Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 maja 2014 roku powódka K. J. wniosła o:

- uchylenie uchwały nr 4/3/2014 podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nr 22 C przy ulicy (...) w S. w sprawie zmiany sposobu przeliczania i wysokości stawek na fundusz remontowy doręczonej powódce w dniu 8 kwietnia 2014 roku zarzucając jej sprzeczność z art. 12 ust. 2 oraz z art. 14 ustawy o własności lokali i interesem powódki,

- uchylenie uchwały nr 1/3/2014 podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium dla Zarządu doręczonej powódce w dniu 8 kwietnia 2014 roku zarzucając, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesy powódki,

- uchylenie uchwały nr 2/3/2014 podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2014 rok doręczonej powódce w dniu 8 kwietnia 2014 roku w zakresie, w jakim brak jest ustalenia wysokości i sposobu poboru zaliczki na zarząd i w zakresie, w jakim uchwała ta „zatwierdziła” dokonywanie rezerw w funduszu eksploatacyjnym (na koszty zarządu) bez rozliczenia nadwyżki na tymże funduszu – jako naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesy powódki.

Ponadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że kwestionowane uchwały naruszają prawa majątkowe właścicieli i wspólnoty mieszkańców. Wskutek powołania nowego zarządcy pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w sposób sprzeczny z prawem ustalono sposób pobierania i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zobowiązania względem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej – zdaniem powódki - w sposób nieusprawiedliwiony wyliczane są w stosunku do powierzchni zajmowanego przez nią lokalu, nie zaś w stosunku do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Mocą kwestionowanych uchwał dokonano nieprawidłowego rozliczenia zaliczki eksploatacyjnej za rok 2013 oraz nie zachowano kontynuacji sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej za poprzednie lata. W sposób sprzeczny z prawem w jednej uchwale zatwierdzono sprawozdanie finansowe za poprzedni rok i jednocześnie udzielono absolutorium z wykonania budżetu. Członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie otrzymują z odpowiednim wyprzedzeniem projektów uchwał będących przedmiotem debaty podczas zebrań, skutkiem czego nie mogą dokonać ich analizy i zaproponować ewentualnych zmian.

(pozew k. 2-6)

W odpowiedzi na pozew z dnia 4 listopada 2014 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa S. 22 C w S. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów sądowych w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

Na uzasadnienie swojego stanowiska pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podniosła, iż żądanie uchylenia uchwały w przedmiocie zmiany zasad naliczania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz ich wysokości jest bezzasadny, bowiem uchwała ta nie została podjęta. Kwestionowany przez powódkę sposób naliczania opłat spotykał się z jej akceptacją przy każdej zmianie stawek na fundusz eksploatacyjny i remontowy począwszy od 1995 roku. Zdaniem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, sprawozdanie finansowe za 2013 rok zachowuje ciągłość rozliczeń. Zawiera pozycje obejmujące kwoty środków zarachowanych na fundusz eksploatacyjny i remontowy na koniec poprzedniego roku. Różnica pomiędzy stanem środków finansowych na koncie wspólnoty a stanem środków pozostających na koniec roku na funduszu eksploatacyjnym i remontowym wynika m.in. z zaliczkowego charakteru wpłat należności przez właścicieli, czy też faktu posiadania jednego rachunku bankowego dla funduszu eksploatacyjnego i remontowego, jak i dla wpłat za media. Fundusz eksploatacyjny jest rozliczany indywidualnie dla pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej dopiero od lipca 2012 roku i od tej daty pozwana dysponuje dokumentami księgowo-finansowymi przekazanymi przez poprzedniego zarządcę. Stan rozliczeń na dzień 31 grudnia 2013 roku został dostarczony do skrzynek pocztowych mieszkańców pozwanej Wspólnoty, ponadto każdy z właścicieli ma stały dostęp do swoich rozliczeń za pomocą konta internetowego. Brak w danym roku uchwały o wysokości zaliczek nie może być podstawą do unieważnienia uchwały, bowiem poprzednia uchwała obowiązuje do czasu jej ewentualnej zmiany. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dodała, że określenie stałych zaliczek na fundusz eksploatacyjny i remontowy pozwala gromadzić środki na remonty, pokrywać bieżące wydatki związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości, usuwanie awarii i szkód powstałych w wyniku klęsk żywiołowych.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dodała nadto, iż żądanie uchylenia uchwały nr 2/3/2014 jest całkowicie niezrozumiałe, bowiem powódka głosowała za jej przyjęciem.

(odpowiedź na pozew k. 44-47)

Na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 roku pełnomocnik powódki sprostował oczywistą omyłkę w punkcie 1 pozwu dodając po słowie „Fundusz remontowy” słowo „Fundusz eksploatacyjny”.

(stanowisko pełnomocnika powódki protokół rozprawy z dnia 13 stycznia 2015 roku k .80)

Na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2015 roku strony poparły swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

(stanowiska stron protokół rozprawy z dnia 7 kwietnia 2015 roku k. 91)

Sąd usta lił następujący stan faktyczny:

Powódka K. J. jako właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ulicy (...) jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej S. 22 C w S..

(umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu k. 9-10; odpis z księgi wieczystej k. 11)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa S. 22 C w S., jako podmiot utworzony z mocy ustawy, została wpisana do rejestru Głównego Urzędu Statystycznego w dniu 14 lutego 1995 roku. Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele dwudziestu lokali mieszkalnych.

(wydruk GUS k. 32, okoliczność bezsporna)

W skład Zarządu pozwanej Wspólnoty mocą uchwały z dnia 14 marca 2008 roku nr 5/2008 powołano D. C., M. M. oraz M. K..

Uchwałą z dnia 26 maja 2012 roku nr 1/2012 członek Zarządu M. K. została odwołana z funkcji. Na jej miejsce został powołany I. S..

Uchwałą z dnia 8 sierpnia 2013 roku nr 7/8/2013 ze składu Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej na własną prośbę została odwołana M. M..

(uchwała nr 5/2008 k. 56, uchwała nr 1/2012 k. 57, uchwała nr 7/8/2013 k. 58)

Mocą umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą w dniu 10 grudnia 2012 roku w S. pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową a firmą (...) w S., działający w imieniu powyższej (...) – działając w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami – przyjął zarządzanie nieruchomością wspólną położoną w S. przy ulicy (...).

Obowiązkami zarządcy objęto m.in. przeprowadzanie remontów lub modernizacji budynku wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego uchwałą właścicieli lokali (§ 6).

