagające pokrycia przez pozostałych współwłaścicieli. Nie więc mowy o naruszeniu art. 12 ust. 3 i art. 22 ust. 3 pkt. 3 i pkt.8 ustawy o własności lokali.

Jednocześnie Sąd uznał, że zaskarżone uchwały nie są niezgodne z przepisami prawa, ani umową właścicieli lokali, nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani w inny sposób nie naruszają interesów powodów. Wręcz przeciwnie, w interesie Wspólnoty i pozostałych właścicieli lokali jest, aby od członków Wspólnoty, którzy nie regulują należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu, wyegzekwować wykonanie zobowiązania, co wymaga poniesienia wydatków z tytułu kosztów sądowych i egzekucyjnych, a zatem zgromadzenia na ten cel odpowiednich środków finansowych, co w sytuacji zalegania przez powodów z płatnościami na rzecz pozwanej, wymaga stosownego zwiększenia obciążeń po stronie członków Wspólnoty. Podobnie należy ocenić potrzebę uzyskania zasobów pieniężnych na sfinansowanie niezbędnych remontów przez podniesienie wysokości zaliczek na fundusz remontowy. Wbrew bowiem twierdzeniom pozwu, wobec zadłużenia za strony powodów, faktyczny stan środków na rachunku Wspólnoty, nie odpowiadał zapisom księgowym ujętym w sprawozdaniu finansowym.

Powodowie nie wykazali, jakie konkretnie przepisy prawa miałyby naruszać przedmiotowe uchwały. Podjęte uchwały służą prawidłowemu zarządzaniu nieruchomością wspólną. Sytuacja, w której zarządca tolerowałby niepartycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przez część współwłaścicieli oznaczałaby wadliwie prowadzony zarząd. Do obowiązków zarządcy należy bowiem podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością. W szczególności sprawując zarząd należy prowadzić właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową nieruchomości, utrzymywać ją w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem. Wobec prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 22 czerwca 2020 roku, na mocy którego zarządcą nieruchomości przy ul. (...) (...) jest zarządca D. W. zarzuty powodów wobec działań zarządcy należy uznać za chybione.