W § 8 umowy przewidywano, że z tytułu powierzonych niniejszą umową obowiązków począwszy od dnia przejęcia nieruchomości zarządcy przysługuje wynagrodzenie miesięczne w kwocie 0,60/m ², co daje 828,90 zł płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, wchodzące w skład pokrywanych przez współwłaścicieli kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

(umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną zawarta dnia 10 grudnia 2012 roku w S. k. 50-55)

W dniach od 27 marca 2014 roku do dnia 30 kwietnia 2014 roku w drodze indywidualnego zbierania głosów wśród mieszkańców wspólnoty przeprowadzane było głosowanie nad uchwałą pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 4/3/2014 z dnia 27 marca 2014 roku w sprawie zmiany sposobu przeliczania i wysokości stawek na fundusz remontowy i eksploatacyjny. W § 1 uchwała przewidywała wprowadzenie z dniem 1 kwietnia 2014 roku zmian zasad zaliczania odsetek na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości oraz ich wysokości ustalając następujące stawki: fundusz remontowy w wysokości 70 zł za jeden udział oraz fundusz eksploatacyjny w wysokości 131,50 zł za jeden udział.

W wyniku przeprowadzonego głosowania uchwała nie została przyjęta.

Za podjęciem uchwały głosowało 10 % udziałów, przeciw głosowało 80 % udziałów.

Powódka K. J. głosowała za podjęciem uchwały.

(fotokopia uchwały k. 71; karta do głosowania właścicieli nad uchwałą k. 72)

Pismem z dnia 13 marca 2014 roku właściciele lokali zostali poinformowani o zebraniu wyznaczonym na dzień 25 marca 2014 roku, którego przedmiotem miało być m.in. głosowanie nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego z działalności Zarządu za 2013 rok i udzielenie absolutorium zarządowi oraz głosowanie nad uchwałą w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2014 rok.

(zaproszenie na zebranie właścicieli k. 12)

Uchwała pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 1/3/2014 z dnia 25 marca 2014 roku w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium Zarządowi w § 1 wskazywała, że Wspólnota Mieszkaniowa S. 22 C zatwierdza sprawozdanie finansowe z działalności Zarządu za 2013 rok zgodnie z załącznikiem oraz udziela absolutorium Zarządowi.

Głosowanie nad uchwałą zostało przeprowadzone podczas zebrania wspólnoty w dniu 25 marca 2014 roku. Głos należący do Urzędu Miasta S. został oddany w dniu 31 marca 2014 roku.

Za przyjęciem uchwały głosowało 85 % udziałów. Przeciw głosowało 10 % udziałów.

Uchwałę podpisał przewodniczący zebrania oraz protokolant. Uchwała weszła w życie z dniem jej podpisania.

Powódka K. J. głosowała przeciw przyjęciu uchwały.

(uchwała k. 64, karta do głosowania właścicieli nad uchwałą k. 66)

Załącznik do Uchwały nr 1/3/2014 z dnia 25 marca 2014 roku przedstawiał rozliczenie planu gospodarczego za 2013 rok pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Stan środków finansowych na dzień 31 grudnia 2013 roku na kontach pozwanej Wspólnoty wynosił 22.797,93 zł.

Wynik ogólny stanowiący różnicę między przychodami funduszu eksploatacyjnego a sumą kosztów przedstawiał nadwyżkę przychodów w wysokości 5.534,12 zł.

Rozliczenie zawierało wykaz naliczonych przychodów w wysokości 16.577,88 zł i przychodów pozostałych z poprzedniego roku w kwocie 32.581,15 zł.

Wynik ogólny stanowiący różnicę pomiędzy przychodami a wydatkami obejmującymi remont wejść do klatek schodowych i naprawę dachu wyniósł 40.759,03 zł.

Rozliczenie wskazuje cel, na który środki finansowe zostały przeznaczone, ich wysokość z podziałem na fundusz eksploatacyjny i remontowy, rodzaj kosztów, w tym utrzymanie porządku i czystości, utrzymanie techniczne budynków, a w tym przeglądy techniczne pięcioletnie oraz roczne, konserwacje bieżące, tj. drobne naprawy i materiały ogólnobudowlane, materiały elektryczne, kłódki, zamki, klucze, czyszczenie i udrażnianie studni kanalizacyjnej, naprawa piaskownicy i wymiana piaski, a nadto koszty mediów w częściach wspólnych, ubezpieczenie, inne koszty zarządzania, tj. stojaki na rowery, książeczki opłat. Każda z powyższych pozycji zawiera wskazanie kwoty wydatkowanej na ten cel.

(rozliczenie planu gospodarczego za 2013 r. Wspólnoty Mieszkaniowej S. 22 C w S. k. 69)

Głosowanie w przedmiocie przyjęcia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 2/3/2014 z dnia 25 marca 2014 roku w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2014 rok także odbyło się podczas zebrania wspólnoty w dniu 25 marca 2014 roku. § 1 uchwały przewidywał, że Wspólnota Mieszkaniowa S. 22 C postanawia zatwierdzić plan gospodarczy na 2014 rok zgodnie z załącznikiem do uchwały.

Głosowanie nad uchwałą zostało przeprowadzone podczas zebrania wspólnoty w dniu 25 marca 2014 roku. Głos należący do Urzędu Miasta S. został oddany w dniu 31 marca 2014 roku.

W wyniku przeprowadzonego głosowania uchwała została podjęta. Za podjęciem uchwały głosowało 95 % udziałów. Przeciw 0 % udziałów.

Uchwała została podpisana przez przewodniczącego zebrania i protokolanta.

Powódka była obecna na zebraniu, brała udział w głosowaniu.

(uchwała k. 67; karta do głosowania właścicieli nad uchwałą k. 70)

Propozycja planu gospodarczego na 2014 rok przedstawiała sumę kosztów utrzymania nieruchomości na kwotę 29.296,80 zł. Łączna kwota wpłat na fundusz eksploatacyjny wynosiła 31.497,84 zł, co razem z kwotą pozostałą z poprzedniego roku dało kwotę 37.031,96 zł planowanych przychodów.

Rezerwa stanowiła różnicę pomiędzy planowanymi przychodami a sumą kosztów, tj. 7.735,16 zł.

Wpłaty na fundusz remontowy stanowiły kwotę 16.577,88 zł. Z poprzedniego roku pozostało na koncie funduszu remontowego 40.759,03 zł. Planowane koszty związane z remontami głównymi i bieżącymi określono na kwotę 30.500 zł. Pozostało 26.836,91 zł.

Powyższa propozycja planu gospodarczego na 2014 rok zawierała błąd w zakresie kwoty pozostałej z poprzedniego roku na funduszu eksploatacyjnym. W rubryce „pozostała kwota” wpisano zamiast kwotę z 2013 roku, kwotę z 2012 roku. Błąd został skorygowany podczas zebrania w dniu 25 marca 2014 roku.

(propozycja planu gospodarczego na 2014 rok k. 68; plan prac konserwacyjnych i remontowych k. 69; protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej S. 22 C z dnia 25 marca 2014 roku k. 84)

Alternatywą dla sposobu rozdysponowania nadwyżki finansowej za 2013 rok, przedstawionej w uchwale nr 2/3/2014, byłoby przeksięgowanie w/w środków na konta właścicieli proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej.

(okoliczność bezsporna)

Przed rozpoczęciem głosowania nad uchwałą nr 1/3/2014 oraz uchwałą nr 2/3/2014, zarówno przed zebraniem, jak i w jego trakcie w dniu 25 marca 2014 roku, każdy z właścicieli miał prawo i możliwość wypowiedzieć się co do zaproponowanej treści uchwał i zgłosić swoje propozycje dotyczące sposobu redagowania sprawozdania finansowego za 2013 rok, przeznaczenia nadwyżki finansowej i sposobu jej rozliczania, wysokości zaliczki na fundusz eksploatacyjny i remontowy oraz pokrycia kosztów zarządu.

Przed rozpoczęciem głosowania nad uchwałami niektórzy z właścicieli, w tym także powódka, zgłaszali swoje propozycje odnośnie remontowania i modernizacji części wspólnej nieruchomości, m.in. dokończenia instalacji zimnej wody, odkucia odpadającego tynku na półpiętrach przed strychem oraz udrażniania kominów. Nie zgłaszano ogólnych uwag co do rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością, sposobu rozliczenia nadwyżki kosztów, wpłat na fundusz remontowy czy fundusz eksploatacyjny ani sposobu gromadzenia środków finansowych na koncie.

(protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej S. 22 C w dniu 25 marca 2014 roku k. 83-85)

Pismem z dnia 7 kwietnia 2014 roku, doręczonym powódce w dniu 8 kwietnia 2014 roku, powódka otrzymała na adres swojego mieszkania zawiadomienie o podjętych uchwałach nr 1/3/2014, 2/3/2014, 3/3/2014 oraz 4/3/2014.

(zawiadomienie o podjętych uchwałach k. 14)

W trakcie roku właściciele lokali mają możliwość zasięgania informacji o działaniach Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, o wykonywanych i planowanych zadaniach i pracach remontowych lub posiadanych środków pieniężnych związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Umożliwiają to dostęp do dokumentacji finansowej za wszystkie lata poprzednie oraz rok bieżący przez konto internetowe czy dostępność przedstawiciela firmy administrującej nieruchomością wspólną oraz kartoteka dostarczana do skrzynki pocztowej na prośbę właściciela.

(okoliczności bezsporne)

Uchwałą z dnia 24 kwietnia 2012 roku ogółu właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek w § 2 ustalono, iż na poczet kosztów zarządu właściciele lokali wnoszą zaliczki miesięczne w wysokości 1,90 zł za 1m ² powierzchni lokalu.

Powódka K. J. głosowała za przyjęciem uchwały. Głos oddała w dniu 24 maja 2012 roku.

(uchwała nr 6A/2012 k. 62; lista głosowania nad uchwałą k. 63)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane dowody.

Na podstawie art. 217 § 3 k.p.c. oddalił wniosek powódki o zobowiązanie do przedstawienia listy wszystkich zadłużonych lokatorów według stanu z 2013 roku na okoliczność rzetelności sporządzenia sprawozdania finansowego przyjmując, iż zmierza on wyłącznie do przedłużenia procesu. Przy czym dysponowanie rozliczeniem finansowym za rok 2013 nie może stanowić punktu odniesienia dla oceny prawidłowości sporządzanych sprawozdań finansowych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W ocenie Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy niekwestionowanym było, iż powódka K. J. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem przysługuje jej własność jednego z lokali mieszkalnych, położonego przy ul. (...) w S.. Powyższe przesądza zatem o istnieniu po stronie powódki prawa do zaskarżenia uchwał objętych niniejszym postępowaniem. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, skarżone uchwały numer 1/3/2014 oraz 2/3/2014 zostały podjęte na zebraniu w dniu 25 marca 2014 r., o którego terminie powódka została prawidłowo zawiadomiona i na którym to zebraniu była obecna, zaś uchwała nr 4/3/2014 została poddana pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, które zakończyło się w dniu 30 kwietnia 2014 roku. W świetle powyższego, bieg sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa o uchylenie spornych uchwał należałoby liczyć dla uchwał nr 1/3/2014 oraz 2/3/2014 od daty zebrania, to jest 25 marca 2014 r., a dla uchwały nr 4/3/2014 od daty powiadomienia powódki o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, tj. od dnia 8 kwietnia 2014 roku. Nie mniej jednak w związku z faktem, iż w przedmiocie przyjęcia uchwał nr 1/3/2014 oraz nr 2/3/2014 głos należący do Urzędu Miasta S. został oddany w dniu 31 marca 2014 roku, przyjąć należało, iż w stosunku do tych uchwał głosowanie przebiegało w mieszanym trybie zbierania głosów. Powódka, jak wskazała i co nie było kwestionowane przez stronę przeciwną, otrzymała zawiadomienie o podjęciu każdej z kwestionowanych uchwał w dniu 8 kwietnia 2014 roku, a więc wytaczając niniejsze powództwo w dniu 16 maja 2014 roku powódka dochowała w stosunku do każdej z uchwał ustawowego 6-tygodniowego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Przechodząc do oceny merytorycznej zgłoszonego żądania na wstępie należy wskazać, iż powódka domagała się uchylenia uchwały numer 1/3/20145 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej S. przy ulicy (...), mocą której przyjęte zostało sprawozdanie finansowe z działalności zarządu za 2013 rok oraz udzielono zarządowi absolutorium. Odnosząc się do treści skarżonej uchwały powódka zarzucała, że sprawozdanie z działalności zarządu za 2013 rok, stanowiące podstawę udzielenia absolutorium zarządowi, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesy powódki. Koszty zarządu nieruchomością wspólną powinny wynikać z rzeczywiście poniesionych kosztów, a nadwyżka powinna być rozdysponowana pomiędzy właścicieli lokali, dla których we wspólnocie powinny być utworzone podkonta. Ponadto powódka zarzuciła, iż zatwierdzenie sprawozdania finansowego oraz udzielenie absolutorium z wykonania budżetu powinno odbywać się mocą dwóch odrębnych uchwał.

Powołany przepis art. 25 u.w.l. wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Przy tym, każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia.

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 roku I ACa 507/12, Lex).

Odnosząc się w powyższym kontekście do podstaw zaskarżenia uchwał wskazanych przez powódkę należy następnie zauważyć, iż zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 u.w.l. zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem tego zebrania winno zaś być uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, a także sprawozdanie z zarządu.

W toku niniejszego postępowania ustalono, iż pozwana Wspólnota Mieszkaniowa stanowi tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, to znaczy taką, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem (art. 19 ustawy o własności lokali ). We Wspólnocie tej właściciele lokali zadecydowali o powierzeniu sprawowania zarządu D. W. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w S. (art. 18 ust. 1 cytowanej ustawy). Powyższą okoliczność potwierdza umowa z dnia 10 grudnia 2012 roku o zarządzanie nieruchomością wspólną, zawarta pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) S. nieruchomości reprezentowaną przez członków zarządu a D. W..

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Sądu powódka nie wykazała, aby przy podejmowaniu spornej uchwały nr 1/3/2014 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi doszło do takich uchybień, które skutkować mogłyby jej uchyleniem. Nie zdołała również wykazać, aby sprawozdanie było nierzetelne, tzn., aby przedstawiało nieprawdziwy obraz funkcjonowania wspólnoty w roku obrachunkowym, w szczególności, aby zawierało nieprawdziwe bądź nieprawidłowe dane.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że udowodnienie takiego zarzutu wymagało wiadomości specjalnych, a w tym zakresie co najmniej weryfikacji dokumentów źródłowych przez biegłego sądowego, powołanego zgodnie z art. 278 k.p.c. Jednak ze strony powódki nie doszło do odpowiedniej inicjatywy dowodowej - powódka, znając stanowisko pozwanej kwestionujące twierdzenia pozwu i będąc pouczoną o treści przepisów wskazanych w art. 207 § 6 i 217 k.p.c. (k. 42 akt), nie złożyła wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd lub zarządcę. Należy więc zakładać, że do takiego sprawozdania stosować się będzie, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, a więc ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce i czytelności rozumianej jako przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Bez znaczenia będzie natomiast jego forma, chyba że właściciele lokali, w umowie lub w uchwale postanowią, że sprawozdanie to ma być składane w określonej przez nich formie.

Sprawozdanie aby było kompletne, musi zawierać także część finansową, a sporządzenie sprawozdania finansowego związane będzie z obowiązkiem (o którym mowa w art. 29 ust. 1 u.w.l.) prowadzenia przez zarząd lub zarządcę określonej przez wspólnotę mieszkaniową pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej stanowi zatem część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd (lub zarządcę) na corocznym zebraniu właścicieli lokali. Powinno być ono sporządzone dla danej wspólnoty na rok kalendarzowy, opatrzone podpisem zarządcy lub członków zarządu (co najmniej dwóch członków, jeśli zarząd jest wieloosobowy), a jego zatwierdzanie odbywa się uchwałą właścicieli lokali - albo osobną, albo uchwałą w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium. Jednocześnie, podobnie jak całe sprawozdanie, jego finansową część powinna charakteryzować rzetelność, kompletność i czytelność.

W ocenie Sądu rozliczenie planu gospodarczego za 2013 rok czyni zadość wymogom co do formy, jak i co do treści, stawianych przez powołane przepisy ustawy i ustalone w pozwanej Wspólnocie zwyczaje. Załączona do akt sprawy kserokopia rozliczenia wskazuje precyzyjnie cel, na który środki finansowe zostały przeznaczone, ich wysokość z podziałem na fundusz eksploatacyjny i remontowy, rodzaj kosztów, w tym utrzymanie porządku i czystości, utrzymanie techniczne budynków, a w tym przeglądy techniczne pięcioletnie oraz roczne, konserwacje bieżące, tj. drobne naprawy i materiały ogólnobudowlane, materiały elektryczne, kłódki, zamki, klucze, czyszczenie i udrażnianie studni kanalizacyjnej, naprawa piaskownicy i wymiana piaski, a nadto koszty mediów w częściach wspólnych, ubezpieczenie, inne koszty zarządzania, tj. stojaki na rowery, książeczki opłat itp. Zebranie mieszkańców wspólnoty umożliwiało zgłoszenie ewentualnych uwag co do poszczególnych zapisów sprawozdania, zaś wcześniejsze zawiadomienie o nim umożliwiało rozważenie wglądu w księgi finansowe wspólnoty celem rzetelnego przygotowania się do debaty nad prawidłowością i kompletnością sprawozdania. Co więcej możliwość wglądu do ksiąg rachunkowych pozwanej Wspólnoty jest zapewniona przez cały rok, a zatem śledzenie poszczególnych wydatków i ich kosztów jest realne także podczas bieżących rozliczeń. Sprawozdanie finansowe z natury rzeczy będzie miało formę uproszczoną i zawierać będzie przede wszystkim rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym. Z punktu widzenia poprawności sprawozdania istotne jest jedynie zestawienie faktycznych wpłat z tytułu zaliczek oraz wydatków ponoszonych na utrzymanie nieruchomości. Poza błędnie wpisaną kwotą pozostałą z poprzedniego roku na funduszu eksploatacyjnym, gdzie w rubryce „pozostała kwota” wpisano zamiast kwotę z 2013 roku, kwotę z 2012 roku., który to błąd został skorygowany podczas zebrania w dniu 25 marca 2014 roku, sprawozdanie finansowe za rok 2013 nie budzi zastrzeżeń.

Sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, o jakim mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. nie podlega, jeżeli chodzi o jego część finansową, rygorom przewidzianym w przepisach o rachunkowości. Przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione tak, jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie poprzez tabelaryczne zestawienie sumy kosztów i przychodów za dany rok kalendarzowy. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny.

Za chybiony należało uznać zarzut powódki, iż przedmiotowe sprawozdanie pozbawione było ciągłości rozliczeń. W poddanym głosowaniu sprawozdaniu znajdują się pozycje zatytułowane „pozostało z poprzedniego roku” stanowiące kwoty środków zaksięgowanych na funduszu eksploatacyjnym i remontowym na koniec poprzedniego roku. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie doprowadziła do zerwania ciągłości sprawozdawczości obejmując sprawozdaniem zamknięty okres jednego roku rozliczeniowego. Nie dokonała tego również dokonując szczegółowych wyliczeń wydatków i przychodów jedynie za rok objęty sprawozdaniem finansowym, ograniczając się do wskazania kwoty będącej w dyspozycji wspólnoty stanowiącej nadwyżkę kosztów za rok poprzedni. Zachowana forma prezentowania sytuacji finansowej pozwanej Wspólnoty stanowi realizację postulatu przejrzystości w finansowaniu wspólnoty wypracowany na potrzeby zebrań ogółu mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej, które ze swego założenia mają charakter podsumowujący dotychczasowe działania. Całość dokumentacji finansowej jest dostępna w kartotekach finansowych dla każdego właściciela lokalu, z której to możliwości powódka skorzystała zaznajamiając się ze stanem zadłużenia lokali (k. 90v.) a także poprzez konto internetowe. Prawo kontroli i związane z nim roszczenie o udzielenie wyjaśnień, udostępnienie dokumentów czy ksiąg wspólnoty, przysługujące każdemu z właścicieli lokali, w tym także powódce, odpowiadające ciążącemu na zarządcy obowiązkowi umożliwienia im wykonywania tego prawa, zostało zachowane.

W ocenie Sądu nie ma także przeszkód, aby wola mieszkańców pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej dotycząca zatwierdzenia przedłożonego sprawozdania i udzielenia absolutorium z jego wykonania wyrażona była w jednym głosowaniu, a nie w dwóch odrębnych i zwerbalizowana poprzez adekwatną do uzyskanego wyniku głosowania treść uchwały wyrażoną w jednym dokumencie. Mieszkańcy pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie podjęli bowiem uchwały w przedmiocie odrębnego trybu głosowania nad zatwierdzeniem sprawozdania finansowego i udzieleniem absolutorium zarządowi. Odrębnego trybu głosowania nie przewidują nadto przepisy ustawy. Ocena zarządu lub zarządcy równoznaczna jest z dokonaniem oceny, czy nieruchomość wspólna zarządzana była prawidłowo, a końcowym efektem tej oceny jest udzielenie (lub nieudzielenie) absolutorium zarządowi (por. art. 30 ust. 2 pkt 3 i art. 29 ust. 2 u.w.l.). Zatwierdzenie sprawozdania finansowego jest zatem nierozerwalnie złączone z udzieleniem zarządowi absolutorium. Rozstrzyganie zatem w drodze jednej uchwały o tych kwestiach nie stanowi naruszenia przepisów prawa ani nie pozbawia indywidualnego charakteru żadnej z kwestii zaszeregowanej w jednej uchwale.

Jednocześnie, z powyższego wynika, że uchwała dotycząca zatwierdzenia sprawozdania zarządu (czyli dotycząca pracy zarządu) i będąca podstawą udzielenia lub odmowy udzielenia zarządowi absolutorium jest istotna i ma znaczenie normatywne. Ustawodawca przyjmuje bowiem, że sprawozdanie ma bardzo ważkie znaczenie dla właścicieli, skoro rozpatrywanie i zatwierdzanie pozostawione zostało do wyłącznej kompetencji zebrania ogółu właścicieli (art. 30 ust. 2 u.w.l.). Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia sprawozdania mogą wpłynąć na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem mogą mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu. W dalszej kolejności ze sprawozdania może wynikać konieczność pokrycia przez właścicieli strat finansowych. Objęcie jedną uchwałą zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenie absolutorium zarządowi nie uniemożliwia ewentualnego zaskarżenia jedynie części uchwały, jeżeli okaże się, że wbrew ocenie dokonanej przez mieszkańców wspólnoty członkowie zarządu, w tym przypadku sprawujący zarząd pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową – D. W., wyrządził szkodę wspólnocie. Sąd miał na uwadze, że strona pozwana mogła alternatywnie przyjąć także inny sposób konstrukcji uchwały nr 1/3/2014 poprzez ujęcie zawartych w niej kwestii w dwóch uchwałach. W ocenie Sądu, taki sposób konstrukcji uchwał nie był jednakże konieczny i jedynie prawidłowy, ani też postulowany przez powódkę i innych właścicieli lokali. W sprawie dopuszczalności uchylenia jedynie części uchwały pozytywnie wypowiedziano się w orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 1999 roku sygn.. akt I CKN 1088/97, Lex; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku I Aca 601/08). Skoro zatem możliwe było uchylenie uchwały jedynie w części, to konsekwentnie należało uznać, że powódka mogła także zaskarżyć uchwałę jedynie w spornej części, zaś zarzucany przez nią sposób konstrukcji uchwały nie uniemożliwiał jej tego.

Zgodzić się należało przy tym ze stroną pozwaną, że środki gromadzone na funduszu remontowym są ze swej istoty zbierane systematycznie, w celu ułatwienia przeprowadzania remontów w latach następnych, gdy takie remonty będą konieczne, a ich pokrycie ze środków bieżących niemożliwe. Dlatego też, jeżeli środki te nie zostały wykorzystane w danym roku, właściciele powinni podjąć decyzję o ich wykorzystaniu w przyszłości, co w analizowanym przypadku miało miejsce poprzez przegłosowanie propozycji planu gospodarczego na 2014 rok jednogłośnie. Ponadto, przed rozpoczęciem głosowania nad uchwałą nr 1/3/2014, zarówno przed zebraniem, jak i w jego trakcie w dniu 25 marca 2014 roku każdy z właścicieli lokali, w tym także powódka, mieli prawo i możliwość wypowiedzieć się co do zaproponowanej treści uchwał i zgłosić swoje propozycje dotyczące m.in. przeznaczenia nadwyżki finansowej, np. poprzez przeksięgowanie jej na konta właścicieli lokali. Właściciele nie są bowiem związani treścią projektów uchwał przedstawionych w zawiadomieniu o zebraniu wraz z porządkiem obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je. Z ustaleń Sądu wynikało, że żaden z właścicieli, w tym także powódka, nie zgłosili jednak wówczas swoich propozycji odnośnie innego przeznaczenia nadwyżki finansowej, aniżeli zaproponowanej w treści projektów uchwał. Skutkowało to poddaniem pod głosowanie uchwały w wersji przedstawionej przez zarząd. Niewątpliwie powódka miała wielokrotnie i na różne sposoby możliwość przedstawienia swojego stanowiska w sprawie. Sam sposób konstrukcji uchwały nie uniemożliwiał jej tego także z tego względu, że powódka miała realny wpływ na przyjęcie innego brzmienia tej uchwały, jednakże ze swoich uprawnień w tym zakresie nie skorzystała.

Sąd miał na uwadze, że zaskarżona uchwała nie naruszała także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powódka sugerowała, że media związane z danym lokalem powinny być rozliczane oddzielnie a dla każdego właściciela powinny być tworzone podkonta. Powyższe zarzuty nie zasługiwały na uwzględnienie. Stan rozliczeń z zaliczek i kosztów na dzień 31 grudnia 2013 roku pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową a poszczególnymi właścicielami lokali został dostarczony do skrzynek pocztowych na początku 2014 roku razem z rozliczeniem mediów. Ponadto, co już poprzednio podkreślano, każdy z właścicieli ma stały dostęp przez swoje konto internetowe do prywatnych rozliczeń, a w przypadku braku możliwości sprawdzenia drogą elektroniczną, kartoteka dostarczana jest do skrzynki właściciela na jego bezpośrednie życzenie. W ocenie Sądu nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości sposobu rozliczeń wybranego przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, zwłaszcza że w tym zakresie poza kompletnością, rzetelnością i prawidłowością nie obowiązuje żadne ustawowe obwarowania determinujące ich pozytywne zatwierdzenie. Powódka nie zdołała udowodnić, iż stosowany przez pozwaną sposób gromadzenia środków pieniężnych sprzeciwia się zasadom prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie wykazała także w jaki sposób proponowany przez nią sposób rozliczania nadwyżki środków usprawniłby funkcjonowanie budżetu wspólnoty, który jak dotychczas nie stwarzał żadnych wątpliwości co do prawidłowości rozliczeń, bowiem powódka nie zgłaszała żadnych rozbieżności pomiędzy otrzymanym przez nią rozliczeniem a ilością dokonanych wpłat na rachunek pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, których potwierdzenia gromadzi i nimi dysponuje.

Rozdysponowanie nadwyżki finansowej proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej nie cieszył się jak dotychczas zainteresowaniem właścicieli lokali i zarządcy. Rozliczenie zaliczek w sposób zaproponowany przez powódkę pociągałoby konieczność zaciągnięcia przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową kredytu na finansowanie utrzymania nieruchomości. Z analizy zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że w budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej remontu wymagają klatki schodowe, na strychu odpada tynk, przecieka okno w jednej z klatek na półpiętrze, udrożnienia wymagają kominy, mieszkańcy postulują wymianę instalacji domofonowej.

Zaniechanie napraw negatywnie wpłynęłoby na stan nieruchomości wspólnej, bezpieczeństwo mieszkańców budynku, a także przyczyniłoby się do coraz większych szkód w częściach wspólnych budynku. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaniechanie remontów prowadziłoby do naruszenia uzasadnionych interesów pozostałych właścicieli lokali poprzez m.in. pośrednie przyczynienie się obniżenia wartości lokali mieszkalnych. Konserwacja i remonty i tak musiałyby być przeprowadzone w celu utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Zwracanie zatem właścicielom nadwyżki, a następnie domaganie się z powrotem zapłaty środków na rzecz pozwanej, w związku z koniecznością sfinansowania koniecznych remontów, należałoby uznać za działanie nieracjonalne i nielogiczne.

Zasadność decyzji w przedmiocie przeznaczenia nadwyżki finansowej na poczet planowanych w 2014 roku prac remontowych potwierdziły także wyniki głosowania nad zaskarżoną uchwałą. Za przyjęciem uchwały głosowało 85 % udziałów, przeciw niej jedynie 10 %. W ocenie Sądu wyniki głosowania potwierdzają, że przeznaczenie nadwyżki środków finansowych za 2013 rok zostało zaplanowane w sposób racjonalny i celowy oraz zgodny z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Przechodząc do analizy zarzutu powódki odnośnie uchwały nr 2/3/2014 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2014 rok w zakresie, w jakim brak jest ustalenia wysokości i sposobu poboru zaliczki na zarząd i w zakresie, w jakim uchwała ta „zatwierdziła” dokonywanie rezerw w funduszu eksploatacyjnym bez rozliczenia nadwyżki na tymże funduszu przede wszystkim podkreślić należy, iż zgodnie z załączoną do akt sprawy kartą do głosowania, powódka K. J. głosowała za przyjęciem przedmiotowej uchwały. Za przyjęciem podobnego stanowiska głosowało pozostałych 90% udziałów, przeciwko przyjęciu uchwały nie opowiedział się żaden z członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Poza sporem jest również okoliczność, że przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały nie miały miejsca żadne uchybienia natury formalno-prawnej, rzutujące na jej ważność, a dotyczące kwestii zawiadomienia o zebraniu wspólnoty, obecności, prawidłowości w zakresie głosowania i podejmowania uchwały większością głosów.

Stosownie do treści art. 13 ust. 1 u.w.l. wśród obowiązków właściciela lokalu wchodzącego w skład wspólnoty jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 u.w.l. obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy.

W ocenie Sądu sposób w jaki pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w omawianej sprawie ustalała i dysponowała zaliczkami na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości nie był w żadnym razie nieprawidłowy. Mocą umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną ustalono, że z tytułu powierzonych umową obowiązków począwszy od dnia przejęcia nieruchomości zarządcy przysługuje wynagrodzenie miesięczne w kwocie 0,60/m ², co daje 828,90 zł płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, wchodzące w skład pokrywanych przez współwłaścicieli kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sposób ustalenia wysokości i sposób poboru zaliczki na zarząd wynika już z umowy pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową a zarządcą Wspólnoty – D. W.. Przedmiotowa umowa nie była przez żadnego z właścicieli lokali, także przez powódkę, kwestionowana w zakresie sposobu wynagradzania podmiotu obejmującego zarząd nieruchomością przy ulicy (...) w S.. Także uchwała nr 2/3/2014 w przedmiocie przyjęcia planu gospodarczego na 2014 rok nie była przedmiotem zaskarżenia w powyższym zakresie ani w zakresie zatwierdzenia dokonywania rezerw na funduszu eksploatacyjnym bez uprzedniego rozliczenia nadwyżki. W tym miejscu wskazać należy, iż jak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom, choć niewątpliwie muszą być bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej w przybliżeniu (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998, Nr 1, poz. 6). Z uwagi na to, że są to zaliczki na poczet wydatków przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania, a są uchwalane z reguły w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone, podstawą określenia ich wysokości powinny być, co do zasady, wydatki rzeczywiście poniesione w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym zaliczki mają być płacone, z uwzględnieniem także wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych miesięcznych wydatków lub na wysokość obciążeń właścicieli. Tak ustalone zaliczki podlegają rozliczeniu, po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok (art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.). Możliwość przesunięcia środków jakimi dysponuje wspólnota z racji pobierania zaliczek na fundusz eksploatacyjny bez uprzedniego rozliczenia nadwyżki na poczet kosztów zarządu jest rozwiązaniem dopuszczalnym, przyjętym w drodze uchwały wszystkich mieszkańców pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w drodze głosowania, przy jednoczesnym wglądzie do tabeli przedstawiającej kwotę zaliczki, która ma zostać przeksięgowana na poczet kosztów zarządu. Środki które poszczególni właściciele przekazują na rzecz funduszu eksploatacyjnego pozostają w dyspozycji wspólnoty. Wspólnocie przysługuje prawo żądania od jej członków pokrycia tych środków bez względu na to, czy w danym roku obrachunkowym stały się potrzebne. Zabezpieczeniem dla każdego z mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...) jest zapis umowy między pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową a Zarządcą nieruchomości, która przewiduje, że zarządca przeprowadza remonty lub modernizację budynku wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego uchwałą właścicieli lokali.

Za przyjęciem, że wspólnota mieszkaniowa posiada uprawnienie do dysponowania środkami pozyskanymi w drodze zaliczek od właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania budynku pozostającego w jej zarządzie przemawia dodatkowo następujący argument. Wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto, w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zwieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), z tym że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty (zob. OSNC Nr 7-8/2008, poz. 69, a także wyroki SN z 8.10.2008 r., V CSK 133/08, z 8.10.2008 r., V CSK 143/08 i z 22.4.2010 r., V CSK 367/09, OSNC Nr 11/2010, poz. 153). Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone przez wspólnotę do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota mieszkaniowa.

W omawianej sprawie powódka nie wyraziła dezaprobaty wobec przeznaczenia części nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na fundusz eksploatacyjny na poczet kosztów zarządu, uzależniła jednak prawidłowość tego przekazania od uprzedniego rozliczenia nadwyżki między właścicieli lokali. Tymczasem przyjęta w drodze uchwały konstrukcja jednoczesnego zatwierdzenia planu gospodarczego na rok następny z uwzględnieniem przeznaczenia części nadwyżki na poczet kosztów zarządu stanowi skrócenie procedury uchwalania rozdysponowywania środków pieniężnych bez uchybienia przepisom ustawy. Pozwala uniknąć pobierania od poszczególnych członków wspólnoty niewielkich kwot pieniężnych, które w nieodległej przyszłości będą potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków związanych z zarządem, podczas gdy w zasobach wspólnoty pozostaje znaczna część wolnych środków z przeznaczeniem na pokrycie wydatków związanych z nieruchomością.

W odniesieniu do ostatniej ze spornych uchwał nr 4/3/2014 w sprawie zmiany sposobu przeliczania i wysokości stawek na fundusz remontowy i eksploatacyjny powódka wyrażała zapatrywanie, aby zaliczenia dokonywane były według udziałów, a nie w stosunku do zajmowanej powierzchni użytkowej lokalu. Powódka prezentowała stanowisko, zgodnie z którym inni członkowie wspólnoty uzyskiwali korzyść jej kosztem z tego powodu, że powódka jest w posiadaniu większego mieszkania i jej zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest znacznie wyższa niż zaliczka na utrzymanie tej nieruchomości wnoszona przez właścicieli małych lokali. Ponadto podnosiła, że sprzeczne z ustawą o własności lokali jest przyjęcie sposobu głosowania udziałami proporcjonalnie do powierzchni lokali, nie zaś do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Przechodząc do rozważań w przedmiocie zasadności powyższych zarzutów podnieść należy, iż uchwała nr 4/3/2014 przewagą 80 % udziałów w stosunku do 10 % udziałów nie została przyjęta, nie weszła w życie i nie obowiązuje w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej.

Podnoszony przez stronę pozwaną zarzut, iż wobec nie przyjęcia uchwały do obowiązującego wewnętrznego porządku prawnego wspólnoty możliwość jej zaskarżenia nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z prezentowanym w orzecznictwie poglądem uchwała, przeciwko której głosowali właściciele lokali reprezentujący ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej, jeśli, tak jak rozstrzyganym przypadku, nie było szczególnych wymagań co do quorum a w zebraniu brały udział osoby uprawnione, jest uchwałą skutecznie podjętą, istniejącą i podlegającą zaskarżeniu w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. Pozytywny lub negatywny sposób sformułowania uchwały przez wnioskodawcę lub zarząd wspólnoty nie ma żadnego wpływu na przyjęcie oceny dotyczącej skutecznego podjęcia uchwały. Przepis art. 25 ust. 1 u.w.l. nie ogranicza prawa zaskarżania uchwał jedynie do tych, które pozytywnie rozstrzygają dany problem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 23 stycznia 2014 roku sygn. akt I ACa 679/13, także wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 roku sygn. akt I ACa 103/11, lex). Taka wykładnia cytowanego przepisu oznacza, że jeżeli przeciwko uchwale sformułowanej „zmiana sposobu przeliczania i wysokości stawek na fundusz remontowy i eksploatacyjny” głosowali właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to w istocie podjęli oni uchwałę o braku zgody na proponowaną zmianę przewidującą stawkę na fundusz remontowy w wysokości 70 zł za udział i stawkę na fundusz eksploatacyjny w wysokości 131,50 zł za udział. Przyjęcie odmiennej wykładni prowadziłoby do pozbawienia ochrony tych właścicieli, którzy domagają się podjęcia przez zebranie właścicieli uchwały sformułowany w sposób pozytywny, np. co do wyrażenia zgody na proponowaną wysokość stawek na każdy z funduszy.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Wynikający z art. 13 ust. 1 omawianej ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Artykuł 12 ust. 2 u.w.l. stanowiąc, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, nie oznacza bowiem by zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną miały być określane w sposób jednakowy dla wszystkich właścicieli.

W przedmiotowej sprawie Sąd nie znalazł uzasadnienia dla roszczeń powódki. Przy czym zarzut powódki w zakresie spornej uchwały dotyczył w nieusprawiedliwionego wyliczania zobowiązań powódki wobec pozwanej Wspólnoty w stosunku do zajmowanej przez nią powierzchni lokalu, nie zaś w stosunku do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Prezentowany sposób liczenia głosów jest sprzeczny z obowiązującymi w ustawie o własności lokali sposobami przeliczania głosów. Nie mniej jednak Sąd miał na uwadze okoliczność, iż w dniu 24 kwietnia 2012 roku członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę nr 6A/2012, mocą której wyrazili zgodę na uiszczanie zaliczek miesięcznych w wysokości uzależnionej od powierzchni lokalu. Powódka K. J. głosowała za przyjęciem tej uchwały i zaproponowanego sposobu liczenia zaliczek miesięcznych. Swój głos powódka oddała w dniu 24 maja 2012 roku. 6-tygodniowy termin do zaskarżenia powyższej uchwały i jej treści, zgodnie z przewidzianym w treści art. 25 ust. 2 u.w.l., upłynął zatem w dniu 6 lipca 2012 roku.

W przedmiotowej sprawie w szczególności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy w przypadku sprzeczności uchwały z przepisami prawa właściciel lokalu może ją zaskarżyć do sądu jedynie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, czy też niezależnie od tego uregulowania może wystąpić w powództwach o ustalenie nieważności uchwały na podstawie art. 58 § 1 kc (art. 189 kpc).

W myśl art. 58 § 1 czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy, jest nieważna, chyba że właściwy przepis powoduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Sprzeczność z ustawą oznacza sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa zawartymi w aktach prawnych rangi ustawowej. Nieważność, o której mowa w art. 58 § 1 kc jest nieważnością bezwzględną, co oznacza że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków w sferze cywilnoprawnej i istnieje od początku dokonania czynności (ex tunc). Może powołać się na nią każdy, kto ma w tym interes prawny, jak również może dochodzić ustalenia nieważności czynności prawnej na drodze sądowej na podstawie art. 189 kpc.

Nie każda jednak sprzeczność czynności prawnej z ustawą powoduje jej nieważność bezwzględną. Zgodnie bowiem z art. 58 § 1 in fine sytuacja taka nie zachodzi, jeżeli właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

W doktrynie przyjmuje się, iż pomimo użycia w omawianym przepisie określenia „właściwy przepis”, ów inny niż nieważność bezwzględna skutek sprzeczności czynności prawnej z ustawą nie musi być wyrażony expressis verbis, lecz może być ustalony także na podstawie ogólnych reguł wykładni (por. Z. Radwański „System prawa prywatnego”, t.2, 2002, s.238).

Nie powinno też budzić wątpliwości, że „inny skutek” w rozumieniu art. 58 § 1 kc, to nie tylko wejście w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej odpowiednich przepisów ustawy ale także zastosowanie do tych postanowień łagodniejszego skutku niż nieważność bezwzględna tj. nieważności względnej lub bezskuteczności.

W ocenie Sądu, taka właśnie sytuacja zachodzi na gruncie art. 25 ustawy o własności lokali.

W myśl tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, a zatem także w razie sprzeczności z ustawą – o czym mówi art. 58 § 1 kc. Pojęcie „niezgodności z przepisami prawa” obejmuje bowiem pojęcie „sprzeczności z ustawą”. Zatem w sytuacji gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczna z przepisami ustawy (w tym bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali), właściciel lokalu może wystąpić z powództwem z art. 25 ust. 1 ustawy, w którym zawiera się także powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały.

W świetle art. 25 ust. 1 uchwały sprzeczne z ustawą (czy szerzej niezgodne z przepisami prawa) nie są więc bezwzględnie nieważne, lecz podlegają unieważnieniu przez Sąd, o ile zostaną we właściwym czasie zaskarżone przez uprawnione do tego podmioty. Ustawodawca zastosował zatem wobec uchwał wspólnoty mieszkaniowej sprzecznych z ustawą łagodniejszy skutek niż nieważność bezwzględna w postaci nieważności względnej (tzw. wzruszalnej), której istota polega na tym, że mimo swej wadliwości uchwała obowiązuje dopóty dopóki sąd wyrokiem konstytutywnym nie orzeknie o jej nieważności.

Kwestia charakteru nieważności uchwał, wspólnoty mieszkaniowej była już przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego między innymi w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. w sprawie I CK 336/05. (niepublik., LEX nr 424423), w którym przyjęto, że na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali ustawodawca, przedkładając pewność obrotu nad formalną zgodnością uchwał z prawem, zastąpił nieważność bezwzględną, nieważnością względną, wzruszalną. Także Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu postanowienia z dnia 12 marca 2007 r. w sprawie TS 75/06 (OTK-B 2007/3/116) wydanego na skutek skargi konstytucyjnej zarzucającej niezgodność z Konstytucją art. 25 ust. 1 a ustawy o własności lokali ze względu na wykluczenie możliwości ustalenia nieważności czynności prawnej po upływie terminów oraz w trybie innym niż przewidziany w kwestionowanym przepisie stwierdził, iż „ustawodawca nie jest związany Konstytucją w zakresie kształtowania instytucji nieważności, może zatem przewidzieć w odniesieniu do niektórych czynności nieważność względną, charakteryzującą się obowiązkiem podjęcia przez zainteresowanego określonych działań, np. złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem określonych wad oświadczenia woli, czy wniesienia powództwa o stwierdzenie nieważności czynności prawnej. Przesłanki powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej (niezgodność z prawem, umowa właścicieli, naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, naruszenie interesu właściciela lokalu) ukształtowane zostały szeroko, pozwalając zainteresowanym na pełną ochronę ich interesów, a termin 6 tygodni od dnia jej podjęcia lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów jest wystarczająco długi, by uprawnieni mogli rozważyć treść uchwały i podjąć stosowne działania”.

Sąd w pełni podziela przytoczony wyżej pogląd, i w konsekwencji uznaje, że jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej z powodu jej niezgodności z prawem (w tym sprzeczności z ustawą) było zaskarżenie jej w trybie art. 25 § 1 ustawy o własności lokali. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy).

Przedmiotem procesu cywilnego jest roszczenie procesowe po raz pierwszy w procesie wyartykułowane w pozwie, które stanowi określone żądanie oraz uzasadniające je okoliczności faktyczne. Może być ono modyfikowane w trakcie toczącego się procesu w wyniku przekształceń przedmiotowych bądź podmiotowych, lecz te w rozpoznawanej sprawie nie wystąpiły. Skoro powódka żądała uchylenia kwestionowanej uchwały nr 4/3/2014 to Sąd nie mógł wyrokować co do tego czy skarżona uchwała jest nieważna (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.12.1998 r.,II CKN 96/98,Lex nr 35537 czy też wyrok z 15.05.2013 r. cyt.wyżej). Tak czyniąc Sąd naruszyłby art. 321 § 1 k.p.c.

Z tych wszystkich względów powództwo K. J. podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione.

Zarządzenie/

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powódki

2015-05-13